凯捷-金地集团-0802-中远房地产战略董事会版

通过内外部环境变化分析，重新审视并明确中远房地产未来战略规划，保证公司快速、跨越式发展，实现股东回报和价值最大化——中远房地产开发公司战略审视及未来规划框架性方案项目背景说明2002年2月，远卓管理顾问公司接受中远房地产委托，就中远房地产战略规划及内部管理提升提供全面的管理咨询服务，双方进行了愉快的合作并取得了阶段性的成功，建立了长期信任关系;在02年咨询项目结束后，中远房地产在明确的企业发展战略的指导下，深化内部管理，抓住市场机会并获得快速的发展，取得了令人瞩目的成绩。公司资产总额从02年初的40余亿迅速增长到现在的约60亿元，并行开展了多个重大项目，业务能力和内部管理能力均得到了不同程度的提高，已经成为北京房地产行业重要的新兴力量;在两年以来中远房地产内部资源、管理能力取得了长足的进步，而房地产行业大环境和竞争对手也都在发生重大变化的情况下，中远房地产迫切感觉到需要对原有的发展战略及内部资源能力变化进行审视，以进一步明确公司未来目标及内部管理提升的关键议题，统一员工思想,迎接市场竞争所带来的更大挑战;因此，公司再次委托远卓以2个月左右的时间对原有公司发展战略及内部经营管理体系进行回顾及重新审视，并对公司发展的若干热点问题进行分析，建立框架指导公司长期跟踪研究。联合项目小组共同明确了本项目的工作重点及工作思路近两年房地产行业外部环境变化分析近两年内部资源能力变化分析中远房地产未来快速、跨越式发展关键议题及框架建议我国房地产产业发展特点北京市房地产市场发展特点历史经营数据回顾资源变化及经营管理能力分析战略思考原则根据市场、竞争分析判断未来行业发展趋势，明确中远面对的机遇与挑战；明确公司现有资源状况、竞争力水平的提升程度和与未来发展要求之间的差距；以公司重要问题与需急迫解决的问题为思考重点和研究方向；未来行业竞争趋势分析咨询项目6月14日正式启动，在实施过程中项目组进行了大量的工作资料搜集、整理、分析行业数据信息收集第一轮内部访谈阶段报告意见反馈远卓与中远房地产相关部门及人员的多次研讨第二轮内部访谈补充资料分析中期报告与中远房地产共同讨论未来发展面临的关键议题及解决初步建议2004/6/14项目启动2004/7/122004/8/6项目结束最终报告-项目过程说明-工作及研讨会议专题研讨会*本报告为研究工作成果的总结，未来需要进一步深入研讨确认外部访谈调研本报告按照以下结构展开，共包含三大部分内容近两年房地产行业外部环境变化分析近两年内部资源能力变化分析中远房地产未来快速、跨越式发展关键议题及框架建议

第一、二部分为联合项目小组对中远房地产的外部环境变化（重点关注行业整体运行状况，北京市场的运行状况、未来行业竞争趋势）、内部资源能力的分析（重点关注近年来公司的变化、取得的成绩及影响未来发展的关键瓶颈）；第三部分为联合项目组在内部资源能力、外部环境变化分析的基础之上，确定中远房地产未来发展需要关注的重要议题，包括对治理结构规范、战略路径选择及内部资源管理能力发展的初步建议。

第一部分：外部环境变化分析我国房地产产业发展特点北京房地产市场发展特点未来行业竞争趋势分析从产业周期角度分析，我国的房地产行业总体处于从开发/产品型向投资/资本运作型转变阶段，但由于我国区域经济的不均衡性，大城市与其他地区相比，竞争业态发展会大大缩短-行业成熟度与房地产商商业模式演变示意图-高利润阶段高风险/高回报产品创新中等利润阶段适中风险/适中回报资本优势/规模优势微利阶段低风险/低回报规模优势经济特征需求特征房地产开发/产品型房地产投资/资本运作型房地产服务/服务型时间行业规模中国大陆房地产商香港房地产商发达国家房地产商卖方市场对新增住房需求快速膨胀均衡市场对新增住房需求稳定增长买方市场以提升住房质量的需求为主业务特征房产增量开发地产开发房地产开发物业经营房产中介房地产金融服务房地产金融服务物业经营房产中介各种因素均表明，我国房地产产业仍处于发展的初期，需求增长长期看好联合国根据对70多个国家住宅发展过程的统计分析，总结出人均GDP水平和住宅产业发展情况之间的密切联系，我国正进入稳定高速发展期人均GDP200-300美元600-800美元1300美元以上8000-10000美元住宅产业发展情况刚起步快速发展稳定高速发展平稳发展我国城镇居民人均居住面积约23平米，与发达国家地区相比还有较大差距我国城市化进程加快我国房地产市场需求长期看好积极稳妥推进城镇化是“十五”期间我国的战略重点之一未来每年城市化比例将增加一个百分点，带来城市土地供应的增加和大规模的城镇住宅建设15房地产业与国家经济发展有紧密的相互依存与影响关系，近年来市场需求的高速增长速度一直大于投资增长速度，行业表现出健康发展的格局1985-19911992-19931993-19971998-现在资料来源：/远卓分析过热－调控二次调控近年来全国市场房屋价格在需求的强力支撑下呈持续上涨的态势1997－2003年全国商品房销售价格变化资料来源：国家统计局

二次调控出台的相关政策的总体导向表现为提倡公平规范的市场化行为，促进企业能力提升，促进行业整合和产业升级，对于真正具有规模和竞争力优势的中大型房地产商利大于弊内容金融政策土地政策对行业竞争的影响

2002年5月9日国土资源部出台11号文《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，规定商品住宅用地的取得必须通过招标、拍卖或挂牌的方式，使土地资源市场透明化，于2002年7月1日开始实施；2002年6月，北京市政府出台33号文《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》，后又在2004年2月制定4号文件，结束了所有经营性土地的协议转让2004年3月31日，国土资源部和监察部联合下发71号文件，严格要求协议出让土地中的遗留问题必须在2004年8月31日前处理完毕，否则土地将收回促进土地供应透明化，规范了市场行为资金实力成为获取土地的关键囤积土地的行为受到抑制促进行业内企业业务能力的提升195号文－2001年6月中国人民银行发布，采取提高非经济适用房银行贷款利率、项目资本金比例、商品房预售条件等多项措施，严格控制高档房地产开发项目。121号文－2003年6月13日中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，《通知》在重申195号文规定外，还规定：商业银行对房地产企业贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。对房地产开发企业已发放的非房地产开发贷款，各商业银行按照只收不放的原则执行；房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。；商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款；严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目抑制了房地产投资的过热现象提高资金门槛，促进行业的整合和产业的升级降低了国家的金融风险,实现了宏观调控促进房地产金融手段的创新促进行业业务模式的转变因此我国房地产行业中长期持续向好，短期内受政府宏观调控的影响会有所波动

房地产作为基础产业和资金驱动型行业，受宏观经济周期的影响很大，带来房地产行业的短期波动。政府的政策影响，如拉动内需等政策，在短期内会影响周期的长度和幅度，但对整体趋势影响不大。结论：短期呈波动状态部分市场供应的增加速度超过有效需求的增加速度，某些细分市场供过于求资金在全球范围内加速流转国家出台相关政策对行业进行调整和管控三外的加入使得国内市场竞争进一步加剧中长期呈增长趋势中国长期潜在需求巨大，拉动市场上升城市化进程进一步加快人均面积远小于欧美国家，改善住宅环境需求巨大大量存量房的改造时间行业规模市场现状房地产开发长期趋势总的来看，我国房地产开发呈现明显的由东向西梯级发展格局，经济发达城市为核心的四大板块仍是近期中国房地产发展的热点深粤板块京津板块西部板块人均GDP高，投资增长速度高出全国31.9%，供需比例基本协调，政策引导较好，正进入一轮大的发展期外商港商购买力旺盛，土地便宜，具有得天独厚的优势。2003年空置率下降很快，销售旺盛特殊政治地段，大北京概念提出后引发大规模的投资，加上奥运影响，京津板块将是奥运第一受益者2003年经济增长高于全国平均，固定资产投资增长高出全国一倍以上，十五期间国家计划向该区域投入数千亿资金，必将带来诺大的开发效应西部板块以重庆、成都及西安为核心从国家行政省市划分来看，我国房地产市场也呈现明显的三个梯度市场，东部市场总量占到全国总量约2/3七省及二直辖市： 江苏、浙江、广东、山东、四川、北京、上海、辽宁、河北。九省市建筑市场占全国建筑市场的60％以上，多为沿海发达省及最领先的两个直辖市，特别是江苏、浙江、广东三省建筑总产值已占全国的30％以上。单个省市近六年平均建筑市场规模在400亿以上，并保持10％～16％的年平均增长速度；123发达市场不发达市场次发达市场十一省： 吉林、新疆、广西、内蒙、甘肃、江西、贵州、宁夏、青海、海南、西藏十一省市建筑市场占全国建筑市场的10％左右，多为我国经济不发达的西北、西南、东北等落后省区。单个省市近六年平均建筑市场规模在200亿以下，但保持15％～24％的年平均增长速度；十省及二直辖市： 湖北、湖南、河南、黑龙江、安徽、重庆、云南、福建、山西、天津、陕西。十省市建筑市场占全国建筑市场的28％左右，多为我国中部及东北省份及重庆、天津两直辖市。单个省市近六年平均建筑市场规模在200亿以上，400亿以下，并保持10％～16％的年平均增长速度；资料来源：*2003年中国建筑业统计年鉴，远卓分析从企业业务形态来看，我国总体仍以房地产（增量）开发业务为主，但在经济发达的中心城市，其他各业务形态已经将得到快速的发展房地产（存量）经营房地产（增量）开发房地产中介服务

地产开发土地使用权的获得拆迁安置总体规划房产开发房屋设计建设施工相关配套融资管理/销售管理物业经营/出租酒店经营管理商场租售经营写字楼租售经营公寓经营物业“低吸高抛”住宅市场的积压房、二手房物业管理……房地产中介房地产评估房地产咨询服务房地产金融融资自有资金银行贷款信托基金企业债券投资直接投入项目入股项目公司股权合作(土地、资金等)基金管理创新潜力创新潜力创新潜力创新潜力资料来源：远卓知识库，远卓分析第一部分：外部环境变化分析我国房地产行业特点分析北京房地产市场特点分析未来行业竞争趋势总结北京作为全国的政治、文化、经济中心，其房地产市场受各种特殊因素的影响，表现出与其他城市的特殊性政治中心特殊因素主要表现北京房地产市场的特殊性长期影响因素文化中心经济中心政府机构所在地外国使领馆集中各地各级政府多有驻京机构国际交流中心历史名城，旧城区面积大且有大量文物古迹国际化程度高中国三大经济圈之一－渤海经济圈的核心城市，经济发展水平全国领先，城市经济已转型为第二产业、第三产业为主人口众多常住人口1300万，流动人口数量大，并且有大量外籍人士，消费能力高，需求国际化突发影响因素2008年奥运会举办城市城市化水平居全国领先地位，市政基础建设发展领先房地产市场需求总量大并保持稳定高速增长，各类市场需求旺盛，高端需求超过一般城市房地产价格长期在高位运行，利润空间大众多的政府部门、驻京办事处、涉外机构，构成了特殊的消费群，集团购买能力强；首都经济的高速增长，形成了庞大的城市白领群体和外省、外籍人士的“外来购房人群”土地关系隶属复杂、市场透明度低，房地产市场化程度相对落后，运作不透明奥运效应直接、间接促进城市化建设提前，对市场刺激作用明显北京房地产市场发展水平居于国内领先地位，但受国家调控影响也远大于全国水平，02、03年销售与投资增长速度都呈下降趋势，04年上半年开始迅速上升资料来源：国家统计局,北京市统计局

二次调控1997年到2002年北京的三个增长率均高于全国平均水平2001年北京市投资的迅速增长与国家出台土地招拍挂政策有关，大批开发商突击获取土地，造成投资猛增2001年投资的非正常增长和近两年销售的减缓导致02、03年投资增长速度迅速下滑2004年上半年市场又趋于高涨一次调控从商品房价格来看，自1997年大幅下滑后，近几年北京商品房价格稳定在4500～5200的价格区间，这也反映出北京房地产市场进入稳定高速增长阶段北京市商品房平均价格走势（1996－2004）元北京商品房房价的下滑和相对稳定主要是受以下因素的影响市政府大力推进经济适用房建设重点发展市场需求量大的普通居民住宅，地理位置逐步向四环外转移，住房供应结构的调整数据来源：北京市统计局北京由于其独有的优势，房地产开发市场规模巨大，持续保持高速增长，历史平均利润水平也居于国内最领先的城市之首北京商品房销售面积和国内水平比较，仅次于上海，远高于深圳北京平均商品房价格远高于全国平均水平，长期处于国内的最高水平2001年合生创展进入北京时，广州地产的利润空间目前最多维持在15％－20％左右。而北京则可高达30％以上珠江在南三环推出的珠江骏景（精装修）每平米卖6000元，比北三环不带装修的要便宜2000元，由此可见北京商品房的利润空间北京商品房销售面积增长速度与国内水平比较，2003年以前一直是国内增长速度最快的区域，03年低于上海和深圳北京商品房平均价格与国内水平比较市场规模价格水平增长率北京房地产市场历史市场化程度不高，特别是土地获取环节运作不透明，外地企业难以进入，导致市场相对封闭竞争不激烈，本地企业整体运作水平不高，且缺乏跨地域发展的动力房地产公司所需的重要资源土地社会关系资金北京各种政府机构众多，土地隶属关系复杂许多中央机构、国有大型企业都有自己的房地产公司，掌握了本系统的土地资源北京本地企业与本地各种社会资源有千丝万缕的联系，良好的社会关系使本地企业能以较低的代价获取土地北京市和各区政府都有自己的房地产开发企业北京数千家房地产公司，真正开发项目的只有数百家，其他多数都只是倒卖土地的中间商北京各中央机构、国有大型企业和各级政府下属的房地产开发企业都能够比较方便的从银行获取贷款，从而拥有较好的资金获取能力本地企业社会资源优势明显，获利空间巨大，导致不思进取，从企业资本运作的意识、手段（上市、信托、基金）、内部精细化管理等方面严重落后于深圳、上海同业竞争对手。市场化竞争力水平较低。北京市场的高增长高利润回报也导致本地企业跨地域发展的动力不足。外地企业没有关系难以进入虽然北京房地产开发市场利润空间较大，但由于地方政府保护以及存在大量不规范运作环节，导致外地企业在2002年之前进入壁垒极高。以万科为例，虽然其很早就进入北京市场，但由于缺乏相应资源，在北京仅获取城市周边的土地，所以北京市场只占到总其收入的7.8%，利润的1.6%随着2002年以来北京房地产市场进程的突然加快，北京市土地出让逐步规范透明、国家金融政策日益严格，“三外”企业纷纷涌入北京，未来市场竞争将越来越激烈北京本地企业大型国有专业房地产公司各国家机关下属房地产企业小型项目公司大型民营企业外地企业外资企业外行企业外地企业进入的壁垒逐步减小，在自身精细化运作管理能力具有明显优势的情况下，有准备地出击北京房地产开发市场，导致竞争日益激烈国有土地转让招拍挂制度全面实施带来的土地转让透明化、市场化挑战（国土资源部71、11号文、北京市33号文）195、121号文件对房地产企业贷款的严格限制2002年北京市场“狼来了”的喊声响成一片综合区域市场发展态势、企业本身能力和竞争对手的能力状况几个因素，北京房地产企业，特别是大型国有企业必须有新的举措来应对未来的挑战06年前将有大量商品房住宅集中上市，造成供应激增，同时07年奥运停建将使北京房地产厂商一年半以内不能开展本地项目，未来北京市场有一定的不确定性北京市场市场化程度提高，运作日益规范，土地价格快速上升，利润空间减小区域市场发展态势企业本身能力竞争对手能力国家土地出让政策和银行信贷方面的政策进一步规范落实，将使北京大型国有房地产企业丧失了获取土地和资金方面的优势与业内领先企业运作能力上的差异将会日益凸现出来，如：房地产开发管理能力；跨地域准备及运作等北京市场竞争的日趋激烈和未来几年市场发展趋势波动的不确定性将使北京房产开发风险增大，利润趋降将快速向行业平均水平靠拢，北京本地企业必须有新的举措来应对挑战从长期来看，北京房地产市场仍将呈稳定发展态势，发展前景仍然可观世界房地产业的发展规律经济快速发展较低的人均居住面积奥运的长期影响城市基础设施建设的带动巨大的人口数量2003年末，北京常住人口数目达到1456万除此外还有为数不少的有较强购买能力的流动人口2003年末，北京人均GDP达到3819美元,1998年到2003年人均GDP平均增长率达11.94%，房地产开发处于稳定高速增长阶段预计2008年人均GDP将达到6000美元，2020年达到10000美元,住宅市场开发将进入稳定发展阶段2003年末，北京人均居住面积23平米，低于日本的30平米、台湾的28平米预计2020年人均居住面积达到30平米奥运大大将促进北京的城市建设，改善居住环境奥运的主办将进一步确立北京国际大都市的地位北京房地产市场长期向好2008年之前，新建和改建城市道路318公里。2008年之前，市区新建地铁线路共计154.5公里，还将建设三条城郊铁路，轨道交通运营总里程超过300公里。到2020年，全市轨道交通的总里程将超过1000公里联合国根据对70多个国家住宅发展过程的统计分析，总结出：人均GDP在1300美元以上时住宅产业将稳定高速发展，达到8000-10000美元时将平稳发展总体而言，北京房地产市场在未来10年左右时间仍将保持高速稳定增长，奥运影响、迁都不确定性影响值得市场竞争参与者关注2000年受奥运会影响，市场总量会出现膨胀期、萎缩期和恢复期等阶段性波动，但总体发展将保持平稳增长的态势；到08年预计人均GDP将达到6000美元，人均居住面积28平方米，市场总量增长将逐步趋缓北京城市发展面临着人口急剧膨胀、交通拥堵、大气污染、水资源紧张和沙尘暴威胁等巨大的挑战，北京市可持续性发展性受到一定的影响，“迁都、京津合并、城市发展战略调整等”不确定因素会对房地产市场带来一定的冲击；举例：汉城拥有人口1200万，超大城市发展带来的问题越来越突出，经过多年讨论研究，目前韩国政府已决定迁都以缓解汉城发展面对的严峻问题；日本东京有人口1200多万，占全国总人口的1/10，从1995年也开始讨论迁都的问题2020年前后人均GDP将达到10000美元，人均居住面积30平米以上，市场总量将处于平稳发展状态市场总量时间-北京房地产发展示意图-2006～2008年2020年2002年北京市房地产场化进程加快，土地出让政策逐步规范透明，金融信贷管制更加严格，“三外”企业纷纷涌入，竞争激烈，利润率水平趋降第一部分：外部环境变化分析我国房地产行业特点分析北京房地产市场特点分析未来行业竞争趋势总结近年来受房地产良好发展态势吸引，增量资金不断涌入，行业竞争日趋激烈，同时中国政府逐步加强了对土地供给、金融信贷等政策的调控力度，国内的房地产业将面临着重新“洗牌”资料来源：中国统计信息网远卓分析受我国经济发展梯级落差影响，全国房地产行业发展并不均衡市场上在售的项目，仅掌握在少量的开发商手中；土地作为核心竞争要素，越来越成为业内厂商竞争要点土地供给透明企业运营模式改善大量资本进入行业“121号”文件“195号”文件“18号”文件规模化、专业化将是我国房地产企业发展的必由之路产品/服务细分，产品品种增加，专业化程度增加市场规模扩大，市场价格更趋于理性化、透明化现在2005-2008出台、规范土地招标制度不断通过金融信贷政策提高行业进入壁垒出台物业管理条例；规定商品房按使用面积出售行业呈现由数个规模大、资金雄厚、管理模式先进的巨头垄断现象房地产企业数量多、规模小、集中度低新的形势下，突破资金、地域和业务限制将是中大型房地产开发商未来发展壮大的关键地域限制资金限制业务限制目前的中国房地产企业融资途径仍较为单一，过分依靠银行贷款，自有资金薄弱。银行信贷风险过大央行对房地产贷款的限制进一步压缩了房地产企业融资来源融资渠道创新成为中大型房地产关注热点并成为未来发展越来越重要的致胜因素绝大部分房地产商以地产、房产开发业务为主体，盈利结构单一，受行业周期波动影响较大其他业务受市场成熟程度以及政策影响因素还未成气候，但在“高点”城市对房地产经营、中介服务的需求快速增长。部分企业纷纷切入新环节构建新的竞争能力，创新发展获利模式房地产开发项目的特点决定其地域属性。但对于开发企业而言，单地域市场的总量规模总体空间仍然有限我国经济梯级发展的特点使得跨地域发展能有效拓展企业成长空间，但对企业的内部管理能力要求很高注：新形势下中大型房地产企业竞争趋势与手段的详细分析见本报告附件一、二、三拓展融资渠道，突破资金限制是实现规模化发展需要首先解决的问题房地产企业融资手段企业上市信托基金银行贷款资产证券化及其它最主要的融资渠道，房地产开发企业70％以上的资金都来源于银行；但随着国家对银行房地产贷款的紧缩控制，借款融资门槛提高，融资难度增加历史金融环境下上市直接融资成为房地产企业低风险获取资金，扩张规模的最优途径，但相关政府部门对上市公司的管理曾一度限制了上市途径的发展；除获取直接融资外，公司上市还具有其他一系列好处，如拓展再融资渠道、扩大品牌知名度、提高整体竞争力、促进公司快速发展等；上市的方式有IPO（如万科、天鸿宝业），买壳上市（如金融街、中远发展），海外上市（如北京北辰、首创置业）。面对房地产业资金供需不平衡和政策限制等现状带来的盈利机会，许多信托资金大举进入地产业，2002至2003年上半年期间，57只信托产品中募资投向房地产业的达19只，募资总额27亿典型的信托案例有：北国投“北京CBD信托计划”，上海爱建信托“外环隧道项目资金信托计划”，深国投“稳健·水榭花都项目”通过组建投资型房地产企业，以房地产投资基金为手段，以专业的投资银行技能进行房地产及相关产业运作能将能够有效突破行业融资瓶颈，形成真正超大规模的房地产企业目前国内房地产投资基金大都还处于筹备阶段，并且主要集中于房地产开发上虽然近年来各方面的努力为推动我国资产证券化/抵押的发展创造了有利条件,但是实践中仍然面临着许多无法回避的困难和问题，基本上还是处于摸索阶段-房地产企业的典型融资手段-注：房地产企业融资手段分析详见附件一现阶段中大型房地产企业融资创新热点手段面对日趋激烈的市场竞争，不少有超前意识的房地产企业已经在采取行动拓展融资渠道公司名称融资活动银行股市信托/基金资产证券化/抵押/其他万科股份有1991年1月在国内A上市，集资累计约16亿（含B股）向新华信托贷款2.6亿/已与海外投行（德国HI）合资开发项目并将加大力度/参与发起并积极推动联盟投资基金“中城投资”已发行可转换债券15亿并将进一步推进万通实业（北京）有2002年8月进入国内A股（买壳先锋股份）/计划海外公开上市参与发起并积极推动联盟投资基金“中城投资”/计划在国际市场私募基金/计划与海外地产投资机构合作开发项目引入泰达战略投资首创置业（北京）有2003年6月在香港公开上市融资约9.4亿/计划国内A股上市，受国家宏观调控政策影响，暂时被搁置已引入ING、GIC等海外基金约15亿合资开发项目/发起成立中国房地产基金/计划成立“三类组合基金”/计划国际市场私募上海复地有2004年2月在香港公开上市融资15亿/计划国内A股上市计划与摩根士丹利等海外投资机构合资开发项目合生创展有1998年5月在香港公开上市融资约6.7亿北京城建（北京）有已在国内A股上市，融资约8.4亿华润置地（北京）有1996年11月在香港公开上市融资约35亿天津顺驰有已启动香港公开上市计划计划由天津信托发行资金规模为3000万的顺驰“蓝调街区”集合式信托计划房地产开发特点决定了房地产开发项目地域性很强，面对区域发展总量的限制企业要想扩大规模，必须突破地域的限制，国内许多大中型房地产公司竞相展开了跨地域的拓展中部地区西部地区广东、深圳、香港资金北京资金北京资金主要流向上海、中西部广东、深圳、香港资金流向北京、上海以及全国上海资金主要流向北京、以及中西部全国东部地区二三级城市资金上海资金二三级城市资金纷纷流向上海、北京-以资金流向作为跨地域发展的分析-跨地域一般是在本地业务充分发展的基础上开始的因为有较高的利润率，北京和上海往往是外地企业跨地域的首选注：房地产企业跨地域发展分析详见附件二随着竞争的加剧，在规模化发展的同时，房地产企业改变单一开发的业务模式，进行业务模式创新变的越来越重要经营方向的单一，减弱了企业抗行业周期风险的能力房地产行业是一个周期明显的行业，企业单一的项目开发，使对抗行业周期风险的能力大大降低投资周期的限制形成赢利回报的不稳定项目开发建设周期一般是３年～６年，由于投资周期的限制会形成赢利回报的不稳定。赢利的不稳定对于房地产上市公司的影响尤其明显。而物业租金回报是一种相对稳定的高回报，能增强企业的持续赢利能力开发企业净资产收益率与规模成反比保持合理的优质物业持有比例，对企业增强实力和扩张发展尤为重要。持有优质物业有利于房地产企业提高融资能力，是增强抗经营风险能力的重要指标。而单一开发型企业净资产收益率与规模成反比，企业规模总是做不大单一开发型企业存在众多局限性竞争格局的变化要求进行转变行业竞争加剧，集中 度提高行业平均利润率下降客户需求的变化使投 资风险增大原以开发为主的房地产企业进入房地产其他经营领域业务模式创新成为保持长期竞争优势的重点由于我国区域经济的不均衡性，北京上海等中心城市房地产业务模式创新将远远领先与其他中小城市，已经出现了多种房地产业务模式并存发展的格局行业主业务价值链辅助业务价值链物业管理物业持有物业经营房产开发地产开发房地产金融中介服务（评估、经纪、定制等）土地出让为主，结合金融、贸易、商业地产开发：以陆家嘴、金融街为代表开发工业区土地：以天津工业区为代表地产开发模式房产开发模式产品单一化，在不同城市迅速复制：以万科为代表在单一城市的多个区域做多种产品，多是大型国有企业：以华润置地代表在少数高端城市开发高端产品，以较少的项目赢得较高利润：以万通为代表小城镇开发模式，以浙江广厦、新奥置业为代表物业经营模式专业的物业经营，成为一种专业物业，配合战略合作者来收取租金回报：以第一太平洋戴维斯为代表混合的物业出租经营，以收取租金为主：以中国国贸为代表开发和物业出租经营混合：以香港新世界为代表价值链整合模式房地产服务模式不动产金融模式整合从地产开发到销售到物业管理的所有环节，形成纵向一体的全能公司：以富力公司为代表重点整合价值链的关键环节，在集团内实现地产开发和房产开发的分工合作：以珠江系地产为代表中介经纪和评估：以伟业顾问、上海同策为代表定制服务，以房屋的定制和项目管理收取服务费：以日本大和房屋为代表，万通开始尝试房地产信托：以金信信托为代表房地产基金：以精瑞基金为代表资料来源：新浪网，远卓知识库，远卓分析项目组通过对35家房地产上市公司的分析发现：剔除个体经营能力因素，业务模式选择对公司业绩也有着非常重要影响业务模式公司筛选标准公司数量/比例房产房产开发收入>80%23（63%）地产+房产地产+房产开发收入比例大于80%,地产收入比例>20%4（11%）房产+物业房产+物业收入比例>80%,物业收入比例>20%5（14%）综合类房产+地产+物业收入比例>70%,地产+物业>30%2（9%）销售中介服务类房地产业务收入>70%，其中销售中介业务为主1（3%）-30%-20%-10%0%10%20%30%40%房产地产+房产房产+物业综合类中介类2003年2002年2001年各业务模式公司的平均净资产收益率注1：中介模式业绩表现也很突出，但只有广汇股份一家公司，不具备普遍性注2：房地产上市公司业务模式对业绩表现影响的分析详见附件三业务模式划分各模式中，地产+房产和房产开发两类模式收益较好，房产+物业模式收益最为稳定本报告按照以下结构展开，共包含三大部分内容近两年房地产行业外部环境变化分析近两年内部资源能力变化分析中远房地产未来快速、跨越式发展关键议题及框架建议

第一、二部分为联合项目小组对中远房地产的外部环境变化（重点关注行业整体运行状况，北京市场的运行状况、未来行业竞争趋势）、内部资源能力的分析（重点关注近年来公司的变化、取得的成绩及影响未来发展的关键瓶颈）；第三部分为联合项目组在内部资源能力、外部环境变化分析的基础之上，确定中远房地产未来发展需要关注的重要议题，包括对治理结构规范、战略路径选择及内部资源管理能力发展的初步建议。

2005200220032004业务收入仍以北京市开发为主，提升项目开发各环节的均衡能力，开发业务销售收入12.5亿，公司总收入14亿；对信通等资产进行盘整，改善资产质量；公司重组，股份制改造、内部管理提升公司总收入17亿元左右，其中开发规模及收益增长迅速，销售收入达15亿元左右；经营收入2亿元左右；加强土地、项目储备资产状况优化基本结束（提供流动资金支持；平滑收益）上市工作公司总收益达20－22亿元，二大板块初步形成。其中：北京房地产开发收益放大到17亿元左右，经营板块贡献至公司3-4亿元，良好平滑收益根据市场状况调控土地储备；准备开发跨地域发展，规避风险，储备新增长动力公司整体收益25－28亿元（北京市房地产开发3－5名）；其中：开发收益合计22亿，其中异地开发启动（3至4亿）；资产管理业务作为独立板块运营，与开发业务相互补充促进5至6亿左右）；管理重点开发板块为主开发与经营板并重2006-资料来源：2002年咨询项目报告2002年，远卓作为咨询顾问协助公司明确了战略发展方向，初期坚决抓住市场机会以开发板块为主，逐步培育发展房地产经营能力，未来成为以投融资管理为核心开发经营并重发展的房地产企业投融资管理开发经营开发经营经营型公司公司近两年保持了快速发展，开发、经营板块的发展均超过了项目组当时的预期，战略发展得到了良好的执行资料来源：中远房地产财务报表，远卓分析02年项目组预测值实际完成值完成百分比02年房产开发12.5亿11亿88%经营板块1.5亿1.9亿126.7%03年房产开发15亿15.1亿100.7%经营板块2亿2.1亿105%03年中远房地产主营业务收入分布03年中远房地产利润总额分布开发、经营业务均取得了高速的发展18%，经营板块（0.25亿元）82%，开发板块（1.117亿元）分板块业绩比较－收入12.2%，经营板块（2.1亿元）87.8%，开发板块（15.1亿元）在2001年底股东重组的基础上，中远房地产于03年4月引进非中远中化系统的新股东，组建成为中外合资企业，股权结构进一步多元化，公司的资金实力明显增强中远房地产99-03年净资产统计（单位：亿元）2003年4月公司股权结构（10.6亿）中远集团20%香港颖博20%香港立丰17%中化集团20%天津远洋4%外经贸信托7%香港繁荣12%99年2000年01年02年03年4.464.896.398.0210.6024681012CAGR24%资料来源：中远房地产财务报表，远卓分析中化集团50％中远集团50％2002年底公司股权结构（7.5亿）非中远中化系统的股东伴随增资扩股及自身快速发展，中远房地产的总资产规模迅速增加，资产负债率总体趋降27.527.239.350.448.7010203040506099年-04年6月中远房地产总资产（单位：亿元）1999年2000年2001年2002年2003年CAGR15.4%99-04年6月中远房地产资产负债率01年02年03年中远房地产03年的投资计划因非典等因素影响而推延，完成的投资额仅占投资预算的63.97%，加上新股东的加入使得净资产增长较快，资产负债率有较大幅度的降低。公司04年投资额较03年有较大增长，负债快速增加，资产负债率有所回升。考虑到公司未来投资发展及增长速度，公司资产负债率总体仍然偏高，控制并调整资产结构仍是公司面临的一个管理问题。资料来源：中远房地产财务报表，远卓分析80.44%78.23%77.76%76.80%71.44%66.00%68.00%70.00%72.00%74.00%76.00%78.00%80.00%82.00%00年99年75.02%04年6月58.304年6月公司收入初期受开发项目周期波动影响较大，自02年起公司开发业务进入多项目并行管理阶段，营业收入呈现稳定持续增长远洋德邑远洋风景基业物业远嘉远洋大厦酒店物业远建都市网景广田远洋天地02000040000600008000010000012000014000016000018000099年2000年01年02年03年CAGR53.45%资料来源：中远房地产财务报表，远卓分析99-03年中远房地产营业收入（单位：万元）公司主要收入表现受房地产开发项目影响较大；01年受项目断档影响，主营业务收入较前一年有较大幅度降低02、03年公司多项目并行特点比较突出远洋大厦租金收入是经营业务的主要来源，远洋基业、广田、酒店物业等经营性收入贡献较小，对公司业绩影响不大309389692742554128698171694伴随公司收入增长，公司利润总额也稳步攀升99-03年中远房地产利润总额（单位：万元）资料来源：中远房地产财务报表，远卓分析远洋德邑远洋风景远洋基业远嘉远洋大厦酒店物业公司总部都市网景广田远洋天地02000400060008000100001200014000160001800099年2000年01年02年03年1477590279141237313670公司利润总额增长比较稳定，但受项目影响较大远洋大厦从99年起连续5年贡献较大利润CAGR74.4%CBD包含总部投资收益1048万中远房地产总资产收益率一直处于行业较高水平，03年的总资产报酬率超过行业优秀值，规模化发展的优势进一步显现出来99年-03年中远房地产总资产报酬率1999年2000年01年02年03年4.48%5.17%3.44%5.96%5.73%0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%03年行业优秀值3.9%03年行业良好值2.4%资料来源：中远房地产财务报表财政部统计评价司，《2003年企业效绩评价标准》在净资产规模不断增加的情况下，中远房地产很好地保持了稳定的净资产收益率增长1999年2000年2001年2002年2003年03年行业良好值4.8%03年行业优秀值9.6%02年股东重组使得净资产增加1.63亿元03年组建中外合资企业，净资产增加2.58亿元99年-03年中远房地产净资产收益率资料来源：中远房地产财务报表财政部统计评价司，《2003年企业效绩评价标准》整体来看，公司已经形成了以房地产开发业务为主，存量资产经营为辅，物业管理、装饰橱柜销售为补充的多业务组合格局公司目前已形成多盈利结构的业务组合房地产开发业务－－项目部/项目公司相关存量资产经营、物业服务等业务－－近10家控股子公司地产开发（CBD）开发业务房产开发：住宅、写字楼、公寓、酒店（远洋山水、远洋天地、凯晨广场、远洋新干线……）写字楼/酒店经营：远洋大厦/世纪宾馆写字楼、酒店、小区物业；装饰橱柜销售：广田/欣隆资产经营物业管理及其它02年7月14日，中远房地产与朝阳区城建开发公司、北京商务中心投资和服务中心共同投资注册了北京商务中心区开发建设有限公司（CBD公司），标志着公司已经进入了北京最高端的地产开发市场特别在开发业务上，公司累计开发面积、项目并行数量等方面有较大幅度的增长，历史开发楼盘也不断获得了市场好评，公司品牌影响力大大提升远洋风景远洋德邑天地一区天地二区都市网景远洋大厦1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年建筑面积12万平米25.7万平米建筑面积9万平米13万平米建筑面积10万平米15.5万平米截至03年底，中远房地产累计完成房地产开发建筑面积85.2万平米获1999年北京十大畅销写字楼称号

获1999年北京十大畅销住宅称号

2001年获北京二十大特色楼盘称号

获中国30大名盘、北京市十大名星楼盘称号

公司02、03年的开发面积较以往有较大幅度的增长中远房地产近几年在北京地区获得高速跨越式发展，已成为北京房地产市场的一只新兴力量中远房地产在北京市2003年房地产企业四项经济指标综合排名中名列第9，标志着中远房地产经过高速、跨越式发展已发展成为北京地区较为领先的房地产开发商从99年至今，公司利润总额CAGR为74.4%03年总资产报酬率为5.73%，超过行业优秀值03年净资产收益率为7.96%，超过行业良好值，接近优秀值从99年至今，公司主营业务收入CAGR为53.45%从99年至今，公司的总资产CAGR为15.4%内部高速增长外部竞争地位提升中远房地产在北京市房地产企业总资产排名中名列11位中远房地产在北京市房地产企业房屋竣工面积排名中名列22位中远房地产在北京市房地产企业商品房销售面积排名中名列15位中远房地产在北京市房地产企业商品房销售额排名中名列11位中远房地产已经驶入“快车道”，面对未来高速发展，公司内部的资源、经营管理能力的成长能否有效跟上是项目组关注的重点中远房地产近几年成长非常迅速，资源能力进一步增强，市场竞争地位也显著提高，公司已经进入了发展的“快车道”！近年来公司坚持专业化发展的道路，通过规范法人治理结构、注重内部管理提升持续性工作，公司资源实力、内部经营管理能力显著提升，取得了令人瞩目的成绩……然而，面对股东未来持续性快速、跨越式发展，实现股东回报和价值最大化的期望，保持甚至获得更大得成就，公司将面对更加严峻挑战。项目组根据未来发展的要求审视中远房地产内部资源能力发展变化，将更多的关注资源、能力不足的环节，尽量预见公司未来发展过程中可能出现的陷阱、问题，以协助公司获得长久、稳健的发展；高速发展企业通常需要警惕的问题1、战略方向是否明晰并且有前瞻性；公司业务范围是否适当？发展态度是否明确？避免过于集中带来的风险，也要避免业务范围拓张过快带来的问题；2、公司资源能否有效跟上，资源控制驾驭能力（是否足够？特别要警惕资金枯竭或资金风险过大、人力资源能否符合公司高速发展的要求；3、公司内部经营管理能力的发展是缓慢的过程，经营管理能力能否有效跟上会影响高速发展企业的稳健性；以下将从四个方面对中远房地产现有的战略及公司内部资源能力进行分析－战略组织/企业文化战略人力资源运营体系中远房地产2002年明确了公司发展战略，坚持初期以房地产开发为主，积极培育孵化经营板块的能力，中长期发展成为以投融资管理为核心、规模化发展的全国性领先房产公司；从2年公司发展看，公司战略执行力非常强，实现了高速增长。但面对近期市场环境剧烈变化，特别是竞争格局的激烈变化，公司有必要建立三年滚动战略规划体系，及时审视、检讨公司战略方向；整体而言，历史上中远房地产的战略方向是成功的，战略执行力非常强，使得公司获得了高速成长投融资管理开发经营形成开发和经营两大联动业务板块两大业务协同发展，将公司推向全国199720022008类投资管理阶段开发经营阶段过渡阶段投资管理阶段管理型公司ABC开发经营经营型公司2002年远卓顾问公司与中远房地产内部紧密结合，经过深入的分析就战略发展达成共识，确定了中远房地产短期内“开发为主经营为辅”、长期发展成为“房地产投资管理公司”的战略方针。中远房地产两年来战略执行力非常强，两年公司高速发展，取得了优异的业绩表现，某些指标远超预期，公司市场竞争能力及抗风险能力得到有效提升。总体而言，公司02年确定的整体战略是成功的，充分适应内外部环境及资源条件的变化。02、03年战略的初期目标基本实现：公司开发业务高速增长，收益贡献巨大，形成开发能力平台资产经营相比开发业务发展落后，但基本完成了相应财务目标跨地域发展还未实施综合近年来内外部环境变化分析，项目组认为市场需求没有质的变化，供应方激烈竞争趋势及公司超高速发展带来的相关能力滞后是公司管理层应该关注的关键环节宏观经济环境及管理政策国家经济的波动性政策导向市场竞争规范，扶大放小（土地、金融政策）内部资源能力变化需求整体保持持续旺盛增长格局；全国房地产开发的梯级发展格局更加明显经济发达城市的需求层次更加复杂，为服务模式创新提供新的可能和快速增长空间竞争更加激烈领先的房地产企业通过规模化发展，业务精细化、模式创新、跨地域来提升自身竞争力产业整合趋势更加突出，两极分化更加严重土地政策更加透明，资金成为房地产商发展的瓶颈需求方供应方中远房地产近两年抓住市场机遇获得高速发展开发业务及管理能力获得长足进步，一些指标超出预期，但跨地域准备仍然不足经营性资产为公司提供了较为稳定的收益，但经营能力尚待提高行业发展长期持续向好，短期收国家经济、宏观管理政策影响产生短期波动；行业进一步规范，企业竞争更加激烈，利润整体趋降，两极分化趋势明显中远房地产现阶段已经形成了以房地产开发为主，涉及房地产各业务领域并组合发展的格局，面对未来市场机会及竞争快速变化的特点，中远房地产需要建立滚动战略规划体系及时审视检讨未来发展物业持有物业运营物业管理地产开发*销售策划中介服务房产开发房地产金融服务销售策划中介服务中远房地产重点资源配置及竞争领域战略审视影响因素：国家土地、金融政策及宏观调控等影响变化对公司产生的影响如何？行业竞争态势变化，特别是中大型房地产企业战略调整，特别在于融资手段创新，跨地域发展，业务创新变化演进呈现越来越快，越来越多样化的趋势，其成功经验、失败教训对公司的意义借鉴及潜在影响是什么？全国市场梯级发展的格局及新兴热点房地产市场的高速发展机会如何选择？北京市场作为公司发展的基础市场如何布局并决策中长期态度？跨地域发展的必要性与可行性，如果选择跨地域，地域如何选择？原则、策略是什么？公司业务组合面较宽但相对突出于房地产开发，资源配置是否需要调整？公司通过合资设立CBD公司战略意义是什么？资源控制是否能够进一步发展？会有多大影响？短期发展目标及中长期发展态度如何结合？如何顺利衔接过渡？……四个方面对中远房地产现有的战略及公司内部资源能力进行分析－组织、企业文化组织/企业文化战略人力资源运营体系公司治理结构伴随股东重组发生了很大变化，更加规范合理，为公司阶段高速发展起到良好的保障作用，面对未来发展，需要进一步深化、完善，坚持战略股东的作用、并考虑适时资本社会化；公司总部组织结构适应公司战略发展的要求，结构更加合理、职责进一步清晰，总部整体能力得到一定提升；以开发业务为阶段管理核心，围绕项目开发初步磨合建立了矩阵式管理结构；经营业务仍处于培育阶段。部门专业化发展得到显现；面对未来发展，组织功能仍需要进一步优化调整，公司总部整合管理能力仍有所不足、围绕开发业务的矩阵式管理模式需要进一步深化；部分部门能力需要进一步加强；中远房地产目前的组织结构图——以下将分别就治理层和经营层进行分析/项目公司其他控股公司总部项目部/项目公司监事会董事会治理层经营层中远房地产在近七年的发展中改善治理结构，建立现代企业制度，从一个非公司企业发展为现在股东多元化的中外合资企业非公司企业中远全资，为国有独资公司中远中化对等持股，形成有限责任公司再次股东重组。成为中外合资公司，并第一次引入非中远中化系统的第三方战略性股东中远集团的全资子公司，未建立规范的董事会运作和法人治理结构通过股东重组实现中远、中化两大股东对等持股，改变了单一股东的状况，建立了真正意义上的董事会、监事会架构。两大股东对等持股，建立清晰的董事会议事规则，形成了董事会内部权力制衡机制；董事会、监事会与经营层分离，实现清晰的三权分立；明确治理纲要宣传并坚决执行；设立投资委员会、审计委员会、预算委员会等专业委员会并明确工作细则，有助于决策的科学性；股权进一步多元化，成为七家股东。董事会、监事会的成员构成更加合理、议事规则更加清晰并能够很好执行；香港立丰、颖博、繁荣三家股东的引入使公司成为中外合资公司，加上中远中化的国际背景，公司社会资源渠道进一步拓宽；香港繁荣作为一家从事房地产业务的第三方股东，标志着公司力图通过股东重组引入战略股东引进行业经营管理先进理念，促进企业发展19972001.122003.4类似中远集团内部房产统计管理机构，没有实际经营性操作，不能称为真正意义企业公司法人治理结构逐步规范，有力的保障并促进了中远房地产的快速发展，面对未来发展应进一步深化发展目前公司股权结构中远集团20%香港颖博20%香港立丰17%中化集团20%天津远洋4%外经贸信托7%香港繁荣12%03年公司再次股东重组后，治理结构进一步规范，但从股东结构方面仍有一些不确定性问题可能会直接、间接影响中远房地产的未来发展，值得股东关注：中远中化及其下属系统内公司占中远房地产88％的股权，作为中远房地产股东对公司发展有重要的资源支持影响，但作为国家两大具有重要战略意义的超大型国有企业集团，业务发展受国资委等相关管理机构管理要求，“主辅分离”的要求导致两大集团对中远房地产的支持态度受到一定不确定性影响股东战略性股东的引入为公司带来先进专业经营管理理念带来了可能，但现阶段香港繁荣的不确定性需要股东研究讨论，但坚持引入第三方战略性股东应该坚持；房地产企业自身属于资本密集型行业，对资金的依赖性较大，中远房地产现阶段融资渠道单一，中远中化两集团作为占股比40％的股东承担了绝大部分公司负债融资的要求，承担了过大的资金风险过大；应选择合适时机促进中远房地产进一步股份制改造，推进资本社会化(如上市）的发展；……02年以来公司经营管理层组织结构逐步调整，充分适应了公司目前战略发展阶段以及内部经营管理的要求品牌管理及推广营销策划与宣传销售定价与控制刊物编纂与发行客户资源管理项目计划管理设计方案经济测算招投标与集中采购预算编制与控制工程结算项目成本评估土地储备市场与政策研究产品与技术研究规划设计室内设计与优化环境设计与优化战略规划公司整体经营资产经营投资管理会计核算预算管理成本管理资金管理审计监察法律事务质量管理安全管理员工管理薪酬管理福利管理员工培训行政文秘管理企业文化党委事务董事会事务工会事务团组织事务财务总监人力资源部财务部董事会秘书总经理副总经理（经营管理）副总经理（营销管理）副总经理（行政管理）市场营销部工程预算部经营管理部研究发展部总经理助理(市场营销)（项目管理）副总经理办公室(党办)审计监督部(纪委)项目计划书编制拆迁市政五证等手续办理施工图设计与优化结构优化项目资料管理施工现场管理精装修配套设施工程进度管理工程质量管理竣工报验与交房配合招投标项目决算配合制定销售价格营销方案确认销售组织与实施销售人员管理处理客户投诉产权办理客户维护与关怀客户资料管理协调物业管理工程尾款控制项目经济核算项目部成本控制销售管理客户服务前期产品营造设计与优化/项目公司其他控股公司总部组织结构设置上形成了开发、经营、支持服务三个大的板块，充分体现了现阶段战略要求，以开发业务为重点，经营业务培育发展的格局开发业务直接部门经营业务直接部门支持服务部门从开发业务的组织发展特点看，中远房地产从2002年开始过渡为矩阵式项目管理方式。但目前面临问题较多，仍需要不断发展完善起步期增长期成熟期衰退期、下一周期；再兴初级组织，以个人能力为主导；组织以分散的职能有关权力分散，以项目全链条管理为主导整合资源，以矩阵为主导优化组织结构，建立创新体制加强项目管理，权利向项目倾斜总部适度集中权力、创造系统新秩序企业失去活力，需重组以创新市场与公司内部发展的不同阶段示意单一产品市场多元产品、市场国际化产品、市场-内部评估-组织能力-设立初期目前的中远房地产，矩阵式架构项目主导制2002年1996年开发业务的管理实践中，功能制和项目制各有缺陷，都不能满足多项目并行跨越式规模化发展的需要。采用矩阵式管理能使公司既不头重脚轻又不四肢发达头脑简单，但实施难度较大注释:

“功能型管理”现已越来越少用于多生产线的生产企业*其他包括工艺，检测，法律，采购等。财务财务人力信息研发生产生产线营销研发生产营销生产线生产线研发生产营销研发生成生产线营销研发生成营销生产线生产线研发生产营销财务人力信息财务人力信息总经理人力资源管理信息生产制造市场营销研究开发项目制放权管理功能制集中管理矩阵式、均衡-服务共享型人力资源财务管理信息管理特点:每个功能要为所有生产线提供服务生产线可能需要专业管理人员其他其他其他其他其他优点:特别注重项目部的业绩，但缺乏对人员的支持技能侧重技巧的培养强调因事设人,但管理难度较大-功能制、项目制、矩阵式管理-总经理总经理人为本通过建立开发业务矩阵管理结构，加强公司专业化能力的发展，整合并提升公司资源效率，并有效控制风险市场营销部研究发展部工程预算部财务部人力资源部项目部/项目公司前期设计与优化产品营造销售管理成本控制客户服务项目公司的部门设置含盖了房地产项目运作的主要方面，一方面与总部相应职能部门配合开展项目运作，另一方面也构成了项目部较为全面的能力2002年开始回购远嘉股份，改远嘉公司为公司总部市场营销部，负责各项目部营销工作，强化公司总部营销能力2002年后公司新设研究发展部，主要负责土地的储备、市场与政策研究、规划设计等研究发展部的设立大大加强了总部储备土地、项目规划的能力设立工程预算部负责项目预算编制、项目成本评估、项目计划管理、招投标管理等，实现总部对开发项目的事前、事中和事后控制向各项目部/项目公司派驻财务人员，实行财务集中管控，保证总部对项目部资金管理及控制能力总体负责对项目部的公司员工进行考核激励，根据开发业务发展制定人力资源战略及管理措施通过设立业务职能部门参与项目运作，提升了总部的资源调配、专业化能力发展及风险控制能力专业化能力有效提升项目部/公司总部职能部门广泛的跨职能领域的共同参与:

为了确保真正的矩阵方式,公司必须建立为重大业务活动组成高层管理核心小组，明确一位高层人员负责组织、协调跨职能的业务团队及资源调配，否则缺乏明晰的指导会影响部门协调一致，反而导致部门割裂、效率下降反复的阶段控制流程:

业务活动要求分段进行，每一阶段后由公司决策小组（目前是月度经营会）决策是否继续进行，这样有助于公司降低风险，实现业务开发的目标文化整合: 公司采取矩阵方式应该包括业务管理流程以及支持此流程的环境，必须建立强调团队合作、部门合作的机制与文化氛围，关注并防范部门割裂的趋向。公司“朝气、创新、诚信”的核心理念及氛围提供了良好的基础开发业务矩阵管理有助于公司面对多项目并行运作的挑战，但矩阵式管理的特点决定了运作管理的难度-矩阵管理-矩阵管理的特点开发业务采用矩阵式管理模式，运作的核心在于不同流程之间的合理衔接，而不仅仅是部门权利的分配；中远房地产建立开发业务矩阵式管理模式仅2年左右的时间，部门职责梳理已经清晰，但流程明晰及改善的工作尚未最终完成，以下将在开发业务运营管理分析时进一步进行讨论。从组织文化方面看，实施矩阵式管理的最大障碍是员工观念，特别是领导层的观念。形式上的转变很难得到理想的效果。项目部模式 等级制 自给自足 安全 驱动 统一 个人能力 国内 成本 利润 资本 管理层 量入为出组织层级组织结构职工期望领导艺术工作效力工作能力市场视角竞争优势工作重点资源配置管理控制工作质量 矩阵式模式 管理网络 相互依存 个人发展 激励 多种文化 团队合力 全球 时间 客户 信息 多种要素 至高无上-矩阵管理下的观念-从四个方面对具体的内部经营进行分析－运营组织/企业文化战略人力资源运营体系公司计划预算管理体系的建立时间较短，目前计划预算管理仍处于较初级阶段，需要持续不断深化改进，特别需要注意建立预算的监督、反馈和调整机制；公司融资渠道单一，过于依赖中远中化两大股东，市场化融资能力不强；公司资金配置能力及资金利用效率仍需要进一步提升。投融资管理能力能否有效快速提升，不仅影响目前公司效益，也影响公司转变为房地产投资管理公司的远期战略目标的顺利实现；开发业务的矩阵式管理模式需要深化，流程的梳理、优化及固化工作需要不断深入；开发业务各环节能力需要持续提升，特别需要关注CBD公司的战略意义研究，提升营销管理能力、成本控制能力，并建立统一的客户管理体系；经营业务的能力需要加快孵化培育，建立真正市场化的竞争能力，积极应对2006年以后公司经营性物业的大量涌现；以下从公司及业务两层三方面来分析中远房地产目前的运营状况整体运营管理计划预算资金管理经营业务运营开发业务运营公司整体运营层面业务层面计划预算管理是公司提升管理效率的有效工具，能干协助公司加强战略执行效果，加强风险控制，是公司绩效管理体系的先导计划预算管理战略规划体系绩效管理通过预算，公司战略、年度经营计划都可以得到具体落实，因此预算是公司战略规划重要的组成部分；通过预算，各部门对经营目标拥有统一的认识，以产生战略协同效应；通过预算实施、分析差距、反馈调整，公司就能够不断强化自身特有的竞争优势，以达成既定的战略。风险控制在公司中，预算与绩效管理都有不同的层次相对应；预算是绩效管理的基础，是公司各部门绩效考核的比较标竿；预算的实现又需要通过绩效管理进行调整与控制，缺乏相应绩效考核的预算会造成实际的经营结果与战略目标相脱钩。在预算制定及执行过程中进行数据分析可以作为公司风险识别的一种工具；而通过预算编制和执行过程中的监控可以避免内部经营风险的发生或控制损失；计划预算是现代企业的一项重要管理工具。它通过合理分配资源协助企业实现战略目标，监控战略目标实施进度，控制费用支出，并预测现金流量和利润。计划预算管理体系及能力是考察公司内部经营管理质量的核心环节，对公司规范、稳健发展有着重要意义。中远房地产自2002年起逐步建立公司的计划预算体系，预算管理仍处于较为初级的阶段2004年度2003年度2002年度及以前02年年底公司开始计划预算管理体系的建设，各业务部门、职能部门第一次编制年度计划预算预算体系建设更加深入，制定了计划预算的编制流程和编制方法，并下发了相关的模版和表格，使编制口径得到统一04年年中开始对部分计划预算（如资金计划）做更进一步的细化工作开始着手对计划预算进行调整，对执行情况进行监督没有真正意义上的计划预算管理各部门编制计划预算的水平参次不齐，部分部门的计划预算仅限于工作思路“04年度计划预算”较“03年”更加细化、深入，编制水平有较大提高所做工作表现、效果推动了公司计划预算体系的进一步完善但由于该体系建立的时间还比较短，因此在计划预算的制定和执行中还存在诸多问题，需要不断的加以调整、完善执行、监督制定审批提出监督反馈调整执行董事会提出年度业绩目标由于时间较短，公司尚未建立起经验数据库，计划预算编制的合理性需要逐步加强在制定计划预算的过程中，公司内部纵向和横向的沟通还不够顺畅，两上两下的体系随完备但效率仍由提升空间；年度计划预算仍存在年底进行最终审视的情况，缺少必要的中期调整机制，计划预算管理缺乏根据市场、内部情况变化等因素而调整的机制，建议公司建立半年计划审视及调整机制；计划执行情况的监督、反馈更多的是在月度经营办公会形式进行监督、反馈，但缺乏更全面、更细致的预算偏差分析；计划预算的实施缺乏相应配套的绩效管理机制，削弱了计划预算应有的强制性与严肃性计划预算的合理性不强造成“执行”容易与之发生冲突计划预算委员会对公司年度计划预算进行审议、审定并下发制定、审批下阶段预算管理体系建设应重点完善环节资金管理是房地产公司发展的核心技能，其能力及结果对公司影响巨大计划预算管理资金管理融资管理投资管理房地产行业是资本密集型产业，资金管理的要求极高；特别在现阶段国家对房地产企业融资加强管理的环境下，资金管理对房地产公司的意义更为突出；资金管理是计划预算管理的一个构成部分，对房地产企业而言，资金预算及管理是计划预算的重中之重；资金管理能力也受到公司整体的计划预算管理能力发展的限制；资金管理包括融资管理和投资管理；两者相互联系相互影响，但都为公司的业务运营服务；现阶段中远房地产处于高速增长阶段，融资对于高成长的支撑意义非常重大！另一方面，公司现阶段公司投资管理更多表现为内部开发项目的资金配置，资金风险更多与开发项目风险相关联；公司应高度重视开发项目资金配置管理；根据战略发展的要求中长期中远房地产将发展成为房地产投资管理型公司，现阶段资金管理能力的发展速度、能力将影响中长期战略目标的实现；公司规模化发展，跨越式发展必将带来多项目并行开发管理的要求，周期开发匹配要求强有力的资金管理保证现金流量平稳投入期稳定期回收期单一项目的现金流、收入、利润都呈现出很大的波动。通过项目开发周期匹配管理可以使三者均衡地产生稳定期的理想状态应该是开发规模逐渐扩大，净现金流量为零（现金流入全部投入新项目），增加以后的利润产出回收期通常是企业拟转向其他行业的转型期或预期行业有短暂调整时的休整期-周期开发-单一项目现金流全部项目总现金流中远房地产从现有开发项目及储备看，仍处于投入期，资金需求量巨大且仍将不断快速上升。预收帐款、应付帐款等,16亿,36%为下属开发项目担保贷款,3亿,7%银行授信贷款,1亿,2%中远集团直接贷款,1亿,2%中远中化担保贷款,20.6亿,48%中化集团直接贷款,2.4亿,5%从融资方面来看，中远房地产在两大股东支持下负债融资能力较强，充分支撑公司历史及未来2年左右时间的发展公司截至目前负债结构分析资料来源：财务部访谈中远房地产尚未运用的股东支持担保资金（单位：亿元）公司负债总额近44亿元，其中利用预收款等低成本融资占36％；自身直接银行贷款融资4亿元，占9％；直接从中远、中化集团借款3.4亿元，占7％左右；通过中远中化两大股东提供担保贷款支持合计20.6亿元，占48％左右；中远房地产目前可提而尚未提取的股东担保贷款约15.3亿元，对公司未来的业务扩张意义重大公司的货币存量资金一直保持较高水平，资金成本较大，一方面在国家紧缩银根的同时有力的支持了公司的扩张计划，但同时也说明资金管理与整体经营衔接不够紧密按照月度货币资金的存量进行算术平均2000年和2001年的贷款利率为5.85%，2002年、2003年的贷款利率平均为4.8%2000年2001年2002年2003年00年-03年中远房地产货币资金平均存量（单位：亿元）资料来源：中远房地产财务报表00年-03年中远房地产存量货币的财务费用（单位：万元）2000年2001年2002年2003年针对国家对房地产业信贷资金不断紧缩控制的管理政策有目的的储备资金，公司开发计划调整（项目推迟开发时间）导致帐面资金富余；2004年存量资金过大的原因分析不考虑新增项目储备问题，按照现有公司项目储备及开发计划，05年前后公司的开工、竣工将会达到峰值，投资额和资金缺口也将达到历史最高点资料来源：经营部，“中远房地产04-07年项目进度计划”，远卓分析按照公司现有项目储备及开发计划，公司05年前后将进入开发业务的“攻坚”阶段，公司05年的投资额预计为45.8亿元，累计资金缺口达到11.36亿元人民币（04年初公司帐面有6亿元存量货币资金，考虑公司目前股东承诺可支持资金规模15。3亿元，公司融资压力并不急迫），06、07年将进入目前开发项目的收获阶段，将有大量的资金回收；注：04～07年累计资金缺口并不包括购置新增项目储备发生的前期投入，如需保证公司开发业务稳定增长，04、05年的资金缺口将更大2004年2005年2006年2007年2012613059020406080100120140开工面积竣工面积04-07年开工竣工面积预测04-07年投资、回款额、资金缺口预测单位：万平方米单位：亿元1191114040投资额回款额年占用资金累计资金缺口05年资金缺口约11.36亿股东对中远房地产融资需求的强力支持，导致公司融资渠道过于单一，市场化程度不足，长此以往可能会影响