某大型城市综合体住宅项目住宅策划报告

无锡XX城项目市场及营销报告目录1、市场环境分析1.1中国房地产行业整体环境1.2无锡经济环境分析1.3无锡07年上半年度房地产业发展态势1.4无锡住宅商品房需求因素分析1.5无锡新城市中心区重点规划1.6无锡目前房地产政策环境2、区域房地产市场沿革2.1南长区在无锡市房地产市场的地位2.2区域房地产业发展历程2.3区域客户特征3、项目竞争研判3.1无锡整体市场供给情况3.2项目板块竞争分析3.3项目竞争案例分析3.4市场热点典型案例分析4、项目解析4.1项目地块分析4.2地块区域配套4.3产品解析4.4项目可利用资源分析5、项目SWOT分析5.1项目SWOT分析5.2项目SWOT分析对策建议6、项目客群定位6.1区域在售楼盘客群属性分析6.2XX城项目与周边项目特征比较6.3XX城目标客户属性定位6.4XX城目标客户行为特征分析6.5XX城目标客户购买心理分析7、形象定位建议和市场切入点7.1XX城形象定位分析和建议7.2市场切入点分析8、项目推售时机8．1市场影响因素分析8．2项目自身因素分析8．3推售时机建议9、项目总体推广策略9．1项目总体营销阶段性战略9．2项目定位10、项目形象包装10.1案名包装10.2项目主题口号建议10.3项目形象特征11、项目价格策略建议11.1盘源分析11.2定价方法建议11.3价格定位11.4价格策略建议12、项目销售计划安排12.1销售计划安排表12.2认筹执行方案及流程13、项目阶段性推广计划安排13.1客户积累期13.2开盘强销期13.3持续销售期13.4清盘期13.5项目推广费用预算1、市场环境分析1.1中国房地产行业整体环境2007年以来，全国房地产市场呈现较快的发展态势，具体表现为：房地产开发投资增速高位上扬、房地产开发结构有所改善、商品房市场供需矛盾加剧、热点城市房价上涨较快、外资进入中国房地产市场力度加大。总体来讲，房地产市场在调控之下热度有增无减。宏观调控政策之下，05和06年的房地产投资增速有所下降，但07年以来又呈回升趋势。07年前4个月，全国房地产开发完成投资5264.61亿元，同比增长27.4％，增幅同比加快了6.1个百分点，超过06年全年的增速21.8％，也超过同期固定资产投资增速25.5％，房地产投资增速明显偏快。据国家发改委、国家统计局的最新数据显示，07年5月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4％，创下18个月来的新高，涨幅比上月提高1.0个百分点；新建商品房价格同比涨幅也创出6个月来的新高达到6.6％。其中深圳、北京的新房价格涨幅仍超过10％。分地区来看，广州、深圳、北京新建商品住房和二手房销售价格同比涨幅仍居前，上海的新房销售价格和二手房销售价格也趋加快上扬之态势。也就是说，全国房价总体上平稳上涨，但热点城市和地区热度不减，房价仍然偏高且上涨较快。从上半年的行业运行情况看，总体上有升温的趋势，似乎与调控的主基调不符，也没有朝着调控预期的目标发展。因此预计接下来的行业调控将更加趋紧。不过统计数据还需要继续观察，房地产开发投资的加快应该会提高市场供应量，供需矛盾相应也将有所缓解，再加上供应结构的逐步调整，平均房价涨幅或会保持平稳，不排除个别抗性较小的地区出现平均房价回落的现象。不过我们认为房屋销售价格是由市场供求关系决定的，人民生活水平的提高及城市化进程的加快使得房地产需求仍就旺盛，加上现实存在的大量的投资需求，还有土地供应趋紧也将继续推高地价进而影响房价，这些都支撑着高房价，同类型商品房价格显著回落的情况不大可能出现。在全国房地产景气指数快速回升的大背景下，客观的说，宏观调控政策还需要进一步细化和落实，调控效果并不明显。而在经过05和06两年的宏观调控后，被压抑的购房需求由于看不到房价增幅下跌趋势，在07年开始获得释放。上海作为前一轮宏观调控重点打压的区域，楼市重新开始升温，从而带动整个长三角地区房地产市场景气态势。同时，在一线城市领军中国房市增长的同时，二、三线城市发展如火如荼。国内外大型品牌开发商纷纷涌入二、三线城市淘金。目前，我国几大主要二三线城市开发项目的平均利润率能够达到30%，而上海房地产投资收益率目前在7%至8%之间。比起北京、上海等房地产市场越来越严峻的调控形势和竞争环境，二三线城市成为了新的投资沃土。而且，那些较早进入二三线城市的开发商所获得的巨额回报，也吸引了越来越多的开发商参与食抢市场蛋糕。作为受上海经济辐射和影响比较强的无锡，房地产业发展一直比较平稳。05和06年中虽然因宏观调控的影响，而取得高位盘整的调整时间，房地产开发投资额和房价升幅趋于平缓，但在07年全国房地产行业升温的大背景下，也呈现出新一轮高位行情启动的迹象。1.2无锡经济环境分析1.2.1无锡近年经济发展情况■GDP总量与增长率无锡市是长江三角洲沿海开放城市，2007年中国社科院全国城市综合竞争力排名中（包含了港澳台地区的10个城市），位列第6。近10年来无锡经济发展呈逐年上升趋势，GDP总量从2001年的1360亿元增长至2006年的3320亿元。从GDP排名来看，2006年无锡在长三角15个城市中仍保持第4位，在全国仍保持第9位。图1：2001-2006年无锡GDP总量情况单位：亿元数据来源：无锡统计年鉴2002-2007从上表可以看出，无锡的经济总量和增长速度都是较强的，结合国家宏观经济整体利好的形势，相信可以实现无锡经济高速、稳定增长，这为无锡房地产业发展和商品住宅市场需求奠定了坚实基础并创造了良好的发展空间。■人均GDP2005年无锡人均GDP达到50958元人民币，相当于6370美元。2006年无锡人均GDP超过了7000美元，已经达到世界中等发达国家生活水平。■财政收入情况近年来无锡市财政收入大幅增加，年均增长率都在20%左右，2006年全年完成财政收入517.35亿元，财政收入逐年增加，表明无锡市政府经济实力不断增强，为无锡城市建设发展、居民生活水平提高提供了保障，为房地产业的发展打下坚实基础。1998-2006年无锡财政收入情况单位：亿元数据来源：1999-2003无锡统计年鉴，2004-2006年无锡市国民经济和社会发展统计公报1.2.2人均可支配收入及消费水平无锡是中国发展乡镇企业和民营经济最早的地区之一。近几年来，民营经济迅猛发展，个人资本快速增长，无锡的人均收入位居全省乃至全国前列。2005年城镇居民人均可支配收入16005元，同比超出17.8%，增幅居长三角15个城市之首。无锡市城镇居民人均可支配收入持续增长的同时，人均消费支出也在不断增加，说明市民的生活水平不断提高。图：2001-2005年无锡人均可支配收入及消费支出单位：元数据来源：无锡统计年鉴1.2.3无锡2007年经济发展态势2007年1－4月，无锡经济运行呈现出一下特点：工业生产快速发展，固定资产投入平稳，消费需求不断扩大，外向型经济稳步推进，居民收入稳步增长，市场物价持续走高，财政收入增速加快，金融信贷平稳运行。表1：2007年1－4月无锡经济运行各项指标经济指标完成额同比增幅地区生产总值832.29亿元元15.4％第三产业生产总值值330.66亿元元15.8％累计工业增加值590.51亿元元21.1％外资企业工业增加加值234.41亿元元31.1％全社会固定资产投投资487.28亿元元10.0％工业固定资产投资资285.50亿元元5.7％房地产开发投资额额97.23亿元28.9％商品房销售面积159.11万㎡㎡20.5％商品房销售额75.32亿元30.7％人均可支配收入7562元14.0％数据来源：无锡市统计局从上表可以看出，无锡经济正保持快速平稳的增长态势，作为城市产业基础的同业增加值也快速提升中，为无锡房地产业的持续稳定发展提供了良好的市场氛围和基础条件。商品房销售面积和商品房销售额均大幅上扬，其中商品房销售额增幅大于商品房销售面积，从中可以判断出无锡商品房销售价格也在快速上扬中。1.3无锡07年上半年度房地产业发展态势1.3.107年无锡上半年度商品房日均成交量整个2007年上半年度，除2月份受春节假期影响外，无锡的商品房成交情况总体比较稳定，前5个月日均成交套数基本保持在100套左右，而6月份有所上升。这反映出无锡房地产市场目前处于一个健康稳定增长的发展阶段，市场需求以刚性需求为主，市民的购买心理受外界干扰较小。从整体来看，市场情况良好。图：2007年1－6月无锡市区商品房日均成交量数据来源：根据无锡商品房网上备案平台数据整理从月度商品房成交数据统计来分析，较05、06年，今年无锡商品房成交量上升态势明显。其中6月份更由于多个优秀项目开盘销售，使得成交量大幅上升，日成交量最多达到233套，如果不是因为6月上旬无锡爆发蓝藻危机，使日成交量下降到60套左右，整个6月的商品房销售量增加会更加明显。07年上半年度商品房成交均价07年上半年，除3月份成交均价略有下降外，各月份成交均价基本处于稳步上升阶段，其中5、6月份价格提升尤为明显，且保持了持续上升的态势。6月份的成交均价已经逼近5500元/㎡。图：2007年2－6月无锡市区商品房成交均价走势数据来源：根据无锡商品房网上备案平台数据整理相对无锡前几年商品房成交均价，无锡2007年房价有突破迹象，06年6月无锡市区商品房成交均价尚处于4700元/㎡的水平。根据中原对无锡各区域板块商品房成交监测，新区板块、太湖新城板块、太湖广场板块的增长幅度比较大1.3.307年上半年分物业类型成交情况表：无锡07年上半年度分物业成交情况物业类型普通住宅（套）别墅（套）商业（套）办公（套）其它（套）小计（套）6月份成交套数30248154458137085月份成交套数255411449758432274月份成交套数2359 21251778231683月份成交套数215010484176831792月份成交套数1146513834251627累计成交套数1123356227823122014909累计成交比例75.34％3.77％18.66％2.09％0.14％100％数据来源：根据无锡商品房网上备案平台数据整理从上表统计数据可以看出，住宅成交仍占无锡商品房成交量绝大部分。强劲的住宅需求仍然是推动无锡房地产业发展的主要推动力。07年上半年无锡市成交的商品房主要以普通住宅为主，占成交商品房总套数的75.34％；其次为商业物业，占商品房成交总套数的18.66％。别墅、办公、车库类物业成交量较少。1.3.4无锡07年度上半年分区域成交情况07年上半年无锡市商品房成交主要集中在惠山、滨湖、新区三个区域，这三个区域的成交套数接近成交总套数的70％。表：无锡07年上半年度分区域成交情况北塘滨湖崇安惠山南长锡山新区小计6月份成交套数184105016896813347273337085月份成交套数18288415977310031181832274月份成交套数21780517785012530868631683月份成交套数22667111496615751752831792月份成交套数12430611146511225725216271月份成交套数1595012455411696376502902累计成交套数1092421797445637962502366717811累计成交比例6.13％23.68％5.47％25.62％4.47％14.05％20.58％100％数据来源：根据无锡商品房网上备案平台数据整理从上表统计数据来看，滨湖、惠山、新区和锡山区是无锡目前商品房成交的重要的区域，其他区域成交量明显要低很多。然而这种情况更多是因为北塘、崇安、南长三个区域的供应量不足造成的。崇安区是无锡传统市中心，北塘和南长两区则一直是无锡的副中心区。无锡一直是一个单极中心发展模式的城市，中心区和副中心区可供开发的土地很少。随着城市格局逐步完善，中心区和副中心区城市功能和布局的调整，上述三区内的企业逐步迁出，在未来时间内，副中心区将迎来一个楼盘上市的高峰期。以南长区为例，目前已经取得土地，即将上市的项目多达10个，规划总建筑面积达到268万㎡。表：南长区未来将上市项目预计上市项目名称称物业类型总建面积（万㎡）无锡XX城商业、五星级酒店店、商务办公公、公寓44九龙仓太湖广场南南侧项目五星级酒店、商务务办公、酒店店式公寓28九龙仓中南路延伸伸段北侧项目目居住83南城青少年活动中中心项目（智智富国际）商业、办公、居住住、酒店式公公寓18常发水泵厂项目（常常发清扬御庭庭）商业、办公、居住住21奕淳水泵厂东侧地地块项目居住3.5益多清杨康城项目目居住18威孚虞湾里地块项项目商业、办公、居住住10世茂中心项目商业、办公、居住住、会展31.3天安六药厂地块项项目（天安曼曼哈顿）商业、居住11凯燕置业凯宾斯基基东侧地块商业（酒店）、办办公14.3小计282.1数据来源：根据无锡国土拍卖资料整理无锡07年度上半年土地推出量较06年有所控制2007年上半年，无锡有两批国土使用权拍卖，共计推出地块25幅，总计用地面积118.4万㎡。相比2006年全年共出让经营性用地106幅，总计用地面积1041万㎡，推地速度和推地数量都有大幅减少。在2007年推出的经营性用地中，居住和商住用地有14幅，总计用地面积为99万㎡，仍然占推出土地的绝大部分。小结：从无锡2007年上半年房地产业发展情况来看，无锡楼市或许将迎来自2003年以来第二轮高速上涨行情，在2005年宏观调控后逐步区域平稳的态势将获得突破。商品房销售面积和销售价格持续稳步走高，各区域发展趋于平衡，城市格局的扩大和完善，各区域楼市均显示出旺盛局面，使无锡楼市不再倚重某一个或几个片区的快速发展来带动整个城市房地产业的发展。在无锡目前楼市中，住宅需求仍然是促进无锡房地产业发展的主力动能，商业、办公、别墅等物业成为补充。但随着2006年大量推出的地块项目逐步上市，未来供应量仍然偏大，供大于求的局面或许很长时间内不会得到改善。1.4无锡住宅商品房需求因素分析在无锡商品房供应量偏大的局面下，无锡楼市保持持续稳定的发展，商品住宅成交量和成交均价不断突破新高，反映无锡老百姓对商品住宅需求强劲。对住房需求的原因有两方面，即刚性需求和改善居住型需求。支撑无锡市场强劲的刚性需求因素有几个。第一是无锡城市城市化进程的不断加快，使得无锡城市格局趋于完善，城市骨架的拉开对交通干线、路桥等市政设施建设力度的不断加大，促进了一部分刚性需求。第二是由于结婚或者家庭人口结构的改变而产生的住房需求。无锡城区目前有80万左右出生于1976～1983年的青年，这个年龄段的人群正处于其人生中消费力最为强劲的阶段，这也为无锡楼市提供了强有力的消费支撑。第三是出于对子女教育的考虑。目前无锡的9年义务教育阶段，仍然采用学区制的入学方式，选择非居住区域的优秀学校，需要缴纳不菲的责校费用。不少父母和刚结婚不久的夫妇，为了孩子将来能够获得比较好的教育条件，纷纷选择拥有游戏教育资源的区域置业。第四是由于无锡近年来外来人口的不断增加，促使了住宅需求的增加。很多在锡城工作和生活了多年的“新无锡人”，在有了一定积蓄之后，选择在无锡置业安定下来。同时随着无锡产业结构的调整，高新技术和创新产业逐步成为新的经济增长点，而这类企业对高新技术人才的需求，使无锡的外来人口素质和结构发生了变化。很多年轻的高收入人才进入无锡，对无锡房地产市场起到了促进作用，增加了商品住宅的需求量。在刚性需求强劲的同时，无锡改善型居住需求也毫不逊色。由于经济的不断发展，使无锡人民收入和消费能力都获得了极大提高。对生活质量要求的提高首先就反映在居住条件的改善上。同时无锡作为区域内核心城市的地位，使得无锡人财富增加速度也显著加快，这都为无锡商品住宅市场增加了需求动力。1.5无锡新城市中心区重点规划太湖广场城市新中心区规划据2007年最新出台的《无锡市中心城区控制性详细规划》明确：中心地区包括崇安、北塘、南长三区行政辖区范围，局部地区的边界做扩大和优化(路、河)，总面积为71.04平方公里。无锡城中心的传统概念是解放环路围合而成的“乌龟壳”，只有5平方公里多。最新的“中心城”规划，突出了“双核互补”的多中心体系。这双核便是解放环路崇安商贸商务核心区(老中心)和太湖广场商务文化核心区(新中心)两个市级中心。太湖广场商务核心区将成为全市的行政文化中心，也是市民主要的集会活动中心。广场规划用地面积约67公顷，北侧为人民大会堂（已建）、市政大楼等建筑，南侧有图书馆（已建）、展览馆（革命陈列馆、博物馆、规划展示馆）等建筑。太湖广场景观规划采用现代景观高科技手法，突出绿、景、精、新，力求体现都市的休闲性、使用的多样性，形成以市民活动为主，兼顾旅游，集文化、娱乐、体育、健身、观赏、集会、休闲为一体的高档次高品位城市广场。1.5.2太湖大道规划太湖大道全长15公里，规划范围为两侧500米。太湖大道两侧用地功能定位，蠡溪路以西为城市旅游发展区，中部为行政商贸办公区，广南立交以东为科技研发区，规划结构为“一心（太湖广场地区行政中心）、二片（蠡溪路至湖滨路之间的居住片、清扬路至广南立交之间的居住片）、三区（蠡溪路以西的旅游发展区、中段的行政商贸办公区、广南立交以东的科技研发区）、四带（西蠡湖沿岸的太湖沿岸滨水带、骂蠡港亲水景观带、新运河风光带和古运河历史发展带）”，形成展示无锡现代化城市外貌及无锡地域文化、自然风光和生态环境湖滨城市特色的景观轴线。在无锡新城市格局中，太湖广场周边区域将占有重要地位。从历史上看，太湖广场周边拥有锡城最古老的文脉，历来是交通便捷之地。这里有1000多年历史的黄金水道—京杭大运河、2500多年历史的江南古运河，3200多年历史、世界上最早人工开凿的运河—泰伯渎。从当前的地理位置看，长三角位于中国东南沿海的中部，无锡则为长三角苏锡常都市圈和沪宁杭都市圈的中心位置。从无锡城区的地图来看，太湖广场又位于无锡的“几何中心”。从功能定位上看，太湖广场将拥有多个锡城之“最”。1、政府配套设施最多。城建档案馆、博物馆、革命陈列馆、科技馆、工商局、青少年活动中心等总面积将达50万平方米，这里是锡城政府配套设施及社会事业项目最为集中的区域，这不仅完善了广场的功能，还将积聚大量的人气。2、高档酒店最集中的区域。太湖广场将在凯宾斯基、世贸中心、万豪酒店、九龙仓地块等地出现多家五星级的酒店，让人感受到一种国际化的商住氛围，吸引不同消费习惯的国际人士入住。3、顶级规模的购物天堂。从百货方面看，世贸中心、燕莎中心走高档路线，定位超过中山路商圈。建成之后，拥有消费实力的无锡人将不必再前往上海、香港等地购买国际品牌。而深圳XX将打造沿清扬路150米的购物带，偏重中高档为主的人群，整个百货区将有4个八佰伴的面积。4、跨国总部最多的高地。尽管无锡已有多家跨国公司，但一直没有与之相适应的高档商务办公中心，这不得不说是一种遗憾。将来，广场周围密布的各种高档会展中心，使这一情况得以改善。1.6无锡目前房地产政策环境1.6.1“一费二税”政策构成土地政策新格局从2007年2月1日起，房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为实打实的“清算制”，而城镇土地使用税额标准提高2倍、新增建设用地土地有偿使用费提高1倍的政策已于2007年1月1日正式实施。2007年1月1日起，城镇土地使用税税额标准在1998年颁布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定的基础上平均提高2倍，其中交纳税费最高的大城市土地使用税，每平方米年税额由以前的0.5元至10元调整为1.5元至30元。同时，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有的基础上提高1倍的政策也正式实施。自此，土地增值税清算、土地使用税和新增建设用地使用费提高，三者构成了土地环节的“一费二税”上调政策。1.6.2八部委联合展开房地产市场专项整治4月初，建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、国家税务总局、国家发改委及工商行政管理总局联合下发通知，展开为期一年的房地产市场专项整治，以房地产开发项目为切入点组织全面检查，严肃查处违纪违法案件。落实上一阶段土地审批政策，国土资源局确定了各省报批材料中的申报范围及土地利用现状标准，此外强调在07年土地利用计划中将严格政策落实和执行考核。1.6.32007年6月，无锡物价局发布《关于切实加强价格热点和难点问题管理的实施意见》1.严格执行商品品住房价格“一价清”制度。进一一步清理在房房价之外的收收费行为，凡凡面向全体业业主的收费，应应进入商品住住房成本的，不不得在房价之之外另收。除除特约服务收收费外，开发发企业不得擅擅自设立收费费项目乱收费费。政府行政政部门不得擅擅自立项、超超标准、超范范围向开发企企业收取各种种费用。２.完善商品住房销售售明码标价制制度。开发企企业要在商品品住房销售前前，将每套住住宅的基准价价格、各项差差价和价格浮浮动幅度报价价格主管部门门备案，并在在销售场所醒醒目位置予以以公示。价格格公示后，开开发企业需要要上调销售价价格的，须将将各项差价系系数重新调整整后，在实施施前一个月向向价格主管部部门备案。３.合理确定经济适用用房价格。对对经济适用房房实行政府指指导价格管理理，严格审核核经济适用房房建设成本和和管理费用，利利润率要严格格控制在3%%以内，同时时要确保经济济适用房建设设的各项优惠惠政策落实到到位。４.规范涉房垄断行业业的价格行为为。加强对涉涉房“二管三限”价格管理，按按照保本微利利的原则，从从紧制定“二管三限”价格的指导导性标准。强强化对强制性性服务收费行行为的监管，努努力降低商品品住房开发建建设成本。1.6.4当前前房地产业的的政策存在以以下特点调控对象由初期以以土地调控为为中心转向土土地调控与房房屋调控并重重。土地调控由早期主主要关注国有有土地资产流流失问题，开开发区建设用用地转向对建建设用地总量量控制和土地地管理制度建建设的关注。房屋调控重心由重重视房地产业业发展转向对对住房价格的的关注和最近近对住房结构构的调控。土地和房屋调控由由“租”“费”为主转向以“税”为主，由软软约束转向硬硬约束。金融调控转向紧缩缩的限制性。【小结】无锡当前房地产市市场环境总结结：房地产行业整体市市场形势看好好，被宏观调控政策策影响而压抑抑的购房需求求在2007年各大城市市爆发；上海海楼市回暖，无无锡楼市受大大形势利好和和强劲需求影影响，有第二二轮井喷行情情涌现迹象；；无锡2007年经济形形势保持高速速稳定增长态态势，人民生生活水平提高高，可支配收收入增加，为为房地产业发发展奠定坚实实基础。物价价水平不断上上扬，通货膨膨胀迹象出现现；无锡2007年上半年年度楼市供需需两旺，未来来供应量偏大大，其中副中心区区将改变供小小于求的供需需失衡局面；；无锡楼市需求强劲劲，刚性需求求和改善性居居住需求共同同支撑无锡房房地产市场消消费力，无锡锡房价继续上上扬势头不可逆转；无锡新城市中心规规划布局完成成，太湖广场场周边区域将将成为第二市市中心，承担担“商务文化核核心区”功能；宏观调控政策没有有取得预期效效果，政府改改变政策调控控重点，谋求求从根本解决决房地产行业业过热问题，估估计2007年会出台更更为严厉的房地产产业相关政策。2、区域房地产市场沿沿革2.1南长区在在无锡市房地地产市场的地地位南长区域规划XX城项目所处的的南长区位于于无锡市中心心南部，与崇崇安、北塘两两区共同构成成传统无锡城城区，是无锡锡老城区的”南大门”，历来是无锡锡重要的居住住聚集区域，地理位置重要。西侧与滨湖区隔骂蠡港相望，南至梁塘河，东接无锡新区，北接崇安区。全区面积24.45平方公里，下辖迎龙桥、南禅寺、清名桥、金星、扬名和金匮6个街道。南长规划城市建设设用地面积22.33平方公里，规规划人口规模模为50万人。南长区定位为以现现代商务办公公和居住功能能为主的现代代化城区。规规划以商贸服服务业、物流流业和旅游业业等现代服务务业为支柱，通通过提升产业业结构、整合合空间结构、改改善人居环境境，把南长建建设成为具有有文化特色的的集现代商务务办公和居住住为一体的特特色城区。2.1.2清扬扬路沿线居住住区在无锡居居住板块格局局中的地位清扬路建于上世纪纪70年代，沿线线周边是无锡锡重要的居住住聚集区域。自自清扬路建成成开始，道路路沿线的清扬扬新村、沁园园新村、扬名名新村、江南南花园一直是是无锡市区同同时代比较现现代舒适，档档次比较高的的居住社区，至至今已经成为有30万人口居住住的大型居住住社区聚集地地。2002年以来，清清扬路沿线周周边区域在无无锡率先开发发了多个现代代化高档社区区，新世纪花花园、新江南南花园内的居居民继承了清清扬路沿线板板块居民层次次较高的特点点，新社区优优秀的产品品品质和领先的的物业管理水水平更加奠定定了清扬路居居住板块在无无锡居住板块块格局中的领领先地位。随着太湖大道和太太湖广场的建建成，清扬路路周边交通便便利性和配套套设施完善的的优点日益为为无锡居民所所青睐，清扬扬路周边必将将成为无锡重重要的高档居居住集中区域域。2.2区域房地地产业发展历历程无锡XX城项目地地处太湖广场场南侧，正处处于副中心区区和南区的交交界地位，在在无锡传统区区域认知中，该该区域被称作作“南门”。南门区域作为商品品住宅建设起起步最早的区区域，居住片片区已形成规规模。清扬路路永乐路相交交附近区域，更更因为家乐福福超市和太湖湖广场的建成成获得价值提提升，形成太太湖广场板块块。加上距市市中心很近，交交通路网发达达，配套齐全全，使得目前前该区域的楼楼盘价格，除除中心区外领领衔全市，被被形容为“南门地贵”。自2002年以来，南门门区域内推出出的项目数量量比较少，南南门区域已经经有多年少有有新商品住宅宅推出。产品品品质高端和和市场供应不不足导致区域域内新房价格格飙升之外，一一些品质较高高的二手房价价格同样居高高不下。新世世纪花园和新新江南花园的的房源，在二二手房市场中中，目前已经经达到单价77500元左右的水水平，除中心心区外，该区区域是二手房房价格最高的的区域。在2005年和20006年无锡经营营性用地大幅幅度推出的市市场背景下，南南长区域内也也有多块地块块推出，这其其中大部分都都还没有上市市形成供应。仅仅有无锡商业业建设开发有限公司司的新世纪公公寓项目和无无锡金城湾房房产开发公司司的金阳大厦厦项目（市场场推广名称为为“清扬首席”），住宅销销售价格均已已突破7500元/㎡。2007年以来，区区域内住宅楼楼盘价格呈现现进一步上升升态势，朗诗诗未来之家以以其高科技概概念和装修房房，一期单元元平均售价为为11000元/㎡；凯燕环球球中心以世界界顶级酒店品品牌和精装修修标准的酒店店式公寓，自自开盘以来均均价一路走高高，自开盘时时的13400元/㎡，至目前前的接近18000元/㎡；天诚大大厦属于写字字楼项目，位位于永丰路与与清扬路交界界处北部，售售价达到8000元/㎡；相信未未来即将上市市的世贸中心心、九龙仓项项目以及南城城绿洲项目会会继续拉升区区域商品房售售价。图：区域商品住宅宅价格走势图图各年度区域代表住住宅项目楼盘盘：2002年：南洋洋国际花园2003年：永德德苑、金乐华华庭、新世纪纪花园2004年：永乐乐家园、木樨樨苑、新江南南花园2005年：逸景景园2006年：新世世纪公寓2.3区域内楼楼盘特征区域次新盘特征南长区内次新盘包包括新世纪花花园、新江南南花园、永德德苑、金乐华华庭、逸景园园、南洋花园园、新世纪公公寓等。这些次新盘都具有有共同的特点点，即为当时时市场中较高高档次的楼盘盘，客户群体体层次较高，周周边配套成熟熟，小区品质质高端，售价价领先于同时时间其他区域域楼盘。2.3.2区域域在售新盘特特征目前区域内在售的的楼盘同样不不多，但相比比前几年推出出的项目，目目前区域及周周边项目在继继承了产品档档次较高，客客户群体高端端的特点之外外，还出现了了差异化特征征。表：南长区区域在在售楼盘特征征楼盘名称物业类型项目体量目前售价项目特征凯燕环球中心酒店市公寓13.4万㎡18000元/㎡㎡世界极品牌酒店，酒酒店式公寓产产品，太湖广广场核心地段段朗诗未来之家高科技住宅20万㎡11000元/㎡㎡恒温恒湿恒氧，高高科技住宅，精精装修清扬首席商办、居住4万㎡7500元/㎡清扬路沿线、住宅宅体量小阳光城市花园居住90万㎡6800元/㎡大规模化社区，优势势生活配套天诚大厦办公2.5万㎡8000元/㎡清扬路沿线，办公公楼产品从上表可以看出，随随着无锡住宅宅产品的发展展，无锡住宅宅板块多区域域涌现的现状状下，南长区区域内项目在在原有的地段段优势之外，各各楼盘都有了了自身的显著著特点，以区区分同区域其他项项目，吸引自自身目标客户户群体。2.4区域客户户特征南长区是无锡传统统居住聚集区区域，并且地地理位置优越越，周边配套套设施齐全，距距离传统市中中心比较近，自自身又拥有良良好的发展规规划，交通又又比较优越，因因此一直是无无锡市民比较较钟情的居住住板块。正因因为该区域拥拥有如许多的的优势，因此此区域内项目目的档次和售售价一直出于于市区前列位位置，客户层层次也属于比比较高端，比比较有经济实实力的人群。选择南长区域置业业的客户，存存在以下特征征：长期生活居住在南南长区，或者者对太湖广场场区域前景看看好，希望居居住在南长区区域；有一定经济实力和和社会地位，希希望其住宅能能够彰显其身身份；购买房产除了居住住要求外，长长期资产保值值是一个考虑虑因素；年龄层次分布因项项目各自特征征而有所不同同，但多数集集中在40岁以上；在追求居住舒适性性而对项目品品质要求比较较高之外，还还对生活尊贵贵感，项目调调性和品位有有一定要求。【小结】区域房地产市场发发展分析结论论：南长区域楼盘因为为传统居住心心理和地段优优势，具有天天生的贵胄气气息；城市中心格局变迁迁使本区域成成为城市双核核中心之一，未未来具有极高高的发展潜力力；无锡人对太湖广场场区域楼盘认认可度很高，心心理接受该区区域为高端豪豪宅地段；区域客户群体比较较高端，对传传统居住概念念比较认同，有有经济实力和和社会地位，对对居住要求比比较高，并不不简单停留在在居住舒适性性上；3、项目竞争研判3.1无锡整体体市场供给情情况3.1.1无锡锡房地产开发发投资额增长长情况自2002年无锡土土地市场开始始全面实行拍拍卖、招标等等市场化运作作以来，无锡锡房地产市场场投资额迅速速增长，投资资额增长率于于2002年达到了50%以上，随之之又在2003年超过了70%；2004年至2005年，无锡房房地产投资额额持续上升，但但增长幅度较较2003年明显有所所趋缓，2005年的增长率率为15.996%。2006年增幅有所所回升，达到到277.227亿元，同比比增长22.26％。图无锡房地产投资资额及增长率率情况单位：：亿元，%资料来源：无锡统统计年鉴无锡近年土地推出出量情况近年来，作为房地地产开发二线线城市的无锡锡，土地供应应量增加速度度非常快。自自2003年这一轮房房地产行情启启动以来，无无锡市政府每每年的土地供供应量都十分分巨大。到2006年，无锡土土地供应再次次出现高峰，2006全年年无锡市区共出让经营性用地1041万平方米，同比上涨61.82％，其中住宅建设用地715万平方米，出让非住宅用地326万平方米。市区累计出让土地成交经额167.85亿元，同比上涨44.21％。图：近年来无锡出出让土地面积积单位：：万㎡数据来源：无锡房房地产管理局局注：2003年数据不不包含锡山、惠惠山二区出让让数表：土地供应价格格年份200420052006土地推量（亩）124111027715615成交总额（亿元）112.28124.87167.85土地平均单价（万万元/亩）90.5121.5107.493.1.3无锡锡目前商品房房供给概况■2006年商品房房供需情况2006年无锡市市区商品房批批准预售面积积485.332万㎡，加上2005年结转的可可售商品房面面积419.116万㎡，2006年全市商品品房市场供应应总量达到904.448万㎡。2006年无锡市市区累计成交交各类商品房房412.113万㎡，至2006年底，结转的的可售商品房房面积为492.335万㎡2006年无锡市市区房地产施施工面积1611..38万㎡，同比比增长28.24％，其中住住宅施工面积积达到1205..51万㎡，同比比增长24.19％。2006年无锡市市区房地产竣竣工面积364.001万㎡，其中中住宅竣工面面积278.006万㎡。图：近年来无锡市市区施工竣工工面积对比图图■2007年商品房房供应情况表：2007无锡锡分区域各月月新增供应情况况单位：㎡中心区副中心区东区南区西区北区1月————256470.228————78733.0222月————51294.644——15672.64430076.6333月——23707.66661032.38844502.43398126.644267092.0044月————266315.77417799.19951795.422134317.1155月——25586.722151424.99540189.34470603.35551328.8886月————147217.44965230.444140156.22687526.566表：2007无锡分物物业各月新增增供应情况单位位：㎡住宅别墅商业办公1月189607.220——76574.25569021.7552月114031.446——7126.666735.403月243324.66780314.50089036.89926287.5224月337714.22081768.58824547.411——5月135561.110——43772.855——6月404214.006——21254.00014662.700无锡居住热点区域域分析由于中心区没有新新项目楼盘推推出，目前无无锡市区比较较热点的居住住板块主要分分布在副中心心区太湖广场场板块，东区区城东板块、东东亭板块、新新区板块，西西区梁溪河沿沿岸板块，南南区太湖新城城板块，北区区盛岸路板块块和惠山新城城板块。表：无锡热点居住住板块特征及及典型案例情情况居住板块板块特征典型案例案例特征太湖广场板块定位高端，板块优优势明显，吸吸引高端客户户群体朗诗未来之家地段优越，高科技技概念，精装装修房，宣扬扬生活理念城东板块距离市区较近，吸吸引东区高端端客户群体紫金门宣传推广中主打地地段优势，宣宣扬产品品质质东亭板块品牌开发商进驻，吸吸引当地区域域中、高端客户户群体首创隽府发展商品牌实力雄雄厚，产品线线多样，品质质高端新区板块产业基础雄厚，升升值潜力巨大大，吸引投资资者及中、高高端客户群体体万科东郡发展商品牌实力雄雄厚，产品特特色明显，区区域产品投资资价值高梁溪河沿岸板块风景环境优势明显显，居住氛围围浓郁，副中中心地带，吸吸引中、高端端客户群体新梁溪人家本地国有品牌发展展商，体量中中大，环境优优美，产品线线丰富太湖新城板块风景环境优势明显显，未来行政政中心，大型型规模社区云云集，品牌开开发商进驻，吸吸引高端客户户群体太湖国际社区国际著名开发商，体体量超大，周周边环境优美美，产品线丰丰富，户型设设计实用，适适合无锡当地地居民口味盛岸路板块居住氛围浓郁，吸吸引中端客户户群体仁和英伦花园区域领头羊项目，产产品主题鲜明明钱桥板块价格优势明显，吸吸引中、低端端客户群体晴山蓝城规模比较大，走低低价路线，性性价比卓越惠山新城板块区域开发体量巨大大，品牌开发发商众多，楼楼盘项目性价价比高，吸引引中端客户群群体绿地世纪城发展商品牌实力雄雄厚，规模较较大，产品特特色鲜明从上述论述中可以以得出这样的的结论，无锡锡2005和2006年土地供应应量比较大，这这直接导致市市场整体供应应情况偏大，无无锡楼市的市市场竞争情况况会随着06年推出土地地项目的上市市而加剧；同同时随着城市市格局的拉大大，城市热点点居住区域也也随之增加，并并且随着消费费者对居住条条件要求的提提高，目前在在无锡的多个个区域出现高高档住宅聚集集的区域。在目前无锡的居住住板块中，太太湖广场板块块、太湖新城城板块、新区区核心区板块块和城东板块块中项目定位位比较高，这这些板块中也也各有优质项项目领跑各区区域市场，受受无锡高端客客户群体关注注的项目，也也多出自上述述四个板块中中。3.2项目板块块竞争分析目前无锡呈现出的的高端物业聚聚集区域中，主主要是无锡XXX城项目所所处的太湖广广场板块，以以及新区核心心区板块、太太湖新城沿蠡蠡湖板块和城城东板块。与上述其他三个板板块相比，本本区域具有其其他区域不可可比拟的优势势。首先，从规划层面面上讲，太湖湖广场是无锡锡双核中心之之一，新区核核心板块和广广益新城板块块只能够称之之为城市副中中心，而太湖湖新城虽然在在规划上是无无锡未来行政政中心，占据据自然环境优优势，但居住住氛围、商业业氛围以及与与老城区的距距离使其无法法与太湖广场场板块向抗衡衡。其次，在交通层面面上讲，本区区域周边路网网发达，交通通主干道贯通通东西南北，未未来地铁建设设规划中，率率先建设的1号线也从本本区域内通过过。本区域还还占有与传统统中心距离近近的优势。第三，从区域建设设成熟程度层层面上讲，南南门作为无锡锡传统居住区区域，市政设设施和周边居居住配套设施施完善度非上上述三个区域域所能够相提提并论。3.3项目竞争争分析3.3.1同区区域在售项目目竞争分析表：区域内在售住住宅项目情况况楼盘名称项目体量产品类型目前售价发展商凯燕环球中心13.4万㎡酒店式公寓18000元/㎡㎡无锡凯燕置业有限限公司朗诗未来之家20万㎡高科技住宅11000元/㎡㎡无锡朗诗置业清扬首席4万㎡小体量住宅7500元/㎡无锡金城湾房产阳光城市花园90万㎡住宅、洋房6800元/㎡江苏阳光置业1、凯燕环球中心开发商：无锡凯燕燕置业有限公公司总建筑面积：1334254平方米建筑层数：总高550层(近200米)项目物业类型：德德国五星级酒酒店，商务酒酒店公寓，休休闲，会议，（1－22层，凯宾斯基大酒店；23层以上酒店式公寓，办公公寓）户型面积分布：665、80、150M2主力诉求点：凯宾宾斯基大酒店店管理公司统统一管理.主要营销活动：开开盘活动开盘时间：价格情况：目前在在售精装修酒酒店式公寓均均价18000元/M2销售情况：05年年10月底开盘，至至日，销售备备案情况：用途总套数已售套数可售套数销售总面积(M22)酒店式公寓73457216244,483.9942.朗诗未来之之家开发商：无锡朗诗诗置业有限公公司总建筑面积：200万平方米项目物业类型：住住宅户型面积分布：990－186M2主力诉求点：颠覆覆传统，革命命住宅、“恒温·恒湿·恒氧·低噪·适光”主要营销活动：朗朗诗科技住宅宅体验之旅、朗朗诗产品说明明会开盘时间：6月月30日价格情况：一期开开盘（带装修修）住宅均价价11000元/M2销售情况：第一批批开盘当日，推推出128套住宅，当当天销售113套，销售情情况较好3.清杨首席开发商：无锡金城城湾房地产开开发有限公司司总建筑面积：388931.223平方米建筑层数：住宅226层，商业与与办公用房6层项目物业类型：高高层住宅、多多层商业办公公用房户型面积分布：1139.699M2（A型）、1155.73MM2（B型）、1400.35M22（C型）主力诉求点：主打打地段和区域域配套；新中中山路城市名名门主要营销活动：开开盘前下午茶茶；开盘时间：06年年12月价格情况：住宅（毛毛坯）均价7500元/M2，办公均价价7500—9000元/M2销售情况：截止007年7月3日，销售备案案情况如下表表用途总套数已售套数可售套数销售总面积(M22)高层住宅1441222215,903.999商业18000办公8029512,940.2774.阳光城市花花园开发商：江苏阳光光集团/阳光置业总建筑面积：一共共90万平方项目物业类型：二二期高层、小小高层住宅、商商业，三期电电梯花园洋房房、小高层住住宅户型面积分布：550－220主力诉求点：主打打配套卖点，让让阳光成就未未来；超大规规模社区，高高尚学府名门门主要营销活动：引引入沃尔玛超超市，引入名名校开盘时间：二期三期06年11月价格情况：二期均均价：高层5050、小高层4950、商业100000三期均价：：电梯花园洋洋房6800销售情况：一期开开盘既售空，二二期基本售完完，三期推出出房源销售过过半同区域在售项目竞竞争分析结论论：1、区域内在售项目大大部分均定位位于高端客户户群体，由于于先于XX城项目开开发，因此已已经分流了本本项目部分客客户群，我们们应加快速度度，尽可能早早的开始宣传传本项目可售售房源部分2、区域内在售项目特特点鲜明，各各有风格特征征，本项目同同样应该有自自身鲜明的特特点，以区分分其他项目，奠奠定自身的项项目属性；3、区域内这些高品质质、高价位项项目的上市，提提升了太湖广广场板块的整整体楼盘形象象，也在一定定程度上提升升了客户对该该板块房价的的心理预期。这这对XX项目来说说有利有弊：：有这些已上上市楼盘的高高价位作为铺铺垫，客户对对XX项目的价价格抗性会相相对减少，这这是有利的一一面；而周边边楼盘已奠定定了太湖广场场板块的高品品质形象，如如果XX项目不能能在产品上吸吸引客户、在在形象气势上上打动客户，也也很容易被周周边项目压制制住，被客户户冷落，这无无论是对于XXX项目的产产品设计还是是其营销推广广都是一大挑挑战。3.3.2同区区域将推项目目竞争分析表：南长区未来将将上市项目预计上市项目名称称物业类型总建面积（万㎡）无锡XX城商业、五星级酒店店、商务办公公、公寓44九龙仓太湖广场南南侧项目五星级酒店、商务务办公、酒店店式公寓28九龙仓中南路延伸伸段北侧项目目住宅83南城青少年活动中中心项目（智智富国际）商业、办公、住宅宅、酒店式公公寓18常发水泵厂项目（常常发清扬御庭庭）商业、办公、居住住21奕淳水泵厂东侧地地块项目居住3.5益多清杨康城项目目居住18威孚虞湾里地块项项目商业、办公、居住住10世茂中心项目商业、办公、居住住、会展31.3天安六药厂地块项项目（天安曼曼哈顿）商业、居住11凯宾斯基东侧地块块项目商业（含酒店）、办办公14.3小计282.1数据来源：根据无无锡国土拍卖卖资料整理1.九龙仓太湖湖广场南侧项项目开发公司：香港九九龙仓集团九龙仓（无无锡）置业有有限公司项目位置：太湖广广场南侧，图图书馆东侧占地面积：2.99万㎡总建筑面积：288万㎡物业类型：83层层高层塔楼，339米高度；产品形态：五星级级酒店、商务务办公、酒店店式公寓。预计上市时间：007年6月底项目开开工，上市时时间未知2.九龙仓中南南路延伸段北北侧项目开发公司：香港九九龙仓集团九龙仓（无无锡）置业有有限公司项目位置：朗诗未未来之家南侧侧，清名路延延伸段两侧，中中南路延伸段段北侧；占地面积：30..7万㎡总建筑面积：833万㎡物业类型：综合产品形态：住宅预计上市时间：项项目尚未开工工，上市时间间未知3.南城青少年年活动中心项项目（智富国国际）开发公司：无锡市市南城房地产产开发有限公公司项目位置：运河东东路东侧，图图书馆西侧占地面积：2.666万㎡总建筑面积：188万㎡物业类型：高层，一一幢45层，两幢30层产品形态：商业、办办公、住宅、酒酒店式公寓预计上市时间：007年10月4.常发水泵厂厂项目（常发发清扬御庭）开发公司：无锡常常发置业项目位置：清扬路路、金城路交交汇处东北角角占地面积：9.336万㎡总建筑面积：211万㎡物业类型：高层产品形态：商业、办办公、居住预计上市时间：22008年初5.奕淳水泵厂厂东侧地块项项目开发公司：无锡奕奕淳房地产开开发有限公司司项目位置：南长街街、金城路交交汇处西北角角占地面积：4.44万㎡总建筑面积：3..5万㎡物业类型：≤5层层产品形态：居住预计上市时间：项项目拆迁中，上上市时间未知知6.益多清杨康康城项目开发公司：无锡益益多集团无无锡五星置业业有限公司项目位置：金城路路以南，东至至南长街，西西至通扬路占地面积：10..4万㎡总建筑面积：188万㎡物业类型：多层、小小高层、高层层产品形态：住宅预计上市时间：22007年10月7.威孚虞湾里里地块项目开发公司：无锡威威孚置业、无无锡南长区房房地产经营公公司项目位置：清扬路路东侧、虞湾湾里地区、清清名路南侧、清清扬新城北侧侧，翠云新城城西侧占地面积：3.99万㎡总建筑面积：约110万㎡物业类型：多层、小小高层、高层层产品形态：商业、办办公、居住预计上市时间：拆拆迁比较难度度，目前拆迁迁中，上市时时间未知8.世茂中心项项目开发公司：无锡世世界贸易中心心有限公司项目位置：无锡市市太湖大道与与清杨路交界界口东南侧占地面积：5.55万㎡总建筑面积：311.3万㎡，服务务式公寓楼9.8万平方物业类型：1栋117层世贸大楼楼，1栋5层会展中心心，5栋24－33层世贸国际际公寓产品形态：商业、办办公、居住、会会展预计上市时间：22007年12月9.天安六药厂厂地块项目（天天安曼哈顿）开发公司：天安集集团，无锡天天信置业有限限公司项目位置：太湖大大道南侧、湖湖滨路东侧、中中南路北侧、骂骂蠡港河西侧侧占地面积：6万㎡㎡总建筑面积：约111万㎡物业类型：高层产品形态：商业、居居住预计上市时间：地地块一期已经经平整，但天天安公司产品品形态未定，上上市时间未知知10.凯宾斯基基东侧地块开发公司：无锡凯凯燕置业有限限公司项目位置：市民广广场北侧，凯凯燕环球中心心东侧，东至至人大，西为为规划14米道路，北为为规划建乐路路，南至永和和路占地面积：2.66万㎡总建筑面积：约114.3万㎡㎡物业类型：高层产品形态：商业（酒酒店）、办公公预计上市时间：未未知同区域将推项目竞竞争分析结论论：1.从上面的将将推项目情况况可以看出，区区域内未来的的市场供应非非常充足，其其中不乏象香香港九龙仓、中中房集团等大大牌开发商，在在品牌知名度度、项目规模模上有着较大大的优势。且且与XX项目处于于相近地段、档档次与价位也也相差不多，客客户层面基本本都瞄准高端端销售群体，可可以预测，XXX项目的未未来竞争异常常激烈。2.将推项目中中有个别项目目还存在拆迁迁等其它方面面问题，预计计入市时间会会晚于XX项目。XX项目要充充分抓住短暂暂的市场先机机，震撼入市市，尽可能多多的吸引客源源，缩短项目目的销售周期期，以规避竞竞争风险。3.3.4市场场同类型将推推项目竞争分分析1.宝龙城市广广场项目开发商：无锡宝龙龙房地产发展展有限公司物业地址：新区旺旺庄路和湘江江路交界，旺庄镇的旺旺庄路北侧、湘湘江路西侧、珠珠江路东侧建设用地面积：77.7万平米总建面积：约233万平米建筑类别：高层、多多层物业类别：集商业业、餐饮、影影城、娱乐、公公寓酒店为一一体的综合性性建筑群装修状况：精装修修楼层状况：商业地地上4层，地下1层；公寓酒酒店21层；快捷酒店26层位于商业业的4层之上项目包含配套：超超市、商场、娱娱乐；其他配套：新区会会展中心、长长江俱乐部项目进度：20007年4月23日奠基预计上市时间：22007年11月2.金太湖项目目开发商：无锡金金太湖房地产产开发有限公公司物业地址：北塘区区青石路东（乐乐波门旁边）建设用地面积：114万平米总建面积：588.8万平米建筑类别：高层物业类别：住宅宅

、商铺装修状况：毛坯预计上市时间：暂暂未定3.新天地项目目开发商：中房集团团无锡房地产产开发公司物业地址：南长区区永乐路29号建设用地面积：２２.２万平米总建面积：5.11万平米建筑类别：多层、高高层物业类别：商业、单单身公寓装修状况：全装修修预计上市时间：即即将开盘预计上市价格：商商业178000；办公86004.东大街地块块开发商：无锡恒恒隆置业物业地址：人民民路南侧、健健康路东侧建设用地面积：337324㎡总建面积：约224.5万㎡建筑类别：高层层物业类别：商业业、办公、酒酒店、酒店式式公寓装修状况：未知知项目进度：地块拆拆迁中预计上市时间：未未知5.大连万达商商业广场开发商：大连万万达集团物业地址：梁溪溪路与青祁路路交界处西南南角建设用地面积：118万㎡总建面积：544万㎡物业类别：办公公、商业、居居住项目进度：拆迁迁中预计上市时间：未知同区域将推项目竞竞争分析结论论：1.可以看出，以以上四个同类类型的将推项项目也分别占占据着新区和和老城区的较较核心地段，虽虽然XX项目所处处的太湖广场场板块为新兴兴的板块，发发展势头强劲劲，但如果加加入价格因素素，这些同类类型项目一旦旦上市，可能能也会造成XXX项目的客客户分流。2.XX项目至至目前为止，尚尚未进行大规规模的推广活活动，也没有有进行有效的的客户积累工工作，而现在在距离拟定的的开盘时间只只有2个多月，时时间比较紧迫迫，需要。各各项营销推广广相关工作都都要尽快实施施，尽可能早早的抢占市场场，积累有效效客户，以保保证开盘的火火爆销售。3.4市场热点点典型案例分分析1、太湖国际社区■开发商：华润新鸿鸿基房地产((无锡)有限公司■地理位置：滨湖区区青祁路东侧侧，周新西路路北侧■总建筑面积：1445万方■项目物业类型：一一期第一批为为花园洋房和和多层、小高高层住宅■户型面积分布：一一期第一批1100－212M2■主力诉求点：国际际化湖畔品质质社区，无锡锡的维多利亚亚港■主要营销活动：太太湖国际会，吸吸纳会员20000多人，会会员购房有优优惠；5月26日，太湖湖国际社区启启航嘉年华((高尔夫、击击剑、瑜伽、红红酒品鉴、风风筝、雪花啤啤酒畅饮、爵爵士乐队、法法国巴洛克、非非洲鼓舞、巴巴西桑巴等))，特设产品品推介会及风风水茶舆会，并并特邀央视著著名主持人王王小丫司仪激激光焰火晚会会，更有连环环抽奖送出惊惊喜大礼。■开盘时间：07年年6月16日■价格情况：多层、小小高层住宅均均价60000，花园洋房房均价85000■销售情况：第一批批推出3522套，当天售售完。2、万科东郡■开发商：无锡新万万房地产有限限公司■地理位置：新区长长江北路288号■总建筑面积：222万平米■项目物业类型：情情景花园洋房房、高层、多多层■主力诉求点：更高高都市生活标标准■主要营销活动：万万科会吸纳会会员；■开盘时间：多次推推房，第一次次开盘时间为为06年9月8日■价格情况：目前在在售高层均价价6800，洋洋房均价80000■销售情况：按照销销售备案情况况，截至077年7月7日，可售房源源1145套，至至今销售4113套，销售售率36％。但实实际销售中由由于都是分批批次推盘，且且每次推盘的的量比较小，所所以销售情况况较好。未售售房源多半是是开发商保留留的未推出房房源。3、瑞城国际社区■开发商：无锡中锐锐房地产有限限公司■地理位置：新区泰泰山路与行创创四路交叉口口■总建筑面积：311万平米■项目物业类型：小小高层住宅高高层住宅商铺铺■主力诉求点：全球球同步，世界界籍生活典范范；伊顿国际际学校、韩国国人学校、外外籍医疗机构构等国际化社社区配套■主要营销活动：国国际学校落成成仪式；开盘盘仪式■开盘时间：07年年5月26日■价格情况：第一批批均价45000■销售情况：一批推推出278套，开开盘当天售磬磬4、万科魅力之城■开发商：无锡万科科房地产有限限公司■地理位置：蠡湖大大道以东，周周新西路以南南，高浪路以以北，规划中中的湖滨路以以西■总建筑面积：1335万平米■项目物业类型：多多层、小高层层、高层住宅宅、配套商业业■主力诉求点：大社社区成熟配套套、大学城教教育氛围、太太湖新城规划划、万科品牌牌■主要营销活动：万万科会、万科科生活体验馆馆■开盘时间：首次开开盘为05年■价格情况：目前在在售普通住宅宅均价59000，洋房均均价79000■销售情况：按照销销售备案情况况，截至077年7月7日，可售房源源3416套，其其中住宅32295套、商商业121套，至至今住宅销售售2969套，销销售率为900％；商业销销售62套，销售售率为51％。总体体销售率为889％，销售售情况良好。最最近几次推盘盘均出现火爆爆抢购的情况况。5、晴山蓝城■开发商：无锡华强强房地产开发发有限公司■地理位置：惠山区区钱桥大街2251号(国土所旁)■总建筑面积：577万平米■项目物业类型：多多层、小高层层住宅■开盘时间：06年年■价格情况：目前在在售住宅均价价约34000■销售情况：截至007年7月7日，共有可售售房源12556套，已售售1111套，总总体销售率888％，销售售情况良好。【小结】项目竞争研判结论论：无锡市场总体供应应量偏大，未未来无锡市场场将面临激烈烈的市场竞争争；项目区域板块具有有独一无二的的优势；目前区域内在售楼楼盘和市场中中热点均有自自身明显特点点在同区域内拉开竞竞争的最好方方法即打造差差异化产品，避避免直接竞争争4、项目解析4.1项目地块块分析地块名称地块位置用地面积用地性质容积率建筑密度绿地率建筑限高供地条件起始价成交价原扬名镇政府地块块太湖广场南侧，南南至清名路，北北至陈列馆路路，东临清扬路路52102.3㎡商业（大型百货、酒酒店）办公、居居住<6.5<55%>25%根据国家、省、市市有关技术规规范核定净地31500万元31500万元本项目地块于20006年5月10日无锡2006年第三批国国土使用权拍拍卖时，被深深圳XX集团以3.15亿元的总价价竞得。项目目规划设计总建筑面面积为33..865万㎡，楼面面价为930元/㎡。XX城项目东侧临临清扬路，清清扬路对面是是正在销售的的“清扬首席”项目，南侧侧临清名路，与与沁园新村隔隔清名路及河河道相望，北北侧隔陈列馆馆路与太湖广广场相邻，西西侧分别与14米规划道路、邵邵巷农民安置置房及南长区区检察院相邻邻，项目北部西西侧14米规划道路以以西，即为香香港九龙仓公公司竞得的“太湖广场南南侧地块”。文化路从项项目中间穿过过，本项目正正是以文化路路为界，分为为一期和二期期开发。图：XX城项目总总平面图XX城项目地块方方正，四界比比较平整，利利于项目规划划设计。东侧侧临主干道，人人流量大，正正适合规划商商业和酒店物物业；南、北北侧均临支线线道路，比较较僻静，西侧侧临住宅社区区，适合在项项目基地西侧侧布置高层住住宅，如图规规划设计布局局十分合理。4.2地块区域域配套4.2.1消费费购物场所无锡XX城自身是是一个集居住住、酒店、商商业、办公的的城市综合体体，项目自身身就涵盖丰富富的商业资源源，XX百货是中国百百货业旗舰品品牌。同时，太湖广场周周边高档消费费场所云集，燕莎购物中心、世贸中心等都包含定位高端的百货公司。太湖广场北部还有有家乐福卖场，从从本项目往南南，清扬路与与金城路交界界处是好又多多超市，因此此业主对普通通生活用品的的消费需求同同样可以得到到很好的满足足。另外无锡XX城沿沿清扬路往北北100米，即是沁扬市市场，可以满满足业主对蔬蔬菜、肉制品品等日常食品品方面的需求求。医疗配套资源无锡XX城附近即即有无锡扬名名医院，一般般的医疗需求求可以得到满满足。在项目目2公里半径范围围内，还有无无锡疾病控制制中心和南长医院。从从清扬路往市市中心第一人人民医院和第二人民医医院就医，道道路交通条件件也很便利。因此从社区服务型型医疗到大型型专业医院，居居住在无锡XXX城的业主主均能够很方方便的享受到到这些服务。教育资源太湖广场周边拥有有比较强的教教育资源，这这种教育资源源还不是那种种仅能够提供供文化氛围的的大学校区，而而是日后XXX城业主子女女切切实实可可以参与其中中的中小学和和幼儿园。无锡侨谊幼儿园是是无锡重点幼幼儿园，坐落落于清扬路与与振新路交叉叉路，与无锡锡XX城不过2公里左右路程程。扬名中心心小学和南长中心小小学作为无锡锡市区师资力力量比较强的的小学，都在在太湖广场附附近。如果业业主愿意送小小孩去无锡最最好的小学就就读，那么江江苏无锡师范范附属小学就就位于学前街街上，从无锡锡XX城往锡师师附小也很方方便，不过10分钟内车程程。更有无锡市第二中中学，无锡辅仁中中学等著名中中学坐落于沁沁园新村内，从从无锡XX城项目步步行仅需10分钟左右。体育和休闲无锡体育公园坐落落在清扬路与与振新路交界界处，由无锡锡老体育场改改造而来，太太湖广场更是是无锡的市民民广场，居住住在XX城，体育育和休闲锻炼炼场所是很丰丰富的。市政配套太湖广场周边是无无锡市政设施施建设最完善善的区域之一一，各种市政政配套均有良良好存在。规规划中的地铁铁一号线，也也将从太湖广广场通过，并并在此设站点点。居住在XXX城，出现现将更加方便便。4.3产品解析析无锡XX城分为两两期开发，一一期计容积率率总建筑面积积为13.36万㎡。一期期建筑包括一一栋8层的商业建建筑和三栋44层的高层住住宅建筑。超高层住宅建筑本本身就因为其其外形和建造造方式、建造造成本而显示示出一种高档档形象，在规规划中，太湖湖广场周边将将是无锡超高高层建筑云集集的区域，无无锡XX城西侧的的九龙仓项目目将是中国第第八高度。但但是在XX之前，太太湖广场周边边还没有超高高层普通住宅宅产品出现，这这为我们项目目推广留下一一个契机。在无锡新区，上海海阳光集团打打造的“第一国际”项目，就以以其33层－55层的超高高层住宅作为为一大卖点，成成为市场关注注的热点。该该项目的一些些经验可以为为我们所用。在户型方面，无锡锡XX城一期中中三栋44层的超高层层建筑基本设设计为三种户户型。这三种种户型有一些些共同特点。第一，户型面积比比较大；户型型面积偏大，会会造成项目单单元套总价比比较高，不利利于销售。但但从另外一个个角度来分析析，由于本项项目所处的太太湖广场的地地理位置和XXX集团的品品牌以及未来来XX城百货期期望在无锡市市所获得的地地位，都不允允许无锡XXX城成为一个个平庸的产品品。既然产品品必将定位高高端，那么客客户群体的层层状也比较高高，这些客户户对产品的要要求，对户型型面积的要求求应该也是比比较大的。小小户型面积产产品反而不一一定会取得他他们的青睐。第二、每个户型都都带有一个面面积可观的入入户花园，这这些入户花园园完全可以作作为客厅来使使用，但是在在销售时，仅仅售一半的售售价。这种设设计对比较精精明理性的无无锡购房者来来说，是比较较受欢迎的。前前不久开盘即即被一抢而空空的华润太湖湖国际社区，在在产品设计里里也包含这种种设计理念，收收到众多购房房者的好评。A户型花园洋房，销售中只计算一半面积阳台，销售中只计算一半面积A户型花园洋房，销售中只计算一半面积阳台，销售中只计算一半面积B户型花园洋房，销售中只计算一半面积B户型花园洋房，销售中只计算一半面积阳台，销售中只计算一半面积花园洋房，销售中只计算一半面积C户型阳台，销售中只计算一半面积花园洋房，销售中只计算一半面积C户型房型（2—42层）面积楼号套数（套）套数合计（套）房型比例三房两厅三卫（A户型）183㎡18216433%28230三房两厅两卫（B户型）147㎡108216%20382两房两厅两卫（C户型）114㎡18224649%282382复式（43—44层）334㎡1、2492%437㎡1、22286㎡32444㎡31总计5014.4项目可利用用资源分析1、XX城项目是城市市综合体，在在一期中有国国内著名的XXX百货公司司进驻，二期期中将会有国国际著名的万万豪酒店进驻驻，这两个品品牌将是本项项目住宅部分分可以充分利利用的资源，用用以拉升本项项目的项目档档次；2、XX城北部的太湖湖广场，作为为无锡是商务务文化核心去去，是无锡的的一张名片，是是无锡新的城城市中心，而而XX城所处的的位置，正是是核心中的核核心位置；并并且太湖广场场是一个很好好的休闲锻炼炼场所，南广广场又拥有丰丰富的植被，这这是可以为我我项目所充分分利用的资源源；3、XX城的建筑形态态，是超高层层住宅建筑，在在目前无锡副副中心区和南南区中，还没没有这么高度度的普通住宅宅出现，高层层建筑本身所所蕴含的高档档气息可以为为我们推广中中所运用；4、清扬路是无锡一一条主要的交交通干道和繁繁华的商业街街，被无锡人人比喻为“新中山路”，XX百货将成成为其重要的的构成部分。对对于将销售的的住宅部分来来讲，清扬路路商圈类似于于上海徐家汇汇在上海商圈圈中的地位一一样，将在无无锡商业领域域占据重要的的地位，这种种奢华的商业业气息不是每每个项目都可可以拥有的，这这是本项目一一个可以利用用的地方；5、太湖广场周边的的配套资源丰丰富，作为住住宅产品来说说，居住氛围围和生活配套套是购房者考考量的一个重重要因素，无无锡XX城没有理理由不利用这这样丰富的配配套资源。5、项目SWOT分析5.1项目SWWOT分析1.S优势地理位置优越，太太湖广场将是是无锡打破单单极城市中心心格局、建立立多极中心城城市规划中的的重要一环，将将作为城市的的一个副中心心区域。清扬扬路有无锡“第二中山路”之称。与太太湖广场、太太湖大道相交交区域是其最最繁华的一段段，XX城选址在在清扬路、太太湖广场南部部地带，占据据“地利”优势；项目所处区域市政政建设成熟，居居住氛围浓郁郁。南门地区区是无锡传统统居住区域，人人口密集，距距离市中心很很近，生活配配套完备，无无锡辅仁中学学、侨宜幼儿儿园、太湖广广场、体育公公园都在项目目左近，教育育、医疗、娱娱乐休闲、体体育锻炼等各各项设施在无无锡都属优秀秀。在该区域域内已建设了了多个高档小小区，因此无无锡的居住有有“南门地贵”之说。项目周边社区众多多，且当地居居民购买力较较高，为当地地商业提供了了很强的消费费力支撑。商商圈内家乐福福超市是无锡锡经营情况最最好的超市之之一，并带动动了太湖广场场周边商业的的发展。XX在国内开发了了多个成功项项目，积累了了深厚的开发发经验和品牌牌积淀，这为为本项目的成成功开发奠定定了基础。XX城是商业与住住宅综合的产产品，相对纯纯粹的居住社社区或者商业业物业，更有有利于人气的的积累和消费费力支撑，对对市场的影响响力和项目的的知名度会有有更加提高；；XX城产品形形象高端，更更有利于产品品推广和对购购买者的吸引引；XX城项目位于清清扬路西侧，路路网发达，交交通便利。清清扬路贯穿南南北，连接市市区与太湖新新城，太湖大大道是无锡重重要的快速通通道。本项目目区域无论是是往无锡各个个区域，或者者出行往车站站、高速公路路、机场，都都非常便利；；太湖广场周边的项项目楼盘品质质高端，售价价也颇高，在在无锡市场中中已经建立了了高端产品区区域的概念基基础，有此作作为背景，更更有利于本项项目高端产品品形象的树立立和经济效益益目标的完成成。2.W劣势相对无锡住宅市场场的多个大型型居住社区来来说，本项目目社区部分体体量不大，并并且是居住与与商业综合产产品，从居住住的角度来看看，小区内部部景观和社区区内部配套将将会有所欠缺缺，从而影响响社区居住的的舒适性；从商业的角度来看看，无锡的百百货业集中在在市中心中山山路与人民路路交界区域，在在无锡市民心心中已经根深深蒂固，有多多家百货公司司尝试突破都都未获得成功功，前车之鉴鉴需引起我们们高度重视。并并且清扬路太太宽阔了点，道道路中线又有有防护栏隔离离，不利于消消费习惯的形形成；清扬路是交通主干干道，来往车车辆繁忙，对对紧邻清扬路路的XX城不可避避免的会产生生光污染和噪噪音污染，对对追求生活品品质的高端客客户群来说，这这些会成为其其购买本项目目的抗性因素素。3.O机会无锡建设特大型城城市，城市化化建设速度不不断加快，带带动无锡房地地产业的持续续健康发展，这这为XX城项目提提供了合适的的市场机会；；太湖广场成为无锡锡副核心，周周边高端物业业云集，是无无锡购房者高高度关注的区区域，XX城项目凭凭借其品牌力力和高端产品品力，无疑会会得到更多消消费者关注的的机会；区域内有多个项目目开发，有些些已经处于销销售阶段，这这些项目成为为本项目的市市场探测器，他他们在开发过过程中的经验验和教训会给给本项目的开开发提供许多多参考和帮助助；无锡城市格局在谋谋求突破，同同样商业格局局也在谋求突突破。在无锡锡商业规划中中，有三级商商业中心格局局规划，太湖湖广场周边也也重点建设区区域，XX在此市场场环境下，打打造无锡XXX城百货无疑疑拥有更多市市场机会；4.T威胁竞争项目威胁。无无锡房地产市市场进入买方方市场，供应应量巨大，XXX面临巨大大的竞争风险险，且太湖广广场周边同类类同档次楼盘盘众多，消费费者可选择面面非常广；市场因素风险，政政府正对房地地产市场进行行宏观调控，目目的是打压过过高房价。政政策无疑会使使消费者产生生持币观望的的心态，一旦旦无锡出现有有开发商抵挡挡不住资金压压力而采用房房价跳水方式式泄压的话，会会更加坚定购购房者观望心心态；无锡商业正处于突突破原有格局局的关键时刻刻，但同时老老百姓消费心心理和购买习习惯根深蒂固固，要扭转传传统消费观念念，XX城需要花