设备设施管理办法

设备设施管理办法定义物业项目设备设施管理是指项目管理处对所管项目公共设备设施的日常管理工作。项目设备设施主要包括供配电系统、给排水系统、电梯、建筑智能化系统、消防系统等公共设备设施；设备设施管理是指对设备设施的维护、保养、检修和巡查工作。职责（一）公司工程设备部负责本办法的编制、会审及修订。（二）各项目经理是本项目设备设施管理的第一责任人；负责本项目设备设施管理制度及实施细则的审核、决定、监管；对本项目设备设施管理承担领导责任。因监管缺失造成事故隐患或事故，由其上级依据管理规定追究其领导责任并给予处罚。（三）项目管理处工程维修主管负责制定、维护及修订本项目设备设施管理制度及实施细则；负责组织管理制度及实施细则的宣贯、培训；负责管理制度及实施细则实施的巡视、检查；依据公司的考核规定对违反管理制度及实施细则的行为进行处罚。因以上职责缺失造成本项目设备设施管理混乱，依据公司考核制度及规定给予处罚。（四）项目管理处工程维修部维修工，根据岗位分工负责设备设施管理制度及实施细则的执行。因违反作业规程和管理制度及实施细则造成事故隐患或事故，需承担直接责任并对其后果负责。（五）各项目处对违反本办法和管理制度及实施细则的行为，均有批评和制止的职责，并根据有关管理制度和考核办法进行处罚。项目设备设施管理程序（一）设备设施维护保养1、日常维护保养指经常性的保养工作。包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运行的机械进行盘车、试车（消防水泵），发现小故障及时排除，作好记录。2、一级保养对机械设备进行检查、检测，根据实际需要局部解体，进行清洗、调整、维修更换。对电机进行绝缘摇测。对电气设备清扫，检查仪表、电器（断路器等）。对电子设备除尘、触头研磨、更换，功能检查。对管道、风道局部除锈防腐、刷漆。对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障进行处理。3、二级保养对机械设备进行全面清洗、调整，部分解体检查和局部修理，更换易损件，噪声、振动、泄漏检测。对电机进行绝缘摇测，抽芯检查，清扫、轴承上油。对电气设备全面清洁，母线、导线、电器端子压接面除氧化，电器参数整定，耐压绝缘测试。对电子设备除尘、插接件接清洗，系统功能、参数测试。对管道、风道部分除锈、防腐、刷漆。对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障处理或更换。4、中修工程中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下一次修理。5、大修工程大修工程是指对设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。6、设备更新和技术改造是指设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）问题日益严重，应更新设备，提高和改善技术性能。7、事后维修（故障维修）设备发生故障后，对失效、损坏部分作针对性的维修。8、状态维修通过监测设备状态参数的变化，出现明显劣化后实施的维修。（二）设备分类根据设备对服务的重要性将其分为三级（风机类、泵类、机组类，均含相应的电机、电气控制柜）。1、I级设备：电梯、生活水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、火灾中央报警控制柜、消防联动柜、冷水机组等。2、II级设备：正压风机、空气处理器、对讲报警系统、防盗监视系统、气体自动灭火设施、高压开关柜、变压器、车场自动收费装置等。3、III级设备：除I、II级以外的所有设备。如：区域火灾报警控制箱、小型控制箱（配电箱）、交通道闸、排风机、风机盘管、集中抄表装置、维修机具以及办公室、食堂、清洁、秩序维护通讯设备等。（三）设备维修保养模式采用计划预修制（三级保养一日常维护保养、一级保养、二级保养、小修、中修、大修、设备更新和技术改造）与状态维修、事后维修相结合的管理模式。1、对于符合磨损规律的I、II级设备（电梯、水泵、正压风机、电动机、冷水机组、道闸等），定期做三级保养，定期进行小修、中修、大修。小修包含在三级养护中。中修、大修周期见附表《设备保养、中修、大修周期》。2、对于I、II级电气设备（高压柜、变压器、低压柜、控制柜等）、电子设备（火灾报警控制柜、放大器、计算机等）进行三级保养、探测性维修（功能检查）、状态维修。3、对于III级设备，采取事后维修，每年进行一次保养，并记录在《设备设施维修保养记录表》内。（四）设备管理职责1、项目管理处负责设备承接查验；大中修及设备更新改造计划、方案的制定；保养计划的编制；设备（器具）的申购、报废的申请；机电设备维修保养合同的商议及草拟等和以上文案提报公司审核。2、公司工程设备部负责对各项目管理处提报的设备承接查验，大中修及设备更新改造计划、方案的审核；负责对各项目管理处维修人员的调配，工程监督，保养计划审批，设备（器具）申购、报废的审核；选择、评价设备维修养护供方;负责机电设备维修保养合同的审批；负责中修、大修、更新改造委托合同的审核，办理合同会签手续。3、公司工程设备部负责机电设备维修保养情况及设备技术状态的月抽查。3、项目管理处负责机电设备日常操作、运行、巡查、点检及《设备维修保养合同》委托范围外的一切保养、维修工作，填写《设备设施巡视记录表》，编制保养计划。（五）设备前期管理1、前期介入设备选型、安装要求等由公司对有关物业考察后，向开发商提出。政府有关部门的验收，项目管理处应参与，具体实施遵照新项目前期介入相关程序执行。2、设备的承接查验设备的承接查验由项目组织相关人员，组成验收组，会同开发商、承包商进行，具体实施遵照《承接查验管理办法》相关程序执行。验收依据为设备出厂说明书及国家有关规范、标准。确实达不到上述条件的应在验收单中写明实际情况及原因，填写《工程质量（缺陷）整改通知单》，限期整改，整改完毕后再进行复验。填写验收单报复核盖章。验收单盖章后，复印件由开发商、项目管理处各留一份作为交接凭证。设备技术资料在设备交接验收时，由项目管理处向开发商收取并办理接收手续。对于开发商尚未移交的资料，由项目管理处跟踪收取并填写承接查验移交工程资料清单，全部资料收齐后，在项目管理处办理清单签字、盖章手续。资料原件由项目管理处负责档案人员保管。3、设备的编号设备编号由以下四部分组成：第一部分表示单位的名称：以项目管理处所在城市名称首字的第一个大写拼音字母和项目管理处的全称第一个大写拼音字母组成。第二部分表示设备的类别：用数字01-99表示。第三部分表示单位设备序号：用数字1、2、3表示。第四部分表示设备的管理等级：用罗马数字I、II、III表示。例：02-1-I风机1号风机I级设备4、设备的建帐项目管理处必须对所管辖物业的全部设备进行编号，并建立《设备台账》。新入伙的项目管理处，机电设备接管后，由公司督促设备供应安装单位对设备质量缺陷进行三个月整改，整改达到企业标准后，由项目验收。6、设备标识管理（1）设备标牌未隐蔽的设备应在规定位置贴或挂设备标牌。对新入伙的物业，项目管理处可要求供方按设备台账制作设备标牌，贴或挂在设备上。（2）设备状态标识重要危险设备的工作状态应标识（如配电柜挂“禁止合闸”等），报废、封存的设备应标识。（六）设备使用管理1、物业公共设备的操作使用权归项目管理处，设备供应方维修保养时，停电、停水、操作设备应征得项目管理处同意。2、项目管理处设备操作人员应按国家规范、公司的有关制度、规定及作业指导书要求对本项目处管理的设备进行操作使用，确保对顾客服务质量达标。应认真、全面、细致的作好运行监视、检查工作，并作记录，记录应保证准确性、及时性和真实性。3、项目管理处工程负责人应定期分析各种设备状态记录（含水、电抄表记录），确定系统工作是否正常。作经济性分析，确保设备工作在节能状态，及时予以控制调整。4、重要设备（如变压器等）的投入、报停应经公司批准。设备维修保养管理1、维修保养计划（1）项目管理处工程维修主管制订的项目管理处保养范围内的《公共设施年度检修计划》表汇总，于该年12月中旬报公司审批，审批后的设备保养计划公司、项目管理处各保留一份。并根据年度保养计划制定月、季设备维修保养计划。（2）设备中修、大修、更新改造计划由公司组织核定，并审查确定方案，编制或审查预算。2、维修保养实施（1）按有关制度、规定及作业指导书要求对设备进行保养维修。供方负责《设备维修保养合同》委托范围内的设备维修保养，可采用供方手册的表格作记录，项目管理处工程维修部负责合同委托范围外的设备维修保养工作。（2）发现设备故障（不属于工程维修部负责维修范围内的故障维修），工程维修主管应立即书面通知供方，供方接到通知后，应在半个工作日内给项目管理处答复，确定维修时间。一时无法解决的问题应给项目管理处书面说明，承诺修复时间。对于重大维修，公司应派专业工程师进行现场监督、指导。对于供方不能解决的问题，需要向其它专业公司委托维修时，项目遵照《物业项目工程外包作业指引》程序执行。关键设备发生故障，造成小区停电、停水或严重影响居民生活（不含重大设备事故），应按应急程序进行抢修。项目管理处首先应电话通知公司，并立即组织抢修，恢复设备功能。抢修所用的配件、材料标识后可按紧急放行处理。事后应按常规程序补办手续。（3）设备中修、大修、更新改造工程由公司负责进行委托外包，具体实施遵照《物业项目工程外包作业指引》程序执行。3、维修保养检查（1）工程维修部日常对设备进行巡视时，应对设备重点部位进行检查（点检），并作好记录。发现问题及时解决，无法解决的问题提交专业公司解决。设备（I、II、III级设备）“日常维护保养”计划执行情况由项目管理处工程维修主管检查。（2）设备维修完毕后，应对设备功能进行检定，属I、II级设备由公司组织检定并备案。属III级设备由项目管理处检定，所有设备检定记录项目管理处都应备案。（3）设备中修、大修、更新改造工程竣工验收由公司组织验收。4、设备设施维修保养管理工作应遵照《工程维修管理作业指引》的相关程序执行。（八）设施设备日常巡视1、公共设施日常巡视内容包括消防设备（设施）是否完好无损，有无临时乱拉乱接电线或水管等；公共及通讯设备有无损坏；室外水管有无渗漏；道路、人行道等有无损坏；道路栏、路障是否完好无损；公共照明设备是否完好，能否正常使用；天花、外墙砖、广场砖有无短缺、脱落等；室外污、雨水管、化粪池、沙井是否有堵塞现象，是否及时疏通、清理。2、动力设备日常巡视内容各种动力设备是否正常运行；是否存在不安全隐患；包括设备运行的电压、电流、频率、温度、压力、液位、指示灯是否正常；各种按扭、水阀等位置是否设置正确。3、工程维修部应认真填写《设施设备巡视记录表》，并要保证记录准确、及时、真实和可靠，项目管理处工程维修主管每周检查并负责按月汇总整理成册、留存备查。设备安全管理1、持证上岗与安全检查从事特殊工种作业的员工（电工等），应持有经劳动部门颁发的有效证件上岗，熟识设备的操作规程，了解设备的运行情况。公司每季度对设备安全状况进行检查。2、安全事故处理当项目管理处发生设备安全事故后，应立即通知工程维修部。在调查人员未赶到现场之前，应尽可能地保护现场，拍照或录像。工程维修主管应组织人员抢修，保证对顾客的服务。事后项目管理处应向公司提交设备安全事故报告，公司根据项目管理处的报告及调查结果，向总经理提交设备安全事故调查分析报告，并提出处理意见。（十）设备封存及报废管理1、设备封存拟封存的I、II级设备由项目管理处报公司，并由工程维修部计划安排设备封存前的处理工作（防腐、防护等）。封存地点应保持干燥、干净、安全。项目管理处工程维修部应定期检查。封存的设备，应贴封存标记，重新启用时预先保养一次。2、设备报废对不能修复或维修后鉴定不合格的设备，由工程维修主管填写《设备停用/封存/报废审批表》。经项目经理同意后，报公司审核并呈报总经理批准报废。报废的设备应在设备档案中注明报废日期，封存该设备档案。设备维修过程中更换下来的器件（报废件）应在设备检修记录表上写明。报废的设备及报废件，项目管理处应妥善保管，并统一填写《设备停用/封存/报废审批表》。设备技术档案资料管理1、设备技术资料设备技术资料管理按本文《设备的承接查验》条款执行，资料的借阅应办理相关手续。2、质量记录（1）设备运行记录、巡查记录、值班记录由项目管理处填写保存。项目管理处实施保养、维修的设备，由项目管理处工程维修主管组织填写记录，分包方实施保养维修的设备，由分包方填写保养记录、维修记录。保养检查记录、维修检定结论填写按本文《维修保养检查》条款执行。项目管理处工