网点租赁合同财务审查

网点租赁合同财务审查中国农业银行广东省分行营业部财务会计部2009年9月9日讲解大纲一、基本原则二、合同经济指标条款的审查三、财务审批权限四、存在的问题一、基本原则网点租赁应遵循“讲求效益、防范风险、合法合规、灵活把握”的原则。续、扩租网点：绩效排名；新建网点：预测租赁市场交易双方的优劣势单方提前解除合同的违约风险二、合同经济指标条款合同经济指标条款主要包括租金单价、租金递增率、租金中包含的费用、租金发票、租赁面积、租赁期限、保证金、违约金和免租期条款等。（一）租金单价该项指标受商业和房地产年度经济状况、周边环境、房产朝向、同业竞争等多方因素影响。租金单价的确立：要求经办行必须想方设法，主动通过多方渠道掌握至少两种以上的市场报价，以权衡出租方报价的合理性。现场或电话咨询中介公司周边铺位询价同业租金了解需注意的问题：另外，根据租赁物建筑平面、楼层、功能分区不同，可能存在约定不同的租金单价的情况，应以按照不同租金计算的总额和按统一租金计算的总额孰低为宜。(二)租金递增率多数合同租金是可变的，常见的表述为租金递增率。租金递增率的确立：

应参考地区范围内的同类或相近类商业地产租赁年租金环比增长率，可通过专业地产中介机构了解，或根据两个年度市场租金平均值进行估算，也可一定程度上的与广州地区CPI变动情况挂钩。需注意两个问题：一是要确定预期收益回报作为底线。若年度跨度较大，房地产市场前景、通货膨胀等因素必然制约租赁价格，不宜采取从首年起持续租金递增。可对租赁物或商业经营确定一个预期收益回报底线，根据底线换算租金递增率。

二是作为承租方应倾向增加低租金递增率的年限，降低高租金递增率的年限的方式。(三)租金中包含的费用经办行应事前确认租金是否包含了物业管理费、空调费和水电费等。当然，这些内容都是双方自行商定的结果。(四)租金发票经办行应要求出租方提供合法真实的发票依据。

按照权责发生制原则，建议经办行选择按月、季支付租金，尽量避免跨年度支付租金的现象。(五)租赁面积房产面积分为建筑面积和实用面积。一般合同约定和房产证登记的都是指建筑面积。实用面积越低，即使用度低，单位租金也应相应压降。(六)租赁期限

我方作为承租方，依据金融行业的市场培育模式而言，租赁期间相对较长，对我方越有利。

同时我行投入的装修费用也存在一个年限待摊额。若不属于临时性短租的话，建议经办行将网点租赁期限应控制在至少5年以上。

对于扩租的网点，应落实扩租房产的租赁到期日与原址部分到期日保持一致的问题。(七)违约责任和违约金违约责任条款的审查主要是从是否显失公平，以及对我行是否会造成较大不利影响的角度来权衡。以下几点情形要注意：（一）出租方未按约提供房产的违约金约定和我方逾期交纳租金的情形。该类违约金的约定一般是每逾期一日违约方须按月租金额的一定比例向另一方支付违约金，比例一般为0.1％-5％，审查时应把握公平对等原则和可承受金额区间。(七)违约责任和违约金（二）单方提前解约的情形。即租赁期内任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，另一方有权要求赔偿损失，并支付规定的违约金。该项违约金约定分两种情况：1、对于作为承租方的我方违约，出租人的损失只是一定时间的租金收入，因此，一般要求我行赔偿若干月的租金或没收保证金。2、对于出租方的违约，我行的损失为装修投入和一定时间的经营收入，因此，一般我行会要求出租方赔偿我行的装修投入（或待摊的装修投入）和若干月的租金。需要特别指出的是，目前扩租网点大都是实行整体装修改造的，因此银行的损失是扩租区和原址区总的装修投入，而不是仅仅指扩租部分的装修投入。在这一点上，经办行要重点审查、灵活把握、防控风险，根据出租和承租市场优劣势情况最大限度的保障我行权益。(七)违约责任和违约金（三）承租方需装修改造的情形。作为承租方的经办行，如果需对该租赁房地产进行扩、加、改建、室内装修或增加设备，应事先落实出租方是否同意，应审查合同是否存在可装修改造的附加条款，是否明确租赁期满（或合同提前解除或终止）时如何处理，是否提到对房屋交还时对装修的要求。(七)违约责任和违约金（四）房屋安全的责任约定。在租赁期内，经安全鉴定部门鉴定该租赁房地产不符合安全使用标准时，租赁合同自然终止，因此造成的损失由责任方负责赔偿。（五）房产权属是否清晰的情形。出租方保证该租赁房地产权属清楚，若就该租赁房地产发生产权纠纷或债权债务的，概由出租方负责清理，并承担民事责任，因此给我方造成的任何损失，出租方负责赔偿。(七)违约责任和违约金（六）免责情形。一般指因不可抗力因素终止租赁合同的，出租方或承租方不承担违约责任。该不可抗力是指地震、海啸、飓风等非人为可控的自然界因素，以及战争、暴动等社会变动等造成双方合同目的无法实现的现象、情形。作为银行这一特殊的承租体，我行还可要求出现下列情形之一，我方可以提前解除合同：1、经中国银行业监督管理部门批准变更网点地址的；2、经中国银行业监督管理部门批准撤销营业网点的；3、经中国银行业监督管理部门批准、需提前解除合同的其他情形。(七)违约责任和违约金（七）其他可能存在违约的情形。

一是承租方经办行应与出租人争取给予适当的搬迁时间，并在合同中予以明确，并在期满前做好续租或搬迁恢复原状的准备，避免出现我行延期交还房产而承担违约责任的情形。

二是承租方经办行应考虑租赁到期后恢复原状的约定标准和可行性，避免出现我行未达到出租方要求返还的房产便准而承担违约责任的情形。

三是涉及到整体装修、增设楼梯和打通墙壁等问题的，承租方经办行应在租赁前跟出租方落实具体操作环节，并达成有效约定，避免出现我行因已签订租赁合同却无法装修改造和营业而不得不单方终止合同的且承担违约责任的情形。(八)租赁保证金部分网点租赁涉及到租赁保证金问题，即我行作为承租人需向出租人缴纳一定金额的保证金。主要应审查两个方面：一是保证金约定是否合理。保证金一般为一个月、二个月或三个月租金，但不得超过我行装修费用总投入。二是租赁期满后保证金如何处理。应约定租赁期满我们交还房屋并退还保证金。按照市场惯例，保证金是可以用来抵扣违约金的，但并不意味着保证金没收的同时还得等额赔违约金。当然对于租赁合同中有特殊约定的，网点在租赁过程中应避免出现我行违约情形，防止保证金损失。(九)免租期提供免租期是商业租赁市场促销的惯用手段，因此对于新建网点租赁的经办行可积极主张免租期。市场惯例一般把装修期作为免租期。三、营业部财务审批权限房屋租赁费按期付租：大额营业费用支出单笔160万元一次性给付：单项年租赁费160万元且一次性租赁费支出总额500万元房屋装修费经营租入固定资产改良：单个项目200万元四、存在的问题杜绝“重签订、轻履行”的行为。有些机构为了完成网点开设的任务，或者为了在与同行竞争中抢得先机，就匆忙与出租人签订租赁合同，既不重视合同条款约定及填写内容，也不能有效掌握业务风险点和合同约定的防范措施，结果是造成合同填写与业务管理脱节