木材加工区提案

莆田秀屿木材加工区项目定位报告2012.8发展背景木材加工业在国民经济中占有重要的地位项目2006年2007年2008年2009年2010年2011年GDP（亿元）216314265810314045340902401202471564木材加工及木、竹、藤、棕、草制品行业总产值（亿元）2429352048035759739389402011年末，我国木材加工及木、竹、藤、棕、草制品业企业达7844家，行业总资产达3710亿元，同比增长24.99%。2011年全年材加工及木、竹、藤、棕、草制品业企业实现主营业务收入达8873.76亿元，同比增长37.36%；实现利润总额达574.65亿元，同比增长45.87%。无木无林却造就了莆田人领军全国木业的神话福建省莆田市地处沿海，这里没有任何森林资源，可十几年来莆田不仅把木业做成当地的支柱产业，还成为国际木材市场不可忽视的供应商。莆田人在全国各地经营木材人数达16万人，连结着全国和周边国家的大林区,具有强大的人才、雄厚的资金和完善的经营网络优势，创办木材贸易加工规模企业750多家，现已在全国各地建立起庞大的木材销售网点，特别是北京、东北三省、新疆等地市场占有率达70%，上海、广东等地市场占有率达50%。目前我国比较大型的进口木材口岸，都以莆田人经营为主，掌控70%以上。品牌的树立提升了莆田林业的影响力2003年9月，中国轻工业联合会和中国工艺美术学会正式授予莆田市“中国木雕工艺之城”荣誉称号；2007年4月，中国木材流通协会授予莆田市“中国木业之城”荣誉称号；2007年7月，中国工艺美术协会授予仙游县“中国古典工艺家具之都”荣誉称号。近年来，“海峡艺博会”、“中国(莆田)木业投资贸易洽谈会”以及“中国木业发展高峰论坛”、“2007年中国木材行业年会”等相继在我市举行。通过区域荣誉称号的争创以及各种招商活动的开展，很大程度的提升了莆田林产业品牌，产业优化升级明显加快。

秀屿区地处福建东南沿海中部，兴化湾、平海湾、湄洲湾三湾环绕。，有天然深水良港东吴港和秀屿港。目前，山乐屿岛已被福建省政府规划为国际货物集散基地，规划建1—25万吨级码头20个。秀屿港已开辟为国家一类口岸，是交通部规划的全国四大中转港口之一，现港口年吞吐量达1000万吨。得天独厚的天然港口优势加速了木材加工业的发展国家级两区成为莆田林业发展的核心2004年,国家质检总局批准在秀屿港区设立国家级进口木材检疫除害处理区,成为全国唯一的海港木材进口口岸。2006年1月，经国家林业局正式批复，莆田秀屿木材贸易加工示范区升级为国家级，为全国唯一。随着国家级“两区”的兴起,国家林业局、商务部、海关总署又批准莆田为进口原木加工锯材出口试点基地,我市首批获准的18家加工、经营企业锯材出口将不受配额限制，林产加工业发展得到有力促进。秀屿国家级木材加工区规划占地面积2万亩，近期规划10000亩，一期开发建设5000亩旨在打造东南沿海最大加工区，预计年产值超100亿目前入住70余家企业，已动工43家企业，并且10家企业已先后投产本案福厦高速福厦高速铁路立体交通体系助力木材加工区的壮大以木业、家具、装饰为主，从总规划图上估约大致54家企业凭借开发区地位的提升，交通路网的不断完善，可以预见，未来整个片区将有更多的企业进驻，形成影响全国林业及木材加工业发展的焦点。——因此，我们必须找准自己的位置！项目研究莆阳新城项目地块土地性质：工业用地占地面积：703亩容积率：1.55规划建筑面积：71万平米从区位上看项目处于工业区西北侧，路网成熟，内外交通均相对便捷。北侧同为贵司开发的住宅、商业综合地块，未来辐射能力较强，可以提升本地块的吸附力。从环境上看虽处于工业区内，但相对独立，与其他厂区有一定阻隔，污染较小。而且从住宅地块与本案的综合价值考虑看，本地块也不建议作为工业厂区开发，避免降低综合品质，影响综合收益。从规划上看工业区内多以工厂为主，以加工为主，商务办公为辅。片区内缺少交易中心、展示中心及物流商务中心等配套设施，甲方投建的木材交易展示中心一定程度上缓解了区域的需求。从潜力上看木材加工行业多以半成品及成品形式入市，多通过电子商务、直接接洽等多渠道，需要一定的实品展示空间，及线上与线下交易平台，可以成为本案的定位依据。从交通上看本地块位于涵港大道旁，可以直接链接莆田城区及秀屿港，通达性强，距离高速入口较近，并且建设中的莆田机场及向莆铁路均在周边，路网相对成熟，可以满足物流需求。——综上，本案已经具备成为木材交易专业市场的条件！案例分析东莞厚街兴业木材夹板市场99年开始陆续开发，已经发展成为占地380000㎡的大型专业市

场入驻商家800余家，100%租赁率主要以木材、木皮、板材的批发为主，木制品及家具为辅的商

业格局年交易量约300—400亿元，辐射半径为珠三角地带个案概况单间面积约为500㎡，租金标准为35—75元/㎡合同为一年一签，每合同期内免半个月—一个月租金市场布局个案分析由于开发较早，市场认可度相对较高，租赁态势良好动线布局相对清晰合理，但是车行道较窄，易于堵塞层高较矮，整体形象一般，空间利用率不足缺少公共空间，公建已难以满足其需求物业管理相对到位，品牌系统建立相对完善对比东莞厚街，本案周边有大量木材加工企业，可以满足企业需求，并且产品供应有保证；地块规模上本案更大，而且地块相对规整独立，利于整体规划；交通路网通达性强，易于商品流通及交通组织；省内同类专业市场不多，竞争压力较小。因此，从区位环境及发展潜力上看，本案应定位为：一体化木材成品、半成品交易平台，一站式物流中心综上所述，本案开发理念与核心定位应为：海峡两岸一体化木材加工业物流城规划建议总体布局建议：三大中心七个组团三大中心即商务中心、交易中心和物流中心三大中心之商务中心分为两大组团，即会展组团与商务组团与北侧商住组团接壤，并且作为与专业市场区隔的屏障，避免互相干扰作为整个专业市场的综合展示空

间及商务、办公、居住的综合性

场所会展组团以现交易中心为核心的组团主要满足会晤、展示、洽谈等需求会展组团商务组团以11—18层建筑为主，规划为住宅、酒店、写字楼主要为电子商务中心、交易市场综合服务中心、物流储运代理及管理中心、海关检验检疫中心及木材成品半成品认证中心等功能为主，并满足企业办公、商务接洽、员工居住等多方面需求商务中心产品规划建议会展组团会展中心3层独立建筑约15000㎡商务组团综合服务楼裙楼3层主楼11层约18000㎡客服、银行、邮政约3000㎡工商、税务办事大厅约3000㎡海关检验、检疫中心约3000㎡木材成品、半成品认证中心约2000㎡电子商务中心约3000㎡物流储运代理服务中心约3000㎡交易市场管理运营中心约1000㎡写字楼18层小高层20000㎡宿舍及商务快捷酒店18层小高层约20000㎡合计73000㎡三大中心之交易中心分为三大组团，即原木交易组团、半成品交易组

团及家居建材交易组团北与会展中心接壤，南与物流中

心链接作为核心交易区，满足企业及客

户需求家居建材组团半成品交易组团原木交易组团商务中心产品规划建议原木交易组团一层钢结构大棚约200000㎡单间面积500—1000㎡层高7.8米开间15—20米，进深30—50米采购车道5米，主行车道15米半成品交易组团一层钢结构大棚约200000㎡单间面积500—1000㎡层高7.8米开间15—20米，进深30—50米采购车道5米，主行车道15米家居建材交易组团三层钢混建筑约100000㎡单间面积50—100㎡首层层高5.8米，其余3.5米开间5—10米，进深10米合计500000㎡物流服务组团三大中心之物流中心分两大组团，即物流服务组团、仓储组团北与交易中心直接链接作为物流配送、汽车维护等功能，

提供仓储服务满足企业及客仓储组团物流服务组团汽配服务区物流调度中心仓储组团物流中心规划建议物流服务组团物流调度中心4层独立建筑约30000㎡汽配服务中心1—2层钢结构建筑约7000㎡仓储组团仓库4层钢混框架约100000㎡合计137000㎡其他配套建筑垃圾中转站位于原木交易组团与仓储组团之间，临渠道而建公共卫生间位于原木交易组团与半成品交易组团及半成品交易组团与家具建材组团之间大型车停车场小型车停车场总体建筑规划建议商务中心会展中心钢混框架15000㎡综合服务楼钢混框架18000㎡写字楼钢混框架20000㎡宿舍及商务快捷酒店钢混框架20000㎡交易中心原木交易组团钢结构200000㎡半成品交易组团钢结构200000㎡家居建材组团钢混框架100000㎡物流中心物流调度中心钢混框架30000㎡汽配服务中心钢结构7000㎡仓库钢混框架100000㎡合计710000㎡开发分析开发思路：我司认为，先做必需品，再做提升品，后做奢侈品何为必需品？即能为项目树立品牌，开发成本相对较低，易于市场接受，能提供可持续发展动力的产品从目前的业态规划来看，我司认为，属于必需品的应当是：原木交易组团，半成品交易组团，会展组团上述各组团，除已完成的会展组团，建议先行开发何为提升品？即能提升项目品质，提升整体配套，开发成本适中，易于引起市场关注，提高租户、业主及客户的认可度从目前的业态规划来看，我司认为，属于提升品的应当是：建材家居组团，商务综合楼，汽配服务中心上述各组团，建议两大交易组团引起市场关注后再行开发何为奢侈品品？即能提升项目品质，但需一定的开发成本，且在项目获得认可前变现能力一般从目前的业态规划来看，我司认为，属于提升