建设法规 第五章 土地管理法律制度

1第五章土地管理法律制度一、土地土地指的是地球表层的陆地，主要由地质、地貌、土壤、植被、气候和水文等地理要素组成的，并受到人类活动长期影响而不断变化的自然—经济综合体。土地资源指的是在一定的时间、地点和条件下，能够实现其经济价值成为财富来源的土地，因此在一定的技术经济条件下，能够为人类生产和生活所利用并能产生效益，对人类目前或可预见的将来有用的土地被称为土地资源。土地是最宝贵的自然资源，是最重要的社会财富，是最基本的生产要素，是宏观调控的重要手段。第一节土地及土地管理法

2第五章土地管理法律制度（一）土地的经济社会属性1．权属垄断性2．报酬递减性3．价值二重性4．用途可变性3第五章土地管理法律制度（二）土地的分类1．根据土地的自然属性，可以把土地分为地下，地面、水及水连接的土地、地面上部分四个部分2．根据土地的用途，可以把土地为分农用地、建设用地和未利用地。3．根据土地的质量，可以把土地为八个等级。4．根据人口的密度，可以把土地分为超载土地，临界土地和富余土地。4第五章土地管理法律制度（三）土地的性质1．自然性2．经济性3．社会性4．法律性5第五章土地管理法律制度二、土地管理法土地管理法是调整人们为保护、开发土地资源，合理利用一切土地，节约建设用地，保护耕地，维护完善和创新社会主义土地所有制，综合运用行政、经济、法律、科技等手段统管全国土地过程中所发生的各种社会关系的法律规范的总称。6第五章土地管理法律制度（一）土地管理法的立法目的1．加强对土地的管理2．维护我国土地的社会主义公有制3．保护开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地4．促进社会经济的可持续发展7第五章土地管理法律制度（二）土地立法的原则1．维护土地的社会主义公有制原则2．保护合法土地财产的原则3．保护耕地的原则4．合理利用土地的原则5．统一管理土地的原则6．有偿使用土地的原则8第五章土地管理法律制度（三）土地管理法的调整内容1．土地管理制度规范2．土地管理组织规范3．土地管理活动规范4．土地关系的保障规范9第五章土地管理法律制度土地所有权属于财产所有权的范畴，具有所有权的一般属性，是全部土地问题的核心。按物权种类的划分，土地所有权属于不动产所有权。土地是一种重要的资源，其与劳动力、资本构成生产三要素。我国现行的《民法通则》、《宪法》及《土地管理法》规定，土地不允许私人所有，而其他不动产则无此种限制。第二节土地所有权10第五章土地管理法律制度一、土地所有权的法律特征二、土地所有权的内容1．占有权2．使用权3．收益权4．处分权三、土地所有权的分类1．国家土地所有权2．农民集体土地所有权11第五章土地管理法律制度根据不同的分类标准，可对土地使用权作不同的划分：1．按照土地所有制的性质不同，可将土地使用权分为国有土地使用权和集体土地使用权；2．根据土地使用权的取得方式不同，可将土地使用权分为划拨土地使用权，出让土地使用权和承租土地使用权；3．根据土地用途不同、可将土地使用权为分建设地使用权和农用地使用权。第三节土地使用权12第五章土地管理法律制度一、土地使用权的出让（一）法律特征1．土地使用权出让是一种民事法律行为；2．土地使用权出让是一种设权行为；3．土地使用权出让是一种有偿行为；4．土地使用权的出让附随一些特殊义务；（二）国有土地使用权出让方式1．协议出让2．招标出让3．拍卖出让13第五章土地管理法律制度（三）土地使用权的出让年限（1）居住用地70年；（2）工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育用地、综合或者其他用地均为50年；（3）商业、旅游、娱乐用地40年；（四）权利和义务1．土地使用权出让人的权利和义务2．土地使用权受让人的权利和义务14第五章土地管理法律制度二、土地使用权的划拨土地使用权的划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。15第五章土地管理法律制度（一）法律特征1．划拨土地使用权的标的限于国有土地2．划拨土地使用权的取得具有行政性3．划拨土地使用权的取得具有无偿性4．划拨土地使用具有无期性5．划拨土地的用途具有特定性16第五章土地管理法律制度（二）划拨土地使用的内容由于划拨土地使用权的性质不同，公民享有的划拨土地使用权，因其仅仅是所有权的一项使用权能，故而使用人对划拨土地只享有占有以和使用权，而无收益权和处分权；而私法人享有划拨土地使用权因属于一项独立的他物权，故而对划拨土地享有占有权、使用权、收益权和一定的处分权。17第五章土地管理法律制度（三）土地使用权划拨的批准权限和程序土地使用权划拨批准权限指的是法律规定的有权机关得以批准土地使用权划拨的权限。土地使用权划拨的批准权限与土地使用出让批准权限相同，土地使用权划拨的程序包括预审、申请、审查、批准、登记等内容。18第五章土地管理法律制度（四）划拨土地使用权的终止划拨地使用是为特定目的而设，除非该特定目的被取消否则不存在撤销划拨土地使用问题。出现国家征收、使用人不再需要、特定项目终止、土地灭失等情况，划拨土地使用权终止。（五）划拨土地使用权的商品化1．出让2．出租3．法律直接规定4．作价出资或者入股19第五章土地管理法律制度三、土地使用权的转让土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与，它是土地使用者的正当经营活动。土地使用权转让是原受让人与再受让人之间发生的民事法律关系，是一种民事行为，与土地使用权出让活动是国家行政机关与受让人之间发生的行政行为有着本质的区别。20第五章土地管理法律制度（一）土地使用权转让的特点：1．再转移性2．可抵押性（二）土地使用权转让的法律关系1．主体2．客体3．内容21第五章土地管理法律制度（三）土地使用权转让的原则1．权利义务同时移转原则2．产权一致原则3．效益不可损原则（四）土地使用权转让的类别1．出售2．交换3．赠与22第五章土地管理法律制度（五）土地使用权转让的程序1．申请：由原受让人向出让人提出，经批准转让土地使用权的请求；2．批准：即由出让人批准或者同意原受让人转让土地使用权；3．签约：原受让人与再受让人就转让土地使用权的有关条款达成一致意见后签订合同；4．公证：有关合同生效的条件是土地使用权转让合同依法经过公证；5．登记：土地使用权和地点转化物及其他附着物所有权转让，理应按照规定办理登记。否则，转让合同无效。23第五章土地管理法律制度四、土地使用权的出租（一）国有土地使用权人出租土地1．生效要件2．国有土地使用权人出租土地内容（二）国家出租土地1．国家出租土地的适用范围2．国家出租土地的方式24第五章土地管理法律制度五、土地使用权的抵押（一）抵押的特征1．从属性2．特定性3．价值性4．不可分性5．物上代位性25第五章土地管理法律制度（二）抵押的条件1．只有经过出让和转让方式取得的土地使用权，才能抵押。土地使用权抵押的期限不得超过土地使用权出让和转让的年限。2．土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其范围内的土地使用权随之抵押。3．土地使用权抵押不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。26第五章土地管理法律制度（三）抵押的程序1．抵押双方当事人签订土地使用权抵押合同，抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。2．由公证机关对双方签订的合同给予公证。3．土地使用权抵押双方凭抵押合同、公证、认证等文件向土地管理部门办理抵押登记。登记是抵押权所成立的必要条件，其内容应包括被担保金额、抵押人姓名或名称、债权等内容。4．抵押合同终止后，抵押权人应在规定的时间内向土地管理部门办理抵押登记的注销手续。27第五章土地管理法律制度六、土地使用权的终止（一）土地使用权终止的内容（二）土地使用权终止的法律后果28第五章土地管理法律制度一、建设用地使用权（一）建设用地使用权的内容（二）建设用地使用权的标的和设立（三）建设用地使用权的转让（四）建设用地使用权的消灭第四节建设用地29第五章土地管理法律制度二、建设用地征用和补偿1．我国征用土地一般应具备下列条件：（1）征用土地的主体必须是国家。（2）被征用的土地是农民集体所有的土地。（3）征用土地必须依照法律规定的条件和程序获得批准。30第五章土地管理法律制度2．征用土地的报批程序（1）预申请（2）申请（3）拟订方案并上报（4）审批（5）公告以及落实31第五章土地管理法律制度3．征用土地补偿的原则（1）征地支付费用属于补偿或者补助性质，不是土地价格，不能根据土地使用权出让价格核定征地补偿标准。（2）征地补偿和安置补助的原则是保证被征用土地的农民的生活水平不因土地被征用而降低。（3）按照被征用土地的原有用途予以补偿。（4）按照法定进行补偿。32第五章土地管理法律制度4．征用土地的补偿标准依《土地管理法》第47条规定，征用耕地的土地补偿费为该耕地被证用前3年平均产值的6-10倍。其他土地指的是耕地以外的其他土地，包括林地、草地、园地、牧场、水域、池塘、建设用地等土地。《土地管理法》对其他土地补偿费的标准没有做出具体与会同志定，该只是授权省、自治区、直辖市以及耕地的土地补偿的标准对其做出具体规定。33第五章土地管理法律制度5．安置补偿费的标准征用耕地的安置补助费，按照需要位置的农业人口计算，其他土地安置补助费的标准其他土地安置补助费的标准由《土地管理法》授权省、自治区、直辖市参照耕地的土地安置补助费的标准对其做出规定。34第五章土地管理法律制度三、土地用途管理制度（一）土地用途管理制度和类型（二）土地用途管理制度的内容四、我国的土地登记制度（一）土地登记的法律依据（二）土地登记内容（三）土地登记的类型35第五章土地管理法律制度五、建设用地的费用（一）有偿取得国有土地使用的土地费用（二）以划拨方式取得的土地费用（三）管理性费用（四）服务性费用（五）已购公房和经济适用房上市出售，土地使用权让金的使用分配和管理。（六）土地税费36第五章土地管理法律制度一、行政责任土地行政责任土地行政责任是指国家有关行政机关依据法律的规定，按照行政程序，给予轻微违法失职行为的单位或个人以行政制裁。（一）违法行为（二）承担方式1．行政处分2．行政处罚第五节土地法律责任37第五章土地管理法律制度二、民事责任土地法中的民事责任指的是个人者组织不履行与土地有关的民事义务，应当承受的民事法律后果。土地法律规范的民事责任主体主要是公民、法人或者其他组织，他们之间不论是侵权的一方还是被侵权的一方，双方处于平等的法律地位。一般土地法中的民事责任，主要是因土地侵权行为或不履行民事经济合同的义务而引起的土地侵权赔偿责任和土地违约责任。二者都是以补偿因不履行土地义务所造成的损失为原则。38第五章土地管理法律制度三、刑事责任我国《刑法》规定，以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处3年以下有期徒刑或者拘役，并处或单处非法转让、倒卖土地使用权价额20%以上，1倍以下罚金，情节特别严重的，处3年以上，7年以下的有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额20%以上，1倍以下罚金。违反土地管理法规，非法占用耕地改做他用，数量较大，造成耕地大量毁坏的处5