大连开发区大船项目商住复合社区营销策划思路报告PPTM

开发区——大船项目商住复合社区

营销策划思路开宗明义

大船项目是什么？我们的观点一座城市的骄傲领傲CBD新时代的复合建筑群不仅是满足于一个常规性物业，而是要达到具有代表性的境界，使其成为代表开发区高端的标志性物业。part1板式高层住宅领御奢华生活，写意财智人生国际级都会中央豪宅，开发区CBD豪居新地标城中央/大型高层阔院华宅一次空间的革命，一种新的方向感以30层的建筑高度凌驾于城市之上，绵延起伏的天际线，是对居高生活的最好礼赞！

首创空中的庭院生活——革命性创新设计空中院落，在高层建筑中将自然引入室内，让庭院第一次真正来到高层，开创高层豪宅的花园时代。part2欧式走廊主题商业街咖啡文化+创意精品商务休闲和品牌专卖商业步行街

在这里，我们要的不只是第一，而是唯一

我们给高端商务人士创造了一个奢华游戏的舞台！

与CBD区域的其他同类产品相比，它是一个完全差异化和全面颠覆性的高端产品。从而让项目站在一个高起点上，具备不可克隆性。核心价值描述：◆它是用奢华享受型纯居住房地产产品缔造的国际化顶级生活的样板。◆客户购买的不再是单纯的有形产品，而是塔尖人群的新一轮生活方式。一个国际一流品位的生活方式，一种都市VIP生活模式。◆它是财富人士生活的更新换代，是“生活+生意”的最佳融合，即“在顶级生活中享受显赫生意的收获，在悠闲生意中享受幽雅生活的愉悦”。

它将打破以往开发区CBD项目平淡、苍白、缺乏鲜明个性特色和强势特征的印象。而成为……

让这里，期待一次关于东西方建筑与生活品质的对接，并完成“顶级”居住使命。

都市核心生活的精神象征CBD核心居住全面升级大船项目规划与前期工作的评估与建议

从总体布局上看，整体规划科学、紧凑、有序，并充分体现了现代大气的风格，小区采取封闭式管理，使业主安全得以充分保证，住宅主入口设在金马路，体现了方便原则。商业部分构成的广场主入口设在金马路，交通极为便利，距离开发区商业中心一站地，人气很旺。小区地下停车场，车位充足，车行线路设计合理。

从土地价值利用上看，整体规划可以说还没有最大限度地发挥土地价值，特别是小区商业部分的规划，过于传统、简单；而住宅的户型设计还有很大提升空间。

从环境景观设计上看，将区内的地面花园置于主入口轴线上，使其成为地理上的中心，使小区形成藏风聚气之势。而小区四层设计空中花园，成为小区生活的中心区域，提高了整体项目的品质。地面景观与空中景观，小区景观与眺望景观交相呼应，此外，金马路上形成了城市景观带，城市景致、风水利用，构成小区山、海、城、林的全面景观链。

从健康设施的考虑上看，规划设计中的人文关怀结体现的淋漓尽致，在地幅不大的现实情况中，利用空中花园，设置体闲区、老人活动区、儿童活动区、喷泉假山等景观区，使小区居民能在工作、生活中享受美好景致，体验美好人生，放松身心。

从单体设计上看，开发企业多次调整，终使现方案达到较为理想的境界。由于小区基地面积不大，一面临主干道，因而单体与单体间的关系就极为重要，目前，1、2、3、4、5号楼，均正南正北，对住房的光照、通风、视线都能有很大改善。

从户型设计上看，主力户型是78-90㎡之间的两室二厅一卫及110—120㎡之间的两室两厅一卫，比较能切合市场中改善型二次置业人群的生活模式，并适当配以大、小两类（130㎡以上，50㎡以下）及其它特殊户型（顶层跃层等），配置基本合理。

技术经济指标分析上看：车位考虑充足，将是小区最佳卖点之一。

综上所述，我们觉得，开发企业对市场研究充分，定位准确，规划思想现代科学，设计合理。但以目前给人的感觉是项目平淡、苍白、缺乏鲜明个性特色和强势特征的印象。

户型问题：住宅户型：目前，主力户型两室二厅一卫的设置基本合理，但仍应考虑将二室二厅一卫110-120㎡改为三室两厅一卫，以增加住宅的使用功能。

物业管理（服务）问题：小区为复合型项目，拥有商业部分，因而优质的物业管理服务具备了很大的可能性，也成为小区特大卖点，应受到重视，并积极寻求设计方案，在内部认购前即应有所明确，以使业主放心，尽早下定。

环境质量问题：小区空中花园景观设计是重中之重，目前细化方案尚未出现，但目前感觉到主题不够明晰，层次感尚未体现。小区城市广场（金马路）景观设计应更现代，更简洁实用为主，我们建议以休息凉亭及地上停车场为主。

成品房问题：在金马路住宅集中放量开发的2007年，成品房能否成为本物业建筑交付中的一环，是要仔细推敲的，如果有市场接受的可能性就要充分考虑。对市场定位及新产品定位建议

市场潜力：对现有房地产市场的评价：“大盘时代”浮出水面；区域各版块内市场竞争越来越激烈；跨国企业强劲拉动开发区房地产市场。需求及市场动态：

消费者的理性需求：舒适方便、宁静、人文、自然、品质、永远是房地产消费的基本要素；景观细节是下一轮房地产市场营销推广核心。周边楼盘销售情况；

周边楼盘销售情况项目名称项目位置建筑类型总建筑面积功能类型销售均价福佳国际金马路塔楼69000㎡公寓6200元/㎡古耕5000金马路塔楼2栋38660㎡公寓、商务公寓6700元/㎡君悦豪庭金马路板式高层65000㎡住宅6400元/㎡新财富中心金马路塔楼18000㎡公寓6100元/㎡亿锋现代城金马路板式高层214000㎡住宅6300元/㎡宏城金棕榈金马路板式小高层、高层90000㎡

住宅6500元/㎡

消费者定位项目所在地段已经决定了消费者的层次，开发商已对目标定位在社会地位方面作了较为广泛的界定。我们试图通过需求层面作进一步研究。以顾客的家庭生命分阶段来界定：以年龄35-50岁的中间阶段家庭为主力消费群；以年龄35-40岁的离巢阶段家庭为重点消费群；以年龄50-70岁的空巢、解体家庭为辅助消费群。避开中低档消费水平的25-34岁创业人群对价格的敏感。大船项目为成熟、成功人士提供住宅精品。从顾客购买动机来界定：以自购自住为主要需求。既追求享受自然景观健康生活，又保持与现有社交平台紧密相连的生活习惯。钱换方便的新城市生活成本概念。

产品定位：产品定位、定向目标消费群提供需求产品的认定。我们建议开发商走精品之路的产品定位思路。

针对目标顾客的家庭需求功能分别供给不同的户型空间。

精英户型35-50岁，三口之家，追求现代舒适生活。主卧15㎡，次卧12㎡，工作室10㎡，起居室（客、餐厅）25㎡，主卫8㎡，厨房10㎡，前阳台6㎡设备阳台3㎡，总面积89㎡。

享乐户型：40-45岁，三口之家。追求豪华生活。增加一个客卧或工作间12㎡，一个贮藏室6㎡，起居室适当增加10㎡，总面积117㎡左右。

实用户型：50岁以上，35岁以下家庭及外地来连单身住户，二口之家。简朴实用生活。主卧15㎡，工作间（或次卧）12㎡

，起居室20㎡

，卫生间5㎡

，厨房8㎡

，前阳台6㎡

，贮藏室4㎡

，总面积70㎡

。策略思路通过市场调研，我们看到开发区整个金马路版块太多的“千篇一律”的公寓类产品，即使是住宅，也难与真正的高端纯住宅相提并论。

市场特征：产品同质化严重，过度集中，主题相同，客户群定位单一；商住两用“住宅禁商”政策风险性大，开发量和已消化量都很大，市场竞争压力最大；城市中心边缘地带的房价与核心区价差变的很小。地段价值完全可以抵消规模和居住大环境的劣势，同时纯住宅项目越建越高，一些户型与公寓开始同质化。使纯居住变为可能；CBD区域纯住型物业较少，房价涨幅过快，高单价不等于产品的高品质，在开发区市场CBD区域（除星级酒店外）纯居住顶级产品还是个空白；目前市场上的产品大多既商既住，功能定位模糊，入住客户群混杂，挡住了一大批需要形象的高端人士。

高端人群的特性：自信，成熟，自我为中心，判断力强，不盲从，受其他因素影响力小。讲究唯一性和独享性，奢华与低调共存商品价格和消费购买呈刚性关系，需要是第一要素。“大船”项目本身特点：地理位置得天独厚，浓缩城市精华；交通网络发达；商务氛围浓郁；餐饮、娱乐设施发达。产品设计策略：其实一个产品投入市场，最能打动消费者的是产品本身。落实到房地产项目上，那就是项目的规划与设计，真正做到了“以人为本”。

所以我们认为：◆最大深度的挖掘被锁定客户群需求和习性；◆小题大做——细节上下工夫；◆“豪华”与“超前”要懂得适度为佳。产品竞争力提升手段：A、在景观的设计上强调覆盖率与和谐一体构成活性景观共享园林系统。从开放的海洋文化角度出发，引进印尼巴厘岛，酒店式度假园林的精粹，塑造项目的灵魂，设计项目景观。（一）五重院落规划通过各个人性化的院落设计，为业主创造超大生活容量、价值的生活。

第一重院落：入户大堂景观院落一个纯粹“奢侈化”的庭院符号，它迎向业主进入社区时的第一道礼仪景观庭院系统，同时兼顾赏心、悦目双重功效。此外，业主每日出行上班也必经的这重庭院，也是对心情的一个最佳梳理。礼仪作用为主，兼或观赏、悠游、物质功能和精神功能的全面满足。

细节建议：大型水族箱弧形景观墙，在“弧形水墙”里营造海底世界景观，大鱼小鱼鲨鱼海龟珊瑚礁石。利用挑高空间，设计一面激水瀑布景观墙，瀑布水帘中间，有鲨鱼群跃出。进门先过一座水上玻璃桥，玻璃地板，全部架空，地板下面是流动的海水，玻璃地板中间会有几块突出“海面”的礁石。地面蓝色，局部缓坡度处理，里高外低，让海水永远处于流动状态，仿佛动荡不息的大海。

第二重院落：邻里院落邻里庭院使人文情怀在项目中得到积极的展现。正是因为邻里庭院布局，邻里间从陌生到熟识，从熟识到挚友变成可能，相比于传统高层住宅“老死不相往来”的生活状态，更加显现符合当代中国人对邻里人际关系的向往情节。

细节建议：将每个单元每三层镂空一部分，形成一个室内景观庭院，上层和下层住户室内化，增设休憩设施，如石刻棋盘、小品类休息椅等。建议在20-30层以上采用。第三重庭院：私家庭院建议在室内户型分割时，增加小型的庭院式多功能花园阳光房，形成业主的私家领地，小而精致，业主可以拥有相对多元的生活创想。公寓顶层为5.8米LOFT设计带空中露台，称“云中漫步”

第四重院落：公共开放院落（空中花园）本项目四层有空中花园，建议设计全部园林化，形成特色的空中花园阳光水世界：□海洋主题水景园林，流水、喷泉、小型水族馆；□咖啡厅休息、会谈、加油充电。

第五重院落：社交院落用周边的生活配套和自身的商业设施构建“泛会所”的概念，以本项目业主为主体创建会员制组织“名流汇”，创造良好沟通平台以国际化理念包装为高端人士量身打造时尚消费和聚会的新天地。

都市VIP生活模式：顶级品牌战略联盟，展现财富生活名流汇业主提供消费优惠豪华汽车代理高级健身会五星级酒高档餐饮娱家电家具专营商高档综合百高尔夫球品牌商品专营（二）公共通道□玻璃装饰墙体，嵌入白沙砾和贝壳装饰。□绿色盆栽植物点缀灰色空间。

（三）外露的一切设施如背景音乐扬声器、门禁系统均做成雕塑、饰品或景致点缀其中，与周边环境融为一体，令人叹为观止。

产品力提升手段B、智能化系统：科技智能主题，一个与时代接轨，永远不能抛弃的主题元素。基本智能化系统配置：采用Lonwork总线智能化系统平台和综合数码影像处理系统，实现对闭路监控图像的数字化处理，实现周界防越、闭路监控系统的联动和总台控制、门禁管理、公共设施监控、电子巡更；采用广播设备构成背景音乐系统；大堂增设保安总控制室，可以与每个单元形成可视对讲联络；每户预留两条电话线、有线电视接口，集中供暖，三表出户；全楼设置大型USP电源，紧急发电机组。

产品力提升手段C、专业物业管理公司，高效尊贵服务物业建议：建议聘请一流专业酒店管理公司做本项目的物业管理或顾问。提供五星级酒店式服务。全方位提升国际生活水平，倡导英式大管家服务理念，为每位业