中级会计实务(投资性房地产)

投资性房地产近年考点考点年份∕题型投资性房地产概念2007多选投资性房地产的范围2009多选2012单选2013判断投资性房地产后续计量核算2007单选2008多选2008判断投资性房地产确认2010判断2012单选后续计量模式的会计处理2008单选2009单选2010年单选2011单选2012年单选投资性房地产计量模式变更2012年判断题固定资产转换为公允价值计量投资性房地产2012年综合题应当注意：本章内容可以与固定资产、无形资产、非货币性资产、递延所得税等内容组合有关。本章重点

1．投资性房地产的初始计量

2.投资性房地产的后续计量

3．投资性房地产用途转换的核算

4.投资性房地产后续计量模式变更的核算

本章难点

1．投资性房地产的后续计量

2．投资性房地产后续计量模式的变更

3．投资性房地产用途转换的核算

第一节投资性房地产的定义、特征及范围

一、投资性房地产的概念1．企业持有投资性房地产的目的主要有如下三方面：（1）为赚取租金。（2）为资本增值。（3）既为赚取租金又为资本增值。

2．投资性房地产主要包括如下三类：（1）采用经营租赁方式出租的土地使用权；（2）采用经营租赁方式出租的建筑物；（3）长期持有并准备增值后转让的土地使用权。

二、投资性房地产的范围范围注意问题已出租的土地使用权（1）企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类；（2）以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产持有并准备增值后转让的土地使用权按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产已出租的建筑物（1）是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物，以经营租赁方式租入建筑物再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产；（2）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产注意1、企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。2、如果某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。3、不属于投资性房地产的项目（1）准备出租但没出租的，不属于投资性房地产；

（2）出租不属于自己的房地产（转租），比如是租别人的又出租出去；

（3）认定为闲置的土地使用权；

（4）企业经营管理所开的饭店；

（5）房地产开发企业准备出售的楼盘。

案例（2013）企业将采用经营租赁方式租入的土地使用权转租给其他单位的，应该将土地使用权确认为投资性房地产()【答案】×

案例（2012单选）房地产开发企业已用于在建商品房的土地使用权，在资产负债表中应列示的项目为()。

A.存货B.固定资产C.无形资产D.投资性房地产【答案】A

案例【2009多选】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。

A.已出租的建筑物

B.待出租的建筑物

C.已出租的土地使用权

D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物【答案】AC案例【2007多选】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。

A.企业拥有并自行经营的饭店

B.企业以经营租赁方式租出的写字楼

C.房地产开发企业正在开发的商品房

D.企业持有拟增值后转让的土地使用权【答案】BD案例下列项目中，属于投资性房地产的有（）。A.已出租的建筑物B.已出租的土地使用权C.持有并准备增值后转让的土地使用权D.按照国家有关规定认定的闲置土地答案：ABC

案例多选：下列各项中，属于投资性房地产的有（）。

A.企业拥有并自行经营的饭店

B.企业以经营租赁方式租出的写字楼

C.房地产开发企业正在开发的商品房

D.企业持有拟增值后转让的土地使用权答案：BD第二节投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的确认

（一）外购投资性房地产的确认与初始计量（客观题）

1.已出租的土地使用权：租赁期开始日

2.持有并准备增值后转让的土地使用权：管理当局书面决议日

3.已出租的建筑物：租赁期开始日

没有达成租赁协议之前，应先确认为固定资产（简便起见，无形资产略，下同），租赁期开始日之后，再确认为投资性房地产。外购投资性房地产的初始计量，比照固定资产。

（二）自行建造投资性房地产的确认与初始计量

自行建造的房地产，只有在建造完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值（二者缺一不可），才能确认为投资性房地产。

自行建造投资性房地产的成本，包括土地开发费、建筑成本、资本化借款费用等，并不包括建筑物所占用土地的成本，建筑物和土地使用权分别确认为两项不同的投资性房地产。（二）投资性房地产的初始计量投资性房地产应当按照成本进行初始计量。（三）与投资性房地产有关的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本（投资性房地产——在建，在开发期间不得折旧或摊销）；不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益——其他业务成本。案例【2010年考题】企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。（）【答案】×

第二节投资性房地产的后续计量

企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

案例【2008年多选】下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，正确的有（）。

A.不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式

B.满足特定条件时可以采用公允价值模式

C.同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式

D.同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式【答案】ABD案例关于投资性房地产的后续计量，下列说法中正确的有（）。

A.企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量

B.企业可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量

C.企业应当采用一种模式对投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式

D.企业可以同时采用两种计量模式对投资性房地产进行后续计量

【答案】ABC一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产

在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。

对投资性房地产计提折旧或进行摊销时，借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销）计提减值准备：借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备（二）采用公允价值模式进行后续计量的会计处理企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销；应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值。

设“成本”和“公允价值变动”两个明细科目。

资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额：借：投资性房地产——公允价值变动贷：公允价值变动损益公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。

注意在处置投资性房地产时，应将“公允价值变动损益”、“其他综合收益”、“资本公积——其他资本公积”转入“其他业务成本”；在处置金融资产和长期股权投资时，应将“公允价值变动损益”、“其他综合收益”、“资本公积——其他资本公积”转入“投资收益”。案例采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应根据其预计使用寿命计提折旧或进行摊销。（）（2008年考题）【答案】×二、投资性房地产后续计量模式的变更——投资性房地产内部模式变更会计政策变更：调整盈余公积和利润分配——未分配利润，调整期初留存收益。

变更日的会计处理：

借：投资性房地产——成本（变更日公允价值）

投资性房地产累计折旧（摊销）

投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产

利润分配——未分配利润

盈余公积【提示】（判断）1、在极少数情况下，采用公允价值模式对投资性房地产进行后续，有证据表明，当企业首次取得的投资性房地产（包括现有房地产改变用途成为首次）时，公允价值不能持续可靠取得，则应采用成本模式进行后续计量直至处置，且假设无残值。2、采用成本模式对投资性房地产计量的企业，即使首次取得的投资性房地产，公允价值能持续可靠取得，也应该采用成本模式后续计量。案例【2012年判断题】已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值计算模式转为成本计量模式。（）【答案】√案例【2011年单选】投资性房地产的后续计量从成本模式转为公允价值模式的，转换日投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额会对下列财务报表项目产生影响的是（）。

A.资本公积B.营业外收入

C.未分配利润D.投资收益【答案】C案例【2007年单选题】下列关于投资性房地产核算的表述中，正确的是（）。

A.采用成本模式计量的投资性房地产不需要确认减值损失

B.采用公允价值模式计量的投资性房地产可转换为成本模式计量

C.采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值的变动金额应计入资本公积

D.采用成本模式计量的投资性房地产，符合条件时可转换为公允价值模式计量【答案】D案例关于投资性房地产后续计量模式的转换，下列说法中正确的是（）。

A.成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计估计变更

B.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式

C.已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式

D.企业对投资性房地产的计量模式可以随意变更【答案】B第四节投资性房地产的转换和处置

案例(2010年)企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。（）【答案】×

（二）房地产转换的会计处理

1.在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。

案例【2012年单选】2011年7月1日，甲公司将一项按照成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为固定资产。该资产在转换前的账面原价为4000万元，已计提折旧200万元，已计提减值准备100万元，转换日的公允价值为3850万元，假定不考虑其他因素，转换日甲公司应借记“固定资产”科目的金额为（）万元。（）A.3700

B.3800C.3850

D.4000【答案】D2.公允价值模式下的转换（1）采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。

（2）自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。

转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为“其他综合收益”，计入所有者权益。处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益（其他业务成本）。总结1、投资性房地产内部模式变更，属于会计政策变更：调整盈余公积和利润分配（未分配利润）。2、投资性房地产与自用或存货之间转换：（1）成本模式：按账面价值分别结转；（2）公允价值：公允转自用：差额计入当期利润（公允价值变动损益）；自用转公允：正差计入其他综合收益，负差计入计入当期利润（公允价值变动损益）切记：被转换一方必须按当天的公允价值计量注意投资性房地产在处置时：1、转让价做收入（其他业务收入），按账面价值转成本2、营业税计入“营业税金及附加”3、将“公允价值变动损益”、“其