香江控股路演推介911

深圳香江控股股份有限公司主承销商：二零一五年九月目录重组与发行方案1公司概况2投资价值分析3募投项目与战略4目录I

重组与发行方案1.1重组与配套融资方案重组标的融资金额发行数量发行底价发行对象募投项目发行股份及支付现金相结合的方式，购买香江商业和深圳大本营100%股权，交易总金额24.5亿元，其中现金支付部分为3亿元；配套融资不超过24.5亿元，即不超过拟购买资产交易价格的100%；不超过41,245.79万股；

5.94元/股；不超过10名特定投资者，锁定期12个月；序号项目金额（万元）1长沙高岭商贸城建设项目37,0002南方国际金融传媒大厦109,0003增城翡翠绿洲十四期项目69,000目录II公司概况2.1公司简介深圳香江控股股份有限公司是专业从事房地产开发与运营的企业，旗下拥有住宅地产和商贸地产数已超过二十个，覆盖珠三角、华东、环渤海等重要地区。2014年实现销售收入44亿，归属于母公司净利润2.56亿，资产负债率83%，三年平均销售毛利率42%（行业平均30%左右）。重组完成后，公司的主营业务将逐步向“商贸物流地产”与“商贸运营”双轮驱动转型。住宅地产商业地产商贸物流与运营2.2发展历史2015年发行股份购买集团旗下家居商贸业务；2006年通过资产置换完成向房地产业务的转型；2003年之前2003-2004公司前身为临沂机械，1998年上市南方香江通过股权受让、要约收购，成为控股股东。2008年通过发行股份购买资产，实现集团地产业务的二次注入；未来“商贸物流地产”与“商贸运营”双轮驱动的战略转型，进入发展快车道。2.3股权架构香江控股股份有限公司（600162.SH）南方香江集团神码软件配套融资其他股东东进国际香港利威国际刘志强、翟美卿中国香江集团实际控制人，夫妇重组标的资产原股东25.71%25.29%26.11%22.89%深圳金海马100%100%100%99%99.45%发行前公司总股本7.6亿股，南方香江为公司控股股东，占公司总股本的52.89%，本次发行后（含重组与配套），公司总股本将扩张至不超过15.8亿股。发行后股权架构：2.3股权架构—实际控制人全国政协委员全国工商联副主席中国企业家协会副会长全国青联副主席广东省民营企业商会主席香江控股董事长全国政协委员广东省政协常委深圳市政协常委广东省工商联副主席广东省女企业家协会会长全国妇联常委香江社会救助基金会主席刘志强先生翟美卿女士2.4经营业绩2014年利润构成房地产毛利率水平三年均值行业均值本次注入资产业绩概况地产业务收入增长（亿元）复合增速36%2.5在手储备项目丰富项目名称账面余额（亿元）备注成都香江全球家居CBD二期2.21全球香江家居CBD代表项目来安香江南京湾1.46香河全球家居CBD5.18增城翡翠绿洲7.25住宅地产其他8.36小计24.46增城香江车位与商铺5.16用于出租番禺锦江车位与商铺2.10用于出租完工待结算重点项目截止2015年6月30日，已完工待结算项目账面余额24.46亿元，拟出租项目8.41亿元。2.5在手储备项目丰富项目名称类别总投资账面余额进展长沙高岭商贸城商贸地产60亿18.98亿2016年3月完工南方国际金融传媒大厦商业地产16亿5.57亿2016年12月完工南沙香江金融商务中心商业地产10.7亿5.27亿2016年12月来安香江南京湾商贸地产7.28亿3.19亿待定成都家园香江全球家居商贸地产6.50亿0.03亿待定株洲锦绣香江湖湘文化城住宅地产5.01亿2.17亿待定增城翡翠绿洲住宅地产41.5亿8.52亿2016年3月连云港锦绣香江住宅地产3.77亿1.53亿2016年5月其他21.2亿5.48亿合计172亿50.74亿待建、在建重点项目目录III投资价值投资价值一览家居商贸业务盈利高、空间大，提供业绩支撑土地储备与自有物业十年增值空间，提供投资安全垫主业转型，“地产+商贸”双轮驱动打开长期发展空间香江集团实力雄厚，助推公司发展进入快车道3.1家居商贸业务盈利高、空间大，提供业绩支撑家居人均销售额存提升空间中国家居家装市场巨大家居零售业复合增速强于其他零售业连锁家居业态比重稳步提升资料来源：Frost&Sullivan市场空间巨大2014-2019年零售子行业增速2014-2019年连锁家居对家居零售市场占比2014年家居家装市场规模（亿元）2014年家居家装市场人均销售额（美元）3.1家居商贸业务盈利高、空间大，提供业绩支撑品牌优势管理优势协同优势区位优势香江控股竞争优势根据中国品牌力指数（C-BPI）显示，2012-2015年金海马连续四年居于“大型家居卖场行业上榜品牌”前十名，其中2015年居于第五名。公司主要门店分布在以广东为核心的华南区域，广东家具一直抢占一半以上的市场份额，成为中国最发达的家具制造地区，以及亚太地区最大的家具出口基地。国内首家采用德国SAP先进ERP管理系统的家居零售企业，主要管理团队具有20年以上的行业经营管理经验。公司在家居商贸地产开发领域具有丰富的经验，已开发项目20余项，家居商贸经营与商贸地产业务在前期开发、业务协作、资金融通等方面具有极强的协同效应。3.1家居商贸业务盈利高、空间大，提供业绩支撑家具门店区域分布家居门店开业年限分布香江商业85%左右的门店为开业5年以上的成熟门店，其中56%的门店开业10年以上，主要分布于长三角、珠三角一带，具有极强的盈利能力。2014年净资产1.64亿元，销售收入8.27亿，净利润1.39亿，毛利率水平61.3%，净利率16.8%，ROE水平104%。香江商业经营概况：3.1家居商贸业务盈利高、空间大，提供业绩支撑香江商业业绩承诺与预测：根据重组业绩承诺，香江商业2015年-2017年实现的净利润（扣非）不低于14,866万元、15,030万元、15,159万元。不考虑新开门店；不考虑商户租约到期的涨租；不考虑预测期内租赁到期的门店的续租收益。年新增3-5家门店；年均对商户租金涨幅10%；

90%的门店租约到期后大概率续租。未来＞＞承诺承诺≠未来3.2土地储备与自有物业十年增值，提供投资安全垫丰富的土地储备：计容面积：491万㎡可供开发：330万㎡在建面积：111万㎡已竣工待售：50万㎡近三年年均销售42万㎡10年：近三年年均销售面积42万㎡，现有土地储备可供开发10年；684元/㎡：截止2015年6月30日，纯未开发土地面积54.89万平米，对应账面价值37,554.62万元，平均地面价684元/㎡。50亿元：自有物业账面价值10.58亿元，按照市价计算的增值空间30亿元以上（平均单价9000元/㎡）。自有车位以市价计算的增值20亿以上，合计50亿以上的增值空间。3.2土地储备与自有物业十年增值，提供投资安全垫丰富的自有物业：49万㎡：截止2015年6月30日，用于出租的房地产总面积49万平米，其中已出租36万平米，平均租金22元/㎡/月；另，公司在广州拥有2万多车位。3.2土地储备与自有物业十年增值，提供投资安全垫番禺锦绣香江土地增值案例：14年：位于广州“华南板块”中心地王地段，整体规划1300亩，从2001年开发迄今已有14年。1.87万/㎡2014年周边楼面地价成本已达1.87万/㎡，二手房市场平均售价2.2万/㎡。3.2土地储备与自有物业十年增值，提供投资安全垫项目目前已建未售、待建建筑面积仍有49万平米左右，预计未来两年会有新产品面世。2014年初保利大都会以楼面地价18694元/平方刷新番禺地王，距离本项目50米，项目增值空间巨大。待建待建待建番禹锦绣香江土地增值案例：3.3主业转型，双轮驱动打开长期发展空间住宅地产商贸地产当前业务格局转型后业务格局住宅地产商贸物流地产商贸运营3.3主业转型，双轮驱动打开长期发展空间地产行业回暖基准贷款利率不断走低银行存款准备金率持续下调70大中城市房价持续反弹40大中城市商品房销量稳步回升3.3主业转型，双轮驱动打开长期发展空间资金实力加强提供转型与提速的内生动力降低财务成本

加速开发与转型1.97亿元：增量资金如全部用于还债，以2015年上半年平均融资成本7.91%计算，可节约财务成本1.97亿元。开发量翻番：增量资金如全部用于项目开发，潜在的开发量将比2014年有翻番的增长空间。

（公司重组后模拟2014年权益25亿左右）。本次重组配套资金约21.5亿用于项目开发，注入资产可提供4亿左右现金支持，合计增量资金25亿左右。25亿增量资金3.3双轮驱动的主业转型打开长期发展空间双轮驱动下的价值链延伸：开发销售选址传统开发流程经营升值做旺协同开发流程3.3双轮驱动的主业转型打开长期发展空间双轮驱动下的协同效应：协助选址开发：招商运营团队可以在公司商业地产项目选址、开发设计阶段就提早介入，提高商场利用率，降低物业选址和后续运营的风险。做旺商铺：可充分利用标的资产现有商户资源和品牌效应，有效提升商场的出租率和品牌结构；待商场开业后，标的资产则派出专业团队为上市公司提供委托经营管理服务，联合打造优质商圈。扩大自有门店：未来以“自有物业+自有招商运营”的模式占比将增加，实力的增强可以带来规模效应，商户对商场运营将更有信心，商户、开发方、运营方三方的利益趋于一致，致力于做旺地块。3.3双轮驱动的主业转型打开长期发展空间已建成20多家家具建材大市场3.3双轮驱动的主业转型打开长期发展空间商贸物流地产业务的全国布局3.4香江集团实力雄厚，助推公司发展进入快车道健康医疗地产开发家居商贸金融投资能源资源教育领域香江集团创建于1990年，产业覆盖家居商业连锁、现代商贸物流平台建设、金融投资与平台建设、资源能源、健康医疗、教育等六大领域，年收入规模百亿以上，为中国民企500强之一。香江控股做为香江集团唯一上市公司平台，目前已整合的业务有地产开发与家居商贸业务。3.4香江集团实力雄厚，助推公司发展进入快车道自1996年开始，先后投资8家金融机构：广发银行大股东之一；广发证券大股东之一；广发基金大股东之一；广东南粤银行的第一大股东；天津银行的主要股东；投资1家村镇银行；深圳设立前海香江金融控股集团金融投资3.4香江集团实力雄厚，助推公司发展进入快车道2005年在洛阳投资建立了洛阳香江万基铝业有限公司，这是经国家发改委核准的第一家由民营企业为主导的大型氧化铝企业。公司总资产43亿，年收入25亿，净利润水平1.8亿左右，年产160万吨氧化铝。能源资源目录IV募投项目与战略4.1南方国际金融大厦项目2015年4月23日，中国（广东）自由贸易试验区珠海横琴新区片区正式挂牌成立。项目位于横琴新区中央商务区的核心地块，用地面积为15952.6㎡，计容建筑面积11万㎡，计划总投资16.38亿，实用募投资金10.75亿；项目由公司和南方报业传媒集团合作开发建设，本项目“以金融创新、文化传媒为核心”，集国际金融文化传媒交流、国际形象展示、文化创意、高档商用写字楼、高档商务公寓式酒店、高档文化产品消费等功能于一体，成为广东乃至整个华南地区功能最先进、最完善、最具影响力的金融文化中心。4.1南方国际金融大厦项目备注：地块1为横琴国际金融中心地块；地块2为中国铁建大厦地块；地块3为新三联地块；地块4为中大金融大厦地块；地块5为中交汇通横琴广场地块；地块6为法拉第游艇基地地块；地块7为港澳金融中心地块。区位优势：（1）周边商业用地集中，未来商用物业供应规模较大，区域商业/商务氛围提升空间显著；（2）临近马骝洲水道和契辛峡，东南侧为规划中心绿地，自然景观优越；（3）紧邻横琴岛地标性建筑680米高塔，区位辨识度高，对于提升项目知名度、形象档次均有显著作用。4.1南方国际金融大厦项目楼盘名称物业类型户型结构面积（㎡）销售均价(元/㎡)装修标准（元/㎡）保利国际广场商业性质公寓平层为主45-61-87350004000莲城印LOFT酒店式公寓物业4.4米LOFT52、74、125470004000K2·荔枝湾住宅性质公寓平层为主25-38460006000根据预算，项目完成后出售部分可贡献收入10.6亿，净利润2.46亿，投资收益率49.76%；出租部分每年可贡献现金流1.76亿元。周边楼盘商业性质售价格基本在3.5-4.7万之间，具有较大的升值潜力。表：周边楼盘市场价格投资效益：4.2增城翡翠绿洲项目

翡翠绿洲于2003年落子广园东板块，该区域是中心城区人口外溢需求释放的重点区域，不限购，未来发展前景良好。项目为占地面积1600亩的大型社区，总建筑面积101万㎡，已建未售、待建建筑面积仍有25万㎡，已开发14期。4.2增城翡