万科雅世合金公寓户型研究-37p-专题研究报告

雅世合金公寓户型研究户型比较：与TS-1T2-90.3比较套内使用面积（不含阳台）套型阳台面积（开敞阳台半面积）套内建筑面积本层分摊后建筑面积标准层得房率标准层建筑面积TS-1T2-90.365.071.2075.3188.0285.56%176.04雅世1T4-边户63.183.0877.4986.8589.22%353.64雅世1T4-中户68.401.2280.2789.97基本面积数据户型比较：与TS-1T2-90.3比较标准层得房率核心筒建筑面积核心筒分摊面积外半墙建筑面积外半墙分摊面积TS-1T2-90.385.56%20.3110.155.792.90雅世1T4-边户89.22%27.946.8610.202.50雅世1T4-中户7.112.60公摊面积分析户型比较：与TS-1T2-90.3比较标准层得房率核心筒建筑面积核心筒分摊面积外半墙建筑面积外半墙分摊面积TS-1T2-90.385.56%20.3110.155.792.90雅世1T4-边户89.22%27.946.86↓10.202.50↓雅世1T4-中户7.11↓2.60↓雅世户型因为由四户来分摊核心筒，因此在核心筒上的公摊明显减少；TS户型由于北侧厨房的开槽，外半墙面积也较雅世户型要大；雅世1T4的重要意义在于，由于比1T2户型提高了3.66%得房率，因此，有可能在严格控制90m2的前提下，在90.3中做出三分离卫生间和生活阳台。户型比较：与TS-1T2-90.3比较走道面积隐含走道面积TS-1T2-90.32.494.75雅世1T4-边户7.10↑4.50雅世1T4-中户5.40↑7.48↑但同时，1T4本身的格局又决定了其走道面积、隐含走道面积要远大于1T2，这又降低了实际使用效率；尤其边户客厅，可摆放家具的面积很小。套内交通面积分析户型比较：与TS-1T2-90.3比较套内使用面积（不含阳台）套型阳台面积（开敞阳台半面积）套内建筑面积套内管井面积套内墙体面积TS-1T2-90.365.071.2075.310.388.66雅世1T4-边户63.183.0877.490.11↓11.12雅世1T4-中户68.401.2280.270.13↓10.52雅世户型厨房、卫生间排风直排室外，未设置风道；卫生间排水立管设于公共管井内，只有厨房、生活阳台排水立管设于户内；从而减小了套内管井面积。卫生间排气燃气灶厨房排气卫生间下水户型比较：与TS-1T2-90.3比较套内使用面积（不含阳台）套型阳台面积（开敞阳台半面积）套内建筑面积套内管井面积套内墙体面积TS-1T2-90.365.071.2075.310.388.66雅世1T4-边户63.183.0877.490.1111.12↑雅世1T4-中户68.401.2280.270.1310.52↑雅世户型的三分离卫生间增加了隔墙数量，并且大量嵌墙推拉门的使用，增加了墙体厚度，因此套内墙体面积较传统户型增加较多。户型比较：与TS-1T2-90.3比较套内使用面积（不含阳台）餐客厅主卧室次卧室第三间房厨房卫生间生活阳台洗衣机橱玄关公共储藏走道TS-1T2-90.365.0719.4613.2610.146.215.133.670.603.520.592.49雅世1T4-边户63.1816.6612.957.644.505.295.112.042.251.155.60雅世1T4-中户68.4021.7010.139.245.985.955.002.524.091.202.60套内使用面积分析户型比较：与TS-1T2-90.3比较套内使用面积（不含阳台）餐客厅主卧室次卧室第三间房厨房卫生间生活阳台洗衣机橱玄关公共储藏走道TS-1T2-90.365.0719.4613.2610.146.215.133.670.603.520.592.49雅世1T4-边户63.18↓16.66↓12.957.64↓4.50↓5.295.11↑2.04↑2.251.15↑5.60↑雅世1T4-中户68.40↑21.70↑10.13↓9.24↓5.985.955.00↑2.52↑4.091.20↑2.60雅世户型的套内使用面积与TS户型比较在±3m2，这个差异基本反映在餐客厅的面积增减上；其它空间相比较，雅世户型卧室面积明显减小，卫生间、公共储藏面积明显增大，反映出明显的日式户型价值取向；雅世户型增加了生活阳台，使用功能上的分离度提高了户型舒适。户型比较：与TS-1T2-90.3比较雅世户型全部设置了生活阳台，将杂乱的管线置于生活阳台，保证了其它空间的整齐；生活阳台同时设置洗衣机位，使用的舒适性得到提升；生活阳台对于该项目最重要的意义是放置了分户采暖的燃气壁挂炉，但目前北京区域（除北京红狮项目的两限房外）没有采用分户自采暖的项目。户型比较：与TS-1T2-90.3比较雅世户型的生活阳台嵌套于厨房外侧，厨房通过生活阳台间接通风采光，部分城市（青岛）的规范要求厨房必须直接对外；且雅世南户的次卧也需通过生活阳台间接通风采光，而且壁挂炉运行时有噪音，这些都在一定程度上影响使用。户型比较：与TS-1T2-90.3比较雅世户型的卧室面积压缩，次卧及第三间房面积都很小，次卧室基本无法放置双人床；为了节约与卧室相关联的走道面积，边户次卧嵌套于第三间房，且第三间房为黑房间，影响使用；用推拉门来分隔房间，市场接受程度未可知。户型比较：推拉门分割房间的做法与金地名京较为相似。户型比较：这种做法更像是市中心的改善型产品，首置产品应更倾向于独立分割的房间。户型比较：与兰田一号比较与兰田一号比较可以发现，三分离卫生间不光增加了卫生间本身的面积，其附带的走道面积也相应增加。户型资源比较：与TS-1T2-90.3比较南向面宽开间平均南向面宽开间TS-1T2-90.37.407.40雅世1T4-边户3.306.05↓雅世1T4-中户8.80南向面宽开间分析雅世1T4比TS户型节约18%的南向面宽资源；相应的，在户型面积一样的前提下，提高了22%的平均进深。户型资源比较：与TS-1T2-90.3比较南向面宽资源东西向面宽资源北向面宽资源总面宽资源TS-1T2-90.37.405.8313.23雅世1T4-边户3.20↓10.8014.00↑雅世1T4-中户8.53↑4.0812.61↓外墙采光资源分析雅世边户南向资源少，但总面宽资源加大，且未给第三间房分配采光面，因此可以做到明餐厅；雅世中户总面宽资源减少，因此中户次卧采光条件略差，但整体南向采光充足；户型资源比较：与TS-1T2-90.3比较雅世1T4在户均南向面宽开间减小的情况下，通过自身的凹凸折皱，争取到了与TS-1T2基本相当的采光资源。多层板式容积率的比较容积率实现能力的比较，为了公平起见，将户型凸出计算日照间距控制线的落地凸窗、阳台的面积忽略。这样算下来，雅士户型的户均面积为83.24m2，相应的将TS户型南北进深各减小0.25m，以获得相同的户型面积。多层板式容积率的比较单元标准层面积（不含凸窗阳台）：332.96m2占地面积：5053.47m2建筑面积：8989.92m2FAR：1.78雅世合金公寓

1T4-9FTS2009-90.3-1T2-9F单元标准层面积（不含凸窗阳台）：166.48m2占地面积：4747.68m2建筑面积：7491.60m2FAR：1.58FAR提高

12.7%9F9F多层板式容积率的比较雅世1T4的平均进深较TS户型提高了22%，但容积率只提高了12.7%，主要原因在于雅世1T4自身的凹凸起伏消耗了一部份用地，在多层日照间距较小时，这部分用地所占的比例比较大，在一定程度下拉低了容积率；在高层板式布局时，由于楼间距很大，容积率的提升会更显著。多层板式容积率的比较雅世1T4每个单元的面宽模数较大，在地块边界损失用地的几率更大；TS的1T2在规划布局中更灵活一些；小高层塔式(北京)容积率的比较单元标准层面积（不含凸窗阳台）：332.96m2占地面积：4802.71m2建筑面积：11986.56m2FAR：2.50雅世合金公寓

1T4-18FTS2009-90.3-1T2-18F单元标准层面积（不含凸窗阳台）：166.48m2占地面积：4222.34m2建筑面积：8989.92m2FAR：2.13FAR提高

17.4%18F18F高层塔式容积率的比较根据区域多数城市（不含北京）高容积率项目的规划理想模型，一般在用地北侧及东西两侧采用塔式户型。所以按边界布置来研究塔式的局部容积率。高层塔式容积率的比较采用目前区域TS用量最大的110m2+83m2的1T4与雅世1T4的外轮廓进行比较；注1：TS中86m2+86m2的1T4为适应7090政策而设，实际使用中两侧资源较好的位置一般会安排小三居室，很少全做成两局。注2：雅世户型在高层降低得房率的前提下，很难在90m2内做出三居。高层塔式容积率的比较-天津单元标准层面积（不含凸窗阳台）：332.96m2占地面积：1731.99m2建筑面积：10987.68m2FAR：6.34雅世1T4-33FTS2009-1T4-33F单元标准层面积（不含凸窗阳台）：379.86m2占地面积：2487.97m2建筑面积：12535.38m2FAR：5.04FAR提高

25.8%高层塔式容积率的比较-沈阳单元标准层面积（不含凸窗阳台）：332.96m2占地面积：2094.36m2建筑面积：10987.68m2FAR：5.25雅世1T4-33FTS2009-1T4-33F单元标准层面积（不含凸窗阳台）：379.86m2占地面积：2728.54m2建筑面积：12535.38m2FAR：4.59FAR提高

14.4%高层塔式容积率的比较区域目前项目采用TS的1T4基本已经可以满足“拍低拉高”的要求，没有必要再恶化1T4边户的资源去提高局部容积率，且边户单南向面宽的户型在除北京以外的其它城市基本不被市场接受。TS中有两款边户单南向面宽的1T4，是专为北京高容积率项目设计的，目前这款产品只有在北京长阳项目使用。结论：雅世1T4与TS的1T2相比，在9层板式排布时，容积率实现能力的优势不明显；在18层塔式(北京)排布时，比较有优势；在高层塔式排布时，容积率实现能力有优势，但应用的几率较小。边户单南向面宽1T4三分离卫生间、SI体系、边户单南向面宽的1T4是三件不同的事情，可以分别进行研究。根据北京公司意见，中户及边户有余资源有限，不太适合做成90.3，端户资源优于中户及边户，做为90.3较为合适。边户单南向面宽1T4金隅·万科城是万科唯一采用过边户单南向面宽1T4的项目，可以找北京公司收集该户型的市场反馈、售价等信息，进行进一步深入比较。边户单南向面宽1T4其它应用边户单南向面宽1T4的项目，基本都集中在北京。边户单南向面宽1T4边户单南向面宽1T4边户单南向面宽1T4三分离卫生间关于三分离卫生间，远洋在06年7月，刚出7090政策的时候就研发了三分离的90.3，远洋也是在北京、天津最早做90.3产品的，但三分离卫生间在远洋的项目从未实际使用，因为当