社区商业各类商铺的布点

圈地街铺型入口街铺型入口集中型以点带面型类型优点缺点圈地街铺型商业体量可以较大限度的扩大，展示面较长，可视性佳，较有效的吸引外部的消费者，对外性较强，在一定程度上利于商业的销售。商业规模通常较大，不利于业态的控制，如果出现街铺空置的情况，对社区的整体形象有较大的负面影响。入口街铺型有利社区居民的购物消费，街铺商业价值较高。对外展示面不宽，可视性不强，一定程度上限制了商业的规模扩大。入口集中型将商业独立于住宅区，减少商业对居住的影响，同时，在一定程度商业利于商业规模的扩大，易于形成规模效应。商业较集中，居民的日常购物消费有时会显得较为不便。以点带面型商业较分散，在一定程度上方便居民的购物。商业较分散，对外展示面受制约，较难形成规模效应。社区商业的布点可以分为以下四种类型：

临近主出入口位置两旁均为地产中介，原因是由其租金承受能力较高，并且招商时主要考虑的问题就是公司收益，而不是从商业持续经营的长远眼光考虑，这和社区商业特点极不相符。比较理想的布局应该是形象较好、较有品位、规模较大的米特咖啡位于主出入口两旁的其中一侧，对于社区形象及经营都有好处，缺点是对短期收益有所影响，因其租金相对较低。美容店、装饰设计公司数目多，且都位于二楼，这还是比较合理的。外向型社区商业的布点:主要是圈地街铺型、以点带面型,以满足容纳较大商业体量的社区商业规模需求。一期华润超市、南北药行和中国建设银行等超市、服务配套性质的业态设置在非出入口附近，这是比较不合常理的，造成不能有效的利用本社区的消费群；而海月咖啡的设置很好的利用了交通的便利性、易达性，符合辐射面较广业态的特点。二期便利店、书屋、服务配套等业态设置在主出入口附近，较好的体现这些业态便利性的特点。地产中介、美容、餐饮等业态的位置相对不是较好，但有良好的展示面，这些的布点也是相对较合理。招商海月花园的商铺有一定的空置，主要原因是位置较偏。外向型社区商业的布点:主要是圈地街铺型、以点带面型,以满足容纳较大商业体量的社区商业规模需求。综合以上两个案例分析，对外向型社区商业的布点有以下几点建议：在商业布点时，尽量优先考虑超市、便利店和服务配套类等业态的位置，布点

标准一是为了方便社区及周边居民的消费，同时需考虑龙头商家对其它小商家

的带动作用。餐饮等业态有噪音、卫生等问题，在规划业态时应避免影响到社区居民的正常

生活。对位置要求不高的业态可尽量设置在次要的位置，如装饰公司、美容可设置二

楼等，但必须要有良好的展示面。临近五和大道的社区主出入口两旁分别是华润万家便利超市及味香西餐酒吧，为展示面最好的两个商家，较好的体现了主力店及次主力店的作用；其次两旁各自有一家美容店，但展示效果并不好，位置相对比较隐蔽，只能凭借铺位门口的商家LOGO予以识别，但美容类对位置要求不高，这样的布点相对较合理。服务配套类业态临街小区道路分布，体现了该类业态的便利性，分布较合理。其他的业态分布如地产中介，由于租金承受能力较高，也位于靠近主出入口的位置。内向型社区商业的布点：形式是入口街铺型和入口集中型。便利店、银行、药店及干洗店等居民日常生活所需、便利性质突出业态位于靠近社区主出入口位置；餐饮、社区超市位于相对较远位置，因为商业街长度不过80米，所以该种布局具有一定程度的合理性。社区超市的规模约为500㎡左右，租金承受能力较低且非品牌商家，在综合比较的时候，跨国品牌7-11便利店在品牌知名度、门店形象及租金承受能力上处于优势，在这种情况下，位于主出入口是合理的。内向型社区商业的布点：形式是入口街铺型和入口集中型。综合以上分析,对内向型社区商业的布点有以下几点建议：根据内向型社区商业的特点，无论是入口街铺型或是入口集中型，在商业布

点上必须优先考虑服务配套类业态的位置，即使在租金相对较低的情况下，

也要优先考虑此类业态。在主出入口附近考虑设置品牌、知名度较高的业态，可以更好展示社区商业的

形象，有利于提升商业的价值。地产中介等业态对位置要求不高，可根据社区实际情况加以布点设置。人人乐首层临华明路街铺部分为社区配套商业，业态有药店、银行等居民日常生活必备业态，但由于人人乐带来旺盛的人流，这类业态对人流的需求并不高，可以考虑设置其他对人流要求较高的业态，如美容等。临登良路的服务配套业态位置较靠后，主要是该类业态租金承受能力较低，只能选择该位置的街铺，但该布点不合理，经营状况一般，甚至有些商家准备或已经退出。一些租金能力较高的业态如咖啡、地产中介等，位置较接近出入口，这些业态对位置的要求相对不高，这样的布点虽然在一定程度上对收益有一定的帮助，但从长远看，并不利于社区商业的发展。美容和家居业态位置较靠后，这些业态对位置的要求不高，且有良好的展示面，这样的布点较为合理。偏外向型社区商业的布点：采用圈地街铺型和入口街铺型，能相对能较好的展示商业，增强可视性，吸引外部消费者。服务配套业态分布在社区的主出入口附近，布点较合理；地产中介分布于各个位置，一方面由于其租金承受能力较高，另一方面业主急以将商铺出租，对业态不加以考虑，分布较为不合理；餐饮、美容集中分布在临学府路上，餐饮集中在这个位置较合理，减低餐饮产生的噪音、卫生等对居民的影响，而美容和餐饮混杂在一块，对自身形象有负面的影响，因此，布点较为不合理。偏外向型社区商业的布点：采用圈地街铺型和入口街铺型，能相对能较好的展示商业，增强可视性，吸引外部消费者。综合以上分析,对偏外向型社区商业的布点有以下几点建议：偏外向型商业布点应该在以方便服务社区居民的前提下考虑其他业态的分布；商业的布点在满足本社区居民的基础上考虑业态的对外性；一般情况下，可采用扩大展示面的方式以吸引外部消费者，增强社区商业的对

外性。业态指标经营面积（㎡）经营楼层位置综合超市8,000－15,000-1-3主干道/主出入口社区标超2,000-5,0001层/2层主出入口/主干道餐饮快餐类：100－500；西餐咖啡：300－800中式酒楼：2,000-5,0001层/2层偏好社区商业街两端位置，临主干道美容/美发美发：100-200美容：500-1,0001层/2层通常位于2层，具体位置上无特殊要求休闲类≥1,0001层/2层通常位于2层，具体位置上无特殊要求，但要有一个较好的展示面便利店60-2001层靠近主出入口，离居住区域较近饼屋（蛋糕店）30－601层一般处于社区商业街中间位置，单体购买频率较高生活家居100-2001层/2层属于新兴社区的过渡业态，位置上要求不高，楼层位于1、2层皆可地产中介50－1001层新兴社区门店数量较多，有一定过渡业态性质，租金承受能力较高，通常位置较优越干洗店20－401层靠近主出入口，离居住区域较近冲印店15－301层不要求靠近社区主出入口，虽配套性质明显，但单体购买频率不高其他10－401层位置要求不高，可移动弹性较强结合我们所做的商家访谈：通过分析，对于社区商业布点，有以下几个关键控制因素：无论是外向型社区还是内向型社区，配套性质越强，便利性质越明显，购买频率越高，其对于位置的要求也越高（具体业态的位置敏感度见下页表格）。这是确定社区商业布点的主要控制因素。在规划各业态商家所处位置时，应该优先考虑