成都龙泉西河镇项目营销沟通案

北京金网络成都分公司2012年11月禹鑫·天赋龙庭营销沟通案沟通框架PART1营销环境研究PART2本体与区域价值梳理PART3项目SWOT分析PART4目标与核心课题PART5项目营销策略PART6推广与推售策略营销环境研究第一部分规划背景第二部分区域环境条件第三部分竞争市场分析第四部分

区域客群研究规划背景2011年10月26日《四川省成都天府新区总体规划》通过了省政府第93次常务会议的审定，由省政府正式批复；规划范围：涉及3市7县1578平方公里建设用地650平方公里天府新区以成都高新技术开发区（南区）、成都经济技术开发区、双流经济开发区、彭山经济开发区、仁寿视高经济开发区以及龙泉湖、三岔湖和龙泉山（简称“两湖一山”）为主体，主要包括成都市高新区南区、龙泉驿区、双流县、新津县，资阳市的简阳市，眉山市的彭山县、仁寿县，共涉及3市7县（市、区）37个乡镇和街道办事处，总面积1578平方公里。依托天府新区强势规划题材，为区域房地产长期、持续发展提供有力保障龙泉驿区规划打造国际汽车博览新城，形成以汽车整车、汽车零配件、汽车用品销售为主的产业集群和以汽车文化为主要特色的生态型、示范性的汽车产业聚集区；本案位于新建的汽车贸易产业区，集汽车贸易、汽车博览、汽车会展等为一体；未来区域将建设成为汽车千亿产业基地和百亿企业集群。“南汽东移”战略——本案处在红牌楼汽车产业转移承接区，产业集群雏形，为区域引入大量外来人流与客群规划背景营销环境研究第一部分规划背景第二部分区域环境条件第三部分竞争市场分析第四部分

区域客群研究项目区位：项目位于成都城东三环外8公里处，毗邻成洛大道，属西河镇国际汽车博览新城片区。该片区依托龙泉驿区“南造北贸中服”产业发展格局，以汽车高端服务业为重点，加快汽车产业综合功能区北部贸易片区建设。周边概况：目前周边在售较少，项目有九峰东方明珠、龙博御景、美宸东方（尾盘）、恒雨后现代城（预告）共计四个项目；依托区域“国际化汽车产业基础”、便捷的城市级主干道（成洛大道）和规划中4号地铁线，为项目持续性发展提供有力保障。新兴房地产热土——“国际汽车博览新城”板块，未来高产业力、高消费力集群领地项目区位项目项目位置地铁4号线绕城高速成洛大道三环路成南高速成渝高速国际汽车博览新城项目区位“孤”、“偏”特征显著，目前仅一条道路直通本案，交通可达性较差项目紧邻成洛大道，可快速连接至绕城高速、三环路，与华润万象城约14公里，车程20余分钟。目前地铁4号线一期工程已开工，终点站位于“沙河站”，而本案距4号线二期工程规划终点站（西河站）约2公里，具备地铁物业概念。绕城高速三环路十陵镇西河镇洛带镇本案二环路华润万象城4号线一期工程4号线二期工程（规划中）沙河站西河站4号线一期工程2012年2月开工，预计2015年上半年一期工程实现试运营。交通条件区域教育配套基本完善，但其知名度和影响力较低，对本项目价值贡献有限西河小学华新现代职业学院成都大学西河职中教育配套营销环境研究第一部分规划背景第二部分区域环境条件第三部分竞争市场分析第四部分

区域客群研究区域房地产发展国际汽车博览新城板块（发展起步期）——依托国际汽车产业新城规划，为本案区域房地产市场奠定强势产业支撑，虽现状房地产价值尚处建立初期，但未来房地产市场发展潜力巨大。大面板块（快速发展期）——川师新校区的入驻为板块带来利好。龙城1号奠定了板块房地产开发的基础，伴随现代花园、四季映像、铁建国际城项目的先后入市全面加速板块发展。整体上看，该板块市场接受度日益提升，未来发展潜力不可小觑。世纪广场板块（发展成熟期）——该板块归功于典型的新城开发模式，依托新政务中心，房产开发逐渐由“点”向“面”扩展。目前板块内产品线较为丰富，多层、小高层、高层均有涉及，且各产品线已建立了各自价值体系，板块房地产发展大势已成。各板块房地产发展各异，本案所在国际汽车博览新城板块是最具发展潜力、升值空间的板块世纪广场及大面两板块在2009年进入快速发展阶段，而本案房地产发展正处发展起步期，明显落后于两板块，但在强势产业及地铁交通支撑下，未来区域发展潜力巨大200720082009201020112012……国际汽车博览新城板块大面板块培育期发展起步期快速发展期起步期成熟发展期世纪广场板块起步期快速发展期板块2007年2008年2009年2010年2011年2012年……国际汽车博览新城板块以美宸东方、龙博御景为典型代表项目发展起步期大面板块起步期

（代表川师现代花园、四季映像）快速发展期

（代表项目：龙城1号、云立方、铁建国际城、百悦天鹅湖、世茂城）世纪广场板块起步期

（代表项目御源大湖区、艺锦湾、皇冠国际社区）快速发展期

（代表项目：果壳里的城、东公元、四季康城）成熟发展期区域房地产发展根据地块所在区位属性、房地产发展水平等综合条件因素考虑，我们重点选择了国际汽车博览新城板块与世广场-大面板块进行比对研究国际汽车博览新城板块世纪广场—大面板块本案所在板块国际汽车博览新城板块（代表项目：九峰东方明珠、龙博御景、美宸东方、恒雨后现代城）与本案同环域板块世纪广场-大面板块（代表项目：果壳里的城、东公元、万卷山、铁建国际城、云立方）区域板块板块项目名称占地面积（亩）主力面积（㎡）成交均价（元/㎡）月均去化（套数/面积）世纪广场-大面板块首创万卷山16075-1255100171/14636水电云立方12880-100530025/2157铁建国际城9087-110580058/5284首创东公元11277-126500090/8231果壳里的城26679-124560088/8014国际汽车博览新城板块龙博御景48.882-136500013/1241九峰东方明珠/50-120430058/4527美宸东方50.966-110470022/2049恒雨后现代城（待售）13076-117//备注：月均去化量统计时间为2011年1月至2012年9月30日本案所在国际汽车博览新城板块，目前区域房地产市场开发热度、量价水平、发展潜力等都低于世纪广场-大面板块，板块产品重叠度高，住宅价差在800-1000元/㎡左右。在国际汽车博览新城产业链的发展带动下，加之政府大力支持下，本案所在区域房地产市场亦将逐步升温。板块产品同质化严重，住宅价差明显约800-1000元左右；本案所在板块销售速度明显低于同环域的世纪广场-大面板块板块对比九峰东方明珠美宸东方龙博御景恒雨后现代城(待售)本案目前本案所在的国际汽车博览新城板块在售项目少、市场竞争有限；但未来潜在土地供应量大，竞争力度亦将逐步加大就目前区域项目情况来看，未来本案主要竞争项目为恒雨后现代城和九峰东方明珠板块项目九峰国际项目点评项目定位精准，以大型国际汽贸城之雄姿引爆区域消费潜力，加之其定价较低，以较低的价格区间加汽贸城必将吸引大量的周边客群。对本案影响项目的低定价和商业中心功能齐全，必将对本案造成较大压力，建议重点打造差异化产品，同时注重产品细节营造。美宸东方项目点评项目位于西河镇集中居住区域，地段较好，配套完善；其主要价值诉求为地段、成熟配套对本案影响目前项目已进入清盘期，对本案无直接影响关系典型个案小结典型个案小结项目点评项目位于西河镇中心广场旁，周边配套成熟，成为项目最大卖点。主要价值诉求为绝佳地段、周边配套齐全，户型布局合理、利用功能价值较高对本案影响项目本身具有集中的底商，加之其地段优势，将与本案形成较大的竞争威胁龙博御景后现代城项目点评项目位于西河镇跃进路，交通便利，毗邻西河镇政府，是项目一个绝佳的卖点，加上项目自身配套的商业综合体使得该项目有利条件再次升级。对本案影响该项目包含商业写字楼及集中底商，体量较大，配套较为完善，建议打造差异化业态区域住宅市场呈现“四大”特征产品同质化明显潜在供应量较大产品品质营建有限小户型占主导住宅市场小结目前国际汽车博览新城板块房地产市场正处于发展初期，区域在售项目较少，以刚需户型为主，整体需求有限。在售项目品质表达有限，整体档次偏低，就产品品质层面而言，区域尚有较大突破空间。本案应抓住契机，打造区域品质标杆，实现价格的向上突破。产品：目前区域住宅产品主流供销面积段在70-90㎡的套二、套三户型，而本案90㎡以上户型占较大比重，与市场主流需求形成一定错位；价格：临靠西河镇政府区域住宅售价在5000元/㎡左右，而本案腹地区域售价在4300元/㎡左右，区域内部价差明显；销售：临靠西河镇政府住宅月均去化在20套左右，而本案腹地区域在60套左右，但价格较低，内部量价成明显反比，市场需求有限。项目名称写字楼公寓九峰国际汽车博览新城规划3栋写字楼酒店式公寓，面积区间为30-50㎡恒雨后现代城规划2栋写字楼（1号楼25F、2号楼30F）迷你精品公寓，面积区间为43-88㎡龙博御景后期规划1栋酒店或者是写字楼（待定）目前区域写字楼和公寓产品为全新产品，仅九峰国际在售，其余两项目处于规划阶段，整个商务市场氛围仍处培育初期；随着区域发展及后续供应，未来商务市场将逐步提升。九峰国际汽车博览新城写字楼恒雨后现代城写字楼或酒店龙博御景写字楼写字楼与公寓市场分析项目名称体量（万㎡）面积区间（㎡）售价（元/㎡）业态九峰国际/20-30012000餐饮、高档中西餐厅、金融、洗浴、夜总会等恒雨后现代城（待售）27//大型超市等美宸东方//租金基本在25-40元/㎡·月目前社区底商以入住，业态包括：小型超市、发廊、幼儿园、小餐饮等龙博御景/37-2001F：18000元/㎡2F：9000元/㎡目前一期商业已经入住，业态包括小型生活超市、餐饮等目前区域美宸东方和龙博御景底商已运营，租金水平在25-40元/㎡/月，1F售价在12000-18000元之间，2F售价在9000元左右；目前底商业态主要以配套生活服务为主；九峰国际底商配套业态丰富且档次居中高水平。美宸东方龙博御景九峰东方明珠商业市场分析营销环境研究第一部分规划背景第二部分区域环境条件第三部分竞争市场分析第四部分

区域客群研究核心客户群重要客户群

次要客户群周边地缘性客户（85%）1）以西河当地及其周边，洛带、十陵镇为代表汽车产业相关客户（10%）1）汽车产业相关人口2）主城区挤压型其他区域客户（5%）1）省内二级城市2）主城区其他区域区域住宅客群主要为西河镇及周边区域的地缘性客户为主，目前市场需求较为饱和，短期内难以快速增加，如何从成都挖掘客户是关键。区域客群研究客户类型特征刚需客户（80%）特征：年龄集中在25-35岁；职业构成多为个体商户、企业员工、当地居民等；家庭年收入集中在10-15万/年；面积需求：80-95平米（两房及紧凑三房占绝对主力）总价需求：40左右万两房，50万左右紧凑三房关注点：性价比、总价控制、周边配套、项目品质客户来源：当地及周边地缘性客户，多为企业、事业单位员工及当地居民改善型客户，首改为主（15%）特征：年龄集中在40-55岁；职业构成多为周边事业单位人员、公务员，企业中高级白领等；家庭年收入集中在20万元/年左右。面积需求：100-120平米（舒适三居及四居）关注点：项目品质、性价比、产品附加值、周边配套客户来源：汽车产业相关人口、地缘性客户投资客户（5%）特征：来源相对较广，但汽车产业相关人群、周边高校教师、地缘性客户仍占据主力，其次是二级城市客户用作投资兼自住。面积需求：紧凑套二占主力，其次是紧凑套三关注点：总价控制、升值潜力、规划及配套区域首置刚需占市场绝对主力，产品品质和总价控制较好项目备受市场青睐区域客群研究年龄31岁家庭结构三口之家职业企业员工家庭年收入15万元/年现居住地龙博·御景

他们从孩子出生后，一直想换房子，为了有个心仪的居所，一直从11年开始看房。由于和父母同住的原因，原本不大的房子更显拥挤。12年初夫妻俩拿出积蓄购置了一家三口自己的居所，现在夫妻与孩子终于有了自己单独的卧室，孩子也拥有了自己独立成长的空间。由于是首次置业，资金有限，所以此次购房更偏向性价比高及品质好的产品，同时看重项目周边环境，觉得工作与生活要有便捷性。客户描摹（刚需客户）——五冶员工区域客群研究年龄48岁性别男家庭结构两代居职业个体商户家庭年收入150万元/年以上现居住地红牌楼

杜老板目前在居住在成都市区红牌楼附近，而随着红牌楼汽车城搬迁，生意也将转移到龙泉西河镇，所以杜老板在汽车城内九峰东方明珠购买了一套三居室，作为员工宿舍，同时自己也购买了一个大三居。由于自己的生意已经到了西河镇，继续居住在成都市区内多有不变，既不愿将时间浪费在来往的路途上，也不愿离开已在西河镇置业的同行朋友圈，故最终还是选择在西河镇置业。

因为自己也是个生意人，购房对产品性价比、项目品质和升值潜力都非常看重。客户描摹（改善型客户）——汽车城生意人区域客群研究现阶段区域客群主要以西河镇、十陵镇、洛带镇的地缘性客群为主。但依托红牌楼汽车城整体搬迁，未来对汽车产业相关人口的聚集效应将强力提升。同时汽车产业带动区域热度升温，对主城区客户的吸附力亦将增长。如何从成都市场挖掘客户是关键！客群变化支撑依据：1、地铁4号线交通，引入大量人流、客群量；2、产业聚集效应，千亿产业基地和百亿企业集群。近期客群以西河镇及周边地缘性客群为主，占比约60%；其次汽车相关产业人口和成都市区约占30%，外地客群大致占10%。远期客群汽车相关产业及主城区客户将显著上升。客群变化区域客群小结及预判营销环境研究——小结目前区域房地产正处发展起步期，在售项目少、品质档次低、竞争有限；区域住宅价差明显，同时又处于价值洼地，目前腹地区域住宅售价仅4300元/㎡左右，去化速度较慢约20套左右/月，市场购买力有限。区域客群以地缘性刚需为主，目前需求市场基本处于饱和状态，对本案而言，如何从成都市场挖掘客群是关键。区域交通目前仅一条道路（成洛大道）可抵达本案，道路通达性较差；地铁4号线二期工程终点站，距离本案约2公里，具有地铁物业概念。目前项目周边无独占性资源且生活配套匮乏，周边教育资源较为完善，但其知名度和影响力较低，对本案贡献价值有限。规划背景依托天府新区规划及区域千亿元国际汽车产业集群入驻，为区域房地产市场提供较好发展机遇，但规划是区域共享资源且具有较大不确定性；配套资源竞争市场需求市场沟通框架PART1营销环境研究PART2本体与区域价值梳理PART3项目SWOT分析PART4目标与核心课题PART5项目营销策略PART6推广与推售策略道路交通：三环路、绕城高速、成洛大道，4号线地铁；国际汽车博览新城产业基地：目前西河镇，已聚集重大产业化项目13个，总投资额超过260亿元，国际汽车博览产业格局初步形成；其中“九峰国际”是成都国际汽车博览新城首家入驻的大型企业，该项目全部建成后，将提供10000个就业岗位；周边配套设施较完善：教育配套有卢睿幼儿园、西河小学、西河职中、华新现代职业学院、成都大学；仅有少量小区医疗诊所，医疗机构配套设施有待改善。区域价值目前区域价值平台尚未确立，房产价格洼地特征显著，区域价值爆发尚待时日成都西南食品城九峰国际汽车博览新城卢睿幼儿园本案从区域土地市场来看，目前信远、中信等品牌房企已在区域内着手一级土地整理，合计面积达6400亩，区域价值爆发虽尚需时日，但已现雏形；未来区域价值将逐渐提升。区域价值土地位置土地用途交易方式用地面积(亩)最高容积率总建面（万㎡）成交总价楼面地价竞得者交易时间龙泉驿区西河镇成洛路以北、西江河以西商业兼容住宅挂牌191.346.582.928701.56346中信昊园四川投资控股有限公司2012-02-17龙泉驿区西河镇成洛路以北商业兼容住宅挂牌134.796.558.420218.25346成都银诚投资管理有限公司2012-02-01龙泉驿区西河镇跃进路以东、西江路以北商业兼容住宅挂牌133.54.842.720025.49469成都恒雨科技商城管理有限责任公司2011-11-08龙泉驿区西河镇成洛路以北住宅兼容商业拍卖63.214.519.019911.581050南充市新禹房地产开发有限责任公司2010-12-16龙泉驿区西河镇成洛路以北住宅兼容商业拍卖904.527.025200933四川省银河投资集团有限公司2010-12-16龙泉驿区西河镇群辉路以西，成洛路以南商业兼容住宅挂牌37.884.511.43409.2300成都九峰汽车汽配商城经营管理有限公司2010-05-17龙泉驿区西河镇成洛路以北，东一路以西商业兼容住宅挂牌345.34369.115540.54225四川三联家禽有限责任公司2009-10-28西河镇白鹤路以南商业兼容住宅挂牌20.243.24.32631.3609成都龙博房地产开发有限公司2007-12-19西河镇白鹤路以南住宅兼容商业拍卖18.8533.82601.27690成都龙博房产公司2007-12-06合计1035.15/318.5418138239.2

地块现状地块形状方正，表面无建筑附着物，无其它影响建筑规划的地面设施；整体环境较好，周界无环境和噪音污染，无独占性资源；毗邻城市级主干道（成洛大道），昭示性强。项目价值地块南面（成洛大道）售楼部（在建）地块西面地块东面地块指标占地：63亩，容积率4.49，地上总建面：18.9万平米，物业类型：住宅、写字楼、商业属中等规模区域级综合体项目价值规划布局住宅、商业及写字楼的布置对地块的利用充分且合理；2幢单体塔楼、3幢两连塔、1栋3连塔栋，共6幢住宅；1幢写字楼及幼儿园，共7幢高层采用围合式布局；住宅以2梯4户和3梯6户布置。优劣分析大围合式布局形成大楼间距、阔景中庭，各楼座均享中庭景观；产品梯户比配置已跳脱区域主流水平，居住舒适度与品质营造优势突出；形成较多东西向户型，且同一楼座中内外户型对景观资源占有度有较大差异。项目价值建筑风格经典ARTDECO建筑造型；退层式建筑轮廓打造建筑群丰富的天际线；优劣分析ARTDECO风格打造大都会气质的高品质感受，市场接受程度高；该建筑风格近年风行于成都新开发项目上，市场有一定的审美疲劳，创新表现上有限，建议本案注重建筑立面细节营建和表现方式，突出建筑体独特、纯粹的风格。项目价值园林景观围合式景观院落并设置露天中央水景和生活广场，满足成都人的院落情结和亲水情结，围合式的布局也营造了较为私密的社区环境；住宅区以“两轴四点”的多层级景观打造手法，通过组团景观节点使得各楼座拥有半私享空间，各楼座均好性得到加强。目前区域其他项目无明显园林风格取向，且规划粗糙，建议本案采用英式园林风格，强调纯粹风格化及高品质，以提升项目整体档次及品质。

住宅写字楼、商业裙楼

绿色景观带幼儿园项目价值英式风情园林——其核心是“师法自然”，通过人工手段刻意营造完全自然的风景印象，注重整体的自然感受，细部有时显得较为粗糙。考虑到成本控制等要素，可大量运用园林小品及家具，增强项目园林景观的融入度与参与性。项目价值架空层——彰显产品高品质形象，增添项目价值亮点提供供休闲娱乐设施，比如桌椅、棋牌等，诉求休闲娱乐的多功能性；设置儿童游乐区，与外部园林功能相呼应；通过盆景，花坛，雕塑等方式将外部景观内部延展。项目价值户型配比对可变空间充分利用后，主力户型面积如下：户型类别面积段（㎡）套数套数占比产品类型套一变二75-7728420%首置刚需产品，占比约45%紧凑型套二73-82925%舒适型套二82、8927620%紧凑型二变三（单卫）90-9616411%首改型产品，占比约55%舒适型二变三（双卫）96-11757840%套二变四（双卫）120、123504%合计73-1231444100%/从面积上看，本项目面积控制合理，以首置刚需和首改型的需求产品为主；从户型上看，项目七成以上户型有可变空间，户型功能性强。项目价值户型设计——全功能户型、多可变空间入户花园、餐厅客厅独立、生活阳台、观景阳台、观景飘窗等功能分区完备；有效利用阳台半面积空间赠送、可变空间建筑面积：96㎡，套二变三户型建筑面积：75㎡，套一变二户型项目价值小区内部配套幼儿园（2150㎡）、写字楼和裙楼商业（54650㎡，其中住宅底20550㎡）、全民健生场地900㎡；其幼儿园是支撑项目价值的亮点之一。底商设置本项目商业采用两侧临路的“L”型设计方式，底商楼层全部为3层；与本案一路之隔的九峰国际和即将入市的恒雨后现代城项目均有写字楼和商业供应，未来项目间竞争较为激烈。裙楼商业社区底商项目价值本体与区域价值梳理——小结区域价值高产业力、高消费力集群（支撑点：千亿元国际汽车产业、区域经济发展核心驱动）地铁物业概念（支撑点：规划中4号地铁线二期工程）产品价值全功能户型（支撑点：面积合理、多可变空间、功能保障强）硬件设施（支撑点：梯户比、架空层）多层级主题景观（支撑点：中央广场与水景的多层级园林结合）ARTDECO风格（支撑点：现代、时尚潮流、高品质象征）沟通框架PART1营销环境研究PART2本体与区域价值梳理PART3项目SWOT分析PART4目标与核心课题PART5项目营销策略PART6推广与推售策略项目SWOT分析整体规划远景好，但规划存在较大不确定性；本项目营建品质高，区域品质标杆可塑造性强；客群地缘性需求饱和，区域对外吸附力有限，如何扩大客群来源？现状区域市场竞争有限，但潜在供应量大，如何突围？通过品质突围、标杆形象实现价格向上突破，提升项目对外客群吸附力优势（S）自身产品营建品质高，户型面积控制合理，多可变空间具备地铁物业概念（规划中地铁4号线）机会(O)劣势(T)威胁(W)现状房地产价值平台尚未确立，本案高品质形象，可将引爆市场成为区域标杆借助区域强势规划、产业支撑为项目走向成都奠定基础目前区域房地产处于价值洼地，未来房价具有较大升值空间现状区位“偏”“孤”特征显著，生活配套匮乏，市场认知度较低中等规模地块，无独占性资源，气场影响力度略显不足现阶段可支配资源处于规划阶段，存在较大不确定性客群地缘性需求饱和，如何扩大本案客群来源区域内项目间竞争威胁沟通框架PART1营销环境研究PART2本体与区域价值梳理PART3项目SWOT分析PART4目标与核心课题PART5项目营销策略PART6推广与推售策略目标实现2013年上半年入市均价为4900元/㎡（目前腹地区域均价仅4400元/㎡左右）核心课题区域瓶颈，孤偏特征显著，客群来源狭窄，如何跳脱困境？目标与核心课题沟通框架PART1营销环境研究PART2本体与区域价值梳理PART3项目SWOT分析PART4目标与核心课题PART5项目营销策略PART6推广与推售策略营销策略根据本案自身条件和区位属性，结合项目的目标与核心课题等综合因素考虑，我司认为区域瓶颈是本案面临的最核心问题，而解决区域瓶颈关键又取决于客群；因此在营销策略方面我们从主城区客户与地缘性客户两个维度进行一一解题。营销策略主城区客户——心理距离远

交通不便

抗性大123远盘做近价值洼地城市副中心汽配卫星城解决一项目距中心城区远且所在位置“孤”“偏”特征显著，如何实现远盘做近。从位置上介定为成都城边。重新设定对比坐标，强调地铁4号线交通，拉近心理距离。远盘做近华润万象城商圈14公里（20分钟车程）4号地铁东延线二期工程本案营销策略解决二目前区域房地产市场发展处于起步期，客户对区域价值认知度低，如何凸显价值洼地。从相邻区域竞品入手，强调性价比。强调项目性价比优势，吸引客群关注。价值洼地世纪广场—大面板块国际汽车博览新城板块十陵板块三圣乡板块住宅价格区间6500-6800元/㎡住宅价格区间4300-4500元/㎡住宅价格区间5500-5800元/㎡住宅价格区间7800-8000元/㎡营销策略解决三作为新兴房地产开发区域，对于区域规划及功能定位如何诉求。城市重点发展方向，潜力大后劲足。高产业力、高消费力聚集地，经济价值贡献大。城市副中心，汽配卫星城营销策略国际汽车博览新城规划——效果图

未来的成都龙泉驿区，在12平方公里的土地上，以汽车产业为核心，预计3-5年内，西河将聚集数十万产业从业人员，西河镇将达到区级行政标准。九峰国际汽车博览新城（效果图）营销策略高形象高品质高占位建立地缘客户层面“三高”形象地缘性客户——区域中心成熟配套舒适品质城东.地铁旁.英伦格调生活硬件包装软件服务中心感属性，区域发展新方向高占位首先在地缘客群心理建立区域中心感，其次是依托“汽车产业集群”效应，未来几年本案区域将是西河镇的发展主方向，使客户产生有别于老城的认知，以此作为本项目成功的奠基石。项目国际汽车博览新城局部效果图成洛大道西河镇老城区营销策略收藏新西河的悠然人生

城东

•地铁旁

•英伦格调生活形象诠释：地铁旁：强调规划4号地铁立体式交通，以此提升项目核心价值与升值潜力。格调生活：注重项目英伦格调风情的细节表达，传递纯粹英伦风味，享受人生乐趣……营销策略高形象形象演绎收藏新西河的悠然人生收藏新西河的悠然人生形象演绎将代征绿地与意境区打造成纯英伦风格的景观园林自然层级感仪式感设计手法：用高大的深绿的树木，浅色草地，富有层级感的植物排列，大面积人工打造的几何植物图案，形成英伦田园风格的宁静、自然、尊贵、天然的生活方式。硬件包装——意境区营销策略高品质以文艺复兴与工业文明符号提纯英式风格文化感强的墙面时空感强的花墙时代感强的雕塑工业感强的地面设计手法：在园林景观、小品、雕塑细节打造方面，注重英式风格符号表现力。给予客户“四维空间”的立体感受……硬件包装——意境区营销策略高品质硬件包装——售楼部庄重华丽典雅营销策略高品质下午4点，在充满玫瑰花香的SALON里，上等的大吉岭红茶和上下三层的点心盘是下午茶的主角，盛装它们的是有230年历史的英国御用骨瓷瓷器，加上悠扬的古典音乐和玫瑰陪衬，时间不再……尊贵闲适优雅硬件包装——休闲区营销策略高品质在售楼部一角开辟一个影音艺术区，主要以具有英国本土特色及其各类知名影视音乐作品为主，包括英国著名电影、各类音乐作品（古典、流行、乡村）、各类戏剧作品、乐器、乐普等。硬件包装——装饰小品营销策略高品质软件包装——吧台服务营销策略高品质软件包装——保安服务营销策略高品质案例分享铁建国际城1、核心课题提纯之一现场给震撼在软件、硬件两大方面给客户以充分的感观刺激，形成购卖冲动。高、精、尖市场占位，并力求高端产品先行，着力树立项目整体品质。产品树品质精英话语、高调亮相，强势建立项目高品质市场形象。小项目做大宣传拔高度在项目规模较小且无突出优势的前提下如何实现“小”项目做大。案例分享之二项目距中心城区远且所在位置孤立于驿都大道以北，如何实现远盘做近。以我为中心划定项目所在的区域范围。从位置上介定为成都城边。重新设定对比坐标，拉近心理距离。远盘做近