某房地产估价报告示范案例

××市××区××广场×号××大厦房地产估价报告项目名称：位于××市××区××广场×号的××大厦

委托人：××大厦酒店有限公司

估价机构：××房地产估价公司

估价人员：××××××估价作业日期：二○○四年十月二十九日至二○○年十一月六日

估价报告编号：××××××目录一、致委托人函……第×页二、估价师声明……第×页三、估价的假设和限制条件………第×页四、估价结果报告…………………第×页五、估价技术报告…………………第×页六、附件……………第×页致委托人函××大厦酒店有限公司：

受贵公司委托，本估价机构秉着独立、客观、公正、科学的原则，对位于××市××区××广场×号大厦房地产进行价格评估。本报告估价对象于估价时点二○○四年十月二十九日状态下的公开市场价格，估价目的是为估价对象转让提供公开市场价格参考。

在本报告中已说明的假设与限制条件下，要估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，确定价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点最可能实现的市场价格总值为人民币(大写)玖亿贰仟万圆整。××房地产估价公司

法定代表人：×××

二○○四年十一月六日估价师声明我们郑重声明：

⑴我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。⑵本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。有关假设限制条件见“估价假设和限制条件”以及估价报告正文中相关说明。⑶我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。⑷我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。⑸我们已对本估价报告中的估价对象进行了现场勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供的资料以及当前建筑行业一般标准或相关规范进行评估。

我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。

⑹没有其他人对本估价报告提供了重要专业帮助。⑺委托人以及相关部门在使用本估价报告时，对因忽视本估价报告提示的相关事实所引起的相关法律责任，本估价机构以及估价人员不承担相应责任。⑻本估价报告是本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素时行分析，为估价对象转让提供公开市场价格目的而出具的，但受本估价机构估价人员的职业水平和能力的影响。⑼本估价报告中采用的专业术语的解释及定义适用《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)相关规定。⑽未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值均产生一定的影响，本报告未考虑抵押风险，抵押权人在办理抵押事宜时需全面考虑。参加本次估价的注册房地产估价师签名盖章××房地产估价公司

二○○四年十一月六日估价的假设和限制条件本估价报告中的分析、意见和结论受以下及本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制：⑴合法性前提。合法性是指估价对象必须合法使用、合法交易或合法处分为前提。具体前提如下：①估价对象为在建工程，因委托人提供资料有限，本次评估以估价对象合法开发为所设前提。②估价对象为在建工程，尚未进行竣工测绘及产权登记。故本估价报告中估价对象建筑面积数据为委托人所提供的经批准的施工图纸数据，因设计变更等原因导致建筑面积变化时，应对估价结果进行调整。③估价对象占用土地使用权性质为国有出让性质，出让使用年限为40年，至2038年9月19日结束，报告分析中以土地出让金已完全缴付为前提。⑵最高最佳使用假设。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可靠，能使估价对象产生最大效应的使用。本次评估是以估价对象按设计文件中的设计方案建成为酒店、写字间、商场为一体的现代化综合性物业使用为最高最佳使用。⑶估价时点假设。即要求估价结果是估价对象当前状态于估价时点当时市场状况下形成的客观合理价格。估价时点后，估价报告有效期内，估价对象质量、使用功能布局、基础设施配套以及房地产市场状况等发生变化，均会对估价结果产生一定的影响。如果对估价对象评估价值产生明显影响时，应

对本估价结论进行必要的调整。⑷公开市场假设。即估价结果是在公开市场条件下形成的价格。公开市场是指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度的追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。⑸报告使用限制条件如下：①本估价报告的估价结果仅为委托人在本估价目的——房地产转让下使用，不得做其他用途。②本估价报告不作为估价对象权属确认的依据。③估价报告应用的有效期自完成并提交估价报告日起原则上规定为一年，当市场变化较大时，报告的有效期不超过半年。⑹其他假设与限制条件。对估价对象公开市场价格产生影响的因素是多方面的，具体规定如下：①估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结论的影响。②本次评估未考虑特殊交易方式对估价结论的影响。关于位于××市××区××广场×号××大厦的估价结果报告(编号：××××××)㈠委托人：××大厦酒店有限公司，法定代表人为××，住所为××市××区××广场×号。㈡估价机构：××房地产估价公司，法定代表人为×××，住所为××市××区××街×号，房地产价格评估资格等级为一级，证书编号为“建房估证字［2003］××号”。㈢估价对象估价对象为位于××市××区××广场×号的××大厦，设计建成集酒店、写字间、商场为一体的现代化群体建筑，其地下设计为停车场、设备用房、酒店辅助以及娱乐设施用房，地上由裙房及A、B两座塔楼组成；其中裙房设计功能为商场、餐饮、娱乐、服务用房；A座地上7层～51层，设计功能为五星级酒店及智能型写字间；B座地上7层～29层，设计功能为半智能写字间。

估价对象总建筑面积为140274.34㎡，占用土地面积为7593.66㎡，土地性质为国有出让性质，土地使用权归××大厦酒店有限公司所有，使用年限为40年，至2038年9月19日结束。估价对象于估价时点土建工程及建筑外装修工程已经完工，电梯、扶梯设备以及中央空调机组等设备已运至施工现场。㈣估价目的：为估价对象转让提供公开市场价格参考。

㈤估价时点：2004年10月29日。㈥价值定义：根据《房地产估价规范》第关于“房地产转让价格评估，

应采用公开市场价值标准”的规定，本报告评估估价对象于估价时

点状态下的公开市场价格。㈦估价依据：⑴房地产价格评估委托协议书；⑵《国有土地使用权证》证书编号：××××××；⑶《施工许可证》，证书编号：××××××；⑷《中华人民共和国土地管理法》；⑸《中华人民共和国城市房地产管理法》；⑹国家及地方的有关法律、法规；⑺《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)；⑻估价人员对估价对象现场勘察记录以及掌握的房地产市场相关资料；；⑼委托人提供的工程施工图纸等相关资料。㈧估价原则：本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：合法原则；最高最佳使用原则；替代原则；估价时点原则。⑴合法原则。遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。⑵最高最佳使用原则。遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。⑶替代原则。遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。⑷估价时点原则。遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。㈨估价方法：根据估价对象的特点，本报告将采用假设开发法和成本法对估价对象进行评估。㈩估价结果：本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价值因素进行分析，确定估价对象在符合报告中的有关假设以及限制条件的基础上，在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点可能实现的市场价格总值为人民币(大写)玖亿贰仟万圆整。(十一)估价人员：×××××××(十二)估价作业日期：二○○四年十月二十九日至二○○年十一月六日(十三)估价报告应用的有效期：估价报告应用的有效期自完成并提交估价报告日起原则上规定为一年，当市场变化较大时，报告的有效期应为半年。××房地产估价公司

二○○四年十一月六日关于位于××市××区××广场×号××大厦的估价技术报告估价对象为位于××市××区××广场×号的××大厦，设计建成集酒店、写字间、商场为一体的现代化群体建筑，其地下设计为停车场、设备用房、酒店辅助以及娱乐设施用房，地上由裙房及A、B两座塔楼组成；其中裙房设计功能为商场、餐饮、娱乐、服务用房；A座地上7层～51层，设计功能为五星级酒店及智能型写字间；B座地上7层～29层，设计功能为半智能写字间。估价对象总建筑面积为140274.34㎡，占用土地面积为7593.66㎡，土地性质为国有出让性质，土地使用权归××大厦酒店有限公司所有，使用年限为40年，至2038年9月19日结束。估价对象于估价时点土建工程及建筑外装修工程已经完工，电梯、扶梯设备以及中央空调机组等设备已运至施工现场。根据委托人要求的估价目的，本报告评估××大厦于二○○四年十月二十九日估价时点停止施工状态的公开市场价格。因此，需要对估价时点条件下，影响估价对象价格形成的各种因素进行分析。针对××大厦的建设标准和功能特点，分析影响其价格形成的因素主要有以下方面。㈠实物状况分析⑴××大厦主要技术经济指标说明根据委托人提供的经批准的××大厦施工图纸，该大厦的主要技术经济指标说明如下：⒈总用地面积7593.66㎡其中：酒店部分用地面积3963.87㎡写字间部分用地面积3629.79㎡⒉土地使用期限1998年9月20日至2038年9月19日

⒊建筑占地面积5300.83㎡⒋总建筑面积140274.34㎡

⒌建筑层数：地下部分-4F~-1F写字间部分A座7F~13FB座7F~29F酒店客房部分A座14F~51F⒍建筑容积率1:18.47⒎建筑覆盖率69.81%⒏绿化率9.22%⒐建筑总高A座总高200.80mB座总高112.45m⒑总用水量2162m3/日复用水量310m3/日实际用水量1852m3/日⒒空调冷量3715RT⒓过热蒸汽量12.209MW⒔设备总容量10167KVA

变压器安装容量9300KVA发电机1120KVA和400KVA各一台⑵××大厦整体设计方案说明依据“××大厦整体设计方案”，建成后的××大厦要达到如下标准：⒈总平面布置××大厦依原地势设计，充分利用有效的用地面积，保证退后××路道路红线10m、××广场12m的规划要求。根据用地形状，建筑物长轴与××街平行，且沿××街方向布置商场以及半智能型写字间，五星级酒店和智能型写字间则正对××广场。⒉建筑立面造型根据规划设计要求，××大厦建筑采用欧洲新古典建筑风格，强调裙房的细部刻划，注重色彩配合、材质选择和比例的划分，在整体风格上显得浑厚、庄重。塔身部分线条简洁、流畅，塔顶向塔身的过渡自然，强调建筑轮廓线条完美。对酒店主入口采用弧形金属棚架，大片弧形幕墙，使酒店大堂的中庭与××广场有机地融合起来；智能型写字间入口设计为半开敞的大台阶，与酒店入口相映衬，××街一侧的商场入口布置广告灯饰。⒊绿化及景观根据规划设计要求，建筑用地红线内，临××广场一侧及沿××街、××街一侧尽量布置绿化面积，绿化风格与大厦的欧洲新古典风格相适应。酒店入口轴线正对的绿地上设置铜合金雕塑标志，环绕酒店大堂设置五根不锈钢旗杆，夜间辅以立面泛光照明，形成鲜明、生动、清新的外部空间环境。⒋建筑功能分布①地下部分估价对象地下部分设四层地下室，主要为地下停车场(227个车位)、机电设备用房和酒店的辅助用房。地下四层按地下人防设计，地下一层设计有舞厅、保龄球室等娱乐服务设施，地下二层至地下四层为地下停车场。②裙房估价对象地上一至六层为裙房，主要用于商场、餐饮、商务等以及酒店的公共部分。××街一侧裙房的一层至四层设商场，面对××广场的酒店大堂设三层挑空的中庭，半圆形玻璃幕墙。一层设总服务台、电梯厅、瀑布流水，并设自动扶梯联结地下一层的娱乐设施和地上一层至五层裙房的餐饮、会议等公共空间，五层的多功能厅设有四国语言同声传译系统及声光控制室，六层设桑拿、游泳池、屋顶花园等休憩、健身设施。③A座塔楼A座塔楼七层至十三层为办公写字间，建筑面积9910.64㎡。十五层至二十九层、三十一层至四十四层为按照五星级标准设计的酒店客房，四十六层至四十八层为屋顶餐厅，十四层、三十层、四十五层为避难层(兼设备层)，四十九层至五十一层为设备层、机房，屋顶设直升飞机停机坪。④B座塔楼B座塔楼的设计功能为半智能型写字间。建筑面积为29016.44。七层为会议中心，六层及八层至二十六层为写字间，二十七层至二十九层为设备层、机房，屋顶设冷却塔。⒌装修外墙：裙房采用暖灰色花岗岩板；塔楼外墙采用玻璃幕部分塑铝板挂面；窗和局部玻璃幕墙采用铝合金框，浅灰色隔热中空玻璃。酒店大堂：花岗岩拼花地面，石材或木质墙面，金属吸音板装饰吊顶。公共卫生间：高级防滑地砖，墙面装饰釉面砖贴至顶棚金属板吊顶，嵌入式灯具，大理石化妆台，进口卫生洁具。高级写字间：地面铺高级地毯，木墙裙，吸音板吊顶，嵌入式灯具，镶包木门。普通写字间：地面铺地毯，涂料或无框玻璃隔断，装饰吸音吊顶，嵌入式灯具，镶包木门。会议室：地面铺高级地毯，木墙裙，装饰吸音吊顶，嵌入式灯具。餐厅：地面石材或地毯、地砖，木质镶板墙面，装饰玻璃门，装饰吸音吊顶。厨房、备餐间：防滑地砖，釉面砖墙面，金属板吊顶。客房：地面铺地毯，壁纸墙面，装饰吸音吊顶。设备用房、库房等：细石混凝土地面，墙面、顶棚刷涂料。其他：特殊要求的会议室、多功能厅做音质设计，有振动和噪音的机房做减振和防噪处理。⒍设备及设施配置①中央空调系统××大厦采购美国“开利”牌中央空调系统，对不同的功能区分别采用空气系统和风机盘管加新风系统，地下室设4台930RT的双效溴化锂吸收式水冷机组，由城市集中供热系统提供蒸汽，另在地下室设2台进口蒸汽发生器。②电梯××大厦共采用美国“OTIS”牌“506NCE”型电扶梯共16部，“E411-VVVF”型电梯18部。③楼宇自动化系统综合布线系统：模块化的开发性布线系统，可进行语音、数据和图像传输。通讯系统：半智能型写字间设400对市话直通线路；智能型写字间设410对市话直通线路和一台450门程控交换机，45条中继线；酒店设110对市话直通线路和一台1750门程控交换机，175条中继线。A座屋顶平台设各种天线，接收设备在A座十三层。机电设备自动控制系统：采用计算机进行分散控制和集中管理。酒店管理系统：前台和后台酒店管理系统、俱乐部管理系统、会议及宴会管理系统、管理信息系统、餐饮库存成本控制系统和电视综合服务系统。

智能型会议系统：设置于多功能厅的全套飞利浦公司的智能型会议系统。

广播音响系统：包括背景音乐系统、客房音响系统、业务广播系统、火灾事故广播系统。

保安系统：包括报警系统、监视系统、巡更系统。

车库管理系统：自动验卡、计费、卷闸、信息显示等设备。智能型二总线火灾自动报警及联动控制系统。④给排水系统包括给水、排水、热水及开水供应、循环供水、游泳池供水、消防和排水系统。⑤动力系统包括热力站、锅炉房、柴油发电机、油罐、油泵和泠库等设备。⑥供配电系统10KVA双回路供电系统、变电所、配电室等设备。⑶其它实物状况说明⒈用地面积及形状估价对象用地面积7593.66㎡，为国有出让性质，使用权人为××大厦酒店有限公司，使用期限由1998年9月20日至2038年9月19日，形状为不规则矩形。⒉建造年代估价对象于2000年8月开工建设，2003年10月建至目前状态停工至今。⒊建筑结构估价对象为钢结构及钢筋混凝土结构。⒋建筑面积本报告中根据使用功能，将××大厦分为三个功能部分，分摊

公共面积和附属面积后的建筑面积分别为：酒店(含客房、餐饮、娱乐、商务中心、地下车库等)：建筑面积93584.80㎡

商场：建筑面积7763.46㎡写字间：A座(智能型)建筑面积9910.64㎡B座(半智能型)建筑面积29016.44㎡⒌地形及地质条件估价对象所处地形由东南向西北倾斜，高差约5米，地质条件

良好。⒍临街状态估价对象三侧临街。南侧与宽约30m的××街等高相接，临街宽度约50m，西侧与宽约20m的××街等高相接，临街宽度约120m，北侧与宽约50m的××路等高相接，临街宽度约50m，东侧临宽约6m的巷道。㈡区位状况分析⑴区域范围估价对象所处区域域为以估价对对象为中心，向东50mm至××街，向西3300m至××街，向北3000m至××街所围成的的区域。该区域按××市城市类区区划分标准属属一类一级区区域，估价对对象建设用地地按××市土地级别别标准属一级级地一类区。估估价对象所处处区域景观条条件良好，整整个区域地势势略向西北倾倾斜。⑵街路配置估价对象所处区域域南接宽约30m的××街，西接宽约220m的××街，北接宽宽约50mm的××路。××路、××路等城市主主、次干道通通过该区域，以××广场为枢纽纽形成东连××广场、××广场、××广场，西连××广场、××广场××广场，南接××路，北接××路的完善的的道路交通网网络，道路通通达条件较好好。整个区域域内路网发达达，路况良好好。⑶交通设施与接近条条件估价对象所处区域域距火车站约约0.5kkm，距海港约2km，距国际机构构约8kmm。经过该区域域的15路、23路、7022路、7033路等十余条条公交联营线线路，可通达达市内各个区区域，形成辐辐射能力极强强的公共交通通网络。该区区域东接××广场商贸金金融区，西面面和北面与市市中心商业区区相连接。⑷基础设施在估价对象所处区区域范围内，上上下水、电力力、煤气、供供暖、电讯等等基础设施配配套齐全，市政主管网网可由××街、××街一侧接入入，距离较近近。⑸商服设施配置估价对象所处区域域内有××广场大厦、××大酒店、××大厦、××大厦等中高高档酒店、办办公服务设施施，××电影城、××影剧院等娱娱乐设施，以以及一定数量量的中小型店店铺、娱乐文文化场所。⑹区域特征及变动趋趋势估价对象所处区域域是××市最繁华的的文化娱乐中中心区，以各各种规模的影影视厅、宾馆馆、酒店等娱娱乐服务设施施为主，混杂杂少量居民住住宅。该区域域内目前以中中、低层建筑筑为主，低层层建筑建造年年代较早，目目前市政府正正在分期进行行拆迁改造。根根据××市城市总体体规划和分区区规划，该区区域未来的发发展趋势是集集聚程度更高高的城市商贸贸娱乐中心区区，建筑规模模向中高层、大大型化发展。⑺其他影响设施估价对象所处区域域内无污染、危危险及其他使使人心理上产产生嫌恶感的的设施。㈢市场背景分析××市位于辽东半岛最最南端，三面面环海，一面面与大陆相接接，是我国东东北地区对外外开放的窗口口和走向世界界的桥梁，是是我国北方开开放度最高的的城市。改革革开放以来，特特别是近十多多年来，××市经济发展展迅速。22003年，经济总总量增速跃上上15%的新台阶，成成为近年来增增长量最快的的年份。初步步核算，全市市生产总值1632..6亿元，人均均生产总值按按户籍平均人人口计算为292066元，按年末汇率率测算纵约合合

3529美元。××市已经在国国内外特别是是东亚地区形形成了较高的的知名度。近近十年来，××市政府始终终致力于加强强城市建设与与管理工作，城城市面貌发生生了巨大的改改观，城市功功能不断增强强。良好的城城市环境与基基础设施建设设，使得××市的投资环环境不断改善善，与此同时时投资领域也也不断拓宽，××市始终是中中国北方的投投资热点城市市之一。几年年来，××市对外贸易易持续快速增增长。全市新批外外商投资企业业879家，比上年增长长5.6%%；合同外资金金额45..75亿美元，增长51..6%；实际使用用外商直接投投资22..11亿美元，增长37..9%。在新批外商商投

资企业项项目中，总投投资超10000万美元的大大项目有1118项，趋超50000万美的有14项。全市外商投投资企业共完完成产值7790.6亿元。目前前，××市已有外商商投资企业7000多家，来××市投资的国国家和地区50多个，境外外企业驻××市的代表机机构20000多家。国内内外商家的不不断进入，对对高档商务用用房产生了大大量需求。同同时整洁优美美的城市环境境，宜人的气气候条件，以以及美丽的自自然风光，每每年也吸引了了大量的中外外来宾观光旅旅游。每年“黄金周”期间、服装装节期间，市内的星级级酒店入住率率超过800%，五星级酒店店时常爆满。

因此，目前市中心商业区域、商务金融区域的高档酒店、写字楼的收益状况良好。可以预见，随着国家振兴东北老工业基地相关政策的落实与实施，作为东北亚航运中心以及国际航运中心的建设、东北亚金融中心、物流集散地的建设，会使××市的经济发展和对外开放的步伐进一步加快，国内外进入××市的投资、经商、旅游等活动将会持续增长。因此，在市中心商业区域或金融商务区域投资

兴建高档酒店和写字楼前景明朗，物业价格将保持在较高水平。㈣最高最佳使用分析析房地产估价应当以以估价对象的的最高最佳使使用为前提进进行估价。最最有效使用是是指法律上允允许、技术上上可能、经济济上可行，经经充分合理论论证，能使估估价对象产生生最高价值的的使用。根据据估价对象所所处的地理位位置、规模以以及其设计方方案，根据最最高最佳使用用原则，本估估价报告中估估价对象作为为集酒店、写写字间、商场场为一体的现现代化综合性性物业使用为为其最高最佳佳使用。㈤估价方法选用根据委托人的估价价目的和要求求，并根据估估价对象为在在建工程这一一特点，本估估价报告采用用假设开发法法与成本法进进行评估。㈥估价测算过程⑴假设开发法估价过过程具体技术思路为：：在合理估计计建设期的基基础上，首先先运用市场比比较法、收益益法估算估价价对象在未来来建成状态的的市场总值，扣扣减目前尚未未投入的建安安费，配套费费以及管理费费、销售税费费等得出估价价对象目前状状态下的市场场价格。由于于估价对象建建筑面积及建建设的项目规规模较大，比较××市相同规模模物业的建设设期以及定额额规定的建设设期，确定其其开发期为18个月。本报报告在测算中中考虑资金的的时间价值，

将各期资金投入和销售收入折算为估价时点的现值，并基于如下假设进行折现：

所有投资均在各期期中一次性实现。销售收入在2006年5月31日一次性变现。报酬率确定为7.55%(详情见后)。故本报告采用动态方式进行测算。

基本计算公式为：P=P’-(A++B+C+DD)其中(以下各各个项目费用用均为折现值值)：

P：估价对象象目前状态价价格P’：项目全部建成后销销售价格A：续建成本

B：管理费用用C：销售税费D：买方购买在建工工程应负担税税费

具体分项项核算如下：：⒈项目全部建建成后的市场场价格：根据委托人的估价价目的和估价价对象功能上上的特点，本本报告采用不不同的评估方方法，分别对对估价对象——××大厦在目前前状态下各功功能部分的价价格进行评估估，确定××大厦目前状状态的市场总总值。本报告告中根据使用用功能，将××大厦分为三三个功能部分分，分摊公共共面积和附属属面积后的建建筑面积分别别为：酒店(含客房房、餐饮、娱娱乐、商务中中心、地下车车库等)：建筑面积935584.800㎡

商场：建筑面积77763.446㎡写字间：A座座(智能型)建筑面积99910.664㎡B座(半智能型))建筑面积229016..44㎡①关于××大厦酒店部分的评评估××大厦的酒店部分按按五星级酒店店标准设计，预预计在20006年5月31日建成并投投入使用。由由于××市房地产市市场上同类高高档商业型房房地产的市场场实际交易案案例很少，而而此类房地产产在使用过程程中具有明显显的收益性质质，可以不断断地获得经营营收益。故本本报告采用收收益法评估其其市场价格。收收益法称收益益资本化法或或收益还原法法，是预测估估价对象的未未来收益，然然后将其转换换为价值，以以此求取估价价对象的客观观合理价格或或价值的方法法。本次评估估采用收益法法当中的报酬酬资本化法。即即根据估价对对象在未来可可使用年限(经济收益年年限)内的经营、使使用过程中获获得净收益的的能力，采用用适当的报酬酬率(折现率)将估价对象象在未来可使使用年限((经济收益年年限)内各年的净净收益进折算算到估价时点点后累加，以以此确定估价价对象在估价价时点的价值值。采用收益益法评估房地地产价格通常常采用下列步步骤：Ⅰ估算估价对对象未来各年年的潜在毛收收入。即假设设估价对象在在充分利用、无无空置时的年年总收入。Ⅱ估算估价对象未来来各年的有效效毛收入。即即在潜在毛收收入的基础上上，考虑商业业物业在使用用过程中的正正常空置、拖拖欠租金等损损失后，实际际所能获得的的年总收入。Ⅲ估算估价对象未来来各年的运营营费用。即在在房地产的使使用过程中为为取得经营收收益所花费的的各种费用，包包括：营业成成本、营业费费用、财务费费用、税金及及附加费以及及经营者利润润等。Ⅳ计算估价对象未来来各年的净收收益，即有效效年收入中减减去各种运营营费用得到的的，由使用房房地产所产生生的收益。Ⅴ确定报酬率。即投投资者投资同同类房地产所所获得的投资资回报与所投投入的资本的的比率。Ⅵ确定收益年限。即即估价对象自自估价时点起起至未来可获获收益的年数数。Ⅶ选择报酬资本化公公式。即将各各年净收益采采用适当方式式进行资本化化还原的具体体公式。本报告中假假设估价对象象在未来使用用年限(有限年)内，每年可可获得稳定的的年净收益，且且各年的报酬酬率保持不变变，确定报酬酬资本化法的的计算公式为为：A——年净收益益；Y——报酬率；；n——收益期限限，自估价时时点起至未来来可获得收益益时间。A酒店部分净收收益测算：预计××大厦于20066年5月31日才能建成成交付使用，故故本估价报告告基于前述基基本分析和××市高档酒店店的客观收入入和费用标准准来预测计算算其净收益。酒酒店部分净收收益由客房部部分的净收益益、餐饮娱乐乐部分的净收收益和其他部部分(车库、商务务中心、健身身及出租柜台台等)的净收益构构成。

分别测测算如下：A.1客房部分分净收益测算算a客房年经营收收入××大厦酒店的客房部部分分为：15～42层共有标准准间5288套；15～42层，每层设设两个套间，共共54个套间；444层为8套豪华套间间；43层为1套总统套房房。根据本公公司掌握的××市目前五星星级酒店标准准间收费标准准，并考虑估价价对象酒店部部分的设计及及装修标准，确确定××大厦的酒店店标准间收费费标准预计为为900元/日(人民币)，利用率为770%；套间为18800元/日，利用率为665%；豪华套间为为28000元/日，利用率为550%；总统套房为为245000元/日，利用率为335%。每年按3360个营业日计计算。

客房年年经营收入为为：

(900元/日·套×528套×70%++1800元/日·套×54套×65%

+28000元/日·套×8套×50%++245000元/日·套×1套×35%))×360日＝149611万元b客房年运营费费用○营业成本：客房营业成本包括括客房的各项项服务成本、能能源费、维修修费用及每年年的固定资产产(除房屋和与与房屋不可分分离的设备设设施)折旧等，根根据可行性研研究和初步设设计中确定的的酒店规模、技技术经济指标标、建设标准准估算，客房房年营业成本本约31220万元。○营业费用：包括服务人员工资资及福利、开办费摊销销和广告、宣传、交际费，根根据××市同类酒店店20000～20033年此项费用用平均水平估估算，客房年营业业费用为6625万元。○管理费用：包括房产税、保险险费、管理人人员工资及福福利、差旅费费等各种费用用，估算客房房部分年管理理费用为3343万元。○财务费用：包括流动资金的利利息、筹资成本、汇兑损益等等，估算为2557万元。○营业税及附加：按客房营业收入的的5.555%计算，为8300万元。

○经营者利润润：根据调查和20003年××市社会经济济统计资料中中宾馆酒店业业财务状况报报表，估算年年经营者利润润为14996万元。●年经营费用合计：：66711万元。c客房部分净收收益客房部分净收益＝＝年经营收入入－年经营费费用

＝149661万元－66671万元

＝81900万元

A.2餐饮饮娱乐部分净净收益a餐饮部分年营营业收入××大厦餐饮娱乐部分分主要集中在在地下一层，地地上二层至六六层和地上四四十六至四十十八层，包括程式餐餐厅、包间等。根据××广场、××广场、××路一带同类类餐饮娱乐设设施的经营情情况，经营规规模按建筑面面积比例套算算，估算餐饮饮娱乐部分年年经营收入为为36500万元。b餐饮部分年运运营费用○营业成本包括原材料和各项项服务成本、能能源费、维修修费用及每年年的固定固定定资产(除房屋和与与房屋不可分分离的设备设设施)折旧等，根根据可行性研研究和初步设设计中确定的的酒店规模、技技术经济指标标、建设标准准估算，餐饮饮部分年营业业成本为11095万元。○营业费用：包括服务人员工资资及福利、开办费摊销销和广告、宣传、交际费，根根据××市同类酒店店20000～20033年此项费用用平均水平估估算，餐饮娱乐部部分年营业费费用为2000万元。○管理费用：包括房产税、保险险费、管理人人员工资及福福利、差旅费费等各种费用用，估算年管管理费用为70万元。○财务费用：

包括括流动资金的的利息、筹资资成本等，估估算为533万元。○营业税及附加：按营业收入的55.55%计算，为2033万元。○经营者利润：根据调查和20003年××市社会经济济统计资料中中宾馆酒店业业财务状况报报表，估算餐餐饮部分年经经营者利润为为365万元。●年经营费用合计：：19866万元。c餐饮娱乐部分分净收益餐饮娱乐部分净收收益＝年经营营收入－年经经营费用

＝36500万元－19986万元

＝16644万元

A.3其他他部分净收益益酒店的其他部分净净收益包括通通过地下停车车场、商务中心、健身、娱乐乐等服务项目目的收费获得得的收入，减减去相关费用用获得的净收收益。因××大厦尚在建建设中，难以以将各部分的的经营收入、经经营费用划分分清楚，故本本报告中考虑虑按同档次酒酒店经营中的的一般比例进进行估算，即即以客房部分分和餐饮部分的年净收收益之和的10%确定为其他他部分的年净净收益。

其他他部分净收益益＝(81190＋16644)×10%%＝995万元

A.4酒店店部分的净收收益(a))以上三部分的净收收益之和，即即：

净收益a＝82900＋16644＋995＝109449万元

B报酬率的确确定本次评估采用市场场提取法确定定估价对象的的报酬率，即即投资回报与与所投入的资资本的比率。市市场提取法是是搜集同一市市场上三宗以以上类似房地地产的价格、净净收益等资料料，选用相应应的报酬资本本化法公式，反反求出报酬率率。根据本估估价机构掌握握的有关资料料，测算出类类似房地产的的报酬率为7.55%%。

最终确定报报酬率：YY＝7.555%

C经济收益年年限确定估价对象的土地出出让使用年限限为19998年9月至20338年9月共40年，而建筑筑物的耐用年年限依据中华华人民共和国国国家标准《房房地产估价规规范》(GGB/T500291-11999)条文说明中中的参考值，对于钢结构构的非生产用用房一般为80年；钢钢筋混凝土结结构的非生产产用房一般为为60年。《房地地产估价规范范》第条规定：“对于土地和和建筑物合一一的估价对象象，当建筑物物耐用年限长长于或等于土土地使用权年年限时，应根根据土地使用用权年限确定定未来可获收收益的年限”。由于估价价对象建筑物物完全投入使使用是20006年，已使用用土地8年，尚余出出让使用年限限32年，故确定定经济收益年年限为322年.D测算酒店部分价格格

通过上述分分析，将净收收益、报酬率率和收益年限限代入公式其中A＝10949万万元Y＝7.55%nn＝32年测算××大厦酒店部分价格格为：V＝1308898万元②测算××大厦商场部分的价价格A商场净收益测算

×××大厦的商场场主要位于大大厦B、C区，临××街一侧裙房房的二层至五五层，建筑面积约约为77663.46㎡，估价人员根根据估价对象象所处区域内内几家大型商商场的商品销销售利润及柜柜台出租水平平，并对估价价对象的规模模、位置等个别别及区位状况况进行修正，结合估价师师的经验，预预计20006年建成后，此此类繁华地区区高档次商场场的年总收入入扣除其经营营成本、费用、税金、利润等，确定该商场场的年净收益益约为15500万元。B确定报酬率根据估价对象的实实际情况，确确定商场部分分年净收益的的报酬率采

用用与酒店部分分相同的报酬酬率即7..55%的报酬率。C经济收益年限确定定商场部分的经济收收益年限按酒酒店部分经济济收益年限同同样思路确定定，本估价报报告选定商场场部分的经济济收益年限为为32年。D商场部分价格将净净收益、报酬酬率和经济收收益年限代入入计算公式((公式略)Y＝7.55%nn＝32年

测算商场部部分价格为：：V＝179333万元③××大厦写写字楼部分的的价格评估根据委托人提供的的规划设计图图纸，××大厦写字楼楼部分建成后后除A座部分自用用外，其余B座写字楼全全部向市场发发售。近几年年，××市的××广场、××广场、××路两侧开发发了大量高档档写字楼，如如××大厦、××大厦、××大厦、××大厦、××大厦等，类类似标准档次次写字楼的实实际交易案例例较多，故选选用市场比较较法评估其市市场价格。市市场比较法是是以替代原理理为理论基础础，即将估价价对象与同一一地区或同一一供求范围内内的类似地区区中在较近时时期发生交易易的类似房地地产加以比较较对照，从其既知价价格通过交易易日期修正、交易情况修修正、房地产产状况因素修修正、区位状状况修正、实实物状况修正正而得出估价价对象最有可可能实现的合合理价格的一一种方法。运运用市场比较较法评估房地地产价格通常常采用下列步步骤：Ⅰ广泛收集交交易实例；Ⅱ从中选取可比实例例；Ⅲ建立价格比较基础础；Ⅳ进行交易情况修正正；Ⅴ进行交易日期修正正；Ⅵ时行区位状况修正正；Ⅶ进行实物状况修正正；Ⅷ综合评估决定估价价额。A选择类似交易案例例

实例一：位位于××区××街，为一栋栋二十七层钢钢筋混凝土结结构现代化大大厦，19998年10月投入使用用。比较实例位位于该大厦的的二十一层，南向，成交面积2227㎡，室内为初装装修，铝合金窗，采用进口高高速电梯两部部，设有烟雾报报警、自动消防喷喷淋系统以及及中央空调系系统，水、电、暖暖等配套设施施齐全。成交交价格为建筑筑面积每平方方米84000元，交易日日期为20004年9月30日。实例二：

位于×××区××路，临主干干道，为一栋栋钢筋混凝土土框架结构大大厦，20002年投入使用用，共计29层。比较实例位位于该大厦的的十九层，成成交建筑面积积约99..73㎡，室内为初装装修，铝合金窗，采用4部进口高速速电梯，设有烟雾报报警、自动消防喷喷淋系统以及及中央空调系系统，水、电、暖等配套设设施齐全。成交价格为为建筑面积9000元/㎡，交易日期为为20044年9月6日。实例三：

位于×××区××路，为一栋栋框剪结构写写字楼，设有有进口高速电电梯，配套设施有有中央空调、消防烟雾报报警及自动喷喷淋、IDDD电话系统，2003年底交付使使用。比较实实例位于该写写字楼的二十十八层，建筑筑面积3448.26㎡，东南朝朝向，室内为为初装修。成成交价格为建建筑面积88800元/㎡，交易日日期为20004年10月12日。B比较实例与估价对对象的比较因因素见表11：比较实例一二三（此此处未列表）区位状况

自然条件件相似相似相相似

社会条件件相似相似相相似

离市中心心距离相似相相似相似

交通通条件相似相相似相似

商业业繁华程度稍稍差相似稍差差

公共设施配配套情况相似似相似相似规划条件稍差相似似相似实物状况

临街状态相似相似似相似

结构形形式相似相似似相似

平面布布局相似相似似相似

建筑规规模相似相似似相似

装修情情况稍差相似似稍差

所处楼楼层相似相似似相似

成新度度十十十外观稍差稍差稍差差交易情况正常常正常正常交交易日期近期期近期近期C确定修正系数○交易情况修正实例一、二、三均均为正常买卖卖不需进行交交易情况修正正。○交易日期修正可比实例一、二、三三的交易日期期接近，且在在该期间内，写写字楼类房地地产价格基本本平稳，因此可看作作100。由于受经济发发展及市场供供需的影响，预预计到20006年5月31日，类似房房地产的价格格将有5%的下降幅度度。为简化分析析，本估价报告告中假设在销销售前提下，全部销售收收入在20006年5月31日一次性变变现。因此估估价对象交易易日期修正系系数为955。○区位状况修正比较实例三处于估估价对象同一一区域，比较较实例一、二二处于类似区区域，根据表1比较参照物物与估价对象象的区域进行行的比较分析析，确定比较修修正系数为：：设估价对象象的区域价格格为1000，则实例一为为95，实例二为为100，实例三为为98。○实物状况修正根据表1比较较参照物与估估价对象实物物状况进行的的比较分析，主要考虑装装修标准、结结构功能、规规模和设施等等因素进行修修正，确定比比较修正系数数为：设估价对象象的价格为100，则实例一为为95，实例二为995，实例三为为95。D根据以上各各项修正系数数，列表比准准价格详见表表2：项目一二三

成交单价价(元/㎡)844009000088800区位状况修正1100/955100//1001100/988房地产状状况因

素修正正实物状况修修正1000/951100/955100//95交易情况修正1100/10001000/100100/1100

交易日日期修正995/100095/1100955/100

比准价格888409900088980对调整后的比准价价格进行综合合平均，估价价对象的市场场单价为：(8840＋99000＋89800)/3≈89400(元/㎡)E写字楼部分的价格格估价对象写字楼部部分的价格为为：(9910.64＋290116.44))×89440＝348001(万元)④××大厦于22006年5月31日所能实现现的整体价值值为：130898＋＋179333＋348001＝1836632(万元)本报告采用动态方方式进行计算算测算。从估估价时点至2006年5月31日，尚有119个月的时间间，即1..58年的时间。考考虑目前行业业报酬率水平平并结合近期期利率情况，确确定折现率为为17%。则××大厦于估价价时点的现值值为1432290万元⒉应扣除开发费用测测算①尚未完成的建安工工程费及装饰饰装修工程费费根据估价对象目前前完成状况，根根据委托人提提供的资料结结合本公司现现场勘查掌握握的有关资料料，确定尚须须投入的装修修费、设备购购置及安装工工程费、智能能工程(含设备)、通讯、变变电所等合计计约为每平方方米建筑面积积25000元左右，建建设期为119个月，并假假设此项费用用均匀投入，则则此项费用于于估价时点的的现值为：330978万元②管理费管理费取建安费用用的4%，则该项费费用B＝12399万元③销售税费销售税费取总楼价价的2.55%，