第十四章土地增值

第十四章土地增值税一、土地增值税的概念与特点：P2991、概念：是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称房地产）的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

2、主要法律法规：

《土地增值税暂行条例》1994年1月1日起施行

3、特点：

（1）以转让房地产取得的增值额为征税对象；（2）实行按次征收；（3）实行超率累进税率；第十四章土地增值税二、土地增值税的征税范围：P3001、征税范围：（1）转让国有土地使用权；（2）地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。

理解注意点：

①要有增值额；②集体土地转让不在征税范围内；③只对有偿转让的房地产征税，以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税。

具体征税范围的判定：P300第十四章土地增值税三、土地增值税的纳税人：

在我国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称房地产）并取得收入的单位和个人。四、土地增值税的税率：P301

实行30%、40%、50%、60%的四级超率累进税率五、土地增值税的优惠：

P310

第十四章土地增值税

（1999年起个人转让自有普通住宅的，暂免缴纳土地增值税。个人因工作调动或改善居住条件而转让非普通标准住房，经税务部门核准，凡居住满5年或5年以上的，免纳土地增值税；居住满3年未满5年的，减半缴纳土地增值税；居住未满3年的，按规定计算缴纳土地增值税。）

2008年11月1日起，个人转让自有住房暂免征收土地增值税。

企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。第十四章土地增值税六、土地增值税的计税依据：

P301

——土地增值额

土地增值额=转让收入－规定的扣除项目金额（一）转让收入：全部价款及有关经济利益。（二）规定的扣除项目：

1、取得土地使用权所支付的金额：

2、房地产开发成本：

指房地产开发项目实际发生的成本，具体包括6项：P302第十四章土地增值税六、土地增值税的计税依据：（二）规定的扣除项目：

3、房地产开发费用：

指与房地产开发项目有关的三项期间费用。

注意：费用不一定可以全部扣除，具体见P2924、与转让房地产有关的税金：

指转让房地产时缴纳的营业税、城建税、印花税和教育费附加。5、财政部规定的其他项目：

对从事房地产开发的纳税人可加计扣除。（只适用于从事房地产开发的纳税人）

第十四章土地增值税加计扣除金额=

（支付的地价款+房地产开发成本）×20%6、旧房及建筑物的评估价格：

转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。（评估费、按国家统一规定缴纳的有关费用及转让环节税金可予以扣除）七、土地增值税的计算：

应纳税额=土地增值额×适用税率－核定的扣除项目金额×速算扣除率

第十四章土地增值税七、土地增值税的计算：

计算步骤：P305例题课堂练习：天乐房地产开发公司地处市区，2006年度开发一栋写字楼对外出售，取得销售收入1000万元（营业税税率5%、城市维护建设税税率7%和教育费附加附加率为3%），为该楼支付的地价款为100万元，写字楼的开发成本为200万元，当地政府规定房地产开发费用的扣除标准10%。要求：计算天乐公司应缴纳的土地增值税额。土地增值税的计算1、转让收入=1000万元

2、扣除项目金额：（1）取得土地使用权所支付的金额为100万元；（2）房地产的开发成本为200万元；（3）与转让房地产有关的费用为：（100+200）×10%=30（万元）（4）与转让房地产有关的税金为：

1000×5%×（1+7%+3%）=55（万元）（5）从事房地产开发的加计扣除为：（100+200）×20%=60（万元）土地增值税的计算（6）扣除项目金额合计为：

100+200+30+55+60=445（万元）

3、转让房地产的增值额为：

1000－445=555（万元）

4、增值额与扣除项目金额的比例为：

555÷445=124.7%5、应纳土地增值税额为：

555×50%－445×15%=210.75（万元）2ban第十四章土地增值税八、房地产开发企业土地增值税的预征与清算：1、主要法规：

财税字[2006]21号、国税发[2006]187号

国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知.docx2、土地增值税的预征：1994年以来，按预征率实行预征，预征率由地方税务局确定，一般为0.3%至3%；2010年6月4日后，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%.第十四章土地增值税八、房地产开发企业土地增值税的预征与清算：

3、土地增值税的清算：P307

项目竣工或完成销售时进行土地增值税的清算。

房地产开发企业土地增值税预征和清算实务.docx九、土地增值税的征管:P311

纳税人应当自转让房地产合同签定之日起7日内向房地产所在地税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。

（土地增值税纳税申报表）第十四章土地增值税十、土地增值税的账务处理：

（一）会计账户设置“应交税费”科目下设“应交土地增值税”明细科。（预交土地增值税的企业，“应交税费—应交土地增值税”科目的借方余额包括预交的土地增值税。）

（二）基本会计处理：

1、一般企业：

（1）企业转让土地使用权应交的土地增值税，土地使用权与地上建筑物及其附着物一并在“固定资产”等科目核算的，借记“固定资产清理”等科目，贷记“应交税费——应交土地增值税”。第十四章土地增值税1、一般企业会计处理：（2）土地使用权在“无形资产”科目核算的，按实际收到的金额，借记“银行存款”科目，按应交的土地增值税，贷记“应交税费——应交土地增值税”，同时冲销土地使用权的账面价值，贷记“无形资产”科目，按其差额，借记“营业外支出”科目或贷记“营业外收入”科目。

（3）实际缴纳土地增值税时，借记“应交税费——应交土地增值税”，贷记“银行存款”等科目。第十四章土地增值税十、土地增值税的账务处理：（二）基本会计处理：

2、房地产开发企业：

（1）取得预售收入时，公司需要按照预售收入的一定比例预缴土地增值税时，借记“应交税费——应交土地增值