2023年下半年福建省房地产估价师理论与方法房地产损害赔偿的需要模拟试题

2023年下半年福建省房地产估价师《理论与方法》:房地产损害补偿的需要模拟试题本卷共分为2大题50小题,作答时间为１80分钟,总分1００分,6０分及格。一、单项选择题（共25题,每题2分，每题的备选项中,只有1个事最符合题意)１、已动工开发,但开发建设面积局限性应开发建设面积的,或投资额局限性总投资额2５%的，或未经批准中止开发建设连续满1年的,视为闲置土地。ﻭA:1／2

B:１/3ﻭC:１/4

D：1/5

Ｅ:执行层的组织协调2、__是指厂商把各种生产要素作为投入品进行组合并转化成产品的过程。

Ａ．供应ﻭB.生产

C.投入

D.产出3、开发商以某一价格出售“物业+健身房会员资格+保龄球馆会员资格＋游泳池会员资格”时，该价格比这四项各自价格之和低了许多,开发商采用的是＿_技巧。

A．产品线定价

B．选择品定价

C.补充品定价ﻭＤ.产品束定价4、某建筑物的建筑面积为2０23㎡,占地面积为3000㎡，现在重新获得该土地的价格为800元／㎡,建筑物重置价格为900元/㎡,而市场上该类房地产正常交易价格为18０0元／㎡．则该建筑物的成新率为。ﻭA:4４％ﻭB:5０％ﻭＣ：６7%

D：９4%ﻭE：工业用地的监测点评估价格5、某居民楼总建筑面积为50０0m2,总价值为１000万元,其中土地总价值为50０万元,某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为１50m2，房地总价值为35万元。若按照土地价值进行分摊,该人占有的土地份额为__。

A.3%

B.3．５%

C.7%ﻭＤ.4%6、下列关于资金时间价值的表述中，错误的是。

Ａ：从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值

B:从消费者的角度来看,资金的时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿

C:即使资金存在时间价值，也可以直接比较不同时点发生的钞票流量ﻭD:利率是资金时间价值的一种标志ﻭE：借款协议７、假设开发法的基本理论依据是。

A:生产费用原理

B:预期原理

C:替代原理

D：供求原理ﻭE:工业用地的监测点评估价格８、有效毛收入乘数是估价对象房地产的＿＿除以其有效毛收入所得的倍数。ﻭＡ．售价ﻭＢ．租金

C．潜在毛收入

D.净收益9、转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起__日内,持房地产开发项目转让协议到房地产开发主管部门备案。

A．６０

B．４5

C．30ﻭＤ.1５10、从经济角度看，土地运用选择的一般顺序是＿＿。

A.商业、办公、居住、工业、耕地、放牧地、牧场、森林、不毛荒地ﻭB.商业、办公、工业、居住、耕地、放牧地、牧场、森林、不毛荒地

C．商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地ﻭD．商业、办公、工业、居住、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地

1１、国家实行保护耕地的制度。下列不属于耕地范围的是。ﻭA：新开开荒地ﻭB：轮歇地、草田轮作地ﻭC:以种植农作物为主，间有零星果树、桑树或其他树木的土地

D:耕种３年以下的滩地和滩涂

E：房地产估价机构必须加盖公章12、用收益法评估某宗房地产的价格时,除有租约限制的以外，应选取__净收益作为估价依据。

Ａ．类似房地产的客观

Ｂ．类似房地产的实际

C.类似房地产的最高

Ｄ.类似房地产的最低１３、某宗工业用地面积为5０00㎡，容积率为１.0,楼面地价为８00元／㎡，若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为８．0,其中商业用途建筑面积占40％，楼面地价为３000元/㎡,居住用途建筑面积占６0%,楼面地价为1００0元／㎡。该宗地块上理论上应补交的地价为万元。

Ａ:４０0０

B:5９0０ﻭC：68００

D：7２00ﻭＥ：工业用地的监测点评估价格14、对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是__。ﻭA．保本点分析ﻭB．敏感性分析ﻭC．钞票流量分析ﻭＤ．记录实验分析15、某年１月30日购买某房地产价格为1000美元/㎡,首付款为2０％，余款半年末一次性支付，月利率为0．６％。当年,该类房地产以美元为基础的价格平均每月比上月上涨1％，人民币兑换美元的汇率１月３０日为6．59：１,９月3０日为６.46:１。下列关于该房地产价格的说法，对的的是。

A:该房地产的名义交易价格为人民币6５90元／㎡ﻭB：该房地产的实际交易价格为人民币６404元/㎡

C:该房地产于该年9月3０日的市场价格为1052美元/㎡ﻭD：该类房地产在该年１月3０日至９月30日期间以人民币为基准的价格平均每月比上月上涨幅度大于1％ﻭE：工业用地的监测点评估价格１６、混凝土的重要性质是。ﻭA:水灰比ﻭB:水泥品种

C：和易性ﻭD：砂率ﻭE：执行层的组织协调1７、房地产转让应当以作为缴纳税费的依据。

A：申报的成交价格ﻭB：申报的市场价格ﻭＣ:申报的租赁价格

D：申报的成本价格ﻭE：执行层的组织协调1８、因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等內容发生变更而进行的登记,属于。

A:土地初始登记

B:土地变更登记ﻭＣ：土地总登记ﻭD：土地注销登记

E：执行层的组织协调19、房地产的经济寿命是指物业开始使用至__的时刻。ﻭA.收益为零ﻭB.产生的收益超过其使用成本

C.净收益为零ﻭD.收益率小于基准收益率20、《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发公司转让房地产开发项目时,尚未完毕拆迁补偿安顿的，原诉迁补偿安顿协议中有关的权利、义务随之转移给。

Ａ:转让人ﻭＢ：受让人

Ｃ:转让人和受让人

D：第三人

E:房地产估价机构必须加盖公章21、下列不属于土地增值税扣除项目的是。ﻭＡ:取得土地使用权时所支付的金额ﻭB：土地开发成本、费用

Ｃ：建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格ﻭＤ:与转让房地产无关的税金

E：执行层的组织协调２２、张先生以10万元的预付款购买了一套时价为100万元的期房住宅,一年后该住宅交付使用时,现房价格涨到了1２0万元,那么,张先生预付款的收益率为＿_。ﻭＡ.1０%ﻭB．20%

Ｃ.５0%

D．2０0％23、以出让等有偿方式取得建设用地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让协议约定的动工开发日期满年未动工开发的,可以无偿收回建设用地使用权。ﻭA：１ﻭB：2ﻭC：３ﻭD:4

Ｅ:房地产估价机构必须加盖公章24、按照国家标准《城市用地分类与规划建筑用地标准》划分,城市建设用地不涉及。（20２3年试题)ﻭA:仓储用地

Ｂ:特殊用地

C:水域和其他用地

Ｄ:工业用地ﻭＥ：执行层的组织协调25、存量是指报告期期末已占用和控制的拇业空间总量。在数值上，报告期总量=上期存量+报告期新竣工量—__。

Ａ．报告期灭失量

B.最低销售量

C.工程量

D．盈亏平衡点量二、多项选择题（共25题，每题2分,每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分)1、对具有房屋功能的地下建筑，征收房产税的相关规定有。(2023年试题)ﻭA：自用的工业房产,以房屋原价的50%~60%作为应税房产原值ﻭＢ:自用的工业房产，以房屋原价的50％~６0％作为计税税基

C：商业用途地下建筑,以房屋原价的70%～80％作为应税房产原值ﻭD:出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定纳税

E:地下人防设施免税2、假如同一地区的某一类型物业的售价连续大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会。

A:减少ﻭB：增长

Ｃ：不变ﻭD:同步递减

E：借款协议３、在居住区控制性具体规划的控制体系指标中,建筑密度属于。

Ａ：用地控制指标

B：环境容量控制指标ﻭC:建筑形态控制指标ﻭＤ:城市设计引导及控制指标ﻭE:执行层的组织协调4、《城市房屋拆迁管理条例》规定,拆迁的实行方式重要涉及。

A:自行拆迁

B:委托拆迁ﻭC:政府拆迁ﻭＤ：单位拆迁ﻭE：社会拆迁5、按照规定,房地产开发公司在变更事项拟定后，未在规定期限内告知买受人的,解决的原则是。

Ａ:买受人无权退房

B:买受人有权退房ﻭC:买受人不退房的,由房地产开发公司继续执行原协议ﻭD：买受人退房的，由房地产开发公司承担违约责任ﻭE：买受人退房的,由规划部门承担违约责任6、李某购买了A房地产开发公司的住房一套,因质量问题，与其发生了质量纠纷。假如李某在商品房交付使用之后发现质量问题，这里的“交付使用”之后是指。ﻭA：未办理交付使用手续之前

B：办理了交付使用手续之后ﻭＣ：房屋所有权证办理之前ﻭD:房屋所有权证办理完毕之后

E：因房地产资金问题而不能如期开工的7、已知一年期国债利率为３．31%,贷款利率为５．4３%，投资风险补偿利率为２.23%,管理承担补偿为1.32%,缺少流动性补偿为１.４2%，所得税抵扣为0.5%，则报酬率为__。

A．７.78%ﻭB．8．28%ﻭＣ．13．２１％ﻭＤ.１4.21%8、房地产开发项目市场定位的含义重要涉及。ﻭA：预测开发成本

B:选定目的市场

Ｃ：拟定消费群体ﻭD：明确项目档次

Ｅ：设计建造标准

注:0８版教材新增长的内容，09版教材又删掉了该部分内容。9、下列关于协议，表述错误的是。

A:协议是具有相应法律效力的协议ﻭB：协议是一方以上当事人的法律行为ﻭC：协议是平等主体之间的民事法律关系

Ｄ：协议的本质是一种合意或协议ﻭＥ：执行层的组织协调1０、下列代理行为中，属于滥用代理权的是。ﻭA:指定代理

B：委托代理ﻭC：双方代理

Ｄ：法定代理

E：执行层的组织协调

１1、物业公司在选择零信商作为零售商业物业的租户时，一方面要考虑的因素是__。ﻭＡ．零售商的财务能力ﻭB.零售商的声誉ﻭＣ.零售商的组合与位置分派ﻭD.零售商的经营内容1２、下列属于平均指标的是。ﻭA：算术平均数ﻭＢ：调和平均数ﻭC:中位数

Ｄ：众数

E:标准差13、下列房地产权利的种类中,属于他物权的有__。

A.所有权ﻭＢ．土地使用权

Ｃ.地役权ﻭD．典权

E．租赁权14、路线价法用于宗地估价,其结果的可信度重要取决于__的健全与否。ﻭA．路线价ﻭB.深度百分率ﻭC.宗地形状ﻭD．临街状态

Ｅ.土地形状1５、__是宏观经济政策的第一个目的，一般是指一切生产要素都有机会以合适报酬参与生产的状态。

A.充足就业

Ｂ．价格稳定

C．经济增长

Ｄ．国际收支平衡16、有Ａ、Ｂ、C三个影响房地产价格的因素,其中Ａ的影响最大，B次之，Ｃ最小，分别赋予的权重为f1、ｆ2、f3,此三者的大小关系应为__。ﻭＡ.f1＜ｆ２＜f3

B．f1＞f2>ｆ３ﻭＣ．ｆ１＝f2=ｆ3ﻭD．无关17、会计是在企事业及其他经济组织范围内建立的一个以提供财务信息为主的经济信息系统。该系统涉及四个层次。ﻭA：会计核算解决系统ﻭB:会计信息解决系统ﻭC：会计信息解释系统ﻭD:会计信息调节系统ﻭE:会计信息流通系统18、报酬资本化公式的假设前提有(）。ﻭA．净收益A每年不变

Ｂ．收益年限n为有限年ﻭC．报酬率Y不等于零

D.价格Ｖ符合评估时点市场情况19、下列属于形成权的是。

A：解除权

Ｂ：追认权

Ｃ:选择权ﻭD：异议权

E:人身权２0、下列房地产投资风险中,属于系统风险的是。

A：周期风险

Ｂ:比较风险

Ｃ：资本价值风险ﻭD:时间风险ﻭＥ：借款协议2１、与非专业估价相比，专业估价的特点有（）。ﻭA.是一种专业意见ﻭB.估计价格或价值

C.实行有偿服务ﻭD.承担法律责任ﻭE．估价作业日期长2２、下列关于住宅专项维修资金,表述对的的是。

A:住宅专项维修资金,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满前的维修和更新、改造的资金

B：业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有

C：从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有ﻭD:1998年国务院《关于进一步深化城乡住房制度改革加快住房建设的告知》明确提出建立住房维修基金制度ﻭE:住宅专项维修资金的存储利息，除业主大会另有决定外，应当转入住宅专项维修资金滚存使用2３、在运用预期收益的盼望值和标准差进行项目比选时,下列表述中对的的有．(2023年试题）ﻭA：盼望值相同,标准差小的方案为优

B：标准差相同,盼望值小的为