藁城西刘村项目前期提案

谨呈：藁城建业房地产开发有限公司藁城西刘村项目前期提案本方案解决的问题？项目总体开发思路、以及基于此思路的实施提示。市场环境解析项目评判剖析总体战略选择国内房产大势藁城经济藁城房地产项目产品建议营销策略提示市场小结★1月26日，新国八条出台，调控力度前所未有：A、与政绩挂钩；B、直接砍掉投资客户；C、贷款门槛明显提高。★目前已有北京，上海，济南，成都，青岛5大城市出台执行细则，石家庄限购政策也将在一周之内出台，石市房地产市场必将受到较大影响，从而影响其周边市场；★存款准备金率24日继续上调至19.5%，资金口袋进一步收紧；★我们认为至少会带来以下几个方面的影响：A、销售量急剧下滑；B、销售价格最长在半年内出现波动；C、后市中低端楼盘持续平稳发展、难以迅速回升，而中高端楼盘有望实现逆转。调控空前，市场看跌国内大势城市发展掠影藁城经济我们先看看这座城市的发展：用视觉，去读懂这座城，那些不需要数据支撑的事实。80年代的百货藁城第一个商场80年代的新市场曾经的商业中心四明街胜利路交叉口曾经的中心位置99年广场落成现在的市政府08年，信誉楼落户藁城这就是藁城，一座由北而南的城市经济实力较强、城市建设滞后藁城经济藁城的GDP一直保持较快增长态势，特别是随着良村经济技术开发区的建设、以及其他几个工业园区的建设，藁城经济更是实现了突飞猛进的发展，综合实力稳居石家庄前三，06年还曾位列全国百强县。但是，藁城城市发展方面，从80年代局促的县城，到90年代城南的开发，城市规划已现雏形，到2000年之后，城市建设良好的发展势头戛然而止，到2010年，将近10年的时间，也不过多出一条昌盛街、半条世纪街。一个经济发展良好的城市，城市建设规模却不见扩大，市区住宅甚至一直处于较为紧缺的状态。供应与需求：近几年以来，藁城房地产体现为供应不足、需求旺盛。藁城房地产需求：★藁城经济在石家庄各县市中位居首位，购买力强；★藁城市区人口约7万人，按国内可比县市级城市发展来看，每年至少可消化住宅10－14万平米；★由于藁城经济的发展，当地房地产供给不足，以及离石家庄仅30余公里的距离，促使不少藁城人选择到石家庄市区购房。供应：★从2006年以来，藁城开发的住宅项目主要有园丁花园、商业小区、广泰花园、龙湾帝景等，累计不足30万，年开发面积不足7.5万平米；★目前，藁城在开发项目主要有廉州星城、尚庄改造、大有容园，除尚庄项目较大外，其余各项目体量有限，市场供应不足。★这是一个非常少见的供小于求的市场。近年供应项目情况藁城房地产项目位置体量入市时间成交均价广泰高层工业路东头2栋高层09年3800元（带简装）四明花园四明街1栋小高层08年3200元大有容园站前街3栋高层10年7月3200元廉州星城工业路西头7栋高层未售未售（2900元）尚庄改造北尚庄村25栋高层左右未售未售（3200元）北街村高层工业路东头1栋高层09年3300元藁城08年之后开发项目产品及营销简析藁城房地产★建筑：园丁花园、广泰花园、龙湾帝景等各项目已经开始注重建筑外观设计，但主要以现代风格为主，其他特色建筑风格基本上没有。★园林：龙湾帝景是藁城目前各项目中园林设计最为漂亮的小区，小区的水系增加了园林的灵动感；除此项目外，其余各项目没有认真考虑园林的规划设计；★营销：龙湾帝景利用其会所做了一个正规的售楼部，其余各项目大都利用现有商业门脸进行简单装修而成，宣传推广方面更是基本不做—主要靠口碑传递。

因此，藁城房地产总的来说还处于一种粗犷式的发展状态，与辛集、定兴、宁晋等类似城市存在较大差距。藁城房地产建筑风格：基本为现代风格广泰花园龙湾帝景藁城房地产园林营造：普遍处理一般龙湾帝景优美的水景园林龙湾帝景售楼部廉安售楼部藁城房地产无营销的市场状态一个充满诱惑力的市场市场小结藁城市场小结——★强大的购买力决定了房地产存在良好的开发基础；★产品的初级状态给我们提供许多可以超越的地方；★而无营销市场状态更是为我们打造项目品牌及建业地产企业品牌创造了良好条件。国内大势启示——★大环境的风险对藁城同样会造成影响，至少是心理影响；★我们必须考虑市场风险带来的冲击。因此，我们应该在这两者之间寻求一个平衡点，为项目找到最佳开发方案、为开发商最大价值。市场环境解析项目评判剖析总体战略选择项目产品建议营销策略提示项目概况SWOT分析小结分析项目：西刘村改造项目地址：四明街南头西刘村体量：总建面积约55万平米住宅销售面积约38万平米产品：小高层、高层、商业交通：四明街、育才路周边：体育场、广场、通安小学、九中、新一中（规划）规模楼盘项目概况Strength：1、规模优势：现有楼盘中规模首屈一指，品质感强；2、区位优势：属于藁城市区位置，周边配套和交通较为成熟；3、开发商实力：开发商口碑和实力能够得到藁城人的认同；Weakness：1、缺少超市、综合市场一类的购物场所，四明街南段商业氛围不浓厚，西边通安街、东边信誉楼和即将入住的北国超市，两侧商业发展成熟，本案周边不易形成规模；2、藁城人缺乏大盘概念，对产品品质和形象认知度较低，这与藁城房地产市场的发展规律有关，本案的形象植入有阻力；优势明显好于劣势SWOT分析Opportunity：1、市场需求旺盛，客群观望情绪较低，改善性需求和刚性需求所占比重大；2、因为缺乏大盘，更缺乏有品质的大盘，本案的强势入市，会引导藁城房地产市场，甚至会提升以后的开发门槛；3、广泰的高层已经将藁城的房价拔到一个新高度，能够有效降低我们的价格风险。Threaten：1、廉安的北尚庄项目，规模与本案相近，区位上紧邻昌盛街，虽然一南一北，但是必将分流本案客户，将是本案2011年最具竞争力的项目；2、随着农村改造的热潮，北街、东街、南街有可能进行拆迁；3、未知项目的入场，如信誉楼北侧地块或市区其他地块，都会增加未来的不可预计性。机会多于威胁SWOT分析项目基础条件为藁城最好，应挖掘其最大潜力项目基础条件小结★大盘：打造藁城第一大盘形象。★成熟：项目周边集中了这座城市的大量优势配套资源，对于中小县市级城市而言，这是很重要的一点。因此，项目应该抓住机会，实现项目最大价值。市场环境解析项目评判剖析总体战略选择项目产品建议营销策略提示开发目标战略机会目标确定总体战略选择总体开发目标★利润目标：实现价值最大化★速度目标：快速销售，降低后期风险★品牌目标：专业开发商，为长期发展做铺垫★风险控制：首次开发，控制风险★前期投入：减少前期投入，实现较少资金启动目标冲突，如何解决？♦

5大目标存在冲突——寻求最佳平衡点开发商常见的开发目标开发目标各种外在及内在因素给我们提供了一个良好的发展时机战略机会分析1.藁城市场购买力和中高端产品市场空缺，给予我们产品机会；2.藁城无营销、低竞争状态，给予了我们营销创造品牌的机会；3.国内大势，中高端相对机会较大，并有抄底机会。市场给予的战略机会：地块条件给予的机会：1.藁城最大规模项目；2.藁城类似楼盘位置最优；3.地块条件给予了我们充分的发挥空间。开发商发展战略机会：1.开发商拥有良好的资金基础；2.开发商同样拥有良好的口碑基础；3.拥有基础的同时，要全面进军房产，正可利用品牌顺利进入。中瑞地产对本项目开发目标的理解：风险可控下的品牌塑造！首要目标★打造品牌：为开发商全面进军房地产打下基础，实现企业战略转型！目标分解★一流产品、高水准营销、理想的客户积累，保证项目风险可控。风险目标★开盘前通过预收款减少投入，开盘后销售速度满足用款需求。投入目标★实现区域住宅项目最高均价，获取丰厚利润。利润目标★整盘55万平米，三年半销售98%以上，基本清盘。速度目标★开盘后一年内成为藁城最知名地产品牌。品牌目标目标确定追随者—搭便车，借势—以小博大，杀伤战术—价格战的制造者挑战者—目标明确，挖掘客户—瞄准市场缝隙—创新产品和需求点总体战略选择敏锐的机会主义者次/非主流市场中大市场份额行业老大领导者—领先品牌塑造—产品不可复制—标准制定者补缺者—改变游戏规则—强调新的评估标准—强调产品特色和价值领导者战略要点★打造区域市场领先产品;★制定区域市场行业标准，发表行业宣言；★采取有效防卫措施和攻击行动，维护市场份额；★建立项目价值体系；★塑造项目和企业的品牌影响力。领导者战略！品牌战略路线——★符合开发商长期发展的利益需要！★符合市场环境！差异化竞争获取最大利润！★符合地块条件！！企业品牌品牌项目1品牌项目2品牌项目3…品牌维护与强化建业地产的品牌路线项目素质人文内涵市场口碑…形象包装项目品牌企业文化公众形象经营理念总体战略选择塑造区域强势品牌！战略参考——机会的把握！天山.水榭花都，成就了天山集团的辉煌！今天，我们是否能够把握同样的机会！在石家庄，面对激烈的竞争、众多品牌企业（万达、恒大、天山），我们突围无策！那么，我们的机会在哪里？我们如何才能建立起自己强大的品牌！打造百年企业！藁城！本项目！就是我们最好的机会！这里没有知名企业的竞争！这里有良好的市场机会——市场尚属初级！只要我们有敢于振臂一呼的决心，本项目便是建业地产的品牌诞生地、发源地！塑造品牌！关键在于把握机会！以及面对机会的勇气与决心！让我们回望天山集团的品牌发展之路！回望天山.水榭花都的惊人战略选择！天山.水榭花都，实现天山地产蚂蚁到大象的完美转身！经典案例项目名称：天山.水榭花都地点：石家庄市东开发区时间：2002年——2005年项目背景：一片玉米地上的空白规划开发商背景：开发商在此之前仅开发有一个叫“天山花园”的项目——与天山水榭花都一路之隔，销售价格仅800－1300元/平米，在石家庄房地产界默默无闻！目标设定：为开发商天山集团全面进军房地产业创下坚实品牌基础。难度解析：1.项目地处东二环外，在当时就是纯粹的郊区；2.开发商在石家庄房地产界毫无知名度，对项目宣传、销售没有支撑；3.国际城以百万平米超大体量在2002年对石家庄狂轰滥炸，竞争压力极大。核心策略步骤：1.根据大量、详实、专业的市场调研，确定本项目高尚住宅定位，夯实基础；2.板块运动炒作区域价值！弱化客户对二环的抗性；3.国际化合作团队炒作，为项目高品质做铺垫！4.康居示范工程提升项目附加价值！5.以3000元/平米超高价格高调亮相，吸引市场广泛关注！6.实景展示验证项目品质——石家庄首创！7.限量VIP卡认购积累客户，体现尊贵身份——石家庄首创！8.明星开盘活动（张铁林）助推辉煌！天山.水榭花都，实现天山地产蚂蚁到大象的完美转身！经典案例成就业绩：1.项目品牌极其成功：被省领导誉为石家庄第三代居住小区的代表作；石家庄城市宣传片小区形象；中国名盘50强；全国首批广厦奖项目；2.获得极大的经济收益：仅一、二期就为开发商多实现1亿元以上的超额利润收入,真正实现项目价值最大化；3.项目被收录入同致行经典案例《大盘时代》书籍中；4.天山地产从一个默默无闻的小地产公司，一跃成为石家庄知名房地产品牌，进而成为河北房地产领军企业；石家庄房地产市场营销模式、价格走势也因水榭花都而改变；品牌塑造力在石家庄至今无人超越！天山.水榭花都，实现天山地产蚂蚁到大象的完美转身！经典案例影像资料经典案例天山地产的品牌之路！★借助于“天山.水榭花都”的品牌成功，天山地产成功复制了一个又一个“水榭花都”及其他品牌项目，并着力公司品牌建设、维护。栾城.天山水榭花都天山.水榭花都宁晋.天山水榭花都承德.天山水榭花都天津.天山水榭花都天山新公爵天山新伯爵…总体战略选择——建业地产的品牌发展之路县城专家！——在中国，一二线城市房地产竞争已经非常激烈！一二线城市大都有国内一线品牌房地产公司在开发项目；因此，在这种情况下，对于中小型房地产公司来说，在一二线城市不仅难以塑造品牌，并且会面临极大的市场竞争，开发风险加大、资金投入也会加大，同时，还将面临政策规范的压力；而在中小县市级城市，房地产竞争还不够激烈、也没有大品牌企业的压力、同时政府监控力度也相对宽松；因此，对于建业地产来说，以中小县市为依托，避开一二线城市的激烈竞争，才是走专业化、品牌化、规模化的发展之道，才能迅速将企业做大做强！——至少是最好的路子；或许，三五年后，我们可以说，建业地产是县市级城市房地产专家！打造一个独特的差异化品牌！并通过县市级城市的大量规模化发展，最终回到国内一二线城市！此举正是毛主席打下新中国的经典策略——农村包围城市！对于我们来说，叫小城包围大城！对于这一点，“隆基泰和”已经为我们塑造了成功的榜样。市场环境解析项目评判剖析总体战略选择项目产品建议营销策略提示规划建筑物业管理人性化户型园林高科技产品塑造的几个思考问题！国内房产大势：由于受宏观调控的影响——必须考虑项目差异化品质以抗击市场风险；藁城市场：根据我们对藁城市场的详细调研发现，藁城各已建及在建项目品质一般，而藁城具有较强的购买力，因此，中高端楼盘存在较好发展机会；项目位置及规模：项目不论位置还是规模，都堪称藁城一流，因此有打造中高端产品的优越条件；开发商发展现状：对于建业地产来说，为尽快在房地产市场拥有自己的一席之地，并保证在房地产领域的持续健康发展，两个问题很重要：第一，积累开发经验；第二，创造企业品牌。因此，综合来说，我们需要思考的是：打造差异化卖点、塑造中高端品质、创造项目及企业品牌。开放式社区小区由道路分割成为三个独立的组团，形成了一个开放式的社区；小区会所建议选择西北地块靠近公园处，对外开放、以保证后期良好经营；各组团可设计一些开放式商业街区，保证人气、实现价值最大化。开放式主入口设计，更容易体现社区的高端和大气。规划理念开放式社区、封闭式组团、人车分流组团一：回迁区组团二：商品房区组团三：商品房区对外开放的会所两个不同风格的入口——现代风格两个不同风格的入口——东南亚风格封闭式组团交通要开放性，生活要私密性，组团围合式住宅更符合居住健康学；更利于设计多样化的宅间景观；节省交通线长度。规划理念开放式社区、封闭式组团、人车分流人车分流更短的交通线，更多的绿化率；更安全的人行道路；更环保的行走方式；更实用的地下车位。规划理念开放式社区、封闭式组团、人车分流地下车库入口车行线路人行线路充分打造产品之间的产异化，扩大目标客户群体范围；营造完美的天际线，体现小区整体规划的美感；在不损失容积率的情况，尽量实现。规划理念丰富多样的产品——9F电梯洋房、18F高层、30F高层市场不拒绝创新，客户同样如此；创新+实用=占领市场；藁城市的潮流，在随着石家庄变化；户型设计差异化户型——80㎡跃层、小两室、面积赠送、2+1根据藁城户型面积演变和调研数据，以及客群需求，主力户型定位90㎡左右的两室两厅一卫和110-120平米左右的三室两厅，辅以160㎡左右的大三室，以及少量跃层。另外为增加户型的多样性，展示项目的高档形象，建议部分楼宇大户型做入户花园设计，景观位置最好的点楼可做两梯一户大面积豪宅，作为本案搂王提升项目品质。户型定位满足市场需求具体户型配比建议如下：户型定位兼顾项目定位与销售问题★根据销售情况，后期可适度对户型配比进行调整。极具人文底蕴的东南亚建筑风格！类中式建筑！建筑风格★东南亚品质建筑：具有中式建筑的某些元素！极具人文内涵！品位！同时，色彩不似中式建筑那么压抑，能融入周边环境！现代、时尚、俊朗的新加坡建筑风格！★现代时尚的新加坡建筑：立面简洁、大方！俊朗挺拔！与小区环境相得益彰！构成了项目新加坡国际花园社区的一流形象！建筑风格主景观带、宅间景观，景观均好性。主景观带是项目核心卖点之一，目前规划设计不突出；组团宅间景观个个不同，步移景异；现代生活小品，点缀生活情绪；园林设计尊贵大气的中心园林水景延伸园林的丰富性★原则一：硬景与软景的搭配，内容丰富；★原则二：高低错落的搭配，层次丰富；★原则三：绿化与花的搭配，色彩的丰富；★原则四：园林小品的充分应用，内容丰富。园林设计四季有绿、四季有景（春天、夏天、秋天、冬天）的园林规划设计理念。园林设计春天：樱花夏天：荷花秋天：果树冬天：雪松冬天：梅花园林的实用性：照顾不同年龄层需求！园林设计儿童游乐设施老年健身设施年轻人散步休闲空间★充分考虑到儿童、老年人、年轻人的不同需求，设置了不同的健身、休闲、娱乐设施，休憩场所，满足各年龄层次业主的不同需求，让园林不仅美观、同时也实用！对外营业的会所、双语幼儿园、风情商业街。多功能会所可以极大提高社区品质，对外营业则可以保证正常运行；幼儿园不必非贵族不可，标准化运营已是目前县城社区最高标准；本案购物不是特别便利，须自行解决生活配套，同时也是提升商业价值。社区配套物业，是“服务”，不是“管理”；“一站式”贴心物业服务理念；五重社区安防系统，让业主没有后顾之忧；社区外围红外对射系统，二十四小时监控系统，保安电子巡更系统，一卡通门禁系统，单元门可视对讲系统。智能安防封闭式管理，规范物业体系。标准化物业服务新风系统、太阳能路灯。高科技应用通过相对低成本的智能化设施应用，打造科技社区概念。通过楼王产品卖点的营造，全面提升社区品质。楼王产品附加值365天24小时不停电：每户配送家庭备用太阳能电源一套，在公共供电系统断电时，保证客厅、主卧室的供电，实现365天24小时永不停电——藁城唯一的尊贵品质享受；家庭智能化系统：1、用一个通用遥控器控制所有房间中的联网设备：如灯光、电视、空调、VCD、电器电源等；

2、在本房间通过墙上的触摸式弱电开关控制电器的开关；

3、遥控调整灯具的灯光亮度；

4、

通过电话进行所有设备的远程控制；

5、紧急情况远程报警；产品营造——细节设计细节一，永不停电小区：解决因突然停电而带来的烦恼；细节二，全封闭管理小区：充分保证业主安全，同时保证小区的宁静、私享；细节三，感应式车行道闸：刮风下雨、无需停留，贴心关怀、彰显无余；细节四，指纹识别系统：再也不用担心是否会忘记带卡的问题；细节五，无障碍通道设计：解决生活不便之客户的进出问题；细节六，全年龄层室外空间：满足各年龄层的室外活动场所设计，照顾每一位业主；细节七，四季有景的设计：保证四季有花、四季有绿、四季有景，真正的花园小区；细节八，室外灭蚊器：从此不再担忧——优美园林，带来更多蚊虫；细节九，雨水收集系统：节约用水、减少浪费，用于浇花等；细节十，室外隐形烟灰缸：放置与休闲椅子下的隐形烟灰缸，减少对环境的污染；多达30处贴心人性化设计，打造藁城首席宜居住宅！多达30处贴心人性化设计，打造藁城首席宜居住宅！产品营造——细节设计细节十一，三表远程抄送：不再打扰业主生活、保证业主居家私密性；细节十二，集中空调位百叶窗隐蔽：美观、安全、减少灰尘；细节十三，室外下水道：减少噪音、扩大室内空间；细节十四，电梯间液晶电视：消除等候电梯的枯燥；细节十五，电梯间休闲椅子：为老年人准备的爱心之椅、小憩空间；细节十六，入户玄关：解决鞋、雨具、挎包等临时存放，增加室内私密性；细节十七，卧室地灯设计：半夜起床，不打扰另一半休息，体现您对她/他的关爱；细节十八，卧室双控开关：几步的距离，贴心的关怀；细节十九，充足插座：保证家庭用电需求；细节二十，电视双接口：客厅、主卧有线电视双接口，提高生活品质；产品营造——细节设计细节二十一，网线双接口：解决两人同时上网需求；细节二十二，可旋转窗户：消除安全隐患，清洁更轻松；细节二十三，家庭多处报警按钮：客厅、卧室、厨房多个报警按钮，安全无处不在；细节二十四，卫生间隐形扶手：老年朋友的贴心朋友；细节二十五，卫生间呼叫器：室内呼叫，紧急求助；细节二十六，外飘窗：吸纳阳光、情趣空间、观景空间；细节二十七，生活阳台：为主妇堆放蔬菜做不时之需；细节二十八，卫生间如厕、洗漱分开：减少早上排队现象；细节二十九，地下停车入户：方便业主；细节三十，加宽阳台：增加养鱼、养花、老年阳光室等功能。多达30处贴心人性化设计，打造藁城首席宜居住宅！本项目产品核心价值体系提炼。产品核心价值东南亚建筑水景园林五星级会所全封闭化管理智能化社区本项目产品5大核心价值藁城首席品质大盘！人性化社区市场环境解析项目评判剖析总体战略选择项目产品建议营销策略提示宣传主题阶段性策略视觉表现示意

藁城首席品质大盘！释义——1.本项目规模在藁城独一无二，称得上绝对的大盘；2.本项目综合品质藁城第一！体现项目最核心品质。宣传主题阶段性策略总体阶段划分——

根据项目规模，以及我们对本项目的目标期望（实现在区域市场的最佳品牌），我们认为，可以把项目整个营销过程划分为如下三个阶段：第一阶段：形象塑造期此阶段，通过户外广告、电视广告、各种营销活动、售楼部、宣传单张等等各种宣传包装手段，充分展示项目形象、品质，逐步塑造起本项目在市场的清晰形象---藁城首席品质大盘。第二阶段：品质验证期利用项目一期交房的实景基础、或示范区展示，配合各种营销活动，以体验式营销的方式，眼见为实，让客户亲眼目睹本项目优美环境、一流品质，实现项目品质在市场的充分验证、形成良好的口碑效益。第三阶段：品牌升华期以第二阶段的品质验证、市场口碑为基础，通过三期的高端产品及高端活动，将项目品牌形象拔升到一个全新的高度，实现项目在藁城市场独一无二的品牌影响力，使之真正成为藁城住宅名片、身份象征。

通过三个阶段的不同策略组合，将项目形象、品牌步步拔高！最终实现我们的预期目标！阶段性策略第一阶段——形象塑造期宣传推广策略——1.户外、电视、宣传单张、超市的利用---通过各种宣传途径的应用，将项目形象深入到藁城的各个角落，实现渗透式营销；2.注重项目现场包装：售楼部门头、导视牌、内部宣传展板、工地围挡、楼体宣传画，充分展示项目高品质形象；3.通过奠基仪式、产品说明会、客户茶话会等形式，面对面向客户传达项目高品质形象、展示企业实力，形成项目在市场上的口碑宣传。体现气势，邀请领导，展现开发商实力。活动操作要点——奠基仪式策略要点：1.保证现场气氛的热烈，同时推广项目理念；2.气势要宏大；3.邀请政府权威人士讲话；4.媒体参加，制造影响。产品推荐：专家讲解，展示小区未来高品质生活蓝图。活动操作要点——产品推荐►产品推荐►地点：藁城高档酒店►与会人员：开发商、相关合作单位、意向客户。►目的：向客户详细介绍项目规划设计理念,为客户展现一幅美好的高品质生活区蓝图。►操作要点：1.设计师要将项目设计最精美的地方充分展示给客户;2.提前做好幻灯片、制作精美;3.讲解人要有煽动力；4.酒店必须高档、包装必须到位，充分体现项目形象；5.邀请尽量多的客户参加。阶段性策略第一阶段——形象塑造期销售策略——1.销售方式：售楼部坐销为主2.客户积累：在项目正式开盘之前，先进行2-3个月的客户积累，一方面是为开盘积累充足的客户，保证开盘一炮走红；另外一方面保证项目形象塑造的时间，在客户正式购买之前、形成项目在市场上一定的形象高度。3.保证回款的策略：根据藁城人的购房习惯、市场特性，建议前期每户至少收取10--20万元，甚至大户型只接受一次性付款方式，以此保证项目手续不齐备情况的回款。4.风险控制：通过良好的形象包装，较好的客户积累，相对合理的价格入市，在没有大的宣传推广前提下赢得市场。转签策略要点转签策略：通过认真组织引导，将前期VIP卡客户尽量多地转为购房客户。►本项目转签计划要点►地点：现场售楼部►参加人员：所有认购VIP卡客户；►目标：保证70%以上客户实现成功转签。►形式：选定房号，签订购房协议。►具体操作：1.8：30以前，所有VIP卡客户必须达到指定位置；2.8：30至8：40公布细则;3.8：50开始抽取选房顺序号，被抽中客户到选房区选房，限时不超过3分钟；4.选好房后，退回VIP卡及手续，签购房协议;当日成功购房者，赠送精美礼品。阶段性策略第二阶段——品质验证期宣传推广策略——1.通过第一阶段的宣传推广，项目已经深入人心，因此，此阶段的宣传重点应该转入到项目实景展示、活动宣传等；2.举办项目第一期实景开园活动——向市场展示项目实景、并结合一期实景在现场举办各种小型表演活动（寻宝、素描、古筝演奏、儿童游乐活动等等），将项目人气推向高潮，让市场为项目实景所惊讶，达到项目口碑、人气的迅速升温；4.后期不间断的小型活动，如老业主茶话会、啤酒节、车展等，保证项目在市场的持续关注度。阶段性策略第二阶段——品质验证期销售策略——1.第二阶段启动的同时，项目售楼部搬到小区会所内，极具规模气势的售楼部、与项目宣传推广相配合，形成对市场的强大冲击力，全面拔高项目形象；2.在项目大面积宣传推广的同时，项目二期正式接受咨询、并开始销售VIP卡；3.VIP卡销售期间，不向客户传递准确售价，但向客户暗示本项目引领藁城市场的产品、价格肯定不会太低，为项目销售价格做好铺垫；4.通过项目一流的实景展示、极具轰动效益的宣传推广，将项目销售价格推到一个全新的高度，利用大量的客户积累、挤压成交，成为强大的销售气势；5.风险控制：实景展示的成功、系列营销活动、专业的销售队伍，吸引的不仅是人气、也能保证项目火爆的销售。大气、火爆的售楼部热闹非凡的开园活动风情烧烤——地点：小区实景内、中心景观周边策略：利用社区水景园林及一期成熟环境，举办格调、档次相对较高的烧烤节，邀请老业主参与，维护业主感情的同时，也是打造社区文化、构建社区邻里关系的过程。精心设计路线、以便客户在寻宝的过程中，充分感受项目优美的环境。寻宝活动——地点：项目一期实景内策略：利用一期交房后的实景园林环境、以及园林景观，举办寻宝活动，让业主、准客户在参与活动的过程中，感受项目的优美环境。此类活动可以经常举办（也可以与搜房等媒体联合举办——社区体验活动），从而形成项目社区环境在市场的口碑。阶段性策略第三阶段——品牌升华期宣传推广策略——1.通过二期的宣传推广，项目已经在