第五章收益还原法

第五章收益还原法三、收益还原法的公式1、房地产还原利率不变且大于零，使用年期无限的价格计算公式为：P=a/r式中：P——房地产价格a——房地产纯收益r——房地产还原利率2、房地产使用年期有限且其他因素不变

当a每年不变；r每年不变且大于零；房地产使用年期为n年时，其计算公式如下：

式中：P、a、r同前；

n——使用房地产的年期或房地产有收益的年期。

3、房地产纯收益在若干年内有变化

①房地产使用年期无限

当年以前（含t年）纯收益有变化，其值为

；t年以后纯收益无变化，其值为a；r每年不变且大于零，使用期无限时，房地产价格的计算公式为：

式中：P、a、r同前；

——第i年纯收益；

t——纯收益有变化的年限。

②房地产使用期有限

当t年以前（含第t年）纯收益有变化，其值为

；t年以后纯收益无变化，其值为a，r每年不变且大于零；房地产使用年期为n时，房地产价格的计算公式如下：

③未来若干年后的房地产价格已知

当未来某年的房地产价格已知，而已知房地产价格的年份以前的纯收益有变化（不变是特例），r每年不变且大于零时，房地产价格的计算公式如下：

④纯收益按等差级数递增或递减

a、房地产使用年期无限

b、房地产使用年期有限

式中：P、a、r、b、n同前。

公式中符号的选取，当纯收益按等差级数递增时取上面的符号，递减时取下面的符号。

四、收益还原法的特点1、收益还原法具有很强的理论基础。收益还原法的理论依据是地租理论和生产要素分配理论。房地产价格的生产要素分配理论是指房地产、劳动、资本等生产要素组合产生的收益，应由各因素分配，归属于房地产的收益是地租和利用房地产带来的纯收益；它可以采取从总收益中扣除其他生产要素产生的收益得到，然后，将房地产的收益以一定的利率还原，即为房地产价格。2、收益还原法是以收益为途径评估房地产的价格。收益还原法将土地的价格视为一笔货币额，将其存入银行，每年可得到一定的利息，这个利息相当于房地产的纯收益。所以从测算房地产收益入手，即可求的房地产价格，求得的价格也称“收益价格”。五、应用范围收益还原法是以求取房地产纯收益为途径评估房地产价格的方法，它仅使用于有收益或有潜在收益的土地、建筑物、和房地产的估价，尤其是房屋租赁的估价，其他情况下的适用性有待考虑。第二节收益法估价步骤五、确定土地还原利率还原利率分为综合还原利率、土地还原利率和建筑物还原利率，三者之间的关系应按下面公式确定：

r=(r1L+r2B)/(L+B)式中：r——综合还原利率；

r1——土地还原利率；

r2——建筑物还原利率；

L——土地价格；

B——建筑物价格。还原利率应按下列方法确定：

1.不动产纯收益与价格比率法：应选择三宗以上近期发生交易的，且在交易类型上与待估不动产相似的交易实例，以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为还原利率。

2.安全利率加风险调整值法：即：还原利率=安全利率+风险调整值。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和不动产市场等状况对其影响程度而确定。

3.投资风险与投资收益率综合排序插入法：将社会上各种相关类型投资，按它们的收益率与风险大小排序，然后分析判断估价对象所对应的范围，确定其还原利率。在确定土地还原利率时，还应注意土地所有权价格的还原利率和土地