个人住房抵押贷款主要流程及法律问题

遇到房地产法问题？赢了网律师为你 免费解惑！访问>>个人住房抵押贷款主要流程及法律问题随着深圳断供案风波见诸各大报端，房价爆跌引发的开发商资金链危机、购房业主负资产等一系列房贷金融风险也开始显山露水。尽管深圳银监局认为，深圳银行业个人房贷业务目前尚处于正常状态，风险可以得到有效控制。但银行房贷除了面临房价等市场面因素的风险影响，还有诸如法律法规、政策变化以及程序漏洞上的风险，本文就个人住房抵押贷款从签约到办理抵押登记直至银行放款整体流程中可能涉及的部分法律及程序问题进行简要介绍，以飨读者。一、目前本市各银行关于个人住房抵押贷款流程简述本人服务过的银行包括有中国银行、星展银行、华侨银行等国有及外资银行，其中办理个人住房抵押贷款的流程各有优劣。银行的个人住房抵押贷款业务主要分为三类：一手现(期)房抵押贷款、二手房抵押贷款、持证抵押贷款业务。前两类是个人购买出售(预售)商品房、存量二手房向银行申请的住房抵押贷款即按揭抵押贷款，后一类是个人综合消费类住房抵押贷款。目前，中国银行等国有商业银行对二手房交易通过律师见证业务进行风险控制，外资银行对个人住房抵押贷款的风险控制则通过律师提供相关法律服务完成。律师参于的大致流程如下：(一)准备签约阶段：1、制作《一、二手房(地)产抵押贷款合同》或《房产抵押贷款合同》或《保证/担保合同》等签约文件。2、通过银行事先提供的当事人申请贷款的各类材料，预核实房地产权利人即二手房买卖中的出卖人、借款人和抵押人(境内人)的身份真实性，了解上述人等的户籍信息(也即各种亲属或身份关系)，抵押房地产之上海市房地产登记册(即登记资料)查阅，同时对经公证之委托书、认证书、《房屋买卖合同》(二手房、一手房、期房)等参看。(二)签约阶段：1、核对并复印借款人/抵押人的身份证(或护照、台胞证、回乡证等)、出生证明、户口簿(或户籍证明、户籍藤本、户口名簿)、结/离婚证(或离婚判决书、离婚调解书、结婚证明)等表示身份、户籍、婚姻关系的各类证明文件的原件， 对个人身份信息、户籍关系等进行形式甄别。2、解释并要求借款人/抵押人签署《一、二手房(地)产抵押贷款合同》或《房产抵押贷款合同》或《保证/担保合同》，其他签约文件包括《上海市房地产登记申请书》(抵押)、《单身承诺函》、《配偶同意书》、《自住承诺函》、租赁《通知》、《授权委托书》等，这一环节较为重要，通过参阅客户资料，对于发现可能影响今后办理房地产抵押登记的法律或其他实质性问题，需要及时提示客户及银行。在介绍银行合同的同时，可就客户感兴趣的法律话题进行交谈，不仅包括合同某具体条款的立意分析，还可涉及到关于房地产市场、抵押登记、债权债务等其他法律问题，以维护律师的专业形象和职业操守。3、对于受委托签署《一、二手房(地)产抵押贷款合同》或《房产抵押贷款合同》或《保证/担保合同》及办理抵押登记的，还需仔细查看经公证或认证之《委托书》原件，核对抵押房地产坐落、委托事项、有无转委托权限等信息，根据办理抵押登记的经验对受托人进行善意提醒;同时需委托本所或第三人办理抵押登记的，须提前预约公证机构办理公证手续或告知事后自行去公证处办理。4、境外个人(持有外国护照)、中国香港、澳门、台湾同胞、无国内身份证者，签署《房屋买卖合同》、《房地产抵押贷款合同》及《委托书》等文件均需办理公证手续。同时，境外人士提供的材料如婚姻证明、委托书、同意书等必须经下列境内外机构公证、认证后方为有效：a)香港地区：经国家司法部授权的香港律师公证须加盖转递章确认;b)澳门地区：中国法律服务(澳门)公司;c)台湾地区：经台湾地方法院公证后由海基会将副本寄送上海市公证员协会，当事人凭正本前往上海市公证员协会核对盖章;d)外国：经当地公证机构公证并经中国驻外使(领)馆认证。上述材料如为英文版本的，应附上外翻译总公司或其他翻译公司出具的中文翻译件。5、告知律师费及其他代收代付费 (贷款合同印花税、房地产查阅费、房地产抵押登记费等 )，对于房地产按揭贷款的借款人，还需提示应缴纳的交易过户费用，包括过户手续费、产权登记费、配图费、契税、买卖合同印花税等。目前，本市各区县房地产交易中心受理房地产交易及购税等业务。主要收费及提示交易过户费用标准大致如下：1)律师费：每笔抵押贷款为 650元至2000元不等，根据律师事务所与银行之间的合作协议确定。2)合同印花税：包括房屋买卖合同印花税和贷款合同印花税，买卖合同按成交价*0.05%收费，贷款合同印花税按贷款金额*0.01%收费。3)契税：非普通住宅按成交价*3%，普通住宅按成交价*1.5%(详见上海四部门联合印发《加强房地产税收管理补充通知》(2017年6月1日))。4)登记费：包括产权登记费和抵押登记费，住房或车位80元/套、非住房550元/登记单元。其他收费标准和事项亦可前往上海各区县房地产交易中心咨询或索要资料。(三)办理抵押登记阶段：1、抵押登记前的准备工作。通常在签约后，律师会将《房产抵押贷款合同》、《银行委托书》(银行委托抵押人或律师事务所办理抵押登记并领取上海市房地产抵押登记证明)、《上海市房地产登记申请书》(抵押)快递至银行盖章并由有权签署人签字或盖章;之后，银行会将盖完章的上述材料连同办理抵押登记材料，包括加盖公章的银行营业执照(正/副本)、金融许可证、法定代表人身份证明复印件等快递至律师事务所。2、本市各区县房地产交易中心根据抵押房地产坐落受理房地产抵押登记。这一阶段，由于各房地产交易中心有自身的操作流程，对于抵押登记的要求只是在细节上略有不同。对于一手现房或二手房，房地产之抵押登记必须与所有权转移登记同时办理;对于期房，预售商品房之预告抵押登记可在办理出预告登记证后，也可与预告登记一起办理。办理抵押登记手续时，借款人/抵押人需带好《上海市房地产权证》、身份证件(部分权利人为未成年子女的，父母需携带出生证或户口簿，超过16周岁的带好身份证)、委托书原件(若有)。3、关于房地产权证密码的问题。 2017年9月1日以后办理的房地产权证，房地产交易中心自动给每本房地产权证加载一个初始密码的凭证;2017年9月1日以前办理的房地产权证，房屋所有权人可前往房屋所在地的房地产交易中心申请房地产权证加密。 因此，房屋所有权人(二手房)/借款人/抵押人因遗忘密码等原因导致抵押登记当天无法办理的情形也存在。此等情形下必须等找到密码或补办密码(期限15日)后方能办理该手续。虽然此等情形不多，需要律师事先提醒当事人。一幢楼为什么会存在多个公共面积分摊系数发展商延期交房,监管银行是否承担连带责任月份福州二手房交易下降30%中介忙扩张二手房“意转定”前中介有义务告知房屋实情借住人对其所居住的房屋是否享有优先购买权在 建 工 程 和 房 屋 期 权 能 否 进 行 典 当承租人的优先购买权与共有人的优先购买权发生竟合时哪个优先吉 林 银 行 个 人 二 手 房 按 揭 贷 款避免中介公司暗箱操作全面攻防二手房交易风险承 租 人 是 否 可 以 擅 自 改 变 房 屋 结 构我 能 否 因 房 客 拖 欠 租 金 而 扣 留 其 财 产城 中 村 农 民 房 可 以 买 卖 么新 政 下 必 须 了 解 的 二 手 房 贷 款 知 识市 民 购 买 二 手 房 如 何 申 请 贷 款乡 政 府 有 无 权 力 处 理 土 地 纠 纷集 体 所 有 土 地 是 否 可 以 未 经 审 批 出 租面 对 开 发 商 的 失 信 行 为 我 应 当 怎 么 办“阴阳合同”无效买方不知何时能拿回 4 万中介费二 手 房 交 易 低 价 代 购 是 最 大 陷 阱商 品房 买卖 中什 么情 况 下 可以 退 一 赔一利用村委会的名义在我家自留地上强行造房，请问该如何处理法院对房地产公司已经预售的商品房可以进行财产保全吗最 新 个 人 二 手 住 房 贷 款如 何 搞 定 二 手 房 按 揭 贷 款银 行 的 抵 押 权 可 以 对 抗 购 房 人 吗购置房屋产权证上是否可以是未成年人的名字假业主出租房屋, 中介公司应该承担责任吗银 行 房 贷 难 二 手 房 贷 款 更 难北 京 市 朝 阳 区 二 手 房 交 易 流 程 详 解购 买 二 手 楼 可 以 办 理 按 揭 吗房屋借给亲戚暂住现要卖房却拒不倒房屋该如何房 屋拆 迁后 ，原 来的 租 赁 合同 还 有 效吗买房后拒付中介费买家被判支付佣金三万余元什 么 是 二 手 房 ＂ 转 按 揭 ＂ 贷 款出 租房 屋时 我可 以检 查 承 租人 的 证 件吗租 赁 期 满 ， 租 约 能 ‘ 自 动 续 约 ’ 吗银 行 贷 款 未 清 ， 能 再 抵 押 吗二 手 房 买 卖 按 揭 贷 款 的 风 险 提 示成 都 二 手 房 按 揭 贷 款 流 程赠与以前所签订的房屋租赁合同是否继续有效消 费 者 购 房 需 注 意 那 ‘ 五 证 ’适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见四 大 妙 法 减 少 二 手 房 买 卖 纠 纷二 手 房 交 易 五 关 熟 悉 流 程 放 心 购 房界 墙 纠 纷 应 如 何 认 定预 售 商 品 房 按 揭 具 有 哪 些 法 律 特 征租 赁 期 满 ， 租 约 能 ‘ 自 动 续 约 ’ 吗二 手 房 合 同 签 订 需 要 注 意 的 问 题二 手 房 买 卖 流 程 及 解 释签 订 写 字 楼 租 赁 合 同 要 注 意 哪 些 问 题我能否以开发商预期违约为由而要求双倍返还定金交钥匙等于交房吗 二手房交易流程需要注意的方面和相关知识签订规范合同是防止二手房买卖纠纷的关键贷 款 买 房 月 供 付 不 起 可 能 出 现 的 情 况买房人逾期付款开发商行使解除权应注意的法律问题租房合同的解除条件是否双方当事人同等购 买 二 手 房 实 用 操 作 详 细 介 绍出售和购买‘ 农转 非’ 户的 承包 地 ， 自留 地 怎 么办购 买 房 屋 不 办 房 屋 所 有 权 证 的 风 险房屋借给亲戚暂住现要卖房却拒不倒房屋该如何如何可避免交房纠纷教你二手房交房实战技巧深 圳 二 手 房 买 卖 程 序出 租 房 屋 须 缴 纳 哪 些 税 费未经行政部门登记备案的租赁协议是否无效在与人订立房屋租赁合同时，一般应注意哪些问题二 手 房 交 易 中 常 见 的 纠 纷 处 置二手房买卖合同房屋产权和手续是否齐全未办理过户手续的房屋买卖合同是否有效承 租房 屋要 拆迁 则承 租 人 享有 哪 些 权利购房者受开发商欺骗将经济适用房误当商品房购买该怎么办二 手 房 纠 纷 如 何 避 免买 卖 二 手 房 正 规 交 易 流 程男方承租的公房，离婚后是否可由女方承租楼花是否可以转让 是不是在银行办理按揭的房子就不存在抵押的风险买 二 手 房 别 被 “ 免 税 ” 忽 悠 了二 手 房 交 易 流 程 和 所 需 资 料房 屋 要 拍 卖 租 赁 协 议 还 有 效 吗买 二 手 房 需 要 注 意 户 口 问 题只 有 房 地 产 才 能 办 理 抵 押 贷 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“能”，是以众议举宠为督：亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也 。臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，