中央商务区企业总部基地项目总体策划方案

栗雨中央商务区企业总部基地项目

总体策划方案

凌峻地产（中国）有限公司广州凌峻房地产咨询有限公司

2010年04月三市融成两型社会株洲工业高技术工业对高科和株洲工业来说：这是一次伟大的转型，是一个创历史的时刻！本案宗旨凌峻认为，本项目面临着前所未有的机遇，同时也面临着现实条件的制约，因此，必须发散思维，不拘泥于固有想法，敢于质疑，凌峻相信，真理永远是越辩越明。本案也期望通过此次提报：给予高科集团对于本项目开发提供决策参考依据。Part1分析篇

Part2战略篇Part3产品篇Part4营销与招商篇Part6凌峻过往案例简介篇Part5项目可行性论证篇汇报思路Part1

分析篇Ⅰ经济环境一、宏观环境分析株洲国民经济保持了持续、快速、健康的发展势头，2009年株洲市完成国内生产总值1022.6亿元，2009年上涨14.2个百分点，人均国民生产总值27472元，增长13.6%，接近3万元大关。Ⅱ

城市特征株洲是建国后发展起来的新兴工业城市，工业门类齐全，已逐步形成了以冶金、机械、化工、建材四大支柱产业为主导，拥有电子、电力、煤炭、陶瓷等门类齐全的新型工业体系。工业之城——高新技术产业为先导的国家老工业基地株洲有“被火车拖来的城市”之称，京广、浙赣、湘黔三大铁路干线在这里交汇。株洲火车站是全国铁路客运最重要的中转站之一，株洲北车站是中国江南最大的货运编组站，客货运可以从株洲直达北京、上海、广州、重庆等大城市。株洲公路四通八达。

商贸之城——中南地区重要的商贸和现代物流中心以株洲市芦淞区为核心的服饰市场，先后摘取了“中国十大服装批发市场”、“中国品牌市场”和“中国服饰名城”三块“金字招牌”。芦淞服饰产业，作为株洲制造业之外的又一块地方经济品牌，作为一块有代表性的湘派服饰品牌，其影响力正在迅速扩大。服饰之城——独具特色的服饰产业基地

Ⅲ

房地产市场2009年在国家政策支持、刚性需求增加、投资需求暴涨的情况下，市场销售强势，株洲市整年累计销售商品房23180套，面积265.99万平方米,成交金额72.83亿元,与08年相比分别增长146.03%、159.40%、167.58%。株洲房地产市场——稳定、健康的发展态势Ⅳ

写字楼市场株洲其实没有正规意义上的写字楼市场，绝大部分都是商住一体的项目，写字楼的开始出现兴起于服装批发市场的扩大和实际需要，后来随着市场的发展，城市的进步，慢慢一些公司和外资企业进入株洲，写字楼的范围和档次都需要提升，于是出现了株洲现在的两大商务中心。株洲写字楼市场——写字楼市场存在市场空白点Ⅴ

城市发展情景根据“长株潭”城市群整体规划，株洲整体将向西、向北发展，与湘潭、长沙融合成为城市群。株洲市市区实现特大城市的规模目标，发挥国家重要的交通枢纽和新型工业基地的作用，成为区域综合服务功能强大，设施完善，产业发达，文化繁荣，城乡协调发展，人居环境良好的生态园林城市。株洲城市发展情景——三市融城，城市发展新机遇宏观环境分析两型社会概念的提出与建设，使得株洲从传统工业结构逐渐向高科技产业的转变，加速了株洲工业发展进程，新型现代工业城市的前景显现，加上房地产市场的健康发展以及写字楼空白，具备发展潜力。长株潭一体化的“株洲机遇”宏观环境分析小结二、中观环境分析（二）区域情景分析城市发展主方向：西扩区域本区域位于株洲城市发展主导方向之一的栗雨工业园内，是株洲高新区的科技创新和高新技术产业化区，也是长株潭地区重要的产业、技术核心区之一，在株洲建设新现代工业化城市的远大规划中占据重要地位。

（一）所属区域分析三市融城，提速西部发展契机区域位于三市融城核心地带，三市融城带来的政策利好，将使得该区域的地段价值得到提升，拔高整个区域的形象价值。天元区政府搬迁带动区域的发展天元区政府将搬迁至区域内的新办公大楼，它不仅仅是政府办公地点的改变，更是一种引导城市发展方向和开拓城市发展空间的需要，同时也给本区域房地产经济的发展带来了新活力。高新技术产业发展，未来区域人口增加随着高新技术产业发展，入驻企业将走向国际化，企业员工素质提高，未来人口基数将增加，区域市场内存在一定空白。小结：株洲城市发展的“西部机遇”

区域位置优良，板块前景看好，从发展趋势来看，必将成为未来株洲的工业产业基地。三、项目分析高科集团的开发优势地段升值潜力明显雄厚的政府背景市场需求项目处于三市融城的核心区域，在长株潭一体化进程步伐加快的背景下，项目的地段价值将获得空前增长，升值潜力较为明显。目前栗雨工业园进驻企业近50家，但园区内目前基本无商业配套、企业性质专业办公场所。高科集团的政府背景，使得在开发过程中能够依赖政府相关资源，在开发过程中享受特有绿色通道，并获得政府相关政策支持。

高科集团隶属于株洲政府下辖的企事业单位，已经在株洲相继开发了香山美境、颐景园等项目，开发经验较为丰富。小结：栗雨工业园发展的“工业机遇”Part2

战略篇一、战略思考Ⅰ

从城市的角度思考1.23.城市的工业传统：一个传统工业城市的荣光城市的工业现状：工业转型任重而道远城市的工业发展趋势：工业重镇的涅槃工业的荣光与沧桑+开创城市工业新局小结：株洲工业，正牵引着株洲经济乃至湖南工业快速疾行！工业成就了株洲，未来株洲的发展也离不开工业的平台！Ⅱ

从工业的角度思考中国制造的背后：6+1产业链工业创意产业的前景工业产业升级势在必行，需要实现自我超越！

小结：从制造到创造，是中国工业崛起于世界之林的必由之路。从制造到创造，需要汇聚知识、智慧与创意的共同力量。

Ⅲ

从项目的角度思考项目的不利条件：■交通：周边路网建成，但出入不便，普通居住者与职员无法承受在此居住与办公的时间与交通成本。■配套：周边生活配套较为不便，对于普通消费者与办公者的吸引力较弱。■企业：园区内各企业均拥有自己的办公场所，另行驻外办公的概率相对较低。

项目的发力点：■景观资源：项目紧临规划中的人工湖与公园，景观资源优势突出，具备良好的居住与办公环境。■区域资源：区域汇聚众多高新产业企业与龙头企业，他们不仅是未来项目的准客户，同时也可带动上下游产业链的进入。■企业资源：高科集团作为由政府主导的企业，在号召力层面具有先天的优势。小结：在园区企业拥有自身办公场所的前提下，强行要求入驻不太现实。入驻项目企业数量与质量有限的前提下，企业总部显得名不副实。因此，我们不得不舍近求远，需要整合各大企业的产业链条。战略思考大时代需要大创意：融城时代，催生大株州！大工业需要大引擎：大株州，催生战略引擎！整合工业产业的上下游产业链汇聚工业创意产业智慧结晶服务湖南奠定株洲龙头工业城市地位城市及工业的发展为本项目提供了最佳的战略切入点！本案发展发向企业总部基地项目天时地利人和工业升级在即株洲地位提升城市工业底蕴园区高新产业绝对企业实力政府号召响应竞争合力打造株洲创意工业总部基地顺应工业发展趋势借力城市工业基础整合工业产业链条二、开发战略实现三个代表代表对城市发展的重新诠释代表工业未来的发展方向代表先进的生产力Ⅰ

开发目标Ⅱ

开发原则遵循三大开发原则创新性原则价值性原则

持续性原则Ⅲ

开发战略战略一：取势战略战略三：联合战略战略五：创意战略战略四：平台战略战略二：定势战略五大战略确保项目一战成名三、项目整体定位华中创意工业企业总部基地产业创意基地+企业公馆+星级酒店+商业配套

Ⅰ

主题定位阐述：以“创意工业企业总部基地”作为项目的重要组成部分，通过通过企业公馆和酒店的建设，为基地提供商务与配套需求。通过工业设计产业的共性技术条件平台和专业设计机构孵化器，为湖南工业制造企业提供从创意、设计、材料、工艺、模型到印刷的专业化资源支撑服务，盘活更多的设计资源吸纳更多的社会资源，形成具有竞争力的优势资源，从而成为推动工业设计创意产业发展的智能化平台。除高科集团进驻外，同时吸引部分园区内的大型企业进驻，更多的入驻企业为中小型创意型企业，为工业制造企业提供上下游服务。创意工业企业总部基地

创意型企业吸引为园区企业以及中小型企业的高层定向打造，并为各企业的专家与高级人才提供优良的居住环境。企业公馆星级酒店

考虑区域未来发展前景，同时满足园区目前的商务居住需求。商业配套主要满足园区企业与政府的商务需求，以高档餐饮与商务配套为主。Ⅱ

项目产品体系构想办公平台商务平台居住平台服务平台创意工业企业总部基地硬产品系统软产品系统企业行政公馆CEO级尊享服务卓越的整体规划优良的景观环境顶级的室内配套创意的建筑立面基地融资平台基地人才平台基地交流平台基地商机平台星级酒店高端商业配套创意主题酒店更多商务场所企业服务平台员工服务平台政策优惠+政府扶持管家服务+共建共享“场所”为工业创意产业和居住者打造优良的硬件条件。“发展”为创业者与企业提供最佳的发展条件。播种品牌思想工业产业孵化器四、赢利模式设计创意工业企业总部基地+企业公馆实现全售星级酒店作为资产持有或股权转让阐述：从项目开发资金筹措的角度而言，必须实现大部分物业的销售，从各类产品的性质来看，写字楼部分与企业公馆部分可实现全部销售，以实现资金的快速回笼，酒店物业则必须由开发商持有作为自有资产或通过股权转让的方式实现资金回笼。五、项目整体案名主推案名：慧谷案名的解释：本案名寓意这里汇聚了顶级的创意人才，是智慧与知识的聚会；因想象力产生巨大的生产力，不仅形象地描绘了项目未来的产业特征，同时也对在此工作与居住的群体进行了形象的概括。备选案名：

脑库、设计公社六、开发节奏1、整体开发节奏根据项目的体量，综合考虑市场供应与需求以及开发资金的筹措等因素，预计项目开发周期为2年。2、分期开发建议

建议分两期开发，考虑各类物业的可变现性，首期以创意产业写字楼与企业行政公馆启动，通过销售实现资回笼，二期开发星级酒店。Part3

产品篇一、项目地块价值分析地块一地块三地块二■地块一：紧邻公园，景观价值最优，应开发为景观对产品品质提升最大的建筑类型，建议该地块开发为企业总部（写字楼）。■地块二：位于地块东南部，居住环境较为嘈杂，同时交通环境较佳，建议开发为酒店。■地块三：居住环境要优于地块二，建议开发为公寓。二、项目整体规划建议Ⅰ

布局方案一该方案中两栋写字楼采用半包围式，包围的中心部位为中心花园和较大面积的中央广场，两栋楼之间的沟通性较强。Ⅱ

布局方案二两栋写字楼都为椭圆形，从其形态上看独立性较强，类似于双子塔的结构。三、项目整体建筑风格建议本项目定位为湖南创意工业总部，故建筑的外立面风格同样要体现出现代创意风格，让建筑也成为一件具有独特美感的建筑创意作品，故我司建议本项目建筑风格为：现代简约艺术实用代表最新锐的技术意识——创新、前沿代表最尖端的设计理念——严谨、科学代表最人性的空间环境——艺术、实用

德式包豪斯风格四、企业总部产品提升建议……………5大商务配套5A智能系统365项商务便利

4化建设打造360º至TOP创意商务空间

Ⅰ产品力提升目标Ⅱ产品提升方向----实现四化建设软件系统（个性化化、便利化）物业管理服务----引进国际著名物业管理公司

经营管理服务----建立首家写字楼经营管理机构

政策服务体系----政府政策全面保驾护航硬件系统

（智能化、细节化）国际顶级商务旗舰的标准配置----5A智能化系统

国际顶级商务旗舰的标准配置

细节优化

国际顶级商务旗舰标准配置----5大商务配套

五、企业公馆产品提升建议Ⅰ公馆功能定位

普通公寓+行政公馆本项目公寓部分具有两大功能，普通公寓和行政公馆。普通公寓：位于1~20层，针对工业园区内的普通员工，均为小户型公寓，为其提供一处舒适、温暖、便捷的生活居所，居住和投资俱佳。行政公馆：位于20~30层，企业的高层领导，需要有一处集居住、商务、会客于一体的商务公馆，户型面积较大，功能也较普通的商住公寓要齐全。

Ⅱ

公寓产品提升建议分楼层不同风格装修全楼层免费WIFI上网观光电梯六、星级酒店产品提升建议Ⅰ

酒店定位工业产业主题酒店株洲作为湖南甚至整个中南地区的工业重镇，不但是中南地区的主要工业基地之一，而且见证了我国工业的发展历程。而近年来，各种主题酒店像雨后春笋般不断涌现，而作为工业之都的株洲正好可以以工业产业作为酒店主题，集展示、文化、商务、休闲等多种功能于一体。Ⅱ主题酒店简介主题酒店也称为“特色酒店”，是以某一特定的主题，来体现酒店的建筑风格和装饰艺术，以及特定的文化氛围，让顾客获得富有个性的文化感受；同时将服务项目融入主题，以个性化的服务取代一般化的服务，让顾客获得欢乐、知识和刺激。历史、文化、城市、自然、神话童话故事等都可成为酒店借以发挥的主题。广州长隆酒店：以回归大自然为主题深圳威尼斯酒店：融合了文艺复兴和欧洲后现代主义的建筑风格，以威尼斯文化为主体进行装饰Ⅲ

酒店产品提升建议（1）酒店大堂酒店大堂的入门处设立一尊大型的雕像，雕像主题能展现我国劳动人民在工业化大潮中奋力拼搏的精神；在大堂的墙壁上挂有这种展现劳动人民、工业生产和工业现代化的油画。（2）展览馆在酒店内设立一处展览馆，专门用于展览我国不同时期的生产工具、机器、工业成果、科技进步等，可以通过图片、实物、声像等多种方式进行呈现，让参观的客户通过声、光、形等全面去了解我国工业发展的历程。（3）餐厅在餐厅的墙上也挂有各种展示工业文化的展板、图画，同时餐厅内的服务人员穿的不是普通的餐厅制服，而是穿着各式工厂的工作服，同时餐厅内的各种摆设、碗碟、餐具也设计成各式工具的式样。（4）细节上诠释工业元素本酒店不仅要在大堂、餐厅、展览馆内展示各种工业元素，更要在酒店内的每一个角落、每一处细节都要体现主题元素，如在床单、窗帘、灯具、茶具、座椅、电话，乃至卫生间等等细节都注意主题元素的融入。七、商业产品提升建议

Ⅰ设计理念商业部分设计追求的是丰富的创意空间，其精髓是“新奇好玩”。因此建筑一定要配合新奇好玩的业态，做创意性设计。以多元材质、丰富造型缔造创意性商业空间红砖场景木质场景石头与玻璃Ⅱ业态规划由于项目临近公园，应充分利用公园的优美景观，以目的性强业态为主，建议以大型餐饮、休闲、娱乐、商务交流等作为主力业态，具体包括：餐饮休闲娱乐商务交流Part4

营销与招商篇一、营销目标树立高占位的项目品牌形象，实现“华中首席创意工业企业总部基地”目标。二、项目的总体营销推广思路Ⅰ营销推广“4精”原则准备工作充分，分析深入，考虑周全精确把握不同客户群需求，采取针对性策略营销推广步步到位，注重细节注重整体推广节奏把控，兼顾效率和效果精心策划

精确瞄准精耕细作精益求精

Ⅱ推广思路瞄准对象USP诉求主要活动预期效果投资者企业租赁客户社会公众区域升值前景投资回报掘金计划产品说明会利益引导强势刺激处成成交企业总部形象项目品牌形象服务理念及口碑高科集团实力高科品牌形象服务理念及口碑项目自身形象软文炒作公众关注口碑传播扩大影响力推拉结合引进主力以点带面商务直通车计划企业签约仪式总裁酒会三、六大基础策略六大策略实现投资利润最大化建筑策略带租约发售策略借势策略造势策略异地招商策略投资市场启动策略四、销售策略Ⅰ

目标客户分析园区企业招待需要投资客户周边企业员工购买投资客户园区内高新企业工业下游企业写字楼行政公馆Ⅱ

销售方式外埠市场开拓人员销售DM销售电话销售现场展示会五大销售方式产品五、招商策略1、招商先行、销售跟进3、形象先行，造势优先

5、鼓励投资客户自主招商2、大户先行、散户跟进4、主动出击，重点突破6、与大学建立联系，鼓励学生创业立足株洲放眼全省辐射全国

Ⅰ

策略和目标市场

Ⅱ

招商政策1、租金直接折扣写字楼出租人员会在对来访人员进行“辨认”了解求租人大致预算之后，会在租金上给予一定幅度折扣，是写字楼出租的一种促销方式。2、变相折扣(免租期、赠送装修、减免应收费项目)免租期是指发展商给予客户每年的一定时间的不收租金只收物业管理费的无偿使用期限，现在写字楼出租市场上免租期一般每年为1个月，但是也有的项目为了维持其形象，隐蔽其真实成交价，而把免租期提高一定时限来给客户变相打折。赠送装修是指发展商通过赠送一定的装修或者是装修材料的形式，来降低客户入住时发生费用，给客户变相打折的一种促销方式。减免应收费项目指发展商通过减免诸如停车位费用、电话接入或移机费用、水电费，水牌费等的方法来给客户的变相折扣的一种促销方式。3、政府税费优惠措施：增值税优惠、企业所得税优惠、企业营业税优惠、个人所得税优惠、管理、服务及其它优惠4、大学生创业优惠措施六、广告配合策略Ⅰ媒介运用策略虽然株洲虽然工业较为发达，但市场容量还是有限，除抓住株洲市场外，仍需扩展株洲以外的湖南、甚至全国市场。这样就必须与全国高端媒介与本地的强势媒体结盟，实现高端启动、自上而下建立湖南创意产业基地的形象。全国高端媒介：湖南卫视+中国工业报+中国房地产报+新浪网/搜房网战略联盟本地强势媒体：《株洲晚报》+《潇湘晨报》+《株洲房地产》+户外定势湖南，取势株洲结盟全国和本地的强势媒体建立项目的媒介传播联盟阵线Ⅱ媒介选择

分类媒介特点建议大众媒体报纸阅读率高；传播范围明确缺少针对性；时效性短项目营销节点营销事件告知时使用电视传播范围广；感染力强广告信息量少传播品牌项目形象使用广播传播速度快；时效性强互动性强；收听群体固定活动宣传时使用小众媒体户外形象突出，主题鲜明信息到达直接传播范围小；传播信息少本区域传播形象和营销节点使用网络互动性强；传播针对性强；易被过滤POP直接体现项目形象长期使用其他短信针对性强；易造成隐私侵犯重要营销节点使用楼宇传播范围小；到达率高高档写字楼使用1、媒介分析分类媒介本地全国说明大众媒体报纸《株洲晚报》《潇湘晨报》《中国房地产报》《中国工业报》本地报纸软硬结合。全国性报纸硬广为主。电视株洲电视台湖南卫视与湖南卫视结成战略传播联盟广播无————小众媒体户外高速附近、株洲市区与要道重点覆盖，数量质量兼顾网络株洲在线网、株洲房地产网新浪网、搜房网项目网络创新其他短信无————楼宇本地顶级写字楼投放——与分众传媒合作。2、媒介具体选择媒体类型目的使用目的比例（%）媒体户外牌形象、导示形象：增强企业品牌形象，树立项目市场形象；促销：全面推广项目，促进项目销售；导示：明确项目所在区位及到达路线。展示：产品特点、优势的呈现。20报纸形象、促销20电视促销、展示20活动促销、展示30现场包装促销、展示5宣传资料形象、促销5Ⅲ媒介费用分配七、活动策略Ⅰ活动整体策略活动事件化，以撬动舆论活动专业化，以打动客户Ⅱ活动规划1、高科商务会成立仪式暨优秀企业总裁酒会◆时间：3月中旬◆地点：株洲市五星级酒店◆与会人员：市政府相关部门领导，高科公司领导层，高科知名企业总裁、各行业协会领导人◆目的：吸引市场目光，为项目造势◆内容：成立仪式、发表联合宣言、酒会◆操作要点：⊙联合宣言的内容主要为，利用高科集团的客户网络资源与政府部门、当地的知名企业、行业协会合作，形成资源共享，推动当地经济发展；⊙政府对市场的效应非常明显，树立项目政府重点扶持的市场现象；⊙宣布高科商务会总部在本项目，引起市场好奇⊙与会的知名企业都是潜在客户，酒会上应做好沟通2、接待中心启用仪式◆时间：5月中旬◆地点：华天大酒店◆与会人员：新闻媒体机构、高科公司友好单位◆目的：项目正式亮相，引起市场对项目的关注，形成市场热度，前期意向客户（投资者、租赁者）◆内容：新闻发布、产品介绍◆操作要点：⊙邀请株洲市内有一定的影响力的媒体机构⊙邀请友好单位，制造现场热度⊙产品介绍与前期市场造势吻合，突出产品的领导地位⊙现场购买意向书签订、租赁意向书签订，形成市场热销现象⊙意向客户采访，带动市场购买3、产品说明会◆时间：5月下旬◆地点：华天大酒店◆与会人员：新闻媒体机构、高科公司友好单位、意向购买企业◆目的：为正式销售蓄势，形成市场期待◆内容：项目详细的介绍说明，重点在于软件服务、细节◆操作要点：⊙邀请株洲市内有一定的影响力的媒体机构大力宣传项目特点⊙邀请友好单位，制造现场热度⊙现场的意向签约仪式刺激观望者4、形象代言人计划◆时间：6月中旬◆目的：树立产品形象、通过形象代言人制造市场热点◆内容：以福布斯上榜青年企业家为形象代言人◆操作要点：⊙与福布斯上榜青年企业家联系，⊙选择时尚、活力、个性鲜明的代言人⊙通过媒体宣传，扩大市场影响力5、现场售楼部启动仪式暨大客户签约仪式◆时间：7月上旬◆地点：售楼部现场◆与会人员：政府领导、新闻媒体机构、高科集团友好单位、意向购买企业◆目的：全力打造项目正式销售气氛，制造市场热销气氛◆内容：精彩、气派的启用仪式，正式签约◆操作要点：⊙政府领导发言⊙仪式时间的安排⊙重点在大客户的签约仪式6、企业战略管理沙龙◆时间：9月上旬◆地点：高科集团◆与会人员：新闻媒体机构、国际著名企业战略管理家、政府领导、相关企业◆目的：进一步打造项目品牌效应，为项目现场亮相蓄势◆内容：听取国际企业战略管理报告◆操作要点：⊙邀请国际知名企业战略管理家，可能在实现上有点难度，不过重点在于宣传⊙邀请当地知名企业参与，同时宣传项目7、株洲写字楼掘金计划◆时间：12月上旬◆目的：刺激潜在客户群体◆内容：推出不可抗拒的掘金计划，引爆投资市场◆操作要点：⊙优秀企业进驻资质审核承诺⊙最低租金回报承诺⊙推出创业特区，部分楼层产权分割出售、刺激小型投资者⊙第8、88位租用者免租1年计划⊙第10位购买者享受9折超级优惠折扣8、商务直通车◆时间：2012年◆目的：最大限度的提升市场销售热情◆内容：主要针对自购自用者推出的活动◆操作要点：⊙各种商务服务中心的VIP身份⊙高科集团全国网络客户资源共享贵宾身份⊙高科集团友好合作伙伴八、营销推广节点图2011年3月推广启动3月下旬优秀企业总裁酒会5月上旬临时接待中心启用6月上旬形象代言人确立7月上旬现场售楼部启动9月中旬企业沙龙系列促销活动2012年12月企业进场定向招商期姿态切入期2011年4月前形象导入期2011年5-6月产品呈现期2011年7-9月营销实现期2011年10月-次年3月九、营销推广总控图阶段定向招商期姿态确立形象导入产品呈现销售实现时间2011年3月前2011年4月2011年5月-6月2011年7月-9月2011年10月-明年3月目标园内招商10-20%树立项目形象、形成市场期待汇集市场眼光，开始蓄客成为市场热点，开始收取定金年底前实现策略通过政府手段要求园内部分企业入驻通过大环境的渲染，树立姿态高调入市，通过一系列的活动，导入产品形象开始展现项目卖点及优势，开始销售以大型营销活动及组合销售，形成销售热度主要活动事件无总裁酒会接待中心启用仪式产品介绍会形象代言人计划等现场售楼部启动大企业进驻仪式战略管理沙龙现场展示开放活动商务直通车工作重点内部企业公关引导市场关注、为项目入市造势树立产品形象、产品的主要卖点展示形成市场高度关注、宣传品牌企业进驻、扩大影响力项目进度报道、核心卖点推出、各种优惠活动宣传配合加强政府对企业的点对点宣传系列软文重点客户DM，专业营销攻关小组拜访、户外广告、报纸广告、宣传网站建立重点客户DM，电话拜访、专人拜访、户外广告、报纸广告、电视广告重点客户DM、当地报纸广告、电视活动宣传、全国性杂志广告、定点客户拜访推广强度弱中度中强强势超强势Part5

项目可行性论证篇一、项目财务分析

Ⅰ项目成本收益概算序号项目计算依据计算标准总金额（万元）1土地出让金土地出让金及相关税费120万/亩44882开发成本项目除土地款外的开发成本，建筑面积81150㎡3000元/㎡243453总成本1+2----288334写字楼销售收入建筑面积36000㎡4500元/㎡162005公寓销售收入建筑面积25000㎡3500元/㎡87506商业销售收入建筑面积5000㎡6500元/㎡32507总销售收入4+5+6+7----282688利润8-3-----567

Ⅱ全部投资现金流量分析

序号项目名称建设经营期2010年下半年2011年上半年2011年下半年2012年上半年1现金收入0014134141342现金流出96119611961103净现金流-9611-96114523141344累计净现金流-9611-19222-14699-5665折现系数10.970873790.942595910.915141666折现后净现金流量-9611-93314263129347折现累计现金流-9611-18942-14679-1745

全部投资现金流量表单位：万元说明：

◆年折现率取Ic=6%；◆建设经营期按照季度来划分，则半年的折现率为3%；◆开发成本及相关税费的投入按照各期平均分摊；◆酒店在开发后作为资产自行持有，不作销售。评价指标（动态与静态）：◆静态全部投资税后净现值NPA=-566万元；◆动态全部投资税后净现值NPA=-1745万元；

Ⅲ盈亏平衡点分析（1）总成本不变，如收入变动经计算，若项目总成本不变，销售平均收入上升2%，达到盈亏平衡点。（2）收入不变，总成本变动经计算，所项目总收入不变，总成本下降3%，达到盈亏平衡点。分析：从上述成本、收入的变动幅度可发现，收入的变动比成本的变动对项目整体利润敏感性更大，即收入的变化对项目利润有更为明显的影响，故建议通过提升项目品质和形象的方式来拉动售价，同时也要对开发成本进行有效控制。二、项目融资方式建议

目前房地产市场日益成熟，市场政策日益完善，房地产项目的预售条件逐渐规范，在上述日益严峻的融资环境下，如何找到一条或多条新的融资渠道，是房地产开发商面临的重要而迫切的任务。企业的组织形式决定着融资方式。企业可以采取上市、股权融资、企业债券融资、银行贷款、通过合资、合作以资源换资源等方式进行融资。这些融资方式不能随意采用，要根据企业的组织形式来确定企业的融资方式。我司建议本项目融资方式：可利用房地产投资信托基金以及酒店分割股权转让等方式进行融资或销售。三、投资风险分析、经营风险分析及应对策略风险应对策略（1）工程进度迟缓（2）销售不畅（3）招商遇阻（4）酒店经营困难（5）写字楼业态混乱（1）经营管理措施①引入专业公司经营管理，并给予投资者和商家、住户信心②作为定点接待酒店（2）政府政策支持：冠名支持、推广支持、税费支持、企业支持（3）城市建设措施----周边市政设施