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文档简介

汉金--青岛(qīnɡdǎo)人和路项目之投资基金项目推介上海鑫海投资2013.09精品资料目录(mùlù)1、基金方案2、青岛人和路项目介绍3、青岛市房地产市场4、青岛人和路项目财务分析5、基金优势精品资料1、基金方案1.1基金方案概况1.2有限合伙人投资(tóuzī)回报1.3交易结构1.4增信措施1.5管理及监管措施精品资料1.1基金方案(fāngàn)概况基金名称汉金--青岛人和路项目投资基金(简称“基金”)普通合伙人(GP)拟定由公共外交基金和汉金华域基金共同担当。有限合伙人(LP)拟定由公共外交基金和汉金华域基金共同安排募集。基金管理团队拟定由公共外交基金和汉金华域基金共同组建。基金托管银行中国工商银行基金规模总规模【8】亿元,可分期募集,第一期约【4.3】亿元。投资标的青岛富航置业有限责任公司(简称“富航置业”或“项目公司”)开发建设的【青岛人和路】项目投资方式方式一:基金拟以债权投资总额不超过【8】亿元方式二:基金拟以股权与债权结合总投资额不超过【8】亿元基金投资期限24个月,满12个月时可提前还款,满24个月时基金管理团队可选择结束基金或延长基金(延长不超过12个月)LP类型及LP预期收益率

A类:财务投资者:1、若基金在不超过24个月时结束,投资回报13%-18%/年,每12个月支付一次;2、若基金在超过24个月时结束,投资回报为相应各档增加至【】%/年B类:具有一般选择权的投资者(500万投资起步),需要在6个月内决定是否买房:若购房享受6个月13%/年的投资回报,以及按市场销售价格【】折房折扣;若不购房享受13%/年(2年)或15%/年(3年)投资回报C类:对酒店物业具有选择权的投资者(10000万投资起步),需要在12个月内决定是否购买酒店物业:若购买酒店物业则享受12个月18%/年的投资回报,以及按酒店物业市场销售价格【】折房折扣;若不购买酒店物业则享受18%/年(2年)或20%/年(3年)的投资回报D类:买房者(需要和青岛富航置业签署购房合同,其购房款作为LP投资金额);享受至交房18%/年的投资回报,以及市场销售价格【】折购房折扣精品资料1.1基金(jījīn)方案概况基金投资退出方式方式一:青岛富航置业按时足额偿还投资本息;方式二:由【山东省建设投资发展有限责任公司及其指定第三方】回购基金所持有的青岛富航置业股份并偿还基金的债权投资本息;方式三:由【蓝仁欣、蓝春燕及其指定第三方】回购基金所持有的青岛富航置业股份并偿还基金的债权投资本息;方式四:基金将其所持有的富航置业股权及债权整体转让给第三方,实现基金投资人退出还款来源青岛人和路项目可售物业的销售收入以及青岛富航置业的其他收入【山东省建设投资发展有限责任公司及其指定第三方】优先购买基金持有青岛富航置业股份所支付的款项【蓝仁欣及其指的第三方】优先购买基金持有青岛富航置业股份所支付的款项【蓝春燕及其指的第三方】优先购买基金持有青岛富航置业股份所支付的款项【山东省建设投资发展有限责任公司、蓝仁欣、蓝春燕】原三股东在青岛富航置业违约时,履行保证义务所支付的款项青岛富航置业所提供的抵押物及质押股权的处置所得青岛富航置业其他方式融资还付基金方投资精品资料1.2有限合伙人投资(tóuzī)回报A类投资者回报投资500万~1000万投资1000万~5000万投资5000万~10000万投资10000万以上基金在24个月内结束13%15%17%18%若基金在超过24个月结束,则投资回报为相应各档增加【】%/年(注:1~2%)B类投资者回报(500万投资起步)在前6个月内有权选择是否购房,如选择购房,则享受【13】%/年预期收益率,以及按照市场销售价格【】折的价格买房(项目公司保证此购房折扣最低)如选择不购房,若基金在不超过【24】个月时结束,则预期收益为【13】%/年;若基金在超过24个月时结束,则预期收益率为【15】%/年C类投资者回报(10000万投资起步)在前12个月内有权选择是否购买酒店物业,如选择购买,则享受【18】%/年预期收益率,以及按照市场销售价格【】折的价格买房(项目公司保证此购房折扣最低)如选择不购买酒店物业,若基金在不超过【24】个月时结束,则预期收益为【18】%/年;若基金在超过24个月时结束,则预期收益率为【20】%/年D类投资者回报至青岛富航置业交房前,享受【18】%/年的投资收益(在【】时支付,若非因未达不到交房标准导致退房,则不享受该部分收益)享受按照市场销售价格【】折扣价格买房(项目公司保证此购房折扣最低)精品资料1.3基金交易(jiāoyì)结构汉金华域基金GP有限合伙人LP1汉金--青岛人和路项目投资基金(有限合伙人)出资资金代管银行资金托管青岛富航置业在建工程抵押开发建设委托贷款山东省建设投资发展有限责任公司、蓝仁欣、蓝春燕青岛人和路项目股权质押债权担保入股公共外交基金GP有限合伙人LP(n)有限合伙人LP2精品资料1.4增信措施(cuòshī)获取项目公司相应股权及股权收益权基金通过对项目公司进行股权及债权投资从而获取项目公司股权及股权收益权。在建工程抵押项目公司将其名下的青岛人和路项目的A\B区地块及地上在建工程抵押给基金。股权质押项目公司原股东将其所持有项目公司的股权质押给基金。股东及第三方担保项目公司自然人股东、山东(shāndōnɡ)建设、第三方以其各自拥有的其他项目或其他公司权益及财产作为本次融资担保。销售监管项目销售时,由基金对项目公司相关帐户进行监管。委托第三方代建若项目公司在遇到风险时,由基金委托第三方代为开发建设、销售,直至偿付基金本息止拟定由上市公司或其他投资人收购商业及酒店物业为保障基金能顺利退出,拟定由上市公司或专司收购商业及酒店物业的投资人收购商业及酒店物业。精品资料2023/2/49基金由公共外交基金和汉金华域基金共同管理。基金成立投资决策委员会,为基金的最高权力机构。投资决策委员会设定3个席位,公共外交基金占2席,汉金华域基金占1席。重大事项需要投资决策委员会全体通过。项目运营监管:1、设立【3】人制董事会实质控制项目公司;2、基金向项目公司董事会派出董事【2】名,重大事项需2/3董事通过;3、基金对项目的整体运营进行监管,包括对印鉴、账户、资金进行监管,以及对项目进度(jìndù)、合同的签订和执行、成本、工程投资及销售进行实时监管。1.4基金(jījīn)管理及监管措施精品资料1.4基金管理(guǎnlǐ)及监管措施2013-9-16上海鑫海投资(tóuzī)10公共外交基金的发起方公司介绍山东海洋国际(香港)有限公司山东海洋国际(香港)有限公司(“海洋国际”)是山东海洋投资有限公司(“海洋投资”)在香港设立的全资子公司,肩负着海洋投资国际化发展的宏伟目标。中国桥缘公共外交文化交流有限责任公司中国桥缘公共外交文化交流有限责任公司(“桥缘”)是以发展中国公共外交事业为目标的文化企业。中国德威国际安全服务有限公司中国德威国际安全服务有限公司(“德威国际”)是德威国际集团有限公司在香港设立的全资子公司和综合运营平台。德威国际集团有限公司是以国际安保服务为主业的多元化公司。澧得文创投资股份有限公司澧得文创投资股份有限公司(“澧得文创”)是一家为文化旅游产业提供投融资咨询、管理、设计施工总承包直至产品运营管理的全产业链供应商。精品资料2、青岛人和路项目介绍2.1项目概况2.2项目区位及宗地情况2.3项目经济指标2.4项目规划方案(fāngàn)2.5项目已取得证照2.6项目现状情况2.7项目公司证照及股东2.8项目公司财务报表2.9项目公司开发团队2.3.1A区指标(zhǐbiāo)2.3.1B区指标(zhǐbiāo)2.3.1C区指标(zhǐbiāo)精品资料2.1项目(xiàngmù)概况为改善居民生活条件,优化城市环境,促进商业(shāngyè)繁荣,青岛富航置业有限公司对市北区人和路周边地区进行改造,具体改造范围是威海路以东、台东一路以南、菜市二路以西、桑梓路以北,该区域位于台东商圈范围内,部分房屋年久失修,交通等配套设施已不能满足该区域经济发展需要。该项目将现有建筑拆除后,原地建设相应的居民住宅、社区商业(shāngyè)和相应的配套公建设施。规划中分为a、b、c三个地块,地上部分独立建设,主要建设3座集住宅、商业(shāngyè)和办公于一体的综合建筑,建设内容包括4座塔楼(分别是3座32f的高层住宅和1座20f的酒店式公寓)和底层3~4f的商业(shāngyè)裙房。三个地块地下部分相连通,规划设计为5层,作为地下车库、地下商业(shāngyè)和配套设备用房。该项目作为市北区旧城改造重点工程,建成后将改善周边居民的居住环境,进一步提升台东商圈的整体竞争力。青岛市政府为保证此项目顺利建成,责成相关部门均签订了责任状为此项目开发保驾护航。精品资料项目(xiàngmù)位置3)医院:附近有市北区人民医院、海慈医院。4)商业:一公里(ɡōnɡlǐ)范围内有国美电器、利群商场、沃尔玛、台东步行街、婚纱一条街、登州路啤酒街、啤酒休闲商务区、昌乐路文化街等。项目周边交通、配套情况:1)地铁:地铁M1、M2号线本项目地下二层设有换乘站。地铁M1号线贯通青岛南北、地铁M2号线贯通青岛东西,此换乘站是青岛市人流量最大的站点。2)公交:本项目附近设有近二条线路有公交线路,市内四区及崂山区都可直接到达。2.2项目区位及宗地情况精品资料2.3项目(xiàngmù)经济指标项目名称青岛市市北区人和商业区旧城改造项目地理位置青岛市市北区人和路开发性质■商品房■商业□经济适用房■保障房开发模式■自建□联建规划用地面积(㎡)17,851.70平方米建筑占地面积(㎡)

总建筑面积(㎡)214,633.70平方米其中:计容面积(㎡)133,708.20平方米不计容面积(㎡)80,925.50平方米住宅(㎡)76,399.70平方米住宅(㎡)

商场(㎡)40435.50平方米商场(㎡)33247.99平方米酒店式公寓(㎡)10,568.00平方米写字楼(㎡)

社区配套819.77平方米停车场面积(㎡)47677.51个数1180其他公交办公5485.23平方米其他

容积率A区6.21B区7.41C区9.99绿化率52.20%建筑密度72.10%建筑高度99米建筑层数地下5层地上32层精品资料2.3项目(xiàngmù)经济指标2.3.1

A区经济指标A区占地:7621.2平米规划建筑面积:80,402.75平米容积率:6.21地上建筑面积:47,312.45平米地下建筑面积:33090.3平米物业功能划分楼层位置建筑面积高层住宅5F~32F26,768.00平米商业-2F~4F28305.6平米地下车位-5F~-3F19843.92平米其他用房5,485.23平米合计80402.75平米A区按照是否可售划分其中,可售住宅面积:20,820.00平米可售商业面积:12,200.00平米可租商业面积:7,485.60平米可经营停车场面积:19,843.92平米回迁房及公交站:20,053.23平米合计80,402.75平米精品资料2.3项目(xiàngmù)经济指标2.3.2

B区经济指标B区占地:6120.2平米规划建筑面积:74,412.11平米容积率:7.41地上建筑面积:45,323.76平米地下建筑面积:29088.35平米物业功能划分楼层位置建筑面积高层住宅5F~32F26992.05平米商业-2F~4F31420.75平米地下车位-5F~-3F15999.31平米其他用房平米合计74412.11平米B区按照是否可售划分其中,可售住宅面积:23,800.00平米可售商业面积:12,200.00平米可租商业面积:7,620.75平米可经营停车场面积:15,999.31平米回迁房及公交站:14,792.05平米合计74,412.11平米精品资料2.3项目(xiàngmù)经济指标2.3.3

C区经济指标C区占地:4110.3平米规划建筑面积:59,818.84平米容积率:9.99地上建筑面积:40,914.81平米地下建筑面积:18904.03平米物业功能划分楼层位置建筑面积高层住宅5F~32F22639.65平米商业-2F~4F13957.14平米地下车位-5F~-3F11834.28平米酒店10568平米其他用房819.77合计59,818.84平米C区按照是否可售划分其中,可售住宅面积:12,200.00平米可售商业面积:17,000.00平米可售酒店式公寓面积:10,568.00平米可租商业面积:1,757.14平米可经营停车场面积:11,834.28平米回迁房及公交站:6,459.42

合计59,818.84平米精品资料2.4项目规划(guīhuà)方案精品资料2.5项目已取得(qǔdé)的证照

证照名称证书编号取得时间证照信息1A区《国有土地使用权证》青房地权市字第201054649、201054703、201054816号2010.7.6.

B区《国有土地使用权证》青房地权市字第201136452、201136453、201136392号2011.5.5.

C区《国有土地使用权证》青房地权市字第201313329、201313326号2013.2.17.

2A区《建设用地规划许可证》地字第370200200902006号2009.7.1.

B区《建设用地规划许可证》地字第370200200902010号2010.5.24.

C区《建设用地规划许可证》地字第370200200902009号2010.5.24.

3A区《建设工程规划许可证》建字第370200201102092号2011.11.3.

B区《建设工程规划许可证》未取得

C区《建设工程规划许可证》未取得

4A区《建筑工程施工许可证》3702022003431408242012.8.30.

B区《建筑工程施工许可证》未取得

C区《建筑工程施工许可证》未取得

5A区《预售许可证》未取得预计2013.10

B区《预售许可证》未取得

C区《预售许可证》未取得

精品资料A区基础工程、地下(dìxià)三层停车场、地下(dìxià)二层商业、地上四层商业的主体结构已全部施工完成。地上住宅部分共计二十八层(5-32层),现二十四层主体结构已施工完成,预计2013年10月取得销售许可证。A区B区C区C区暂未拆迁,现为公交(ɡōnɡjiāo)停车场。预度本区于2014年3月分开始进场施工,预计主体结构于2015年3月完成,并取得预售许可证。B区已经完成地下基坑施工工程,土方工程已进行约40%,预计2014年3月达到正负零,2014年10月完成主体结构施工,并取得预售许可证。2.6项目现状情况精品资料企业名称:青岛富航置业有限公司成立时间:2009年1月19日注册资本:41,000万元法定代表人:蓝春燕经营期限:2059年1月19日贷款卡号:3702010002638662上年是否年检:是注册地址:青岛市市北区安宁南路58号

办公地址:青岛市市南区岳阳路9号乙

营业执照号码:370200230002421组织机构代码:68257215-2国税登记号:地税登记号:鲁地税青字370203682572152法人代表实际住址:青岛即墨市通济街道办事处魏家村经营范围:房地产开发、销售;物业管理。公司声誉/惩罚:无2.7项目(xiàngmù)公司证照及股东青岛富航置业有限公司简介

青岛富航置业有限公司成立于2009年1月,注册资金4.1亿人民币,公司性质为有限责任(自然人投资),股东为蓝仁欣、蓝春燕、山东省建设投资发展有限责任公司。该公司是应青岛市北区政府的要求,为开发人和路旧城改造项目而专门注册的房地产开发公司,开发资质为暂定。公司秉承“提升并扩大台东商圈影响力”的原则,悉心打造该项目,建成后将一定程度上提升台东商圈的档次,并通过该项目将台东商圈的多点连成片,进一步扩大台东商圈的核心(héxīn)范围。精品资料2.7项目公司证照(zhènɡzhào)及股东时间法人代表注册资本(万元)出资人出资金额(万元)股权占比2012.7.31蓝春燕41,000山东省建设投资发展有限公司21,00051.22%蓝仁欣18,00043.9%蓝春燕2,0004.88%企业角色姓名性别出生年月毕业学校及学历重要经历法定代表人股东执行董事蓝春燕女1964年1月29日即墨市第四十二中学大专1987-1990,为即墨市商业公司工人;1991-1998年,任即墨市鹏兴酒家财务经理;1999-2003年,任即墨市天天居大酒店财务经理;2004-2008年,任青岛舒怡服装有限公司财务经理;2009-2012年,任青岛富航置业有限公司会计;2012年4月至今,任青岛富航置业有限公司董事长;股东蓝仁欣男1962年6月1日即墨市第四十二中学大专1986-1987年,任青岛即墨供销社棉麻公司科长;1987-1989年,任即墨市驻深圳办事处主任;1990-1994,任即墨电脑刺绣厂厂长;1994-2008年,任青岛侨富房地产开发开发有限公司董事长;1995年至今,任楚贺集团有限公司法人代表,占有90%股份;2009至今,为青岛富航置业有限公司股东;精品资料2.8项目(xiàngmù)公司财务报表精品资料项目实施单位机构资质规划设计单位沃尔格(北京)设计顾问有限公司

人防设计单位青岛市人防建筑设计研究院甲级建筑设计单位青岛国立设计有限公司甲级施工总承包单位龙信建设集团总包壹级监理单位青岛建设监理研究有限公司甲级2.9项目(xiàngmù)开发团队精品资料2.9项目(xiàngmù)开发团队沃尔格(北京)设计顾问有限公司是一家专业性的从事规划、建筑、室内、景观设计的公司。我们的服务范围包括项目策划与咨询、规划设计、建筑设计(包括商业建筑、酒店餐饮建筑、办公建筑、体育(tǐyù)建筑、居住建筑、教育建筑、交通建筑等)、室内设计、景观设计以及包括以上设计工作的从概念方案至施工图设计的全过程的服务。江西明月山(维景国际)温泉度假酒店东方文博城泉州大酒店已往业绩精品资料2.9项目(xiàngmù)开发团队青岛市人防建筑设计研究院成立于1970年,隶属于青岛市人民防空办公室。为全民所有制事业单位,企业独立法人,自主经营、自负盈亏、自收自支,是一个具有雄厚人防建筑技术力量(lìliɑng)和建筑设计能力的现代化技术服务实体。

本院具有人防设计甲级、工业与民用建筑乙级设计资质。主要从事人防工程设计、工业与民用建筑设计、工程概预算及工程咨询、工程检测等业务。奥帆赛场30号地下室工程海琴广场地下人员掩蔽工程西广场精品资料龙信建设集团有限公司为房屋建筑工程施工总承包特级资质企业(qǐyè),拥有对外签约权。公司下设12个控股子公司,拥有一个工程类甲级设计院和一个建筑智能化系统集成专项工程甲级设计院。公司业务涉及:设计研发、房产开发、总承包施工、工业化生产四大产业板块。2.9项目(xiàngmù)开发团队精品资料2.9项目(xiàngmù)开发团队精品资料3、青岛市房地产市场3.1青岛(qīnɡdǎo)3.2青岛(qīnɡdǎo)房地产3.3项目所处商圈分析3.4项目周边案例参考3.5项目售价估值精品资料青岛市地处山东半岛(shāndōnɡbàndǎo)南部。青岛市区由市南、市北、四方、李沧、崂山、黄岛、城阳等七个行政区构成。同时青岛市管辖即墨、胶州、胶南、平度、莱西五市。

青岛---宜居幸福(xìngfú)国际化都市3.1青岛市精品资料

2013上半年青岛实现生产总值(GDP)3629.25亿元,按可比价格计算,增长9.4%。2013年上半年青岛市固定资产投资2160亿元,比上年同期增长20.6%。青岛是我国东部沿海重要的经济中心城市和港口城市、国家历史文化名城和风景旅游胜地,是山东省重要的政治、经济、文化、金融中心之一。多次当选为“中国最具经济活力城市”,形成如海尔集团、海信集团、青啤集团等一批企业。近十年来,以青岛为龙头的半岛区域房地产受到市场的关注,在经济快速发展的同时,房地产也成为(chéngwéi)带动青岛经济持续高速增长的支柱产业之一。2013上半年,青岛市房地产开发完成投资481.4亿元,同比增长9.1%,青岛(qīnɡdǎo)房地产投资随着GDP的扩大,而呈现逐年上升态势!3.1青岛市精品资料青岛(qīnɡdǎo)市户籍人口近五年来呈现逐年增长,截止到2012年末,青岛(qīnɡdǎo)户籍总人口769.56万。统计数据显示,近五年来青岛(qīnɡdǎo)市人均收入有很大提高,截止2013年上半年青岛(qīnɡdǎo)城市居民人均可支配收入17020元,同比增长9.2%,农民人均纯收入8665元,同比增长12.4%;具有强大的购买能力。3.1青岛市精品资料3.2青岛市房地产市场(shìchǎng)精品资料3.2青岛市房地产市场(shìchǎng)精品资料3.2青岛市房地产市场(shìchǎng)精品资料尽管国家对于房地产的调控政策未有放松迹象,但是房价上涨的趋势依然未有受太大抑制,房地产价格(jiàgé)仍处于上升阶段。青岛市北区于9月份均价已攀升到13879元/平米。3.2青岛市房地产市场(shìchǎng)精品资料老城区商圈(又名台东商圈)台东商业规划:商业主街辐射,特色商街围合的典型商圈(岛城唯一性);消费交叉性明显,但商业形式与业态层次相对(xiāngduì)滞后,升级趋向性日臻凸显。在建的地铁M1\M2均通过台东商圈,人流汇聚于此,给本商圈带来巨大商业潜力;被誉为国际金街的台东三路,呈现出极强的辐射力,且难以形成人群分流;周边特色商业街呈现围合之势,且目的性消费非常明显;良好的商业氛围,为未来商业项目的进驻提供了基础;完善合理的商业配置(pèizhì)以及强大的集商业凝聚力。3.3项目所处商圈分析精品资料12534610789项目位置楼面单价:5290元/平米楼面单价:2538元/平米楼面单价:6027元/平米楼面单价:3604元/平米楼面单价:3640元/平米楼面单价:3700元/平米楼面单价:4674元/平米楼面单价:5860元/平米楼面单价:6491元/平米楼面单价:6020元/平米结论:依据(yījù)市北区2013年成交的土地价格,可知该区商住楼面单价约合5000~6500元/平米。本项目结合地段位置,我司认为该项目地块的楼面单价定位为6500元/平米较为适宜.土地成交(chéngjiāo)案例分布位置图3.4项目周边案例参考精品资料项目周边商业地产参考(cānkǎo)案例一览项目名称十五大街类型住宅底商、社区商铺项目位置市北延安路与明霞路交汇处所属商圈市北区开盘时间2010-11-28容积率3.63绿化率N/A占地面积90,000平方米建筑面积327,000平方米租售价格50,000元/平方米开间面积20~2000平方米开发商青岛威乃达投资有限公司中联锦绣商街住宅底商、社区商铺市北昌邑路15号市北区2011-9-15N/AN/AN/A4,800平方米30,000元/平方米130~260平方米青岛中联建业股份有限公司华远好天地住宅底商、社区商铺市北福州北路139号市北区2010-94.530%N/A14,000平方米31,000元/平方米30~300平方米青岛市华安房地产开发有限公司3.4项目(xiàngmù)周边案例参考注:由于本项目所处老城区,新开楼盘较少,距本项目最近不足200米处仅有十五大街这一新项目。精品资料项目名称十五大街类型住宅底商、社区商铺项目位置市北延安路与明霞路交汇处所属商圈市北区开盘时间2010-11-28容积率3.63绿化率N/A占地面积90,000平方米建筑面积327,000平方米租售价格50,000元/平方米开间面积20~2000平方米开发商青岛威乃达投资有限公司项目(xiàngmù)周边——商业地产参考案例13.4项目周边案例(ànlì)参考精品资料项目名称中联锦绣商街类型住宅底商、社区商铺项目位置市北昌邑路15号所属商圈市北区开盘时间2011-9-15容积率N/A绿化率N/A占地面积N/A建筑面积4,800平方米租售价格30,000元/平方米开间面积130~260平方米开发商青岛中联建业股份有限公司项目(xiàngmù)周边——商业地产参考案例23.4项目(xiàngmù)周边案例参考精品资料项目名称华远好天地类型住宅底商、社区商铺项目位置市北福州北路139号所属商圈市北区开盘时间2010-9容积率4.5绿化率30%占地面积N/A建筑面积14,000平方米租售价格31,000元/平方米开间面积30~300平方米开发商青岛市华安房地产开发有限公司项目周边(zhōubiān)——商业地产参考案例33.4项目周边(zhōubiān)案例参考精品资料项目周边(zhōubiān)住宅参考案例一览项目名称十五大街香寓君利依山美居万泰随园中海紫御观邸类型商住公寓、公寓高层住宅、板楼多层住宅、板楼住宅、公寓项目位置市北延安路与明霞路交汇处市北标山路80号市北上清路23号市北山东路与延吉路交汇处所属商圈市北区台东商圈市北区市北区开盘时间2012-5-62011-3-12011-9-162011-7-30容积率5.092.560.974.50绿化率30%30%38%25%占地面积1,800平方米3,257平方米6,571平方米43,172平方米建筑面积9,400平方米10,791平方米9,271平方米247,923平方米租售价格12,000~14000元/平方米22,000元/平方米23,000元/平方米19,000元/平方米开间面积45~140平方米70~118平方米90~140平方米280~300平方米开发商青岛威乃达投资有限公司青岛君利豪集团有限公司青岛万泰置业有限公司中海地产青岛公司3.4项目周边(zhōubiān)案例参考注:由于本项目所处老城区,新开楼盘较少,距本项目最近不足200米处仅有十五大街这一新项目。精品资料项目(xiàngmù)周边——住宅参考案例1项目名称十五大街香寓类型商住公寓、公寓项目位置市北延安路与明霞路交汇处所属商圈市北区开盘时间2012-5-6容积率5.09绿化率30%占地面积1,800平方米建筑面积9,400平方米租售价格12,000~14000元/平方米开间面积45~140平方米开发商青岛威乃达投资有限公司3.4项目周边(zhōubiān)案例参考精品资料项目周边——住宅(zhùzhái)参考案例2项目名称君利依山美居类型高层住宅、板楼项目位置市北标山路80号所属商圈台东商圈开盘时间2011-3-1容积率2.56绿化率30%占地面积3,257平方米建筑面积10,791平方米租售价格22,000元/平方米开间面积70~118平方米开发商青岛君利豪集团有限公司3.4项目周边案例(ànlì)参考精品资料项目周边——住宅(zhùzhái)参考案例2项目名称君利依山美居类型高层住宅、板楼项目位置市北标山路80号所属商圈台东商圈开盘时间2011-3-1容积率2.56绿化率30%占地面积3,257平方米建筑面积10,791平方米租售价格22,000元/平方米开间面积70~118平方米开发商青岛君利豪集团有限公司3.4项目周边案例(ànlì)参考精品资料项目(xiàngmù)周边——住宅参考案例3项目名称万泰随园类型多层住宅、板楼项目位置市北上清路23号所属商圈市北区开盘时间2011-9-16容积率0.97绿化率38%占地面积6,571平方米建筑面积9,271平方米租售价格23,000元/平方米开间面积90~140平方米开发商青岛万泰置业有限公司3.4项目周边(zhōubiān)案例参考精品资料项目周边——住宅参考(cānkǎo)案例4项目名称中海紫御观邸类型住宅、公寓项目位置市北山东路与延吉路交汇处所属商圈市北区开盘时间2011-7-30容积率4.50绿化率25%占地面积43,172平方米建筑面积247,923平方米租售价格19,000元/平方米开间面积280~300平方米开发商中海地产青岛公司3.4项目(xiàngmù)周边案例参考精品资料项目周边(zhōubiān)——二手住宅参考案例3.4项目周边(zhōubiān)案例参考均价13602元/平米均价14334元/平米均价12264元/平米均价13885元/平米均价15587元/平米均价15579元/平米均价14835元/平米精品资料通过(tōngguò)对项目周边市场的调研,结合本项目的功能定位,我司认为此项目开发的价值定位如下:住宅未来售价:14000~15000元/平方米底商未来售价约为:55000元/平方米(二、三、四层商业价定位为底商的80%、60%、50%;地下一层商业为底商的40%)3.5项目(xiàngmù)售价估值精品资料4、青岛人和路项目财务分析4.1项目投资(tóuzī)4.2项目开发计划及销售计划4.3项目销售及回款4.4项目续建用款计划4.5项目现金流测算4.6项目静态投资(tóuzī)测算4.7项目敏感性分析精品资料4.1项目(xiàngmù)总投资估算项目总投资估算序号项目名称

总额(万元)备注一、土地取得费

75130

1.1土地出让金

69000

1.2土地契税

6130

二、工程建安成本

92563

三、工程建设其他费

9256

四、不可预见费

4628

合计

181577

精品资料4.2项目(xiàngmù)开发计划及销售计划项目开发建设计划项目A地块的主体现已封顶,预计外装及内饰工期需12个月即可竣工;B地块基坑已完成40%的土方量,预计竣工需要24个月;C地块的工期预计比B地块晚半年,具体如如蓝色所示意。项目销售期考虑到本项目商业(shāngyè)比住宅的销售期长的特点,每地块的销售期为主体完工后一年半内完成销售精品资料4.3.1项目销售(xiāoshòu)回款计划项目销售及回款计划

指标参数

2014年2015年2016年

计算周期

012345678910111213

周期

2013Q42014Q12014Q22014Q32014Q42015Q12015Q22015Q32015Q42016Q12016Q22016Q32016Q4

可售部分合计住宅可售面积41400

488042701464976549042708264692626501360850商业可售面积56820

31235205520541645652699177807810543036301220610

酒店可售面积10568

10568

可售面积合计(平米)108788

8003947566695140111421126116044147368080155582070610

住宅销售收入(万元)65374

7182637922201502857667701329911313439322891452

商业销售收入(万元)279665

1426424130244921988827400343993885639591279391895764673282

酒店销售收入(万元)17784

17784销售总收入(万元)362823

2144630509267122139035975411695215550904323323903079193282

销售回款合计住宅销售回款(万元)65374

2873686147151933433278539382125058545355219548710商业销售回款(万元)279665

57061821124275226512289330199361823915034930243461396151931969酒店销售回款(万元)17784

88928892

销售回款合计362823

85792507128990245832722438053455635165443475367902480760641969注:回款假定住宅、商业客户当季度销售的首付款及银行放款总额有40%当季至帐,剩余总额60%下季度回款;酒店(jiǔdiàn)的回款分两季度回款,即销售当月回款50%。精品资料4.3.2项目(xiàngmù)分区销售计划项目销售及回款计划

指标参数

2014年2015年2016年

计算周期

012345678910111213

周期

2013Q42014Q12014Q22014Q32014Q42015Q12015Q22015Q32015Q42016Q12016Q22016Q32016Q4

销售价格季度增长率

1.50%

住宅销售单价(万元/平米)1.45

1.51.51.51.51.61.61.61.61.71.71.71.7

商业销售单价(万元/平米)4.5

4.64.64.74.84.84.95.05.15.15.25.35.4

可售部分A区住宅销售比例

100%

40%35%12%8%5%

A区商业销售比例

100%

15%25%25%20%10%5%

A区住宅销售面积(平米)12,200

488042701464976610

A区住宅销售额(万元)18235

7182637922201502953

A区商业销售面积(平米)20,820

312352055205416420821041

A区商业销售额(万元)97990

14264241302449219888100935122

销售总额(万元)1162260021446305092671221390110465122

可售部分B区住宅销售比例

100%

40%35%12%8%5%

B区商业销售比例

100%

15%25%25%20%10%5%

B区住宅销售面积(平米)12,200

488042701464976610

B区住宅销售额(万元)19,354

76236770235615941011

B区商业销售面积(平米)23,800

357059505950476023801190

B区商业销售额(万元)118889

17307292772971624129122466215

销售总额(万元)138244

24929360473207225724132576215

可售部分C区住宅销售比例

100%

40%35%12%8%5%

C区商业销售比例

100%

15%25%25%20%10%5%

C区住宅销售面积(平米)17,000

68005950204013608500

C区住宅销售额(万元)27,784

1094397193382228914520

C区商业销售面积(平米)12,200

18303050305024401220610

C区商业销售额(万元)62,785

914015461156931274364673282

C区酒店销售面积(平米)10,568

10,568

C区酒店销售额(万元)17784

17,784

销售总额(万元)108353

2008325180190753281579193282

注:住宅的销售期约为5个季度,各季度销量占各区可售住宅比为40%、35%、12%、8%、5%;商业销售期约为6个季度,各季度销量占各区可售商业比为15%、25%、25%、20%、10%、5%;住宅销售单价(dānjià)起价1.45万元/平米,商业销售单价(dānjià)起价4.5万元/平米,销售单价(dānjià)每季度递增1.5%。精品资料4.4项目(xiàngmù)续建用款计划项目续建用款计划

指标参数

2014年2015年2016年

计算周期

2013Q42014Q12014Q22014Q32014Q42015Q12015Q22015Q32015Q42016Q12016Q22016Q32016Q4

平方米万元/平米总建安成本

投入比例

50%

15%15%15%5%

A区可售商业面积20,820.000.55

11451

171817181718573

可售住宅面积12,200.000.5

6100

915915915305

可租商业面积7,485.600.5

3743

561561561187

可经营停车场19,843.920.4

7938

119111911191397

回迁房及公交站20,053.230.5

10027

150415041504501

小计80,403

39,258

5,8895,8895,8891,963

投入比例

99%

9%15%15%15%15%15%10%5%

B区可售商业面积23,800.000.55

13090

1113196419641964196419641309655

可售住宅面积12,200.000.5

6100

519915915915915915610305

可租商业面积7,620.750.5

3810

324572572572572572381191

可经营停车场15,999.310.4

6400

544960960960960960640320

回迁房及公交站14,792.050.5

7396

62911091109110911091109740370

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