寿光市场调研报告

2013.1寿光丽都国际广场市场调研分析报告城市概况山东省寿光市位于山东半岛中北部，渤海莱州湾南畔，总面积2072平方公里，辖14处镇街道，975个行政村，人口103万，是中国最主要的蔬菜和原盐产地之一。寿光市在全国县域经济基本竞争力百强县排名中列第24位，年GDP增长速度保持在近20%；是全国最大的蔬菜生产和批发基地，有“中国蔬菜之乡”的美誉。寿光寿光位于山东半岛中北部，是中国最主要的蔬菜和原盐产地之一，总人口约114万区位优势寿光区位优势得天独厚，城乡交通快速便捷。省道潍高路、新海路横贯东西，羊益路、昌大路纵贯南北。济青高速从市区穿过，距济南、青岛飞机场仅有1小时车程，北部羊口港可直航韩国、日本、港澳等国家和地区。现已建成中国最大的国际化农产品物流园，设施先进，集果蔬交易、储存、运输与一体。是中国目前最大的果蔬集散地。对南北果蔬的调节及各大城市果蔬供应有重要作用。

地处南北中心、城乡交通快速便捷，多条高速公路穿越市境城市发展寿光市的城市规划突出城、镇、村三个节点，着力推进城郊村向城区集中、镇郊村向镇区集中、周边村向中心村集中，加快构筑中心城区、小城镇、新农村“三位一体”的新型城乡格局。城市规划一带：弥河绿化带二轴：沿圣城街东西向城市发展轴线，沿渤海路南北向城市发展轴线三组团：中心城区、北洛组团、洛城组团

规划形成“一带、二轴、三组团”的布局结构城市模式1+1的城市发展模式，新旧城互补协调发展老城的城市基础设施建设齐全，各种配套十分完善，依然是寿光的核心生活城区；新城是以会展博览等现代生态产业为依托，以博览展示、商务办公、居住休闲为主要职能的新都市主义生态新城。宏观经济寿光位列中国百强县排名第24位，年GDP增长速度保持在近20%；是全国最大的蔬菜生产和批发基地，经济的发展为房地产业的繁荣奠定了基础寿光市各项收入和投资指标成逐年上升趋势，整体经济情况向好，2012年是寿光经济发展的重要年，农业仍将稳定持续发展，农业蔬菜的科技含量比值不断增大，第二产业将继续保持领先地位。产业结构寿光产业结构不断优化，第二产业和第三产业比例上调，农业产值保持稳定通过09年、10年三产比例情况我们可以看出，寿光市第二、三产业比例上调，农业产值保持稳定；2011年数据缺失，但是仍可判断三产发展将延续以前趋势；市场分析城市功能区域分布图中部综合区新城生活区南部生活区汽车新站片区寿光农产品物流园区本案中心城区，钱力无限，配套完善，无与比拟虽然寿光现在大的发展方向是向东发展新城区，但未来6—10年之内，东部新城的依然达不到本案所在中部综合区的发展水平，本案位于寿光城市规划"二轴“中的渤海路核心位置，新城的生活配套还存在很大的差距新城景观区教育创业园区寿光楼市分布图本案东城景观房东城聚居区农圣街生活区中部综合区南部生活区汽车新站片区竞争对手锁定昌宏新达城本案锦嘉苑中央华府银海SOHO主要竞争对手克利来1号鸿正领寓城市帝景世豪华府圣和苑苏州园金顿大厦核心竞争力1、区位优势——位于寿光城市中心，周边配套完善2、交通优势——紧邻最为繁华的城市中心干道渤海路3、产品优势——融汇“酒店、商业、餐饮、居住、办公、娱乐”等多功能为一体价值点研究：土地、产品、营销赋予1、位于商业中心2、片区配套资源丰富3、交通便利土地价值点3000多平米商业生活广场，精致小户型，分期首付，1.3万起

产品价值点1、寿光城市中心2、开创寿光全新城市生活空间形态3、广告主题语：凝聚寿光万千精华营销赋予价值点核心竞争力1、区位优势——位于寿光城市中心，周边配套完善2、交通优势——紧邻最为繁华的城市中心干道渤海路3、产品优势——户型多样，即将完工价值点研究：土地、产品、营销赋予1、片区配套资源丰富2、交通便利土地价值点产品种类齐全，户型合理

产品价值点1、寿光城市中心2、城市中央领尚生活营销赋予价值点核心竞争力1、区位优势——紧邻人民广场，周边配套完善2、交通优势——靠近主干道，四周交通发达3、产品优势——项目位置优越，定位高端，客户认可度高价值点研究：土地、产品、营销赋予1、片区价值空间大，商业氛围浓厚，生活配套充足2、交通便利3、人民广场休闲娱乐土地价值点1、产品前期良好的销售为后期树立了良好的形象；2、买大户型送车位

产品价值点1、寿光首席城市综合体2、紧邻寿光人民广场3、周边商业氛围浓厚营销赋予价值点核心竞争力1、区位优势——比邻银座，周边生活配套齐全2、交通优势——紧邻银海路3、产品优势——项目产品类型多样，可选择性高价值点研究：土地、产品、营销赋予1、商业氛围浓厚，生活配套充足

2、交通便利土地价值点1、项目产品类型多样，可选择性高2、园林景观作了较大投入

产品价值点1、寿光首席城市综合体2、紧邻寿光人民广场3、周边商业氛围浓厚营销赋予价值点市场调研总结分析寿光经济快速发展，城镇化水平不断提高，为房地产发展提供了广阔空间目前寿光市房地产项目分布主要沿几条主干道分布：圣城街，渤海路，银海路，菜都路和文圣街（北环路），除此之外，中高档住宅沿弥河展开；寿光城市规划走向决定了东部新城区是未来发展重心，但未来6-10年本案所在中心城区依然属于城市核心以人民广场为中心的辐射圈，投资性产品占绝对优势，如商铺，公寓，写字楼，但是大多项目售完，只有部分在售；由于市政中心东移，弥河西岸，东部片区及东南片区，住宅产品的市场占有比例居首位，以中高档产品为主，品质居高房地产营销水平单一，多以户外广告和单页的形式为主房地产项目整体包装力度不够，销售人员素质偏低，不能全方位诠释项目价值寿光住宅市场在售项目分析对比项目名称菜都路-农产品物流园片区项目体量销售均价主力户型房款总价城投.锦绣城14万㎡2600元/㎡110-150㎡28-40万凯莱尚品3.6万㎡2900元/㎡61-150㎡18-44万杭州家园15万㎡3500元/㎡89-147㎡31-52万农产品物流园片区目前有三个大产权住宅项目在对外销售，主要客户群体为物流园区上班人员、周边村庄打算改善生活品质的较富裕群体以及市区刚开始工作，承受不了市区房价的年轻工薪阶层；锦绣城、凯莱尚品是期房销售，价格相对较低；杭州家园定位高端，社区配套完善，并且是现房销售，价格定位过高，也造成了目前销售有所停滞。项目名称汽车新站片区项目体量销售均价主力户型房款总价西城首府40万㎡3650元/㎡70-140㎡25-51万苏州园31万㎡3700元/㎡86-130㎡31-48万凯龙国际135万㎡3300元/㎡92-130㎡30-43万本片区住宅价格较为集中，随着新汽车站、红星美凯龙的投入运营，片区价值空间大，但目前来说周边配套还不算完善，价格还有涨幅空间寿光住宅市场在售项目分析对比项目名称教育创业园区项目体量销售均价主力户型房款总价壹号公馆19万㎡3800元/㎡75-125㎡28-48万金色年华3万㎡3600元/㎡56-127㎡20-46万银海家园12万㎡3750元/㎡78-133㎡29-50万本片区依托寿光新一中，教育资源丰富，距离市中心2公里左右路程，比较适合居住，但寿光住宅市场整体向东部新城发展，区域升值潜力有限寿光住宅市场在售项目分析对比项目名称南部生活区项目体量销售均价主力户型房款总价圣锦花园7.3万㎡3700元/㎡85-140㎡31-52万春蕾组团41万㎡2720元/㎡86-135㎡23-37万南部生活区已成熟多年，属于老的生活聚居区，在售新住宅项目较少，根据项目品质、项目位置、项目定位、交房标准等方面的不同，销售价格也参差不齐，住宅毛坯房现售价格集中在3600元/㎡区间鸿正·领寓41万㎡3600元/㎡46-137㎡16-49万寿光住宅市场在售项目分析对比项目名称东城生活片区项目体量销售均价主力户型房款总价领事郡28万㎡4000元/㎡80-150㎡32-60万现代家苑21万㎡4200元/㎡100-180㎡42-76万玫瑰园14万㎡4600元/㎡88-136㎡40-62万圣海花园5.4万㎡4300元/㎡90-170㎡38-73万中南世纪城28万㎡4300元/㎡100-190㎡43-82万左岸绿洲10万㎡6500元/㎡70-150㎡45-97万寿光住宅市场在售项目分析对比项目名称东城生活片区项目体量销售均价主力户型房款总价美林花园22万㎡4800元/㎡80-140㎡38-67万威尼斯小镇37万㎡4800元/㎡140㎡67万卡诺岛67万㎡3800元/㎡复式170万/套寿光目前70%的住宅项目集中在东城区，虽然东城的市政建设以及生活配套还没有成熟，但因是政府规划的未来新城，升值潜力无限，因此价格也较老城区高出300-800元/㎡寿光住宅市场在售项目分析对比项目名称中部综合区项目体量销售均价主力户型房款总价昌宏新达城8万㎡3500元/㎡40-76㎡14-27万锦汇苑11万㎡2580元/㎡102-140㎡26-36万渤海花园9万㎡2900元/㎡50-130㎡15-38万世豪华府8.5万㎡4000元/㎡80-178㎡32-71万中央华府25万㎡4200元/㎡55-180㎡23-75万锦嘉苑10万㎡3700元/㎡90-150㎡33-55万寿光住宅市场在售项目分析对比本案所在的中部综合区是目前寿光最核心区域，是寿光的商业中心、寿光唯一成熟商圈、寿光人流量最大的地方、周边县市、乡镇居民进寿光的必来之地。经过数十年的发展沉淀，现已发展成为以中百佳乐家超市、阳光春天服饰广场、寿光商业大厦、全福元主力店、寿光百货大楼、世纪广场、曼哈顿服饰广场、肯德基、麦当劳等众多主力店、专卖店齐聚的绝对商