第一讲(北大房地产经济学课件)

房地产经济学授课教师：张辉副教授电话mail:nk94zhang@公共邮箱:pkuzhang@126.com;密码：666666授课时间和地点：周三5-6节，3教405学分：2.0，共30学时

北京大学经济学院课程简介房地产经济是社会经济活动的一个重要方面。本课程从理论与实务相结合的角度介绍中国房地产制度变革以及投资开发等方面的理论和方法，并且结合若干案例进行较为深入的分析。开设本课程的目的主要是为了开阔学生的视野，培养学生理论联系实际、观察分析中国现实经济问题的能力与方法。推荐参考书教材：自编教材参考书：1、张红编著，《房地产经济学》，清华大学出版社，2005。2、麦肯齐、贝兹著，《房地产经济学》，经济科学出版社，2003年。3、尹伯成、边华才主编，《房地产系列教材》，复旦大学出版社，2002年。4、刘伟、黄桂田等主编，《中国都市经济研究报告2007》，同心出版社，2007。评分标准总分100分，平时：30%；期末70%。出勤率和课堂表现：10分。平时作业：20分。期末考试：70分。第一讲房地产调控与市场前景第二讲

房地产产业关联比较分析第三讲房地产与房地产价值第四讲房地产开发投资分析第五讲城中村改造研究第六讲

国外经验和启示：日本、美国等课程内容

房地产发展状况为何要进行宏观调控

04年来我国房地产调控重点房地产宏观调控一、房地产行业概览二、为何要进行宏观调控？三、04年来我国房地产调控重点四、下一步宏观调控的方向第一讲中国房地产调控与市场前景第一部分房地产行业概览一、我国房地产业发展概况（一）我国房地产业发展阶段1、萌芽阶段（1978-1987）

1978年12月，中国开始进入改革开放的新的历史阶段。1980年12月深圳市房地产公司与香港公司签订了第一个客商独资营建商住大厦的协议，开创了国有土地有偿使用的先河。

1984年，国家计委和城乡建设部联合发布的《城市建设综合开发公司暂行办法》规定允许建立房地产开发公司以“经营城市土地开发和房地产业务”，并对企业性质和经营范围做出了政策性规定。大量带有政府职能的开发公司随之兴起，各地开发企业进入了发展高峰期，中国房地产业发展的萌芽阶段形成。2、起步阶段（1988-1991）

1987年12月1日，深圳市以拍卖的方式出让了第一块土地，被称为“中国经济体制改革的里程碑”，拉开了中国土地市场化的序幕。

1990年5月19日，国务院颁布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，为土地市场的发育提供了法律支持，土地使用从无偿无限期变为有偿有限期，城市土地市场框架基本形成，各地也开始建立房地产交易机构和房地产交易市场。3、波动阶段（1992-1993）

1992年在邓小平南巡讲话的带动下，房地产业得到迅速发展，出现了全国性的房地产热。1992年房地产投资总额比上一年增长117%，1993年增长115%，银行、企业和个人大量资金涌向房地产，房地产业出现了过热与泡沫化倾向。政府在1993年下半年开始采取宏观调控措施，控制固定资产投资规模，规范房地产市场行业。政府的直接干预收到了显著效果，房地产市场明显紧缩，投资增速显著放慢，房地产价格渐趋稳定，经营秩序亦趋于好转。房地产市场亦开始从不规范的混乱局面向理性和规范的方向转变。4、复苏阶段（1994-1997）

1994年7月，国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》发布实施，标志着中国城镇房改进入了一个新的阶段。房地产市场从政府宏观调控下的低迷时期，逐步进入复苏调整阶段。不仅住房建设量回升，也刺激了其配套行业房地产服务业的发展，包括房地产中介服务和物业管理等，使住宅市场化稳步推行。5、起飞阶段（1998---）

1998年7月3日国务院发出《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，即停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，发展住房金融体系，培育和规范住房交易市场。新的房改阶段的开始也标志着房地产飞速发展的开始，1998年以来，我国房地产投资额年均增长20.4%，2005年达15909.2亿元，城镇房屋施、竣工面积分别为30.5亿m2和11.8亿m2，销售面积为55486.2万m2，市场需求旺盛。（二）我国房地产业现状1、投资现状

2、开发现状

3、销售现状1、投资现状1998年以来，房地产开发投资额不断攀升，年均增长20.4%，以2001年、2003年的增长幅度最大。受宏观调控的影响，2005年投资增幅降低，但幅度也在20％左右。房地产投资占全社会固定资产投资额的比重这一指标，更能反映房地产业在整个国民经济中的地位和发展情况。1998年，房地产投资占全社会固定资产投资的比重为15.54％，而到2005年该指标增长到24.1%，说明近年来，房地产业发展迅猛，对国民经济的影响作用正逐步提高。2、开发现状近年来房地产开发情况与投资情况相同，房屋施、竣工面积和土地开发购置面积不断上升，且伴随投资情况的变化出现了类似的波动。1997年后，国民经济逐渐从金融危机的阴霾中走出，房地产开发面积逐年上升，而2004年和2005年则受宏观环境的影响，增长率有较大幅度的回落，但整体上仍呈现出强势的增长趋势。3、销售现状随着我国住宅制度改革的不断深入，我国房屋销售量也不断扩大。与房地产投资、开发情况不同，购买需求并没有随宏观政策的调整而变，在调控政策频出的2005年，消费者却表现出了极为强烈的购买意愿，销售量增长幅度超过45％。从结构来看，中高档住宅的销售面积大幅增长，而经济适用房则出现了逐年递减的趋势，也从侧面反映出中低价位住宅缺口不断加大、房屋供给结构失衡的现实问题。4、2007年我国房地产景气指数房地产行业仍处于景气周期。（三）我国房地产业特点1、发展迅速、区域差距大

2、地位上升、社会焦点

3、整体市场化程度低

4、土地、资金约束力强

5、供需两旺、结构失衡二、我国房地产业产业构架房地产的产业体系市场调研融资建造市场营销土地获得规划设计社会服务房地产业综合技术金融保险综合技术建筑业房地产业产业链环节经济活动房地产产业链咨询与调查法律服务出让、转让工程设计银行贷款销售回款工程监理楼盘建造绿化装潢装饰物业管理相关产业业主入住建筑业房地产业综合技术楼盘销售房地产业与其他产业的关联钢铁水泥有色金属新材料建筑业金融业商业信息服务交通家用电器家具IT产品汽车

服务业

原能材料源电力燃气房地产房地产的关联产业房地产开发流程

房地产开发过程是一项具有风险的活动，既可能有巨额损失，也可能有丰厚的利润，其成功与否主要取决于对整个开发过程的管理，以及在每一个开发阶段所做出的决策的准确程度。总结起来，房地产开发运营主要涉及12项基本经济活动：1.市场调研针对企业的战略目标、市场发展状况、客户需求、企业内外部环境，分析企业的策略与行动。通过区域进行分析比较，综合公司实力和资源，判断企业适宜进入的区域和地块，并为其选择适合开发的类型，作为决策的重要参考。房地产开发企业生产计划的制定和营销策略的制定，往往涉及很多方面，因此市场调研的内容也非常广泛，主要包括环境调查、需求调查、消费者调查、价格调查、产品调查、竞争调查几个方面。环境调查是指对市场产生影响的经济、政治、文化、社会风俗、自然地理环境等各方面的调查，这些外部环境直接影响市场的需求变化。需求调查包括现实需求和潜在需求调查两种，对市场容量、消费趋势、消费结构，以及产品的供给需求弹性等方面进行调查，对国家经济政策、物价变化等因素的变动对市场需求的影响进行测度。消费者调查指对消费者行为的调查，包括消费者类别、购买能力、购买动机、偏好等。产品销售调查包括房地产销售渠道策略的实施、评估、控制和调整，广告媒体效果测定，销售统计等。市场竞争调查包括同业竞争者的数量与规模，竞争者房地产开发的数量、种类、成本、价格和利润水平，竞争者的市场占有率及其发展变化趋势、竞争者营销策略和手段等等。房地产开发流程2.项目可行性研究可行性研究是指在翔实的市场调研的基础上，通过对拟开发项目有关的工程、技术、经济、社会和环境等方面进行深入细致的调查、研究和分析，对可能拟定的规划设计方案、技术方案和建设方案等进行技术、经济分析和综合比较论证；对拟开发项目建成后的经济、社会和环境生态效益进行科学的预测和评价。同时，全面研究考察该开发项目在技术上的先进性和适用性，在经济上的合理性和有效性以及规划建设上的可能性和可行性。依此就是否应该投资开发该项目以及如何投资，或就此终止投资还是继续投资开发等给出结论性意见，为投资决策提供科学依据，并作为进一步开展工作的基础。可行性研究是在投资决策必不可少的工作阶段，主要对建设项目进行全面的技术经济分析、论证。其基本内容包括市场预测和研究、技术方案研究、项目经济评价三个部分。房地产开发流程3.融资策略与财务规划对于房地产开发企业，传统的融资方式主要有以下三种：一是利用结算资金，主要依靠建设企业的工程垫款和预收售房款；二是增加自有资本，通过吸收新股东入股和原有股东增加投资等方式增加内部积累和增资；三是借款，向银行借款或向其他企业拆借。企业需要在分析自身优劣势的基础上，拓宽融资渠道，从单一依靠负债融资到综合资本运营。财务规划需要根据企业的战略进行现金收支分析，资金的来源和使用情况，并预计企业现金流量表，资产负债表和损益表。财务规划对流动资金预先周详的计划和控制，通过损益表预计是企业的赢利状况，作为企业在一段时间运作后的经营结果的判断，利用预计的资产负债表来衡量企业的经营状况以及可能的投资回报率。房地产开发流程4-1.土地开发与土地获得目前，我国土地市场实行的是土地储备制度，是对城市用地实施“统一征用、统一收回、统一储备、统一开发、统一出让、统一管理”，具体指政府依照法律程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，对通过收回、收购、置换、征用等方法取得的土地进行前期开发、整理，并进行储备，以供应和调控城市各类建设用地的需求，确保政府垄断土地一级市场的一种土地管理制度。由土地收购储备中心委托相关企业完成土地的前期开发工作，土地整理、拆迁补偿、等。完成一级开发的土地由土地收购储备中心统一出让，欲进行经营性用地二级开发的企业需通过公开的土地出让平台进行竞争。我国的土地收购储备制度规定各级政府的土地收购储备中心具有开发土地、增值土地的功能。土地开发通常指土地的一级开发,由土地收购储备中心或其授权委托的企业，按照法律程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，对收回、收购、置换、征用等方式取得的土地进行前期开发，进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”（通水、通电、通路、平整土地）、“五通一平”（通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地）、“七通一平”（通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地）等的建设条件。

房地产开发流程4-2.土地开发与土地获得土地获得主要通过两个市场，一是国有土地使用权的出让市场，政府是一级市场的供应主体，根据国家的有关规定，经营性用地需通过“招拍挂”的方式获得土地使用权。二是土地的二级市场，符合土地转让规定，拥有国有土地使用权的土地使用者都构成二级市场的供应主体，企业可以通过直接购买、合作入股等方式获得土地。从开发企业获取土地使用权的途径分析，主要为划拨、协议出让、“招拍挂”以及土地转让四种渠道。划拨方式指国家将符合国家土地划拨目录要求的土地无偿划拨给企业使用；协议出让指非经营性用地可通过与政府协商价格的形式获得土地使用权，主要包括基础设施、旧城改造等项目；“招拍挂”指经营性用地需通过招标、拍卖和挂牌三种方式在土地一级市场公开出让；土地转让指通过土地二级市场进行土地使用权的转让。

据统计，房地产开发企业获取土地的费用一般要占到项目工程建设费用的三成左右，有些项目则达到总成本的五成以上，土地获取的质量和数量是决定项目成功与否的重要因素。为保证土地的质量，开发企业在获取土地之前要对地块进行研判，研究地块的区位、交通便利程度、地形和地质条件、规划等级及规划图则的详细内容（物业类型、容积率、绿化率等）、配套设施现状和项目投入使用时的状况、周边地块的规划用途等方面的内容。区位是房地产项目价值和市场空间最为关键的因素。此基础上，做好土地估价、购买工作。房地产开发流程4-3.土地开发与土地获得土地收购储备中心会通过网络等形式及时地发布土地出让计划，企业需要迅速分析供应地块的条件，对其综合条件进行评估，制定行动方案。而二级市场的供应信息则需要企业拥有敏锐的市场嗅觉，及时发现适合的地块信息，寻求合作机会。土地的区位好坏，关系房地产开发的成败，必须有良好的判断能力与分析能力，判断土地价值增值的潜力。开发企业也需对本公司拥有的土地储备量进行一定的规划和控制，实施中长期与短期相结合的土地储备战略。做好企业现有土地的开发管理，根据市场的需求变化及时评估企业现有土地的分布和市场价值状况，对企业未来的土地需求进行预测，进行土地使用计划和安排等。根据有关规定，获得的土地在两年内未开发或未按进度进行施工，国家可以无偿收回，土地的储备时间一般不应超过这一期限。因此，土地储备不是盲目圈地，盲目地储备土地只会造成大量的资金沉淀，同时还支付高额的资金成本。

结果：获得五证两书中的《国有土地使用证》

4-4案例分析--某市土地一级市场分析4-4-1土地供应特点—土地来源存量用地挖潜为主，新增用地比重较低从土地来源看存量新增比8年累计存量新增比为3：1其中在2004年和2005年新增用地的比例较高，分别达到了52.51%和78.52%；其余年份均在20%以下；如果不考虑这两个年份，则其余年份累计存量新增比约为12.5：1（92.61%：7.39%）4-4-2土地供应特点—供应方式1划拨比重逐步降低，有偿比重不断提高从供应方式看划拨有偿比9年累计有偿比例为61.75%划拨有偿累计比例约为2：3前4年（1999-2002年）累计有偿比重为54%后5年（2003-2007年）累计有偿比重为68.5%近3年（2005-2007年）有偿供应比重平均为72%4-4某市土地一级市场分析4-4某市土地一级市场分析4-4-2土地供应特点—供应方式2从供应方式看划拨类型比1999-2007年工业：居住：行政办公：其他=16.67%：22.79%：2.16%：58.38%；近3年，采用划拨方式供应的4类用地比例为：工业：居住：行政办公：其他=15.62%：16.69%：4.60%：63.09%；近3年，划拨中，工业、居住比例下降，行政办公、其他比例上升哪些类型划拨比例高？——其他用地其他用地主要包括文教卫用地、对外交通用地、道路广场、仓储、市政公用设施、绿地、特殊用地等等。

4-4某市土地一级市场分析4-4-3土地供应特点—供应地类1前五年居住用地多，后四年工业用地多从供应地类看面积居住：前5年供应规模较大，而近4年供应规模较小，在80公顷以下；工业：供应规模一直较大，大多数年份在100公顷以上，其中2004年更是达到了311.63公顷；行政办公：除在2000年达到66.78公顷以外，其余年份均在10公顷以下。其他：在1999-2003年平均约在80公顷左右，而2004-2007年则平均约为165公顷；比例前5年（1999-2003年）累计，居住比例最高，其次是工业，再次是其他，行政办公最低这5年4类用地累计比例为居住：工业：行政办公：其他=29%：44%：6%：21%后4年（2004-2007年）累计，工业比例最高，其次是其他，再次是居住，行政办公比例最低这5年4类用地累计比例为居住：工业：行政办公：其他=13%：45%：2%：40%4-4某市土地一级市场分析4-4-3

土地供应特点—供应地类2前五年居住用地多，后四年工业用地多从供应地类看面积居住：前5年供应规模较大，而近4年供应规模较小，在80公顷以下；工业：供应规模一直较大，大多数年份在100公顷以上，其中2004年更是达到了311.63公顷；行政办公：除在2000年达到66.78公顷以外，其余年份均在10公顷以下。其他：在1999-2003年平均约在80公顷左右，而2004-2007年则平均约为165公顷；比例前5年（1999-2003年）累计，居住比例最高，其次是工业，再次是其他，行政办公最低这5年4类用地累计比例为居住：工业：行政办公：其他=29%：44%：6%：21%后4年（2004-2007年）累计，工业比例最高，其次是其他，再次是居住，行政办公比例最低这5年4类用地累计比例为居住：工业：行政办公：其他=13%：45%：2%：40%房地产开发流程5.规划设计

规划设计包括社区用地布局规划、交通规划、绿地及景观规划、环境设计、建筑单体概念设计、户型设计、社区配套设计等方面。要求企业针对已取得地块的产品类型，委托设计单位进行规划设计，借助创意与设计的巧思，将土地最大限度实现增值，转化成物美价廉的空间提供给客户，满足其软硬件的需求。设计单位是房地产开发企业在项目建设中前期的重要合作伙伴。据统计，项目开发总成本的70%左右在设计阶段就已确定，设计阶段对于项目成本控制来说极为重要。通过与设计商合伙，开发商能够有效地联合设计单位对项目的设计开展全生命周期费用分析，按照价值分析的结果来选择或修正设计方案；此外，合伙关系的建立还能有效地减少双方的交易成本，保持相对稳定的设计质量，以及形成比较成熟的设计风格。5.规划设计—地块图

5.规划设计—B地块平面图

5.规划设计—B地块绿地和道路结构分析图

5.规划设计—B地块经济指标

5.规划设计—城市用地分类

根据建设部《中华人民共和国国家标准城市用地分类与规划建设用地标准》（97版）：10大类，46中类，73小类（深圳城市用地分为大类、中类和小类三个层次，共11大类、53中类、80小类）。用地类型中文名称

代号

用地类型英文名称

居住用地RResidentialLand商业服务业设施用地CCommercialandServiceFacilityLand政府社团用地GICGovernmentandCommunityLand工业用地MIndustrialLand仓储用地WWarehouseLand对外交通用地TIntercityTransportationLand道路交通用地SRoadsandSquares市政公用设施用地UMunicipalUtilities绿地GGreenSpace特殊用地DSpecially-designatedLand水域和其它非城市建设用地EWaterbodiesandOthernon-urbandevelopmentLand5.规划设计—B地块表现图

5.规划设计—B地块住宅户型图

房地产开发流程6.规划报建在规划设计步骤完成后，对拟建地块进行规划报建，获得政府部门的建设许可，办理开工用建设的相关手续，包括建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设项目选址意见书等，合法地进行房地产开发。结果：获得“五证两书”中三证。

房地产开发流程7.工程招标和准备

建设工程的招标是指在发包建设项目之前，公开招标或邀请招标人，根据招标人的意图或要求提出报价，择日开标、评标和定标，以便从中择优选定中标人的一种经济活动。开发企业对工程建设单位进行招标和考核，从中选出合适的房地产建筑商及发包方式，以保证工程在将来的开发中能顺利进行，建成合格的房地产产品。同时，从甲方的角度对工程进行准备，包括工程进行中提供材料的准备，工程人员的到岗，工程人员的招聘，培训等等，现场办公室的准备，办公设施的准备等，为开展价值活动提供必要条件。房地产开发流程8.工程建设和管理

工程建设是对土地、建筑材料等原料通过作业投入成本，使之转化为产品价值，由建筑单位把产品的设计规划蓝图建造成实体的低成本、高质量的工程。其管理涉及到建筑施工、工程投资控制，工程质量控制、工程质量验收等方面，进行合同管理和信息管理，并负责全面的组织协调工作。据统计，建筑工程费用一般占到项目工程建设费用的五成以上，对项目总投资的影响在10%左右，直接关系到最终产品的质量和交割时间。质量目标、工期目标和费用目标是建设开发环节的主要目标。在本环节中，突出的问题反映在两个方面，一是开发企业对建筑质量不放心，大量的精力、经费花费在对建筑质量的监管上；二是施工单位大量垫付建设资金，造成了拖欠农民工工资等问题，不利于房地产业的健康发展。据世联地产的统计，超过两成的公司将建筑商偷工减料列为分工合作中最令人担忧的环节。

房地产开发流程9.预售许可

《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。《城市商品房预售管理办法》第五条规定预售条件包括三点，一是已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书，二是持有建设工程规划和施工许可证，三是按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。在符合条件后，企业需到政府相关部门办理，预售许可证内容包括发展商名称、项目名称、坐落地点、土地使用权合同信息、批准预售的建筑面积，其中包含的各类建筑面积和套数、间数等。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》的规定，销售商品房应该具备“五证”和“两书”即：《国有土地使用证》、《建设工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《商品房销售（预售）许可证》。“两书”即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。房地产开发流程10.房屋销售

在取得房屋销售许可证书后，根据消费者的特点、产品的特性等方面进行营销企划，内容包括市场机构和营销渠道的选择、营销队伍和管理、促销计划和广告策略和价格决策。同时，对产品进行包装、宣传、提炼产品物质和非物质内涵，进一步提升产品价值，同时通过销售过程中的客户需求反馈，对在建和后期拟建产品设计和建造进行修正，增强客户满意度，以顾客需求为导向，从而实现产品的销售价值最大化，实现资金回笼。

全过程营销已成为了房地产市场营销的发展趋势。市场营销在房地产开发前期的介入，即在房地产产品设计的过程中渗透营销理念，使产品适应市场的要求，已成为当前房地产营销的一个重要特点。可以说，房地产开发始于市场营销，同时也是完成于市场营销。房地产开发流程11.后期服务后期服务环节主要指为业主入住后提供的维护、物业管理等服务，通过提高服务标准和工程质量，建立专业化的服务队伍，对业主提供良好的物业管理服务，树立公司的社会信誉度，打造强势品牌优势，培育顾客的忠诚度和向心力，提升企业无形资产价值。目前，后期服务市场尤其是物业管理市场较为混乱，纠纷不断大部分由开发商自办的物业管理公司进行本项目的物业管理。虽然可以提供一定的便捷，也带来了管理混乱，职责不清等问题，影响物业管理的服务质量。

房地产开发流程12.资金管理资金管理贯穿于房地产开发活动的整个过程，包括资金的融资、安排、监管、运用等。在房地产开发初始阶段，根据融资策略和财务规划，开发企业凭借资产抵押和有效担保向金融机构申请开发建设贷款，用于土地的开发、购买、支付相关单位委托费用等经营行为；在房地产建设阶段，施工单位通过融资进行开发建设，开发企业需对工程款的结算进行核实，统筹管理资金，保障项目的建设、开发销售和经营按照既定的计划推进；在销售阶段，购房者申请住房抵押贷款来交付房款，开发企业完成资金回笼。房地产业六大分工环节房地产主要行为主体构成房地产以生产流程为核心的资金流程房地产业是一个产业链长，产业关联广泛，影响波及面广的产业。房地产业的发展需要国民经济绝大多数产业的支持，同时，房地产业的产品或服务也是国民经济绝大多数产业重要的生产要素。尽管房地产业的产业关联非常广泛，但往往只有少数几个产业占主导地位。房地产业与这些产业的关联密切，依赖性强。房地产业与国民经济的协调必须处理好与这些产业的关系。其中，中国房地产业与金融保险业、公共管理和社会组织的关联关系尤其值得关注。从投入结构看，中国房地产业更多的消耗第二产业产品即物质型产品，尚处于数量积累和扩张的粗放发展的阶段，这与中国当前正处在工业化的进程密切相关；而美日发达国家的房地产业具有明显的服务型的集约发展特征，主要消耗第三产业的产品或服务，已走向质量提升的阶段。从分配去向看，房地产业所提供的产品或服务主要被第三产业部门所消耗，这是房地产业作为服务业的特性体现。但中国房地产业的发展仍明显存在工业化进程的痕迹，更多是为生产服务，也就是为经济的增长和扩张服务；而美日两国的房地产业更倾向于为生活服务，重点在整个经济发展质量的提升。从动态变化来看，中国房地产业的发展趋势与中国经济结构调整和产业结构优化的方向表现出强烈的一致性，即服务化的趋势，包括房地产业消耗投入品的服务化和房地产业产出分配的服务化两个方面。房地产的产业链条很长，属于经济启动的引擎；具有经济启动和经济衰退的双刃剑特性。第二部分为什么要调控？房地产与中国宏观经济运行一、不断推高的房价内在原因（一）全国人均可支配收入上升抬高地产需求Y=-5.895137+0.970521*LN(INCOME)注：Y为平均住房价格（万），INCOME为城镇居民人均可支配收入（元）。表示我国房价于城镇居民可支配收入的对数之间存在线性关系，他们之间的弹性系数为0.9705，如果居民支配收入每增加1%元，房价增长0.9705%元。从日本住宅金融公库私人住宅贷款利率的变化基本不对私人住宅投资发生影响的分析结果来看，我们需要重新审视货币政策特别是利率政策在调控房地产市场的作用。从日本房地产周期波动的形态分析中，我们发现引发私人住宅投资变动的关键在于就业和居民储蓄余额两个主要因素，而且两个关键因素与私人住宅投资变动成正相关关系。这一发现说明我国房地产业持续升温很大程度上源于居民储蓄余额的年年快速攀升。如果不能从根本上扭转我国居民储蓄余额节节快速高攀的势头，那么要想扭转房地产投资的势头也将十分困难。（二）工业化带动城镇化，人口结构剧烈变迁纳瑟姆曲线：1978年17.92%，1996年中国城市化率30%，预计2018年达到70%的下一个拐点。

城市年新增人口1500万，人均30平方米，就是4.5亿平方米。结果：新增土地；存量挖潜（三）人民币升值刚刚开始，还有很长的路要走人民币升值的预期和房地产投资高回报的预期下，国际游资进入中国的愿望较为强烈。1、汇率与地价的关系2、升值与地产：高度正相关2006年6-7月外资投资国内房地产统计时间外资机构金额项目6月6日国际ING房地产1.8亿元人民币长沙两个住宅项目的开发6月11日渣打银行5000万美元向上海世茂房地产控股公司注资6月13日摩根士丹利7.58亿人民币买下上海一幢高层住宅6月28日菲律宾首都银行5亿人民币投资上海首信银都大厦及碧瑶公寓7月2日新加坡和美集团7亿人民币以单价13800元吃下上海大宁商业广场254套办公用房7月4日摩根士丹利8亿元人民买下上海长宁区华山夏都项目A栋7月6日渣打银行2亿余人民币买下上海城建国际中心大厦四个楼层7月13日渣打银行3.7亿港元入资绿城中国控股有限公司7月20日以色列POLAR地产公司7亿美元参与上海犹太人社区开发3、升值与地产的中日比较1958年至2002年日本地价趋势图1989年日本全国房地产市场总值超过2000兆日元，其房地产总值是国土面积大于日本25倍的美国的4倍。1990年泡沫经济的高峰过去之后，房地产价格出现大幅度回落，随后日本经济陷入长达十多年的衰退之中。涨幅与跌幅正相关：1997年东南亚爆发金融危机，1997年至2001年，日本总体地价下降了18.9%。不过，同期住宅用地地价指数下降幅度较小，仅有11.1%。4、核心城市的表现（四）产品结构失调抬升房价供给持续大于需求，应该约束房价涨幅，但由于房地产产品结构不合理导致房价畸形上涨。例如，小户型投资回报率比大户型要高1.5-2倍；案例，幸福村；经济适用房。经经适用房增长率偏低经营性用地商业用地增长速度高于住宅用地，导致住宅供给相对不足，推高了房价（五）城镇消费结构升级：耐用消费品（六）土地供给因素1、2004年8月31号之后，供地规则的改变使得存量住宅用地释放不活跃，在短期内住宅用地供应量下降；2、“831”之后经营性项目用地全部招拍挂的政策对地价上涨影响明显，且大于“熟地”供应政策的影响；3、地价变化引起房价变化的作用在短期内并不明显，在长期看来作用的趋势表现为增强，房价对地价的影响在短期内十分明显，但是长期看来作用逐渐变弱。831前后土地供应市场（一级市场）异常波动案例某市建设用地供应面积有所波动总量上2000-2007年某市建设用地供应总量公顷8年平均供应量为400公顷/年受831影响近三年平均325公顷前5年平均每年447公顷地价快于房价的拐点早已显现房地产开发面积增长速度跟单价的关系（七）建筑成本因素建材价格；人工工资等类别建材类价格指数(x)房价指数(y)1998年98.61001999年98.81002000年101.5101.12001年98.6102.22002年98.2103.72003年99.7104.82004年105.1109.72005年105.7105.2（八）房价上涨消弭双过剩---生产能力过剩和流动性过剩钢铁水泥产能严重过剩家用电器产能过剩银行部门流动性过剩试问：有多少东西是稀缺的？但房价过快增长累计金融风险。（九）社会文化因素在中国住房文化中，安土重迁和置业是最重要的两个特色。安土重迁，意即安于故土，不轻易搬迁的意思。作为中华文化一种重要的特色，安土重迁体现出来的是黄土文明——农业文明——的特征。在以农耕为主的生产方式下，农业民族对土地的依赖远胜于游牧民族，上古时代黄河流域肥沃的土壤孕育了中华民族，也使中国人习惯于在故土从事周而复始的自产自销的农业经济，习惯于这种自然经济所带来的安宁与平静。“鸡犬之声相闻，民至老死不相往来”，就是安土文化最有代表的表现。在安土重迁文化影响下，整个房地产市场具有明显的区域性，整个房地产市场的要素不能自由流通。其他国家则不同，例如美国是一个迁移的民族，对美国人来说，如果我在纽约无法得到好的工作，我可以选择放弃，去波斯特、去费城或者去洛杉矶。他可以移动，一直到自己最好的选择。对中国人来说是“无恒产者无恒心！”没有房产者社交会存在很大压力，老担心这个人会随时跑掉，租赁大家觉得不安定。二、房价调控原因（一）基本理由熨平经济波动防止金融危机房地产上市公司股价上涨强于大盘：风险已现（二）维护社会公平：不容回避的现实诺斯认为，人类社会形成过程中，形成三种不同的社会秩序：原始社会秩序，有限准入秩序、开放准入秩序。

我国房地产业业已经发展到了一个新阶段，表现出房地产的有限准入制度，即社会的精英阶层如何分配权利和租金。

1、房地产的垄断性容易导致价格歧视房地产具有垄断性的特征，这是因为土地的特殊性。土地是不可再生资源，在一个地方建了房子就不能在同一个地方再建第二栋房子，这是它垄断性、排他性的具体表现。同时，在每一片土地上每个房子都是个性化的不一样的，比如，楼层、朝向、远眺的景观等等属性都不可能是一模一样。因此，每一个房产也都具备垄断性、排他性的特点。所以说，土地的价值不是决定于它的地租，而是决定于它上面的产品的类型和价格。由于房屋所具有的垄断性和个性化特征，所以，房地产商就很容易对购房者实行价格歧视（PriceDiscrimination），这在房地产行业是普遍存在的现象。而所谓的价格歧视，实质上是一种价格差异，指商品或服务的提供者在向不同的接受者提供相同等级、相同质量的商品或服务时，在接受者之间实行不同的销售价格。价格歧视是一种重要的垄断定价行为，是垄断企业通过差别价格来获取超额利润的一种强权作法，对买主来说是极不公平的。我们可以举个例子来说明这种现象，比如某房地产商开发了一个楼盘，有300套住房，实行内部认购、登记，第一拨500人登记，愿意以5000元每平方米的价格购买，接着又来了第二拨500人，愿意以7000元每平方米的价格购买……依此类推，最后房地产商就会把房子卖给愿意出最高价格的购房者。2、财富转移效应引致分配不公平房地产这个行业又比较特殊，它不像其它制造行业一样，通过生产组装直接创造财富，它是不直接创造财富的，只是一个财富的分配体系，具有财富转移的效应。因此，为了防止房地产业过多地分流第二产业的发展资金，必须要对房地产做更加小心谨慎的调控，避免房地产泡沫对国民经济造成严重的伤害。此外，房地产作为一种特殊的消费品，还具有在居民之间转移财富的效应，购买房子可能要耗尽一个家庭的大部分储蓄或者是一个人毕生的收入。所以，它不同于一般的商品，它实际上通过买卖房产，已经将社会成员的财富实行了重新分配，比如，一套房子10年前一平方几百元，而现在3000多元，而年轻人向年老者购买，这表示财富从年轻人向老年人转移。同样，房价引起的这种收入分配不公平，还表现在财富从无产者向有产者转移，从中底收入人群向中高收入人群转移。3、房地产开发形成的外部不经济导致大城市居民生活质量下降房地产开发形成的外部不经济导致大城市居民生活质量下降外部性是指一个经济行为主体在自己的生产和消费活动中对另一个经济行为主体产生的一种的影响。如果是有利的影响，就叫正的外部性，或者叫外部经济性；如果是不利的影响，就叫负的外部性，或者叫外部不经济性。科斯（Coase,1996）认为造成外部性的原因是：第一，缺乏明确界定的产权；第二，存在交易费用。因此在交易费用为零时，产权的明确界定便是实现资源最优配置的充分条件。相应，房地产外部性也分为房地产外部经济与外部不经济。从房地产的外部经济来看，房地产的开发建设可以改善城市景观，并能够带动邻近地区地价升值。可以说，房地产的正外部性提升了整个社会福利。但是，随着城市的不断开发建设，以及城市积聚效应引起的大量劳动力的涌入，使得城市道路、住宅不断拥挤，公共绿地不断减少，生活质量不断下降。这种负的外部性对于大城市居民而言尤为突出。此外，还有可能存在新型建筑材料应用造成光污染和空气污染，以及由于住宅隔音效果不好而造成居民相互干扰等外部不经济现象。可以看出，我们在享受房地产开发带来正的外部性的同时，负的外部性的作用以及影响范围正在扩大，从而导致大城市居民生活质量日益下降。4、生产者垄断，消费者分散对于房地产市场而言，消费者始终处于弱势群体。特别在监管不到位的情况下，消费者常常由于信息不对称，饱受房地产开发商以及中介机构的盘剥。上文提到的房地产商的价格歧视就是典型的一个案例。除了房地产商，房地产中介机构也常常推波助澜。目前，在我国房地产市场中存在数量众多的房地产中介公司,这些中介公司对活跃房地产市场、促进房地产市场流通是有它的功劳的。但是，由于房地产中介公司在市场中存在逐利的动机，在政府监管疏忽的情况下，会对房价的上涨过程中起到推波助澜的作用。面对房地产行业的高额利润，很多房地产中介公司已经不甘心于收入一定比例的中介费，而是大张旗鼓地参与到房地产市场的投资过程中来，一方面，他们凭借自己与房地产开发商的关系，获取整个楼盘的销售权，直接帮房地产商销售楼盘，赚取差价。或者凭借自己的信息优势，获取价格相对低的房源，再转手卖出，获取大量的差价。5、房地产具有公共产品属性公共产品具有两个很显著的特征，一个是非竞争性特征，表明社会对于该类物品或服务是普遍需要的，而另一个非排斥性特征则表明了收费是困难的，仅靠市场机制远远无法提供最优的规模。房屋部分具有这种公共品的特性，是人们生活中不可缺少的必需品，并且不具有替代性。房屋不像食品这种必需品，因为食品具有很强的替代性，大米和小麦可以相互替代，咖啡和茶叶可以相互替代，但是房屋没有这个特性，所以说房屋是人们日常生活中不具有替代性的必需品。这是房屋一个显著的特点，而经济适用房、廉租房这种带有福利性补贴的住房更接近公共品，一般的商品房则接近私人产品。在住房商品化、市场化改革之后，政府在经济适用房和廉租房建设上似乎没有太多作为。这是住房商品化改革过程中所带来的短板，当然这有它的历史因素。当时实行住房商品化改革，假如住房商品化与经济适用房和廉租房建设一齐起步，那么住房商品化、市场化改革就不可能取得成功，因为大家都依赖廉价的住房。现在住房市场化发展到了一个阶段，房价高企问题突出，是到了该回过头来反思廉租房这种福利性住房的时候了。（三）城市发展失调第一、房价上涨过快，导致土地开发快于城市规划，城市建设往往来不及规划就已经建设完毕，于是整个城市缺少协调，交通拥挤，区域功能布局失当，城市污染、绿地减少等问题突出；第二、在正常情况下，人们会选择尽可能的在工作地附近购房或租房，以减少上下班路途上的时间成本和交通成本。但是如果房价过高，人民会选择房子比较便宜的地方居住，因此需要交通工具的人就会增多，加剧了交通拥挤的现状。例如，如今北京大饼已经摊到了河北，城市布局不合理造成生态环境失衡，大气污染严重，沙尘暴频频出现；规划的先天不足导致北京交通堵塞严重程度全国第一、世界前茅，形象地讲，“在北京的平均车速仅为每小时30公里”。（四）产业发展失衡

据统计，截至2006年12月份，整个房地产开发投资占城镇固定资产投资总额的21％，占GDP的9％，房地产开发投资对GDP的贡献率约达8％的水平。但是，2006年，我国房地产开发信贷与个人住房信贷之总和占银行总的信贷比例超过了16％，我国房地产开发信贷与个人住房信贷之总和占我国GDP的比重也超过了25％。可以看出，房地产信贷已经成为当前银行的第一信贷。如果一旦房地产行业出现波动，那么将势必影响到银行业——加大银行的流动性风险。直接的后果就是导致银行出现大量的不良资产。甚至将提前爆发金融危机。在20世纪80年代由于日元对美元汇率大幅提升，日本迫于需要从外向型经济向内需型经济转变，为此日本政府采取了一系列政策刺激国内需求。其中对房地产市场的优惠政策带来了全岛地价飞涨，土地作为一个重要的生产要素，其价格的持续疯涨必然使得各类生产成本急速攀升；当产业特别是出口部门最终无法应对快速改变的土地成本的时候，产业的转移就接踵而来；当新兴产业成长速度落后于产业转移速度的时候，产业空心化就显露了出来；产业的空心化最终又加重了虚高地价的泡沫化，最终带来经济的持续衰退。从日本近五十年地价演化轨迹来看，即使虚高的房地产市场回归到正常水平，产业的空心化也几乎无法逆转。这一点对于同样处于转型时期特别是人民币对美元升值压力越来越大的中国具有十分重要的借鉴意义。（五）前期调控处于无效状态房价继续上涨房地产投资过热1、投资增速反弹房地产开发投资增速已超过固定资产投资的增速，呈现一定的过热迹象。2、房价如脱缰野马：有数字游戏“功劳”重点城市的房地产价格涨幅高于中小城市。房价居高不下，增幅加大。第三部分2004年以来的调控重点

总的来说，04年以来我国房地产调控的