某房地产项目投资项目申请报告

投资项目申请报告1、项目名称：**市**项目2、建设单位：**市**有限公司3、项目法人代表：**4、项目联系人：**5、建设单位地址：**市**西街35号6、联系电话：**7、编制单位：**市发展投资公司8、编制时间：2007年5月9、通讯地址：**省**市**路26号10、联系电话：**传真：**目录第一章总论......................................5一.项目背景.......................................5二.项目概况.......................................8第二章市场需求预测................................9一.房地产市场发展趋势总体分析.....................9二.房地产需求依然旺盛.............................9三.2007年的政策取向与市场走势....................10四.**市区房地产业发展趋势......................11五.市区范围内商居消费分析........................12六.市区经济状况分析..............................12七.营销策略......................................13第三章建设条件...................................17一.场地地形地貌..................................17二.地层岩性......................................17三.场地工程地质条件..............................18四.水文地质条件..................................19五.场地地震效应..................................19六.结论与建议....................................19七.公共设施条件..................................20第四章设计方案...................................22一.方案设计理念..................................22二.设计原则......................................22三.总体布局......................................23四.户型设计......................................24五.交通组织设计..................................24六.景观设计......................................25七.结构设计......................................25八.防雷与接地....................................26九.人防工程建设..................................26十.主要技术经济指标..............................27第五章内部配套设施...............................29一.给排水设计....................................29二.燃气设计......................................30三.电气设计......................................30四.通信系统......................................31五.安全防范系统..................................32六.有线电视......................................32七.消防设计......................................32第六章建筑与电气节能.............................35一.节能规划......................................36二.节能措施......................................36第七章环境影响评价及治理.........................39一.建设项目工程分析..............................39二.施工期的主要环境污染..........................41三.营运期污水、污物的治理........................41四.环境影响分析..................................41第八章劳动安全与卫生防疫.........................43一.施工安全......................................43二.卫生防疫......................................44第九章项目工程管理...............................47第十章项目进度安排...............................48一.建设工期......................................48二.项目实施进度安排..............................48三.项目实施进度表................................49第十一章工程招标投标.............................50第十二章物业管理.................................52一.物业管理的总体设想............................52二.物业的事前介入................................53三.物业的接管与验收..............................54四.物业的服务管理................................54五.业主委员会....................................55六.社区居委会....................................55第十三章投资估算与资金筹措.......................56一.投资估算......................................56二.资金筹措......................................59第十四章财务与社会评价...........................60一.财务评价......................................60二.社会评价......................................62第十五章风险分析.................................63一.宏观调控对项目的影响..........................64二.金融政策对项目的影响..........................64三.住房需求对项目的影响..........................64四.新开工的商品房及经济适用房对项目的影响........65五.收入和成本对项目的影响........................66六.拆迁对项目的影响..............................67七.项目的外部配套设施对项目的影响................67八.项目的外部配套设施对项目的影响................67第十六章结论...................................68附件：1、建设项目选址意见书2、**发展和改革委员会《关于同意**区交通银行西侧地块综合开发项目开展前期工作的意见》泰发改发[200]199号3、**市**区迎宾路北侧地块《国有土地使用权出让合同(编号[2006]11-1号)》4、建设项目环境影响报告表5、**市中逸御景阁建筑设计方案总平面图第一章总论一、项目背景（一）项目名称：**市**项目（二）承办单位概况****有限公司是为在**市实施**市**项目而成立的一家房地产开发公司，该公司成立于2007年4月，专门从事房地产开发经营、销售，公司拥有房地产开发二级资质，注册资金2000万元。公司现有职工总数23人，其中：高、中级技术人员10人，初级13人。公司下设经理室、策划部、财务部、工程部、经营部等职能部门。（三）可行性研究报告编制依据1、**市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要2、**市城市发展总体规划（1996-2010年）3、《住宅设计规范》（GB50096-1999）4、《**省民用建筑热环境与节能设计标准》（DB32/478-2001）5、《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001）6、《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）7、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）8、《高层民用建筑设计防火规范》GB5004-20059、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-9710、《火灾自动报警系统设计规范》GB50116—9811、中华人民共和国国家发展计划委员会第九号令关于《建设项目可行性研究报告增加招标投标内容以及核准招标事项暂行规定》12、国家颁布的其它有关法规和规范要求13、项目单位提供的基础数据和相关资料（四）项目提出的理由与过程1、项目提出的理由（1）拟建**市**工程项目是适应新一轮城市建设，加快旧城改造步伐，迅速提升城市形象的需要根据市、区两级政府的要求，今后三年旧城改造的总体目标是：“一年打基础，二年见成效，三年出形象”，经过近几年的城市改造，原西仓路两侧的其他地块都相继进行了改造，面貌唤然一新，但该地块由于种种原因至今未能得到实施，破旧不堪的房屋与周围的环境极不相称，严重影响着该地段的城市景观。因此，拟建**市**工程项目是适应新一轮城市建设，加快旧城改造步伐，迅速提升城市形象的需要。（2）拟建**市**工程项目符合城市整体规划的要求**市**的拟建项目东靠交通银行**分行、南沿西城河、西接住宅区、北与九州商厦隔路相望。项目按照城市规划的要求，并结合拟建区的周围环境进行布局，在拟建区的北侧设有一定规模的商业用房，使周围的商业圈得到了延伸，并形成一个整体；在拟建区的东、南侧布置的高层住宅，与西面的住宅群连成一片，为目前城市的最繁华地段增添了一个新的亮点，同时也为西城河的沿河绿化提供了足够的空间。因此，拟建**市**工程项目符合城市整体规划的要求。（3）拟建**市**工程项目是满足不同消费群体消费需求的需要据有关资料表明：市区部分较高收入家庭人均可支配收入已达一定程度，对好区位、高品位商品房的潜在需求正因此变为现实的购买力，中高档商品房的建设也正成为新的经济热点，该项目地理位置优越，环境优美，建设的中高档公寓房和住宅楼适合于有一定经济实力的中高收入群体。因此，拟建**市**工程项目可以满足中高档消费群体的消费需求。（4）拟建**工程项目是合理使用城市土地资源的需要良好的城市形象对内可增加凝聚力，对外可增加竞争力，能够创造巨大的对外开放形式。因此，利用存量土地资源，彩化、绿化、是我国城市发展的目标。人多地少，建设用地不足是**市的基本行情，拟建该项目对于加强土地市场的宏观调控，优化配置土地资源，盘活土地资产，增加城市景观，优化环境有极其重要的意义。2、项目提出的过程为了积极参与**市房地产市场的竞争，在竞争中求生存，求发展，**市**有限公司根据自身的实际情况，经过市场调研，决定参与交通银行西侧地块土地使用权的竞拍，并于2006年12月27日以3000万元的净地出让价从市土地储备中心通过竞价获得出让土地面积5101平方米，（合同编号[2006]第13-7号）用于房地产开发，因此，提出了**市**工程的建设项目。二、项目概况1、地理位置拟建的**市**项目位于**市主城区，东至交通银行，南至城河，西至西仓南小街，北至西仓路。2、建设规模与目标拟建1幢15层的公寓楼，1幢17层的住宅楼，2层的裙楼。总用地面积5101平方米，总建筑面积16262平方米，其中：住宅面积11800平方米（住宅楼6880平方米、公寓楼4920平方米），商业面积4462平方米，地下建筑面积3940平方米，工程总投资约为7,850.24万元。目标建成一个具有时代气息和鲜明个性集住宅、公寓、商业为一体的综合性建筑。第二章市场需求预测一、房地产市场发展趋势总体分析近年来，随着**市国民经济和社会的持续、快速发展，在拉大城市框架，搞好旧城改造，优化投资居住环境，加快城市化进程及建设区域性中心城市的步伐，**房地产业抓住机遇、加快发展，进入了新一轮快速发展时期。从宏观经济形势看，目前**乃至全国的经济发展处于经济周期性波动的上升期，旺盛的经济增长势头不可能在短期内逆转。且从经济社会稳定发展的大局出发，政府也不可能有急刹车的政策选择。国家对房地产市场调控的目的就是使其健康稳定发展，不期望其出现大起大落的局面。因此，**房地产业将在国家宏观政策的指导下，健康稳定发展，并呈持续上升趋势。二、房地产需求依然旺盛1、市民购房观念改变，消费升级。随着城市化进程的加快和人民生活水平的不断提高，人均一间住房，户均一套住宅已成为多数城镇居民生活消费的第一需求。房地产行情依然旺盛的主要因素归结于广泛意义上的消费升级，也就是大量的居民从没有住房升级到有住房；从经济性小住房升级到舒适性大住房，加之城镇化进程加快和中国经济多年积累成果带来的住房升级换代需求将城市的房地产市场推向纵深发展。2、旧城改造带来被动需求。拆迁目前在全国城市非常普遍，尽管我们目前无法取得这方面比较权威的全国性数据，但从近年来的拆迁情况可见一斑。考虑到拆迁面积带来的住宅需求乘数一般在2-3，那么拆迁因素对各地房地产市场的刺激作用是世界其他各国根本无法比拟的。3、投资性需求日益膨胀。投资性房地产需求存在的根本原因，是由于社会保障体系改革的滞后，医疗、教育、养老保险覆盖面极小，导致很多居民对自己未来生活存在的不确定性深存担忧；而医疗、教育等价格大幅上涨以及即将进行的电煤水气等资源产品的价格改革无疑增加了人们对未来通货膨胀的担心，因此很多居民将房地产作为重要的保值增值手段。4、高品质商品房供给不足。由于原来大量的低品质存量房屋的存在，所以内生性大和被动性的住房消费升级带来的需求数量巨大，远远超过现有的高品质商品房供应量。如果再考虑到投资性需求也往往青睐于高品质的商品房，那么提供高品质住房的空间就非常客观。三、2007年的政策取向与市场走势2007年，为实现房地产市场“供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定”的宏观调控目标，推动房地产市场的发展切实转入科学发展的轨道，并以建设和谐社会、节约型社会和着力解决关系人民群众切身利益的问题为出发点：巩固宏观调控成果，促进房地产行业健康发展；调整住房供应结构，解决关系人民群众切身利益的问题；健全住房保障体系，保障中低收入家庭住房需求；大力规范房地产市场秩序；大力发展二级市场和租赁市场；发展完善房地产金融，巩固宏观调控成果；建设节约型社会，推动节地节能建筑。四、**市区房地产业发展趋势地级**市组建以来，市区已从建市初的22.4平方公里扩大到目前的40.2平方公里，市区常住人口从建市初的21万人，扩大到目前的53.6万人。市区的城市建设发生了翻天覆地的变化，城市面貌焕然一新。根据有关资料，前五年（1999-2003）房地产施工面积逐年递增，年递增率达25.7%，其中住宅年递增率为25.6%；房屋竣工面积年递增率达12.9%，其中住宅年递增率为13.9%；空置商品房的增长率为3.9%；2004年施工面积递增率20.4%，房屋竣工面积下降2.1%；空置房下降12.9%。其增长幅度远远低于房地产建筑面积增长幅度，究其原因：早期（1999年-2001年）空置房主要是由于购买能力及房价等因素造成的空置房，近几年（2002年-2005年）的空置房，主要是相当部分的房地产开发商考虑到房价上升因素、追逐高额利润而人为造成的空置房，2005年-2006年由于房价的迅速上升而使空置房面积不断减少。近几年来，房产价格受全国大气候的影响呈上升趋势。房价平均水平从1999年每平方米800多元上升至2004年的每平方米2000多元，增长了1.5倍，年均递增率为25.7%；2005年至2006的房屋销售价已近每平方米4000元，部分地区已突破4000元，2006年金通桃园的预定房价已达4500元以上。五、市区范围内商居消费分析根据房地产有关数数据可推测，**市今后几年内的住宅需求量将持续增加，其原因主要有三方面，一是随着市区经济的不断发展、人们生活水平的不断提高，对住宅面积及环境的要求也将越来越高；二是在外地的从业人员、成功人士，回乡购房的人数预计增幅较大；三是由于新一轮城市建设的启动，旧城改造的进程将会加快，拆迁地块将会越来越多，拆迁居民户购置商品房的需求也将会不断增大。从目前**市人均均住房面积看看，还不到全全省平均水平平，市区居民民人均住房建建筑面积约在在18平方米左右，低低于全省平均均水平。根据据**市“十一五”规划纲要，***市的城镇镇人均住房建建筑面积达到到38平方米，因此此，在“十一五”期间，住房房将有一个快快速增长阶段段，在20110年前，预预计城区住房房面积年需求求量约在200-30万平平方米，城区区的住房市场场前景较好。六、市区经济状况况分析根据有关资料表明明：市区各项项经济指标均均高于全国平平均水平，制制造业在经济济规模的优势势得到了更快快的发展，社社会商品连续续几年平均增增幅达10%%以上，表现现出良好的发发展势头。1、从**区经济发发展水平来看看，20066年，全年实实现地区生产产总值60..8亿元，增增长16.33%，其中，第第一产业增加加值1.7亿元，与与上年基本持持平；第二产产业增加值332亿元，增增长20%；第三三产业增加值值27.1亿元元，增长155.5%。完完成财政收入入10.022亿元，其中中地方一般预预算收入4..65亿元，分分别增长400.1%和32.5%%。全社会固固定资产投资资36.5亿元元，增长300%。2006年规模以以上工业完成成现价产值991.9亿元元、销售收入入87.6亿元元、利税3..3亿元、利利润1.5亿元，分分别增长255.3%、26%、31%和32%。完成成工业技改财财务发生数114.9亿元元，增长355%。这是园园区基础设施施加大投入，创创造良好投资资环境的促进进因素，为本本项目的发展展提供了坚实实的基础。2、人民生活水平不不断提高，22006年预预计城镇居民民人均可支配配收入126680元，比比上年同期增增长13.99%；人均消消费性支出77556元，比比上年同期增增长19.66%。农民人人均纯收入66613元，比比上年同期增增长10.88%。由此可见，居民的的生活质量进进一步提高，市市民的消费能能力不断增强强。七、营销策略（一）房地产促销销策略随着房地产市场竞竞争的日趋激激烈，越来越越多的企业发发现仅靠降低低价格是很难难取胜的，讲讲究促销策略略也关系到营营销的成败。在在国内外兴起起的房地产预预售方式得以以成功全靠广广告促销的配配合，使得房房地产能在较较短的时问内内销售出去，彻彻底改变了传传统先建后售售的零星营销销方式，根据据我国实际情情况，可采取取以下各种促促销策略。1、设置户外广告房地产推出时机确确定后，先竖竖立大型围墙墙型宣传牌，预预告房地产即即将推出，诱诱导消费者购购房欲望。户户外广告还包包括霓虹灯塔塔、指示路标标、气球等。2、邮递说明书书针对目标市场，邮邮寄具有说服服力、激发好好奇心的说明明书，吸引潜潜在购买者到到公司或工地地参观。预售售说明书的制制作应附有平平面配置图、透透视图，将产产品格局、面面积标示清楚楚、取信于消消费者。3、以报纸、电视为为主媒体、以以本地市场为为目标，广为为宣传，制造造声势，塑造造产品独特形形象。4、布置精致样品屋屋由于预售房地产的的产品还没存存在，消费者者很难从一片片荒芜的空地地上激起美丽丽的幻想，平平面图上的几几何图形也不不具空间感，房房地产企业可可先设计样品品屋，表现完完美格局和完完善生活机能能，并加强装装修与施工，让让消费者产生生具体的临场场感。消费者者很容易被美美丽精致样品品屋所吸引，根根据房地产销销售成功的经经验，看了样样品屋而产生生购买决策的的人数很多。5、采取海报张贴方方式海报是房地产众多多广告媒体费费用较低廉且且最重要的媒媒体。房地产产海报印制精精致美观才能能引起消费者者购买欲望。海海报除张贴于于特定目标外外，也可选择择特定地区，作作挨家挨户的的密集派送，很很能配合房屋屋产品区域性性的市场需要要。（二）房地产销售售方法1、设置接待中心展展厅接待中心展厅是购购房者与销售售人员接洽的的第一现场。布布置舒适气派派，且设置模模型、图表说说明的接待中中心，可以让让顾客产生良良好的印象，得得到详实的信信息。接待中中心也象征房房地产公司的的企业形象，应应讲求稳重、整整洁和高格调调。并选择能能力强、反应应机智、经验验丰富、服务务热情、熟悉悉市场行情及及居民习性的的销售人员留留守现场，进进行产品说明明与销售。2、建立直销点直销点应设立在交交通便利地点点，方便区域域内顾客上门门。3、派员销售由公司销售人员到到市场主动寻寻找开发，采采取人海战术术，主动出击击。推销人员员携带产品说说明书、广告告传单上门推推销。（三）价格定位目前商品住宅房的的市场价格已已进入一个高高价位的区域域。20055-20066年市区中心心地段东进东东路正在开发发的鹏欣丽都都的住宅销售售均价为36638元/m2，上浮后后的价格已达达3820元/m2，营业房一一层为330000元/m2二层为100000元/m2三层为50000元/m2；通海公寓寓住宅均价达达3600元/m2，营业用房房均价为133000元/m2，桃园的拟拟定销售均价价为45000元/m2。从**市**工程项项目特殊的地地理位置来看看，该项目位位于**市主城区区，附近的超超市、银行、医医院、学校等等配套设施齐齐全，交通十十分便捷，地地理位置十分分优越，将会会激发市民对对**市**商住楼的的购买需求。根据市场调研及同同类型地段项项目的销售价价格比较，初初步拟定：住住宅楼的销售售均价为51100元/m2，公寓房的的销售均价为为5000元/m2，商业用房房的销售均价价为100000元/m2（本报告的的销售价只作作为参考价，具具体销售价以以物价部门的的核准价为准准）。第三章建设条件一、场地地形地貌貌拟建区位于**市市城区北部，地地貌上处于长长江三角洲平平原的北侧，类类型属长江三三角洲冲积平平原，次级地地貌单元为长长江高漫滩平平原。境内地地势平坦，自自然坡度很小小。地面高程程在4.0mm(黄海高程)左右，近地地表广泛分布布全新统粉质质粘土和粉细细砂，局部淤淤泥质土发育育。二、地层岩性（一）前第四纪地地层**地区前第四纪纪地层属扬子子地层区下扬扬子地层分区区。区内第四四系广泛分布布，无基岩出出露。据区域域地质资料，评评估区附近钻钻孔揭示的前前第四纪地层层主要有上白白垩统浦口组组(K2p)、下下第三系***组(Elt)、阜阜宁组(Elf)、戴戴南组(E2d)、三三垛组(E2-3ss)及上第三三系盐城组((Ni-2yy)。（二）第四纪地层层大断裂通过，基底底构造主要为为残留背斜显显示的构造断断块，但近期期无活动迹象象，处于相对对稳定状态。即即评估区属区区域地质构造造活动相对稳稳定地区。三、场地工程地质质条件拟建区位于长江三三角洲冲积平平原的北部边边缘地区，广广泛堆积了厚厚度较大、粗粗细迭置的松松散土体。根根据区域钻孔孔资料及邻近近建筑物工程程地质勘察资资料分析，区区内30m以浅土土体自上而下下大致可划分分为五个工程程地质层。各各层特征如下下：第一层：素填土，灰灰色，成分以以松散状粉土土、粉质粘土土为主，场区区普遍分布，厚厚度0.8-2..7m，结构构松散，工程程地质条件较较差。第二层：粉土，饱饱和，稍密--中密，水平平层理发育，含含云母片和贝贝壳碎片，顶顶界埋深0..8-2.77m，层厚0.88-5.3mm，为中压缩缩性土，工程程地质条件一一般。第三层：淤泥质粉粉质粘土，灰灰、灰黄色，局局部夹薄层粉粉土水平层理理发育。顶界界埋深，层厚厚，呈饱和、流流塑状态，压压缩模量为33.72Mppa，具高压压缩性，为不不良工程地质质层组。第四层：粉土夹粉粉砂，灰黄色色。稍密-中密，粉土土与粉砂互层层，层理清晰晰。具中等压压缩性，工程程地质性质一一般。第五层：粉砂，灰灰色饱和，稍稍-中密，含云云母碎片，层层理清晰。顶顶界埋深一般般在11.88-13.33m，厚度1.99-26.00m，具中偏偏低压缩性，工工程地质性质质较好。四、水文地质条件件**市地处古长江江沉积中心地地带，第四系系沉积厚度最最大，一般为为250-3000米，其中含水水砂层厚达1150-2220米，由西向东东逐步增厚。评评估区内总体体上含水砂层层发育，补给给条件良好，属属地下水资源源丰富地区。区区内地下水以以松散岩类孔孔隙水为主，根根据地下水在在含水介质中中的赋存条件件、形成时代代、水力特征征，将区内松松散岩类孔隙隙水分为五个个含水层组，即即潜水、第一一、二、三、四四承压水，评评估区内第一一、二、三承承压水相互连连通，连为一一体，局部地地段与潜水之之间也无隔水水层相隔。可可以直接接受受大气降水的的补给，在沿沿江地段，在在开采条件下下，还可得到到长江水的侧侧向补给。各各含水层水力力联系密切，补补给条件好，富富水性好，单单井涌水量均均超过20000m3/d。含水层层由南向北逐逐步变为多层层结构，层次次增多，而厚厚度变薄，逐逐步向里下河河沉积区过渡渡。**市承压水水大多为淡水水，水质较好好。五、场地地震效应应根据《中国地震动动参数区划图图GB183306-20001》该工工程的特征周周期为1区。根据场场地条件判定定土类型为中中软场地土，场场地类别为Ⅲ类建筑场地地，为可进行行建设的一般般场地地段。地地震动反应谱谱特征周期值值为0.455s；地震动动峰值加速度度取0.1gg。六、结论与建议（一）结论1、评估区地形平坦坦，地貌类型型单一，属长长江三角洲冲冲积平原，区区域地质构造造稳定，水文文地质条件较较好，工程地地质条件一般般，地质灾害害发育较弱，地地震设防烈度度为七度，地地质环境条件件复杂程度中中等；拟建工工程属一般建建设项目，地地质灾害危险险性评估级别别为三级。2、评估区地质灾害害类型主要为为地面沉降及及特殊类岩土土(软土)灾害，现状状评估认为其其危险性小。预预测评估认为为工程建设引引发或加剧地地面沉降及特特殊类岩土<<软土)灾害的危险险性小，遭受受特殊类岩土土(软土)灾害危险性性中等，遭受受地面沉降灾灾害危险性小小。3、综合评估认为：：评估区地质质灾害危险性性中等适宜。（二）建议1、工程建设前应加加强场地工程程地质勘察，了了解软土层的的分布发育情情况，设计合合理的基础结结构，并对浅浅部存在的砂砂性土进行液液化判别。2、建议重要建筑物物采用桩基施施工，一般建建筑物要对软软土进行必要要的工程处理理，满足：工工程建设对地地基承载力的的要求。3、如进行基坑开挖挖时，必须采采取护壁和防防渗等有效工工程措施，以以免发生基坑坑壁坍塌灾害害。4、工程施工中须加加强环保意识识；商业、居居住区建成后后须做好生活活废水、污水水的排放工作作，防止污染染地下水源及及污染环境。七、公共设施条件件1、供水：区域内有有自来水公司司城市供水干干管，其供水水能力能满足足本项目生活活及消防用水水。2、供电：区域附近近有110KKV城市供电电网络，本项项目可以从此此接入。3、排污：区域内市市政污水系统统已形成，项项目污水可通通过地下市政政管网排放。4、邮电：**市***区已全部部开通国际国国内长途直拨拨程控电话，电电话系统灵活活畅通，能为为该项目电话话系统接入提提供方便，并并能提供Innterneet宽带网络络接入服务。5、有线电视：***市**区区已建建成CATVV系统，自有有有线电视点点播节目，并并已并入全国国有线电视网网络。6、环卫：环卫部门门能提供该项项目化粪池疏疏通及垃圾清清运。第四章设计方案一、方案设计理念念1、本项目采取因地地制宜，在现现代思维与传传统观念上兼兼筹并顾，力力求使该区达达到高质量、高高层次、高品品位要求。2、通过对家庭发展展趋势的关注注，以及人们们的生活习惯惯变化，同时时结合“亲近自然，以以人为本”的基本理念念。设计定位位于每个人及及每个家庭，提提供具有优美美环境和温馨馨氛围的居住住家园。3、方案设计在分析析地理位置、人人员流向、周周边道路关系系、景观构成成、空间体系系等诸多因素素时，努力营营造流畅、快快捷的道路交交通系统。二、设计原则1、合理原则该区设计能够与本本地房地产产产业的开发建建设相结合，符符合更高层次次的设计要求求，从而使规规划区能与周周边地区有机机结合并与城城市发展相协协调。综合地地区城市化进进程，协调周周边城市道路路的相关交通通功能，合理理确定功能布布局。2、特色原则空间环境与建筑单单体设计充分分体现面向二二十一世纪的的居住区高起起点、高标准准、高水平的的特点。通过过建筑空间组组织、步行环环境创造、绿绿化休闲空间间的设计，着着重营造宽松松、温馨、绿绿色的生活空空间意境。3、整合原则加强生活区与商业业区的联系，以以及周边其他他功能区域的的沟通，促进进功能互补，延延续景观界面面和生态系统统，塑造和谐谐、便捷的整整体关系。创创造出满足住住宅功能要求求的实体空间间、开放空间间和人文空间间。4、以人为本原则贯彻以人为本的理理念，以建设设生态居住环环境为设计目目标。注重居居住地的生态态环境和居住住的生活质量量，合理分配配和使用各项项资源，全面面体现可持续续发展思想，把把提高人居环环境质量作为为建筑设计的的基本出发点点和最终目的的。绿化系统统的设计及绿绿化覆盖率的的提高，是现现阶段改善居居住地生态环环境的有效手手段。完善的的配套设施，方方便的交通系系统、良好的的河流景观，将将有助于居民民生活质量的的提高。三、总体布局拟建区设一集住宅宅、公寓、商商业活动为一一体的综合性性建筑。拟建建区南临护城城河，东侧与与**市交通银银行相邻，西西侧为西仓南南小街，北侧侧沿西仓路。在在拟建区的南南侧布置一幢幢17层的住宅宅楼，东侧布布置一幢155层的公寓楼楼，裙楼为33层，沿西仓仓路布置2层的商业用用房，其功能能由商业卖场场、餐饮等构构成，并于117层的住宅宅楼和15层的公寓寓楼连通，住住宅楼及公寓寓楼3层为商业、办办公用房。44层以上为住住宅和公寓用用房，住宅楼楼部分每层有有两个单元，四四户组成，面面积范围为1120-1330m2，均为三室室两厅二卫，户户户朝南，每每单元设两部部电梯，一座座楼梯；公寓寓住宅楼部分分，采用外廊廊式的形式，将将6户小户型连连在一起，同同时配套两部部电梯，一座座楼梯；裙楼楼的一、二层层为商业用房房，除高层部部分位置采用用上部剪力墙墙延续以外，其其余部分采用用框架结构的的形式，尽量量创造连续空空间以满足一一、二层各种种商业类型的的使用，另外外，为改善一一、二层商业业空间的环境境质量，提升升空间品位，在在一、二层的的合适部分设设置一个空庭庭空间来改善善一、二层的的通风、采光光的条件，同同时也营造出出丰富的商业业空间。整个个建筑底部位位置均为地下下室，其功能能为地下停车车库及部分设设备附房。地地下车库的汽汽车、摩托车车、自行车库库均设可直接接对外的出入入口。建筑物物各出入口的的设置及消防防间距均按消消防的有关规规范设计。四、户型设计1、主楼住宅部分以三室二厅二卫为为设计主打户户型。面积控控制在1200-130mm2之间，户型型设计时，以以明厅、明厨厨、明卧为原原则，同时保保证一卫为明明卫，以舒适适的尺度来进进行平面组合合，从而营造造优质的居住住空间。2、公寓部分针对不同的客户群群及投资理念念，将每套公公寓的面积控控制在90mm2以下，按500m2、70m2、85m2左右的三个个档次进行设设计，通过平平面功能的组组合做到：功功能房间均能能开窗，并通通过户型与走走廊的组合来来达到户户能能通风换气，为为住户创造良良好的居住环环境。五、交通组织设计计基地北侧直接临西西仓路，同时时西侧现有的的西仓南小街街与之相接，这这一特殊的地地理条件为本本案的交通组组织提供了便便利。因此，本本案的机动车车的出入口就就设在临西仓仓南小街一侧侧，这样既便便于车辆的出出入，同时又又缓减了西仓仓路的交通压压力。结合消防规范的要要求，在大楼楼主体四周设设环行消防通通道，并在地地块东、西两两侧直接与西西仓路相接。既既解决住户的的出入问题，又又满足了消防防疏散功能的的要求。停车：停车主要以以地下停车为为主，充分利利用有限土地地，满做地下下室。地下汽汽车库，可停停汽车69辆，地上上采取绿化和和停车相结合合，既保证绿绿化率，又要要考虑部分的的临时地面停停车，地上停停车14辆，地下下车库进出入入口为双向车车道。地下室室摩托车和自自行车的停车车场与汽车停停车场分开，方方便于住户。配套设施：由于用用地较紧，为为了少占地，将将变电所布置置在拟建区南南侧，物业用用房等配套设设施布置在公公寓楼的下层层。六、景观设计本案临水而建，自自然条件无可可比拟。其景景观部分由三三部分组成：：（1）沿河岸退让后的的集中绿地达达1100多平平米：（2）北侧在沿路设置置了高大的景景观植物，既既为行人挡去去了烈日，又又为人们带来来了绿意：（3）商业顶层屋顶绿绿化的布置，又又为本案位于于三层的部分分商业及以上上各层的住户户的户外环境境锦上添花。七、结构设计十七层和十五层高高层住宅采用用剪力墙结构构，商业用房房为框架结构构，高层住宅宅基础采用桩桩基础，商业业用房部分尽尽量采用浅基基础。八、防雷与接地本工程为高层住宅宅均按二类防防雷建筑物设设置防雷保护护，屋顶设避避雷网，利用用柱内主筋作作为引下线，接接地体利用结结构基础。屋屋面所有外露露金属物均与与避雷带连通通。进出建筑物的金属属管道、电缆缆金属外皮等等均与基础接接地体作总等等电位联结。电气工作接地、防防雷接地合用用接地体，接接地电阻不大大于4Ω。有弱电接接地时接地电电阻不大于11Ω。低压系统统接地形式为为TN-S，配配电支线均为为三相五线。九、人防工程建设设建设人民防空工程程的用途和根根本目的，是是为战时掩蔽蔽人员、物资资提供安全的的场所，必须须按照国家规规定的防护标标准和防护要要求进行建设设，保证战时时的使用效能能。同时，在在和平时期应应当充分开发发利用人民防防空工程，为为经济建设和和群众的生产产、生活服务务。该项目拟拟建地下室面面积39400平方米（含人人防），平时时作为地下机机动车库及设设备用房。（1）设计。设计单位位必须具备人人民防空工程程设计资质条条件，严格按按照国家规定定的标准设计计。建设单位位必须按照国国家规定的人人民防空工程程建设程序，报报经人民防空空主管部门审审核批准。（2）施工。严格按照照技术标准和和施工规范施施工，搞好质质量监督，保保证施工质量量。（3）竣工验收。人民民防空工程建建成后，必须须按照国家人人民防空主管管部门的规定定，组织工程程竣工验收，评评定工程质量量等级。十、技术经济指标标序号名称数量单位备注1总用地面积5101m22建筑占地面积2033m23总建筑面积16262m2不含地下室部分面面积其中住宅楼面积11800m2其中住宅（90m22以上）6880m290m2以上户户型56户，面积积所占比例558.4%公寓（90m22以下）4920m290m2以下户户型72户，面积积所占比例441.6%商业用房4462m2裙房2层,主楼33层以下部分分为商业(其中社区用用房230m2,物业用房500m2)地下建筑面积3940m24建筑密度39.86%5容积率3.196绿地率24.91%绿地面积为12770m27机动车总停车位83辆其中住宅辆按每户户辆考虑商业业辆按每万平平方米辆考虑虑其中地面停车14辆地下停车69辆8非机动车停车位591辆其中住宅256辆辆,按每户2辆考虑;商业335辆,按每万平方方米750辆考虑虑9总居住户数128户按土地出让合同的的规定：建筑筑面积90平方米以下比比重达到411.6%，项项目公寓楼建建筑面积49920平方米米，每层布置置55平方米一室一一厅的小户型型3户，80平方米两室一一厅的小户型型3户，十二层层小户型共772户。第五章内部配套设设施一、给水排水设计计1、给水多层住宅及商业用用房采用直接接供水。高层层住宅采用变变频供水。住住宅户数按1128户计，每户按按3.5人计。水源由市政供水管管网提供，分分别引入二条条管径为DNN200供水水管；供住宅宅生活和消防防用。住宅水水表出户，公公建按单位分分别设表。毛毛胚房住宅套套内冷水管设设计到位，管管道架空明敷敷。每户住宅宅预留天燃气气、热水器、冷冷水管接口。2、排水室内排水采用污废废分流（阳台台排水和空调调凝结水）。室室外排水采用用雨、污分流流。雨水按当当地暴雨强度度计算，设计计重现期取11年。有组织织排入市政雨雨水管网，最最终排出管管管径De7000。污废水排入入市政污水管管网，最终排排出管管径DDe250。3、消防供水（1）商业用房设有消消火栓。消防用水量：消火火栓室内100L/S，室外30LL/S，合计用用水量40LL/S。消防水源由二路管管径DN2000市政管网网供给。（2）消火栓系统室外管网环网布置置，设有室外外消火栓。商业用房内设置消消火栓箱，箱箱内配置消火火栓、水带、水水枪及按钮，箱箱下部设置灭灭火器。商业用房部分按AA类火灾轻危危险级配置灭灭火器。灭火火器选用磷酸酸铵盐干粉型型，设置在消消防箱内。二、燃气设计本工程采用城市管管道天燃气，天天燃气由城市市供气管网引引至区内，然然后将管道天天燃气供至各各用户点，每每户设2.55m3/h天燃气表表一只，可配配双眼煤气灶灶一只，100L煤气热水水器一只，燃燃气报警器一一只。三、电气设计（一）供配电系统统住宅每户容量按110KW计算算，设单相115A（60A）四倍倍表计量，一一户一表，住住宅电表箱底底层集中设置置；店面房均均一户一表，集集中设置在公公共部位。车车库及公共照照明等公共用用电单独装表表计量。商店店及配套用房房用电容量按按80W/mm2计算，商店店采用三相供供电。（二）照明及动力力1、住宅照明起居室、双人卧室室和主卧室设设单相两极和和单相三极组组合插座三只只，单相三极极壁掛式空调调插座一只；；单人卧室设设单相两极和和单相三极组组合插座二只只，单相三极极壁掛式空调调插座一只；；厨房设单相相组合插座两两只及单三极极带开关插座座一只，并在在排油烟机高高度附近设单单相组合插座座一只；卫生生间设单相组组合插座一只只及单相三极极电热水器插插座一只；洗洗衣机位置设设单相三极带带开关插座一一只，卫生间间插座选用防防溅式。起居居室、餐厅、卧卧室及阳台预预留软线吊灯灯头，卫生间间及厨房预留留瓷灯座；楼楼梯采用吸顶顶灯。2、其它照明走道及楼梯，配电电间等处设有有应急备用照照明（平时作作为正常照明明的一部分）。应应急照明灯具具采用双电源源供电（不带带电池）。室室外主干道路路照明采用金金属卤化物灯灯，景观照明明采用紧凑型型荧光灯。室室外照明由物物业管理中心心集中控制。3、照度标准楼梯及走道：155Lx；配电电间：1000Lx。4、照明及动力供电电住宅正常照明电力力采用YJVV22电缆直直埋或经电缆缆排管敷设至至各单元电表表箱，电表箱箱内设3000mA漏电开开关；商店、车车库照明电源源采用放射式式和树干式相相结合的方式式供电。动力设备电源采用用放射式和树树干式相结合合的方式供电电，消防设备备等重要负荷荷采用双电源源末端自动切切换。消防用电采用NHH-YJV型型电缆，室内内配电支线采采用BV导线穿PVCC管暗敷，消消防设备采用用NH-BVV型导线穿铁铁管敷设。四、通信系统l、区内设总电信及及CATV分线线箱。每幢楼楼设分箱。2、每住户设一弱电电配线箱DDD可根据要求求接出1-44个电话终端端，2-3个数据据通信终端，2-4个CATV终端及其它专用功能终端。3、各楼设置访客对对讲系统，电电话、数据通通信系统及CCATV系统统。4、商业建筑按要求求设火灾报警警及联动系统统装置。五、安全防范系统统根据业主需要在以以下系统中选选择l、周界入侵测报系系统。2、公共区域安全防防范系统：警警卫照明、巡巡更系统、视视频监控系统统。3、家庭安全系统：：紧急支援系系统、访客对对讲系统、入入侵报警系统统。4、安防监控中心：：管理主机、通通信工具。六、有线电视本工程内住宅楼的的电视信号源源引自本地有有线电视网。楼楼内信号采用用分配、分支支方式传输网网络，每户终终端插座按设设计方案要求求布置。七、消防设计1、总图防火设计本项目建筑的耐火火等级为一、二二级，与周围围建筑的距离离均满足规范范的要求≥6m。拟建建区周围主要要道路作为消消防车道。单体考虑消防登高高面及云梯架架设所需的登登高操作场地地，满足不小小于1/4周边长长度的消防登登高面要求。防火防烟及安全疏疏散，住宅与与商业用房均均按规范要求求设防火分区区，地下部分分按停车场与与人防的要求求设立防火分分区。2、消防用水室外消火栓系统采采用低压给水水系统，室外外市政给水管管在地块内呈呈环状布置，按按照规范要求求设置室外消消防栓。区内内集中消防给给水设计，在在屋顶设置集集中的消防水水池，水泵房房设于地下室室，其中消防防水池储存火火灾延续时间间内的室内外外消防用水，水水泵房内设两两台消火栓水水泵一用一备备。本工程住宅按消防防水量最大的的一栋建筑考考虑，消防水水量为室内110L/S，室外30LL/S；商业用用房室内消火火栓用水量最最大为40LL/s，水枪充充实水柱不小小于13m，每股股水柱水量为为5L/s，火灾延延续2小时。3、电气消防（1）本工程消防水泵泵、防排烟风风机、地下汽汽车库的应急急照明、消防防中心等消防防设施电源为为一级负荷。高高层住宅的电电梯、应急照照明等为二级级负荷。（2）供电电源：采用用两路互为独独立的10KKV电源同时时供电，保证证两路电源不不同时发生故故障。（3）消防设备的电源源由取自不同同变压器母线线的两路电源源末端自切保保证可靠性。（4）消防用电设备配配电回路采用用阻燃电缆或或耐热导线，线线路敷设方式式考虑防火要要求。（5）地下室、走道、前前室、楼梯、配配电间、消防防设备机房等等处设应急照照明。地下自自行车库设疏疏散照明。应应急灯和疏散散指示灯自带带电池且应急急时间不小于于90分钟。（6）火灾自动报警及及控制线路按按防火要求进进行敷设。（7）消防中心设外线线直通电话便便于联系消防防部门，火灾灾报警系统包包括消防对讲讲电话供消防防人员使用。第六章建筑与电气气节能现在的社会是一个个提倡节约型型的社会。我我省是一个经经济大省，也也是一个耗能能大省，同时时又是一个资资源和能源比比较匮乏的省省份，有800%的能源要要依靠省外输输入，经济发发展与能源供供应紧张的问问题十分突出出，这是今后后制约我省经经济可持续发发展的瓶颈。因因此，大力推推进建筑节能能和电气节能能工作，对于于促进能源资资源节约和合合理利用，缓缓解我省能源源资源供应与与经济社会发发展的矛盾，加加快发展循环环经济，实现现经济社会的的可持续发展展，有着举足足轻重的作用用，同时也是是保障国家能能源安全、保保护环境、提提高人民群众众生活质量、贯贯彻落实科学学发展观的一一项重要举措措。该项目的设计与实实施应严格按按照《民用建建筑节能管理理规定》和《**省民用建筑热环境与节能设计标准》的要求，城市（含县城）新建住宅必须全部达到国家和地方标准规定的节能50%的标准，采用节能型建筑结构、材料、器具和产品，提高保温隔热性能和采暖、制冷、照明、动力、炊事等设备的能源利用率。根据建设地区气候特点，本项目从建筑物隔热、保温、通风和排湿以及电气等方面来综合考虑。**地处长江下游游，冬季湿冷冷，夏季闷热热，热环境条条件差。故项项目场地选择择和总体设计计应考虑有良良好的光照和和自然通风条条件。按照建筑节能标准准，建筑物可可降低使用能能耗50%，在不不采用空调措措施的情况下下，冬天的室室温能提高55度左右，夏夏天能降低22-3度，住住宅房及商业业用房的用水水、用电、用用气量将大大大减少，产生生的生活污染染也大幅度降降低，这有利利于充分利用用好有限的资资源和能源，有有效地提高住住宅用房和商商业用房的质质量，也有利利于提高住户户的生活水平平，减少不必必要的消费支支出，还能提提高商业用房房销售的竞争争力。建筑物节能设计要要重点控制建建筑物的体形形系数；东、南南、西向窗应应设置外遮阳阳设施；外围围护结构的屋屋面，墙体的的传热应考虑虑冬季采暖能能耗、夏季空空调能耗、冬冬季被动采暖暖效果及夏季季自然通风外外围护结构的的表面温度要要求；严格墙墙体冷桥的保保温隔热构造造设计，其传传热应达到标标准要求；各各朝向门窗的的选型充分考考虑窗、墙面面积比，体形形系数的大小小对门窗性能能的要求；采采暖空调的设设计遵循高效效率、低能耗耗、无污染的的原则。一、节能规划项目规划场地具有有良好的光照照和自然通风风条件。根据据**地区的气气候情况，在在规划中注意意合理布置不不同高度的建建筑物与树木木植被，为在在建筑群内夏夏季有阴影遮遮蔽效果，并并疏导通风气气流，冬季寒寒风则为后排排高大建筑物物所遮挡，又又有足够的日日照与阳光辐辐射采暖。朝朝向尽可能大大体朝南，避避免东西向。二、节能措施1、围护结构建筑设计采用合理理的平面布局局，不采用过过多的凹凸面面，减少外表表面积。建筑筑的体形系数数控制在0..35以下。南南、东、西向向窗均应设置置外遮阳设施施，遮阳率应应达到80%%。屋面设计计为平屋面。不不同朝向的窗窗墙面积比及及其相应的门门窗传热阻应应符合下表要要求。不同朝向的窗墙面面积比、传热热阻值窗朝向窗墙面积比传热阻R（m²..K/W）北北0.25≥1/3东、西南北朝向建筑0.15≥1/4.71、 东西朝向建筑0.30≥1/2.7南0.35≥1/4.7总面积比0.23各方向的热阻值同同上围护结构采用浅色色外表面，可可反射夏季太太阳辐射热，减减少外墙面吸吸收热量。建建筑外墙采用用外保温隔热热的构造措施施，提高热阻阻，高效保温温隔热材料高高于主体结构构外侧，可减减缓热量进入入墙体，墙内内设置空气间间层或通风间间层也有良好好的保温隔热热效果。2、材料本项目建议使用保保温隔热、隔隔声、隔火性性能好，具有有良好力学性性能、使用寿寿命长的节能能型中空双玻玻塑钢门窗，提提高门窗的气气密性。积极极推广使用保保温隔热、隔隔声性能好的的粘土多孔砖砖，减轻墙体体自重，并有有利抗震。3、照明。各楼梯间间、楼道都设设计明窗以尽尽可能充分利利用自然光；；采用高效照照明光源及灯灯具，居住区区室外采用节节能型钢光源源照明。公共共楼梯安装人人体感应照明明灯。4、厨房、卫生设施施。在公寓楼楼设计中可能能依据市场需需求进行精装装修，并充分分考虑住户的的节能设计。住住宅楼树立厨厨房、卫生间间整体设计观观念，在完善善、提高厨房房、卫生间功功能的基础上上，推行厨房房、卫生间装装备系列化、多多档次的定型型设计，确保保产品与产品品、建筑与产产品之间合理理的连接与配配合。管材和和卫生洁具均均采用塑料管管材和节水卫卫生洁具。5、电力。本着节约约能源和长期期运行效果最最佳化的原则则，变电所的的设计、计算算及设备选型型力求合理，选选用节能型变变压器，电力力电缆以最短短线路敷设，并并考虑合理的的配线截面，以以减少电力损损耗。6、方案的节能考虑虑（1）商业部分在顶层层中间开约2200平方米米的采光顶中中庭，以充分分利用自然光光，减少商业业楼对照明用用电、空调用用电的需求。（2）商业屋顶部分考考虑实施绿化化屋顶，可以以降低商业楼楼的传热系数数，并可吸收收室内CO2的排放。（3）建筑布局充分考考虑居住空间间的紧凑性，最最大限度保证证各户自然通通风和采光，减减少住户对照照明和空调的的依赖。第七章环境影响评评价及治理一、建设项目工程程分析1、施工期主要污染染工序：（1）场地平整：产生生的扬尘；（2）回填土方：引起起水土流失、生生态破坏、产产生扬尘；（3）建房工程：施工工时产生扬尘尘、噪声；（4）施工营地：施工工人员产生一一定数量的生生活污水、生生活垃圾等；；（5）施工机械及运输输车辆：产生生噪声、扬尘尘、汽车尾气气。2、营运期主要污染染工序：生活污水、生活垃垃圾。二、施工期的主要要环境污染1、噪声声本次环境影响评价价的重点为施施工期产生的的环境噪声，主主要的噪声源源为施工作业业机械和施工工车辆，不同同施工机械噪噪声水平相差差很大。重型型和中型载重重车在加速状状态下的噪声声级范围分别别可达88--93dB((A)和82-900dB(A))。项目所处处位置为城市市区域环境噪噪声的1类区，因此此施工场界外外应执行《城城市区域环境境噪声标准》（GB3096-93）的1类标准，即昼间55dB(A)、夜间45dB(A)。为最大程度的减轻噪声污染，施工单位应做到：(1)尽量选用先进进的低噪声设设备，在高噪噪声设备周围围适当设置屏屏障以减轻器器材对周围环环境的影响，控控制施工场界界噪声不超过过《建筑施工工场界噪声标标准限值》（GB1223-90）的要求。(2)精心安排，减减小施工噪声声对外界的影影响，因工程程需要确需夜夜间施工的，须须按有关规定定报批，以免免对周围环境境产生不良的的影响。(3)加强对施工机机械的维护保保养，避免由由于设备性能能差而增加机机械噪声的现现象发生。2、建筑筑废水建筑施工期间的建建筑废水主要要包括冲洗施施工机械、工工具、地面等等产生的废水水以及水泥砂砂浆、石灰浆浆废液。为最最大程度的减减轻废水污染染，施工单位位应做到：(1)该项目地处内内城河边，施施工现场因地地制宜，建筑筑沉淀池、隔隔油池等污水水临时处理设设施，对含油油量较高的施施工机械冲洗洗水或悬浮物物含量高的其其它施工废水水需经处理后后排放，不得得将未经处理理的废水直排排于内城河。(2)砂浆和石灰浆浆等废液应集集中沉淀处理理，干燥后与与固体废物一一起处置，不不得倾倒于内内城河。3、扬尘尘该项目地处市中心心交通要道，场场地平整、施施工材料装卸卸和运输、混混凝土水泥砂砂浆的配制等等施工过程会会产生大量的的粉尘，施工工场地道路与与砂石堆场遇遇风亦会产生生扬尘。为最最大程度的减减轻扬尘污染染，施工单位位应贯彻“清洁生产”的要求，做做到：(1)装运土方时控控制车内土方方低于车厢挡挡板，减少途途中撒落，对对施工现场抛抛洒的砂石、水水泥等物料应应及时清扫，砂砂石堆场应有有相应的遮盖盖措施，施工工道路应定时时洒水抑尘。(2)搅拌水泥砂浆浆应在临时工工棚内进行，加加水泥时，尽尽量靠近搅拌拌机料口，加加料速度宜缓缓慢，以减少少水泥粉尘外外溢。三、营运期污水、污污物的治理该项目建成后的主主要污染为生生活污水，经经生化处理装装置处理达标标后排入城市市下水道。生生活垃圾实行行袋装处理，集集中堆放，由由环卫部门清清运处理。四、环境影响分析析1、施工工期环境影响响分析：项目施工期间主要要的环境影响响是建筑噪声声，有可能对对周围住宅区区居民产生一一定的影响。由由于该项目噪噪声本底较高高，而且建筑筑施工噪声具具有暂时性的的特点，施工工结束后即恢恢复正常。项项目应在施工工期间加强施施工现场管理理，尽量不在在夜间施工，需需要夜间施工工时，必须申申领施工证并并严格控制施施工时间，避避免施工造成成不良环境影影响。2、营运运期环境影响响分析：项目的生活污水建建议采用新型型生活污水处处理装置处理理达到国家《污污水综合排放放标准》（GGB89788-19966）一级排放放标准（COOD排放浓度度小于1000mg/1）后后排入城市污污水管网，预预计对周围环环境无明显不不良现象。根据上述分析：1、项目目周围环境较较好，施工过过程贯彻“清洁生产”的要求，施施工噪声、废废水、扬尘等等得到有效控控制的情况下下，预计施工工期对周围环环境无明显不不良影响。2、在保证各项环保保措施与主体体工程同步实实施并加强管管理的情况下下，项目投入入营运后，产产生的生活污污水能得到有有效治理的情情况下，预计计营运期对周周围环境无明明显不良影响响。3、本项目沿西仓路路的营业房有有可能从事餐餐饮和娱乐等等经营项目。如如果从事餐饮饮和娱乐等经经营项目，建建设单位应在在施工时预留留排油烟管道道，并及时与与环保等部门门购通联系。第八章劳动安全与与卫生防疫一、劳动安全安全生产关系到人人民生命财产产安全，关系系到政治稳定定、社会安定定和经济发展展。安全生产产责任重于泰泰山，不能有有丝毫的松懈懈和麻痹，必必须警钟长鸣鸣，常抓不懈懈。为了使***市**项目工程程顺利实施，****有限公司应切实抓好施工安全工作，落实专人负责，对施工队伍进行施工安全教育和监督管理。坚持“安全第一，预防为主”的原则，确保项目施工符合职业安全的要求，保障劳动者在劳动过程中的安全和健康，提高生产率，本项目建立健全安全生产的责任制度和群防群治制度，并采取以下防范措施：1、建筑施工企业安安全生产管理理实行安全资资格审查制度度。在建筑工工程开工前应应当凭借企业业的安全资格格许可证、安安全技术措施施或者安全施施工组织设计计、主要施工工机械和设备备的安全性能能状况等到资资料，到建筑筑安全生产监监督机构申办办安全条件认认证。2、对施工现场的安安全管理人员员、特种作业业人员及其他他施工作业人人员进行安全全生产培训。3、建筑施工企业在在编制施工组组织设计时，应应当根据建筑筑工程的特点点制定相应的的安全技术措措施；对专业业性较强的工工程项目，应应当编制专项项安全施工组组织设计，并并采取安全技技术措施。专专项安全施工工组织设计，必必须经企业上上级主管部门门批准后实施施，并报市建建筑安全生产产监督机构备备案。4、施工现场使用的的安全防护用用品、电气产产品、安全设设施、架设器器具及机械设设备等，必须须符合规定的的安全技术指指标，达到安安全性能要求求。建筑安全全生产监督机机构应当对其其进行检查，不不符合安全标标准的，不得得投入使用。5、建筑安全生产监监督机构对施施工现场的安安全监督管理理，实行以抽抽样为主的监监督检查方式式，检查结果果应当定期公公布，并列入入企业年度安安全考核，作作为企业资质质管理和现场场综合考评的的依据。二、卫生防疫住宅是人们的基本本生活资料。为为人们的生存存、发展所必必需。人们有有一定数量和和质量的住宅宅，才能“安居乐业”，保证人们们的生活及其其后代的延续续。人们有了了生活、学习习和娱乐的空空间，才具有有增进身心健健康和智力发发展的物质前前提从而有利利于提高其质质量。因此，住住宅的卫生状状况好坏与人人们的健康关关系十分密切切，它不仅影影响一代人的的健康，还可可能影响到数数代人的健康康。根据国家颁发的《住住宅居室容积积卫生标准》（GB11727-89）中规定的每人20立方米的前提下，达到以下基本卫生要求：(一)住宅组成成和平面配置置适当每户住宅应有必要要的主室和辅辅室，便于家家庭成员的团团聚，避免拥拥挤，保证家家庭生活方便便。（二）住宅内适宜宜的微小气候候住宅内微小气候是是由室内气温温，湿度、气气流和辐射等等综合作用而而形成的。对对人体最适宜宜的气温是116-18℃，最适宜的的相对湿度是是45～60%；最适适宜的气流是是0.1-0..15米/秒；为使辐辐射对人体温温度调节有良良好的影响，要要求室内气温温均匀恒定，水水平温差不大大于2℃，垂直温差差不大于3℃；室内昼夜夜温差局部采采暖时不宜大大于4-6℃，集中采暖暖时不应大于于2-3℃。（三）良好的采光光和照明太阳光线是一切机机体不可缺少少的生存条件件，是提高机机体健康水平平的强有力因因素，人们通通过视觉和皮皮肤所受到的的温热感及光光电效应，刺刺激补经系统统，使各个系系统的机能增增强，促进机机体发育，自自觉舒适，精精神振奋。自自然采光包括括太阳的直射射光、散射光光和来自各方方面的反射光光。这些光线线通过住宅的的透光部分((门、窗)射进室内。在在夜晚和白天天光线不足时时应有良好的的人工光源进进行照明。（四）空气清洁避避免室内外污污染源的影响响居室内空气污染主主要是人们呼呼出的CO2、人体皮肤肤、器官、衣衣服、被褥以以及污秽物品品等散发的不不良臭气以及及燃料燃烧和和吸烟造成的的空气污染，人人们在居室内内停留的时间间较长，居室室的空气清洁洁与否对健康康关系重大。另另外，使用的的聚合物建筑筑材料亦可排排出许多化学学物质。因此此，为保持室室内空气清洁洁，应保证住住宅有良好通通风，以便使使室内空气污污染物得到及及时排除。此外住宅距室外污污染源较近或或者在住宅上上风有污染源源时，也可影影响室内空气气的清洁。因因此，要求住住宅距污染源源应有一定的的防护距离。（五）住宅环境应应保持安静为了保证室内安静静，住宅内的的噪声强度最最好不要超过过32分贝。因因为人们在休休息、睡眠和和学习时需要要有一个比较较安静的环境境。强噪声和和弱噪声的长长期作用，均均能引起人体体各种机能发发生障碍，对对人的中枢神神经系统及精精神状态的影影响很大，可可使注意力降降低、脑力迟迟钝，工作效效率降低。（六）有良好的卫卫生设备住宅尽可能设有上上下水道和各各种卫生设备备，以便保持持室内外的整整洁。（七）防止病媒虫虫害、鼠害的的侵扰和控制制疾病的传播播设计住宅时应当防防止病媒虫害害、鼠害的侵侵扰和控制疾疾病的传播。住住宅周围环境境不良，出现现死水坑塘或或垃圾场，会会为蚊虫及老老鼠提供孳生生场所。（八）住宅周围有有良好的绿化化住宅外环境必须留留有足够的绿绿化用地。绿绿化不仅可以以美化住宅周周围的环境还还可以调节附附近的微小气气候，并可为为居民提供户户外活动和游游憩的场所。因因此，住宅外外环境必须留留有足够的绿绿化用地。第九章项目工程管管理1、建立参建单位工工程质量领导导责任制勘察设计、施工、监监理等单位的的法定代表人人，要按各自自职责对所承承建项目的工工程质量负领领导责任。2、实行工程监理、强强化施工管理理、保证工程程质量被聘请的监理部门门，必须抓好好该项目的工工程质量管理理，落实专人人负责。中标标的施工单位位要严格按设设计图纸和施施工标准、规规范进行施工工，在施工组组织设计中要要有保证工程程质量的措施施，努力推广广使用有利于于提高工程质质量的先进技技术和手段，建建立全现场自自检体系，对对工程的重要要结构部位和和隐蔽工程要要有质量预检检和复检制度度，材料设备备要严格质量量检验，项目目法人和施工工单位要对采采购的材料和和设备质量负负责。监理单单位要严格检检验进场的材材料和设备，严严禁使用不合合格的产品。3、实行竣工验收制制度**市**工程项项目建成后必必须按国家有有关规定进行行严格的竣工工验收。项目目竣工验收合合格后，方可可交付使用。4、加强社会监督**市**工程项项目的施工现现场，要将项项目法人、勘勘察设计、施施工、监理等等单位的名称称和责任人姓姓名挂牌公示示，自觉接受受社会监督。第十章项目进度安安排一、建设工期按照国家关于加强强基础设施工工程质量管理理的有关规定定，本项目要要严格执行建建设程序，确确保建设前期期工作质量，同同时对设计、施施工以及设备备材料采购实实行招标，做做到精心勘察察、设计，强强化施工管理理，并对工程程实现全面的的社会监理，以以确保工程质质量和安全。根据以上要求，并并结合实际情情况，本项目目建设工期约约为450天。于于2008年12月全部建建成进行竣工工验收并交付付使用。项目目进度计划内内容包括项目目前期准备、工工程勘察与设设计、土建工工程施工、竣竣工验收并交交付使用等。二、项目实施进度度安排1、2007年8月330日前完成成项目规划、可可研、审批、扩扩初、施工图图设计及办理理、完善相关关手续。2、2007年8月--9月27日施工前准备备。3、2007年9月227日-20008年6月主体工程程施工阶段4、2008年5月--10月完成成水、电、门门、窗的安装装。5、2008年6月-11月完完成水电、道道路、路灯、绿绿化等到后期期配套阶段。6、2008年10月月-11月工工程扫尾、竣竣工、验收阶阶段。7、2008年12月月交付使用阶阶段。三、项目实施进度度表年季项目名称2007年2008年12341234可研、勘察、设计计、审核施工前准备主体施工阶段水、电、门、窗的的安装后期配套阶段工程扫尾、竣工、验验收交付使用阶段第十一章工程招标标投标该项目按照国家发发改委第三号号令《工程建建设项目招标标范围和规模模标准规定》要要求，必须严严格实行工程程项目招标。一、项目全部土建建工程均在招招标范围内，总总建筑面积116262平平方米，投资资估算资金77,850..24万元。二、招标组织形式式及招标方式式根据建设单位的具具体情况及工工程项目的具具体特点，制制定以下工程程招标初步方方案：１、工程（含单体体土建、安装装工程）施工工招标希望通过公开招标标选择工程质质量意识强，管管理严格、规规范，技术、经经济实力强的的施工单位进进行单体工程程施工，以确确保工程质量量、进度。２、工程监理招标标工程施工阶段的监监理招标拟采采用邀请招标标方式，希望望通过邀请招招标方式，选选择一家对该该拟建区地质质情况熟悉、对对高层建筑有有一定监理经经验的监理公公司进行施工工阶段的监理理，以确保工工程质量和进进度。３、工程设备、材材料招标该工程为民用建筑筑，工程设备备材料均为常常用普通建筑筑设备材料，为为确保工程质质量，有效控控制工程投资资，拟采用邀邀请招标方式式进行工程设设备、材料招招标。项目有关勘察、设设计、施工、监监理以及重要要设备、材料料等采购活动动的具体招标标范围、拟采采用的招标组组织形式、招招标方式等详详见招标基本本情况表。项目招标基本情况况表内容招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√√√设计√√√建筑工程√√√安装工程√√√监理√√主要设备√√√重要材料√√√其他第十二章物业管理理一、物业管理的总总体设想**市**项目集集住宅、公寓寓、商业为一一体的综合性性建筑，项目目的物业管理理十分重要。为为了做好该项项目的物业管管理工作，***市**有限公司司将聘请专业业的物业管理理公司对该项项目进行物业业管理。营造造一个“安全、整洁洁、高雅、舒舒适、方便”的居住环境境和购物环境境。要求被聘请的物业业管理公司组组建一支精干干、高效、专专业的管理队队伍；结合本本地实际情况况和商厦运行行的特点，测测算出合理的的物业管理收收费价格；运运用现代化的的管理手段，强强化服务管理理标准和理念念；做到有计计划、有实施施、有控制、有有纠正，确保保各项制度的的落实，营造造高品位的居居住和购物环环境，满足业业主（用户）合合理的需求，创创造物业管理理的典范。（一）建立和实施施完善的物业业管理质量体体系被聘请的物业管理理公司要根据据本项目的特特点，制定出出一套全面、切切合实际的规规章制度，包包括商厦管理理的公众制度度、员工的岗岗位职责权限限、各项工作作的操作流程程和管理服务务的考核标准准，确保每一一个环节和每每一个过程都都有章可循。既既以此作为规规范物业管理理公司行为的的准绳，又为为业主监督考考核提供依据据。（二）针对项目的的特点，制定定相应的管理理措施考虑到本项目是商商业、住宅和和公寓相结合合，尤其商业业部分是管理理的重点，因因此必须做到到：1、为确保住宅和公公寓楼部分的的相对安静和和安全，宜将将住宅区和商商业部分隔离离开，以免购购物人群乱窜窜到住宅楼内内，给住宅环环境带来不利利影响；2、安全和消防措施施必须严密、周周全，除在必必要位置安装装应急照明和和逃生指示外外，尚须制定定消防应急措措施预案，并并定期进行消消防演习，保保证道路畅通通，确保在发发生意外事故故时，管理人人员及员工，包包括住宅及公公寓楼内的住住户能从容应应付，将可能能发生的损失失减至最低程程度。3、由于商业部分地地处市区繁华华地段，客流流量大，防盗盗和保洁的力力度一定要加加强，物业管管理公司应加加强防范意识识，有效地杜杜绝各种隐患患，尽可能减减少意外事故故的发生。4、加强对各类设施施、设备的维维修保养，发