第四章土地使用权的获取

第四章土地使用权的获取一、获取土地的方式房地产开发企业获取建设项目用地主要有三种方式，即出让、划拨和转让。其中出让和划拨属于土地一级市场行为，转让属于土地二级市场行为。划拨出让转让协议招标拍卖由县级以上人民政府批准，无偿使用或低价使用，划拨范围受到严格限制，划拨土地的转让、抵押等也受到限制获取土地的方式挂牌使用范围受到严格限制一般规则是价低者得，但同时也要考虑企业资质、规划方案等因素一般规则是价高者得，因此，产生了是否推动地价上涨的讨论介于招标与拍卖之间的弥补性方式（一）土地使用权划拨土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。土地使用权划拨的范围受到了严格的限制：1、国家机关用地和军事用地2、城市基础设施用地和公益事业用地3、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地4、其他对于开发商而言，可以通过划拨方式取得的开发用地，主要是经济适用房项目建设用地。（二）土地使用权出让土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让的特征：

土地出让的主体（出让方为国家，一般由政府行使基本权利；受让方为房地产公司、其他要使用土地的企业、组织或者个人。）

土地出让的客体（在规划内的城镇的国有土地）

土地出让的内容（在一定时间段内对该范围内的土地的占有权、使用权、收益权和一定程度上的处分权。）土地出让的方式和程序1、协议

协议出让是指土地使用权的有意受让方向土地管理部门提出有偿使用土地的愿望，并与土地管理部门就有关出让事宜进行协商达成一致后出让土地的行为。用于房地产开发的土地禁止采用此种方式获得土地使用权。一般适用于公益事业或福利事业的用地，经济适用房、文化、教育、卫生、体育等非营利性用地基本程序流程出让方向受让方提供地块有关资料

申请用地答复，发出《协议用地通知书》签定协议出让合同。办理土地使用权登记。2、招标招标是指土地管理部门向不特定的多数人发出要约邀请，招引他人投标，然后根据特定的要求从投标者中确定最佳土地使用权受让人的土地出让行为招标的方式分为：

公开招标（公开面向社会发出招标公告，吸引房地产开发企业投标）

邀请招标（土地管理部门先自行筛选，向基本符合投标单位发出招标邀请）一般适用于对开发有较高要求的建设性用地招标人发出招标公告或通知，由有意受让人提出招标申请。招标人对投标者的资质进行资格审查，并提供招标文件。投标人在规定时间内提交竞标书，参加竞标评标、决标会议，对所有标书进行比较分析，确定最符合的投标者签定出让合同，并支付出让金。领取土地使用证(1)经验和以往承担类似合同的业绩和信誉；(2)为履行合同所配备的人员情况(3)为履行合同任务而配备的机械、设备以及施工方案等情况；(4)财务情况；(5)售后维修服务的网点分布、人员结构等。3、拍卖拍卖是在指定的时间和公开场所，由政府支持土地使用权拍卖，主持人宣布底价，竞投者按规定方式应价，竞投土地使用价最高者得到一定年限的土地使用权的行为一般适用于经济条件好、交通便利、区位优异的地段以及利用上有效多灵活性的土地。拍卖的特点是公平、公正、简便易行。拍卖程序通过文件、广告、通式发布土地拍卖信息，告知对土地有需求的企业或个人。有意向参投的企业或个人交纳保证金后，办理相关手续，并领取相关参投资料

举办拍卖活动拍卖成功后，签定出让合同，支付出让金。领取土地使用证，办理使用权登记。4、挂牌它是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为挂牌具有三个优势：一是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争二是操作简便，便于开展三是有利于土地有形市场的形成和运作挂牌的程序1、发布《挂牌公告》；

2、有意向的竞买人购买挂牌文件；

3、现场踏勘、答疑；

4、开始挂牌；

5、竞买人提出竞买申请；

6、竞买人交纳竞买保证金并领取竞买资格证明；

7、竞买人填写竞买报价单，参与竞买；

8、更新挂牌显示，接受新的竞价；

9、现场竞价。挂牌截止时依然有两个以上竞买人要求竞价的，举行现场竞价；

10、确定竞得人；

11、签订《挂牌成交确认书》；

12、退还未竞得人的竞买保证金；

13、签订协议。竞得人按照《挂牌成交确认书》规定的时间签订有关协议；

14、公布出让结果三种出让方式的比较拍卖出让招标出让协议出让适用于区位条件好、功能便利的繁华地段，土地利用上有较大灵活性（商业用地、有较高经济要求的房地产）适用于大片土地开发，对土地开发有特殊要求或条件的土地开发。适用于公益、福利事业，非营利性的用地。经济适用房、公益设施等。价高者得，有利于增加土地的价值，不利于控制恶性价格竞争。利于公平竞争，合理的控制价格，易于选择合理价格和土地受让方。价格具有很大的不确定性，可讨价还价。不利于公平竞争。（三）土地使用权转让土地使用权转让是指通过出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为土地使用权转让的法律条件：1、必须是已经办理了相关出让证明，具有合法手续的土地。2、土地转让必须在土地出让所规定的权利范围内进行，不得超于范围内权利内容。3、按照法律规定的交纳相关的税金。（土地增值税、印花税等）4、按照土地使用权出让合同规定的期限和条件对土地进行投资开发利用5、土地使用权转让应当签定转让合同6、土地使用权转让必须办理过户登记土地使用权转让的程序转让申请

签定转让合同

转让合同公证缴纳土地增值税、契税等相关税种