税法第七章第四节

土地增值税法土地增值税法模块一：土地增值税的核算模块二：土地增值税的申报案例导入学习目标学习要点学习内容

经典自测题案例导入某外商投资企业，专门从事房地产开发业务，2005年有关经营情况如下：

（1）2月1日与当地建议银行签订借款合同一份，合同记载借款金额2000万元，借款期限10个月，还款到期日11月30日。

（2）2月中旬用借款2000万元和自有资金800万元，购得非耕地40000平方米的使用权用于开发写字楼和商品房，合同记载土地使用权为60年，2月末办完相关权属证件。

（3）第一期工程（“三通一平”和第一栋写字楼开发）于11月30日竣工，按合同约定支付建筑承包商全部土地的“三通一平”费用400万元和写字楼建造费用7200万元。写字楼占地面积12000平方米，建筑面积60000平方米。

中，7000平方米用于先租后售，11月30日签订租赁合同约定出租时间先定一年，租金从12月1日起计算，每月收租金21万元，合同共记载租金252万元，租金每月收一次；另外3000平方米转为本企业固定资产作办公费用。11月30日用于出租和自用的房屋面积已全部办好相关出租、资产转账手续，于当日全部交付并从12月1日使用。

（5）在售房、租房等过程中发生销售费用1500万元；发生管理费用（不含印花税）900万元（其中交际应酬费80万元）。（说明：计算土地增值税开发费用的扣除比例为10%）

（4）到12月31日为止对外销售写字楼50000平方米，全部签了售房合同，每平方米售价0.32万元，共计收入16000万元，按售房合同规定全部款项于12月31日均可收回，有关土地权证和房产证次年为客户办理。其余的10000平方米根据上述资料，回答一下问题：（1）征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额；（2）征收土地增值税时应扣除的开发成本金额；（3）征收土地增值税时应扣除的开发费用和其他项目金额；（4）2005年应缴纳的土地增值税。

学习目标理解并掌握土地增值税的有关概念，能够正确计算应纳税额；掌握土地增值税纳税申报的程序。学习要点1.应税收入的确定2.扣除项目的确定3.增值额的确定4.土地增值税应纳税额的核算5.对若干具体情况的判定6.土地增值税的纳税申报模块一：土地增值税的核算一、纳税义务人二、征税范围三、四级超率累进税率表四、应纳税额的计算五、税收优惠学习内容一、纳税义务人土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。不论是法人还是自然人，不论是内资企业还是外资企业，不论是何种经济性质，不论是哪一部门，只要发生土地增值税有关政策所涉及的征税范围，均应缴纳土地增值税。二、征税范围征税范围转让国有土地使用权，地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。征税范围判定标准

标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。标准之三：转让房地产是否取得收入。

❑上述三个标准必须同时具备，即转让国有土地使用权，或房屋产权与国有土地使用权一并转让，只要取得收入，均属于土地增值税的征税范围。三、四级超率累进税率表

项目级次

增值额占扣除项目金额比例税率速速算扣除系数150%以下（含50%）30%02超过50%～100%（含100%）40%5%3超过100%～200%（含200%）50%15%4200%以上60%35%四、应纳税额的计算计税依据的基本规定

土地增值税的征税对象是纳税人转让房地产所取得的增值额。房地产增值额为纳税人转让房地产所取得的收入，减除规定的扣除项目金额后的余额。

1.应税收入

2.增值额的扣除税额核算应税收入是纳税人转让房地产取得的全部价款和相关经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入(如无形资产收人，具有财产价值的权利)。对实物收入和其他收入需经有关部门评估确认。四、应纳税额的计算--增值额的扣除对于新建房地产转让可扣除项目：1.取得土地使用权所支付的金额；

2.房地产开发成本

3.房地产开发费用

4.与转让房地产有关的税金

5.财政部规定的其他扣除项目

对于存量房地产转让可扣除项目：

1.房屋及建筑物的评估价格。

评估价格＝重置成本价×成新度折扣率

2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。

3.转让环节缴纳的税金。

四、应纳税额的计算--税额核算

应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数增值额＝转让收入-扣除项目金额例题：某工业企业2003年转让一幢新建办公楼取得收入5000万元，该办公楼建造成本和相关费用3700万元，缴纳与转让办公楼相关的税金277.5万元(其中印花税金2.5万元)。该企业应缴纳土地增值税多少？扣除项目金额＝3700+277．5=3977．5万元❑土地增值额＝5000-3977．5=1022．5万元❑增值额与扣除项目比率＝1022．5÷3977．5＝26％，适用税率为30％，扣除率为0应纳土地增值税＝1022．5×30％＝306．75万元。

解析五、税收优惠

建造普通标准住宅的税收优惠

纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。

注释：20%是起征点，19.99%都不纳税，21%应就其全部增值额按规定计税。

国家征用收回的房地产的税收优惠

因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照有关规定免征土地增值税。

五、税收优惠个人转让房地产的税收优惠

个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，土地增值税减免税优惠如下：

（1）居住满5年或5年以上的，免征；

（2）居住满3年未满5年的，减半征税；

（3）居住未满3年的，按规定计征土地增值税。

【判断题】个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满3年或3年以上的，免予征收土地增值税。（×）解析：居住满3年未满5年的，减半征税模块二：土地增值税的申报纳税申报相关规定纳税申报表及其填写学习内容纳税申报相关规定申报时间

土地增值税的纳税申报时间为纳税人签订房地产转让合同后7日内。纳税地点

土地增值税的纳税地点为房地产所在地(即房地产坐落地)主管税务机关。如果纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。实际工作中，纳税地点的确定又可分为两种情况：1．纳税人是法人时：转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致的，应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税；如果不一致的，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。纳税申报相关规定

2．纳税人是自然人时：转让房地产坐落地与其居住所在地一致的，应在住所所在地税务机关申报纳税；如果不一致的，则应在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。经典自测题【选择题】

1.2004年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.4亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%；销售商品房缴纳的有关税金770万元。该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税为（）。

A.2256.5万元B.2445.5万元C.3070.5万元D.3080.5万元

【答案】B

【解析】根据土地增值税法计算方法与步骤，计算过程如下：

计算扣除金额＝4800＋4800×10%＋770＋4800×20%＝7010（万元）；

计算土地增值额＝14000－7010＝6990（万元）；

计算增值率＝6990÷7010×100%＝99.7%，适用税率为第二档，税率40%、扣除系数5%；

应纳土地增值税＝6990×40%－7010×5%＝2445.5（万元）。

2.某生产企业2007年转让一栋八十年代末建造的办公楼，取得转让收入400万元，缴纳相关税费共计25万元。该办公楼原造价300万元，如果按现行市场价的材料、人

工费计算，建造同样的办公楼需800万元，该办公楼经评估还有四成新。该企业转让办公楼缴纳的土地增值税为（）万元。

A.16.5B.22.5C.25.5D.14.5【答案】A

【解析】办公楼的成新度折扣率为40%，即4成新，其评估价＝800×40%。

扣除项目金额＝－800×40%＋25＝345（万元）

增值额＝400－345＝55（万元）

增值率＝55÷345×100%＝15.94%<50%，适用税率30%。

该企业转让办公楼应纳土地增值税＝（400－800×40%－25）×30%＝16.5（万元）。

【计算题】某市轿车生产企业转让10年前建成的旧生产车间，取得收入1200万元，该车间的原值为1000万元，已提取折旧400万元。该车间经有权机构评估，成新度为30%，目前建造同样的生产车间需要15