济南诚基建工学院项目商业部分调研报告与初步建议5PPT

建工学院项目调研报告与初步建议（商业部分）2006年11月济南诚基地产观点这是一个定位的年代我们认为，成功的商业地产项目都是相似的，那就是----精准定位定位释义：在目标群体心目中建立独特的形象，占据不可动摇的位置。即有竞争性的产品力和对目标群的形象力.这是一个具备较强操作性的定义：而且，一个项目的定位是变化的，随着项目的发展和状况的变化，定位也会相应发生着变化，我们则应进行相应的调整，特别对于当今商业地产风险重重的时代，项目精准定位已是必然的事情。

所以，精准定位是商业地产成功的根本秘密所在.观点观点这是一个风险的年代

我们认为，商业地产开发商最大的风险，那就是----时间一种几乎无法控制的因素但是，商业地产的利润相当大的程度上集中在资金运转速度与物业经营的长期升值上所以，在商业地产中，必须要考虑到资金运转与价值最大化的均衡

观点这是一个整合的年代

我们认为，任何一个商业地产项目的成功都离不开整合的力量，唯有通过专业的地产机构进行开发商/发展商、实力商家、投资者和消费者全方位的整合才能实现效益最大化所以，我们需要进行更具深度的资源整合。观点所以，塑造成功商业地产项目的解决之道

优秀的建筑设计（产品力强）

+精准定位（一种生活方式的主张）

+营销推广（整合强力的武器）+商业运营（实现长期的经营升值）

我们的目标一切的目的为了产品价值实现的最大化任务1、找出本项目的市场机会点2、确定本项目的定位3、制定出初步的操作建议4、提供下一步更具产品价值实现力的深入服务初步成果……因此宏观趋势把握报告分析步骤研究基本思路项目定位商家访谈操作经验操作初步建议政策支持点市场支持点消费支持点项目支持点济南商业发展状况如何？我们项目又居于怎样的位置？究竟具有怎样的发展潜力？拥有怎样的市场机会？

宏观认知与把握………

宏观环境分析

历下区位于济南市区东南部,面积100.89平方公里。下设10个街道办事处、1个镇，辖64个社区居委会、19个行政村。地理位置人口概况

泉城路街道办事处，总人口16618人，人口出生率6.28‰。

建筑新村街道办事处总人口41416人，人口出生率6.96‰，人口自然增长率2.06‰。

趵突泉街道办事处总人口42631人，人口出生率4.8‰，自然增长率0.51‰。

文化东路街道办事处总人口110861人。人口出生率4.57‰，自然增长率2.15‰。

解放路街道办事处总人口33952人，人口出生率6.88‰，自然增长率1.86‰。

全区共15.9万户，总人口59.87万人。世界特大城市的人口密度普遍超过每平方公里5000人，而本区固定人口密度为5934人/平方公里，人口密度超过5000人/平方公里。而本项目周边流动人口约15万人。人口分布较多集中在本案周边的几个办事处，具体情况如下：甸柳新村街道办事处总人口42904人，出生率7.38‰。人口自然增长率3.67‰千佛山街道办事处总人口60239人，人口出生率5.37％。燕山街道办事处总人口36758人，人口出生率8.4‰，自然增长率4.91‰。东关街道办事处总人口44747人，15943户，人口出生率6.47‰。大明湖街道办事处总人口30300人，人口出生率6.65‰。人口概况本案宏观经济指数分析………生产总值

（亿元）一产增加值

（亿元）二产增加值

（亿元）三产增加值

（亿元）地方财政一般预算收入

(万元)县（市）区1—9月

累计累计同比±％1—9月累计累计同比±％1—9月累计累计同比±％1—9月累计累计同比±％1—9月

累计累计同比±％全

市1531.1016.492.586.0702.4719.3735.9717.093380922.2历下区280.0816.30.08-33.660.467.4219.5319.07957127.7在全市中所占比重18.3％——0.08％——8.6％——29.8％——8.5％——经济概况历下区生产总值位于各区前列，其中三大产总值所占比例是各区之首，可见第三产业是历下区的主导产业。第三产业增加值约30％，说明三产行业正以迅猛速度发展，历下区成为商业、服务业等中心区域。历下区财政收入成为全市财政收入的主力之一。2006年1-9月份县(市)、区主要经济指标规模以上固定资产投资

(万元)规模以上工业增加值

(亿元)规模以上工业产品销售收入(亿元)规模以上工业利税总额(亿元)县（市）区1—9月

累计累计同比±％1—9月

累计累计同比±％1—9月

累计累计同比±％1—9月

累计累计同比±％全

市732662036.3572.2522.41838.0525.3183.6829.6历下区748141135.942.5010.5166.2914.07.45-2.8在全市中所占比重10.2％——7.4％——9％——4％——固定资产投资属于中等水平，工业增加值和利税偏少，工业产品销售收入次于历城区和章丘市排入前三，可见历下区工业并不发达，产品流通业繁荣。经济概况——续1规模以上工业利润总额(亿元)规模以上工业亏损企业亏损额(万元)社会消费品零售额(万元)出口总额(万美元)实际利用外资

(万美元)县（市）区1—9月累计累计同比±％1—9月累计累计同比±％1—9月累计累计同比±％1—9月累计累计同比±％1—9月累计累计同比±％全

市88.6529.28641525.4690673316.517018233.33072315.3历下区1.32-4.6747835.9163139717.12036325.67669825.4在全市中所占比重1.5％——8.6％——23.6％——12％——25％——社会消费品零售总额和利用外资额居于各区之首高达23.6％和25％，出口总额居前列，经济发达。经济概况——续2城市居民人均可支配收入(元)城市人均消费性支出(元)社会消费品零售额(万元)居民消费价格指数(元)县（市）区1—9月累计累计同比±％1—9月累计累计同比±％1—9月累计累计同比±％1—9月累计累计同比±％全

市1131711.5794215.4690673316.5100.8----社会消费品零售总额达到690亿元，1-9月份，人均消费性支出7942元，同比增长15.4个百分点，同时人均可支配收入达到11317元，同比增长11.5个百分点，足以看出济南经济稳健发展的后劲。经济概况——续3政策支持点宏观趋势把握市场支持点消费支持点项目支持点报告分析步骤研究基本思路相关政策分析………在新的背景下，了解新的济南……

8月31日，由北京大学编制，涉及济南、淄博、泰安等7个地级市的《济南都市圈规划》通过了专家评审。根据规划，未来15年内，济南都市圈将以济南、淄博为“双核”，打造十大产业链，建设成为环渤海经济圈南翼具有国际竞争力的基础产业、先进制造业和服务业中心。规划期限为2006年—2020年，期间，将重点推进济南ＣＢＤ（中央商务区）建设、实施济南“北跨”战略、建设济南科学城、培植五大产业基地、构筑出海通道、打通济西通道、建设城际交通网、创意齐鲁文化产品十大项目。

政策解读——城市商业规划根据济南市最新商业网点规划，确定济南为环渤海地区和黄河中下游地区省际区域商贸中心城市。总体布局：一核两区四片四心

一核：都市级商业核心区——泉城路片区

两区：山大路科技文化特色商业街区

商埠区历史文化特色街区

四片：英雄山商业片区等四个商业片区

四心：四个市级商业副中心来源：2006年11月6日《济南时报》A5版政策解读——城市商业规划政策解读——城市商业规划

山大路科技文化特色商业街区是项目所在区域。该商业街区位于历山路以东、二环东路以西、经一路（延长线）以南、经十路以北的区域。以洪楼广场、山大路科技一条街为中心，加快提升洪楼地区集大型商场、高档专卖店、休闲娱乐中心、中西餐饮、金融、通讯为一体的，多功能、高品质的区域性商业中心地位、打造以山大路科技市场为主体，以IT产业为龙头，具有全国影响、省内最大的现代化科技文化商贸区。除了项目的政策优势之外，项目所在地附近高校云集，周边服饰、餐饮等商业业态繁荣，这是项目特色之一。

政策解读——城市规划

一带——经一路东关大街特色商业带。东起山大路西至历黄路、黑北路，规划建设一批高档写字楼宇和商贸载体，重点引导好电子通讯产品交易、大型连锁超市、休闲娱乐、社区服务、电子商务等行业的发展，形成特色规模效应。

按照“大规划、大整合、大建设、大发展”的思路，整合区域资源，调整产业布局，积极引导发展，形成“一带三中心五片区”的新格局。三中心——泉城路商业中心。以泉城路商业街为核心，依托传统中心商业区，通过泉城广场北侧综合开发、舜井街解放阁片区、县西巷片区、省府前街两侧等开发改造，建设一批档次高、体量大的商贸设施，着力打造古城风貌与现代化大商都相融合的商业中心。政策解读——历下区规划——东部新城金融商业中心。按照东部新城规划定位，以经十路为轴线，高标准建设燕山新区金融服务区、浆水泉区域商业中心；以东二环路为轴线，发展形成东环商业片区；以化纤路为轴线，培育星河、诚达商贸城片区。——奥体中心。协助省市高标准建好奥体中心竞赛场馆、政务中心及经营性商业开发项目，以举办十一届全运会为契机，打造体育健身、政务办公和现代化商贸服务区。政策解读——历下区规划五片区——山大路科技商务区。以山大路为轴线，建设IT产品贸易、物流、软件开发、信息服务、商业及生活服务综合功能区，打造以IT产业为主导，贸、技、工一体化，具有自主创新能力，面向全省、辐射全国的国家级现代化大型科技商务区。政策解读——历下区规划——东部高新技术产业区。借助济南东部产业带建设，以高新区历下工业园为依托，发挥毗邻济南高新技术开发区及正昊、济炼等大企业的优势，重点发展高新技术产业，努力打造新型工业发展基地。政策解读——历下区规划——经十路、文化东路、文化西路文娱休闲区。发挥经十路、文化东路、文化西路片区大专院校、新闻机构、体育设施相对集中的优势，引导发展文化娱乐、体育休闲、新闻传媒、服装和时尚消费等业态。政策解读——历下区规划——泉城风貌带文化名胜旅游区。发挥“三大名胜”集聚我区、老城文化底蕴深厚的优势，整合四大泉群及老城人文资源，突出“悠久历史文化、独特泉城风貌、优美自然风光”品牌和特色，搞好旅游开发，引导泉水游、老街古巷游、购物游，以游促商、以商带游，形成吃、住、行、游、购、娱一条龙的旅游消费链。——南部休闲生态旅游区。以旅游路为主线，保护性开发大佛头、开元寺、浆水泉、狸猫山、龙洞等风景区，构筑新的旅游载体，营造“山在城中、人在园中”的生态效果，打造集休闲娱乐、健身探险为一体的生态旅游区。政策解读——历下区规划政策解读——主要产业政策稳步发展房地产业，细化房地产业专业化分工，进一步发展和完善二级市场，培植壮大房地产营销代理、咨询评估、规划设计等机构和物业服务企业，带动装修和装饰业、家具业等相关行业的繁荣。优化提升商贸流通业，积极发展专业商场、专卖店、连锁便利店、仓储式商场为特色的多元化、多层次的销售网络，引导专业市场向商场化方向改造提升转型，在标志性区域，合理布局购物中心和大型百货商场，适度发展大型综合超市。巩固发展餐饮娱乐业根据经济片区的功能特色，有针对地引进、培育与周边环境配套、展现现代化中心城区形象的特色、知名餐饮娱乐企业，提升服务业的档次和水平。

政策支持点宏观趋势把握市场支持点消费支持点项目支持点报告分析步骤研究基本思路宏观商业状况分析………济南主要商业项目分布图银座商城八一店大润发山水店世纪联华英雄山店贵和购物中心泉城路商业步行街家乐福人民商场大观园济南华联银座商城（世界贸易中心）大润发堤口路店大润发历下店洪楼大润发中恒商城本案济南主要商圈分布图泉城路商圈北园路商圈英雄山商圈段店商圈大观园商圈老东门商圈西市场商圈花园路商圈泉城路商圈英雄山商圈大观园商圈段店商圈北园路商圈花园路商圈本案主要商圈商业供应柱型图济南大中型超市一览大润发堤口路店大润发洪楼店大润发历下店大润发山水店沃尔玛易初莲花家乐福贵和（商厦内超市）银座（商厦内超市）银座超市八一店世纪联华济南华联银座购物广场银座北园路店本案济南大中型超市一览1、经粗略统计，济南的大中型超市总供应量在20万㎡左右。遍布济南各个区域。2、从大中型超市的分布位置上分析，发现济南市几乎每个重要商圈内部均有至少一家较大型超市，这也符合济南市消费者的消费倾向相符。3、在几个分布比较集中的区域里，要数泉城路商圈的分布居多，包含了银座、沃尔玛、大润发等数家大型超市，明显多于大观园、文化路、北园路商圈。4、值得注意的是：济南市大型超市中经营最为成功的大润发超市位置最为分散，遍布了济南东南西北各个区域商业中心，这也为其成功经营奠定的坚实的基础。济南大型家电专卖市场一览国美北园店国美槐荫店国美洪楼店国美开元店国美八一店苏宁电器一店国美解放桥店三联商厦苏宁八一店三联八一店三联槐荫店本案济南大型家电专卖市场一览

济南市作为全国家电市场发展速度最快、竞争最为激烈的区域市场，近几年来家电专卖市场的专业化、现代化程度较高。从区域商业供应状况上分析，泉城路商圈作为济南市中心商业区，其供应面积及所占比例相比其他地区明显高出，这也凸显了该地区的核心商业价值。另外从各大型家电企业的选址条件上采取了不同的策略，国美采用遍地开花的方式，占据济南东南西北个城区区域中心；苏宁首先攻占市中心泉城路，而本地家电巨头三联家电则主要依靠强势品牌效应不急于快速扩张而是充分占据市中心的有利位置把持济南家电市场。济南主要商圈比较分析商业区地理位置及交通商圈地位商业核心商用物业租赁价格出租率消费群来源泉城路商圈济南是中心区，交通、商贸中心零售业绝对领头羊，市级商业中心购物中心、大型超市、品牌店大型商场一般以联营方式扣点20—30%作为租金；一般商场租金约250元/月；售价1—5万80%左右全市市民、外地游客、客户群范围广泛经二路商圈区域中心，交通便利次级商圈，西部区域商业中心购物中心、大型超市、大型小商品批发市场大型商场一般以联营方式扣点约20%作为租金；一般商场租金约150元/月90%以上西部槐荫区、天桥区居民经四路商圈交通便利传统中央商圈大型百货大型商场一般以联营方式扣点约20%作为租金；一般商场租金约180元/月95%左右全市消费者花园路商圈区域中心，交通便利次级商圈，东部商业中心超市、咖啡店、酒吧集中区域一般商场租金约200元/月90%左右历城、历下区居民北园大街商圈主要的交通枢纽次级商圈，专业市场聚集地家居、建材类专业市场一般商场租金100元左右/月85%左右鲁中（家居建材），周边居民（超市）

济南各主要商圈租金对比

商圈类别租金范围（元/平米/天）大型商业（在营业）商圈点评泉城路商圈综合类商圈4——18贵和商厦贵和购物广场、银座商城、银座购物广场等以商场、超市居多，而中小型服饰类专业店则在数量上占据了绝对多数，都市级商业中心的核心部分，是一个面向全市乃至整个山东省的商圈大观园商圈综合类商圈3.5——10大观园商场、人民商场济南老商圈典型的代表之一，消费对象除了周边居民外，还面向整个济南市西市场商圈综合类商圈2——8济南华联、嘉华购物广场、小商品批发市场经营内容较多。其中服饰及餐饮所占比例约为50%。是西城区的商业中心洪楼商圈综合类商圈3——7洪楼大润发、国美电器等连接洪楼区与东部新区的商业中心，发展潜力巨大老东门商圈综合类商圈3——6东门小商品市场、家乐福主要面向中低端消费。家乐福的加入弥补了区域中高端消费的弱势英雄山商圈综合类商圈3.5——6银座八一店、国美八一店消费群体主要面向本区域段店商圈综合类商圈0.5——2.5温州服装城、温州小商品城人口较少，大型商业经营状况较差泺口商圈专业性商圈1.5——9泺口服装城、齐鲁鞋城济南最大的服装批发市场，以中低档为主，辐射区域面向济南周边几个地市山大路商圈专业性商圈2——7济南科技市场、赛博数码广场、百脑汇等有山东中关村之称，是济南最大的电子科技市场北园大街商圈专业性商圈2——6银座北园店、东亚家具城、建材市场等济南最大的家居及建材市场段店专业商圈专业性商圈0.8——2汽配及汽车销售市场济南最大的汽配及汽车销售市场

各类商圈，组建泉城商业新构架

本案泉城路商业街代表性项目一览贵和商厦济南百货大楼贵和购物中心新华书店万达购物广场三联商厦苏宁电器伊势丹百货银座购物广场：为各类专卖店及中小餐饮泉城路商业街代表性项目租金一览序号位置建筑面积平米年租金（售价：元）备注1万达广场一层65号内铺57.51570三个月一签2万达广场一层74号内铺约4513503万达广场一层76号内铺42.0514604万达广场一层11A号内铺601022(原购入价2.5万元)最初平米年租金22005万达广场一层08B号内铺约8310256万达广场奥康临街门头523原租金4600元（现转让价5万元）奥康自营,只售不租7万达广场一层某铺位303080（现转让价4.33万）中介所数据8齐鲁金店对面稻草人门头257920规格3.6m×7m9省府前街路口西侧古玩城64056不直接临街10省府前街西侧劲霸男装1002500不直接临街，深约50米11院前街路口华典大厦一层3005070东南临街，含2间办公室12舜井街路口西侧真维斯1202500共两层，各60平米13舜井街西铺位A9.57368大楼拐角铺位14舜井街西铺位B117272大楼拐角铺位15舜井街南临黑西路铺面15292016省政协对面门头房552920没有制冷采暖设备17皇亭体育馆对面门头房A153285无制冷采暖设备及物管18皇亭体育馆对面门头房B352920无制冷采暖设备及物管19皇亭体育馆对面门头房C331643规格3.3m×10m泉城路商圈内重点商业状况商场名称万达沃尔玛商业广场地理位置泉城路西端开发商济南万达商业房地产公司经营管理济南万达商业物业管理公司物业管理济南万达商业物业管理公司认知度跨区域，高辐射范围整个市区总规模约5万平米经营面积4万平方米楼层数地上4层、地下1层经营模式统一经营管理经营特色品牌超市、家居城及室内步行街商场包装整体档次较高，舒适感程度较高经营业态超市为主，家居、百货为辅车位数地下约150个整体形象全国商业地产品牌，整体形象较好主力商家沃尔玛超市经营业态超市经营规模约2万平方米半主力商家红星美凯龙经营业态家居经营规模约1万平方米营业时间超市7：00-22：00家居：日-四9：00-20：00

五-六9：00-21：00服务情况素质高，态度好，热情顾客满意度高主力消费群普通市民、白领、中产阶级、政府官员业态分布F1精品步行街、男女服饰、休闲服饰、美食、婚纱摄影、工艺礼品、男女皮鞋F2、F3：超市F4：家居万达沃尔玛商业广场泉城路商圈内重点商业状况商场名称贵和购物中心地理位置济南市天地坛街1号开发商山东鲁能集团经营管理鲁能商贸公司物业管理鲁能商贸公司认知度跨区域，高辐射范围整个市区及周边县市总规模2.2万平米经营面积1.76万平米楼层数地上5层、地下1层经营模式统一经营管理经营特色荟萃世界名优精品，传播现代消费文化商场包装整体包装档次高，舒适感程度高经营业态百货为主，超市为辅车位数地上约35个整体形象山东省商业品牌，整体形象好营业时间9：00-21：00服务情况素质高，态度好，热情大方顾客满意度高主力消费群白领、中产阶级、政府官员业态分布B1精品超市：名烟名酒、进口食品、保健食品、休闲食品、冷冻食品、茶叶饮料、副食调料、海洋干货、洗涤化妆、百货用品、康康快餐、药品F1名贵大堂：钟表眼镜、化妆品、金银珠宝（代表品牌：周大福、娇兰、江诗丹顿、博柏利）F2秀美天地：女士正装、女士时装、皮草、针织、内衣、饰品（代表品牌：柯利亚诺、菲妮迪、宝姿、白领）F3英俊世界：男士正装、男士休闲、男士精品服饰、西裤、衬衫、皮装（代表品牌：纪梵希、雅格狮丹、都彭、保罗·劳伦）F4休闲乐园：鞋类、箱包、休闲服装、体育服装（代表品牌：爱步、新秀丽、英格、莱尔斯顿）F5新生活之家：照摄材、办公用品、通讯、小家电、床上用品、儿童用品、工艺品、体育用品、按摩椅、家居百货、柔婷美容店（代表品牌：喜来登、卡撒天娇、傲胜）备注北侧入口人流统计：13日16：33-16：38出来100名，购物33名贵和购物中心泉城路商圈内重点商业状况贵和商厦商场名称贵和商厦地理位置泉城路147号开发商鲁能集团经营管理鲁能商贸公司物业管理鲁能商贸公司认知度跨区域，较高辐射范围整个市区总规模约3万平米经营面积3万平方米楼层数地上6层、地下1层经营模式统一经营管理经营特色中高档消费\时尚生活商场包装整体包装档次较高，舒适感程度较高经营业态百货为主，超市为辅车位数地上约130个整体形象全省商业品牌，整体形象好营业时间9：00-21：00服务情况素质高，态度好，热情大方顾客满意度高主力消费群白领、中产阶级、政府官员业态分布B1：生活超市：精品家电、办公用品、高档烟酒、食品、副食、冷冻、生鲜、洗化百货、药品、肯德鸡F1讯彩地带：黄金珠宝、钟表、眼镜、工艺品、化妆品、照射器材、通讯器材、工艺品、SPR、总服务台（代表品牌：英纳格、天梭）F2流行会馆：男女皮鞋、时尚饰品、少女服装、箱包F3伊人风采：女士服装、女士饰品、彩妆、内衣、领带（代表品牌：哥弟、曼斯汀）F4绅士空间：女士服装、羽绒服、内衣、皮衣、羊绒羊毛（代表品牌：斯卡图、法鳄）F5动感世界：男士服装、运动休闲服饰F6家居天地：床品家具、儿童服装、儿童玩具、体育用品、健身器材、高档工艺品、高档卫浴、美容厅备注西南入口人流统计：14日11：09-11：19出来156名，购物39名泉城路北侧贵和商厦段道路人流统计：14日11：34-11：44由东向西320，由西向东263。泉城路商圈内重点商业状况序号位置建筑面积平米年租金（售价：元）备注1万达广场一层65号内铺57.51570三个月一签2万达广场一层74号内铺约4513503万达广场一层76号内铺42.0514604万达广场一层11A号内铺601022(原购入价2.5万元)最初平米年租金22005万达广场一层08B号内铺约8310256万达广场奥康临街门头523原租金4600元（现转让价5万元）奥康自营,只售不租7万达广场一层某铺位303080（现转让价4.33万）中介所数据8齐鲁金店对面稻草人门头257920规格3.6m×7m9省府前街路口西侧古玩城64056不直接临街10省府前街西侧劲霸男装1002500不直接临街，深约50米11院前街路口华典大厦一层3005070东南临街，含2间办公室12舜井街路口西侧真维斯1202500共两层，各60平米13舜井街西铺位A9.57368大楼拐角铺位14舜井街西铺位B117272大楼拐角铺位15舜井街南临黑西路铺面15292016省政协对面门头房552920没有制冷采暖设备17皇亭体育馆对面门头房A153285无制冷采暖设备及物管18皇亭体育馆对面门头房B352920无制冷采暖设备及物管19皇亭体育馆对面门头房C331643规格3.3m×10m泉城路商圈内重点商业状况商场名称银座购物广场地理位置泉城广场负一层开发商山东省商业集团经营管理山东世界贸易中心物业管理银座认知度跨区域，高辐射范围整个市区总规模约3万余平米经营面积3万平方米楼层数地下1层经营模式统一经营管理经营特色品牌超市、中高档百货商场包装整体档次较高，舒适感较高经营业态超市为主，百货、餐饮、电玩为辅车位数地下约150个，地上泺源大街辅道约75个整体形象山东商业著名品牌，整体形象好主力商家自有银座超市经营业态超市经营规模约1万平方米营业时间日-四9：00-22：00五-六9：00-22：30服务情况素质高，态度好，热情顾客满意度高主力消费群普通市民、白领、中产阶级、政府官员业态分布仕女时尚馆、淑女流行馆、运动休闲城、康康快餐、皇室比萨、麦当劳、银座超市、化妆珠宝、绅士世界交通情况公交：东向：49、K96、80、102、44、K52、65、89、K54路西向：增加70路道路：泺源大街6车道，自行车道约9米，人行道约5米，距泉城广场约300-400米趵南岗交通流量：时间13日13：22-13：23，由东向西75辆、由西向东48辆备注为目前国内单层商业设施规模之最，拥有1万平米的汽车、自行车停车场银座购物广场泉城路商圈内在建商业状况项目名称圣凯·摩登城地理位置泺源大街29号开发商山东圣凯置业项目性质商场+写字楼项目规模5万㎡停车位地下二层，约300个左右销售模式售后返租，前三年承诺回报率8%，三年后重新签订合同，也可以自由经营销售价格沿街商铺3-4.5万，商场内部1-4万，起价1万，得房率52%销售状况销售完成近70%，目前已经暂停发售。付款方式可按揭，首付40%物业管理费未定建筑结构整个建筑地下2层，地上6层，地下一层、一层和二层作为商场运营。每一层的建筑面积在7000—8000平方米之间，以下全部是停车场。地上三层以上全部是写字楼。

泉城路商圈内在建商业状况项目名称汇泉地王广场地理位置历下区济南市县西巷开发商济南汇泉新世界置业有限公司物业类别商铺占地面积约4万平方米建筑面积近5万平方米装修状况毛坯楼层状况3层容积率1.20绿化率25%价格起价:10240元/平方米；均价:26000元/平方米交通状况南到泉城路、北到明湖路,交通便利付款方式可办理按揭物业管理费未定建设规划项目分为8个主题区域进行建设：靠近大明湖面向旅游人群的休闲餐饮区——“泉声竹影”、“汇泉湖畔”；以“九华楼”高档鲁菜饭店为代表的“泉新天地”特色餐饮区；面向年轻人的以服装零售为主的时尚购物区——“曲水留商”、“泉酷地带”、“未来泉世界”；以古建筑群落为特色的“泉源文脉”特色旅游区。项目顶层规划为以创意产业为主的创意loft办公室。

济南新增商业宗地状况高新区1号地块：位置：位于轻骑路（工业南路）南侧，高新区行政审批中心西侧，三庆财富中心项目北侧，崇华路东侧；面积：净用地面积约129亩；用途：规划为商业用地；容积率：3.8。恒隆广场：总投资：30个亿港元；用途：大型购物中心；位置：贵和购物中心和伊势丹之间，泉城路南侧；动迁面积：127亩；现状：投资商：恒隆集团，预计3年内完工。

济南新增商业宗地状况济南轻骑第二装配厂地块位于山大路和和平路交叉口世界五百强沃尔玛超市第二家店选址于此，目前正在协商中。山师东路改造，拟建地下人防商城项目北起原山东建工学院南门，地下穿越和平路、文化东路、地上过街天桥跨过经十路，南至经十一路为止。总长度1750米，地下宽度19.8米，总建面积约34650米。对本案影响的思考:四大宗地商业部分的开发，势必将带动周边人口的聚集消费，更加带动整个泉城路商圈的外扩，而泺源大街更将成为整个商圈的主要交通要道，从而使本项目跻身于核心商圈更核心的位置。1、济南市主要商业区域的商业总规模大约为130.4万平方米，占整个城市商业总面积比例不大，这主要是因为济南市存在众多的批发及专业贸易市场并规模普遍较大。从大型综合商业区域的规模上看，其中北园路和泉城路的供应量最为庞大，足以显示出其在济南商业的地位。2、根据济南市政府批准的《济南市商业网点发展规划》，未来将会有10处2000-5000平方米中型超市分布于济南市东部产业带、西部新城及南部新城，预计该类业态未来面临更为激烈的市场竞争。3、本项目距离各主要商业区域距离较近，且位于济南著名商业街——山师东路的龙头地位，位置较佳。但新近兴起的圣凯·摩登城、汇泉地王广场等商业项目已经对外发售，并暴露出种种投资风险,预计未来市场竞争将更加激烈。而且项目同时面临附近各大高校的外迁，山师东路的消费结构将发生一定的变化，因而如何巩固本商圈及充分挖掘本区域消费潜力、扩展消费圈层成为我们必须要解决的问题。目前正在拆迁的恒隆广场将成为项目的直接竞争对手。归结与启示：区域市场调研分析……商业街区随着时代的发展而不断变迁，商业业态的分布和变化在很大程度上反映出周边主要消费群体的消费习惯和消费形态。我们通过对周边商业街区的调查、归纳分析，可以总结周边商业消费环境、了解周边居民的消费状况，为本案项目的精准定位提供正确依据，为后续招商提供正确方向，更为后续商业良好运营奠定有力的理论基础。通过对项目周边1.5公里范围内主要街区的考察，对街区主要业态、交通状况、人流状况、周边居民分布的数量和特征的统计分析，使我们对项目周边的区域商业环境有了清晰的认知，对于项目市场机会与未来的发展趋向有了更深入的理解。一、市场调研目标二、市场调研展开步骤项目周边1.5公里范围，以周边主要道路为主线依次展开：东西向主要道路：解放路和平路文化东路经十路南北向主要道路：山大路历山东路山师东路山师北街历山路解放路（山大路——解放桥）

业态分布解放路山大路赛博数码广场联邦软件速赛笔记本天威数码惠普专卖佳能专卖索尼专卖图文机铁药房服饰地矿大厦地矿医院中国邮政天宇茶叶超市房介恒丰银行历山东路统一银座电动车专卖水果专卖招商银行中心医院饭馆喜铺西部酒城台球农家特产保健专卖泉城大药店历山路华夏良子大恒商务数码复印摄影服饰华夏良子润丰农业银行华夏银行文具印务网吧美发移动通信宝明斋眼镜新华书店餐馆茶叶专卖鲜花店历东商务大厦山东国际饭店健身器材店英克莱健身电动车专卖皇明太阳能电动车专卖电动车专卖桃花源鲁轻中国移动网吧注：此处沿街商铺即将拆迁改造解放路（山大路——解放桥）

项目银行数码科技商店专卖店服饰大小餐饮美发印务药店通讯娱乐其它总计数量6221631132959871016172比例3％13％9％18％8％17％3％5％5％4％6％9％100％专卖店：医疗，喜铺，3家眼镜专卖，9家电动车专卖。商店：包括各类小卖铺、统一银座超市和利东商城。娱乐：台球、酒吧、足浴、网吧等。其它：文具店，火车售票、烟酒店、茶叶店、干洗店、布点、珠宝店、鞋店、五金3家等。解放路主要商业特点

区位济南连接中心区与东部城区的主要道路主要商业业态餐饮、娱乐、服装百货、数码科技产品专卖、电动车专卖以及各色等。济南第一家茶叶平价超市。主要商家西部酒城、八点半交友酒吧、老百姓大药房、京卫大药房、华夏良子、索尼数码、佳能专卖店、天宇茶叶平价超市、银座超市等。租金分布特点租金地理分布为东西两端高，分别达到3元/天/平米和3.5元/天/平米，各种临街商铺平均租金为2.5元/天/平米左右，个别旺铺达到4元/天/平米。目前该街区南部商铺处于道路扩建拆迁范围，因而参考价值已不大。评述分布特点是两端商业为数码产品和电动车的集中消费区，中间依托于中心医院，商铺较为活跃。解放路经过大规模整修,由原来的双向四车道变成了双向八车道,其中中间为快车道，成为泉城路连接东部城区的快车道。因而商业两侧被分割成两部分，其商业氛围弱化。业态分布和平路（山大路——山师东路）

历山琴行和平路（山师东路——历山路）

业态分布和平路山东剧院服饰净雅秀布店食杂店专卖阿洪锅钟济南有线电视浦发银行高第街56号服饰空置商铺本案国医堂药店百顺商店特步专卖橱柜书报亭居民区工商银行餐馆罗丹商务宾馆远方户外用品桑乐太阳能居民区山师附小山师北街山师附中居民区房介文具专卖生发用品蜂王浆专卖房介新盛宏服饰山师东路和平路（历山路——山大路）项目餐饮旅馆银行金融服饰鞋帽美容美发烟酒汽车配饰医疗印务专卖店其他总计数量526851262413872比例7％3％8％11％7％17％8％3％6％19％11％100％其它：小商店，工艺品店，家具店，庆典店、房产中介等。和平路商业主要特点

区位济南CBD延长线，是济南教育文化区的主轴。主要商业业态大型特色酒店、餐饮、汽车配饰、服饰鞋帽、酒水等专卖店、主要商家嘉汇商务酒店、全聚德、微山湖鱼馆、联想、华夏银行、农业银行、聚富林海鲜城、真如意大酒店、立多金店、张裕专卖、国窖1573等专卖店、高第街56号、中国人寿等。租金分布特点租金地理分布以山师东路交叉口为高，达到5元/天/平米，东西两端低，分别为2元/天/平米和2.2元/天/平米，各种临街商铺平均租金为3元/天/平米左右。评述分布特点是山师东路为集中分布区，依托于周边丰富的教育资源和附近中档社区，社区商铺较为活跃。其以全聚德、微山湖鱼馆、真如意大酒店、高第街56号、一直延续到泺元大街的巴山夜雨，成为特色餐饮较为集中的区域。但是由于道路狭窄，交通压力较大，再加上附近山师附小、山师附中等学校，使得高峰期交通拥堵现象市场发生。文化东路（山大路——山师东路）业态分布文化东路（山大路——山师东路）项目银行娱乐宾馆印务药店专卖店服饰餐饮便利店美容美发文化用品其它总计数量52383271723561110120比例4％2％2.5％7％2.5％23％14％19％4％5％9％8％100％专卖店：25家体育用品专卖店和2家烟酒店。娱乐：网吧和酒吧。文化用品：音像、舞蹈用品和美术用品等。其它：干洗店、玉石店、灯具店、画廊、汽修、通讯和火车售票。文化东路（山师东路——历山路）项目银行娱乐宾馆印务专卖店服饰餐饮小百货店通讯其它总计数量6823211817174298比例6％8％2％3％22％19％17％17％4％2％100％专卖店：各类品牌专卖、音像店、茶叶店和眼镜店。娱乐：网吧、KTV等。其它：书店、药店等。文化东路主要商业特点

区位曾为济南高校最为集中地区的交通干道之一，是济南高等教育文化区的主轴。主要商业业态餐饮、品牌运动专卖店、各色服饰、文具用品等专卖店。主要商家阿迪达斯、特步、德尔惠、安踏、七匹狼、匹克、露友、达芙妮、圣迪奥、柏仙多格、康威、鸿星尔克、金莱克、百事、米香居、台湾担担面、美国加州牛肉面大王、食全食美、六乃喜、金艺书廊、文东商场等。租金分布特点租金地理分布以山师东路交叉口为高，达到8元/天/平米，东西两端低，分别为3元/天/平米和4元/天/平米，各种临街商铺平均租金为5元/天/平米左右。评述分布特点是依托于周边高校资源和附近中档社区，形成了以文教用品、服饰、餐饮为主体业态的高校经济圈。其中餐饮云集了川菜、湘菜、东北菜、、台湾担担面等各色菜系以适中的价位，成为特色餐饮较为红火的区域。而各色运动品牌的形象专卖店，成为济南的一大特色。随着各大高校迁往大学城，该商业街区的业态将面临新的调整。虽在最近进行了大规模的整修，但是由于道路狭窄，交通压力仍然较大。经十路（山师东路——山大路）

业态分布经十路（山师东路——山大路）

项目银行娱乐宾馆印务药店专卖店汽修餐饮超市加油站总计数量623216221126比例23％8％10％8％4％23％8％8％4％4％100％专卖店包括：海参专卖店和烟酒店。经十路主要商业特点

区位是省城济南跨越式发展的城市景观大道，是连接长清到章丘的东西主干道，为双向10车道，也是济南城市整体东西向发展的快车道。主要商业业态餐饮、娱乐、家电卖场。主要商家名雅建工大饭店、翰林大酒店、山青饭店、大众报业集团、东方肥牛王、云亭火锅、家亦家酒店、好地方商务酒店、雅悦酒店、国美电器、蜀都宴语、东成西就特色餐厅等。评述作为省城经济发展大动脉的经十路是济南车速最高、车流量最大的城市交通干道之一，其主要的商业业态以酒店、餐饮为主，适合商务办公而布局形成的业态格局。山大路（解放路——和平路）

业态分布海参馆海特宝海参美发饭馆富士施乐专卖店道真英语培训神州行便利店轻骑第二装配厂中国联通康巴丝宾馆碧淘阁足浴山大路（和平路——经十路）

业态分布和平路中兴手机售后金网售后摩托售后大舜天成SOHO俱乐部李氏鱼头海鲜店浦发银行第七街俱乐部大东科技城文东路车饰佳美车大舜科技市场网图网城宠物医院新奥图文柔婷美容创展中心加油站居民区加油站军悦大酒店鲍翅海参皇重庆刘氏鸭肠王酒店居民区山东航空国际旅行社山东公安专科学校基建筹备处金马大厦山东省生物药物研究院经十路居民区华天汽车生活广场居民区三强建设咨询公司天一铭茶饭馆药店百灵宽带海参馆茅台专卖山大路（解放路——和平路）

项目餐饮数码彩印专卖店美容美发房产中介银行证券健身汽车配饰超市宾馆其它总计数量161764242111862比例26％27％10％6％3％6％3％2％2％2％13％100％其它：小商店、鲜花店、快运，药店、烟酒店、服饰等配套设施。山大路（和平路——经十路）

项目餐饮数码彩印通讯美容美发专卖店娱乐银行汽车配饰宾馆酒店其它总计数量736432123839比例18％8％15％10％8％5％3％5％8％20％100％

其它：药店、网吧、烟酒、加油站、小商品店等山大路主要商业特点

区位济南科技商务区主轴线，也是全省数码产品市场的核心。主要商业业态数码、图文、酒店、汽车百货、餐饮等专卖店。主要商家华天汽车百货、中国联通、军悦大酒店、鲍翅海参皇、金马大厦、创展中心、大东科技城第七街俱乐部、柔婷美容等租金分布特点北高南低，其中在创展中心租金得以拉升，至3元/天/平米。北部租金以银座数码广场为周边为最高，达到5元/天/平米。平均租金约为2.7元/天/平米。评述山大路具有山东“中关村”的美誉，是全省数码产品集散地。而我们研究的山大路南段部正是物流交通的主干线，因而交通较为繁忙。分布特点是以数码产品及大型酒店为主要业态，大舜天成及多个居民区的存在支撑了周边多个休闲俱乐部的发展，形成了具有数码产业特色的商圈。华天汽车生活广场华天汽车生活广场是目前省内最大的汽车美容养护连锁服务体系，它的开业，成为该商圈的新兴业态。山师东路业态分布山师东路南段项目通讯服饰鞋帽美容美发精品店箱包化妆品其它总计数量513414222212191比例3％70％7％12％1％1％6％100％其它：餐饮店，农贸市场，皮具店，网吧，学习用品店，眼镜店，杂货店。山师东路北段项目餐饮书报服饰专卖美容美发网吧专卖店化妆品其它总计数量58337155667137比例42％2％27％11％4％4.5％4.5％5％100％其他包括：印务，干洗店，超市，糖果KTV，门诊等。山师东路主要商业特点

区位项目南面，连接和平路与文化路、经十路，是高校经济最为集中的区域。主要商业业态餐饮、娱乐、服装、美容美发、饰品、化妆品专卖等特色小店。主要商家老河道瓦罐、木槿花饭庄、西域特色、四川青年酒家、好特天府、李宁专卖、水云间、秀水街、糖果KTV、达芙妮、柏仙多格、瑞德渔村、异度空间、中鲁时空、同基网络、黑骏马俱乐部、师东农贸市场等，共计商家328家。租金分布特点北头：约6元/天/平米中部：约9元/天/平米南半部分约5元天/平米。秀水街：A点，中部主干道，约12元/天/平米

B点，约15元/天/平米。

C点，约5.8元/天/平米。

D点，约4.4元/天/平米。（以上电费均自负）水云间：A点，靠近门口，一节柜台加两面墙，3000元/月。

B点，中后位置，一节柜台，800元/月。

C点，二层，约1.7元/天/平米。（电费自负，1.0元/度）淘宝驿站：主干道，约7.1平米/天/平米。电费1元。各店铺平均租金为6.7平米/天/平米评述由周边10所高等院校所共同支撑起的山师东路，各色时尚饰品、服饰，各具特色的美发美容店、各色风味的餐饮小吃，汇聚成了山师东路的商业神话，但大学生消费随追求时尚与品位，受其经济条件所限，很难形成高档的步行街。随着各大高校的外迁，主力消费群体的变化，再加上明年山师东路的改造，其商业格局也将发生新的变化。山师北街项目小商店房产中介宾馆小百货服饰餐饮美容美发其它总计数量4427284536比例11％11％6％19％6％22％11％14％100％其它：书店、网吧、眼镜店、通讯和火车售票。山师北街主要商业特点

区位正对山师大北门，连接山师大、山师附中、山师附小，北接和平路。主要商业业态餐饮、美容美发、小百货商店等周边学校配套型商业。主要商家学术交流中心学子餐厅、学苑超市、特百惠、兰州拉面、重庆米线等特色小吃。租金分布特点租金分布的地理特点是南高北低，平均租金约为2.8元/天/平米，其中南段租金较高，约为4元/天/平米。评述由于周边山师大宿舍、山师附中、山师附小等分布于此，因而依托学生群体而布局的业态呈现出以餐饮、美容美发、网吧、眼镜店、便利店等为主的特点。由于消费群体较为单一而集中，因而租金也就水涨船高。业态分布历山路（解放路——和平路）

三九药店历山宾馆老渔村海鲜馆和平医院颐正大厦自行车专卖历山剧院和平路历山路建工宿舍建筑大学解放路药店交行塑料厂绿景家园电动车专卖餐馆监理公司交行橱柜专卖玛雅婚纱摄影华夏良子文具办公用品电动车专卖普利斯专卖家乐福鑫龙鑫服饰解放桥花卉市场真锅咖啡好地方商务酒店山体招待所海景楼市海参馆婚纱摄影联通印务半岛渔村酒店历山路（和平路——文东路）

业态分布文化东路历山路和平路烟酒专卖齐鲁广告调查公司米其林轮胎饭馆诺基亚省法院大润发服饰专卖万象数码冲印药店律师事务所监狱管理局琴行居民区历山名郡网络会所山东省质量监督局凯旋商务中心中国银行琴行山东冶金工业总公司韩王妃健康服务中心干洗店华光大厦鲁菜馆监狱管理局宿舍居民区饭馆网吧沙沙美容工行经

十路蜀都宴语历山路南段（大润发——经十路）项目银行宾馆药店专业店服饰餐饮便利店足疗其它总计数量532541153745比例11％7％4％11％9％24％11％7％16％100％专业店：2家琴行和3家塑料专业店。其它：房产中介、摄影、眼镜店、印务/通讯、航空售票等。历山路主要商业特点

区位从解放桥到经十路，使城市南北交通最为通畅的交通干道之一。主要商业业态大型超市、特色中型餐饮、银行（分理处）、宾馆等。主要商家家乐福超市、厉山宾馆、华夏良子、康威索菲亚橱柜、金夫人、大润发超市、颐正大厦、麦当劳、肯德基、Jenny，scofffe、通达琴行、中国银行、深圳发展银行、真锅咖啡馆等。租金分布特点租金分布的地理特点是依托两大主力超市家乐福、大润发，分别形成两个高点，平均租金约为3.5元/天/平米，其中南段租金较高，约为5元/天/平米。评述由在此立店六年大润发历下店、世界超市排名第三的家乐福超市作为主力店的带动，历山路呈现出两大租金高点，也是日常人流较大的区域。大润发不但成就了历山路的辉煌，而且作为聚客核心承转了文化东路与文化西路的繁华。周边商业街区租金分布状况解放路平均租金2.5元/天/平米和平路平均租金3元/天/平米山师东路6.7元/天/平米文化东路平均租金5元/天/平米山大路平均租金2.7元/天/平米平均租金3.5元/天/平米历山路四、周边商业街区特征分析随着城市扩建而形成，缺乏统一的规划和风格，档次较低。如现在的和平路。交通便利的地段，形成一定特色的街区；新建物业表现出较强的优势和竞争力。如山大路。依托大型百货商店或超市或大型社区/单位/学校等而逐步形成，客流量较大，租金较高。如文化东路、山师北街和历山路。各自独立经营的商店自发地组合在一起而形成的，其管理较为松散。只能是“商店街”，缺乏统一的主题和吸引力，竞争力较弱。如山师东路。周边大型商业物业分布山师东路步行街核心商圈老东门商圈山大路专业商圈周边大型商业未来发展趋向分析山师东路地下步行街市场名称万达沃尔玛历下大润发家乐福规模（m2）220001100014000协议租金价格（元/天/平米）0.75（3—5年免租期）0.550.60协议承租年限50年20年30年客单价水平80元104元150元季度经营分配（年）3：1：2：43：1：2：42：2：2：4停车场地上+地下约800平米四楼241个停车位公交线路1、3、5、41、66、82、85、101、103、104、K50、K51、K54、K91、K109自有14条购物班车，另有：2、18、31、48、75、79、110、103、123、K54、K59、K941，2，3，5，8，23，28，31，37，44，45，46，47，K50，K52，K53，K55，63，65，70，79，83，87，K91，K95，97，99，101，103，116日营业额40—50万70—80万营业时间7：00—10：308:00-22:00(全年无休)08:00—22:00经营状况好较好好周边大型超市经营现状分析租金测算说明1、目前租金采样80%为门头房，且为目前正在招租或转让物业，所以其租金水平将明显高于实际的操作水平，因此在租金的实际测算上，在其综合租金（3.7）基础上予以10%的租金压缩为3.33元/天/平米（注：此为本区域的平面的平均租金水平，而根据山师东路北段和和平路项目临近区域租金在5元/天/平米左右）。2、通过对卖场租金的综合测算，得卖场综合租金为0.63，但此租金交通条件较为理想，区域商圈核心物业1－3层的租金水平。所以对于本物业商业环境有一段市场培养期，起始租金水平势将低0.63。市场机会点

在目前市场形势下，历山名郡的沿街商铺均价在16000元/平米，而圣凯摩登城均价在3万元/平米，足以看出地段价值对商业价值的影响力。而根据本区域目前的租售情况，我们认为目前本区域市场的租金水平还是能够达到5元/天/平米，所能支撑起的售价达到18000元，支持理由如下：位置面积(m2)单价(元/m2)总价

(万元)首期(万元)10年按揭月供(元)目前一般商铺月租金高档商铺的前10年月租金高档成熟商铺后10年月租金1Z100180007280108万×113=12204100m2×150元/m2=15000元8元/m2·天×30天×100

m2

=

24000元15元/m2·天×30天×100

m2

=45,000元政策支持点宏观趋势把握市场支持点消费支持点项目支持点报告分析步骤研究基本思路知己知彼，百战不殆——项目本身的认识

项目区域位置解放路和平路文化东路经十路泺

源大街二环东路

经十东路泉城广场泉城路历山路项目现状概况项目实景照片SWOT分析Strength项目位于文教区，地块的知名度较高。项目周边的社区基本生活配套齐全一期开发周期短（入住时间短）建筑风格国际化、多样化，具有欧洲特色的人文景观，距离核心商圈和CBD距离较近具有城市商业规划和城市规划的相关政策支持Weakness西边污水沟，环境条件状况差，周边建筑环境参差凌乱项目运作周期短，持续性发展难度大交通时常拥挤、使用成本高山师东路随着各大高校外迁，人气减弱，经营结构面临调整周边缺乏高档项目开发商的知名度和信誉度比较弱OpportunityCBD发展趋势明确并且CBD重心东移本区域大型的欧洲风格项目缺少消费者对该地段十分认可，郊区类似项目中，多以“自然环境”作为USP，缺少人文教育氛围针对目标顾客需求，从他们的Insight出发，创造独特的项目定位，区隔市场。ThreatenCBD范围内项目竞争对手多且综合实力的发展商较多竞争对手有明确的USP，并有强势的广告支持济南居民的购铺投资欲望在现在的项目中得到了充分放量，济南高端消费理念需要一定时期的引导，状况转变有待时间项目总共占地166亩(11万平米)，地上容积率2.1，地下0.87。其中：住宅占地9万平方米，

商业总面积为2.4万平米

公建2万平方米，

地下9.6万平方米，

和平路沿街展示面180米。建筑密度≤24%，绿地率≥33%，建筑高度≤45米项目地块基础数据首先，我们对项目最基本的认识就是要使项目成就为一个高档社区，高端产品、高品质，实现高价格。其依据有三：

第一，从土地拍卖价格，已经达到6236元/平米，土地成本比较高。

第二，项目位置决定项目的高起点，位于济南CBD泺源大街一线，周边有山师附小、山师附中等丰富的教育资源。

第三，从开发商长远发展考虑，只有高档优质的产品，才能树立开发商的品牌和公众信任度的建立，利于开发商立足并发展状大。其次，站在住宅的角度来考虑商业，实现商业提升住宅品质，带动住宅价值提升，住宅体现商业价值与档次。项目规划的基本思考再次，由于项目规划要求有2.4万平米的商业面积还有公建2万平米的体量，而和平路沿街展示面除去住宅部分的出入口，只有180平米。因而决定了本项目必然要有一个大型商业设施出现。所以我们的产品基本以大型买场和沿街底商为主要组成部分，充分考虑商业部分与住宅部分档次与品质的协调平衡，更考虑住宅与商业的平衡互动，结合商家选址的物业要求，作出了以下产品设计的初步方案。诚然，由于我们对项目了解时间比较短，研究比较粗浅，所能做出的理解和认知可能有所偏差，因而本方案仅供参考讨论，大家共同探讨改进。项目规划的基本思考项目规划设计方案（一）社区街铺：小高层11F，进深为20m，其中底商2F，框架结构，自由分割F1层高6.2m，开间为5m，F2层高3.8mF3-F11层为小高层住宅，层高3.1m其中另设三层商铺，分布小区出入口两侧，地上总建筑面积：20000m²

，其中商业面积6000m²

地下面积:约6000m²

，为停车库和设备用房。地上20个车位，地下约100个车位，共120个。大型卖场：开间为80米，进深为75m，单层面积为6000m²，柱网不小于8×10m第一层可建商业6000m²

，层高10m第二层可建商业6000m²

，层高6m第三层可建商业6000m²

，层高5.8m地下一层总面积6000m²

，为停车场和设备用房商业(大卖场)共18000m²其中地上车位80个，地下停车为120个，共计车位200个项目整体规划立面示意图（一）农业银行酒店式公寓九层住宅二层底商大卖场三层底商小区主入口和平路门卫室三层底商山师东路F1F2F3项目规划设计方案（二）商务楼：12F，进深为20米其中底商2F，框架结构，自由分割F1层高6.2M，开间为5M，F2层高3.8MF3-F6层为商务楼，层高3.1M，单层面积2000M2地上总建筑面积：24000M2，其中商业面积4000M2地下面积:约2000M2，为停车库和设备用房。地上50个车位，地下约50个车位，共100个。大型卖场：开间为80米，进深为75米，单层面积为6000M2柱网不小于8×10米第一层可建商业6000M2，层高10M第二层可建商业6000M2，层高5.8M第三层可建商业6000M2，层高5.8M地下一层总面积6000M2，为停车场和设备用房商业(大卖场)共18000M2其中地上车位80个，地下停车为120个，共计车位200个项目整体规划立面示意图（二）农业银行十层商务楼小区主入口和平路山师东路门卫室大卖场二层底商二层底商入口政策支持点宏观趋势把握市场支持点消费支持点项目支持点报告分析步骤研究基本思路消费特性与消费水平目标消费者区分：

本区域主要有两大主力消费群，其一都是单身白领，其二有一定事业基础，家庭生命周期处于满巢期的家庭。消费者家庭结构分析：年轻单身期按目前的社会状况，年轻人的婚姻年龄一般在24-25岁左右，而此类人群由于刚刚进入社会不久，收入水平较低，在住房需求上一般是选择和父母一起住或者自己租房居住。满巢一期是指夫妻开始养育小孩，而且大都由于工作的因素,一般会选择让父母照看孩子．因此,在此阶段,三代同堂的现象很多,而且许多家庭开始觉得在经济上有压力，其资金与财富还是有限。此时对居住条件的改善需求较高,如果在此时还没有固定的居住地，大都会考虑购房，以满足居住需要。

满巢二期本阶段由于小孩渐渐长大，或由于三代同堂的原因,家庭出现了紧张的居住环境压力,从而迫使夫妻考虑购买较大的房子来加以改善,如大三居、四居等；或者为了子女的上学考虑，而发生房屋置换需求。此外，工作地点的变换也是房屋置换的原因。本阶段购屋的重视因素包括学区、交通便利、购物方便。本阶段夫妻的资金积