资产管理部测算与运营介绍PPT

SUNSEAPAKING资产管理工作培训资产管理中心测算类项目信息收集表目录01ECA300米商圈图表制作02SEM项目评分表03智能车流统计PAD工具使用04分公司与资产管理部的配合05判断一个停车场项目的投资价值06自营类项目投后管理流程07Informationtable测算类项目初始信息表测算类项目信息收集表1.基本信息停车场收入成本测算申请表项目基本信息项目名称

楼上业态构成

主力业态

项目建立时间

项目开业时间

楼上平均租金元/平米楼上出租率及主力租户请在附表2中列出主力业态、租户名称及租约起止年限。楼上平均售价元/平米停车场目前权属情况停车场（□有/□无）抵押情况，如有，请就抵押项目进行说明并提供借款合同、抵押合同、以及其他与该抵押有关的资料等文件。停车场的产权期限年月—年月招商定位□高端□中端□小业主购买产权后独自负责招商项目地址

停车场层数

出入口数量个收费口数量个出入口类型□单进或单出□可同时进出停车场基本情况及收费信息地下停车场层数

是否有地上车场□是/□否是否都已收费备案

停车场总面积

承包车位信息地面M：B1M：B2M：B3M：备注R:R:R:R:M代表用机械车位；R代表平面车位；若地下超过三层请按平面及机械车位分别注明其它层车位信息承包总车位数量信息总计

平面车位

机械车位

人防车位

产权车位

承包车位被占用情况占用车位数量

占用车位位置

占用车位原因说明

被占用车位在承包前是否有恢复的判断及具体实施计划

是否需要施工改造□车场环境全部改造□地坪□墙柱面□坡道□交通引导标识□道路与车位划线□档车器装修档次建议□简单□标准□豪华是否需要智能化改造□智能视频识别收费系统□卡式收费系统□自助缴费机□车位诱导标识测算类项目信息收集表2.地上项目经济与技术指标信息停车场附属建筑物面积信息、建筑指标信息、构成业态相应面积信息、停车场面积信息等。附表2：楼上出租率及主力租户情况楼上出租率情况主力租户情况主力租户情况物业类型总建筑面积（平米）使用面积（平米）出租率（%）主力租户名称商业类型租赁面积（平米）租期到期日主力租户名称商业类型租赁面积（平米）租期到期日商业

办公楼

住宅

住宅

其它

测算类项目信息收集表3.停车场项目产权与收入构成信息停车场项目是否具备合作（产权买断或承包）的产权基础，产权证、人防证、土地证、规划证等是否齐全，是否存在我方

进行交易合作的法律政策障碍等。项目证件情况停车场土地证、规划证、产权车位产权证、人防证（□是/□否）齐全，请提供附印件，并说明业主方向人防办缴纳人防车位使用费金额及使用期限情况。项目经营权归属及期限该车场所有方是否为产权方？是否存在中间转包情况？该车场所有方是否具有车场经营权、转包权？车场所有方与开发商具体合作起止期限是什么？车场是否可以提供其与产权方的承包合同？（请逐一回答）合作模式建议1、合作模式：承包/BOT/融资2、合作期限：3、合作方对承包费预期金额：备案的收费内容

增值业务合作信息停车场以外的收入是否在双方合作的范围之内？比如汽车美容、广告位、充电桩、万户仓等。测算类项目信息收集表4.停车场收费政策停车场收入即临停收入与月租收入，收入信息包括月租价格、临停价格、管理费价格、时租与月租车位数量信息、真实的

收费记录及车流信息等。现实行的收费标准临停：临停收费优惠政策：注：建议设置优免惠券上限、免费小时上限及优惠折扣券方式降低车场损失月租：附加：现有平均每月月租用户有多少个月租车位（□是/□否）固定车位。月租收费优惠政策：产权车位管理费：对地上商户租约中是否存在提供免费车位或者优惠停车的约定，如果有，请详细说明具体免费或者优惠的情况。地下停车场与地上物业用户所签订的长期租赁情况如何，如果有，请详细列出租户名、租期和租赁价格。这些长期租约能否在出售前取消？测算类项目信息收集表5.成本构成信息

人员运营成本，需要注意的是，外地分公司在无法确定人员工资成本时，需完成周边至少6个停车场的人员工资情况调研（详见下图），为后期测算提供详实依据。距离项目300米范围内停车场员工工资水平调研情况汇总序号车场名称楼上业态员工月工资水平平均每天工作时长平均每周工作时长是否给缴纳社保社保范围平均年龄现状备注1

险

金

2

险

金

3

险

金

能源成本、设备维保成本等信息，特别需要注意的是在收集能源成本信息与设备维保等信息时，特别是设备在不能直接获取相关详细金额数据的情况下，需要去市场咨询厂家和当地维保商的价格情况。需要附件内容：1、近三个月收费明细表。或项目近一年月收入明细；2、项目CAD图纸。停车场运营成本信息能源费□水费□电费（建议不负责水费）停车场设备维保费□灯具□收费设备□交通标识与设施□机械车位□地坪消防设施□年检费□维保费（建议我方不负责）人员成本经理人，主管人，员工（含保洁）数量人，实际二包一岗位明细见附表1。ECA300米商圈图表制作Chartproduction工作流程表工作流程过程输入过程输出主要活动或要求项目停车供需调研收集调研项目交通、区位、开发商等基本信息信息通过网络查找相关信息，熟悉周边主要建筑物分布300米调研地图熟悉ECA调研所需数据内容，安排需要调研人数熟悉根据项目周边业态构成情况与安排调研人员调研区域调研收集数据表与调研路线表组织人员现场调研根据调研收集数据表调研相应项目信息，根据实际情况需求拍摄相关照片调研信息汇总表，现场照片汇总调研信息整理核实（重要）汇总项目完整信息，不完整或有疑问的信息进行再次核实和网络、电话查询调研项目信息表与周边项目信息汇总表调研表格汇总整理整理修正后项目调研表格与调研地图进行汇总整合出具正式ECA调研报告完成效果图完成效果图300米商圈制作分解300米商圈制作分解300米商圈制作分解SEM项目评分表Scoretable新建类SEM的使用CurrentParkingDemandandSupplyRatioinEconomicCatchmentArea(ECA)

周围商圈现有停车场的供需比例1.13.1.35.>1.5PotentialChangeinDemandatSitewithinHoldingPeriod

持有期间需求可能的改变1.Nochange不变3.10%5.≥20%CurrentHourlyParkingRatioatSite

该场地目前的计时停车费率1.60%3.70%5.≥80%PotentialChangeinHourlyParkingRatioatSitewithinHoldingPeriod

持有期间，计时停车费率可能的调整1.Nochange不变3.5%5.≥10%1.周围300米商圈供求关系VehicleandPedestrianAccessibilityofSiteEntrancesandEgresses

车辆和行人进出的便捷程度1.Veryinconvenient非常不方便3.Partiallyinconvenient有些方便5.Convenient方便PotentialtoIncreaseNumberofBaysatBelowAcquisitionCostswithinHoldingPeriod

持有期间，以低于收购价的成本增加停车位的可能性1.Nochange不变3.5%5.≥10%SiteRestrictionsWhichRequireRestoration/ImprovementwithinHoldingPeriod

持有期间，因场地限制需要装修/改进1.Alot许多3.Some一些5.None没有2.场地情况新建类SEM的使用CurrentHourlyParkingRatioatSite

该场地目前的计时停车费率1.RMB63.RMB85.>RMB10PotentialforHourlyParkingFeeUpliftwithinHoldingPeriod持有期间，计时停车费率上涨的可能性1.30%3.40%5.≥50%CurrentParkingRateatSite目前该场地停车费率1.RMB6003.RMB8005.>RMB1,000PotentialforMonthlyParkingFeeUpliftwithinHoldingPeriod持有期间，月租停车费率上涨的可能性

1.30%3.40%5.≥50%CurrentNon-parkingRecurringIncome目前非停车费经常性收益1.RMB100,000perannum3.RMB300,000perannum5.RMB500,000perannumPotentialIncreaseinNon-parkingRecurringIncomewithinHoldingPeriod持有期间非停车费之经常性收益可能的增加1.25%3.50%5.≥100%3.财务指标新建类SEM的使用4.法务Landownershiporlease/BOT

土地持有者或是租赁/BOT1.10years10年租赁3.20years20年租赁5.Landownership土地持有者DealCompletionTime(timeneededbeforecarparkisacquiredandoperatedbyLTC)

完成交易时间

（完成收购并运营停车场前所需时间）1.Dealisexpectedtobecompletedwithin24months预计在24个月内完成交易3.Dealisexpectedtobecompletedwithin18months预计在18个月内完成交易5.Dealisexpectedtobecompletedinlessthan12months预计在少于12个月内完成交易5.时间点新建类SEM的使用承包管理类SEM的使用CurrentParkingDemandandSupplyRatioinEconomicCatchmentArea(ECA)

经济圈内现有供给与需求

1.13.1.55.≥2PotentialChangeinDemandatSitewithinHoldingPeriod

投资持有期内项目潜在需求变化1.Nochange没有变化3.5%5.≥10%CurrentHourlyParkingRatioatSite

项目现行时租车位数占总车位数比例1.20%3.30%5.≥50%PotentialChangeinHourlyParkingRatioatSitewithinHoldingPeriod

投资持有期内项目时租车位数占总车位数比例潜在变化1.Nochange没有变化3.10%5.≥20%1.300米经济圈内供给与需求VehicleandPedestrianAccessibilityofSiteEntrancesandEgresses

项目进出口的车辆和行人可达性1.Veryinconvenient非常不方便3.Partiallyinconvenient部分地方不方便5.Convenient方便PotentialtoIncreaseNumberofBaysafterre-plannigwithinHoldingPeriod

投资持有期内通过重新规划增加停车位数量的可能性1.Nochange没有变化3.5%5.≥10%SiteRestrictionsWhichRequireRestoration/ImprovementwithinHoldingPeriod

项目场地限制-投资持有期内需要修复/改善场地情况1.Alot3.Some5.None承包管理类SEM的使用2.项目所在地情况CurrentHourlyParkingRatesatSiteorinECA

项目本身或经济圈内现行时租收费水平1.RMB43.RMB65.>RMB8PotentialforHourlyParkingFeeUpliftwithinHoldingPeriod

投资持有期内项目时租收费潜在变化1.30%3.40%5.≥50%CurrentMonthlyParkingRatesatSiteorinECA

项目本身或经济圈内现行月租收费水平1.RMB5003.RMB8005.>RMB1,000承包管理类SEM的使用3.财务PotentialforMonthlyParkingFeeUpliftwithinHoldingPeriod

投资持有期内项目月租收费潜在变化1.30%3.40%5.≥50%ContractLength

合约期限1.3yearlease3年合约3.5yearlease5年合约5.≥10yearlease10年或以上合约CAPEXperBay(Carparkrenovationcost,upgradecost)

平均每个车位固定资本投资额

（主要为停车场翻修、升级改造费用）1.RMB5,7003.RMB4,7005.<RMB3,800承包管理类SEM的使用2.项目所在地情况Dealcompletiontime

交易完成时间1.Dealisexpectedtobecompletedwithin9months3.Dealisexpectedtobecompletedwithin6months5.Dealisexpectedtobecompletedinlessthan3months智能车流统计PAD工具使用Tooluse智能车流统计PAD工具使用车流统计PAD设备每台PAD设备需要校对手机日期、时间，提前设定使用人的姓名、调研项目名称、所在出入口位置，专人专口专用，便于调研结束后数据处理。操作方法：点击“设置”填写项目名称及统计人员姓名，然后点击“保存”，如图1所示。点击“开始统计”即可开始车流统计，如图2。图1置项目名称与统计人员图2点击“开始统计”即可统计车流车流统计PAD设备的使用早间统计在场停放车辆数量根据停车场大小与停放车辆数量，合理安排时间人员，在车流统计开始之前对在场停放车辆进行统计，输入操作为：图3早间在场车辆统计如输入信息错误并录入的，需马上输入正确的信息再次录入，将错误的信息记录在随身携带纸本上，需要记录的信息包括：错误的车牌信息、时间、错误原因,无牌车可以不用记录。操作方法：输入双星号“**”+车牌号码后五位，点击“入车”，如图3。车流统计PAD设备的使用入口车辆统计开始统计入口车流，如果入口设备可以区分临停与固定车辆，临停车输入操作方法：可区分固定车辆与临时车辆时，月租车输入车牌后五位+单星号“*”，临停车输入车牌后五位，点击“入车”如图4，点击“入车”；不可区分时，都只输入车牌后五位，点击“入车”，如图5。图5不可区分时统计入场车辆如输入信息错误并录入的，需马上输入正确的信息再次录入，将错误的信息记录在随身携带纸本上，需要记录的信息包括：错误的车牌信息、时间、错误原因,无牌车可以不用记录。图4可区分时统计入场车辆车流统计PAD设备的使用出口车辆统计出口临停车输入操作方法：临停车辆出场，输入车牌后五位，点击“出车”如图6；固定车辆出场时输入车牌后五位+单星号“*”，点击“出车”，如图7图5可区分时统计出场车辆如输入信息错误并录入的，需马上输入正确的信息再次录入，将错误的信息记录在随身携带纸本上，需要记录的信息包括：错误的车牌信息、时间、错误原因，无牌车可以不用记录。图4不可区分时统计出场车辆车流统计PAD设备的使用夜间统计在场停放车辆数量统计结束前半个小时（可视情况调整安排）开始安排人员进行在场停放车辆统计（需要注意的是出入口的车辆统计工作需要在过夜车统计完毕后才能结束），夜间在场停放车辆操作方法：输入车牌后五位+“**”，点击“出车”。图8夜间在场车辆统计数据导出与分析各个出入口与过夜车统计车流PAD设备，收集到一起，统一导出，删除错误信息后发送给总部资产管理部进行分析。操作方法：回到初始界面，点击“设置”，点击“导出CSV文件”,并确认，如图9。退出统计软件，打开手机界面的“文件管家”，下滑即可看到保存的车流数据文件，如图10。图9导出车流数据文件图10文件保存于手机的“文件管家”中分公司与资产管理部的配合Coordination第一阶段第二阶段第三阶段业务流程图业务流程图一阶段配合分公司项目数据收集与周边停车供给需求调研，为资产管理中心进行成本收入测算提供有力的支撑。分公司高管停车场项目现场实地考察，确认提报给资产管理中心的信息真实、完整、准确。业务流程图二阶段配合分公司现场车流统计调研，为资产管理中心最终报价调整，提供准确无误的调研数据，总部资产管理中心配合分公司车流统计调研，对调研人员提前进行调研培训；业务流程图三阶段配合资产管理中心对分公司项目承包/BOT推进进度进行跟踪。判断一个停车场项目的投资价值judgment如何判断一个经营类停车场项目质量的优劣所处城市区位、商圈、地段信息、周边交通及地铁修建情况。开发商与物业背景调查，停车场产权构成情况是否清晰，有无抵压性质及经营权、转包权；业态定位与细分构成，楼上业态与车流的关系，月租/临停车位数量比例有无调整空间，（写字楼月租为主，商业临停为主、三甲医院临停为主）。项目停车场内部环境、车场建筑工艺形式、使用材质、智能停车诱导、反向寻车设备设施情况。我方承担的责任与车场收入间的关系，（负责越多，利润越低）。车场项目所在地政府停车价格规定与项目执行收费标准。免费车位、低于月租水平的车位、优惠券使用政策与补偿方式。项目地理位置：项目背景调查：项目业态：

车场内部设施：

权责内容：备案价格：停车优惠方式：如何判断一个停车场项目投后是否有利润提升空间承包期内