阳江竞争商业专题调研报告年月

阳江市商业

专题调研报告2014年12月报告提纲一阳江商业市场发展现状及趋势分析二在营商场市场分析三后续供应商业市场分析四租户深度访谈分析五竞争策略分析附录：消费者、租户访谈品牌明细表一、阳江商业市场发展现状及趋势分析阳江市概况阳江市

阳江，处于珠三角和粤西的中间地带,是珠三角的直接腹地和粤西地区面向珠三角的前沿，是粤西地区重要的交通要塞和出海口。已正式动工的港珠澳大桥拉近了阳江至香港的陆路距离，年内动工的西部沿海高速铁路，更凸显阳江“左右逢源”的区位优势。阳江总体经济概况阳江总体经近年济增长稳定阳江市总面积为7813.4平方公里，其中市区面积为42.2平方公里截止至2013年底，阳江市总人口为284.26万，其中城区人口为90万2013年全市生产总值完成1040亿元，增长15.3%。全市全年完成固定资产投资595亿元，同比增长23%。其中，城镇投资539亿元，增长24.5%；农村投资56亿元，增长11.7%。房地产开发投资83亿元，增长8.1%。全市城镇居民人均可支配收入21701元，增长13.5%。整体商业房地产市场发展历程及现状研判市场发展其中铜锣湾百货、新一佳超市、新华北步行街、石湾南路街铺等商业仍是比较传统、单一的业态功能和品牌组合优势不强的老式商业市场，相关配套设施设备和商场管理的不完善，导致阳江目前的商业市场租金水平处于较低价位。随着阳江经济的不断发展，市场需求的不断完善，阳江商场市场仍有较大的发展空间，名扬国际广场（大润发）、天润广场等的开业，（大润发超市）虽然在经营面积、主力功能项目和配套的硬件方面显示了一定的优势，但存在商场分体结构和客流无法有效互动的不足因素，(天润广场)在品牌的组合方面和档次上与大润发有很大的不同，但在硬件，停车位等存在不足。(新东门)商场各楼层的品牌组合不佳导致商场的整体档次不高，营运管理也处在初级阶段，有待于进一步提高。阳江市仍缺乏有一定规模、配套设施设备完善、品牌组合上有优势综合型一体购物商场以完善阳江的商业市场。总体目标构筑以商业中心体系为核心，以商业街为骨架，以大型零售网点为重要节点现代化商业格局规划重点大型商业中心、大型零售网点、商业街的规划建设均高度集中在市中心、城南、城北三大商圈政府商业规划概况阳江商圈分布市中心、名扬国际商圈目前是阳江两大核心商圈铜锣湾(市中心)商圈名扬国际商圈铜锣湾百货、天润广场、百利广场、新一佳超市、新东门商夏、大润发北环店、石湾南路商业街、新华北路步行街名扬国际广场(大润发)单位：万㎡阳江市2000-2015年商用物业累计供应量（万㎡）商用物业供应量2015年后，阳江新增商用物业（含未开业）供应量将达175万㎡，增长迅猛，新兴起的基本上都是大型综合体。2015年后新增供应量175万㎡商业发展阶段研判从商业发展历程来看，阳江商业正处于第4阶段以综合型购物中心为主综合型的购物中心出现，逐渐向更高级的现代商业发展，本阶段的的显著特点是休闲娱乐、餐饮比重加大，购物环境更为舒适以百货、大型超市结合为主以百货商场、大型超市、步行街为主，临街商业网点为辅，形成一定专业化、规模化的商业经营模式以百货为主陆续出现百货及超市，给消费者更多购物选择，但分布不均，且未形成规模以商业街、零散商户为主只能提供人们日常生活的基本需求，这种商业模式起点低，规模小1234现有商圈发展现状商圈对比项市中心商圈名扬国际商圈主要商业项目天润广场、铜锣湾百货、新东门商夏、新一佳超市、大润发北环店、新华北路步行街、石湾南路商业街名扬国际广场(大润发)商圈特征阳江最大的综合型商圈阳江人流量最多商圈商业规模约22.5万㎡约23万㎡商业环境交通便利，商业气氛浓厚交通拥挤，商业气氛浓厚商业档次高、中、低档中、低档两大商圈分析比较对比项区域商业氛围25%交通条件25%周边人口消费力25%生活配套10%后续土地供应10%综合发展潜力10%综合评分排序市中心区2322212351518.17②名扬国际区20182314212119.5①20~25-非常好15~20-好10~15-较好5~10-一般1~5-差两片区综合发展潜力对比商场规模、设施配套、建筑空间等方面将进一步提升和改善旧城改造，住宅多以商住为主，未来社区商业增量较多市中心区由于竞争加剧，市场细分和特色化经营将是未来发展趋势与方向商用物业单体量较大、档次较高，购物环境更舒适零售、餐饮、休闲娱乐等业态优化升级，商场经营服务质量逐渐提高将是未来阳江最高档次的两个精品时尚商圈城南、城北新区阳江市未来五年商业发展趋势预测商业设施的规模与分布现有商业单体规模集中在3-5万㎡左右，未来商业单体体量将逐渐增大，以综合体为主阳江未来将形成以市中心商圈为主，城南、城北等新兴区域商圈为辅，社区商业作为补充的商业格局商业设施、设计水平显著提升商场外立面设计更加时尚、现代，商场配套设施逐渐完善商场内部宽敞明亮，购物环境更为舒适业态多元化餐饮、休闲娱乐比重增大，业态丰富，功能增强一站式、综合性、社区型、体验式将是未来商场的发展趋势竞争日益激烈商场功能定位雷同，同质化会日趋严重现有人口和消费增长有限，商业供应量井喷，竞争更加惨烈小结：阳江整体商业现状及未来发展趋势二、在营商场市场分析南恩路是阳江传统的商业街，02年经景观改造后，百年旧街重新焕发青春，业已成为阳江最热闹的商业街，其商业地位不亚于广州的上下九。02年初新建的新华北路、新华南路，由于在建设中注重特色建设和品牌集聚，吸引了众多的品牌服装进驻，已成为市民休闲、购物、娱乐的好去处。整体商业环境一般。南恩路禁止汽车通行，但是并没有禁止摩托车，因此南恩路既是繁华的商业街也是繁忙的交通干道。位于南恩路东端的阳江商业第1街，商铺已经经营，新一佳已进驻该项目，东门路形成摩托车展销一条街。南恩路(新华北路)位置：阳江江城石湾南路商业定位：目前是阳江市优质品牌最集中的精品商业一条街，汇聚了欧点女装、MO&CO女装、江南布衣女装、卡蔓女装、佳纷女装、纷丽女装、优美世界女装、威丝曼女装、玛玮丝女装、衣蔻女装、卡尔丹顿男装、金利来男装、利郎男装、五月花女鞋、帕恩斯女鞋、红蜻蜓皮鞋等，租金约在150～200元/㎡·月左右,转让费约在70000～150000元一间左右。优势：停车方便。石湾南路商业街概况项目名称：雨田铜锣湾广场项目位置：阳江市东风一路与石湾南路交界发展商：雨田置业总建筑面积：6.5万平方米（包括1.8万平方米的雨田酒店）开业时间：2003年12月25日项目定位：首家shoppingmall和最大的购物中心雨田铜锣湾百货雨田铜锣湾百货

消费者特征阳江市中高收入人士。经营模式百货型经营模式，由铜锣湾百货统一经营、统一管理。租金水平采用保底扣点的形式收取租金，租金不包含税费在内。各层租金如左表所示。保底租金根据营业面积不同而不同，一般保底销售额是3~10万元之间。首层租金换算后，在110-150元/月/平方米之间。商场的整体出租率比较高，达95%。苏宁电器于08年元月底开业。功能业态组合

以购物为主的百货加超市组合。新一佳超市

功能业态组合和租金水平

以购物为主的零售加超市。新一佳超市营业面积3000多平方米，在恒源大厦1~3层裙楼。该裙楼建有连廊连通第1街的2层，使街铺分享新一佳超市的人流。消费者特征阳江市中端收入人士。经营模式商场由新一佳统一经营、统一管理；商业街由经营者自主经营和管理。售价销售策略：引入长达六个月的免租期、返租回报等，在一定程度上加强了投资者的购买信心。一二层连卖带动了二层的销售。楼层主要经营种类租金（元/月/㎡）开业率一服装、精品23-4090%二饮食、婚纱摄影

16-1820%三超市——楼层均价销售率1880085%23640020%天润广场天润广场位于阳江市区北环路与东风一路交汇处，盘踞阳江城区主脉领地，周边毗邻阳江最大的市政休憩广场—人民广场、铜锣湾百货、石湾南路商业街、日通电脑城等商业设施配套完善，便捷的交通势必汇聚鼎盛人气。天润广场以时尚、现代为主题元素，配以体验式等多种商业特色。场内的运动营、儿童天地、文化娱乐等主题等多样式的商业规模，满足了全年龄层的购物需求及休闲享受。打造出一个独具特色的全新消费模式，集购物、休闲、娱乐、社交为一体的购物中心。力争成为阳江的”天河城”。位置最佳

“地段、地段、还是地段”天润广场即为商业市场价值的最佳体现！档次最优

汇聚国内外知名品牌，对话城市财富阶层，在城市中轴上，为时尚达人敞开分享舞台。功能最全

营造一站式消费理念，打造城市时尚消费多面体。规模强大

总建筑面积超过40000平方米，集超市、零售、餐饮、娱乐于一体的现代购物广场，超前的商业规划领跑阳江的商业格局。环境宜人

舒适流畅的空间享受，强化体验和休憩功能，构建满足都市人高品质的商业空间消费需求。名扬国际广场位置：阳江江城三环路2号鸳鸯湖旁规模：分三期开发，一、二期为纯商业、三期为餐饮、酒店和住宅；一期商业总建筑面积共约35000㎡，含大润发超市和名扬商业街两部分，其中大润发超市部分面积20000㎡，共4层（一、二层为大润发承租再分租部分超外商铺，三层由一个租户承包后分租，四层为电影院和电玩，三层和四层有部分为室内和空中停车场），一期名扬商业街面积约15000㎡，共5层（其中一至三层全部出售再返租统一招商，四、五层为大荣华酒店）商业定位：以大润发超市为主体经营（一、二楼），一层配套经营小量的珠宝（金至尊珠宝）、皮鞋、皮具（百丽、她他、百思图、天美意、达芙妮）、休闲运动（耐克、阿迪达斯、背靠背、佐丹奴）、餐饮（肯德基、真功夫、必胜客）等商铺，二层配套经营少量女装、饰品、宝岛眼镜、药店、儿童乐园等商铺；三层新TEEN地商城为流行前线类商铺，商铺面积约在5～15㎡左右，四层：金逸电影院、KTV、冷饮经营状况：一、二楼由于有大超市的人流带动，每日的人流量均可达到10万人次左右，但超外部分的经营仍未算理想，三楼的新TEEN地商城为流行前线类，仍有二十几间商铺未出租，由于商铺数量较多，该层人流较少，开业至今已有大部分商家出现私下转铺的情况，四楼电影院的人流一般。租赁条件：租期：一年（百丽公司旗下七个品牌3年）；空调费和物业管理费：22＋8元/㎡.月；租金水平:一、二楼80～120元/㎡·月（百丽公司旗下七个品牌租金约20000元/月，无管理费），肯德基扣7点，无保底，三楼130～180元/㎡·月，进场费5000元/间，目前按5.7折优惠开业时间：2010年11月28日阳江名扬国际广场项目以23万㎡大型城市综合体模式为依托，拥有5万㎡的购物中心，2.3万㎡的名扬步行街，12万㎡的水岸豪宅，2.5万㎡的酒店式LOFT公寓，2万㎡的CBD中央商务楼及市民休闲广场，2000余个停车位，是涵盖了购物、居住、商务、娱乐、休闲、餐饮等六大功能的大型城市综合体。新东门商夏新东门商厦坐落于阳江市南恩路步行街龙头，面积达20，000平方米，其中室内负一层至八层商业为平方米，集餐饮、购物、娱乐于一体，是年轻及心境年轻新世代的时尚潮圣地。新东门商厦是第三代城市综合体、全部建筑为框架结构。位置：江城南恩路2号规模：总建筑面积约20000平方米，地上共八层，负一层作为地下停车场，可供150台小车停车.商业定位：整体的规划比较杂乱，招商品牌较杂、档次较低，一层有麦当劳、屈臣氏、皮鞋、皮具、休闲装，无主力的品牌。二、三层经营休闲装、女装、特色餐饮，四层经营饰品、格子铺，五层引进电影院.

经营状况：由于该项目以年轻时尚为理念，整体的规划和业态组合虽然差，由于靠近市中心人民广场和步行街，加上是市中心人流情况尚可，商家经营的情况一般.租赁条件：租期：三年

物业管理费：38元/㎡.月

租金水平:租金水平按使用面积60-150元/㎡·月，每年按10%递增

广告费:200-300元/间·月

押金:二押一租开业时间：2014年新一佳超市新一佳超市有限公司成立于1995年，是广东省流通龙头企业之一，是国家重点培育的二十强商业企业。公司创办以来，始终坚持“创新、服务、满意、第一”的经营理念，以“走进社区，服务街坊”为宗旨，极大地满足了顾客“一站购齐”的购物需求，多次受到国家、省、市领导的赞扬和肯定，并被政府部门、行业协会、消费者协会等机构授予多项荣誉证书和称号。位置：东门南路商业街48号

规模：总建筑面积15000平方米，地上共五层，负一层作为地下停车场，可供250台小车停车商业定位：以新一佳超市为主体经营，一层为超外部分，整体的规划比较杂乱，无归类招商，有麦当劳、儿童乐园、皮鞋、皮具、珠宝、休闲装、男女装、内衣、家居，无主力的品牌。二、三层经营新一佳超市，四、五层引进量贩式的KTV.

经营状况：由于该项目以超市为主体，一层的规划和组合虽然差，由于超市的带动，加上是市中心人流情况尚可，商家经营的情况一般，已引进万宁、非周末KTV。租赁条件：租期：一年

物业管理费：15元/㎡.月

租金水平:租金水平按使用面积90-150元/㎡·月，每年按10%递增

广告费:150-300元/间·月

押金:二押一租开业时间：2008年在营商场市场优势分析优势1地处核心商圈，地段优越，交通便利3成立时间较长，已处在成熟运营阶段2品牌数量多，业态分布较全面在营商场市场劣势分析硬件设施业态组合停车位不足铜锣湾百货，装修、布局和商品陈列已逐渐过时，难以为消费者提供舒适的购物环境新东门商夏、铜锣湾百货的娱乐、餐饮比重较低。零售业态全面，但体量限制，部分业态重点不突出劣势相比新开发商场，商场停车位处于劣势，天润广场、铜锣湾百货、新东门商夏问题尤为严重三、后续供应商业市场分析阳江主要在建项目分布中集国际城美仑广场丰泰新天地金山凤凰缤纷城君怡中环广场百利广场新都汇时代购物广场新都汇时代购物广场新都汇时代广场总建筑面积33万平方米，2693个停车位，其中一期10万平方米月星家居商场，由国内家居知名领军企业—月星家居集团入驻经营管理；二期休闲购物中心及国际商务大楼约15万平方米，由商场、商业步行街、下沉式广场、酒店公寓、商务大楼、LED大型电子显示屏幕、情景式景观设计等组成。新都汇时代广场是由春申集团旗下的阳江春申投资置业有限公司总投资15亿人民币，阳江市委、市政府重点招商引资项目，也是阳江目前最具规模的首座大型城市综合体。其占地面积约11万平方米，总建筑面积约33万平方米，其中一期月星家居为10万平方米；二期大型休闲购物中心、商务大楼约15万平方米，三期高端住宅含地下停车场约8万平方米。丰泰新天地2012年丰泰投资在“阳江中央商贸区”核心地段规划建设100万㎡阳江首席城市综合体——“丰泰城”，核心项目“阳江国际五金刀剪商贸城”，依托阳江市五金刀剪产业，打造130万㎡全球五金刀剪交易中心，集五星级酒店、商务办公楼、国际公寓、大规模高档住宅区、商业街、商场超市、超大停车场等于一体。百利广场百利广场位于阳江市中心城区商业旺地，东北面近临北环路，东南面毗邻东风路，西南临西平路和市政休闲广场---人民广场，东、西面毗邻民宅，其地理位置得天独厚，交通便利，商业前景看好。拟建一座集购物、休闲、娱乐为一体的大型综合商业广场。总用地面积22225.06平方米，总建筑面积108337平方米。地上六至十五层，地下两层。设计者从色彩、比例、尺度等方面营造大型商业广场形象，提供颇具规模，高档次、配套齐全的商业场所，引进品牌商业管理机构，致力为阳江打造一艘商业“航母”，为城市建设增彩，使百利广场成为市民提供优质、高端的商业服务场所。金山凤凰缤纷城

凤凰缤纷城座落于阳江城区新兴商业核心位置，地处体育路与金山路交汇处，坐拥交通要道；紧邻70余万平米、市内最广大的金山森林公园，是本地平假日人流量汇集的生活景点。凤凰缤纷城南邻阳江商业楼汇聚的CBD；阳江市体育馆、文化艺术中心，学校等近在咫尺，旧传统商圈仅4公里，高档生活小区及别墅区围绕，紧贴居民生活空间。项目周边交通便捷，人流和车流量巨大，景点众多，环境优美。全国首座国际文创园+国际购物中心，我们结合打造了国际文创园、首座孔雀石博物馆、国际购物中心、国际运动馆、阳江旅游门户等，引进万千百货、国际快时尚品牌、粤西第一家IMAX影城、真冰溜冰场、瑞品咖啡书店(台湾诚品生活品味形式书店)…等，10余项精心、专业策划打造平台强势集客力的人气主力店。美仑广场美仑广场作为金世纪实业有限公司2013年的又一力作，同时也是阳江又一标杆性的山水大盘，项目规划为近18万平方米的低密度高端商住社区，集湖景洋房、一站式精英商务港于一体的城市综合体项目，项目占地6.7万平方米，建筑面积179724平方米，容积率1.95，绿化率高达43%，建筑密度低至19.67%，项目是一个商住结合的大型社区，除了高端湖景洋房外，还配备了高端的商务CBD组合，包括了现代写字楼、商场、餐饮、高端酒店，还有办公、商旅、会议、文娱、休闲等一站式服务配套。君怡中环广场君怡中环广场，由珠海君怡集团投资开发的君怡花园是阳江地区唯一一个省级三旧改造项目，获得省市的重点支持。君怡花园位于新江北路与西平北路交界处的排后村，周边有发王山公园，北湖公园。位置处于江城区市中心，交通便利，总占地100107㎡，总建面约40万㎡。8月初，世界500强商业巨头沃尔玛正式签约进驻君怡中环广场，项目周围人口密集，除了原居民外，1公里内还有中集国际城.御景豪园.锦绣江南.德信华城等大型高档居住社区，加上车流人流极佳的阳江朗日汽车总站近在咫尺，未来必将引爆一个新的阳江商业中心。据君怡花园营销负责人介绍，本次商业巨头沃尔玛强势签约入驻，根据工程的进度沃尔玛商场将于2016年对外营业。中集国际城中集国际城商业项目位于广东省阳江市中心城区，占地1300亩，总规划建筑面积180万平方米，建成后可居住5万余人，产品以高层住宅和别墅为主，配套有Shoppingmall、商业步行街、写字楼、星级酒店、小学、幼儿园、高端会所、羽毛球馆等综合设施。项目规划总用地872864.4平方米，规划总计容用地732961平方米，规划总计容建筑面积1760117平方米，其中住宅约165万㎡，商业约15万㎡，定位为城市中心核心商圈多业态全时制城市综合体，项目规划涵盖了百货、超市、影院、美食广场、高端写字楼、星级酒店、中高档餐饮、商务金融中心、开放式步行街、精品住宅、生活配套服务等业态，全新打造城北商业核心；项目东东北地块区域规划为星级酒店+Shoppingmall+写字楼，在改善当地居民生活环境的同时，还设置了开放式步行街，最大程度满足当地居民的生活便利需求，在综合商业与住宅区之间设置步行街，还可以做到住商分离，使生活的便利性和私密性完美融合。项目建成后将极大提升城市功能，改善商业及生活环境，成为阳江市的地标性建筑群；项目将设计风情商业步行街区，以开放性的特产商业街组合主力商家填补本区域内商业空白；将成为阳江城北新的商业核心区域，集购物休闲餐饮娱乐为一身的一站式商业综合体，实现吃喝玩乐逛，衣食住用行全时态全业态的完美统一。在建商场汇总商场名称商业建筑面积交通条件商业配套设置消费力新都汇时代购物广场25万㎡交通便利靠近高铁站五星级酒店、大型商业综合体，住宅较高丰泰新天地约100万㎡较偏交通不便利五星级酒店、五金刀剪城、会展中心、高档住宅、公寓、写字楼较高百利广场11万㎡紧靠人民广场市中心商圈，交通便利，人流量大高端商业综合体较高金山凤凰缤纷城8万㎡325国道旁交通便利靠近金山植物公园体验式商业综合体、住宅美仑广场8万㎡325国道旁，阳东汽车总站对面商业裙楼、住宅、写字楼、公园君怡中环广场8万㎡西平北路市汽车总站旁住宅小区、城市综合体较高中集国际城15万㎡西平北路市汽车总站对面，市区高速出入口阳江最大住宅小区、风情商业街、酒店、集中购物中心小结成熟商圈土地供应有限，新商场多远离成熟商圈新兴商场体量较大，配套较好业态功能丰富，集零售、餐饮、娱乐于一体的一站式的购物中心(综合体)在建商业项目发展趋势商业设施设计水平显著提升：外立面设计时尚、现代人流动线设计流畅场内水平及垂直通达性好项目内部通道宽敞，购物环境舒适业态多元化发展：大型的百货店、购物中心型相继出现。餐饮、娱乐等大型功能店陆续跟随大型商场进入商业供应量加大，竞争日益激烈在建大型商场将在未来3年内集中入市，新增体量超过170万㎡定位较雷同，未来同质化趋势增强四、租户深度访谈分析租户访谈提纲租户访谈要点租户访谈数量（品牌明细详见附录）了解租户在2014年商铺的经营情况从经营角度对阳江商业市场发展的看法比照租户在已营商场的销售情况探讨未来的经营方向及重点男女服装:共4家超市：1家百货商场：1家黄金珠宝首饰、化妆品、钟表：共5家运动品牌：2家童装童鞋、儿童乐园、儿童用品：共3家电影院、KTV、教育机构、桌球桌游：各1家(共4家)男鞋、女鞋：共2家特色餐饮:3家皮具箱包：2家集合店：1家电器:1家家居家具:1家此次租户访谈因时间紧迫，市调小组根据对商场租户的了解及以往经验，筛选出具有代表性的30位租户进行一对一深入访谈，着重以零售业态为主、次主力店餐饮为辅租户反馈信息经营情况推广管理服务规划设施访谈内容整理概况以大部分租户的共性意见为主力求把握市场脉搏，了解租户诉求着重了解租户的经营情况对阳江在营商业的看法在营商场

天润1

对阳江在营商业的看法在营商场

名扬2相对天润，名扬的设施配套较为完善，停车方便，有较多消费者因为在天润无法停车，转到名扬消费名扬的时尚男女装及餐饮项目优势明显，客流量明显比天润要多名扬促销活动比较多样，且能与大润发紧密结合，促销方面比天润更具灵活性，仗着大润发消费者较多优势较大名扬的租金政策要比天润灵活，租金水平及租期都能根据品牌进行调整变化广告宣传十分到位对阳江在建商业的看法在建商场新都汇1大部分持观望态度一方面看中新都汇的体量及看好配套设施，另一方面在关注新都汇的经营方式有租户反映有可能海雅百货和卜蜂莲花超市进驻，并表示海雅百货和卜蜂莲花超市一旦进驻新都汇，对市中心的商业乃至整个阳江商业格局造成一次较大的冲击，因为这是阳江第一个真正意义上家居建材、百货与超市结合的综合体。对阳江在建商业的看法在建商场丰泰2由深圳禧多尔商业经营有限公司合作操盘招商目前丰泰已与广东知名品牌进行过一轮洽谈且开了首轮招商发布会，已引进中影、苏宁等品牌大部分租户目前对该项目持不看好态度，因为地理位置较偏，短期不看好丰泰商业板块的前景表示该项目培养期会较长部分租户表示，目前丰泰项目招商进度不理想，明年内开业可能性不大对阳江在建商业的看法在建商场君怡3大部分租户持观看态度目前商业圈里已经盛传该项目的主力店“沃尔玛”超市是还没有签约的，现在投资君怡有点冒险对君怡的工程进度也非常没有信心，因为已经一年的时间了商业部分不见有大的动静，而且地理位置也不占优势

对阳江在建商业的看法待建商场

中集国际城1大部分持观望态度一方面看中中集国际城的社区住宅体量大，另一方面看中中集国际城交通较为便利，靠近325国道，市区高速路出入口又在市汽车总站旁有租户反映有听说中集国际城要做集中商业中心，但是迟迟未见动工，广告推广上也未曾见过商业部分的信息，在未来商场剧增的阳江再不抓紧商业部分的推进工作，在这个僧多粥少的商业大环境下，迟了很难有竞争力小结与租户沟通了解到，未来2年内阳江将新开业商场增多，会引进海雅百货、卜蜂莲花超市、沃尔玛超市等，体量甚至可能达到100万㎡以上。其增长趋势与市调判断相符在业绩整体下滑背景下，品牌代理商们将更加谨慎的选择商场，而对已进入的商场则会在租金成本方面更为关注，如果部分商场采取统一收银、提成合作方式会更受品牌商青睐个体品牌代理商将会逐步被厂家直营所取代，因为厂家的规模及折扣度是代理商无法比拟的。而厂家直营更青睐进驻管理规范、监督机制完备的商场五、竞争策略分析传统零售商业及消费模式的变化百货、超市等传统业态购物中心化趋势明显百货、超市正在向地产开发商转型，逐渐开始自持物业，在单体体量上已经可以与中型购物中心抗衡随着体量的增加，百货、超市也增加了特色餐饮、电影院、健身、电玩等功能，在业态及品类方面已经与购物中心趋同零售业网上发展速度迅猛随着沃尔玛联合1号店、苏宁易购崛起、银泰等百货进行线上、线下销售，传统连锁巨头已经开始重视网络购物，并逐步完善线上、线下的销售机制众多不同档次的零售品牌商，都开始在网上开设专柜或委托代理销售，争夺线上销售的蛋糕中青年是网络购物的主要群体中青年每年网购消费比例逐年上升，是实体消费的主力军随着科技发展，移动互联网的普及，年轻人中“抄牌族”陆续涌现商用物业受新宠，商场竞争白热化行业变化趋势由于调控政策等方面的限制，众多零售商、住宅开发商开始向商业地产转型，商业物业成为新的投资宠儿阳江市内商住综合体大量涌现，诸多开发商涉足商业地产中高端商场对商圈依赖性减弱由于新兴的中高端商场体量大、业态丰富，定位基本属于一站式购物中心中高收入消费者对于交通、停车位、配套设施和服务水平要求较高综合来看，中高档次商