易居克尔瑞2013中国房地产标杆企业研究报告

中国房地产标杆企业研究报告陈啸天中国房地产业协会市场委员会副秘书长2013年4月目录当前阶段，中国房地产企业十种发展模型中国典型房企最新发展格局Part2Part1PART

1

中国典型房企最新发展格局42013年一季度中国房地产企业销售金额TOP50排行企业名称成交金额1万科地产410.02中海地产383.03保利地产310.04绿地集团260.05恒大地产185.06碧桂园180.07华润置地170.08世茂房地产142.09万达集团137.010绿城中国115.011富力地产107.012融创中国105.013龙湖地产102.014远洋地产100.015金地集团82.016招商地产80.017雅居乐75.018华夏幸福70.019九龙仓69.020保利香港66.0排行企业名称成交金额21中信地产63.022和记黄埔62.023新鸿基地产58.024中航地产57.525越秀地产57.026新世界中国52.027中粮集团51.028首开股份50.029融侨集团48.030复地集团46.031宏立城45.0金融街45.033佳兆业44.5中国铁建44.535旭辉集团42.0荣盛发展42.0滨江集团42.038金科集团41.039雅戈尔40.040中国中铁39.5排行企业名称成交金额41阳光城39.042金辉集团38.0香江国际38.044路劲基建35.0蓝光实业35.0合景泰富35.047建业地产34.048方兴地产33.049新城控股32.550厦门国贸32.0单位：亿元数据说明：1、企业范畴：主营业务在中国内地的房地产开发企业。2、项目属性：本榜单成交数据为商品房数据。同时，不考虑项目权益划分问题。3、数据来源：涉及的销售金额及销售面积均为合同签约备案数据。4、时间跨度：此次榜单各项数据若不作特殊说明，其统计时间段均为2013年1月至2013年3月。榜单发布52013年一季度中国房地产企业销售面积TOP50排行企业名称成交面积1万科地产352.02绿地集团325.03恒大地产305.04中海地产299.05保利地产284.06碧桂园260.07华润置地139.08世茂房地产126.09万达集团117.010华夏幸福100.011宏立城96.012龙湖地产90.013富力地产88.514荣盛发展74.015远洋地产70.516雅居乐69.017金地集团63.018保利香港62.019招商地产55.520绿城中国55.0排行企业名称成交面积21中信地产54.0九龙仓54.023融创中国53.024旭辉集团52.525建业地产48.026金辉集团47.527中国铁建46.028蓝光实业42.0世纪金源42.030佳兆业41.0中国中铁41.032新城控股39.033新世界中国38.5金科集团38.535复地集团38.036越秀地产37.037首开股份34.038阳光城33.0盛高置地33.040融侨集团32.0排行企业名称成交面积41和记黄埔30.0合景泰富30.0中渝置地30.044路劲基建29.0中南建设29.0金融街29.047香江国际26.0首创置业26.049厦门禹洲25.050恒基兆业24.0单位：万平方米数据说明：1、企业范畴：主营业务在中国内地的房地产开发企业。2、项目属性：本榜单成交数据为商品房数据。同时，不考虑项目权益划分问题。3、数据来源：涉及的销售金额及销售面积均为合同签约备案数据。4、时间跨度：此次榜单各项数据若不作特殊说明，其统计时间段均为2013年1月至2013年3月。榜单发布6集中度：楼市回暖利好销售，龙头房企集中度稳步上扬2013年一季度销售金额全国TOP10企业市场份额达到14.88%，较2012年一季度同期上升了0.6个百分点；TOP20企业相较去年同期，更有1.03个百分点的上升，集中度的上升则表明龙头房企从市场回暖中获益更大。在销售面积上，龙头房企表现更胜一筹。2013年一季度TOP10企业与TOP20企业市场份额同比分别为10.19%和13.38%，分别增加了2.1与2.35个百分点。

2013年一季度2012年一季度2011年一季度TOP10企业14.88%14.28%15.06%TOP20企业20.45%19.42%20.09%

2013年一季度2012年一季度2011年一季度TOP10企业10.19%8.09%8.38%TOP20企业13.38%11.03%10.58%表：上榜企业销售金额集中度表：上榜企业销售面积集中度备注：集中度=入榜企业销售金额（或面积）/统计局公布的全国商品房销售金额（或面积），一季度全国商品房销售金额（面积）是根据2013年前2月与前3月销售数据的增长速度来预测。资料来源：CRIC，中国房地产测评中心7门槛：入榜门槛跨越式增长，TOP20金额门槛同比翻番销售金额方面，2013年一季度TOP10企业入榜门槛为115亿元，同比增长74%；前十房企销售金额门槛首度进入百亿，宣告房企入榜门槛的跨越式提升。TOP20企业的入榜门槛为66亿元，同比翻番；巧合的是66亿元正是去年一季度TOP10的入榜门槛，表明今年以来，受益于政策空档期及市场回暖因素，龙头房企积极销售去存化，推动整体业绩的上扬。销售面积方面，TOP10入榜企业销售面积进一步确认了房企业绩提升的迅猛，从2012年的56万平方米上升至100万平方米，同比增长54%。TOP20企业入榜门槛从去年39万平方米上升至55万平方米，同比上涨41%。图：2013年一季度房地产企业销售排行榜门槛对比图（单位：亿元、万平方米）资料来源：CRIC，中国房地产测评中心8格局：保利、绿地强势进入，第一梯队加速扩容销售金额方面，今年一季度，第一梯队房企数量达到4家，保利、绿地强势进入；从销售均值来看，第一梯队表现抢眼，341亿元远超去年同期246亿元。由于150-200亿元房企过于集中，第二梯队均值不及去年；从龙头企业表现来看，万科、中海与保利一季度业绩均超过了300亿元，万科以410亿元再夺冠，中海、保利分别以383亿元及310亿元紧随其后。销售面积方面，梯队分布出现明显变化，第一梯队房企数量达到6家，不仅比第二梯队房企数量多出2家，而且是去年同期的三倍，第三梯队的房企数量也由7家增加至14家；从销售均值来看，除第二梯队销售面积均值同比下降外，其他梯队均小幅上升；从龙头企业表现来看，万科再登面积榜榜首，绿地则以325万平方米销量超过恒大，仅次于万科。表：2013年一季度房地产企业销售业绩梯队格局表资料来源：CRIC，中国房地产测评中心级别2013年一季度销售金额排行榜（亿元）2012年一季度销售金额排行榜（亿元）范围企业个数均值范围企业个数均值第一梯队200亿以上4341200亿以上2246第二梯队100-200亿10134100-200亿2151第三梯队50-100亿146450-100亿1067第四梯队<50亿2240<50亿3623级别2013年一季度销售面积排行榜（万平方米）2012年一季度销售面积排行榜（万平方米）范围企业个数均值范围企业个数均值第一梯队150万以上6304150万以上2228第二梯队100-150万4120100-150万3142第三梯队50-100万146750-100万765第四梯队<50万2635<50万38269注：人民币兑港元汇率8.13领军：万科稳居榜首、中海、保利紧随其后企业2013年一季度销售金额2012年一季度销售金额同比2012年销售金额占2012年比重万科集团41031032%141220%中海地产38320983%111518%保利地产310148109%101715%万科地产中海地产保利地产坚持以刚需为主流产品的同时，对大户型产品实行降价，实现了高周转，取得预期的效果，中海地产以383亿元位居紧随其后，同比增幅达到83%。企业以其充足的土地储备、全面的产品线和全国化的推广力度，使企业一季度保持较快的增长势头。2013年一季度销售额410亿元，再度领衔榜首，相较2012年一季度310亿元同比增长32%。2013年一季度，万科产品结构合理，绝大多数产品是144平米以下户型，各大区域发展均衡，受调控影响较小，预计今年将加大推案和营销力度。坚持高周转策略，以一二线城市为中心，向三四线城市辐射的全国化战略坚持以刚需产品为主的销售策略，获得了310亿元的销售业绩，与去年同期相比增长了109%，成功占据金额榜第三位。表：2013年一季度万科地产、中海地产、保利地产销售金额（单位：亿元）2013年一季度，政策调控加速房地产行业洗牌，万科地产、中海地产以及保利地产优势愈加明显，以傲人的业绩展示其领军地位。2013年一季度，部分传统大型房企表现突出，这些房企的实力历来为业内所认可，但今年年初他们所表现出的高增长性、业绩爆发力、产品创新性等使其在诸多龙头房企中较为显眼。大企：碧桂园、富力业绩猛增，世茂创新引领行业碧桂园世茂房地产富力地产一季度的销售业绩接近150亿元，已达到去年全年销售业绩的30%以上企业在去年发起的一系列变革卓有成效，包括营销团队换血、重组区域级及以下的中层管理人员队伍，调整组织结构、实现权力下放等，使企业经营效率得到大幅提高，项目快速去化。世茂房地产一方面调整产品结构以适应市场需求，另一方面对产品进行创新提高附加值。2013年的销售目标为620亿元，增幅达30%；碧桂园今年一季度的销售额已达180亿元占去年全年销售总额的近四成，同比大幅增长194%；全民营销策略是碧桂园业绩快速提升的原因之一，另一方面碧桂园在成熟区域适当下放拿地权限的做法也使企业对市场的灵敏度提升，从而实现快速开发、快速销售。一改近两年的低靡，一季度销售业绩表现良好，107亿的销售额占去年全年的三成多近几年来通过一系列的战略调整，企业渐入佳境，重新进入业绩的上升通道。同时，在市场回暖的背景下，富力于一二线城市拥有的优质土地储备价值得以显现，预计未来企业在住宅方面的销售业绩还将持续增长。2013年一季度碧桂园、富力地产、世茂房地产销售金额（单位：亿元，%）2013年一季度碧桂园、富力地产、世茂房地产销售金额（单位：亿元，%）企业名称2013年一季度销售金额2012年一季度销售金额同比2012年销售金额占2012年比重碧桂园18061194%47638%世茂房地产14270103%46131%富力地产1076662%32233%资料来源：CRIC，中国房地产测评中心2013年一季度，部分处于迅速成长的中型企业展现出跳跃性的市场表现，凭借日趋完善的全国化主要地区布局、专注的产品定位和合理的企业战略调整，成功赢得了市场关注度。潜力：旭辉上市后增长强劲，越秀、复地潜力巨大越秀地产旭辉集团复地集团今年一季度增长强劲，销售金额达42亿元，同比增幅高达166%；作为一家刚上市不久的内资房企目前处于高速成长阶段。公司已经实现全国化布局，在长三角、环渤海、中西部三个区域的11个城市拥有项目；旭辉集团专注于开发高品质的中小户型，在政策从紧，抑制住房投资的情况下，“中小户型定位”为公司的高速成长提供了保证。公司延续去年的上升势头，2013年第一季度，集团销售额达57亿元，同比增幅73%；公司已基本完成在珠三角、长三角、中部、环渤海区域的均衡布局，公司目前在广州、佛山、中山、江门、沈阳、武汉、杭州、烟台、香港等地的项目也均实现对外销售。今年一季度销售46亿元，同比增长82%，业绩表现突出；公司战略上，集团今年做出调整：首先公司不再以单纯的住宅开发为主，而是会越来越多进入商业领域，提高商办类项目的比重，全年商办类项目的份额将占到全年产品供货量的四分之一；其次，项目布局的重心也会重新放在上海等一线城市。73%越秀地产2013年第一季度销售额增长情况（亿元）166%旭辉集团2013年第一季度销售额增长情况（亿元）82%复地集团2013年第一季度销售额增长情况（亿元）2013年一季度，个别房企成功扮演黑马角色，凭借企业良好的运营以及重点城市项目的集中销售，成功挤入榜单。黑马：中航、阳光城首次入榜，黑马本色引人关注阳光城中航地产一季度销售金额达57.5亿元，实现较快增长，首次进入榜单，位列第24位；作为央企，公司拥有较大的抗风险能力，在剥离了酒店经营业务后，中航更加专注于地产的投资、发展和运营，加速了企业的专业化发展；今年一季度，公司在深圳的龙华中航城项目销售良好，单个项目共销售7.48亿元；与和记黄埔共同开发的和黄世纪汇广场，销售金额更是高达22.73亿元。此外公司注重三四线城市的开发，在赣州、惠东、衡阳、上饶有多个项目，有效地避开了调控重点区域。一季度阳光城销售金额达到39亿元，首次上榜位列第41位；企业今年一季度在福州、厦门、西安等地有多个重点项目开盘，其中在大本营福州的阳光凡尔赛宫、阳光城SOHO等项目取得了不错的销售业绩；企业今年采取高周转策略的同时，也加大了投资力度，并通过和诺亚财富的合作，拓宽融资渠道；未来，阳光城将把酒店、旅游、房地产、金融等业务更有效的结合在一起，预计公司在多元化发展的策略下，业绩将迈上新的台阶。13强者恒强：百亿级企业增长速度依然领先企业名称2013年Q1同比万科地产41032%中海地产38389%保利地产310109%绿地集团26069%恒大地产185103%碧桂园180190%华润置地170115%世茂房地产14295%万达集团13799%绿城中国115121%富力地产10762%融创中国105200%龙湖地产10251%远洋地产100257%合计270691%企业名称2013年Q1同比金地集团8299%招商地产8060%雅居乐7515%九龙仓69318%保利香港66247%中信地产6381%越秀地产5773%新世界中国52130%中粮集团51168%首开股份5037%合计64591%企业名称2013年Q1同比复地集团4682%宏立城4588%金融街45165%佳兆业44.565%中国铁建44.5157%旭辉集团42166%荣盛发展4283%金科集团4158%中国中铁39.581%路劲基建3586%蓝光实业3540%合景泰富3592%建业地产3436%新城控股32.58%合计56179%100亿级以上企业销售业绩（亿元）50亿级以上企业销售业绩（亿元）30亿级以上企业销售业绩（亿元）一季度企业销售金额中有相当一部分是去年年底结转过来的业绩，因此一定程度上抵消了春节淡季的影响，从一季度各级别企业的销售同比数据上，我们可以大致看到今年行业的走势，百亿企业和50亿企业的业绩增长依然全面领先。14资源优势：国企业绩增长稳定性突出企业名称2012年同比2013年Q1同比保利地产102039%310109%中海地产93029%38389%绿地集团100029%26069%华润置地50037%170115%招商地产33057%8060%远洋地产32523%100257%保利香港23037%66247%中信地产220-14%6381%首开股份21531%5037%中国铁建21058%45157%中国中铁17948%4081%金融街16327%45165%中粮集团14326%51168%越秀地产12354%5773%合计548832%1719100%央企/国企销售业绩走势（单位：亿元）企业名称2012年同比2013年Q1同比万科地产138314%41032%恒大地产8728%185103%万达集团62211%13799%绿城中国51070%115121%世茂房地产47551%14295%碧桂园4505%180190%龙湖地产3902%10251%融创中国34076%105200%金地集团32010%8299%富力地产34018%10762%雅居乐296-5%7515%荣盛发展18053%4283%新城控股16013%338%佳兆业1588%4565%九龙仓15417%69318%复地集团15020%4682%金科集团123-12%4158%合景泰富120-10%3592%建业地产10020%3436%合计714317%198480%民企销售业绩走势（单位：亿元）在调控最严厉的2011年，国进民退曾经成为整个行业的特征，2012年以来，虽然受市场大环境转好的推动，民营企业销售业绩同步增长，但增幅相比具有资源优势的国企而言，依然相形逊色。15风险规避：全国化企业具有更大的安全边际企业名称2013年一季度销售金额2012年一季度销售金额同比万科地产41028832%恒大地产18591103%碧桂园18062190%华润置地17079115%保利地产310148109%中海地产38320389%世茂房地产1427395%合计1780944.289%面对巨大的城市间行业差距，全国化布局有益于企业规避或然风险，更大的经营规模也为企业的跨越式发展和资本化提供了有力保障。布局全国类企业销售业绩（亿元）企业名称精耕区域2013年一季度销售金额2012年一季度销售金额同比宏立城贵州452488%金科集团成渝412658%蓝光实业四川352540%建业地产河南342536%新城控股江苏32.5308%合计

187.513044%区域类企业销售业绩（亿元）PART

2

当前阶段，中国房地产企业十种发展模型房地产企业十种战略路径效率型一区域型二商业型三郊区型四泛金融型五科技型六周转型七产品型八平衡型九资源型十战略十型2011年全国项目销售面积排行排名城市项目名称成交面积(万平方米)1贵阳花果园100.62贵阳贵阳世纪城68.083广州碧桂园凤凰城46.214成都南湖国际社区45.845贵阳中天会展城37.012011年全国项目销售金额排行排名城市项目名称成交金额（亿元）1陵水雅居乐·清水湾69.932贵阳花果园58.063福州仓山万达广场53.654长沙开福万达广场50.70

5北京望京SOHO47.26总占地面积：400万平方米总建筑面积：560万平方米企业名称城市项目名称项目属性销售金额（亿元）销售面积（平方米）世纪金源长沙湘江世纪城住宅57.42133.94世纪金源贵阳贵阳世纪城住宅85.64251.05世纪金源北京世纪城住宅、办公0.260.45世纪金源合肥滨湖世纪城住宅91.68222.61世纪金源常州南博湾花园住宅1.442.69合计

236.44610.74贵阳·花果园销售金额85.64亿元贵阳·世纪城销售面积251.05万㎡

路径一：效率型——宏立城世纪金源典型大盘项目列表战略十型从试水常州、异地探路，到布局长三角，新城地产经过18年的发展，已然展壮大，成为区域龙头开发企业区域龙头开发商城市地产商房地产初步试水（1993-1998）1993年江苏新城房产股份有限公司创立，涉足房地产开发与经营业务；1998年，首个常州区域住宅项目——万博花苑启动并获成功深耕常武市场（1999-2001）1999年，公司在常武地区项目全面开花，销售面积名列江苏省前茅，销售业绩突破3亿元；2001年，资产重组，B股上市异地拓展（2002-2007）2002年成立上海新城创置、上海新城万嘉、南京新城创置等项目公司；2004年成立苏州新城万嘉项目公司；2007年业务范围拓展至无锡区域布局长三角（2008-至今）2009年，公司总部顺利迁址上海，全面构建“布局长三角深入专业化”的战略地图实现了由城市公司向区域公司的跨越

新城地产发展四个阶段路径二：区域型——新城控股战略十型成熟的盈利模式：房地产开发补贴商业经营的策略有效的解决了万达在扩张资金和项目盈利之间的矛盾房地产开发补贴商业经营策略——住宅定位于与项目功能相辅相成，户型设计采取走“两极”路线，快速去化增加资金回流项目名称户型户型面积（㎡）广州万达广场一房40-60银川万达广场一房40-70太原万达广场一期三房140-190太原万达广场二期三房250-320银川金融界万达广场一房30-60济南万达广场一期一房45-70三房132-155济南万达公馆三房235-292长春万达广场一房38-71长春万达广场.48克拉一房46-65万达广场典型住宅项目户型配比列表路径三：商业型——万达战略十型

核心能力：投资管理+房地产金融平台+招商及运营管理；

涉及从投资、开发、招商、运营管理、出售/出租、资本证券化全链条全程参与；

以金融资本（私募基金与信托基金REITs）为主导，以商业地产开发收购、管理运营为载体，既实现稳定的租金收益和持有项目增值收益，又实现金融业务发展带来的资本增值收益。土地/项目获取项目开发管理招商与运营管理资本运营价值链零售写字楼综合体私募B资源投入收入运作主体自有资金/银行贷款/私募基金招商物业管理及运营成熟持有/出售/REITs上市管理费租金收益/增值收益增值收益/REITS管理费租金收益收益奖励住宅私募C私募D私募A业绩分红路径三：商业型——凯德以“私募+REITs”地产金融平台，全价值链参与地产运作，盈利模式覆盖了基金管理费用-销售回款-租金收益-资产升值-资本增值等几种主要模式战略十型城市中满分区域区位标准：城市第一商圈

金融中心

人流集中地交通条件：

30条以上公交线路2条以上地铁线路

车流主干道周边配套：城市主要文化娱乐场

所，例如：城市剧院

博物馆、城市公园商业先行“君悦”品牌酒店项目选择同一个管理公司统一酒店品牌：君悦档次：5-白金5星明确酒店定位：强调生活方式大型豪奢华酒店开发节奏合作对象选址购物中心即时启动吸引人流；平衡企业现金流办公带来商务人流，为酒店蓄水客户酒店丰富业态；提升产品档次2个月6~10个月通过深圳“万象城”的成功，华润在其它城市发展项目时，确立了以选址、开发节奏、合作对象为抓手的高品质开发方式路径三：商业型——华润已开业项目：深圳万象城（2004年12月）、杭州万象城（2010年4月）、沈阳万象城（2011年5月）、成都万象城（2012年5月）、南宁万象城（2012年9月）待开业项目：郑州万象城、青岛万象城、合肥万象城、上海万象城、重庆万象城、无锡万象城、常州万象城、泰州万象城、烟台万象城、温州万象城……

战略十型路径四：郊区型——碧桂园广东安徽广州（13）、江门（12）、佛山（9）、肇庆（7）、清远（4）、韶关（3）、东莞（3）、惠州（2）、汕尾（2）、梅州（2）阳江、茂名、云浮、河源和中山各1个巢湖（3）、滁州（2）；安庆、池州、黄山、芜湖各1个分布62江苏泰州、镇江、无锡各1个3湖北咸宁（2）、武汉（2）；随州、荆门各1个69湖南长沙（4）；浏阳、益阳、张家界、湘潭各1个8内蒙古呼伦贝尔、兴安盟、通辽各1个辽宁沈阳（5）、鞍山1个天津2个重庆1个黑龙江绥化1个13612广西玉林1个1个数海南文昌1个11816932613621碧桂园进入城市列表（截至2012年6月）坚持三四线城市的发展道路战略十型私募与融资资产管理投资PIA战略“在拿地之初便通过投融资一体化的方式，发掘出项目具备的价值和回报所得。”拿地融资开发管理项目开发流程2010年6月，由复地集团全资控股的复地投资宣告成立，突出强化复地转为房地产投资商的“变身”。复地投资的作用并不仅仅局限于募集资金，其意义还在于能够通过与复地的资源整合，达成与复星系产业的结合。路径五：泛金融型——复星投资（复地）战略十型住宅科技系统打造全新居住理念，提升产品溢价能力朗诗

——“生态住宅科技系统”地缘热泵系统混凝土顶棚辐射制冷制热系统隔音降噪系统外遮阳系统“绝缘”外墙系统女儿墙、屋顶及地下保温系统同层排水系统24小时持续置换新风系统“严密”外窗系统精装修成品住宅·······达沃斯思考全球经济走向：转变创新低碳