万科新进地块预判(龙泉地块与天府新城地块)

万科新进地块产品预判/发展研究中心2012.12目录第一部分：龙泉地块产品研判第二部分：高新南区地块产品研判Contents龙泉地块产品研判大面镇地块（2个）十陵镇地块（1个）第一部分：一号宗地：龙泉驿区大面街道规划道路以西规模：55.7亩；容积率：≤4.0；用地性质：二类住宅用地（兼容20%的商业）；楼面地价：3010元/平方米。三号宗地：龙泉驿区十陵街道成洛路以南、规划道路以西(北临成洛路)规模：70.87亩；容积率：≤3.0；用地性质：二类住宅用地（兼容20%的商业）；楼面地价：2880元/平方；二号宗地：龙泉驿区大面街道驿都大道以南、规划道路以西规模：52.5亩；容积率：≤4.0；用地性质：二类住宅用地（兼容20%的商业）；楼面地价：3110元/平方米；龙泉项目地块基础指标三号宗地龙城1号规模：400000㎡；容积率：≤1.4；楼面地价：/清水高层均价：7500；户型区间：70-300；热销户型：89-97㎡（套二单卫）；高层去化：34套/月。竹林尚书规模：13844㎡；容积率：≤4.0；楼面地价：/清水高层均价：6700；户型区间：50-130；热销户型：69-80㎡（套二单卫）；高层去化：44套/月。首创国际城规模：117亩；容积率：≤5.0；楼面地价：1095；清水高层均价：7600；户型区间：50-170；热销户型：96-108㎡（套三双卫）；高层去化：68套/月。世茂城规模：1800亩；容积率：≤2.46；楼面地价：1600清水高层均价：6300户型区间：70-170热销户型：80-88㎡（套二单卫）高层去化：53套/月国嘉中渝地块规模：149.41亩；容积率：二类住宅用地：5.5≤容积率≤6.0；楼面地价：1605；用地性质：二类住宅用地（可兼容商业占计入容积率的建筑面积的比例不小于10%且不大于15%）；幼儿园用地。百悦天鹅湖规模：119.12亩；容积率：≤2.49；楼面地价：1260；清水高层均价：6700；户型区间：70-110；热销户型：75-85（套二单卫）,91-101（套三单卫）；高层去化：32套/月。中铁国际城规模：90亩；容积率：＞2.5＜4.2；楼面地价：889；清水高层均价：5700；户型区间：70-130；热销户型：87-97㎡（套三单卫）；高层去化：69套/月。首创万卷山规模：160.18亩；容积率：≤4.19；楼面地价：1003清水高层均价：5300户型区间：50-150热销户型：67-81㎡（套二）,82-90㎡（套三）高层去化：139套/月龙泉项目区域竞品项目信息龙泉3个地块共同面临的两大问题问题一：项目楼面价远高于区域周边项目；万科龙泉项目的楼面价集中在2800-3100元/㎡，远高区域同类项目楼面价格，单是综合开发成本，即与当前区域在售楼盘的价格相当，在价格竞争上处于劣势；问题二：区域住宅项目数量较多，后市竞争激烈；区域在售和潜在开发项目较多，其中不乏品牌开发商，未来区域市场竞争将尤其激烈。龙泉地块产品解决方案策略一面向市场绝对刚需，只做市场去化率最快，需求量最大的65-95㎡紧凑套二、套三产品，原因如下：（1）周边竞品，世茂城（800亩）及百悦天鹅湖均拥有大规模储备用地，容积率均在2.2左右，具备规划全系产品的基础，项目若打造舒居产品无法在规模和产品形态上形成竞争优势；（2）地块素质，项目规模均不大，加之容积率（3.0-4.0）较高，自身资源素质一般，缺少做舒居产品的先决优势；（3）客户基数，大城东及龙泉是大棉镇在售项目的主力客户来源，但这部分客户以刚需人群为主，购买力不强，对舒居产品需求有限。针对龙泉3个地块均存在开发成本过高，以及市场竞争激烈的态势，世家主要从四个层面提出解决策略：龙泉地块产品解决方案策略二在高单价情况下，通过万科擅长的户型创新手法，将“赠送面积最低做到20%标准”，有效摊低楼面价，使客户感受高性价比；策略三利用万科品牌号召力+精装修，提升产品溢价空间，并在区域形成产品差异化竞争；策略四做足20%的商业指标，将成为项目获取高额利润，建立差异化竞争优势以及树立项目形象的最大机会点。区域商业环境分析项目区域除世茂城规划大型综合商业，龙城一号规划^以外，其余楼盘均只是规划满足日常生活所需的住宅底商。中铁国际城商业体量：约0.2万方；商业形态：社区底商龙城1号商业体量：约0.3万方；商业形态：3层社区底商竹林尚书无商业首创国际城商业体量：

约0.39万方；商业形态：社区底商首创万卷山商业体量：约0.37万方商业形态：1层社区底商百悦天鹅湖商业体量：约21万方；商业形态：集中型商业（酒店式公寓、写字楼、商业街）、3层社区底商世茂城商业体量：约20万方；商业形态：集中型商业（商业广场、百货、影院）、3层社区底商项目商业配套建议商业发展方向：弥补区域商业短板，打造一个区域型的邻里中心。临街独立商业：形成一片以一个3000㎡以下的社区超市、2-3家500-1500㎡的大型餐饮名店、以及若干休闲娱乐为核心业态功能的区域性集中配套商业；临街住宅底商：以40-100㎡灵活划铺，形成以日杂店、水果店等生活服务为主要业态功能的社区配套商业。高新南区地块产品研判临天府鹭洲地块（1个）临剑南大道地块（1个）第二部分：四号宗地：高新区南部园区面积大小：合72.5170亩，容积率：≤3.0用地性质：二类住宅用地（兼容20%的商业）楼面地价：5160元/平方米。大源组团——临天府鹭洲地块大源组团——临天府鹭洲地块住宅产品建议当前，城南大源组团的开发已日趋成熟，后续土地储备有限。经过上一轮的集中开发，面向刚性需求的产品已去化殆尽，大多数楼盘的余货均是面积较大，总价较高的产品。所以，大源组团以刚需住宅为主要方向将成为重要的机会点，面市即是稀缺。同时，区域相邻金融后台区企业已开始规模性入驻，也预示大源的后劲将愈来愈足。所以，世家建议，项目定位为大源组团青年城，主要面向购买力相对较强的城南刚需人群，提供65-95㎡紧凑套二、套三产品。大源组团住宅总体供应与成交面积大源组团——项目周边商业环境分析区域周边在建项目及已呈现的商业配套，主要是类似伊藤洋华堂，目的性消费的综合型商业体，或是功能单一的社区临街底商。区域尚缺少一种兼具休闲性和情趣性，能够使人长久停留消费的商业形式。大源组团——临天府鹭洲地块的商业建议所以，我们提出一种新的规划方式，目的是把20%商业指标价值最大化，力求将住宅、商业有机结合，做有厚度、有进深的“院街（BLOCK街区）”。它是一种没有围墙，没有中庭的全开放式生活社区，住宅私密性通过单元入户大堂来完善。其最大的意义在于，面向青年群体营造情趣化、潮流化，以及契合成都人休闲感的商业环境，打造一个聚集区域人气的“商业回水湾”。建筑形态：1-3层：裙楼商业（1F层高：6米，突显高附加值；2-3层：4.5米）4层以上：住宅塔楼成都曼哈顿二期成都曼哈顿二期住宅与商业有机结合、形成全开放式的生活社区大源组团——临天府鹭洲地块的商业建议五号宗地：高新区南部园区面积大小：合131.7323亩，容积率：≤3.0用地性质：二类住宅用地（兼容20%的商业）楼面地价：6500元/平方米。大源组团——临剑南大道地块项目周边项目6500元/㎡楼面价，单方综合成本将至少达到12000元/㎡(含精装)，按照毛利20%测算，售价将达到14000元/㎡以上。可以看出，价格在1.4万以上的，170平方米以上的户型较为畅销，1.4万以下的，110平方米以下的户型比较畅销。究其原因，是1.4万以下客户的买单能力决定的。仁和春天国际花园近期推1192套，售429套，去化率：24%均价：11000元/㎡

供应面积段：90—300㎡畅销面积段：90-110㎡誉峰近期推984套，售860套，去化率：87%均价：19600元/㎡

供应面积段：170—500㎡畅销面积段：170-200㎡中海城南一号

近期推1198套，售915套，化率：76%均价：13000元/㎡

供应面积段：70—400㎡畅销面积段：170-200㎡棕榈泉国际中心近期推191套，售120套，去化率：63%均价：20000-26000元/㎡

供应面积段：89-129㎡畅销面积段：89、112㎡雅颂居近期推1174套，售600套，去化率：47%均价：11400元/㎡

供应面积段：90—300㎡畅销面积段：90-110㎡、130-150㎡西派国际近期推108套，售7套，去化率：6%均价：17000元/㎡

供应面积段：150—200㎡畅销面积段：170-200㎡绕城高速剑南大道本案成都七中桂溪双源幼儿园红旗连锁高新大源学校金苹果幼儿园非马美术馆天府国际运动会所锦城公园成都石室天府中学泡桐树小学天府校区新世纪环球中心成都雪山阳光行政酒店奥克斯广场天府金融国际中心高新区益州小学伊藤洋华堂高新店复地国际城石羊小学成都市第一人民医院教育商业商场医疗其他新世纪会展中心教育：成都七中（距项目约1公里）、金苹果幼儿园（距项目约1公里）、石室天府中学（距项目约2.5公里）、石羊小学（距项目约2.5公里）等；商业：核心商务区（距项目约5公里），产业园区（距项目约6公里）商场：复城国际（距项目约2公里）、伊藤洋华堂高新店（距项目约1.5公里）、奥克斯广场（距项目约3.5公里），医疗：成都市第一人民医院（距项目约3公里）其他：锦城公园（距项目约1公里）、天府国际运动会所（距项目约1公里）、非马美术馆（距项目约1公里）备注：其中复城国际已有华润万家20000㎡超市，四川太平洋电影院线签约8000㎡影城，另外还有一个D-MAX放映厅等。核心商务区产业园区区域态势由此可见，项目具备向豪宅方向发展的基本素质。

但如果，只做180-250㎡的高层奢侈大户，就不可避免的陷入同质竞争当中，从而导致项目的去化速度大受影响。因为，本案有130亩用地，3.0容积率指标，此条件具备多种产品组合的可能。所以，我们建议项目以高层+类别墅组合的形式：高层住宅——130-170㎡舒居户