中天城市之门商铺销售方案12-07-12

中国首席商业地产综合运营商致：广东中天公司东莞南城中天·城市之门项目商业销售建议报告2012年07月11日LINKWORLDCommercialRealEstateConsultantsLtd.领汇国际（中国）商业地产顾问机构PART1项目经济测算预估回本周期返算售价10年回本12年回本15年回本20年回本年回报率8%7%6%5%50元/㎡/月7500元/㎡8600元/㎡10000元/㎡12000元/㎡82元/㎡/月12,300元/㎡14,000元/㎡16,500元/㎡19,680元/㎡100元/㎡/月15,000元/㎡17,000元/㎡20,000元/㎡24,000元/㎡按照铺位及人流的对比，本项目商铺的租金范围约50-100元/M2，按上述计算其基准价格在82元/M2；但本项目个别商铺面积较小（约40M2/间），其月租金若在5000元/月以内，则其投资具有较大的价值；本项目15年回收期内的租金均价约为90元/M2，15年内的回报率较为可观，故本项目基本价格建议在16,500元/M2较为合理。商业基准价格制定人流（含方便到达性）进深面宽比面积大小方正间隔50%15%10%25％分值说明：

1、人流量：A、是商业价值是否最大化的首要因素，故比例较高占50%，主要考虑地段、道路、交通、小区主入口等因素；B、街角及小区入口处，属于主干道，商业价值较高；C、超市主力店，人流量固定，加上已具备现楼展示条件，故其商业价值次之;D、小区行人出入口，属小区内商铺，价值较低。2、面积比：A、面积小，其单价可适当提高，但总价低，易于销售；B、面积大，其单价无法提高，由于高总价的原因，故存在较大的销售难度。3、面深比：面宽大，进深小，其商业价值较高；相反则较低，考虑到本项目进深总体较长，故分值占比为10%。4、方正间隔：商铺内方正、规则，其商业价值较高，相反则较低；若内有大型剪力墙及错位间隔，则将会大大降低其价值，故取较高的分值20%。5、餐饮功能：小区型的商铺具备餐饮功能的价值较高，投资自用两相宜，相反则较低。系数分析PART2销售策略方案一选择1F两端小面积+2F大面积组合方式销售,1F中间划分为三个大面积、2F中间划分为二个面积铺位,也采用一拖二的方式销售(见下图铺位划分)

方案一组合方式1F2F15,015784,5161F1012268847777612710719948042120346291422169838565142169841876181977019734411621319984176175634355676307551142856285062112580261833399536271834511480261832873006102103105104106107108109110111112113114115196354260795单价总价2568342196352F1152572892171185553386629463951501794638516250102883106311135884523822123504264085201202203204205206207单价总价序号铺号预售建筑面积实收单价实收总价标准面价单价标准面价总价1101164.325,6834,219,63527,7074,552,2692102210.5922,6884,777,76124,4765,154,392310373.5927,1071,994,80429,2442,152,0554104218.3321,2034,629,14222,8744,994,0575105177.7421,6983,856,51423,4084,160,523610619321,6984,187,61823,4084,517,728710799.8219,7701,973,44121,3282,129,008810821719,6354,260,79521,1834,596,67491091232.6416,21319,984,17617,49121,559,53010110248.0117,5634,355,67618,9474,699,0342011137.1630,7551,142,85633,1791,232,9472111274.1128,5062,112,58030,7532,279,11422113129.8426,1833,399,53628,2463,667,52123114165.9727,1834,511,48029,3254,867,12024115109.7326,1832,873,00628,2463,099,485首层3351.8320,37168,279,01721,97673,661,455方案一商业价格表25201632.4711,5257,289,21712,4347,863,82626202450.3311,8555,338,66212,7905,759,50927203332.9413,5884,523,82214,6594,880,435282041005.559,4639,515,01710,20810,265,086292059009,4638,516,25010,2089,187,58630206301.9510,2883,106,31111,0983,3512712,3504,264,08513,3244,600,222二层3968.5110,72342,553,36311,56845,907,847合计7320.3415,140110,832,38016,334119,569,302套数建筑面积实收单价实收总价销售面价单价销售面价总价227320.3415,14011083238016,3341195693021、定价汇总

2、价差汇总(实收价)

最低单价最高单价单价价差最低总价最高总价总价价差9463307552129211428561998417218841320城市之门商业价格汇总单价范围1万以下1~1.5万1.5~2万2~2.5万2.5~3万3万以上套数254461百分比9%23%18%18%23%5%总价范围150万以下150~250万250~350万350~450万450~550万550~650万650~750万750~850万850~950万950万以上套数1336501012百分比5%14%14%27%23%0%5%05%9%实收定价均价面积总价成交价：15,1407,320.34110,832,380从上表可知，本项目销售总价在350~550万元占比较大，针对中高端客户的市场有一定的承接力。PART3销售策略方案二选择1F两端小面积+2F大面积组合方式销售,1F中间划分为三个大面积、2F中间划分为二个面积铺位,也采用