房地产成本核算存在问题解析

成本核算存在的问题

一、房地产行业成本核算中存在的问题

房地产行业的核算其实不复杂，但因为公司管理水平易会计人员水平的原由，一些房地产公司成本核算不依照财政部及上海市的政策规定，以致财务指标歪曲，成本不实，公司财务状况及经营成就无从表现。详细表现为：

1、成本对象建立的任意性。成片开发的小区应依据合同或同时动工的工程名称在“开发成本”科当今设不一样的成本对象。但有的小区却常常将原应归属同一工程的项目分红多个对象。

2、动迁差价调房的赔偿收入直接冲减动迁成本。

动迁房的补差数应冲减用于动迁的房源成本，不可以直接冲减

动迁成本，补差收入应补交营业税金及附带。

3、成本不进行分派或任意分派。用于动迁的商品房成本不依据实质去处和用途转出；在同一笔花费用于支付不一样成本对象时，有关部门有时根本不作任何分派。凡此，都造成成本严重不实。

4、实物与帐面成本结转不一致。在外购或自建动

迁用房、商品房内部调拨或转自用以及商品房的销售上，没有一套规范的业务操作规程，以致帐面和实物数目严重不

符。

5、成本末打足。就房地产行业而言，成本未打足

的原由有：（1）因不可以及时获得发票，应计入而未入的成

本。承包单位因开出发票就须缴纳营业税金及附带以及所得

税，故而对工程己经结束而发包方不可以及时支付款项的，就

不开出发票。对此，房地产公司就难以及时进行成本核算，

造成成本低于实质数以（2）公建配套设备不按估量计提。

按规定，非有偿转让的公建配套设备，建设规模大的，可按

建筑面积或投资比率预提，而有的公司则人为少提或不

提。

6、不可以正确解决在产品向完工产品的结转问题。在产品向完工产品结转的依照为工程的完工交托。在结转时，第一要审察完工部分工程的单项成本能否所有计入，其次审察公共花费能否足额分摊，如配套设备花费、动迁成本及先期花费的分摊等。

7、结转完工产品时任意估计销售成本或依照内部

所谓计划成本结转。因为前述因素的存在，商品房销售时，

公司没法获取真切的成本资料，所以一些公司采纳所谓计划

价钱来估计销售成本。这类错误的做法，严重违犯了成本必

须按实质成本结转的原则。正确确立房地产公司的成本核算对象是房地产公司经营成就公允表述的基础。一般来说，房地产公司的成本核算对象应联合项目的开发地址、规模、周期、功能设计、

构造种类、装饰品位、层高等因素确立，并且一个成本核算对象只好计算出一个单位成本，并据以结转销售成本。

对单体开发项目来说，一般以独立编制概算或施工图估量的单项开发项目为成本核算对象。但对开发规模较大，工期较长的项目，特别是同一项目有不一样的功能区，成本核算对象怎样确立？实务中存在以项目整体作为成本核算对象，待项目建成后再按必定的标准在各功能区分派的做法。比方，同一项目既有写字楼、又有公寓、裙楼等功能。不一样的功能以致其设计不一样从而建筑成真相差很大，这类状况下，假如不独自核算各功能区的成本而将项目整体作为成本核算对象，会以致成本在各功能区上的均匀化，但各功能区销售价钱和租金价钱却相差很大，这样便以致成本和收入的不配比，不切合会计上的配比原则。实务中还有一种做法是先将整个项目作为成本核算对象归集各功能区成本，而后依据各功能区的状况估计一个比率来切割不一样功能区的成本，即从一个成本核算对象计算出两个或多个单位成本，这类做法一方面会以致会计核算工作量的加大，另一方面，因为切割比率是过后确立的，简单以致公司对各功能区单位成本的人为的调理，不利于保证会计信息的靠谱性。较合理的做法是按不一样的功能区确立成本核算象，从一个成本核算象算出一个位成本。既能足会信息的靠谱性要求，又能保成本和收入的配比。

二、范并完美成本核算，提高核算水平

（一）正确区分工程目

因为房地品模大、生周期，常常成片分期开，并且建筑品是非准品，所以在核算同一小区内的各工程目分行核算。便于成本的分派和剖析，本文以完工地区另立工程目的依照，并

独立行共同分派的成本象。比如甲小区分期成片开，可将同样完工的地区归并分工程象。即甲小区——共同用、甲小区——A工程、甲小区——B工程⋯⋯。在同一施工地址、同一构型、开完工同样或靠近的

立各分工程；在同一工地上施工的几个算造价很小的工程，可归并核算，而后依照算造价比率算各分工程的成本。

（二）正确置三科目，范反应核算内容

了正确核算房地品的开成本和成本控制，本文依据会制度和国院及上海市拟订的房建和投方面的各样税征法和准，依照重要性原，建议在“开发成本”科当今设置六个二级科目，其下再分设三级科目和必需的明细科目。

1、土地征用及动拆迁赔偿费

1）土地征用费：土地赔偿费、青苗赔偿费、粮油差价、蔬菜地建设费、垦复基金、耕地占用费、劳动力布置费、老年社员养老费、征地包干费及征地管理费、其余。

2）动拆迁赔偿费：拆迁私房赔偿费（搬家费、奖赏费）、拆迁单位赔偿费（搬家费、奖赏费）、集体设备赔偿费、其余。

3）动迁房源建设费

4）其余

2、先期工程费：勘探费、设计费、可行性研究费、

招标费、暂时举措费（暂时道路建设费、暂时水源建设费、

暂时电源建设费等）、土地平坦费、其余。

3、建筑安装工程费：建筑工程、安装工程费、设

备及工用具购买费、监理费、其余。

4、基础设备费：排污排洪费、供电费、供气费、

供水费、通信费、照明费、环卫费、道路桥梁涵洞、绿化带、建设配套费（住所建设配套、人防工程费、商业网点建设费、暂时建设工程费、暂时占路费）、施工配套费（同意证执照

费、新式墙体资料费、档案保证金、完工图编制技）、其余。

5、公共配套设备费：教育设备费、医疗设备费、

商业设备费、地域行政设备建设费、服务设备费、其余。

6、开发间接费：薪资、福利费、折旧费、维修费、

办公费、水电费、劳动保护费、利息、审计费、公证费、评估费、周转房摊销、其余。

（三）正确进行成安分派

成安分派主要有四个标准：（1）因果关系法。追

溯成本发生的原由据以分摊成本。如基础设备费的分摊。（2）

得益程度。以得益比率将成安分摊至得益对象。如分摊公建配套费，按估量面积分派。（3）公正合理。有时只管与某项特定成本并没有直接联系，但为示公正合理，仍将间接成安分派给没关系的对象，其依照为从公司角度出发，该间接成

本是大家“应接受”的成本。（4）承受能力。按成本对象的负担能力分摊间接成本。要求庆利能力高的独立核算项目汲取更多的成本，能产生纳税利润，对整个公司公司有益。

固然成安分派的方法许多，但其实不表示会计人员能够任意分摊，需要听从于成安分派目的亦即成安分派的意图。成安分派目的主假如供给经济决议信息、客观公正计算成本、激励成本中心努力降低成本等。

（四）正确区分开发间接费与时期花费

依照规定，只有在施工现场建立的管理机构（如指挥部等）的花费方可列入开发间接费。但有些公司将公司工程部等与现场有联系的部门花费均列入开发间接费，以达到减少时期花费、提高利润的目的，或借此提高土地增值税扣除项目的金额基数。

三、增强内部成本剖析，提出控制方法

为便于查核项目利润状况，房地产公司须对产品销售收入、产品销售成本、开发成本、开发产品、出租开发产品、周转房等科目按成本对象分别核算。往常可从以下方面进行剖析：

1、分红本对象查核工程项目的毛利、毛利率、投

资酬劳率、净现值、现值指数、开发周期、完工面积率、空

置率、产销率等。

2、与工程的估量比较剖析节超额，按成本项目列

示。因为房地产开发周期长，工程项目可变因素多，在立项

前所做的估量其实不可以反应实质状况，可比性不强。建议按工程的开发不一样阶段编制转动估量，以动向地反应估量执行情

况。

3、剖析项目差别。项目差别与完工的时间和成本

的节超亲密有关。项目差别=进度差别+成本差别。此中，进

度差别=按实质进度截止至当天的估量成本-按计划进度截

止至当天的估量成本；成本差别=按实质进度截止至当天的

实质成本-按实质进度截止至当天的估量成本。

经过项目差别的剖析，可促进公司缩短项目的开发

周期，降低项目的成本或修证估量，使之更为确实可行。

4、运用网络计划技术（计划评审技术，PERT），

鼎力降低工程成本。网络图是表示一项工程各个工作环节或各道工序的先后关系和所需要时间的网状图。它不但能反应出工程所有作业（工序）之间的互相关系，并且能表示工程的时间进度，突出工程中的重点作业和重点路线，从而使项目管理人员集中精力抓住重点，合理分配资源，追求以最小的工程花费获取最正确工期。网络计划技术特别合用于建筑工程项目的时间一成本控制。

四、房地产行业成本核算尚待商讨的问题

1、借钱花费的办理在实质工作中，许多公司将借钱花费作为调理利润高低的手段。有的不分用途，一律计入开发成本，人为抬高利润；有的对经营性的支出和工程支出不加区分，直接所有资本化或花费化；有的将不一样工程借钱花费不加分派，简单计入某一工程成本；有的在开发中止或结束后，仍将借钱利息计入开发成本。本文以为，因为房地产借钱数额大，对当

期的损益影响大，在实务中，正确地计算借钱利息特别重要。应注意：（1）确立用于开发成本中的借钱数额，以区分资本化和花费化的界线；（2）细分用于不一样工程项目的借钱

数，正确区分同一借钱在不一样项目间的负担额；（3）工程歇工时的借钱花费暂停资本化；（4）开发成本转入开发产品即产品完工后，借钱利息直接计入当期损益。

2、质量责任准备金

每一个公司产质量量责任事故发生的可能性都是存在的，并且一旦发生，数额相当大，依据稳重性原则，现行制度应试虑同意房地产公司依照销售收入的必定百分比建立质量责任保证金，以降低风险，合理估计质量损失。

3、存货贬价损失准备的计提

一般以为：房地产行业销售的是不动产，减值的可

能性较小。实质状况并不是这样。其一，房地产市场供过于求，商品房积压严重，积压时间越长，贬价可能性越大；其二，房地产公司的开发资本约有70%系外面筹集而来，存量房积压时间愈长，资本成本愈高。在我国房地产市场日益活跃的状况下，建议仿效股份制公司会计制度，采纳成本与可变现净值孰低法。

本文以为，房地产开发公司应扔掉“重开发、轻核算”的观点，一定重视包含成本花费开销范围、时期花费开

支范围、成本和花费管理责任制、成本和花费的计划和查核等一整套成本管理方法，不停提高成本管理水平。

房地产成本管理

跟着中国房地产市场由成长久步入成熟期，地产界的竞争也逐渐规范化。房地产商要想获取经营利润，除了一定供给适销对路的房源外，还应当降低开发成本，严格控制各项花费支出。“利润＝销售收入－成本花费”这一众所周

知的简单公式，充分反应了成本管理的重要性。怎样经过IT手段、科学的管理方法提高房地产公司成本管理的水平？明

源依据几年来对房地产公司成本管理的研究与实践，联合多家优异房地产公司在成本管理方面的先进经验，总结提炼了

“成本管理四步法”。这四个步骤分别是：拟订目标、明确岗位职责、追踪执行、业绩评估。以下就这四个步骤做详尽的剖析：1、拟订目标——目标成本

目标成本是公司早先确立的、在一准时期内和经过努力所要实现的成本目标，是项目成本的控制线。

很多项目成本失控的一个很重要原由是：早先没有成立明确的目标成本，即使有也是相对粗线条的，往常不过个“大概的数”，而真切到了执行时，这个“大概的数”常常就经不起斟酌，没法作为项目的控制线。所以这类粗线条的“目标/计划”其实是“假目标/计划”，其结果以致“走一步看一步”、“拍脑袋做决议”，成本失控就不以为奇了。

目标成本法的基本思想：拟订目标成本，将目标成本按规范的成本构造树层层分解；再经过将估量计划落实到部门与行动上，把目标变为可执行的行动计划，并在执行过

程中把实质结果与目标进行对照剖析，找出差距，剖析原由，拟订改良举措。

影响目标成本拟订正确性的原由

（1）项目进度太紧：

鉴于市场竞争的需要、资本回收的压力、或是上市公司鉴于达成年度利润指标的需要，房地产公司对项目的进度往常都卡得比，多目急忙上，了赶

度，常未等达成就开始“招”、“施工”、“

干”的象相当广泛。既然“施工”未能在

“招”、“施工”以前达成，就造成了在目先期没法

目成本行正确算。

/赶

此外，也正因招前不可以“合同的”行正确算，中只好使用“率招”方式代替“价招”、“工程量清招”，就往后施工程的成本

控制埋下了巨大的患。中的多目存在着大批的“合同更”，此中很重要的一个原由就是采纳了“率招”的模式。

“欲速不达”，了度却牲了成本。内多企都意到其的缺点，格范开流程，重点加“划”、“招”，极实行“目成本管理”，获得了不的成效。

（2）缺少范的目成本算系统：

从目管理的角度看，房地目拥有高的复度，目周期、波及的多。目展、划、招、、施工、完工算、售、物管理⋯⋯每个都波及到成本控制，因此要的目拟订“目成本“就需要有一套规范的系统来保证其顺利实行，即成立公司内部的“目标成本管理规范”。

规范的目的

保证目标成本的正确性：经过拟订一致的流程与标准，使目标成本的正确度不因项目差别而不一样。

实现项目间的成本数据共享：经过项目间成本数据的对照剖析，能够及时发现项目中潜伏的问题并及时采纳举措予以解决。此外，我们还可以很好的利用历史数据，为新项目供给引导，防止犯重复错误，并能够站在“历史的高度”去不停完美优化有关流程。

规范的方法

成立规范的成本构造树：综合公司开发项目的特色，提炼出一套能兼容所有项目的全成本树，作为目标成本制定的基线。

成立规范的流程：定义怎样在项目发展阶段对“估量成本”进行测算，怎样在“规划设计”、“扩大设计”、“施工设计”各个阶段达成对目标成本的层层细化订正，并形成最后的目标成本，指导招标、施工、采买等业务活动中的成本花费的使用与管理。2、明确岗位职责——责任成本系统

“责任成本系统”的目标是明确专业职能部门的成本管理职责，并借助技术经济指标反应、查核评论其职责执行状况。“责任成本”回答的是在“成本管理有关业务”中谁来做、做什么的问题。

谁来做？我们有哪些岗位与成本控制有关？做什么？这些岗位分别对哪些成本控制指标负责？怎么负责？怎样评论？

“责任成本系统”包含四大体素，即责任范围、责任部门/有关部门、评论指标、评论部门。达成上述四因素的定义，我们就能够成立起责任成本系统的基本框架，从而在“组织架构”的层面保证目标成本的顺利执行。落实责任到岗位，落实责任到人，最大程度的减少“目标与执行脱钩”现象的出现，真切做到“权责清晰，有据可依”

责任成本范围

“责任成本系统”的目的是保证对目标成本的执行落到实处，所以“责任成本系统”中的“责任范围”的划

分，实质上也就与目标成本的构造系统息息有关。简单的说，“责任范围”的会合应当来自“成本构造树”。理论上，我们还可以够把“成本构造树”的每一个分支都作为“责任范围”来对待，并为之定义有关的责任部门、评论指标、评论部门。自然在实质工作中，考虑到可操作性，我们可能需要把最重要的那部分摘拿出来进行定义并加以实行。

作业过程管理

明确了“责任成本系统”，依照部门、岗位对其负

责的“责任范围”进行归并，我们就能够获取部门/岗位的成本目标会合。可是怎样才能保证部门、岗位的成本目标能

被顺利的达成？为此，我们需要定义一套完好的“作业过程

指导书”来对部门/岗位的行为进行规范，也就是说，一定

从“制度流程”的层面保证对目标成本的执行，保证对成本

的控制，这就是“作业过程管理”。我们能够把房地产开发

全过程区分为若干个相对独立的作业过程，并为每个作业过

程定义相应的流程制度规范，同时重点定义每个作业过程中

与成本控制有关的重点，包含量化的经济技术评论指标。这样，我们就能够在平时业务这个层面实现对成本的过程控制，真切的将成本控制的执行力浸透到基层一线。

3、追踪执行——动向成本法

经过前两个步骤实现了“目注明确”、“责任清

晰”以后，我们便进入最重要的第三步：目标成本执行过程

的追踪——动向成本。动向成本反应的是项目实行过程中的预期成本，经过及时反响目标成本和动向成本的差别，帮助有关部门及时发现问题并解决问题，实现对成本的控制。

全动向成本

动向成本的核心是及时性，动向指的是在项目整个生命周期的任一时间点，都能及时掌握项目最新的成本状态，比如，每平方单方综合造价是多少？

我们重申“在项目执行过程中”能对项目的全成本进行及时测算，只有这样才能控制成本、协助营销决议。假如不过在项目结束时获取有关成本数据，实质上只好达成基本成本核算功能，对项目成本控制却没有任何帮助，因为到了项目结束时，米已成炊，谈控制为时已晚。

怎样实现动向成本的测算？——一此中心，三条主

线

动向成本=合同性成本＋非合同性成本＋待发生成本。合同性成本是动向成本中改动性最大的部分，其“高改动性”决定了它是成本控制的重中之重。而“非合同性成本”，如“政府报批报建花费”等，则相对简单控制。正是因为工程合同的不确立性，以致了成本控制的复杂性，反应在实质业务中，就表现为“更改黑洞”、“款项超付”等成本失控现象屡次出现。所以，我们在成本管理中一定“以合同为中心”。

三条主线：“动向成本”、“实质发生成本”、“实付成本”。“动向成本”反应任意时段项目的综合成本及结

构散布；“实质发生成本”指的是项目目前已鉴定的工程量，与“动向成本”对照可反应出项目整体进度；“实付成本”指的是实质已支付的款项，与“实质发生成本”对照反应出款项的支付进度，包含对付、实付的状况。这三条主线能够很好的反应项目成本执行的全貌。

成本管理系统——管理目标成本/动向成本的重要

工具

动向成本的组成是相当复