第二章资产评估的基本方法

第二章资产评估的基本方法第一节

成本法第二节收益法第三节市场法第四节资产评估方法的选择第一节成本法（Thecostmethod）

（三）评估思路

评估值=重置成本-各项损耗实体性贬值功能性贬值经济性贬值（一）基本内涵

成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。生产费用价值论 资产的价值取决于购建时的成本耗费（二）理论基础一、成本法的基本原理重置成本资产的现行再取得成本，即按现行市场条件下重新购建一项全新资产所支付的全部货币总额。

△

相同点：均采用现行价格计算。△不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并未改变基本功能。

两种成本都能获得的情况下，应优选哪一个？思考？重置成本复原重置成本更新重置成本△有条件情况下，应尽可能优选

1.更新重置成本比复原重置成本便宜

——超额投资成本

2.用更新重置成本形成的资产性能可改进

——超额运营成本理由？更新重置成本＊实体性贬值（损耗）亦称有形损耗，是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。功能性贬值（损耗）是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。经济性贬值（损耗）是指由于外部环境的变化所导致的资产价值损失。

被评估资产处于继续使用状态或假定处于使用状态;被评估资产的预期收益能够支持其重置及其投入的价值;应当具备可利用的历史资料（真实准确）;形成资产价值的耗费是必须的。二、成本法运用的前提条件三、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算

基本公式：①评估值＝重置成本－实体性损耗－功能性损耗－经济性损耗＝重置成本×成新率－功能性损耗－经济性损耗②评估值＝重置成本×综合成新率

*成新率：实体性贬值的相对数表示形式

成新率=1-实体性贬值（损耗）率

=1-资产的实体性贬值（损耗）额/资产重置成本综合成新率:在综合考虑资产的各种损耗后确定的综合成新率=1-贬值（损耗）率

=1-资产的贬值（损耗）额/资产重置成本

=资产的现行价值/资产的重置成本#按资产的成本构成，以现行市价为标准

重置成本＝直接成本+间接成本

直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费以及其他必要费用等。评估实践中需据具体情况而定。间接成本主要指:企业管理费、培训费等。

运用前提：能够获得处于全新状态的被估资产的现行市价。该方法可用于计算复原重置成本，也可用于计算更新重置成本。1.重置核算法（核算法、细节分析法）（一）重置成本的估算方法【例2-1】重置构建设备一台，现行市场价格每台5万元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每人工成本0.8元，请估算该机器设备的重置成本。该机器设备的重置成本为：重置成本=51800+400=52200（元）间接成本=500×0.8=400（元）

直接成本=50000+1000+800=51800（元）

如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价怎么办？2.功能系数法（功能价值类比法）寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估资产的重置成本，称功能系数法，即根据功能与成本的函数关系（线性关系或指数关系），确定重置成本。（1）功能价值法（生产能力比例法）

——功能与成本呈线性关系（2）规模经济效益指数法

——功能与成本呈指数关系X—经验数据，称规模经济效益指数，一般在0.4～1.2间，我国尚没有统一数据。

该方法计算的一般是更新重置成本。【例2-2】已知购置与被估资产功能类似的某全新机器设备的价格为5万元/台，该设备年产量为5000件。现知被评估资产年产量为4000件，请估算被估资产的重置成本。被估资产的重置成本参照物的生产能力被估资产生产能力参照物的重置成本=×

=50000×4000/5000

=40000（元）#（1）定基物价指数（2）环比物价指数

物价指数法计算的是复原重置成本。3.物价（价格）指数法如果被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得怎么办？【例2-3】某被估资产构建于2004年，账面原值为50000元，当时该类资产的价格指数为95%，评估基准日该类资产的价格指数为160%，请估算被估资产的重置成本。被估资产的重置成本

=84210（元）=50000×（160%/95%）×100%【例2-4】某被估资产账面原值为200000元，2005年建成，2010年评估，经调查已知同类资产2006～2010年环比价格指数分别为11.7%，17%，30.5%，6.9%，4.8%。请估算被估资产的重置成本。被估资产的重置成本=200000×（1+11.7%）（1+17%）（1+30.5%）（1+6.9%）（1+4.8%）

×100%

=382000（元）被估资产单价较低，数量较多时采用，降低评估成本。△计算步骤：（1）将被估资产按一定标准分类。（2）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置成本。（3）计算调整系数K。（4）据K值计算被估资产重置成本。

某类资产重置成本＝某类资产历史成本×K4.统计分析法（点面推算法）【例2-5】评估某企业某类通用设备，经抽样选择具有代表性的通用设备5台，估算其重置成本之和为30万元，而该5台设备的历史成本之和为20万元，该类通用设备账面历史成本之和为500万元。请估算该类通用设备的重置成本。该类设备的重置成本=500×1.5

=750（万元）K=30/20=1.51.重置核算法（核算法、细节分析法）2.功能系数法（功能价值类比法）

3.物价指数法（价格指数法）4.统计分析法（点面推算法）我们来总结：重置成本的估算方法（二）实体性贬值的测算方法1.观察法

资产的实体性贬值＝重置成本×（1－成新率）2.使用年限法

有形损耗率3.修复费用法实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率实际已使用年限资产的实体性贬值=(重置成本-预计残值)

×

总使用年限

利用恢复资产功能所支出的费用金额来直接估算实体性贬值的一种方法。【例2-6】某资产2000年2月购进，2010年2月评估时名义已使用年限是10年。根据该资产技术指标，正常使用情况下每天应工作8小时，而实际每天只工作7.2小时。请测算该资产的利用率和实际已使用年限

资产利用率=10×360×7.2/（10×360×8）×100%=90%

实际已使用年限=10×90%=9（年）（三）功能性贬值的测算方法

1.功能性贬值体现在两方面：

(1)超额运营成本（物耗、能耗、工耗等）

(2)超额投资成本（复原重置成本—更新重置成本）2.功能性贬值的估算步聚：

(1)计算年超额运营成本

(2)计算年净超额运营成本

年净超额运营成本＝年超额运营成本×（1－所得税率）

(3)年净超额运营成本折现，即得功能性贬值额。

被估资产功能性贬值额＝∑（

×折现系数）

实践中，很少计算超额投资成本，为什么？被估资产年净超额运营成本注意应与性能更好的通用资产相比【例2-7】某设备与目前普遍使用的技术先进的设备相比，在完成同样生产任务的情况下，能源消耗超支30000元，人工消耗超支10000元。经评估人员鉴定，该设备尚可使用5年，同行业的资产平均收益率为10%，所得税率为33%，请测算该设备的功能性贬值。

功能性贬值

=（30000+10000）×（1-33%)×(P/A，10%，5）

=101593.44（元）经济性贬值表现在两方面：

(1)资产利用率下降

(2)资产收益额减少

1.因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量

其中：x为规模经济效益指数，一般在0.6——0.7之间

经济性贬值额＝（重置成本－实体性贬值－功能性贬值）

×经济性贬值率

2.因收益额减少而导致的经济性损耗的计量

经济性贬值额＝年收益损失额×（1-所得税率）×（P/A,r,n）（四）经济性贬值的测算方法【例2-8】某被评估生产线，设计生产能力为年产2000台产品，因市场需求结构变化，在未来可使用年限内每年产量估计要减少600台左右。根据上述条件估测该生产线的经济性贬值率。（规模经济效益指数为0.6）假定每年减少的600台产品，每台产品100元，该生产线尚可继续使用3年，企业所在行业的投资报酬率为10%，所得税率为25%。根据上述条件估测该生产线的经济性贬值。

经济性贬值率

=[1-（1400/2000）0.6]×100%=19%

经济性贬值额

=（600×100）×（1-25%）×（P/A,10%,3）

=1119105（元）（五）综合成新率的测算方法1.观察法2.使用年限法3.修复费用法优点：充分考虑了资产的各种损耗，评价结果趋于公平合理；运用中一般没有严格的前提条件，使用范围广泛。缺点：计算复杂，工作量大；各种贬值，尤经济性贬值不易计算，难以把握，往往影响评估结论的准确性。！并非所有评估对象都适合采用成本法

如：某些资产的价值主要是由效用决定的

四、对成本法的评价

第二节收益法

一、收益法的基本原理（一）基本内涵收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。（二）理论基础

效用价值论资产的价值取决于效用，效用越大，价值越大。（三）评估思路预期收益折现，将利求本。二、收益法运用的前提条件1.资产的收益可用货币计量并可以预测；2.资产所有者所承担的风险也能用货币计量；3.被评估资产的预期收益年限可以预测。三、收益法的基本程序和基本参数（一）收益法基本程序

1.搜集并验证相关数据—经营前景及风险、财务状况、市场形势等；

2.测算预期收益和预期收益年限；

3.预测折现率或本金化率；

4.折现计算；

5.分析确定评估值。（二）收益法基本参数1.收益额

(1)是未来收益而非历史或现在收益

(2)是客观收益而非实际收益2.折现率

(1)即期望投资报酬率

(2)是将未来期限预期收益折现的比率

(3)折现率=无风险报酬率+风险报酬率

3.收益期限（年）根据资产条件和相关法规、合同测定

正常情况下的四、收益法的基本计算公式（一）未来收益有限期

1.每期收益不等额

2.每期收益等额（二）未来收益无限期

1.稳定化收益法（年金化法）

稳定化收益A的估算方法：（1）（2）历史收益加权平均法评估基准日以前若干年收益的加权平均数。更具客观性，缺乏预测性。2.分段法

若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的，则需采用分段法。前期i=1,2,……，n（设n=5）后期（i=n+1,n+2,……，∞）0123456789分段法图解

选择前期期限的基本原则（1）延至企业生产经营进入稳态；（2）尽可能长，但也不宜过长。3.增长率法

考虑分段法，前期收益不稳定，只有后期才以固定比例增长。

10000资产评估值==6805.8（元）（1+8%）5【例2-9】某评估对象为一项在未来5年后可获得10000预期收益的资产，假定折现率为8%，计算该资产的评估值。【例2-10】经评估人员调查分析，预测评估对象是一项在未来4年内可获得收益的资产，在未来4年内的预期收益分别为2000元、2200元、2400元和

2800元，假定折现率为8%，请问该资产的评估值应为多少？

2000220024002800资产评估值=+++

（1+8%）1（1+8%）2（1+8%）3（1+8%）4

=7700.98（元）五、收益法中各项指标的确定（一）预期收益额

1.预期收益的类型

(1)净现金流能够更准确地反映资产的预期收益；

净现金流量＝税后利润+折旧－追加投资（2）净现金流体现了货币的时间价值。税后利润净现金流利润总额税后净收益被普遍采用思考？从评估角度，净现金流更适宜作为预期收益?2.预期收益的测算

（1）时间序列法

适宜预期收益趋势明显的情况20008200920102011201220132014201520162017··········收益时间图3－2使用时间序列法预测某企业的净收益表3－3评估前每年收益年份（X）净收益（万元）（Y）2008100020091150201012102011130020121340

回归方程：Y＝1366+83X

预测年收益＝1366+83×年份数例

表3－4预测年收益年份净收益（万元）2013144920141532201516152016169820171781（2）因素分析法①确定影响资产收益具体因素；（成本、销售收入、税金等等）②预测这些因素未来可能的变动情况；③估算基于因素变动的未来收益水平。（二）折现率与本金化率

1.

二者无本质区别

2.

内涵上略有区别:

折现率＝无风险报酬率+风险报酬率本金化率＝折现率－未来年收入的增长率若资产年收入增长率为零，则二者相等。3.

确定折现率的基本方法(1)加和法

折现率＝无风险报酬率+风险报酬率

无风险报酬率的确定：国债收益率风险报酬率的确定：①风险累加法②系数法

适用于股权被频繁交易的上市公司的评价

CAPM：市场平均风险报酬率(2)资本成本加权法

如果评估内涵不是净资产，而是投资总额，即长期负债和所有者权益之和，那么折现率就应包含长期负债的利息率和所有者权益要求的投资收益率两部分:折现率＝长期负债占资产总额的比重×长期负债利息率

×（1－所得税率）+所有者权益占资产总额的比重

×投资报酬率投资报酬率＝无风险收益率+风险报酬率

(3)市场比较法

通过参照物的市价和收益来倒求折现率。六、对收益法的评价优点：从资产的获利能力角度来确定资产的价值，理论上讲是最完美的方法。适用：资产购建成本与其获利能力不对称的资产；成本费用无法或难以计算的资产。局限：需具备一定的前提条件；含有较大成分的主观性。因此该方法的运用难度较大。第三节市场法一、市场法的基本原理（一）基本内涵市场法是通过比较被评估资产与可参照交易资产的异同，并据此对可参照交易资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的方法。

（二）理论基础均衡价值论:

资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值论表现为承认市价的相对合理性，并通过替代原则来为被估资产定价。（三）评估思路要求：

n≥3

二、市场法的基本前提1.有充分发育、交易活跃的资产市场

——排除个别交易的偶然性

2.参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料能够搜集到

——要求至少找到3个参照物

——可比的指标一般包括：功能；市场条件；成交时间；交易情况等（n≥3）三、市场法的基本程序及有关指标

（一）选择参照物

1.成交价必须真实

2.至少三个交易案例

3.与被估资产相类似（可替代，即功能相同）

4.成交价是正常交易的结果（或可调整）

5.尽可能选择近期成交的交易案例（二）选择比较因素

——对评估值影响比较大的（三）对比指标、量化差异

——数量化、货币化

（四）调整差异

——初步评估结果

（五）综合分析确定评估值

——可将参照物调整值平均（算数平均或加权平均）

市场法评估单项资产考虑的因素1.资产的功能2.外观、结构等实体特征、工艺水平等质量3.市场条件—供求关系等市场变化4.交易条件—交易批量、交易动机、交易时间5.其他—具体因素，如设备制造厂家等市场法评估一般应考虑的比较因素

比较因素调整系数大于1调整系数小于1时间资产处于价格上升期资产处于价格下降期区域被估资产好于参照物被估资产不如参照物功能被估资产好于参照物被估资产不如参照物交易情况参照物低于正常交易参照物高于正常交易成新率被估资产高于参照物被估资产低于参照物其他被估资产好于参照物被估资产不如参照物四、市场法的具体操作方法（一）单一因素比较法参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异：1．功能价值法

2．价格指数法常用的方法：3．成新率价格法4．市价折扣法

5．成本市价法6．市盈率乘数法

（二）类比调整法参照物与被估资产大体相似，在多方面存在差异:交易案例A的调整值＝参照物A的成交价×时间因素调整系数×区域因素调整系数×功能因素调整系数×交易情况调整系数×……或交易案例A的调整值＝参照物A的成交价+时间因素调整值+区域因素调整值+功能因素调整值+交易情况调整值+……

被估资产评估值＝∑各交易案例调整值／N【例2-11】某商业用房，面积为600平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2009年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示。

单位：参照物

ABC交易单价

5,000

5,960

5,918

成交日期

2009.6

2009.9

2009.10

区域条件

比被评估资产好

比被评估资产好

比被评估资产好

交易情况

正常

高于市价4%

正常

（1）功能因素和成新率因素被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。

（2）区域因素调整被评估商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别为107、110和108。

(3)时间因素调整当时房产价格月上涨率为4%，故：参照物A的时间因素调整系数为（1+4%）=117%；参照物B的时间因素调整系数为1+4%=104%；参照物C在评估基准日当月交易，故无需调整。4三个参照物成交价格的调整过程如下。

单位：参照物

ABC交易单价

5,000

5,960

5,918

时间因素修正

117/100

104/100

100/100

区域因素修正

100/107

100/110

100/108

交易情况修正100/100

100/104

100/100

修正后的价格

5,467

5,418

5,480

被评估资产单价＝（5,467＋5,418＋5,480）÷3＝5,455（元/㎡）被评估资产总价＝5,455×600=3,273,000（元）五、清算问题

清算价格属于非正常价格

清算价格的确定方法

1.市价折扣法清算价格＝公允市价×折扣率

2.模拟拍卖法（意向询价