某市房地产项目市场调查及投资建议书

前言中山伟人故里一个蕴涵着深厚人文底蕴的城市一个充满生机与活力、以12万家民营经济为主体的制造业城市一个先后获得“国家卫生城市”、“全国城市规划管理先进单位”、“全国园林城市”、“全国环保模范城市”、“中国优秀旅游城市”等荣誉称号的城市1997年，中山市获得联合国颁发的“人居奖”2005年中国社科院对全国200个大中城市2004年综合竞争力的评估，中山排名第15位第一部分中山城市概况一、区位特点中山市位于广东省中南部，珠江三角洲中部偏南的西、北江下游出海处，北接广州市番禺区和佛山市顺德区，西邻江门市区、新会区和珠海市斗门区，东南连珠海市，东隔珠江口伶仃洋与深圳市和香港特别行政区相望。行政管辖面积1891.95平方公里，总人口255.56万人，其中户籍人口139.45万人，外来人口约有116.14多万人。中山市中心陆路北距广州市区86公里，东南至澳门65公里，由中山港水路到香港52海里。规划的珠三角城际地铁经过中山，将设五站：小榄站、港口站、石歧站、火炬站、南朗站，可直达珠海、澳门。预计作为国家“十一五规划”的国家战略之一的港珠澳大桥的建成通车，将对珠三角西岸的珠海、中山等城市发展和房地产业产生巨大的影响，而且这种趋势目前已初见端倪。二、投资环境中山市的投资环境具有较强的吸引力。中山现有公路通车里程1067公里，形成了以国道和干线公路及京珠高速公路为骨架的四通八达的公路网；90公里半径范围内有广州、深圳、珠海、香港、澳门等5大机场；铁路运输经由广州通达全国各地。目前，随着神湾港的开通，中山已形成东有中山港、南有神湾港、北有小榄港的“品”字形码头布局，其中，中山港的集装箱年吞吐量更是跻身全国十强、世界百强。从中山港往香港航程仅需75分钟。中山供水供电充足，并初步建成以城区为枢纽，贯通各镇区、大中型企业的宽带高速大容量的信息网络，形成了“中山信息高速公路”。三、城市规划中山市城市行政和功能组团的分区，在国内区域城市规划和执行上都是一个比较好的城市，这种分区特点使中山城市发展建立在一个相当成熟的规划基础之上，为城市房地产业的发展创造了良好的条件，使中山市的地域空间分为市域和中心城区两个层次的规划行政分区以及四个城市功能组团的分区架构。各部分情况是：1、市域行政范围是指中山市行政辖区的范围，也是规划确定的中山市城市规划区范围，陆域总面积1800.14平方公里、海域总面积176平方公里，其行政建制的分区情况有石岐区、东区、西区、南区、火炬开发区、南朗、小榄、三乡等24个镇区。2、中心城区范围是指中山市中心城区的规划范围，目前有“五区”，即石岐区、东区、西区、南区、火炬开发区和“五镇”，即沙溪镇、大涌镇、港口镇、五桂山镇、南朗镇，因此，中山城区规划简称为“5区5镇”，陆域总面积为760.62平方公里。3、城镇空间组团结构在中山构建城镇空间组团架构是由中心组团、东部组团、西北组团、南部组团四个组团形成的“组团式发展结构”。（1）中心组团由主城区（含石岐区、东区、西区、南区）和港口镇、沙溪镇、大涌镇、五桂山镇组成，陆域总面积462.32平方公里。中心组团的发展主要定位于第三产业的发展。（2）东部组团由火炬区、南朗镇、民众镇、三角镇组成，陆域总面积489.37平方公里。东部组团的发展是目前中山走在前列的发展组团，规划目标是打造国家健康医药产业基地，国家火炬计划中心，（临海）装备制造业基地，同时在现代物流、旅游、房地产、文化产业等方面将得到迅猛发展。（3）西北组团由小榄镇、古镇镇、南头镇、东凤镇、东升镇、横栏镇、黄圃镇、阜沙镇8镇组成，陆域总面积484.17平方公里。西发展五金、家电等传统优势产业。四、经济与社会发展中山市是我国沿海开放城市之一，改革开放以来中山大力推进“工业强市”战略，先后建成了全国包装印刷基地、国家健康科技产业基地、电子信息产业基地、民营科技园等技术含量较高的工业园区，形成了以乐百氏饮料、耶鲁固力门锁、凯达精细化工、华帝燃气具、嘉华电子等一批国内外知名的工业品牌。小榄五金、古镇灯饰、沙溪休闲服、大涌红木家具、南头空调、黄圃食品等区域特色经济明显，产品在全国占有较大的市场分额。全市非公有制经济占经济总量的90％以上，私营企业、个体工商户超过12万户，全市约三分之一家庭自己做老板；拥有电子、灯饰、健康科技、包装印刷等国家级产业基地l8个。世界500强跨国公司在中山兴办了20多家企业。2005年全市实现国内生产总值（GDP）817.56亿元。2005年，全市城镇居民人均可支配收入17255元，比2000年增长45.3%；农民人均纯收入8102元，比2000年增长65.9%。城乡居民储蓄存款725.06亿元，户籍人均储蓄存款达51740元。2005年，城镇、农村居民的恩格尔系数分别为38.5%和41.2%。每百户城镇居民家庭拥有家用汽车18辆，电脑92台；人均住房建筑面积32.11平方米，居民生活总体水平正逐步从温饱型小康向宽裕型小康的过渡。五、发展中的问题中山经济社会发展仍存一些突出性的问题，主要有：1、中山的经济规模与深圳、东莞等珠三角一线城市相比经济总量仍然不够大。2、没有发挥好民营经济总量较大的优势，民营企业产业优势不够明显，实现区域跨越式的发展的优势产业尚未形成。3、第一、二、三产业的发展和区域的发展都不平衡。部分地区发展快，部分地区发展较慢；工业发展快，第三产业的发展太慢，城市协调健康发展趋势未形成。4、基础设施的建设与经济社会发展要求不相适应，尤其是下面的各个乡镇，比较滞后；城区部分的大型市政设施也仍然偏少，政府大型项目的投资拉动作用没有明显释放。5、对于向外来人口全面开放的观点仍然受制于上层建筑保守势力的影响，使中山城市人口的增长较为缓慢，城市人气不旺，使第三产业的发展优势很难形成，开放城市人口的问题成为中山市上下亟待形成的共识。6、受制于第三产业的发展，中山的房地产业虽然保持着健康、有序、平稳的发展趋势，但城市房地产消费的种类与产品仍然较少。第二部分中山市城区房地产业的发展概况一、中山房地产发展总体概况中山市是珠三角地区经济最发达及活跃的城市之一，2002年以来全市销售商品房的总建筑面积在广东仅次于广州、深圳，位居第三。中山整体房地产市场亦较其它中型城市成熟、稳定和健康，没有出现市场大起大落的现象。由于持续的稳步发展，中山市许多住宅物业的发展水平在园林建造等方面已进入较高水平。目前中山市内城区一手的住宅物业主要来自于城市南区、西区和东区。此外，新兴的火炬开发区物业市道也逐渐兴旺。因土地资源有限，市内各区基本形成不同的房地产发展格局，主要的方面有：1、东区以开发成片的高档住宅群为主，已成为市场高价住宅主要供应区域，即使项目位置稍逊，只要环境较好，楼盘也颇受市场的欢迎，说明东区的发展前景和市政设施渐趋完善逐渐得到了市民的认可。目前城区部分最高楼价的别墅和住宅项目都在东区。2、西区以大型屋苑为主要供应，虽然价格不高也能引发本区之外的人士欢迎，主要是作为以服务城市功能为主的西区，在商务、生活等配套设施方面非常健全。3、南区也是一个新兴的住宅集中片区，作为城市老的工业区目前政府改造力度相当大，居住气氛已渐趋形成，尤其是永安新城、万科城市花园等项目的带动对该片区影响很大，置业者主要是本土的二次置业居民、工厂老板、企业管理人员、本地政府官员等。4、石岐区作为老城区是靠区位取胜，虽然发展项目不多、规模也不大，但项目当中也不泛精品，主要吸引区内原有城区置业人士和外来经商人群的关注。5、火炬区作为高科技园区，主要吸引在本区工作的人士、外区或外来人士的二次置业或首次安家置业。6、中山市作为省内有名的旅游城市，优质的居住环境除了为本地居民所拥有外，同时也吸引着港、澳、东南亚华侨等地人士的关注。过去10年，中山市发展出不少规模巨大社区（例如雅居乐在中山风景秀丽的长江村附近开发的超大楼盘凯茵新城），专门瞄准港、澳购买力的楼盘。它们的出现，也成为中山地产市场不可忽视的重要组成部分。二、2005年中山市房地产发展态势随着中山城市化进程的加速和消费结构的升级，中山市的商品房需求也随之增长，特别是城区、镇区的房地产市场处于升温态势，使2005年的房地产总成交量与2004年相比呈明显的上升态势。1、一手商品房市场新增态势明显2005年，中山市一手房成交宗数成交面积394.89万平方米、成交金额为120.37亿元，比2004年增长22.6%、33.1%。其中城区一手房交易量为14725宗、成交面积152.4万平方米、成交金额53亿元，与2004年相比分别上升了31%、30%、29.3%。镇区一手房的交易量为21064宗、242万平方米、67.3亿元，与2004年相比分别上升了11.8%、17.9%、36.4%。据统计分析，2004年镇区一手房交易的宗数、面积、成交金额分别为62.7%、63.7%、54.5%，2005年分别为58.8%、61.2%、56%；在成交面积下降的同时，成交金额有所上升。反映镇区商品房均价呈现上升态势有2004年均价为2400元/平方米，2005年为2783元/平方米，升幅为36.4%。2、二手商品房市场活跃二手房地产市场交易畅旺。其中全市土地使用权转让为5671宗、成交面积为1055.13万平方米、成交金额为29.8亿元，与2004年对比分别增加了15.9%、27.2%、60.8%二手房屋成交量为11315宗，成交面积220.06万平方米，成交金额为24.84亿元，与2004年对比分别增长了21.7%、25..%、35.1%。其中，镇区二手房屋交易量与2004年相比，交易面积上升17.7%，成交金额上升30.6%，平均交易单价为884元/平方米，比增11%；城区二手房交易均价为1538元/平方米，与2004年相比基本持平。三、中山房屋消费的客户构成情况1、中山城区“橄榄形”的购房需求结构中山作为一个正向小康社会跨入的城市，随着城市生活水平的不断提高，城市本地人口对住宅的需求已经由实用型向舒适型方向发展。从中山购房的本土需求特点上来看，有以下四种购房需求的客户类型，即：第一、初次购房者：主流人群是年轻人，需求的面积一般在80～120㎡，标准是够用，在中山市这部分人最喜欢消费的就是中低档次的多层或小高层住宅。第二、二次置业者：主流人群是政府公务员和事业单位的干部、职工，需求面积是120～160㎡之间，标准是在满足够用的前提基础上的，再有一些基本生活需求之外的房屋空间，满足一些够大的需求，在中山市主流的消费产品是中高档的多层或小高层居住区。第三、再次换房者：主流人群是中小企业的所有者、公司企业的高级管理人员等，需求的面积单位应在160㎡～250㎡之间，事业成功后对住房的需求追求豪华、品味、环境及良好的服务，主流消费产品是花园洋房、联排或叠加别墅及一部分户型、环境设计精美的高层住宅等。外来的港、澳、台及华侨的消费应归入此类购房人群。第四、成年购房者：主流人群是中山市区及周边城镇12万家中民营企业中较有实力和规模的民营企业老板和个体私营业主，这部分人群在中山表现的购买力相当突出，为家庭教育和医疗考虑对在市区购买联排或豪华别墅有较强的意愿，面积也一般在200～500㎡之间，是中山大型别墅社区的主要购买者。而目前在中山城区的购房主力人群就是第二、三项的二次置业者和再次换房者，很多的小区的定位产品也是针对这部分人群，这主要是由于随着这几年公务员队伍扩大和行政事业单位人员增加，尤其是在中山这部分人群收入水平的提高，两人家庭结构下，再有工作期间公积金的积累，在中山现有的房价条件下购买100～200㎡的住宅，相对比较轻松，而且这部分人群对置业和换房的要求都相当迫切，形成了中山目前市场需求的“橄榄形”结构特点。2、中山外地人的购房情况中山城区执行的是较为严格的限制外地人口进入的户籍政策。在是否对外地人采取较为宽松的政策和仍执行现行的严格限制政策，在中山的政府和市民中间一直存在分歧。但随着这几年中山的经济发展模式由过去的内敛型向外向型转化，以及整个珠江三角洲劳动力的短缺，为更多的引进外地劳动力资源和各类人才，中山市政府开始认识到了这个问题是到了该解决的时候了，对于创造宽松的户籍政策想方设法留驻有用之才，现在中山市政府拟考虑采用类似于深圳的人口政策，对较高素质、学历和知识背景的人员实行较为宽松的人口政策。但是可以预见，在中山对外地人口的开放、引进和让这部分人最终安居乐业将是一个渐进的过程，但只要中山市上下的观念转变，改革步伐就不会停止，而这种政策对房地产业的带动也将会愈发明显。由于镇区没有类似于城区的规划、教育、卫生等城市环境、生活资源，在城区购房将会给外来打工人员形成巨大的吸引力，刺激这部分人和有投资于房产的市区居民在中山买房置业。目前这种趋势在房地产市场已经显现，例如万科在中山开发的住宅小区就有部分小户型产品是给这部分人群提供的，而且市场受欢迎程度绝对不落后于偏大户型的产品；同时市区繁华地段也有公寓式的物业供应，或者定位于外地人和本地人市场的“一网打尽型”的地产项目。我们考察的中山五路“新安特”工业区改造项目地块对面的“汇景园”定位的最小户型竟然还有36㎡的户型，而且一般都在80㎡～90㎡之间，可以说中山房地产市场结构正在发生变化，将和珠江三角洲的其他发达城市的房地产市场发展一样（类似于目前经济与社会发展转型，市场发育程度较为成熟的深圳房地产市场），市场需求结构将从“橄榄型”向“哑铃型”转变，以上中山四种需求类型的第一类和第四类客户将成为市场消费主流，这也是城市经济发展模式的转型，更是中山必须选择的一条城市外向型发展之路，伴随着“港珠澳大桥”项目的建设，这种变化也将会加速。四、中山房地产市场2005~2006年土地出让情况镇区地块编号地块位置用地性质面积成交总价单价拍卖时间西区G20-05-00089西区旧广珠公路西西南侧商业21.6548亩亩1234.32336万元57万元/亩西区G20-05-91162西区后山管理区商住用地70.3546亩亩2552.6万元元36.28万元//亩石岐G23-06-90012中山市石岐区东明明路东侧商业住宅10.8579亩亩13,000,0000万元119.73万元元/亩石岐G23-06-90010中山市石岐区厚兴兴直街66号住宅0.9122亩865,000元元94.83万元//亩石岐G23-05-91147中山市石岐区员峰峰岐港路“鸭利沙”住宅32.2813亩亩9,835,0114元30.47万元//亩火炬G15-05-91159中山火炬开发区张张家边村商住101.71311亩29000000元元28.51万元//亩火炬G15-05-90077中山火炬开发区番番中公路侧商住52.1563亩亩16800000元元32.22万元//亩东区G21-05-91141中山市东区沙岗村村住宅1.8048亩1712523元元94.89万元//亩东区G21-06-90009东区长江村土名“鸡乸山”住宅用地25.8468亩亩10,500,0000元40.62万元//亩东区G21-05-91125中山市东区老富头头村住宅0.5475亩291000元53.15万元//亩五、东区部分商住项目情况序号项目名称项目地址所属镇区价格（元/㎡）管理费（元/㎡）备注多层/洋房小高层别墅1维景湾中山市东区歧关西西路3号东区均4500-47000212层小高层，底底层商铺133000元/㎡，车位111000元/个，复式交交5万送指定车车位一个。本本项目无会所所。客户群主主要针对本地地客户，二次次置业偏多，也也有部分是开开发商员工家家属。2雍逸台·汇臻台中山市兴文路与城城桂路交汇处处东区均4700雅居乐旗下一大型型成熟社区，配配套较为完善善，11层小高层层3尚城孙文东路东区均3200-38000均3800私下售完1-1.5大型社区，在建一一期，别墅由由老板私下售售完，量少4汇景园中山四路与起湾道道交汇处东区均37001.7车位只租不卖，机机械停车，地地上为1500元/月，地下为为250元/月5御景湾绿韵花都中山市东区孙文东东路268号东区均2780均3800现卖第6期，多层层6层，小高层层12层6弈翠园中山市东区东区均4300起价6700，最最高100000香港新鸿基地产投投资建造，现现卖第2期，以港客客为主7御景天下朗晴轩中山东区博爱路与与起湾道交汇汇处东区均3500，路南边边3600，北北边34000，中间41000，楼王500001.5客户群以公务员为为主，小户型型朝南，大户户型朝北，配配套较完善，商商业103000元/㎡六、南区部分商住项目情况序号项目名称项目地址所属镇区价格（元/㎡）管理费（元/㎡）备注多层/洋房小高层别墅1永安新城中山市南区兴南路路10号南区均43002.3在建一期，两座高高层，一座五五星级酒店，客客户群以港客客为主，户型型越大越好卖卖，首层底层层为复式，车车位10万元/个，戴德梁梁行管理其物物业2万科城市风景城南一路南区多层2450洋房2600-33400起4900-50000现卖第2期，住推推TOWNHOUSEE，多层洋房房带装修七、城乡结合部商住项目情况序号项目名称项目地址所属镇区价格（元/㎡）管理费（元/㎡）备注多层/洋房小高层别墅1阳光翠苑中山市五桂山城桂桂路长命水郊区270045002对面是中港英文学学校2中海翠林兰溪园沙溪镇博爱路转1105国道南南行300米郊区均2600均4000一期现推出亲地别别墅、叠式别别墅和休闲洋洋房等三种优优质住宅产品品，共3000多户。别墅墅面积1200—230㎡；休休闲洋房全部部一梯两户，面面积介于755㎡—115㎡。但但小区水景面面积小，只有有一人工湖，整整体感觉偏干干燥。第三部分中山市酒店业的发展概况中山现有酒店一共是88家，上星级的酒店有47家，其中五星级酒店3家，四星级4家，三星级20家，二星级11家，一星级9家。星级酒店的平均入住率在50～60%，但是五星级的酒店的入住率稍高，常年保持在60%以上，下面镇里面的五星级酒店就更高，我们考察的三乡镇号称仍在考察期内的一家五星级酒店-----雅居乐酒店，66间客房当日竟然只剩三间标准房。一、中山市区现有五星级酒店1、中山国际大酒店（1）位置中山国际酒店是一家五星级的豪华商务酒店，位于中山市城区中心，处于中山城市服务功能突出的西区繁华地段。（2）客房酒店拥有350间豪华舒适的客房（3）餐饮有中、西、日式餐厅，日式餐厅在二楼，中、西餐在三楼，其中中餐的规模最大，仅包房间就有三十多间，散座五十多台。餐饮菜点、装修风格定位于广东及中山传统的特色，具有较强的地域特色，但装修略显陈旧。（4）商业由于一楼大堂面积较小，除咖啡厅之外，商铺、商务中心等设施都安排在二楼，规模都不大。二楼商业的业态比较乱，目前仅余一间80㎡的商铺尚待出租，租金为每月130元/㎡，租金水平一般在每月100～200元/㎡，以上皆含管理费。（5）配套该酒店后面多层部分三楼安排的是会议中心、四楼安排了桑拿健康中心、沐足、桌球、乒乓球、卡拉OK、健身房和泳池，二楼直接连接隔壁的国美电器二层；酒店对面就是中山市区内长途客运中心，并酒店设有车队，可安排租车业务直达拱北、香港、广州。2、中山香格里拉大酒店（处于五星级酒店的考察期）（1）位置中山香格里拉大酒店是中山市第一家国际性豪华商务酒店，地理位置较好，坐落于市区，毗邻市政府。（2）客房酒店客房分为情景客房与酒店式公寓，共463间，全年酒店客房入住率一般都在60%以上，公寓入住率达80%，客户群以港澳台（30%）、日本（10%）、韩国（5%）、欧美（18%）商务客为主，也有部分内地客户（近30%）。（3）餐饮一楼电梯大堂处设有江南淮扬菜馆，为中山首家此种类型的菜式；二楼安排的是中、西餐厅。中山香格里拉大酒店的餐饮有一个先天不足就是由于原来设计的不是酒店用途（原为中山运动员村），因此，酒店餐饮的厨房只有一个，而且只能在一个区域集中布置，给餐饮造成了很多问题，为加工不同食物品种造成了困难，所以菜的种类受到限制，特色也难以发挥。（4）商业酒店商业群连接大堂与电梯大堂，共7间铺位，最小25㎡，租金为300元/㎡（含管理费），现剩两间未租，面积为25㎡和40㎡。（5）配套酒店设有休闲馆，内有室内游泳池、按摩浴池、蒸汽浴池及SPA水疗按摩中心等。现在建娱乐中心。酒店设有车队，可安排租车业务直达拱北、香港、广州。3、中山国贸（逸豪）大酒店（1）位置中山国贸（逸豪）大酒店是一家五星级的旅游、商务型酒店，座落于有“中国灯饰之都”之称的中山市古镇镇，占地50多亩，建筑面积八万平方米，项目总投资4亿多人民币。毗邻江门、顺德、小榄，地理位置十分优越。（2）客房中山国贸（逸豪）大酒店拥有不同格调的客房共280间，其中包括设计装饰华丽高雅的套房及专业商务客房。位于21、22层的商务楼层，堪称酒店中之尊贵特区，宾客可体验专享的待遇，在专用的商务廊进行商务洽谈或休闲，更可在此名免费享用咖啡茶点。（3）餐饮广场A区一楼有半岛西饼屋和石膳日本料理；二楼半岛酒楼内设26间贵宾房，可提供一千多人同时用餐；三楼有美食广场和汉江韩国餐厅；D区一楼设有冬冬面；三楼有竹林火锅。酒店二楼为阳光咖啡厅，二十五、二十六楼为阳光会所。（4）商业A区、C区一楼设有优闲购物街，荟萃各类名牌服饰皮具、工艺雕刻、纪念品、美容美体服务等，B区二、三楼设有益华购物广场。（5）配套广场B区三楼东方会DISCO-CLUB；四楼蕰莎堡桑拿健康中心、清心足浴、金鹰桌球城；广场C区二楼梦幻成真儿童欢乐城；三楼网吧；酒店三楼中影京华影院。二、中山五星级酒店客房价格情况酒店名称房间类型房间数量价格（元）备注中山国际（嘉柏）酒店单人房350730以上房价，另加收收10%服务费；十二岁以下儿童如如与父母同住住而无需加床床，不另收费费；所有订房如无收到到订金，将保保留至下午六六时。标准双人房（双床床/大床）780商务单人房780商务客房980行政客房1000标准套房1500行政豪华房1500行政套房2200高级套房2200贵宾套房2800花园套房3300总统套房28000加床130中山香格里拉大酒酒店东翼高级房463单980/双10880所以房价加收155%服务费；第三人收费为人民民币210元；18岁以下子女免费与与父母同住一一间房。东翼行政套房单/双2000东翼特色套房单/双4800南翼豪华房单1150/双12250南翼豪华阁单/双1500南翼豪华阁套房单/双3000南翼总统套房单/双12500中山市国贸（逸豪豪）大酒店标准双人房105680以上价格逢公众假假期及假期前前夕另加１００％附加费；；以上房价均加１００％服务费。标准夫妇房62680豪华夫妇/双人房房19/37780行政客房24980豪华套房151080家庭套房121180行政套房21680总统套房19800加床100三、中山市城区规划开发的五星级酒店项目1、永安酒店是南城18万平方米的建筑综合体“永安新城”的一部分，该项目涵括五星级酒店、甲级写字楼、ShoppingMall及花园式高层住宅。永安酒店为一20层高的五星级豪华酒店，总建筑面积约32000㎡，规划有409套客房，中庭式设计，4部观光豪华电梯。预计酒店正式交付营业将在2008年，目前由该发展商的中山市永安（酒店）有限公司进行运作。2、“圣贤山庄”旅游度假村位于东区长江村长江水库旁，为综合性旅游度假型五星级酒店，项目以酒店为主，配以公寓、别墅等附属设施，总建筑面积50000平方米。该酒店所有设备设施都按五星级的标准配置，位于两山之间，面向长江水库，酒店由于处于高处的两山之间，虽然目前仍是建筑框架，但建筑物坐落和外观设计的感觉气势宏大。3、聚豪园星级酒店聚豪园位于博爱六路和长江南路的交汇处西南角，项目依山而建，是中山城区大型的纯高尚别墅洋房生活社区。小区配套有高级双会所、酒店、超市和食肆等便利的休闲娱乐生活设施，目前项目周边仍然非常空旷。项目产品类型包括独立别墅、联排别墅和小高层湖畔电梯洋房。项目占地面积700亩，酒店部分将占其一部分用地，该项目详细的确情况目前不太明朗，但作为五星级来定位的可能性相当大。四、中山市五星级酒店的市场需求情况中山市现有酒店共８８家，其中星级酒店47家（含五星级酒店３家），拟建或在建五星级酒店３家，其中一家规划在建的在城市南区，另外一家在城市东区的别墅区中，但后者是否最终定位于五星级酒店，感觉发展商的信心不是太足，仅仅是为推销别墅而树立的一个卖点。这些新开发的五星级酒店位置分布都比较分散。其中，中山国际酒店在西区，香格里拉处于城内东区，永安酒店在南城，若届时本项目建成，则在市区内仅有四家五星级酒店，加上下面镇区的一家标准型的五星级酒店，整个中山市几百万的城市人口也仅有五家完全意义上的五星级酒店，而且酒店规模还参次不次不齐。还有一个目前烂尾的旅游度假山庄，目前前景不太明朗。但无论从何种意义上说，这座位于荒山野岭上的酒店，其应该有自己定向的客户群，我们认为即使对于该市而言即使有五家五星级酒店但仍要说饱和，实际不然，因为：首先，从位置上看项目所在地块位于城市东区，是中山市的东大门、南大门。南面有通往、五桂山风景区、三乡、坦洲工业重镇和珠海的城桂公路和对外沟通便利的南环路与广珠高速公路，交通条件可谓四通八达；东面有通向港口、火炬高科技开发区和南蒗翠亨旅游区的高等级公路，且以上这些区镇星级酒店都属稀缺资源。其次，此次调查发现三乡镇雅居乐酒店（自称酒店正处在五星级考察期，但规模太小才66间房）客房全满，入住率且已近达100%，以外来投资的客商租房的需求较为旺盛。随着中山经济的发展，估计外来客商的数量更会不断增加。再者，项目所处区位临近的五桂山旅游风景区，属中山市著名的自然旅游圣地，人文和自然结合的都非常好，温泉资源非常丰富，每年吸引的国内外游客数量逐年上升，这两点都能在一定程度上保证项目未来的客源。最后，从服务功能上看，城区内临近本项目的香格里拉酒店属于商务型酒店，客房的打造主要是面向外来商务客，且其酒店式公寓属于出租型住宅（租期最短一个月以上，入住率达80%）。现有的中山外来人口管理制度对外来人口的管理较为严格，外来人口入户城区的条件限制高，对于一些较有经济实力的民营企业家来说，想要在中山做长期的投资而又无法迁移户籍、不想购房，酒店式公寓是较明智的选择。但本项目拟定位的销售型酒店式公寓目前在中山市面上还未见到，届时应该可以受到投资型买家的追捧，周边商务气氛将较为浓厚。综上，本项目无论从客户资源的保障或是功能的定位上，都是可行的。目前中山市酒店（含五星级）平均入住率达６０％，而香格里拉在旺季更能达到７０％以上。中山作为著名的旅游城市，随着旅游市场的全面恢复，旅游人数与收入将逐年增加，这也是目前当地政府希望着力打造的项目类型，投资易受政府扶植和保护。而中山这几年着力发展外向型经济，对外贸易呈现快速增长势头，利用外资规模持续扩大。若以该市的发展趋势而论，无论是游客或者是商务客都会有增加趋势，至本项目交付使用后的五年内，要实现入住率最低达到６０％应不是问题。第四部分中山市开发项目概况这次对中山市项目的考察主要集中于中山市城区部分，因时间关系也顺便考察了沙溪和三乡两个城市周边的地产和酒店情况。中山城区的石歧、西区是一个以服务功能为主的老城区，作为房地产开发的土地已经越来越少，而东区和南区目前是城市发展的主要方向，火炬开发区是一个以高科技产业开发为主的开发区。这次考察的东区“利特安”工业区改造项目和秀丽湖项目都是占地面积较大的项目，两个项目都存在用地改造性质，尤其是秀丽湖项目是一个烂尾楼盘，历史问题比较多。但“利特安”工业区改造项目处于城市扩展新区的东区核心地段，在城市功能定位上以行政、教育、博览、旅游、居住为主。目前开发的住宅一般都是环境优美、户型面积较大的高档社区，尤其是该地对面（烂尾盘东侧和后面）大面积开发的香港新鸿基地产项目奕翠园，该项目以高层住宅和别墅为主，目前的房价也是中山的高端定位的房产项目，中山东区的房地产高档住宅和别墅项目几乎都集中分布于中山五路延长线两侧和博爱六路延长线两侧，而“利特安”工业区改造项目相对于其它项目来说是位置最好的。一、中山市东区“利特安”工业区改造项目概况（1）位置：位于中山市东区主干道中山五路和起湾道交汇处的东南角。（2）占地面积：85.25亩。（3）地块描述：地块呈北向南延伸的长方形分布，西、北紧临双向八车道的城市主干道中山五路和起湾道，东面接着占地约50亩的东区街道办事处的第一工业区和宿舍，南面与紫马岭公园和其西出入口相接。（4）周边环境：项目位于中山城市东区的成熟发展片区，周边一公里范围内有较多的大型施政设施。地块紧临的北面中山五路一侧，对面自西向东的建筑物有中山日报、商报社，世贸中心烂尾楼、在建的中山高尚住宅区奕翠园小区（香港新鸿基开发）；西面隔着起湾道为工业区、盛景商务酒店、餐饮一条街；南面紧邻的紫马岭公园在中山号称是广东最大的“城市郊野公园”，该公园总占地约100公顷，全部由政府出资精心打造，公园周边规划的大型市政设施有中山市博览中心、中山市台商活动中心（已建）等；体育中心、文华中心等大型市政项目也距此不远。地块西面南北走向的起湾道往南，距离这块地约1公里左右，是新近落成的中山一中高中部，北面的中山五路往东约1公里沿线有中山海关大楼、万佳商场等。（5）地块现状：地块现状为一工业区，土地为中山一台资企业所拥有，公司名称为中山市利特安有限公司，厂区建成的物业类型有工业厂房、仓库和办公楼等。二、中山市秀丽湖项目概况（1）位置：位于中山市东区南部对外交通主干道城桂路西侧。（2）占地面积：330.9亩。（3）地块描述：地块呈东北向西南的长条状不规则分布，地块南面大部长条状的狭长地块的东南向是靠着果岭，西北面朝向紧依秀丽湖，地块东南高西北低，这种地形对于常年吹东南季风的广东来说是一个比较背的地块，对于开发低矮的别墅会有一定的影响。该用地较可利用的地块是在东北面削平的两个果岭地块。两地块面积都约82亩，地势较高，起伏不大，看湖景致极佳，两地块都是在秀丽湖主要通道的两侧山岗上，被道路分开。其中最北的一块较为独立的果岭的南、北面是紧邻长命水村现状住宅和工业厂房，西面是一已建成的私人别墅，南面是进湖区的主要通道。（4）周边环境：项目位于中山城市东区的南部发展区，有城桂路穿区而过，是通往中山南部各镇和珠海的双向六车道城市跨区干道。地块邻近五桂山城桂公路，并以此通往天然景区五桂山旅游中心点，五桂山镇在中山规划定位于商务和旅游的发展片区，居民以客家人为主，长命水也有以客家风情为主题的旅游、餐饮景点。地块周边目前大型的市政设施有广东药学院中山校区、中港中英文学校、龙泉小学、长命水工业区、长命水办公大楼、长命水村社区和在建的阳光翠苑小区，该项目总占地100亩，总建筑面积有70692㎡，开发的物业类型有多层花园洋房、联排别墅、多功能商业群楼步行街、会所、社区附属设施及地下停车库等。该项目从2004年起至2006年分两期开发，预计将在2006年全部竣工。（5）地块现状：烂尾尾项目，地块块目前已被国国家收回。该该地块湖泊对对面的两个别别墅小区也是是烂尾楼盘，周周边环境的观观感给人的感感觉比较差。地地块最不好处处理的就是已已经建成的三三栋小高层和和部分别墅，其其中最东边的的一座小高层层还位于规划划路上，政府府要求必须拆拆除，因此增增加了项目的的不确定性。第五部分城区区改造项目定定位一、项目功能定位位城区改造项目，政政府对用地规规划的不可变变因素就是五五星级酒店必必须列入开发发项目，而对对于其它用地地的开发功能能则由开发商商根据城市总总体规划的要要求，提交自自己设计的规规划方案建议议，交政府审审核批准。通过对房地产市场场和中山总体体规划调查与与了解，除酒酒店项目外，该该项目仍可以以作为服务式式酒店公寓、住住宅、商业用用房及附属配配套设施的综综合功能开发发。二、项目规划定位位的各项指标标定位1、总用地面积：885.24881亩2、总建筑面积：11759488㎡各部分建筑面积（1）五星级酒店部分分：535288㎡其中：地上建筑面面积：415288㎡地下建筑面积：112000㎡（2）酒店式公寓部分分：274200㎡其中：地上建筑面面积：259200㎡地下建筑面积：11500㎡（3）小高层住宅部分分：910000㎡其中：地上建筑面面积：75000㎡地下建筑面积：220000㎡（4）商铺部分：40000㎡（5）道路、园林、配配套设施部分分其中：主路长度为为300米；绿化面积为360000平米；场地平整面积为555000平米。具体面积统计见附附表：《项目目面积分布统统计表》、《酒店（裙裙楼）面积分分布概况》三、酒店式公寓的的客户及产品品定位服务式酒店公寓使使用客户是长长期在中山进进行商务活动动或阶段性在在中山旅游度度假探亲访有有的中山海外外华侨（目前前可以计算的的中山海外侨侨民有80多万人），但但销售对象可可以是这部分分人，也可以以是购买这种种类型房产进进行投资的客客户。酒店式公寓的户型型偏小，公共共部分装修高高档，室内采采用精装修，房房屋定位于易易于出租或暂暂时阶段性自自用房产，将将满足市场对对房产消费与与投资的需求求。开发过程程中通过合理理评估这种类类型房屋开发发量的市场承承受力，预计计项目将会受受到房地产市市场的欢迎，目目前这种物业业在中山的房房地产`市场供给较较少。四、各部分占地、销销售面积及价价格定位项目名称项目占地面积可售建筑面积销售价格销售价格依据住宅55亩75000㎡4000元/㎡价格以东区目前在在售的同类型型楼盘的价格格平均水平定定位公寓4.5亩25920㎡6000元/㎡价格以周边同类型型的高层住宅宅的价格定位位商铺4000㎡10000元/㎡㎡以目前周边同类型型项目，如朗朗晴居商铺价价格10300元/㎡，汇景园园商铺价格11000元/㎡等价格定定位。酒店25.5亩总计85亩104920㎡第六部分城区区改造项目投投资分析酒店项目投资成本本单位：万元序号项目名称计算依据单位成本总价1前期工程费588.811.1场地准备酒店建筑面积533528㎡10元/㎡53.531.2勘察设计酒店建筑面积53528㎡100元/㎡535.282建安、装饰、装修修工程费724438775.9443监理费用2项总和的1.5%%581.634不可预见费2项之和的3%1163.275管理费用2项之和的5%1938.796酒店公司筹备费用用提前一年筹备25万元/月3008投资利息以第2项为基数,利息按按年利6.05%%,工期为两年年4691.88总计48040.322二、酒店年经营利利润估算单位：万元序号项目名称计算依据合计1酒店年收入酒店收入估算见《附附表六》13522.7552酒店固定资产投资资年摊销费用假设中山城市酒店店平均投资回回收期为7年,按年固定摊摊销酒店固定定资产投资和和折旧，(见附表一：：酒店建安、装装饰、装修工工程造价费用