丽江古城商户需求及业态需求调查

丽江项目客户访谈分析报告

2015年9月8日

一、商家访谈分析

商户业态访谈业态：客栈、餐馆、零售、酒吧访谈户数：共计100家（为保证质量，商户访谈以具有代表性的商户为对象）；其中客栈34家、餐馆25家、零售30家、酒吧11家访谈区域：以项目地为中心，向发展成熟的西边延伸；项目周边商户占80%,其余地方商户占20%经营面积及楼层经营面积：客栈的经营面积为各业态中最大，一般300㎡为起点，最大可达800余㎡

零售业态基本都在100㎡以下，个别可到达100㎡以上，酒吧和餐饮大部分在150-300㎡以内。经营楼层：客栈全部为整栋式经营；零售以单层经营为主，部分为一拖二形式；酒吧、餐

饮整栋居多单铺形式也大量存在；零售餐饮酒吧客栈租金情况（元/㎡/月）除位置以外的租金规律是：面积越大，租金越低

客栈一般在20-50之间居多

酒吧、餐馆以120-180居多

零售店基本在200以上客栈餐饮、酒吧零售目前租金支付周期及递增情况客栈：投资大、租期长、租期一般为10年起、支付周期反而短为年付，最多5年付；餐饮：投资小、租期短、租期一般为1-5年、支付周期1-3年；零售：投资小、租金高、房东怕涨房租不愿签约期过长，租客怕支付周期长也不愿签约期过长，一般租期在5年以内，无转让费，支付周期为2-3年一付；各业态租期内的房租递增普遍维持在3%左右。目前房租剩余年限及转让费情况剩余房租在3年内的以零售和餐饮业态为主，基本不收取转让费；以客栈和酒吧为代表的这类物业，房租剩余时间较长，一般在6-10年或更长，且这类物业装修成本大，转让费用也相对较高；拓店计划及租赁方式拓店：因整体经济下滑严重，目前古城内的商户绝大部分无拓店计划，个别商户因影响较小，

具备经营头脑，表示有计划拓店；租赁：在假设所有客户都有拓店计划或者重新开店的前提下，整栋租赁的较多，这部分主要

是客栈、餐饮、酒吧业态，零售业态仍以单铺为主；需求租赁面积在假设所有客户都有拓店计划或者重新开店的前提下，访谈商户中需求100㎡以下、400-600㎡的客户占据61%。该面积段的商铺，前者主要是零售需求，后者主要是客栈、餐饮及酒吧需求。对项目租金及支付年限的期望在访谈商户中，人们还是希望租金支付仍是5年为主的签约期限，而租期合同可以接受10-20年的占据61%。这主要是基于目前现状的延续，因为这样可以使他们“不确定的丽江生活模式”的风险降低。是否愿意在负一层经营原因：1、完全体现不出“丽江特色”，很难吸引人流；2、负一层经营无法吸引人流；3、负一层在雨季太潮湿，尤其客栈及餐饮接受度低；客栈业态分析总结目前现状经营期望经营面积

300-700㎡拓店计划绝大多数没有

经营楼层

整栋租赁方式整栋

租金情况

20-60元／㎡／月需求面积300-600㎡

支付周期

1-3年期望租期年限10-20年

剩余房租

10年左右期望占地面积280-400㎡（10-18间房）递增率2%

负一层经营意愿不愿意（庭院除外）

转让及费用有200万左右

丽江古城客栈总数已达到4000余家，虽然目前客栈总数较多，经营压力较大，但是古城内的客栈，还是在盈利的，只是较比于之前，盈利减少；但是客户对本项目客栈经营缺乏足够信心，主要是期房风险大、总投资大、周期较长等原因；酒吧业态分析总结目前现状经营期望经营面积

100-200㎡左右拓店计划绝大多数没有

经营楼层

整栋、整层租赁方式单层、整栋

租金情况

180-220元／㎡／月需求面积180-250㎡

支付周期

5-10年期望租期年限10-20年

剩余房租

5-8年期望经营面积150-200㎡

递增率3%

负一层经营意愿不愿意（对负一层规划设计不清楚；

转让及费用有100-150万左右

丽江古城酒吧数量也在这两年激增，导致大量酒吧亏损，但是仍有大量盈利酒吧

的存在，丽江的酒吧有着不可替代的作用，主要在于经营模式的创新。酒吧商户对项目的担心主要是：不相信开发企业会一部分出售、另外一部分自持；和投资总价较高以及再者是他们对期房存在戒备心理。同时对负一层无信心。餐馆业态分析总结目前现状经营期望经营面积

40-100㎡拓店计划少数商户经营楼层

单层租赁方式单层

租金情况

120-180元／㎡／月需求面积50-150㎡

支付周期

2-3年期望租期年限5-10年

剩余房租

3年内————

递增率3%

负一层经营意愿不愿意转让及费用有视情况

古城内小型餐饮企业居多，餐饮店流动性大，稳定性差；餐饮商户对项目的担心主要是：同样对自持商业的不信任和对期房存在戒备心理；零售业态分析总结目前现状经营期望经营面积

100㎡以下拓店计划基本没有经营楼层

单层租赁方式单层

租金情况

200元／㎡／月以上需求面积100㎡以下

支付周期

2-3年期望租期年限3-5年

剩余