某房地产项目前期物业管理投标文件

物业管理课程设计****花园前期物业管理投标文件学部：**建设工程学部部专业：物业管理班级：组别：第组指导教师：编制时间：2007.6**大学**学院《物业管理》课程设计分组名单及任务分工一、课程设计题目****花园前期物业管理投标文件二、课程设计小组成员姓名班级学号组长11**小组成员11**1**1**三、成员任务分工姓名课程设计中所承担担的主要工作备注成绩顾客群特点及需求求分析，公司概况概述，社区服务人人员配置方案案物业管理费测算物业管理服务模式式社区项目概况·目录一.概述············································01二.公司概况············································04三.社区项目概况············································08四.顾客群特点及需求分析····································16五.物业管理服务模式········································17六.社区服务人员配置方案····································24七.物业管理费测算··········································26投标文件程序业主：根据以收到的招标审字（-）第（-）号的＿物业的招标文件，遵照《武汉市物业管理招标投标管理办法》的规定，我单位经考察现场和研究上述工程招标文件，招标文件补充通知，招标答疑纪要的所有内容后，我方愿以我方所递交的标函摘要表中的总投标价，承担上述物业的全部管理工作。一旦我方中标，我方保证按我放所递交的标函摘要表中承若的期限和招标文件中对承包期限的要求如期按质提供服务，一旦我方中标，我方保证所提供的物业管理质量达到我方所递交的标函摘要表中承若质量等级。一旦我方中标，我方保证按投标文件中的物业管理管理班子及管理组织设计组织管理工作，如确需变更，必须征的业主同意。我方同意所递交的投标文件在投标有限期内有效，再此期间内我方的投标有可能中标，我方讲受次约束。我方同意招标书中各条款，并按投标标价总额的3%交纳保证金万元（大写）。若我防违约，则扣除所交纳的全部保证金。除非另外达成协议并升效，招标文件`招标文件补充通知`招标答疑纪要`中标通知书和本投标文件将构成约束我们双方的合同。投标单位：＿（印鉴）法定代表人或委托代理人：＿（盖章`签字）日期：＿年＿月＿日企业法人地位及法定代表人证明法定代表人资格证明书单位名称:**物业管理公司地位：湖北省武汉市××街××号姓名：性别：年龄：民族：职务：技术职称：身份证号码：××系××物业管理公司的法定代表人。负责为××物业提供物业管理服务，签署上述物业的投标文件，进行合同谈判，签署合同和处理与之有关的一切事务。特此证明投标单位（盖章）日期：年月日二，营业执照三，自治证书四，法人代码证书课程设计正文第一节

概

述一）树立标杆：向世界优秀企业学习过去20年**一直向优秀企业学习。在早期的业务中，**学习日本索尼，培养了自己的营销能力；受到索尼售后服务的启发，从物业管理入手建立自己的品牌。在发展地产业务的过程中，**学习香港新鸿基地产，提高了产品品质，加深了对客户关系的理解。（二）走向理性时代：期盼一个繁荣健康的房地产行业在中国经济持续强劲的大背景下，历史赋予了中国地产行业千载难逢的发展机遇，房地产市场的未来十年，将是更加繁荣健康的十年。房地产开发的市场环境发生了巨大的变化，行业正在从启蒙时代走向理性时代。走向理性时代的房地产行业面临的将是一个完全不同的竞争环境。首先，行业秩序将越来越理性：土地供应和房地产金融正在一步步规范，政策与法规建设也正在走向健全。其次，消费者将越来越理性，他们的需求将由满足基本生存需要，变为全面追求美满生活，他们的权益诉求将由单一的产品质量，变为对居住体验的整体要求。最后，市场将越来越理性，企业经营将由粗放走向精细，企业竞争将从主要依赖土地资源，走向依靠综合竞争能力。第三是产品创新策略如何在有限的土地上，为消费者提供安全、环保、适于居住和交流的优质住宅，对中国房地产行业来说，既是机会，也是挑战。**要解决这一问题，必须走产业化的道路。**将在细分客户价值的基础上，形成住宅产品体系，建立**住宅标准；通过工厂化生产，提高住宅的品质和性价比；以和谐、自然、生态的标准进行未来可能住宅的研发，为住宅产业贡献更多的自主知识产权。第二节.公司概况**企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2003年12月31日止，公司总资产105.6亿元，净资产47.0亿元。19年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域房地产业务的发展。1992年底，上海****花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为**的核心业务，**开始进行业务调整。1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。2002年6月，**发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。公司于19年进入房地产领域，1992年正式确定城市大众住宅开发为核心业务，截至2003年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌、佛山、鞍山、大连、中山和广州15个城市进行住宅开发，2004年**又先后进入东莞、无锡、昆山、惠州四个城市，目前**业务已经扩展到19个大中城市，并确定了珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾区域三大区域城市群及部分中心城市为投资重点的发展策略。凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了优秀的住宅品牌，并为投资者带来了稳定增长的回报**开始武汉市**物业管理有限公司为武汉市**房地产有限公司全资下设机构，注册资金1200万元，是国家二级资质物业管理企业，现有**四季花城、**花园、香港路8号、西半岛等四个在管和前期介入项目，其中四季花城项目于2005年被建设部评为“全国物业管理示范住宅小区”。“人才是**的资本”，公司致力于为员工提供良好的工作环境，倡导简单的人际关系，持续培养专业化、富有激情、创造力的职业经理人团队。期待您在这和谐、理想而富有激情的团队中一展才华，和公司一同享受协同成长、开拓、领先所带来的快乐。其它福利：1、签订劳动合同，按照国家规定办理保险（养老、医疗、失业保险）和团体意外险。2、提供良好的培训环境和广阔的发展平台第三节.社区项目概况****花园一期规划总建筑面积393480㎡(原方案数据)，其中居住产品372610㎡以4—6层花园洋房、多层住宅为主。公共服务配套21000㎡，其中含较大规模的公共商业服务中心（8000㎡）和会所（5000㎡）各一处，18班制学校，9班幼儿园各一所；保留并丰富中部的小丘形成一期的公共绿地（脊）和儿童公园。

本项目一期规划用地拟分二至三期开发建设。1．周边环境及市政配套武汉****花园位于武汉市城区的东南侧，紧邻城市中环线—既武汉科技新城汤逊湖产业区东部产业组团的北端，南面与武大科技园区相临。东南隔(规划中的)滨湖大道为汤逊湖内湖，距光谷商贸中心5公里、**大学4公里，是连接城市中心、东湖风景区，众多高等学府与光谷科技园区、汤逊湖自然生态区的重要节点之一，集得天独厚的区域位置、浓郁的人文环境、便利的交通和优美的田园风光于一体，是十分理想的“人居”环境。一期用地呈较为规则的五边形，城市主干道江夏大道、中环线(辅路)分别与用地的西、北侧直接相临，东面为产业区道路—天翔路。用地东北接当代物业房地产开发公司用地(现为坡地、农田)，西南为郑桥变电站，提供项目施工用电以及生活用电，于江夏大道预留接口。地块给水、雨水、污水均可由江夏大道接驳,正在建设的江夏大道铺设有200的燃气管道，可为地块提供燃气供应。2.项目主要经济指标（设计部提供）基本情况：物业名称****花园社区区物业类型商住小区行政区域江夏区规划总用地面积ha42.0318含待征道路haa6.2118居住区用地面积ha35.82总建筑面积m2393480住宅建筑面积m2372610公建建筑面积m221000半地下车库及人防防m226706未计入总建筑面积积和容积率总户数户3026总人口人10591户均建筑面积m2123含待征道路容积率率0.94不含待征道路容积积率1.1建筑密度25.08%停车位1537个地面停车位840个半地下架空停车位位697个停车位／户数50.8%住宅建筑面积毛密密度万m2/ha1.04住宅建筑面积净密密度万m2/ha1.68人口毛密度人/ha296人口净密度人/ha479绿地率36%小区道路面积15.8％水体面积2％小广场数量4－5个B．户型指标：户型指标数值规划总用地面积((ha)42.0318居住区总用地面积积(ha)36.66计容积率总建筑面面积(m2)393480容积率0.94覆盖率（与占地面面积比率）21%总户数（户）3026总人数（人）10591户均面积(m2))123建筑面积建筑面积住宅总面积(m2)372610其中独立别墅（m2）000联排别墅（m2）32户250m2/户户80002.2%情景花园（m2）992户145m2/户户14384039%多层住宅（m2）1980户110m2/户21780058%小高层住宅（m22）初步预计400户户左右22户135m2/户29700.8%公共服务总面积(m2)210001商业服务（m2）100002会所50003管理（m2）500（最少8000㎡）4小学（1所18班班制）36005幼儿园（1所9班班制）25006注：未计半底下车库及人防（平战结合人防地下室）26700㎡C．配套指标：(一)生活给水:1．给水水源：生活给水水源来自城市自来水，城市自来水给水水压按0.40MPa。市政保证水压0.15Mpa。2．给水系统：一层~七层直接由城市自来水直接供给，下行上给；小高层八~十一层由生活水泵房生活变频给水设备水泵供给，下行上给式。采用变频供水。3．给水量：类别用水定额L／人d每日用水时间h变化系数k用水单位人数日用水量m3/d最大小时用量m33/h住宅250242.5105912643276小学50102.5444369幼儿园50102.5819184.5商业服务50102.513506717绿化及其它用水按总用水量的100％计27731总计30423364．由自城市自来水管网接入给水的管径为DN300（Q＝400立方米／时）一根，或DN250（Q＝200立方米／时）两根。（二）消防给水:1．室外消防用水：商业区采用室内消防栓式供室外消防用水。同一时间内的火灾为一次（2h），15L/s，每次火灾室外用水量为108立方米。2．室内消防用水：同一时间内的火灾为一次（2h），20L／s(2h)+30L/s(1h)，每次火灾室内用水量为252立方米。3．室外消防用水由城市自来水管在室外设室外消火栓供给；室内消防用水由消防水池（72立方米）供给。（三）生活排水:1．小区污水为生活污水，污废水合流经室外化粪池处理后排入小区污水管网，再直接排入城市污水管网。2．生活排水量：生活排水量和生活给水量相同。最高日生活排水量为：Qd=2765立方米。最大时生活排水量为：Qh=305立方米。3．化粪池选用：无动力排放式化粪池(1)住宅楼：选用13#(100立方米)化粪池14座。(2)商业服务：选用7＃（20立方米）化粪池1座。(3)小学：选用4＃（9立方米）化粪池1座。(4)幼儿园：选用3＃（6立方米）化粪池1座。(四)、雨水1．小区的雨水和污废水分流，小区雨水管网汇总后排至城市雨水管网。2．雨水排放：天台、阳台雨水分开独立排放，后接小区雨水排放管网。市政雨水排放与小区雨水分别独立排放。武汉市雨水暴雨强度公式为：q=885×(1+1.58Lg<P+0.66>)/(t+6.37)0.604（L/S,公顷）。按重现期P＝1计，径流系数为0.6。t=t1+mt2=10+2×t23．主雨水管管径（末端）为D1200.i＝0.003。D．电气规划指标：(一)、供电普通住宅用电负荷按每户4KVA估算，联体别墅用电负荷按每户8KVA估算，独立别墅用电负荷按每户15KVA估算，公建用电负荷按每平方米100VA估算，另考虑道路照明等市政及物业管理设备用电，一期（大一期）用电量约1.3万KVA。由于本小区用电量较大且配电范围较广，总体需规划设置一座35/10KV的变电站，其中一期(大一期)用电量约1.3万KVA，需设置2个10KV开闭所。为了保证供电可靠，采用两路10KV高压供电电缆将目前大一期分成两个独立环网配电系统，重要设备分别给出不同地双电源闭环设计，开环运行，10KV开闭所电源皆从变电站采用10KV电缆放射式引来，为了保证变配电设施与建筑规划风格的一致，小区内皆采用户外箱式组合变电站配电，由10KV开闭所至箱式变的供电采用环网、开环运行，各箱式变结合各功能组团的布置风格分散布置，深入负荷中心，供配电对象明晰、不会交叉，同时体积较小，便于建筑外包装修处理，形成与各组团一致的建筑风格和表现形式。一期(大一期)共需设置21个户外箱式变。(二)通信及智能化住宅每户按语音通信2门市话、数据通信一个点2~10M的容量进行规划；每户考虑2～3个有线电视插座的电平值；住宅及公建设置完善的通信、网络、有线电视、可视(非可视)对讲、监控安防、报警求助、物业管理等智能化系统，并形成整体网络并由小区智能化控制中心统一管理。小区内主干网一律采用光纤，保证有较高传输速度和信号质量。由于小区规模较大，整个总体规划考虑设置一个电话、宽带、有线电视、智能化管理干线光纤网控制中心在大一期会所内。，每500户设置一个电话、宽带、有线电视、物业管理网络光纤接入网机房，其中一期（大一期）需设置6个。光纤接入网机房结合规划建筑设置，可与物业管理用房统一考虑，便于管理和维护。光纤接入网机房再配出传统的计算机网络线、电话线、有线电视线、物业管理网络线，负责本园区的通信及智能化管理。(三)室外管沟布置室外管线一律入地。电力系统高、低压主干网络采用1米宽电缆沟敷设，通信及智能化主干网采用12孔D90的双壁波纹管埋地敷设，二者均有较大的发展余量。室外管沟皆采用集中排水措施，将雨（渗）水引入统一的排水网络，保证管沟内无积水、维护方便。电缆沟上可铺砖或覆土，保持与道路规划风格一致，又不影响本系统的功能；埋地排管统一设置检修人孔，以满足日常维护及美观的需要。室外主干网络至各楼栋的支线一律采用直埋敷设，电力及通信、智能化网络均分组采用独立式交接箱，以便分段维护和物业管理。交接箱可结合园林小品设置，也可结合建筑外墙或围栏的建造样式，以便与建筑风格协调统一。第四节.顾客群特点及需求分析（董咀良）该项目目标客户群体具有如下共性特征：年龄方面，客户以31-40岁的中青年为主，这部分人普遍学历高，追求生活的档次。25-30岁的青年人也占到一定比例，这部分人经济实力有限，但对城花倡导的生活方式非常向往。教育程度，80%的客户受过高等教育，其中有部分受过本科以上的教育，有出国经历。相对于花城的客户来说，城花的客户有更高的教育程度客户来源，网罗了武昌区的高校、所有的设计院、各类研究所、金融和医疗机构，其中又以高校的客户最多，其它的客户则绝大多数分布在武昌区的高新企业，如邮科院等。客户分布，来自洪山区的客户占有最大比例，他们主要是高校老师，政府官员和从事信息技术等高科技含量工作的人。武昌区客户所占比例也较大，关山的客户多半生活或工作在光谷附近。来自汉口，汉阳和东西湖的客户多是认准**品牌；外地客户所占比例非常小，但其中约有1/3来自江浙。兴趣爱好，约有六成的人在休息时会选择外出散步，其次是看书或看电视。这可能与他们所受的教育或所处的环境有关系，自然运动的时间会比较少。客户特点：中青年人；受过高等教育；身处在受人羡慕的行业中；有较高的收入；得到较高的社会肯定评价；■追求生活品质。第五节．物业管理服务模式服务承诺：1，承接物业管理之前与委托方签定的物业管理合同。2，管理区域有常设机构—物业管理事务所为用户提供24小时服务。3，事务所设立专门服务电话，接收用户对物业管理服务需求，报修，求助，问询，，投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录。4，物业管理事务所标识清晰，办公环境安静，整洁，有序。5，服务项目，收费标准向用户公布。6，各位人员休息室有序，整洁。7，区内有护卫值守。8，服务人员统一配置专门服装。9，护卫人员配置对讲机等俺防工具。10，每个楼层配置有垃圾收集，果皮箱。11，应用计算机，智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率。12，管理资料已入住的物业产权人，使用人资料完善，齐全；所有楼宇，房号，联系方式清晰完整率，准确率达100％，随时提供查阅；实行动态管理，发生变更后一周内予以完善。13，房屋及公用设施，设备档案资料齐全，分类成册。14，物业竣工验收资资料分类保存存，完整齐全全，借阅有借借阅人签字记记录并按期归归还。15，各种物业管理资资料，记录分分类保存，失失效的资料有有作废标识或或销毁记录。更更改有更改人人及审批人签签名。16，房屋本体及装修修管理房屋外外观完好，整整洁，外墙面面砖，涂料等等装饰材料无无，无污迹，房房屋完好率打打100％；无乱贴贴，乱画，乱乱涂和乱悬挂挂现象；区域标识识明显，完好好率达100％；楼宇注注入口设有引引路示意图，主主要路口设有有路标；楼梯及走走到通畅，无无阻碍物及杂杂物堆放，窗窗户完好，开开启及关闭自自如；………房屋本体体每周巡检一一次，报修，发发现问题两日日内处理。17，设备管理建立设备备24小时管理制制度，操作规规程，运行，维维护保养及维维修记录完整整；建立健全全设备管理台台帐，计量器器具及维护工工具台帐和技技术性文件资资料细表，完完整率和准确确率达100％；…18，消防系统消防设施施配备齐全，完完好率100％。可随时时启用，无火火灾安全隐患患；消防器器材标识，按规定悬悬挂，不超过过保质期；……………19，给排水系统具有有“二次供水设设施许可证”和“二次供水卫卫生合格证”；水质符符合卫生标准准，每半年一一次卫生防疫疫检查。………………20，供电，弱电系统统维修管理理人员持有专专业上岗证书书。中央空调调系统………22，电梯管理（1）日检检（2）周检检（3）季检检23，公用设施24，安全防范25，卫生洁净26，园艺管理27，交通及停车场28，维修服务29，精神文明建设和和社区文化从项目定位和客户户需求角度上上分析有四大大特点，其一一、新都市主主义建筑风格格，具备绿色色走廊、都市市核心、有层层次的开放空空间、地域性性、社区邻里里关系特点；；其二、独天天独厚的自然然条件，有丰丰富的水域和和植被；其三三、身处在优优厚且较大压压力的职场上上，有着对自自然、健康、自自由生活环境境的渴望；其其四、便利的的商业、高品品位生活方式式。针对物业业特性和顾客客群特点，***物业将在在****花园园定位为“free”的物业管理理模式。（一）“freee的”服务模式定定位与释义“free”体现自自由的、独立立的、随意的的、自然的、优优美的、空闲闲的、开放的的、任性的为为人之本性释释放，人的情情绪、体力、智智力、精力被被束缚一定程程度后得到深深度舒展而产产生的愉悦感感受，是无限限美妙和令人人遐想的，“free”强调在自然然与人文环境境、现代与历历史风格、建建筑与服务气气氛的和谐，突突出尊重人为为环境营造宗宗旨，回顾历历史折射人文文情怀，追求求自然建立服服务特色。实现“free”模式需需要必备两条条件：一是以以“一切皆善，善善待一切”的价值观，“free”更多的通过过顾客自我情情操演绎千变变的精彩生活活，二是具有有开放的建筑筑风格，舒适适的交流空间间，风格炯异异的商业为大大背景。以尊重人文化倡导导为前提，在在法制、契约约、诚信为“free”的底线，相相互尊重和理理解，共同品品位生活。“free”模式主要由由三大元素构构成：开放的自由出入的大社区区，充裕的公公共设施和场场所，独立且且安全的组团团；物业安全管理重点点是组团，将将居家报警、单单元门禁、院院落围墙红外外线联动对射射、组团可视视对讲门禁、安安全员定点巡巡逻、24小时控制中中心值班机制制；组团外施行“无人人化管理”，通过智能能化设备对主主要场所的监监控、以及巡巡视员的交叉叉巡逻确保公公共场所的治治安，同时给给予顾客的充充分自由空间间。社区不在是私家领领地，而是具具有和政府共共同治理的特特点，引进综综合治理办公公室、派出所所、居委会等等机构。只要要遵守法律和和社区规范的的人员，将充充分享受无阻阻尼的服务，尽尽情享受丰富富的生活方式式。社区将无“禁止践践踏草地”的标识牌，开开辟可直接接接触的绿地，拉拉近人与自然然的距离，供供客户享受青青草芬香和阳阳光沐浴。生活的引领庭院文化，丰丰富组团内社社区活动，为为每组团设置置亲善大使，直直接为业主排排忧解难，建建立快速沟通通渠道，让业业主在大社区区中享受更贴贴切的服务；；营造绿树葱荫的生生活环境，丰丰富社区公共共场所的娱乐乐设施；对商业业态更具有有生活味布局局，生活必配配备项目、休休闲娱乐项目目、咖啡酒吧吧项目、异国国情调的跳蚤蚤市场；亲和和力的廉价百百货项目；多元的信息沟通渠渠道，遍布社社区的音乐广广播、人流密密集出的电子子屏系统、可可随时求助的的招援电话、传传统的宣传公公告栏。缤纷色彩的社区文文化，以健康康、科学、探探险为主题适适于各类人群群，尤其包括括儿童寓教于于乐的科教活活动。便利的社区提供便利的商商业配套，引引进大型购物物商家交通车车；通畅的交通设计，路路边停车方式式，缩短步行行距离；物业服务都以业主主便利为中心心设置快捷的的办事流程，在在人潮高峰段段亲善大使专守守庭院服务；；提供家居生活的清清洁、育苗、维维修、代购物物等便民服务务；提供房屋租售、转转让服务。“free”服务模模式不仅要表表现在顾客生生活方面的日日常业务管理理与服务方面面，还涉及到到社区文明建建设、会所服服务、租赁经经营等综合内内容。（二）“freee”服务实现计计划及要求项目工作内容工作标准完成时间客户服务客户服务中心设置置分前台事务办理和和亲善大使两两大职能分前台事务办理设设计为与业主主直接接触，贴贴心大使办公公位置可设计计后台。设置在会所位置，使使用面积约550m2包括办公、接接待、现场资资料储存空间间、装修家政政办理台、授授IC卡（含设备备）、洽谈室室亲善大使制7：00—9：00，17：30—19：00在大房子处直接承承办业主委托托事宜；熟悉组团内每户业业主，走访并并收集业主意意见收集信息息汇集服务中中心；组织庭院社区文化化活动。着CI职员服（西服式样样、蓝色面料料、白色衬衣衣）分3个区域，3个专职职亲善大使，设5个固定办公点（原则徒步5分钟内可到达），（与外围安全巡逻相结合，在人流高峰期设门童概念）30岁以下，高中以上上文化程度，气气质佳，乐于于助人，善沟沟通（结合外外围巡逻安全全员）社区文化策划以健康、科学、探险险为主题，重重点突出庭院院文化针对儿童、购房决决策人、老人人提供特色文文化活动以协助业主自行组组织为发展方方向组织各类艺术沙龙龙有偿服务项目设置置根据业户特点，设设定便民服务务项目，只收收取成本的5%利润；方便投资客户群交交易，开展租租售业务，以以赚取利润为为目标商业配套方案物业公司经营咖啡啡厅、酒吧业业务，开设洗洗衣房，管理理会所。引进肉菜市场、两两家以上百货货店、快餐、医医疗室、美容容理发店、书书吧、麦丹劳劳、汽车美容容等。开发路边商业，周周末设置跳蚤蚤市场。电子显示屏需要设在巴士站；；具体方案已提交；；细微点滴服务成立贴心协会，提提供业主忽略略的点滴服务务。开辟服务画廊，寻寻找服务足迹迹，提高业主主精神文明。环境管理现代与历史氛围营营造设置历史回顾凳；；项目开发前后照片片对比景点设设定在集中商业穿溜冰冰鞋的保洁，演演绎自由、舒舒适、现代气气息。服装紧紧身牛仔蓝色色衣（轮滑保保洁服务）自然生态营建方案案开辟亲近绿地，供供人休憩；修建人造鸟巢；建造有机肥基地，供供人参观和社社区有机肥取取用；建设小小苗圃培育基基地、果树等等（共10*6mm2）社区保洁绿化管理理方案（88人）环境保洁（60人人）家政：（10人）垃圾清运：市政化化垃圾箱；庭院两个个单元一脚踏踏式双桶垃圾圾箱（2400L/桶）庭院外外果皮箱（1个/半径40m）服装有楼内和楼外外之别，楼内内体现精致，楼楼外体现专业业特点垃圾中转站设置（60m2）1台机动垃圾清扫车车、1台机动洒水水车、机动垃垃圾车1台每两栋设有保洁取取水点（对裸裸露管口作防防冻处理）绿化（18人）地下自动喷灌系统统选择PPR管材每半径50m绿地地设一个电源源插座（防水水、防触电）尽量考虑雨水利用用系统其它外围保洁实施外包包方式。安全管理治安管理城花的安全管理方方案主要以人人防与技防相相结合；巡逻逻岗与固定岗岗相结合；红红外报警与小小区摄像机联联动相结合。人防采用的内紧外松的的管理模式循循序渐进。整个小区分为多个个小的片区进进行区域化管管理；将若干干个小的组团团化为一个区区域设定一个个安全巡逻岗岗（楼内巡逻逻岗5个），主要要是对本区域域的安全事务务的处理。着着公司规定的的CI服装安全员员楼内巡逻岗岗（西装），主主要是以小区区的整个风格格相配套。在小区的主要地段段及繁华区域域设置徒步的的安全巡逻岗岗，主要是以以提供安全服服务为主要的的目的（设岗岗位1个）。对于组团外围及小小区的次干道道设置有单车车巡逻岗（单单车巡逻岗5个），主要要是保证小区区次干道及周周边的安全事事务处理。着着装以牛仔服服特色的服装装，体现自由由与开放的小小区管理特色色。在小区的主干道及及整个小区的的安全防范监监控和对小区区各岗位的快快速支援及整整个小区的安安全事务处理理（摩托车巡巡逻岗1个）。根据据小区的特色色着美式的作作战服，主要要是在小区内内起到威慑作作用。体现**花园安全全管理的风格格，在主要的的出入口设置置安全形象岗岗位1个（核心路路与江夏大道道交接处）。着着美式作战服服。在小区的前期对于于小区的装修修实行集中统统一的管理，安安全管理方面面设置专门的的装修巡逻岗岗（3个岗位）。着着安全楼内巡巡逻岗服装。技防小区智能化与小区区控制中心联联动的模式。在小区的繁华地段段和较为偏僻僻的地段设置置及时的召援援电话，并与与小区的摄像像探头和监控控中心相互联联动。能够对对顾客提供便便利的服务，从从治安管理角角度很大的程程度上保证了了及时的信息息流通。小区红外报警系统统与摄像、照照明综合联动动保障小区应应急或异常现现象的发生能能够清晰明了了的进行监控控、记录。组团电动门安装延延时自动关闭闭装置，极大大的避免安全全的隐患的发发生，同时顾顾客提供安全全方便的服务务。红外发射器对装留留有间距防跨跨越，红外线线与围墙实体体距离35ccm。24小时的监控中心值值班制度严格格对小区的整整体状况进行行监控，同时时及时的调配配资源协调现现场的事务处处理（设置1.5个岗位）。着着安全员楼内内巡逻岗。设电子巡更系统，确确保巡逻获得得质量保证。交通管理车场出入口岗（44个岗位）服服装要求：国国家统一服装装体现小区物物业管理的规规范化专业化化。首期封闭为一个车车流出入口（道道路宽度可调调头）在小区的主要路段段及交叉口设设缓冲坡、引引进市政红绿绿灯装置；控控制车辆在小小区内的速度度。针对小区的特点引引进市政干道道设咪表设置置在小区的主主干道对小区区的车辆进行行管理。对小区内的车辆停停放进行及时时引导停放和和检查制度（小小区停放车辆辆实行非固定定式管理模式式）。消防管理采用谁主管，谁负负责。对整个个小区实行区区域化集中管管理的模式。建立责任到人及小小区的消防档档案，定期的的对小区的消消防设施进行行检查整改。对裸露管口作防冻冻处理。内部管理采用半军事化的管管理模式。安全班值班制度为为三班四倒，24小时的值班班制度。小区安全管理队伍伍分三班，每每班设班长一一人，副班长长一人。维修管理人员16人，服装着CI标标准服（上衣衣束腰）配多多功能腰带1．设备设施等公用用部位将采用用分区管理、责责任到人的方方式，将城花花以核心路为为界划分为两两个分区，实实行分区管理理，同时在各各个分区实行行责任负责制制，每人都有有自己的专责责区域，同时时由要求通力力合作、相互互监督以保证证设备设施的的完好如新。体体现“各有所专，面面面俱到”的用人思想想和服务理念念。2．家政维修服务主主要体现“专业化，快快速化”推行岗位专专家、服务明明星，来提高高服务品质。3．公共照明采用双双电源供电，分分区控制。4．公共部位的路灯灯要求采用跳跳跃式双回路路控制，在夜夜深人稀时关关闭一半，以以利于今后节节约公用费用用支出。5．小区的绿化用水水要求采用双双路供水，和和小区的水景景相通，充分分进行水的重重复利用，以以节约成本。6．控制中心闭路录录像采用数字字录像机，并并能保存一个个月。7．内线电话系统（办办公室、设备备房、岗厅）、警警铃连通宿舍舍。水电气计量1．要求前期就能实实现抄表到户户，节约服务务成本，减少少物业今后的的水、电、气气损耗支出成成本。2．箱式变电站的放放置地点要考考虑今后的检检修的方便性性，及对业主主的影响。3．合理设计景观照照明，尽量减减少小区域照照明的数量。服务特色组合式工具箱，体体现**物业的“专业化”。家政维修体现快速速化，接到报报修信息后能能在约定时间间到达现场，提提出专业的解解决方法，并并能快速进行行维修处理。城花的大区域管理理要体现快速速灵活，将采采用自行车代代步模式。公共部位的维护要要提现维护的的及时性，所所有公共部位位的维护全部部要求在最短短的时间完成成。每位技术员都有自自己的专门责责任区域，所所有区域责任任化。人员要求和服务制制度编制管理处服务架构部门经理1人；经经理助理2人；会计1人；出纳1人；人事行行政10人；客户中中心11人；保洁88人；安全93人；维修17人。前台、后台人员服服装仍着CI规定服装体系文件按照公司IS099000体系执行人事行政制度按照公司IS099000体系执行内部管理规定结合现场制定班组组内管理规定定。物业管理用房物业管理用房资料室办公室会议培训室更衣室仓库（保洁、维修修、办公、宿宿舍）宿舍及食堂维修操作间800平方米标识生活、交通、提示示标识系统配合项目制定与项项目定位的永永久性标识。公共宣传及物业服服务标识由物物业提标识样样。交通标识按照国家家规范制作。第六节．社区服服务人员配置置方案1.管理处工作人员岗岗位任职要求求1.1部门经理基本要求教育工作经验健康状况应接受的内部培训训资格证书发证机构高、中专以上三年相关工作以上上良好岗前培训入职培训强化培训升职培训在职培训管理处经理具物业业管理资格证证书物业管理资格证书书国家建设部其他要求1．担任主管以上职职务满一年以以上2．熟悉任职岗位及及下属岗位的的各项业务及及运作流程3．具有较强的管理理能力和领导导水平4．通过公司评审通通过1．2经理助理基本要求教育工作经验健康状况应接受的内部培训训资格证书发证机构高中专以上二年相关工作以上上良好岗前培训入职培训强化培训升职培训在职培训管理处经理助理应应具备物业管管理资格证书书初级职称证书各地劳动局其他要求1．担任主管（含主主管）以上职职务半年以上上2．熟悉任职岗位及及下属岗位的的各项业务及及运作流程3．具有较强的管理理能力和领导导水平4．通过公司评审通通过1．3主管基本要求教育工作经验健康状况应接受的内部培训训资格证书发证机构高中专以上二年以上良好岗前培训入职培训强化培训升职培训在职培训特殊要求应具备相关专业两两种中级等级级证书以上中级等级证书各地劳动局其他要求1．在专业技术及管管理岗位工作作两年以上2．熟悉任职岗位及及下属岗位的的各项业务及及运作流程3．具有一定的管理理能力4．通过公司组织的的考核和资格格审核1.2主办基本要求教育工作经验健康状况应接受的内部培训训资格证书发证机构高中专以上二年以上良好岗前培训入职培训强化培训升职培训在职培训特殊要求应具备相关专业两两种初级以上上的证书初级职称证书各地劳动局其他要求1．在专业技术及管管理岗位工作作半年以上2．熟悉任职岗位及及下属岗位的的各项业务及及运作流程3．具有一定的管理理能力4．通过公司组织的的考核和资格格审核1.3技术及管理理人员基本教育工作经验健康状况应接受的内部培训训资格证书发证机构要求高中专以上一年以上良好岗前培训入职培训强化培训升职培训在职培训特殊要求1.财务管理部//业务部门的的会计/出纳员须通通过“武汉市会计计上岗资格”培训或相关关专业学历武汉市会计证武汉市财政局2.设备责任人人和技术员须须通过相关设设备操作上岗岗资格培训上岗证各地劳动局3.专职或兼职司机须须持有效驾驶驶执照机动车辆驾驶证武汉公安局车辆管管理所4．食堂厨师须持等等级证书并通通过健康检查查厨师等级证书健康证武汉市劳动局卫生生防疫站5．品质管理人员需需持物业管理理上岗证物业管理岗位资格证书相关认证机构其他要求1、熟悉任职岗位的的业务运作，具具有一定的专专业技能1.4普通员工（含含班长）基本要求教育健康状况应接受的内部培训训升班长要求资格证书发证机构初中以上良好岗前培训入职培训强化培训在职培训升职培训特殊要求1．救生员须通过“救生员上岗岗资格”培训、健康康检查救生员上岗证健康证水上运动协会武汉市防疫站2．食堂工作人员须须通过健康检检查健康证武汉市防疫站3．控制中心负责人人需持消防上上岗证，其他他值班人员需需通过公司组组织的消防培培训及考核。消防上岗证升班长要求1、在员工工作岗位位工作半年以以上2、熟悉本专业及部部门运作流程程具有一定的组织协协调能力通过部门考核和公公司审核。2.管理处组织架构图图部门经理（1人）部门经理（1人）经理助理（1人）经理助理（1人）经理助理（1人）经理助理（1人）技术主管1人环境绿化主管1人人事行政主管1人安全主管1人技术主管1人环境绿化主管1人人事行政主管1人安全主管1人客户服务主管1人客户服务主管1人保洁主办1人安全主办2人保洁主办1人安全主办2人食堂6人司机兼采购1人食堂6人司机兼采购1人仓库兼CI1人安全三班28人安全二班28人安全一班28人控制中心6人绿化管理18人环境管理58人家政服务10人仓库兼CI1人安全三班28人安全二班28人安全一班28人控制中心6人绿化管理18人环境管理58人家政服务10人会计1人出纳1人品质文档1人亲善大使3人投诉受理2人客户接待4人会计1人出纳1人品质文档1人亲善大使3人投诉受理2人客户接待4人设施维护8人家政维修8人共计：223人第七节．财务分分析方案管理收支预算和管管理费标准管理费测算依据据**开发区行政中中心项目停电电及多次对实实地调研后掌掌握的资料及及其物业管理理定位及管理理标准。本公司在此方面的的成功经验，管管理成本优势势以及现有的的较大管理规规模的资源整整合优势。武汉市的整体物件件水平。四，物业管理费标标准及测算标准：据**开发发区行政中心心项目要求，在在确定设备设设施及绿化保保修期时限后后。通过专业业测算……五，增收节支措施施（一）为业主进行行成本控制（二）管理处那哦哦不进行成本本控制经测算及结合市场场情况，确定定住宅管理费费为：情景花园：1.22元/平方米；多层住宅：1.11元/平方米；小高层：1.6元元/平方米；联排别墅：1.88/平方米；商铺：2.8/平平方米；车位租赁费：1550元/月具体测算见盈亏测测算模型：项目合计第1年第2年第3年第4年第5年金额元/M2数量单价时间金额元/M2数量单价时间金额元/M2数量单价时间金额元/M2数量单价时间金额元/M2数量单价时间金额元/M2合计756.07———756.071.62———0———0———0———0一、管理费收入730.87389610——730.871.570——00——00——00——01、住宅526.48372610——526.481.130——00——00——00——01)多层503.50361640——503.501.080——00——00——00——0(1)业主（多层住住宅）313.632178001.212313.630.670000(2)业主（情景花花园）189.871438401.112189.870.41(3)开发商－空置置房0.0000.000.0000002)高层5.702970——5.700.010——00——00——00——0(1)业主5.7029701.6125.700.010000(2)开发商－空置置房0.0001.6120.000.0000003)别墅（联排别别墅）17.288000——17.280.040——00——00——00——0(1)业主17.2880001.81217.280.040000(2)开发商－空置置房0.000.000.0000002、写字楼0.000——0.000.000——00——00——00——01)业主0.000.000.0000002)开发商－空置置房0.000.000.0000003、商业及配套33.6010000——33.600.070——00——00——00——01)业主33.60100002.81233.600.0700002)开发商－空置置房0.0000.000.0000004、车库0.000——0.000.000——00——00——00——01)业主0.000.000.0000002)开发商－空置置房0.000.000.0000005、车位162.00900——162.000.350——00——00——00——01)业主162.0090015012162.000.3500002)开发商－空置置房0.000.000.0000006、会所0.000——0.000.000——00——00——00——01)业主0.000.000.0000002)开发商－空置置房0.000.000.0000007、学校5.183600——5.180.010——00——00——00——01)业主0.000.000.0000002)开发商－空置置房5.1836001.2125.180.0100008、幼儿园3.602500——3.600.010——00——00——00——01)业主0.000.000.0000002)开发商－空置置房3.6025001.2123.600.010000二、特约服务收入入18.00———18.000.04———0———0———0———01、家政服务12.001000011212.000.0300002、业主家庭维修6.0050001126.000.010000三、代理性服务收收入0.00———0.000.00———0———0———0———01、租赁代理0.000.000.0000002、销售代理0.000.000.0000003、打字、传真、复复印等0.000.000.0000004、订票、邮递等0.000.000.000000四、装修管理收入入7.20———7.200.02———0———0———0———01、垃圾清运收入0.00