第一章建设工程投资概论

建设工程投资控制

——王中帅关于监理

监理的工作内容定义为三控三管一协调目前已成为业界的共识，所谓三控三管一协调即质量控制、进度控制、投资控制、安全管理、信息档案管理、合同管理和协调。监理人员：包括监理工程师(总监理工程师和现场监理工程师)和监理员监理工程师

监理工程师是指经全国统一考试合格，取得《监理工程师资格证书》并经注册登记的工程建设监理人员。

监理工程师是代表业主监控工程质量，是业主和承包商之间的桥梁。它不仅要求执业者懂得工程技术知识、成本核算，还需要其非常清楚建筑法规。

总监理工程师指由监理单位法定代表人书面授权，全面负责委托监理合同的履行，主持项目监理机构的监理工程师。监理工程师

考试科目：考试设4个科目，具体为：《建设工程监理基本理论与相关法规》、《建设工程合同管理》、《建设工程质量、投资、进度控制》、《建设工程监理案例分析》。☆免试部分科目条件：对从事工程建设监理工作并同时具备下列4项条件之一的报考人员，可免试《工程建设合同管理》和《工程建设质量、投资、进度控制》2个科目。1．1970年(含1970年)以前工程技术或工程经济专业中专(含中专)以上毕业。2．按照国家有关规定，取得工程技术或工程经济专业高级职务。3．从事工程设计或工程施工管理工作满15年。4．从事监理工作满1年。全书框架

全书分为建设工程投资控制目标的确定（第一章、第二章、第三章）以及包括投资决策、设计、招标、施工、竣工验收等阶段在内的建设全过程的投资控制（第四章--第八章），即确定目标、实现目标两大知识板块。第一章建设工程投资控制概述第一节建设工程投资的概念第二节建设工程投资控制原理第三节建设工程投资控制的任务第一节建设工程投资的概念

一、建设工程投资建设工程总投资，一般是指进行某项工程建设花费的全部费用。生产性建设工程总投资包括建设投资和铺底流动资金两部分；非生产性建设工程总投资则只包括建设投资。建设投资，由设备工器具购置费、建筑安装工程费、工程建设其他费用、预备费（包括基本预备费和涨价预备费）、建设期利息组成。

设备工器具购置费，是指按照建设工程设计文件要求，建设单位（或其委托单位）购置或自制达到固定资产标准的设备和新、扩建项目配置的首套工器具及生产家具所需的费用。由设备原价、工器具原价和运杂费（包括设备成套公司服务费）组成。

建筑安装工程费，是指建设单位用于建筑和安装工程方面的投资，它由建筑工程费和安装工程费两部分组成。

工程建设其他费用，是指未纳入以上两项的，根据设计文件要求和国家有关规定应由项目投资支付的，为保证工程建设顺利完成和交付使用后能够正常发挥效用而发生的一些费用。

工程建设其他费用可分为三类：

土地使用费，包括土地征用及迁移补偿费和土地使用权出让金；

与项目建设有关费用，包括建设单位管理费、勘察设计费、研究试验费等；

与未来企业生产经营有关的费用，包括联合试运转费、生产准备费、办公和生活家居购置费等。

预备费，是指考虑建设期可能发生的风险因素而导致的建设费用增加的这部分内容。分为基本预备费与涨价预备费

建设期利息，主要是指工程项目在建设期间内发生并计入固定资产的利息，主要是建设期发生的支付银行贷款、出口信贷、债券等的借款利息和融资费用。

建设投资可分为静态投资部分和动态投资部分。静态投资部分由建筑安装工程费、设备工器具购置费、工程建设其他费和基本预备费组织。动态投资部分，是指在建设期内，因建设期利息、建设工程需缴纳的固定资产投资方向调节税和国家新批准的税费、汇率、利率变动以及建设期价格变动引起的建设投资增加额。包括涨价预备费和建设期利息。

工程造价，一般指一项工程预计开支或实际开支的全部固定资产投资费用，在这个意义上工程造价与建设投资的概念是一致的。二、建设工程投资的特点

建设工程投资的特点是由建设工程的特点决定,由于建筑产品的特点（固定性、单件性等）、产品生产的技术经济特点（整体性、流动性等），导致建设工程项目投资具有以下特点：（1）建设工程投资数额巨大。（2）建设工程投资差异明显。包括各工程的用途、规模、设备等实物形态差异；工程所处的地区、时间以及施工组织设计等生产形态差异。（3）建设工程投资需单独计算。由于各个工程的用途、标准、当地条件、施工组织设计等差异，造成工程项目的不同，导致建设投资的单件性（依次涉及投资估算、概算、预算、合同价、结算价，直到最后确定竣工决算）

（4）建设工程投资确定依据复杂。（时间纵向）其计算依据、计价结果及多次性计价的关系

工程阶段图纸经济文件备注投资决策阶段（方案阶段）规划图投资估算初步设计阶段（技术设计阶段）初步设计图纸投资概算投资最高限额招标及施工阶段施工图纸施工图预算合同价竣工验收阶段竣工图纸竣工结算建设成本竣工决算由建设方编制，反映建设工程的实际造价和投资结果。互为基础和指导，互相影响，前者控制后者，后者补充前者。（5）建设工程投资确定层次繁多。（横向大-小）由于工程项目及其投资的单件性特点，确定建设投资时，需要通过层层分解，寻找到其中最基本的构成要素（分项工程）。然后，依次计算分项工程、分部工程、单位工程、单项工程等的投资，最后通过逐级汇总，形成建设工程项目投资。（6）建设工程投资需动态跟踪调整。由于工程建设周期长，不确定性因素多，容易引起投资的波动。因此，在整个建设期间内，需要对建设投资（预算价、合同价）进行动态跟踪、调整，直至形成竣工决算。建设工程投资层次概念例建设项目一个建设单位按照总体规划建设的若干建安产品的集合。理工大新校区建设项目单项工程具有独立的设计文件，竣工后能单独发挥功能要求完整的建安产品。宿舍、教学楼、食堂单位工程具有独立的设计文件，具备独立施工条件并能形成独立使用功能，但竣工后不能独立发挥生产能力或工程效益的工程，是构成单项工程的组成部分。土建工程、采暖工程、通风工程、照明工程分部工程是指按专业性质、建筑部位确定的建筑单位主体结构工程、装饰装修工程、屋面工程分项工程是指按主要工种、材料、施工工艺、设备类别等进行划分的建筑单位。（施工图预算最基本单位）钢筋混凝土分部工程、砖墙分部工程第二节建设工程投资控制原理

一、投资控制的动态原理二、投资控制的目标三、投资控制的重点四、投资控制的措施什么是建设工程投资控制？建设工程投资控制，就是在投资决策阶段、设计阶段、发包阶段、施工阶段以及竣工阶段，把建设工程投资控制在批准的投资限额以内，随时纠正发生的偏差，以保证项目投资管理目标的实现，以求在建设工程中能合理使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益和社会效益。一、投资控制的动态原理

投资控制是项目控制的主要内容之一。投资控制原理如图所示，这种控制是动态的，并贯穿于项目建设的始终。这个流程应每两周或一个月循环进行，其表达的含义如下：(1)项目投入，即把人力、物力、财力投入到项目实施中。(2)在工程进展过程中，必定存在各种各样的干扰，如恶劣天气、设计交图不及时等。(3)收集实际数据，即对项目进展情况进行评估。(4)把投资目标的计划值与实际值进行比较。(5)检查实际值与计划值有无偏差，如果没有偏差，则项目继续进展，继续投入人力、物力和财力等。(6)如果有偏差，则需要分析产生偏差的原因，采取控制措施。二、投资控制目标

投资控制目标的设置应随着工程建设实践的不断深入而分阶段设置。

投资估算是建设工程设计方案选择和进行初步设计的投资控制目标。设计概算是进行技术设计和施工图设计的投资控制目标。施工图预算或建安工程承包合同价是施工阶段投资控制的目标。三、投资控制的重点课本P5图1-3

项目投资控制的重点在于:

施工以前的投资决策和设计阶段

项目做出决策后，控制项目投资的关键就在于设计四、投资控制的措施组织上：明确项目组织结构，明确项目投资控制者及其任务，以使项目投资控制有专人负责，明确管理职能分工。技术上：重视设计多方案选择，严格审查监督初步设计、技术设计、施工图设计、施工组织设计，深入技术领域研究节约投资可能性。经济上：动态的比较项目投资的实际值和计划值，严格审核各项费用支出，采取节约投资的奖励措施等。技术与经济结合是控制项目投资最有效的手段。第三节建设工程投资控制的任务一、国外项目监理机构在建设工程投资控制中的主要任务

国外负责项目管理、投资控制的工程咨询机构，可以划分为两个主要流派：一是，盛行于欧美国家的项目管理咨询公司(PM),其国际型组织是国际工程咨询师联合会（FIDIC）；二是，英联邦国家（地区）通常采用的工料测量师行（QS）。1、项目管理咨询公司（PM）FIDIC指出，（监理）工程师的根本任务是进行项目管理，在业主所要求的进度、质量和投资的限制之内完成项目。

项目管理咨询公司（PM）可以为业主提供全过程的项目管理，其中涉及咨询（监理）服务的范围包括8个方面：项目的经济可行性分析；项目的财务管理；与项目有关的技术转让；项目的资源管理；环境对项目的影响；项目建设的工程技术；物资采购与工程发包；施工管理。

涉及项目投资控制的具体任务包括：项目的多方案投资效益分析；初步设计时的投资估算；项目实施时的预算控制；工程合同的签订和实施；物资采购；工程量的核实；工时与投资的预测；工时与投资的核实；有关控制措施的制定；发行企业债券；保险审议；其他财务管理等12项。2、工料测量师行（QS）

工料测量师行（QS）主要承担与投资控制有关的任务，并可划分为施工承包合同签订前、签订后两大阶段。

（1）QS在立约前阶段的投资控制

①在工程建设开始阶段，与建筑师、工程师共同研究提出“初步投资建议”，对拟建项目做出初步的经济评价，并和业主讨论其服务内容、收费标准，着手一般准备工作和今后行动计划；②在可行性研究阶段，根据建筑师、工程师提供的项目规模、厂址、技术协作条件等，初步估算各拟建方案的投资，并在必要时为业主估算竣工后的经营、维护、保养等费用，从而向业主提交评估价和建议，以便业主决定执行方案，确保该方案功能、技术、财务的可行性；③在方案建议（方案设计）阶段，按照不同的设计方案编制估算书，反映总投资及其工程情况，以便业主确定拟建项目的布局、设计与施工方案，并争取获得当局批准；④在初步设计阶段，根据建筑师、工程师提供的图纸，制定建设投资的分项初步概算、资金支出初步估算表，以确定投资控制目标并保证资金得以有效运用；⑤在设计详细阶段，根据近似的工料数量及当时的价格，在投资限额以内制定详细的分项概算；⑥对不同的设计及材料进行成本比选，并向建筑师、工程师或设计人员提出成本建议，以保证实行投资控制目标；⑦就工程的招标程序、合同安排、合同内容等方面提出建议；⑧制定招标文件、工程量清单（工料清单）、合同条款、工料说明书及投标书，供业主招标或供业主与选定承包人议价；⑨通过详尽的技术及数据审核，研究收回的投标书，并向业主提交相应的分析报告；⑩为总承包单位及指定供货单位或分包单位制定正式合同文件。其中，①、②属于投资决策阶段的投资控制；③--⑥属于设计阶段的投资控制；⑦--⑩属于招投标阶段的投资控制。（2）QS在立约后阶段的投资控制任务①工程开工后，进行工程进度估计，并向业主提出中长期付款建议；②工程进行期间，定期制定最终成本估计报告书以反映施工中存在问题及投资支付情况；③制定工程变工清单，并与承包商就费用调整达成协议；④就考虑中的工程变更费用估算，向建筑师提出建议；⑤审核、评估承包商提出的索赔，并与之进行协商；⑥与工程项目顾问团队的其他成员(建筑师、工程师)密切合作，严格控制施工阶段的费用支出；⑦办理工程竣工结算，并作为工程最终成本的详细说明；⑧回顾、分析项目管理和执行情况。国外线性做法体现了项目管理、投资控制的责权利的有机结合，需要高素质，复合型人才。二、我国项目监理机构在建设工程投资控制中的主要任务

从理论上讲，我国项目监理机构（项目管理公司）应当参与建设全过程的投资控制，其主要任务可以归纳为以下四方面：1、在建设前期阶段进行工程项目的机会