江苏江阴房地产市场调研报告

一条江与一座城的故事

2011年12月2日江阴市市场调研简报北纬31°40′34″至31°57′36″，东经119°59′至120°34′30″之间

浙江钱塘江大潮、安徽黄山、江西庐山、四川峨眉山、巴比伦“空中花园”、约旦“死海”、古埃及金字塔及狮身人面像、北非撒哈拉大沙漠“火神火种”壁画、加勒比海百慕大群岛和远古玛雅文明遗址……

上海、杭州、武汉、重庆、成都……

北纬30°-31°集聚了世界和中国太多的历史文明和现代城市文明！江阴

最近连续几年中国百强县首位！长三角城市群中重要的城市单元！拥有号称全国第三村的中国长江村！

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这是我们听到江阴时的直观印象，那么真实的江阴又是怎样的呢？一、城市总体概况二、城市发展规划三、城市宏观经济四、房地产市场概况五、城市典型楼盘六、商业市场概况七、酒店市场概况八、写字楼市场概况九、酒店式公寓市场十、地块基本情况一、城市总体概况二、城市发展规划三、城市宏观经济四、房地产市场概况五、城市典型楼盘六、商业市场概况七、酒店市场概况八、写字楼市场概况九、酒店式公寓市场十、地块基本情况江阴市简称澄，位于江苏省南部，长江三角洲太湖平原北端。拥有7000年人类生息史、5000年文明史、2500年文字记载史、1728年建县史；江阴地处江尾海头，长江咽喉，自古就是江防要塞、兵家必争之地。1983年3月实行市管县体制，改属无锡市。1987年4月经国务院批准撤县建市(县级市).江阴市素有“延陵古邑”、“春申旧封”、“忠义之邦”之称。

2010年，江阴市在全国县域经济基本竞争力排名中再次名列第一，实现了百强县排行榜“八连冠”，并且连续十一年名列江苏省县级市第一。城市总体概况——城市简介城市总体概况——城市区位与人口

江阴，位于长江三角洲中部，北靠长江，南接无锡，西连常州、南京，东邻苏州、上海，是自上海溯江而上的第一座滨江港口城市。全市总面积987.53平方公里，其中陆地面积811.7平方公里，水域面积175.8平方公里。

第六次人口普查数据，江阴市常住总人口159.48万人，年平均增长率1.76%。江阴城市总体概况——城市位置直线距离：距上海：133公里距南京：145公里距杭州：185公里距南通：56公里距苏州：70公里江阴

江阴是长江下游集水、公、铁于一体，江、河、湖、海联运的重要交通枢纽城市。

铁路：在建的新长（江苏新沂—浙江长兴）铁路取道江阴；水路：江阴境内的锡澄运河沟通长江、太湖；江阴港可以直通海外；公路：同三（黑龙江同江—海南三亚）和京沪两大国道主干线经过“中国第一，世界第四”的江阴长江公路大桥，连接沪宁高速公路、宁通一级公路的锡澄高速公路穿越江阴境内；

航空：江阴没有机场，但半径160公里范围内有六个机场，其中无锡苏南硕放国际机场距江阴市区仅55公里路程。城市总体概况——城市交通5000年前3000年前晋281年梁555年元1367年1949年1983年先民已在此繁衍生息土著文化与中原文化融合成为吴文化一部分暨阳县因处长江以南设江阴郡几经变更恢复江阴县建置4月22日解放属常州1953年属苏州改属无锡至今1987年撤县建市

江阴历史悠久，境内有市级以上文物保护单位61处，其中晴山堂石刻、黄山炮台旧址顾山红豆树、江阴文庙、石庄高城墩良渚文化遗址，马桥文化华山遗址，佘城遗址等颇具影响。此外，江阴钟灵毓秀，人才辈出，有明代杰出地理学家、旅行家徐霞客，“中国近代图书馆之父”缪荃孙，民族音乐家刘天华，以及“中国现代机器人之父”蒋新松等杰出代表。近年来，随着经济发展，造就了一大批优秀企业家，形成有利于企业文化交流和信息交流的社会氛围，对发展生态文化，创建生态社会，提供了丰实的文化环境。城市总体概况——历史沿革城市总体概况——行政区划2010年，江阴市辖6个街道：澄江街道、城东街道、夏港街道、申港街道、南闸街道、云亭街道；11个镇：璜土、利港、月城、青阳、徐霞客、华士、周庄、新桥、长泾、顾山、祝塘；65个社区、4个居委会、305个村委会。

1、沪宁产业密集区中具有一定外向性和先导地位的重要加工制造基地，具有较强竞争力的区域。

2、江苏省沿江高新技术产业带的重要组成部分、重要的工业港口城市、新兴交通枢纽和对外开放门户。

3、苏锡常向苏中苏北地区辐射的中转站，塑造良好区域空间形象的重要地区，区域内物流园区的有机组成部分和某些产业发展的领头羊。城市总体概况——区域功能定位在功能上，是无锡向北辐射的门户，是无锡港口工业基地，是无锡物流中心的重要组成部分；在基础设施上，有8个主要的通道与无锡联系，分别为锡澄高速公路、无锡东干线、预留的第二过江通道、预留的第三过江通道、锡澄一级公路、锡沙一级公路、锡澄轨道交通、新长铁路。在青阳东和长泾东预留苏锡常备选机场，肖山水厂为无锡北部城镇的供水水源。在功能上，是常州向北辐射的重要基地；基础设施上，有五个主要的通道与常州联系，分别为沿江高速公路、无锡西外环路、滨江公路、常澄公路、镇南铁路；常州的取水口及水厂在江阴境内的利港，江阴的石庄石化工业园与常州的圩塘之间江阴一侧控制不少于2公里的生态隔离区。在港口功能上，江阴港与张家港互有分工，在交通设施上，有八个主要的通道与张家港联系，分别为沿江高速公路、滨江路、澄杨公路、无锡东干线、锡沙一级公路、澄熟公路、镇南铁路、澄张轨道交通。规划长山、香山为生态隔离区，沿市界江阴一侧控制不少于2公里为林地和农业空间。

在功能上，江阴港与靖江港互有分工，中小型港口工业、修造船业逐步转移到靖江的江阴园区，体育、文化、医疗等公共设施适当考虑靖江的需求；在产业上，江阴的部分产业可逐步向靖江的江阴园区扩散；在交通设施上，有五个主要的通道与靖江联系，分别为新长铁路、锡澄高速公路、预留的第二过江通道、澄靖轨道交通、预留的第三过江通道。无锡常州张家港靖江在区域城市群中的关系在区域城市群中辐射范围扬州446万泰州462万南通728万无锡637万镇江311万常州459万苏州1046万江阴市注：以上人口数均为第六次人口普查数据江阴市50公里范围内辐射人口大约1000万人，100公里范围内辐射人口大约为3500万人。一、城市总体概况二、城市发展规划三、城市宏观经济四、房地产市场概况五、城市典型楼盘六、商业市场概况七、酒店市场概况八、写字楼市场概况九、酒店式公寓市场十、地块基本情况市中心片区55万市中心片区55万现代化的工业港口城市，交通枢纽，历史文化名城规划形成以"三横六纵一环"绿廊为骨架，点、线、面、环相结合的城市绿地系统。保持"山、水、城、林"的城市特色。"三横"分别为沿江绿带，澄南大道绿带、新长铁路绿带，"六纵"分别为新沟河绿带、新夏港河绿带、预留过江通道绿带、锡澄运河绿带、锡澄高速绿带、白屈港绿带。一环为黄山、长山、香山、蟠龙山、寿山、稷山、耙齿山、定山、羊头山、崎山、花山、白石山为主体的山林。一、城市总体概况二、城市发展规划三、城市宏观经济四、房地产市场概况五、城市典型楼盘六、商业市场概况七、酒店市场概况八、写字楼市场概况九、酒店式公寓市场十、地块基本情况项目江苏宜兴江苏如东浙江诸暨浙江乐清浙江临安江苏江阴常州市泰州市2011百强县排名9871418801——GDP（亿元）805.82352.36621.52495.84287.77200129762002GDP增速18.60%18.44%11.60%12.10%14%13.3%13.1%13.5%总人口（万人）107.24104.83106.9612752.59159360.8504.65固定资产投资（亿元)359.7235.14335.45140.65108.38626.522103.61538.03房产投资（亿元）-

12.15

63.0449.6621.94106.51447.0149.73消费品零售总额（亿元）274.7148.19165.35165.873.54381.381044.7550.29居民人均可支配收入（元）2586920502314133042624455301842626921359第三产业比例40.02%33.80%35.10%37.10%32.10%39%40.6%36.4%江阴与其他城市经济对比江阴市与其他百强县相比，几乎所有经济指标都遥遥领先，甚至与地级市泰州市相比，各项经济指标都较为相近。结论城市宏观经济——地区生产总值与增长率

2006-2010年，江阴市GDP经济总量呈平稳增长态势，年平均增长率保持在10%以上，均高出同年全国平均增长水平。城市宏观经济——人均生产总值与社会消费品零售总额2006-2010年，德州市人均GDP呈平稳增长态势，增长速度较快，2010年已达到166010元，在全国居于领先地位。

江阴市消费市场稳步增长。2010年全市实现社会消费品零售总额381.38亿元，比上年增长18.6%，其中，批发零售贸易业357.82亿元，增长18.6%；住宿餐饮业23.56亿元，增长17.9%城市宏观经济——三产比例江阴市经济发展动力主要来源于第二产业和第三产业，总体看，江阴的第三产业发展较为缓慢，与发达城市（北京、上海、广州等）的70%比重相比相差较远。城市宏观经济——财政收入与固定资产投资

江阴市固定资产投资规模不断扩大。全年完成全社会固定资产投资额626.52亿元，比上年增长25.1%。其中城镇投资283.36亿元，农村投资236.65亿元。固定资产投资增长会促进城市的建设与发展。

江阴市财政实力进一步增强。全年财政收入382.02亿元，比上年增长40.8％，其中一般预算收入130.72亿元，增长18.0％，财政收入占地区生产总值的比重为19.09％，比上年提高3.26个百分点。在全国县域经济基本竞争力排名中再次名列第一，实现了“八连冠”。城市宏观经济——居民收入情况城镇居民人均可支配收入30184元，增长11.3%；农民人均纯收入14898元，增长13.1%，连续十一年名列全省县级市第一。

人均住房面积是未来城市发展，居民居住刚性需求的宏观数据，具有重要参考价值。从2008年到2010年，江阴市的城镇居民人均居住面积不增反降，说明江阴市城镇居民的住宅消费需求未能得到有效满足。重要企业华西村、兴澄特钢、阳光集团、三房巷集团、海澜集团、澄星实业集团、新长江实业等七家企业集团营业收入超200亿元，法尔胜集团、双良集团、西城钢铁有限公司、江苏扬子船厂有限公司等四家企业集团营业收入超100亿元，7家企业超50亿元，6家企业超30亿元，7家企业超20亿元，29家企业超10亿元。46家工业企业利税总额超亿元，其中超20亿元1家，超10亿元的7家。百强企业贡献继续增大。全市工业百强企业全年完成产品销售收入2973.30亿元，实现利税286.90亿元，分别占全市工业总量的64.21%和69.28%。年内新增省名牌产品13只，参与制定国际、国内行业标准增加到153项。全市拥有各类市场89个，其中生产资料市场23个，消费品市场66个。全年贸易市场成交总额1063.35亿元，比上年下降0.46%；江阴市金属材料市场、江阴长江港口综合物流交易中心、江阴景澄物流交易市场和华东石化物资交易市场成交额超100亿元。截止2011年3月，江阴市上市企业总数已达29家，累计募集资金超过220亿元，规模在全国县级市中保持第一。目前江阴市酝酿有100家拟上市“预备队”，预计“十二五”期间，该市上市公司总数可突破50家。一、城市总体概况二、城市发展规划三、城市宏观经济四、房地产市场概况五、城市典型楼盘六、商业市场概况七、酒店市场概况八、写字楼市场概况九、酒店式公寓市场十、地块基本情况

2010年江阴共出让55幅土地，总出让面积1227135平方米，总建面积2132902.1平方米，总出让金额30711.4万元，平均楼面价为144元/平方米。平均成交溢价13.7%。土地出让情况房地产市场概况——房地产投资情况江阴市房地产投资额逐年增长。2010年江阴市房地产投资额达到106.51亿元，增长幅度达到34.9%；但2009年增长仅为1.50%。2006年2007年2008年2009年2010年施工面积（万㎡）409.61426.7679.43620.92819.38施工面积增长率-4.17%59.23%-8.61%31.96%竣工面积（万㎡）147.599.89272.81168.04244.97竣工面积增长率--32.28%173.11%-38.40%45.78%商品房销售面积（万㎡）94.66109.15143.48254.36235.75商品房销售面积增长率-15.31%31.45%77.28%-7.32%现房销售面积（万㎡）44.4740.8963.9188.8367.5现房销售面积增长率--8.05%56.30%38.99%-24.01%期房销售面积（万㎡）50.1968.2679.57165.53168.25期房销售面积增长率-36.00%16.57%108.03%1.64%房地产市场概况——开发建设总体情况江阴房地产市场波动较大，2006年至2009年，商品房销售面积稳步提升，2009年增长77.28%，但2010年出现负增长，为-7.32%。江阴房产市场可以分为城中、城北、城南、城西、城东五大区域。房地产市场概况——房产板块划分城北区域城中区域城南区域城东区域城西区域长江城北区域在售住宅价格主要集中在10000-12000元/平方米。

目标地块就位于城北区域。房地产市场概况——城北区域12000元/m210000元/m212000元/m2住宅待售待售写字楼待售房地产市场概况——城中区域售罄写字楼18000元/m2售罄售罄写字楼10600元/m2城中区域中暂无商品住宅出售，仅有部分写字楼，但价格相差较大，从10600到18000元/平方米不等。房地产市场概况——城东区域7300-8150元/m26000元/m2待售待售10600元/m2售罄待售8000元/m2售罄写字楼10000元/m2公寓式酒店18000元/m2售罄，二期10000元/m27600元/m29000元/m2城东区域高层住宅价格多集中在8000-10000元/平方米，低层住宅价格在12000-17000元/平方米不等。写字楼10000元/m2房地产市场概况——城西区域公寓式酒店12500元/m2公寓式酒店、写字楼8500元/m29200元/m26800元/m28800元/m27800元/m28500元/m2售罄待售待售高层7800、低层160005700元/m2售罄售罄售罄7300元/m28300元/m2售罄7800元/m2城西区域在售商品住宅价格主要集中在7000-9000元/平方米。2011年“前十月”成交套数9188套，同比减少3482套，跌幅约为27%；成交面积约1378376㎡，同比减少约413283㎡，跌幅约为23%；全市均价约6883元/㎡，同比增加约832元/㎡，涨幅14个百分点。成交总额高达94.87亿元，较去年同期（108.41亿元）减少约13.55亿元，跌幅约13%。房地产市场概况——2010年、2011年前十月成交情况

2011年1-10月共计200余个楼盘实现成交（其中26个楼盘超过100套）。万达广场（641）、御峰花园（337）、绿海香洲（301）、申裕苑（295）、一方城（239）、东方王府（239）、佳兆业可园（228）、超辰国际花园（219）、弘建公园国际（192）和锦绣天成（191）等楼盘排列前十。

2011年1-10月，住宅地产共成交7621套、109.38万㎡，成交均价为6900元/㎡。其中1-5月成交3893套、57.60万㎡，成交均价6990元/㎡；6-10月共成交3728套、51.78万㎡，均价6800元/㎡。

2011年1-10月商业地产共成交1566套、28.42万㎡，成交均价6813元/㎡。其中1-5月成交975套、14.88万㎡，成交单价6511元/㎡，6-10月成交591套、13.55万㎡，成交单价7144元/㎡。房地产市场概况——各业态成交情况房地产市场概况——单月成交情况对比2010年与2011年1-10月逐月对比可以发现，2011年单月成交量与成交面积除个别月份高于2010年外，大部分都低于2010年；而2011年1-9月成交单价均高于2010年，但2011年10月份成交单价有所回落，且低于2010年10月成交单价。

江阴市城区(澄江街道)住宅市场10月份共有11个楼盘有成交记录，主要集中老楼盘的尾房促销，其中阳光国际花园签约20套低层和3套多层，低层均价仅为9970元/㎡，属于典型的内部去化。人气楼盘万达广场也有23套成交，均价保持在8800元/㎡上下。御峰花园、融科朝宗原筑、水岸新都、长江国际、金色水岸、苏龙苑、港城名邸、金宸国际花园也有零星成交。房地产市场概况——城区单月成交情况二手房市场区域小区楼层户型面积装修单价（元/㎡）总价（万元）城北虹桥五村5/6—68.5柚木装785453.8城西春江华庭12/12—166毛坯545991通渡花苑3/5—106.5柚木装824487.8城东长江花园4/5—102柚木装10667108.8名雅居2/9—166毛坯8964148.8城中绿园新村4/41房1厅1卫50.6简装830042江南华都8/11—106新豪华装11132118区域小区楼层户型面积装修月租金城北江左岸3/183房2厅2卫145新豪华装3800景园小区3/52房1厅1卫75柚木装1500城中名人国际12/171房1厅1卫72新豪华装2800嘉福豪庭10/151房1厅1卫50新豪华装2200城东创智天地3/112房1厅1卫101毛坯1200颐河绿苑—2房1厅1卫75新豪华装2000城东颐景家苑5/63房2厅2卫120柚木装1800文富花苑3/52房1厅1卫75新豪华装1500租赁市场住宅小结1、江阴房地产市场投资额逐年增长，市区内在建项目较多，总体体量较大，且市场对环境较为敏感，波动性大；2、江阴市区（澄江街道）2011年前十月成交均价在9300元/平米左右，城中区域与城东区域相对较高，城西区域价格稍低；3、江阴市已有万达、佳兆业、金科等知名企业入驻，但各区域发展一、城市总体概况二、城市发展规划三、城市宏观经济四、房地产市场概况五、城市典型楼盘六、商业市场概况七、酒店市场概况八、写字楼市场概况九、酒店式公寓市场十、地块基本情况城市典型楼盘——君临世家君临世家位于城北片区，距离市中心步行街约两公里，周边配套齐全。项目占地约62亩，建筑面积约8.3万平方米，包括高层住宅和商铺。

君临世家采用现代欧式建筑风格，小区精致的庭院式绿化景观，融合了“主题性园林”和“参与性园林”的特色，使景观内德建筑肌理渗透至各个角落，形成完整的景观体系。楼盘位置君山路东侧，澄江西路两侧开发商江阴市宏晟置业有限公司占地面积62.8亩建筑面积8.3万㎡产品类型高层住宅、商铺容积率2.0建筑密度—绿化率30%规划户数738车位配比1:0.8主力户型30-60，122-188装修情况3000元/㎡精装标准物业管理江阴市嘉源物业管理有限公司物业费用2元/㎡·月设计单位深圳奥意施工单位—开盘时间二期2010.12.18交付时间二期2012.10.31周边配套北大街小学、暨阳中学；新扬子酒店、新东亚酒店；大统华超市；北大街菜场；农业银行总行、工商银行总行；君山公园、新百业广场、虹桥新天地、九五医院在售房源价格高层12000元/㎡城市典型楼盘——君临世家城市典型楼盘——君临世家户型图城市典型楼盘——君临世家户型图城市典型楼盘——君临世家效果图实景图效果图城市典型楼盘——水墨江南水墨江南占地面积31亩，总建筑面积1.90万平方米，为纯低层低密度住宅。项目距离市中心仅2.5公里，是城南现代中式代表楼盘，也是江阴目前唯一的苏式风格建筑。

项目地下室和平面一层形成“双一层”概念，户户临水而居，下沉式庭院，前庭、天井和露台邮寄组合四度空间，并且配有私家专享双车位，三面堆坡造景，宜居生活享受。楼盘位置花山路以东，芙蓉大道以北，刘家大院西侧开发商江阴弘扬置业有限公司占地面积31亩建筑面积1.90万㎡产品类型双拼、联排容积率0.92建筑密度—绿化率35%规划户数52车位配比1:2主力户型270-390装修情况毛坯物业管理狮城怡安（上海）物业有限公司物业费用2.5元/㎡·月设计单位—施工单位—开盘时间2011.3.3交付时间2012.5.31周边配套辅延小学、要塞中学；家乐福超市，麦德龙超市；塔南菜场，南门菜场；世纪客运中心、江阴公交总站、五云桥广场、八字桥公园在售房源价格12500元/㎡，可售21套城市典型楼盘——水墨江南城市典型楼盘——水墨江南效果图城市典型楼盘——水岸新都水岸新都位于城北，距离市中心步行街约4公里。项目占地约337亩，建筑面积约33万平方米，建造有低层低密度住宅、多层、小高层、高层以及商铺。

水岸新都融合了地中海风情，结合景观、庭院、广场，塑造现代情景城市生活方式。小区配有五星会所，设有桌球室、室内恒温泳池、棋牌室、瑜伽房等。城市典型楼盘——水岸新都楼盘位置新华路与东外环路交界处开发商江阴市泰昌房地产开发有限公司（佳兆业集团）占地面积337.8亩建筑面积33.80万㎡产品类型低层、多层、小高层、高层容积率1.5建筑密度—绿化率30%规划户数1169车位配比1:1主力户型130-370装修情况毛坯物业管理佳兆业物业管理（深圳）有限公司物业费用低层2.18元/㎡·月，高层1.58元/㎡·月设计单位—施工单位—开盘时间三期2010年9月交付时间2012年8月15日周边配套城中实验小学东区、二中初中部；铂尔曼酒店、新华商贸城、星光影城、希望广场、新生活国际家居广场；大润发、乐天马特；赞园在售房源价格低层12000元/㎡（尾房），其余已售罄城市典型楼盘——水岸新都效果图城市典型楼盘——长晟豪生环球公寓长晟豪生环球公寓位于城西组团，与失去一河之隔，距市中心步行街约2公里。项目占地27.6亩，总建筑面积10.5万平方米，项目7-20楼为酒店式公寓，同时与五星级酒店无缝对接，项目酒店商业裙楼业态丰富，包括西餐自助餐厅、精品商店、商务中心、健身房、游泳池等设施。项目将被打造成城西标杆楼盘。城市典型楼盘——长晟豪生环球公寓楼盘位置通渡北路东侧，通惠路北侧开发商江阴市瑞和置业有限公司占地面积27.6亩建筑面积10.50万㎡产品类型酒店式公寓、五星级酒店容积率4.3建筑密度—绿化率20%规划户数394车位配比1:1主力户型60-120装修情况毛坯物业管理悦华置地物业管理有限公司物业费用5.2元/㎡·月设计单位—施工单位—开盘时间2010年4月22交付时间2012年8月15日周边配套晨光实验小学、江阴高中实验学校；红星美凯龙、江阴万达广场；建行、农行、工行；大统华超市、好又多超市、浮桥菜场；望江公园、五星公园、临港新城生活广场在售房源价格酒店式公寓12500元/㎡城市典型楼盘——长晟豪生环球公寓60m260m2120m2120m2城市典型楼盘——长晟豪生环球公寓效果图一、城市总体概况二、城市发展规划三、城市宏观经济四、房地产市场概况五、城市典型楼盘六、商业市场概况七、酒店市场概况八、写字楼市场概况九、酒店式公寓市场十、地块基本情况2005-2006年2007-2008年2009-2010年05年江阴商业市场容量较小，06年开始市场不断扩容，供求价均出现明显上扬，06年成交量接近9万平米；07年随着一批专业市场的入市，市场供求再度放大，08年受宏观调控等因素的影响，供求均出现回落；09-10年是江阴商业市场开始步入迅速发展的阶段，大型商业项目开始不断涌现，成交量价亦随之上扬，商业市场扩容不可避免。商业市场概况商业市场概况2005年-2010年，江阴市商业供应量均明显大于成交量，成交量除2008年以外，均稳步增长，成交价格也逐年提升。江阴主城区人民路核心商圈分布呈现出“一轴二片三线”的商业格局。“一轴”是指以人民路商圈为轴；“二片”则是华联商厦广场周边集中商业片区、华地百货广场周边集中商业片区；“三线”体现在沿中山路南南北沿线组成的商业一条街、沿虹桥路沿线组成的商业街、沿青果路沿线组成的商业街。商业市场格局从2010年城区商业成交占比来看，城东、城中、城西商业是城区的主力成交区域，城北市场目前尚无大型购物中心等商业，所占市场份额最小，存在一定的需求。

城北区域除专业市场外，居民消费主要依靠住宅配套商业。

目前市场中住宅底商价格多集中在8000-10000元/平米之间。商业成交分析目前江阴市场中商业业态主要有四类：单一主体性店铺、百货商场、超级卖场、其他类型商业。商业业态超级卖场s、单一主体性店铺百货商场其他商业形态代表：大润发超市、农工商超市、麦德龙代表：人民路、虹桥路的沿街店铺代表：华地百货、华联商厦Shpopingmall型购物步行街，代表：澄江福地商业业态超级卖场目前主要商业集中在城市中心，其余仅有超市，无大型购物中心及百货商场之类。项目名称经营业态经营楼层经营面积开业时间华地百货超市、百货地下2层、地上6层350002005年9月国际购物中心百货、餐饮地下1层，地上6层185002002年7月华联商厦百货地下一层为屈臣氏140002005年9月新百业广场百货市场地下1层，地上3层589002006年12月26日麦德龙超市地上1层71002006年6月24日浙江商贸城小商品批发地下一层，地上三层200002005年大统华超市地下一层70002005年9月精品商厦百货地上4层70001992年人民商厦百货地上7层96001990年1月时代超市超市地上5层，地下1层350002005年8月31日良辰家具广场家具地上5层，地下1层200002005年八商场百货地上5层105001991年9月新生活国际家居广场家居地上4层600002006年9月16日大润发超市地上2层，地下1层98002004年11月农工商超市地上1层126002001年1月澄江福地内街步行街-1-3层247002010年5月商业项目现状购买人群主要是江阴本地人，以中小企业主、公务员、企事业单位中高层、银行中高层为主，商业投资氛围浓厚。江阴本地人投资意识较强，喜欢购买临街小面积“门面”商铺收取租金，因此成熟商业地段的商铺销售情况良好；例如位于人民路步行街的“澄江福地”，09年9月底开盘，两个月不到的时间就销售了100多套。其他中小企业主客群来源本地客群细分50%外地江阴20%银行中高层企事业中高层公务员88%12%30%23%20%15%12%商业客户分析百货市场分析银泰百货精品商厦人民商场华联商厦国际购物中心华地百货步行街步行街银泰百货华联商厦华地百货精品商城江阴中高端百货商场，大多集中于以人民路步行街为中心的老城区；商圈内主要百货有：华地商厦、国际购物中心、华联商厦、八商场（银泰百货），精品商厦，人民商厦，优衣库休闲广场等；从商业定位上看，定位为中高端的是华地商厦，国际购物中心，华联商厦三家。其它商场多走大众化、特色化路线，定位为中档；大部分商场的建筑结构是地下1层至地上5-7层建筑，单层营业面积集中在2000-5000平方米。项目名称经营业态经营楼层经营面积开业时间华地百货超市、百货地下2层、地上6层350002005年9月国际购物中心百货、餐饮地下1层，地上6层185002002年7月华联商厦百货地下一层为屈臣氏140002005年9月银泰百货百货地上5层120002007年浙江商贸城小商品批发地下一层，地上三层200002005年精品商厦百货地上4层70001992年人民商厦百货地上7层96001990年1月百货市场分析江阴卖场业态已相当成熟，城市东、南、西、中等各区域都有品牌卖场布局。主要卖场的经营面积集中2005年前后开业，目前已发展相当成熟。江阴品牌卖场的营业面积一般在5000平方米以上；其中最大的时代超市营业面积达到18000平方米。项目名称经营业态经营楼层经营面积开业时间麦德龙超市地上1层71002006年6月24日大统华超市地下一层70002005年9月时代超市超市地上5层，地下1层350002005年8月31日大润发超市地上2层，地下1层98002004年11月农工商超市地上1层126002001年1月超市卖场分析时代超级购物中心希望广场集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的购物中心正成为江阴商业发展的最新形态。江阴目前品牌购物中心主要有：希望广场、澄江福地、时代超级购物中心。购物中心市场分析澄江福地澄江福地目前形成规模的商业街有人民路、澄江福地、青果路美食一条街，未来将会打造汇智广场、珠江路步行街。汇智广场名称定位主力面积街长售价(元/平米)租金(万元/年)人民路

休闲购物娱乐美食50-150450—20-30澄江福地休闲购物娱乐美食16-81180一层10万二层4.5万20-30青果路美食一条街明清风格美食街40-60579—8-10汇智广场步行街美式休闲美食性质类————珠江路步行街—————美食一条街人民路注：澄江福地步行街为围合式的，街长仅取了一边商业步行街市场分析商业小结1、商业市场呈现加速扩张态势，江阴近年商业市场平稳发展，但近期呈现为加快扩张态势（相对快速增加的供应，需求增长较为缓慢）；2、高端商业物业存在大量空间，未来江阴的各类型商业供应量较大，市场竞争将相当激烈；但高端商业物业的竞争则相对缓和；3、百货商厦相对集中，品牌百货商厦集中分布于人民路商圈，市场竞争激烈，以华联、华地为代表，传统百货发展相当成熟；4、商业步行街相对欠缺，目前江阴市场中除澄江福地外，其余的人民路、青果路均是老步行街区，市场中欠缺新兴的商业步行街区。一、城市总体概况二、城市发展规划三、城市宏观经济四、房地产市场概况五、城市典型楼盘六、商业市场概况七、酒店市场概况八、写字楼市场概况九、酒店式公寓市场十、地块基本情况江阴的城市经济结构比较特殊，工业特别发达，而商业与旅游业较为落后，导致酒店业结构经济型酒店（2-3星）和高端5星级酒店两部分市场的缺失，中高端酒店（4星）酒店扎推竞争激烈。但随着喜来登、戴斯酒店等一批五星级酒店的面世，未来高端酒店市场竞争将会愈发激烈。五星级酒店四星级酒店经济型酒店无品牌酒店高端中高端中端低端酒店市场概况中高端酒店（4星）扎推竞争激烈，经济型酒店市场缺失结论江阴市场中五星级酒店共有三家，江阴黄嘉喜来登酒店、江阴长盛戴斯酒店、泓昇苑酒店；四星级酒店市场竞争较为激烈，市区现有8家四星酒店；现行主力市场行情：标准间400-500元，喜来登酒店价格较高。各酒店都有集团公司及政府客群做支撑，各大酒店入住率情况较为接近，基本处于6-7成范围内。项目地址客房入住率经营时间价格（标准间价格）五星级黄嘉喜来登滨江路北侧298—2010632泓昇苑人民中路289号3080.62006518长盛戴斯酒店澄江中路101号211—2011488四星级江阴暨阳山庄新虹桥公园路99号2700.61998300江阴国际大酒店澄江西路299号3150.71998480江阴来富岛大酒店朝阳路105-109号2210.62003420江阴法尔胜酒店体育场路8号1400.71994300江阴兴澄大酒店人民东路161号1350.61998400五星级酒店概况注：以上为五星级酒店和部分四星级酒店

客群分布区域协议单位所在区域协议单位，所占比例15%稳定客户现有的酒店多为当地工业集团下属公司，因此每家酒店基本有自己稳定的客户群体，所占比例50%散客散客较少，仅占5%左右。政府客群政府客群基本采用轮回制分摊至每家酒店，所占比例30%五星级酒店客群分析未来几年内江阴市场中五星级酒店上市量明显较大，目前已经确定的有长晟豪生酒店，桃源山庄、新长江雅阁、皇冠假日等，高端酒店市场竞争压力降加剧。项目地址总建面客房预计经营时间长晟豪生通渡路东、通惠路北侧43365—2011桃源山庄新桥镇19426—2011新长江雅阁普惠路东、五星公园西、五星路北侧———皇冠假日大酒店黄山湖公园旁50000280—未来五星级酒店潜在供应酒店小结目前市场高星级酒店较多，并且主要集中于城中及城东区域，并有固定的政商客群，竞争压力较大；未来有五家潜在五星级酒店出现，并且长晟豪生将于2012年开始运营，未来高星级酒店竞争将更加激烈。一、城市总体概况二、城市发展规划三、城市宏观经济四、房地产市场概况五、城市典型楼盘六、商业市场概况七、酒店市场概况八、写字楼市场概况九、酒店式公寓市场十、地块基本情况2009-2010年2007-2008年2005-2006年09-10年办公供应量明显放大，09年至10年10月办公成交量仅为5.44万方，市场竞争加剧，10年9月市场成交明显放量，主要是新中心成交拉升。07-08年市场成交虽有所放大，但市场容量仍较小，市场办公项目由市中心开始向城东、城西两大区域发展。2005-2006年江阴办公市场年均成交不足0.8万方，成交均价亦低于6000元，市场正处于缓慢起步阶段。写字楼市场概况写字楼市场概况2005年-2010年，江阴市写字楼供应量明显增大，尤其是2010年，但成交量逐年缓慢上升，写字楼市场竞争越来越激烈。写字楼市场入驻公司分析制造业、贸易、物流、装修设计、房地产及信息咨询业是目前写字楼租赁市场主力客户。结论2010年写字楼租赁主力客群分析偶得客群游离客群重点客群核心客群周边县、市、区与江阴有密切业务往来的中、小型企业；项目周边公司、大型企业总部；工商局注册登记的中小型企业，各地商会、工商联合会；全市现有办公楼租用客户；广告公司、会计事务所、外地办事机构、律师事务所、金融、教育等服务类机构；软件设计企业、动画企业、服务外包企业；经营客群核心客群重点客群游离客群偶得客群写字楼客户分析办公目标客户由三个层面组成，即投资客群、企业经营者、终极消费客群。结论写字楼小结写字楼市场供大于求。一方面大面积的已建写字楼空置，另一方面写字楼供给总量不断增加。特别是2011—2013年期间将有大量的写字楼项目面市，给市场更大的去化压力；写字楼需求不足。江阴市第三产业相对于第二产业比例过小，导致集中式办公楼的总需求不足；开发重硬件，轻软件。写字楼的营销尚处在初级阶段，对大成本投入的硬件建设比较重视，但对于轻成本高回报的软件建设（如品牌、服务、增值方案等）相当忽视。区域发展不均。江阴写字楼多集中在城中、城东区域，其余区域写字楼项目仍不多。一、城市总体概况二、城市发展规划三、城市宏观经济四、房地产市场概况五、城市典型楼盘六、商业市场概况七、酒店市场概况八、写字楼市场概况九、酒店式公寓市场十、地块基本情况目前江阴酒店式公寓市场正处于发展期，在售项目较少，但未来有相当一批的高品质酒店式公寓入市，市场竞争压力加剧。起步期萌芽期发展期200620082011仅名人国际公寓、丽都公寓等类酒店式公寓项目面市，市场中尚无酒店式公寓的概念。酒店式公寓项目仍不多，但戴斯国际、长晟豪生环球公寓等一批高端酒店式公寓的动工预示着江阴市场酒店式公寓的真正开始。随着长晟豪生环球公寓的销售，真正的酒店式公寓开始展现在消费者面前，而万达广场等一批高档酒店式公寓出现，整个酒店式公寓市场将出现激烈的竞争。江阴酒店式公寓发展历程1.城中板块城市中心，目前已经初具规模，已有酒店式公寓项目交付，中心代表项目：——目前价格：——未来项目：凤凰凯旋门广场2.城东板块自然环境相对优势，靠近江阴经济开发区产业导入代表项目：戴斯国际商务广场目前价格：18000元/平米未来项目：嘉年华城市广场、汇智广场3.城西板块靠近临港新城，在长晟豪生环球公寓的促动下，区域内酒店及酒店式公寓市场将会得到较好的发展。代表项目：长晟豪生环球公寓、总部壹号目前价格：13000元/m2、8500元/m2未来项目：江阴万达广场、新长江雅阁、海岸城城西城中城东酒店式公寓主要集中在城西和城东，城中区域未来也有项目入市，城北区域市场上尚未出现酒店式公寓。酒店式公寓市场格局从供应来看，江阴市场目前酒店式公寓面积跨度集中在49-90平米间，主力户型的面积多