曹县鑫诚国际广场提案liyin

曹县新城区鑫诚国际广场营销报告历史·古迹·革命一一积淀，孕育着曹县文化底蕴Historicalaccumulation,formedculturalheritage中国民族古文化发祥之地商汤建都：华夏第一都古遗址10余处20万㎡早期战火革命老区历史文化传千年产业·资源·人才——助推曹县经济快速发展IndustryandResources,promoteeconomicdevelopment煤炭/矿产资源人才资源芦笋资源土地资源林业资源水资源CAOXIAN曹县有理由向前更进一步CAOXIANhasreasonstostepforward位于山东省西南部，地处鲁、豫两省八县交界处交通便利，济广高速、105、220国道和十二条省干道交织成网，四通八达是东部企业向中西部地区梯次转移的桥头堡和承接带目录■第一部分市场分析■第二部分

项目分析■第三部分营销运作■第四部分营销推广市场分析－城市概况曹县位于苏、鲁、豫、皖四省八县交界处，交通便利，北接牡丹区、定陶县，东邻成武县、单县，南隔黄河故道与河南省商丘市梁园区、民权县相望，西与河南省兰考县、东明县接壤。南北最大纵距55.6公里，东西最大横距68.8公里，总面积1967平方公里，占全省面积的0.78%。县政府驻曹城街道办事处。县城距商丘市区48公里，西距民权县城50公里，北距定陶县城和菏泽市区分别为26公里、50公里，东距成武县城和单县县城分别为33公里、43公里；距济南市302公里，距北京市707公里。阿西南距郑州国际机场190公里，2.5小时可到达；东北距济南机场280公里，3个小时可到达。四省八县交界处的地理区位，为曹县走出“鲁西南”地区，创造先决性条件，赢得更广阔的平台市场分析－产业基础曹县是全国最适宜植树的地区之一，是国家命名的平原绿化达标县、京九绿化示范县，是全省桐木制品、杨木制品、柳编制品出口第一县，2004年6月，被中国林学会授予“中国泡桐加工之乡”、“中国杨木加工之乡”、“中国柳编之乡”称号。曹县煤田是山东省新的重要煤炭开发后备基地，也是华东地区最后一块优质整装煤田，主要为焦煤和1/3焦煤。此外，另已探明石油、煤层气储量分别为1亿吨和426亿立方米。曹县50万亩的黄河故道和太行堤库区已列入国家级开发项目，待整理的土地就有30万亩，有实现“耕地占补平衡”的用地比较优势。同时是山东省水资源大县，黄河水进入山东的第一站，地下水和地表水资源丰富，是山东平均水平的1.47倍。全县芦笋种植面积18万亩，年产优质芦笋16万吨，占全国的1/6，是全国优质芦笋生产基地县。2007至2010年在“中国芦笋之乡”——曹县成功举办四届中国曹县国际芦笋节。制订了“芦笋的栽培技术”和“芦笋种子的标准”两项国家标准。林业资源煤炭/矿产资源芦笋资源土地/水资源依托地理基础，围绕自身发展为根本，曹县开发了各项优质产业资源，尤其是林业和芦笋资源市场分析－经济指数经济势头良好，房地产发展提速如右图，通过对曹县近三年的GDP数据统计可得：曹县保持着高速良好的发展趋势，其GDP连年增高，涨幅也基本稳定在15%-17%之间，结合GDP增速和房地产发展状况关系的研究，曹县房地产市场步入高速发展时期。2012年主要预期目标地区生产总值达到200亿元，增长21%；三次产业比调整到15.7：55.8：28.5，二三产业比重提高2.8个百分点；地方财政收入确保13.6亿元、增长20%，力争14.7亿元、增长30%；进出口总额达到4.2亿美元，增长15.1%；农民人均纯收入达到7150元，增长12%；人口自然增长率控制在6.8‰以内；完成节能减排约束性目标。GDP增速房地产发展状况≤4%萎缩4%-5%停滞5%-8%稳定发展≥8%高速发展GDP等经济指标的跨越式增涨，反映了曹县的高速发展，尤其是房地产市场，人们消费水平随之提升市场分析－发展展望“十二五”规划发展目标以“转方式调结构”为主线，以“争先进位、跨越赶超”为目标，以“强工业、兴三产、优环境、促民生”为重点，坚持工业化、城镇化、农业现代化三化互动，实现三年大发展、五年大跨越，力争进入全省前60名，跨入全省中等县行列。地区生产总值达到350亿元，年均增长19.9%，三次产业比调整到9.6:55.1:35.3；地方财政收入达到30亿元，年均增长30%；全社会固定资产投资达到122亿元，年均增长22%；社会消费品零售总额达到280亿元，年均增长22.7%。农民人均纯收入达到9700元，年均增长12%。进出口总额达到6.3亿美元，年均增长14.9%；外商直接投资累计达到1.5亿美元；人口自然增长率控制在7‰以内。曹县力争成为菏泽市第二县，跨入全省中等县行列多年来的良性快速发展，为曹县赢得更多的话语权，进而提出更高的发展目标，为人们描绘“蓝图”县区约计13个开发项目，多以住宅为主，主要沿青荷路和青岛路分布，城市综合体存在市场稀缺性曹县环岛花园曹县锦绣豪庭康地·君佳罗兰现代城名门世家鲁西南建材家居五金城万基世纪名城磐石国际花园曹县江山名郡汉光购物中心曹县幸福人家通盛·上海贵都在售待售本案从数量上看，环本案5公里内约计有13个项目，其中3个待售，10个在售。如图所示，周边项目分布存在三个特征：沿着两条主干道青荷路和青岛路呈纵向排布；项目多集中在曹县主城区；以主城区青荷路为界，东侧项目扎堆入市，而西侧相对较少；从物业类型上看，项目多以住宅为主，复合型地产项目较少。现代国际广场市场分析－地产项目曹县环岛花园曹县锦绣豪庭康地·君佳鲁西南建材家居五金城罗兰现代城万基世纪名城汉光购物中心名门世家曹县江山名郡磐石国际花园曹县幸福人家通盛·上海贵都现代国际广场罗兰现代城曹县环岛花园曹县锦绣豪庭康地·君佳鲁西南建材家居五金城名门世家汉光购物中心磐石国际花园万基世纪名城曹县江山名郡现代国际广场通盛·上海贵都市场分析－地产项目Conclusion宏观环境评估小结曹县前景评估——地理、资源、人力、经济等各项指数，映射了曹县“走出去”的潜力四省八县交界处的地理区位，为曹县走出“鲁西南”片区，赢得更广阔的先机县区在产业资源、人力发展、旅游资源等方面综合发力，用高速增涨的数据彰显了其经济实力伴随经济的提升，县区拟定更高层次的发展目标，向人们展示了更美好的前景曹县房地产市场评估——现阶段住宅属性为主，且大规模供应，商用综合体存在市场机遇点得益于经济的腾飞，县区房地产市场步入高速发展阶段，大规模项目逐渐进入人们的视野县区开发项目多以住宅为主，商业占据配角，类如城市综合体的复合型地产更是稀缺住宅物业销售均价在2800-3200元/㎡区间，开发利润可预估，增值空间待考究本案从体量、物业组合、商业主导三方面赢得竞争突围的关键目录■第一部分市场分析■第二部分项目分析■第三部分营销运作■第四部分营销推广目录■第一部分市场分析■第二部分项目分析■第三部分营销运作■第四部分营销推广目录■第一部分市场分析■第二部分项目分析■第三部分营销运作■第四部分营销推广客户群体营销渠道现场包装推广操作泛公务员和生意人（城区&乡下）构成现阶段房地产消费主力投资客户比例极底客户多为本地客户，自住为主，包括泛公务员、生意人、乡镇迁移到市区人群，其中教师、医生的购买力较强，在一些项目中占50%比例。营销推广操作提示：不论是项目热销还是项目滞销阶段，“老带新”策略，不仅仅是项目口碑的延续，更是受众对项目的进一步认可，也是小区生活氛围形成的基石，对于销售的促进作用不容忽视。这类活动适合在各个阶段的持续销售期使用。“老带新”营销推广客户群体营销渠道现场包装推广操作摄影/征文大赛操作提示：在首期组团推出，开展摄影大赛，结合项目游乐主题，面对曹县市场提升项目知名度，展示项目的景观优美之卖点，吸引市场关注率此类活动受到收入水平限制较大，但不影响项目展示推广诉求的实现。营销推广客户群体营销渠道现场包装推广操作操作提示：体现项目的亲和力，提升项目与曹县客群的亲和力，增加信赖感，更多的给人感觉人情味多一些；如果能够与县团委联动，如市三好学生夏令营，将会使儿童夏令营的层面达到县市级高点；同时展示游乐设施、游乐场所对于儿童体验的优势，充分展示项目；执行计划：◆松散式儿童夏令营的方式； ◆游泳培训、舞蹈培训、爱护小区活动；营销推广客户群体营销渠道现场包装推广操作客户群体营销渠道现场包装推广操作室内氛围包装营销推广■设立市区营销中心：在老县城繁华地段设立市区营销中心，对蓄客起到事半功倍的作用，且同时起到广告的作用，相对成本较低，同时体现项目开发实力。特别是项目工地尚无展示的情况下，要获得一定的市场影响力，没有“战场”是不可想象的。

市区售楼部与项目现场之间用看楼车解决交通问题客户群体营销渠道现场包装推广操作营销推广客户群体营销渠道现场包装推广操作■价格试水：首期推出组团，位置优势明显，相对于曹县市场、相对于本案后期组团进行价格试水，本阶段属于营销工作中“高入”阶段，此时对外透露的市场价格高于最终的入市价格，奠定项目高端的市场定位，同时也激发客户更多的期望空间，可开展忠实顾客的蓄积工作，例如交10万抵房款，并可得开盘288元/㎡内部优惠。■增强执行力及配合合作再完美的策略都需要强大的执行力来支撑，没有执行力的策略就无异于闭门造车；同时，也没有完美的策略，完美的在于执行中的不断完善，不能因为策略制定中的小缺点而全盘否定，不附诸行动导致工作无法开展。营销推广客户群体营销渠道现场包装推广操作营销推广六大要点——营销推广围绕“首席大型商业综合体”“首个游乐场主题公园”两点展开，以稀缺性、领先性超越对手宣传推广主要选取当地居民关注度高、影响力大的渠道，同时需时刻必要性的提高曝光率，抢占眼球事件活动采取“节点大事件、暖场小活动”相互交错的模式，配合推广，驱动客户前往，引爆全场优惠措施建议实施“由低渐高，再由高渐低”的曲线策略，促进客户置业欲望，同时回馈老业主信心价格策略则执行“从低于客户预期，到平开，继而高走