房地产估价师考试案例解析总结计划资料

《房地产估价事例与剖析》估价报告的规范格式

封面（含“估价告名称”等七内容）

估价告名称（：）（归纳出估价目的，如抵押、征收估价告，没有估价目的算一！）

估价目名称：明目全称（估价象所在区位、名称、用途，不可以与估价象混用）

估价拜托人：明拜托方全称，个人拜托的个人的姓名

估价机构：估价机构全称

估价人：参加本次估价的注册估价的姓名及注册号（不是参加本次的、无注册号的算一！）

估价告出具日期（年、月、日，封面上与致估价拜托人函中一致，若不一致或不出具日期算一出！）

估价告号：本告在估价机构内部的号（无封面号或与果告中的不一致算一！）

致估价拜托人函（四内容）缺算一！

（：）致估价拜托人函

一、致函象（拜托方的全称）

二、致函正文（六内容）缺算一！

1）估价象（名称、坐落、范、模、用途、属，缺算一！）

2）估价目的（缺算一！）

3）价型（致拜托方函和估价果的价型一致，不一致算！）

4）价点（缺算一！）

5）估价方法（缺算一！）

6）估价果（缺算一！）

三、致函落款（估价机构全称，并加盖估价机构公章，法定代表人名、盖印。致函方没有盖印或加盖的分

公司的公章可算一！注意：法定代表人或行合伙人没出名或盖印不算！）四、致函日期（致函的年代日，估价告达成日期或出具日期。若与估价告达成日期或出具日期不一致算一！）目录（六内容）缺算一！一、（：）目（目中不有“致拜托人函”，且目放在“致拜托人函”后边，否算一！）二、注册房地估价申明⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯三、估价的假和限制条件⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯四、估价果告⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯五、估价技告⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯六、附件⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯注册房地产估价师申明（七内容）缺或没有“注册”均算一！（：）估价申明（性的估价申明）

我重申明：

1）注册房地估价在本估价告中事的明是真的和正确的，没有虚假、性述和重要漏。

2）估价告中的剖析、意和是注册房地估价独立、客、公正的剖析、意和，但遇到本估价告中已明的估价假和限制条件的限制。

3）注册房地估价与估价告中的估价象没有或潜伏的利益，与估价拜托人及估价利害关系人没有益害关系。

1（4）注册房地产估价师对估价报告中的估价对象、估价拜托人及估价利害关系人没有成见。

（5）注册房地产估价师是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》以及

有关房地产估价专项标准进行剖析，形成建议和结论，撰写估价报告。

（6）注册房地产估价师对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（若不是所有在在本申明上署名的注册房地

产估价师进行了实地查勘，应写明进行查勘的注册房地产估价师姓名。只要列出参加查勘的注册估价师的姓名，

缺项算一处错误！）。

（7）没有人对估价报告供给重要专业帮助（如有例外，应说明供给重要专业帮助者的姓名或名称和帮助内容）。

注：注册房地产估价师申明所有参加估价的注册房地产估价师的姓名、注册号，并经自己署名。非注册和未参

加估价的注册房地产估价师不得在其上署名。在申明的最后要求一定有两名或两名以上注册房地产估价师署名，

缺项算一处错误！注册房地产估价师申明中不要求有“实地查勘日期”缺不算错！

估价的假定和限制条件：

（标题：）估价的假定和限制条件

估价假定和限制条件应说明以下内容：

1）一般假定：包含对估价所依照的估价拜托人供给的估价对象权属、面积等资料进行了谨慎检查，无原由思疑其合法性、真切性、正确性和完好性，但在未予以核实的状况下，对其合法、真切、正确和完好的合理假定；

对房子安全、环境污染等重要影响估价对象价值的要素赐予了必需关注。无原由思疑估价对象存在安全隐患，但

在无相应的专业机构进行判定、检测的状况下，对其安全等合理假定。

2）不确立事项假定：对估价所必需的还没有明确或不够明确的土地用途、容积率的事项所做的合理的最可能的假定。（能否考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供给关系变化、市场构造转变、遇有自然力和其余不行抗力

等要素对房地产价值的影响，能否考虑估价对象未来可能担当违约责任的事宜，以及特别交易方式下的特别交易

价钱等对评估价值的影响）

（3）背叛实质状况假定：因估价目的的特别需要所做的与实质状况不一致的假定。（价钱能否包含土地出让金、

还没有缴纳税费、能否考虑处理风险、能否考虑估价对象以其营运公司已担当的债务、或有债务及经营决议失误或

市场运作失当对其价值的影响；能否能按计划开发达成且评估结果为假定估价对象在获得预售证后于价值时点的

预售市场价钱。）

4）不相一致假定：（教材中未详细说明）

5）依照不足假定：（教材中未详细说明）

（6）估价报告使用限制：估价报告的使用者、用途、使用限制以及在使用中需要注意的其余事项。此中，估价

报告使用限期应依据估价目的和估计估价对象的市场价钱变化程度来确立，原则上不该超出一年。

注：估价假定和限制条件包含二层含义：①估价的假定前提，即对价值时点的房地产市场状况和估价对象状况中

那些不确立且对价值有影响的要素予以假定。对假定前提的要求是：必需、合理、有依照；②估价的限制条件，

又包含二层含义：①是估价结果遇到限制或影响的条件，②是估价报告的使用范围、场合、时限等遇到限制情况

的说明。对限制条件的要求是：针对性要强。

估价结果报告（十三项内容）

（标题：）房地产估价结果报告

[估价报告编号(与封面上的编号一致)]

（一）估价拜托人是单位的不单要写明拜托单位的全称，还要写明拜托单位的法定代表人和住处，个人拜托的要写明拜托人姓名及其住处。缺项的算一处错误！

（二）房地产估价机构（不单要写明估价机构的全称、还要写明估价机构的法定代表人、住处、估价机构资格

等级及证书编号）缺项算一处错误！

（三）估价目的

2（1）抵押目的表述为：“为确立房地产抵押贷款额度供给参照依照而评估房地产抵押价值”。

（2）国有土地征收赔偿估价目的表述为：“为房子征收部门与被征收人确立被征收房子价值的赔偿供给依照，评

估被征收房子的价值”。

3）房地产转让估价目的表述为：“为拜托人转让估价对象供给市场价值参照”。

4）公司入股、归并等波及的房地产估价目的表述为：“为公司入股、归并等发生房地产权属转移的作价供给价

值依照”。

（5）房地产投资决议剖析和咨询服务估价目的表述为：“为房地产投资供给价值参照依照”。

（四）估价对象（估价对象范围、估价对象基本状况、土地基本状况、建筑物基本状况）

（1）估价对象范围：土地、房子、修建物、树木等；同时应说明能否包含动产、债权债务、特许经营权等其余财富或许权益。

（2）估价对象实物状况：

1、土地实物状况包含四至、土地面积、形状、土地用途、地形地势、基础设备齐备程度、土地平坦程度、土

壤地基。

2、建筑物实物状况包含建筑规模、设计用途、层数和高度、建筑构造、装饰装饰、层高和室内净高、空间布

局、建成时间、保护和完损状况。

（3）估价对象权益状况：

1、土地权益状况包含土地所有权性质、土地使用权人归属、土地使用限期（起止日期）、能否续期一定说明、

到期后对回收的建筑物能否予以赔偿、土地使用权能否有共有权人、土地使用管束状况（容积率、建筑密度、绿地

率）、节余限期。

2、建筑物权益状况包含房子所有权人、房子共有权人。3、土地、建筑物共有属性的权益状况包含利用现状、出租或占用状况、他项权益建立状况（①他项权益日期必须为年代日；②对于已建立抵押的一定考虑抵押权对价值的影响）、其余特别状况（4）估价对象区位状况：1、地点状况：（坐落、方向、与有关场所的距离、临街状况、朝向、楼层）2、交通状况：（道路状况、进出可利用的交通工具、交通管束状况、泊车方便程度、交通收费状况）3、环境状况：（自然环境、人文环境、景观）4、外面配套设备状况：（外面基础设备、外面公共服务设备）（五）估价时点：是所评估的估价项目客观合理价钱或价值对应的年代日，（一定要简要说明确立的原由征收评估：征收决定通告之日）（六）价值定义：（要求是要明确价值标准或价值内涵，不可以使用制造的抽象的定义）⑴抵押估价的价值种类表述为：“估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未建立优先受偿权益下的市场价值，（或有限市场价值）扣除法定优先受偿款后的余额”。⑵国有土地房子征收赔偿估价的价值种类表述为：“被征收房子价值是指被征收房子及其据有范围内的土地使用权在正常交易状况下，由熟习状况的交易两方以公正交易方式在估价时点自发进行交易的金额，但不考虑被征收房子租借，抵押，查封等要素的影响”。（七）估价依照：要说明本次估价所依照的法律法例和技术标准，国家和地方的法律，法例，拜托人供给的有关资料，估价机构和估价人员掌握和采集的有关资料。（①估价依照必定要有《房地产估价规范》，没有算一处错误！，②抵押目的估价在估价依照中应有《房地产抵押估价指导建议》，没有算一处错误！，③房子征收估价在估价依照中应有《国有土地上房子征收与赔偿条例》和《国有土地上房子征收评估方法》，没有算一处错误！④估价标准依照未列全的算一处错误！⑤估价依照过时或无效的算一处错误！⑥滥列估价依照的算一处错误！）。3（八）估价原则：

估价原则有：①独立、客观、公正原则②合法原则③价值时点④代替原则⑤最高最正确利用

要求是：①对于独立，客观，公正原则没有硬性要求，若没有不算一处错误！，②抵押目的估价，一定还要有谨

慎原则，没有算一处错误！③现状价值评估不用列最高最正确利用原则，若列出算一处错误！

（九）估价方法：要求是：①一定说明采纳的估价方法定义，没有说明估价方法定义而不过说了然估价方法的

测算思路的算一处错误！②一定说明所选估价方法的原由，没有说明的算一处错误！③假如只采纳一种方法，

则一定说明不想用其余方法的原由，没有说明原由的算一算错误④有条件采纳比较法的，应采纳比较法估价，有利润或其近似房地产有益润的，应把利润法作为一种估价方法，拥有投资开发或再开发潜力的房地产估价，应选用假定开发法估价。（十）估价结果：估价结果中不要求总价和单价表述齐备（即①总价及其大写和单位；②单价及其单位）。但单价和总价中只好表述其一的，应说明原由，没有说明原由的算一处错误！（若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行宣布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价钱）；抵押贷款评估中一定表露市场价值、注册估价师知悉的优先法定受偿款数额、抵押价值三种价值。（十一）注册房地产估价师（列出所有参加本次估价的人员姓名、注册号，要有注册房地产估价师的亲笔署名）（十二）辅助估价的人员（说明所有辅助注册房地产估价师估价的人员的姓名，有关资格或职称，并由自己签名）（十三）实地查勘期：是本次实地查勘估价对象的起止日期，详细为自进入估价对象现场之日起至达成实地查勘之日止。（新增内容）（十四）估价作业期：是本次估价的起止日期，需要注意的是要与封面上的估价报告出具的日期相般配。注：目的为抵押贷款估价还应增添以下两项内容：“变现能力剖析“和”风险提示”。估价技术报告

（标题：）房地产估价技术报告

（一）房地产实物状况描绘与剖析：（土地实物状况描绘与剖析、建筑物实物状况描绘与剖析）⒈土地实物状况描绘与剖析：名称、四至、面积、用途、形状、地形地势、土壤地基、基础设备齐备程度、土地平坦程度。⒉建筑物实物状况描绘与剖析：名称、建筑规模、用途、层数和高度、建筑构造、装饰装饰、设备设备、层高和室内净高、空间布局、建成时间、保护状况、完损状况。详见《理论》P75-80页。（二）房地产权益状况描绘与剖析：（土地权益状况、建筑物权益状况）⒈土地权益状况：（土地所有权、土地使用权、土地使用管束状况、土地利用现状、出租或占用状况、他项权益建立状况、其余特别状况）⑴土地所有权：（说明所有权的性质，即国有仍是集体。若集体土地还要说明土地所有权由谁履行。）⑵土地使用权：（应说明土地的使用权人的个人或单位的名称①说明是建设用地仍是宅基地、土地承包经营权及其权益人。对于国有建设用地，还要说明是划拨仍是出让、租借、作价出资或入股、受权经营国有建设用地使用权。对于出让的还要说明土地使用限期及起止日期，节余限期，续期的有关规定或商定，到期后对回收的建筑物能否予以赔偿等②说明是土地使用权独自或共有。对于共有的，还要说明是按份共有仍是共同共有及共有人状况。对于按份共有的，还要说明每个共有人享有的份额）⑶土地使用管束状况：（①土地用途②容积率或建筑控制规模③建筑高度④建筑密度⑤绿地率⑥其余要求，如配

套建设保障性住宅、公共服务设备等要求）

⑷土地利用现状：

⑸出租或占用状况：说明有无出租或占用状况。

⑹他项权益建立状况：（能否建立地役权、抵押权等，对于已建立抵押权的，一定考虑已建立抵押权对价值的影

响。）

4⑺其余特别状况：（①产权能否明细或归属有争议②土地取到手续能否齐备③能否为暂时用地或违纪占地，为临

时用地的，同意期多长，能否已超出同意限期④能否被查封、采纳财富保全举措或以其余形式限制⑤能否未达到

法律法例规定的转让条件⑥能否属于法律法例规定不得抵押或不得作为出资的财富⑦能否有拖欠建设工程款。⑧

能否已依法列入征收、征用范围）

⒉建筑物权益状况：（房子所有权状况、出租或占用状况、他项权益建立状况、其余特别状况）

⑴房子所有权状况：（①说明房子所有权人②说明房子所有权是独自或共有、建筑物划分所有权，是完好产权仍是部分产权。对于共有的，还要说明是按份共有仍是共同共有及共有人状况。对于按份共有的，还要说明每个共有人享有的份额。）

⑵出租或据有状况：说明有无出租、占用情况。对于已出租的，还要说明承租人、租借限期及起止日期、租金水平。

⑶他项权益建立状况：（能否建立地役权、抵押权等，对于已建立抵押权的，一定考虑已建立抵押权对价值的影

响。）

⑷其余特别状况：说明①房子所有权能否不明确或归属有异议②房子建设手续能否不齐备③能否为暂时建筑或违

法建筑。为暂时建筑的同意的使用限期多长，能否已超出同意的使用限期。④能否被依法查封、采纳财富保全措

施或以其余形式限制⑤能否未达到法律法例规定的转让条件⑥能否属于法律、法例规定不得抵押或不得作为出资

的财富。⑦能否有拖欠建设工程价款⑧能否已依法通告列入征收、征用范围。

⑸其余：如物业管理状况，包含物业服务公司、物业服务费标准、管理规约等。

（三）房地产区位状况描绘与剖析：（地点状况、交通状况、环境状况、外面配套设备状况、区位状况未来变化趋向，缺项的算一处错误！）

⒈地点状况：（坐落、方向、与有关场所的距离、临街状况、朝向、楼层）

①坐落：除了说明估价对象的详细地址，还应附地点图。

②方向：说明估价对象在某个较大地区（如所在城市）中的方向和地点，以及在某个较小地区（如所在住所小区、

十字路口）中的方向和地点。

③与有关场所的距离：说明估价对象与其有关的主要场所的距离。

④临街状况：说明估价对象能否临街（路），临什么样的街（路），是如何临街（路）的。

⑤朝向：说明估价对象建筑物的正门或房间的窗户正对着的方向，坡地从高到低的方向。

⑥楼层：当估价对象为某幢房子中的某层、某套时，说明其所在房子的总层数以其所在的楼层。

⒉交通状况：（道路状况、进出可利用的交通工具、交通管束状况、泊车方便程度、交通收费状况）

⑴道路状况：说明邻近有几条道路，抵达某些道路的距离，各条道路的苦况（如道路等级、路面状况、交通流量）

⑵进出可利用的交通工具：说明邻近经过的公共汽车、电车、地铁、轻轨、轻渡等公交线路的数目。

⑶交通管束状况：说明手步行街、单行道、限制某些车辆通行、限制通行时间、限制行车速度等影响的状况。

⑷泊车方便程度：说明有无泊车场、车位数目、到泊车场的距离等。

⑸交通收费状况：说明有关交通工具票价，有无过路费、过桥费、泊车资及其收费标准等。

⒊环境状况：（自然环境、人文环境、景观）

⑴自然环境：说明环境能否优美、整齐，有无空气，噪声，水，辐射，固体废物等污染及其程度，环境卫生状况。

对于住所，特别需要说明周边有无高压电输电线路，无线电发射塔，垃圾站，公共卫生间等。

⑵人文环境：说明估价对象所在地域的名誉，居民特色（不职业，收入水平，文化程度，宗教崇奉），治安你状，

况（如犯法率），你，相邻房地产的利用状况（如用途）等。

⑶景观：说明有无水景（如海景，江景，河景，湖景），山景等。

⒋外面配套实行状况：（外面基础设备、外面公共服务设备）

⑴外面基础设备：说明道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、供热等设备的齐备程度

5⑵外面公共服务设备：说明必定距离内商业服务，金融邮电，教育，文化，体育，社区服务，市政公用和行政管理等设备齐备程度。

⒌区位状况未来变化趋向：未剖析的区位状况未来变化趋向

（四）市场背景剖析

1）未进行当地整体房地产市场局势剖析的

2）未进行当地本类房地产过去、此刻和未来状况的剖析的

3）未进行国家及当地宏观经济政策要素剖析的

4）剖析结论不可以为估价测算及估价参数取值供给市场支持的

（五）最高最正确使用剖析

1）未进行合法性剖析的

2）未进行利用前提选择表述的（包含：保持现状、更新改造、改变用途、扩大规模、从头开发、或上述情况的某种组合）

3）未联合估价方法应用进行剖析或许剖析不详细的

4）最高最正确利用剖析针对性不强的

（六）估价方法合用性剖析

1）要求逐个剖析比较法、利润法、成本法、假定开发法等方法能否合用于估价对象，理论上不合用的要说明原由，不说明原由的算一处错误！

（2）对于理论上合用但客观条件不具备而不可以采纳的要充分说明原由，不说明原由的算一处错误！

3）技术路线表述或表述不清楚的

（七）估价测算过程

（1）要详尽说明运用各样估价方法的所有测算过程及有关参数。

2）要在正确掌握各样估价方法的基础上，依照估价方法的操作步骤，因果关系明确、条理清楚地表述每种方法的测算过程。

3）对于有关参数确实定既切合有关数学公式的要求，又要切合逻辑推理。

（八）估价结果确立

1）要说明不一样估价方法的测算结果和最后的估价结果。

2）要较详尽说明最后的估价结果确立的方法和原由。

3）不一样方法得出的结论会有必定差别，为此最后采纳何种数学方法确立估价结果或进前进一步的调整都需在此说明，不作说明的算一处错误！

4）荒弃一种估价方法的估价结果原由一定充分！

（5）抵押贷款评估中一定表露市场价值、注册估价师知悉的优先法定受偿款数额、抵押价值三种价值。

附件

（标题：）附件

1）估价拜托书复印件

2）估价对象地点表示图

3）估价对象外观和内部状况照片（如未能进入，可不附内部照片，但应在此说明没有内部照片的详细原由）

4）估价对象四周环境和景观照片

5）估价对象权属证明复印件

6）估价对象引用的其余专用文件资料

7）房地产估价机构营业执照复印件

8）房地产估价机构资质证书复印件

69）注册房地产估价师注册证书复印件

10）其余

方法采纳上的错误1、只使用了一种估价方法(规范条)2、能用市场法的没实用(规范条)3、利润性房地产的估价,未采纳利润法作为一种方法(规范条)4、拥有投资开发潜力的房地产的估价,未采纳假定开发法作为此中的一种方法(规范条)5、适合采纳多种方法的,没有采纳多种方法进行估价6、估价方法的采纳没有联合估价对象的特色或不切合有关规定

7、采纳方法不合用的（各样估价方法的合用条件）

比较法

★没有比较法公式算一项错误！

比较价值=可比实例成交价钱ⅹ交易状况修正系数ⅹ市场状况修正系数ⅹ房地产状况修正系数比较法的基本步骤：

1、选用可比实例应切合以下条件(《理论》113页)

1）处于同一地域或同一供求范围内的近似地域

2）用途同样

3）规模相当（0.5≤实例/对象≤2）

4）品位相当

5）建筑构造同样

6）权益性质同样

7）时间靠近(不超出1年)

8）交易种类与估价目的符合

9）应为正常成交价或可修正为正常成交价

10）土地、建筑物、房地产互相般配

11）比较实例的数目不够

2、成立价钱可比基础时犯错

①一致付款方式：注意名义价钱实质价钱成交价钱

②一致面积内涵：建筑面积与使用面积、套内面积等观点的内涵

③一致化为单价：有时需要对总价先进行调整（《理论》116页）

④一致币种单位：注意汇率的方向

⑤一致面积单位：

3、单项修正对可比实例成交价钱的调整幅度超出了20%，或许各项修正对可比实例成交价钱的综合调整超出了

30%

4、房地产状况调整时，包含区位、实体、权益三方面；有时要进行年限修正、容积率修正、楼层调整。（《理论》

131页）（见《事例》P247）

75、修正系数确实定没有充分的原由

6、修正系数的取值不一致、不规范或比较物与参照物互相颠倒

7、比较修正的方向错误

8、交易状况修正时表述不误，应说“可比实例成交价钱比其正常价钱高（低）多少”见《理论》（P197）

9、将期内均匀上升或降落与逐期均匀上升或降落混杂

10、日期调整时指数选用不适合

11、可比实例成交日期应精准到年代日或年代，日期调整时取100/100时，应说明房地产市场稳固或无颠簸

12、环比与定基混杂

13、地区要素与个别要素混杂不清

14、地区要素与个别要素详细比较修正项目的选择没有联合估价对象与可比实例的差别

15、地区要素与各别要素详细比较修正项目的选择没有与评估对象的特色联合起来

16、地区要素比较修正的内涵理解错误

17、比较修正项目有漏项，如地下室、车库等其余要素

18、间接要素与直接比较混杂不清

19、获取价钱与成交价钱（《事例》P197）

20、地区、实物、权益修正时应明确详细事项。

利润法

1、利润限期确立错误

2、没有以客观利润和正常花费作为价钱评估的依照

3、对于客观利润没有考虑到未来的变化

4、没有考虑收租率、入住率、满客率、公共流通比

5、利润计算中有关面积套错

6、净利润一般以年为单位，看能否前后一致，能否有漏乘12、365等。7、净利润与估价时点不一致（拜见《事例》P204《理论》P162）8、净利润中未扣除无形财富价值或正常利润、超额利润等（例加油站、百年迈店、旅馆，拜见《事例》P93、P254）9、价值重复计算，大堂、自用部分不该独自计算价值。（P216）10、营运花费不包含抵押贷款还本付息额、建筑物折旧费、土地提摊费，不包含所得税、改扩建花费，但包含寿命比建筑物寿命短的设备、装饰的折旧费，如电梯、锅炉、地毯等。《规范》对于独自土地和独自建筑物的估价,应分别依据土地使用权年限和建筑物耐用年限确立未来可获得利润的年限,采纳对应的有限年的利润法公式计算,净利润中不该扣除建筑物折旧和土地获得花费的摊销。对于土地和建筑物合一的估价对象,当建筑物耐用年擅长或等于土地使用权年限时,应依据土地使用权年限确立未来可获利润的年限,采纳对应的有限年的利润法公式计算,净利润中不该扣除建筑物折旧和土地获得花费的摊销。对于土地和建筑物合一的估价对象,当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时,可采纳以下方式之一办理：1）先依据建筑物耐用年限确立未来可获利润的年限，采纳对应的有限年的利润法公式计算，净利润中不该扣

除建筑物折旧和土地获得花费的摊销；而后再加上土地使用权年限高出建筑物耐用年限的土地节余使用年限的折现值。

2）将未来可获利润的年限假想为无穷年，采纳无穷年的利润法计算公式，净利润中应扣除建筑物折旧和土地获得花费的摊销。

11、正常花费的测算错误

A、花费的测算遗漏了项目或增添了不合理的项目。

81）将一次性支付的花费及与总利润不直接有关的花费作为获取客观利润的直接必需的花费。

2）对于租借房地产采纳利润法评估时，正常花费中税金的计算只计算了房产税，而没有计算营业税及其附带和土地使用税。

3）自己经营的房地产，在正常花费的计算中遗漏了经营利润。

4）把所得税也作为总花费的一个构成部分。

B、花费的计算上当费基础错误。

C、花费的计算方法错误。

D、参数确立错误。

E、总花费包含了折旧费。

F、带租约的转让的评估。租约期内总花费的扣除项没有按租借合同的商定

G、租借收入包含租金收入、保证金或押金的利息收入，扣除花费项目要剖析租约。扣除花费项目一般为维修费、

管理费、保险费、税金（房产税、营业税及附带、土地使用税）

12、资本化率确立错误

A、资本化率选定错误

B、功能或用途不一样的房地产采纳了同样的资本化率

C、安全利率选择错误

D、把物价上升和经济增添作为资本化率

E、Y选定缺少依照和过程

F、建筑物、土地、房地产三者资本化率不般配

G、不一样利润种类（时期利润与未来转售利润）应采纳不一样的资本化率

13、利润稳固方可用V=A/Y[1-1/（1+Y）n]

14、利润法的公式是假定净利润相对于估价时点发生在期末。若净利润发生在期初，则有A末=A初（1+Y）。

15、销售税费计税依照为销售收入

16、未考虑租约的影响

17、利润价钱确准时应说明在建设用地使用权限期届满时需要无偿收归国有建设用地使用权的对回收的建筑物

不予赔偿的说明

18、租金收入一定要考虑空置率、收租损失、可出租面积比率

成本法

1、划分实质成本与客观成本

2、联合市场供求剖析确立评估出的积算价钱

3、对于过旧的建筑物不大合用成本法

4、新开发的土地、新建房地产可采纳成本法，一般不扣除折旧，但应进行工程质量、环境等要素调整。

5、成本法中房地产的价钱构成：①土地获得成本②开发成本③管理花费④投资利息⑤销售花费、税金⑥开发利

润（拜见《理论》P146）

6、自有资本利息不计入利润，而计入成本。

7、利润基数与利润率不对应；《规范》开发利润应以土地获得花费和开发成本之和为基础，依据开发、建筑近似房地产相应的均匀利润率水平来求取。

8、对于从头购建价钱：①一定是估价时点的②一定是客观的③是崭新状态下的；《规范》详细估价中估价

对象的重置价钱或重修价钱构成内容，应依据实质状况，在条列举的价钱构成内容基础上酌情增减，并在

估价报告中予以说明。

99、重置价钱≠重修价钱，二者合用条件不一样（参《理》P153）

10、建筑物折旧（2005版新增折旧和功能折旧的算，《理》159）

①可修复目，修复用折旧

不行折旧，可分短寿命、寿命目（《理》P143例5-7）

②寿命与土地使用年限的关系（《理》P145、《范》条）

③残率或成新率确立有

④建筑物重置价钱中已包含利息、利税，不再重。

⑤旧有房地未扣除折旧⑥《范》⋯⋯估价人都⋯⋯

11、售税算基数售收入

12、算价钱中有必需扣除因为旧有建筑物的存在而致的土地价失。（《范》条）

13、建筑物耐用年限从完工收合格之日起。

假定开发法

1、必有明确的划条件，若无条件仍需估价，推，并将最可能的划条件列“估价的假和限制条件”，

并在告中作特提示，明估价果它的依性。

2、假开法要求有一个优秀的社会条件。

3、方法息、利，折利息、利不出

4、息息周期确立

5、假开法估价点，即开期的起点

6、开达成后房地价计算

①市法②期法③利润法（折算到估价点上来）

7、售税一般不息

8、不忽视某些无形利润（P224）

9、建筑没有折到估价点

其余

1、房地观点（混杂房地、建筑物、土地及物、区位、益交待不清）

2、楼面地价、容率、建筑密度等指的互相推中出

楼面地价=土地价/建筑面=土地价/容率

建筑密度=建筑物基底占地面/用地面

3、保估价中不含土地价

4、保估价中价钱内涵表述中明示能否包含接失

5、入股估价明入股后的用途

6、注意税方式能否正确，如房税要减去原的10-30%，个人按市价钱出租居民用房4%，税3%，所

得税10%，房子保不大于8‰。

7、照《范》看估价告事例能否切合范格式，内容描绘目能否完好、适合，写方式，用称号、符

号、序号、、大写、字等能否正确。

8、观察估价方法能否与估价目的，估价象合用，估价技路能否正确

9、估价点能否正确

、算能否正确，前后数据能否照一致

11、采纳的方法能否有合理的明和原由

12、任何一数据都有根源依照，必需明

1013、注意利息的计算方式，限期

14、报告有效期应以报告达成之日为准

15、现适用途和法定用途符合

16、注意对价钱的称呼能否错误（比准，利润，积算）

17、基准地价修正法应说明地价的内涵

《房地产估价事例与剖析》

一、综述：

1、问答：考估价的基本领项，估价目的、对象、时点（市场变化对估价结果的影响），价值内涵，技术路线，方

法运用过程中应注意的问题（如参数应选用客观值，计算折旧时应用有效经过年数和经济寿命）等。

2、单项选择：考合用法律、合用方法、估价时点、价值内涵。

3、挑错：考对估价的一般要求，对报告的熟习程度，基根源理的一般应用，估价方法掌握。

4、改错：考估价方法在应用中的难点。

第一节：问答及单项选择题:

问答题答题技巧：

1、解决的方法是：认真研究正确答案是分哪几点分别回答的，他的思路是如何的。顺着它的思路走，才能解决

问题。

2、此外，问答题一般每题都有3~5个小点，在数目上也要有个底。

3、条理清楚，论点突出，显然

4、构造清楚：

房地产估价的技术路线：

确立房地产价钱内涵和价钱形成过程。

、什么是技术路线？路线的三个方面

2价钱内涵，由目确实定

3估价思路，由原则原理确立

4估价方法，由估价对象房地产的种类、估价方法的合用条件及所采集资料的数目和质量决定。

、技术路线与估价要求事项的关系？

①与估价方法：每种方法都表现了一种技术路线（p6）

②与估价对象：估价技术路线反应了估价对象房地产的价钱形成过程。

③与估价目的：目的决定内涵，进而决定路线。对估价依照、估价所考虑的要素、采纳的价值标准及估价

方法均有影响。

※a、估价对象实体、权益状况、区位与价值内涵有亲密关系。

、不一样种类房地产合用不一样的估价方法，有不一样技术路线。

、估价对象状况（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、旧建〉④房地、未来状况的房地产要在未来状况规划状况或是最正确利用下评估⑤含有其余财富的房地产）④与估价时点：估价结论拥有很强的时间有关性和时效性。估价对象在不一样的时点状态是不一样的。⑤与估价原则：技术路线反应价钱形成过程，估价原则表现了价钱形成原理，因此拟订路线要恪守估价原则。⑥以上各项在确立技术路线时要全面考虑有关事项。

3、估价路线确实定过程：

111确立估价的基本领（象、目的、点）；《范》条

2确订价钱内涵（必定要先清楚）；

适合方法、门路

方法用重点或许需要特别理的地方二、价钱解价钱有争、迷惑

1（两种正确果分解）哪些是影响价钱的要素？

从影响价钱的要素下手

目