第三章资产评估的基本方法

资产评估

任课教师：张正国第三章资产评估的基本方法第一节成本法第二节收益法第三节市场比较法第一节成本法（Thecostmethod）

（三）注意问题1、历史资料的真实性2、形成资产价值的成本耗费是必要的一、成本法的基本原理（一）成本法的理论基础生产费用价值论 资产的价值取决于购建时的成本耗费实体性功能性经济性（二）成本法的评估思路评估值=重置成本—各项损耗二、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算

基本公式：评估值＝重置成本－实体性损耗－功能性损耗－经济性损耗

＝重置成本×成新率－功能性损耗－经济性损耗

（一）重置成本及其计量复原重置成本：采用相同的材料、技术，以现行价格购建完全相同的全新资产的成本。更新重置成本：采用新材料、新技术，以现行价格购建

功能相同的全新资产的成本。△有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由：（1）更新重置成本比复原重置成本便宜（即超额投资成本）；（2）用更新重置成本形成的资产性能有改进（即超额运营成本）。重置成本：资产的现行再取得成本复原重置成本更新重置成本重置成本概念举例：例如，某款2002年生产的戒指，当时的生产成本为：铂金560元（3.5g），0.35ct钻石1020元，20颗碎钻260元，加工费120元，设备损耗25元，成本合计1985元。2008年9月20日，同样戒指的相关生产成本为：铂金（380元×3.5=1330元），0.35ct钻石1780元，20颗碎钻480元，采用原加工工艺的加工费310元，新加工工艺的加工费为180元，采用新设备损耗为12元复原重置成本=1330+1780+480+310+25=3925元更新重置成本=1330+1780+480+180+12=3782元重置成本的计算方法1、重置核算法

按资产的成本构成，以现行市价为标准重置成本＝直接成本+间接成本直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等。间接成本主要指企业管理费、培训费等（一般采取一定的标准和方法按比例进行分配）。例：某企业重置构建一台设备，现行市价为230000元，运杂费2400元，直接安装费1800元（其中原材料1000元，人员工资800元），间接成本平均为直接成本的0.9%，计算这台设备的重置成本。重置成本=（230000+2400+1800）+（230000+2400+1800）×0.9%=236308元

2、功能系数法

通过寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估资产的重置成本，称功能系数法，即根据功能与成本的函数关系，确定重置成本。（1）功能价值法（生产能力比例法）若功能与成本呈线性关系，计算公式：

例：已知某被评估机器的年产量为1.6万件，市场上类似的全新机器价格为5万元，其年产量为2万件，计算该被评估资产的重置成本。被评估资产重置成本=5×（1.6÷2）=4万元（2）规模经济效益指数法

若功能与成本呈指数关系，计算公式：

功能系数法计算的一般是更新重置成本。X为规模经济效益指数例：已知被评估资产生产能力为6万件/年，市场上参照物的价格为5万元，生产能力为3万件/年，该行业规模经济效益指数为0.7，求被评估资产的重置成本。3、物价指数法如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得，就只能采用物价指数法。（1）定基物价指数（2）环比物价指数物价指数法计算的是复原重置成本。a：物价平均增长率例，某资产购建于2002年，账面原值10万元，2007年进行评估，该类资产物价指数2002年为100%，2007年为160%，求该项重置成本。解：重置成本=10万×（160%÷100%）=16万例，某资产购于1996年，账面价格为20万元，2006年进行评估，期间该项资产的价格年均上涨10%，求该项资产评估期的重置成本。解：重置成本=20万×（1+10%）10=52万4、统计分析法（点面推算法）当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成本，可采用此方法。△计算步骤：（1）将被估资产按一定标准分类。（2）抽样选择代表性资产计算其重置成本。（3）计算调整系数K。（4）据K值计算被估资产重置成本。某类资产重置成本＝某类资产原始成本×K例：对某企业的所有通用设备进行评估，经抽样选择具有代表性的通用设备5台，根据估算该5台设备重置成本之和为30万元，而这5台设备的账面历史成本之和为20万元，另据查该企业所有通用设备账面历史成本之和为500万元，计算该企业通用设备类资产的重置成本。K=30÷20=1.5通用设备类资产重置成本＝500万×1.5=750万元（二）有形损耗及其计量

有形损耗计量在资产评估与会计核算中的区别。

计量方法:1、观察法资产的有形损耗＝重置成本×（1－成新率）2、使用年限法实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率

例：某资产1998年2月购进，当时购进价格为265万，预计使用15年，残值为5万元。2008年2月进行评估，经计算，其重置成本为300万元。根据该资产技术指标检测发现，正常情况下每天应工作8小时，而实际上该资产每天工作7.5小时，估计尚可使用7年，计算该资产的有形损耗。资产利用率=10×360×7.5÷（10×360×8）=93.75%实际已使用年限=10×93.75%=9.4年资产的有形损耗=（300－5）÷（9.4+7）×9.4=169万元（三）功能性损耗及其计量

1.

功能性损耗的含义指由于技术进步导致被评估资产与目前广泛使用的同类技术先进资产相比，因功能落后而引起的贬值。主要表现为超额运营成本(物耗、能耗、工耗等）2.

超额运营成本的计算步聚：

(1)计算年超额运营成本

(2)计算年净超额运营成本年净超额运营成本＝年超额运营成本×（1－所得税率）

(3)据资产的剩余寿命和收益率（折现率）将年净超额运营成本折现，计算其功能性贬值额:

被估资产功能性贬值额＝年超额运营成本×（1－所得税率）×（P/A,r,n）某被评估设备与目前普遍使用的技术先进的资产相比，在完成同样生产任务的情况下，能耗超支3万元，工耗超支1万元，经鉴定该设备还可使用3年，同行业资产平均收益率为10%，企业所得税税率为33%，计算该资产的功能性损耗。年净超额运营成本＝（30000+10000）×（1—33%）

=26800元功能性损耗=年净超额运营成本×（P/A，10%，3）

=66649元（四）经济性损耗及其计量1.

经济性损耗的含义

因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资产本身的问题。2.

表现形式①资产利用率下降 ②资产年收益额减少3.

计算方式（1）间接计算法经济性贬值额＝（重置全价－有形损耗－功能性损耗）×经济性贬值率x：规模经济效益指数例，某被估生产线设计生产能力为年产20000台产品，因市场需求发生变化，在未来可使用的年限内，每年估计要减少生产6000台左右，规模经济效益指数为0.6，试求该生产线的经济性贬值率。解：经济性贬值率=[1—（14000÷20000）0.6]

×100%=19.7%（2）直接计算法

经济性贬值额＝年收益损失额×（1－所得税率）×（P/A，i,n）

例，某企业一条被评估生产线年生产能力为50万件，目前单价为10元，由于市场不景气，未来使用5年期间每件产品的价格预计为8元，假设该资产收益率为10%，所得税率为33%，试计算该生产线的经济性损耗。经济性损耗=（10－8）×50万×（1-33%）

×（P/A，10%，5）=253.98万

三、对重置成本法的评价

1、从成本耗费角度评估资产价值。2、运用中一般没有严格的前提条件。3、并非所有评估对象都适合采用成本法。

第二节收益法

一、收益法的基本原理（一）收益法的理论基础：效用价值论资产的价值取决于效用，即资产所能产生的收益。（二）收益法的评估思路预期收益折现:被估资产的未来收益按一定折现率折算成现时的价值。（三）收益法运用的前提条件

1、资产的收益可用货币计量并可以预测

2、资产所有者所承担的风险也能计量

3、被评估资产的预期收益年限可以预测二、收益法的基本计算公式

收益法的基本要素：预期收益、折现率（资本化率）、收益的持续时间。（一）未来收益有限期

1、每期收益不等额

P为评估值，Ri为未来第i个收益期的预期收益，n为收益期数，r为折现率例，某企业尚能继续经营3年，营业终止后资产与负债预计正好相抵，现拟转让。经评估人员预测，企业未来三年各期的预期收益经预测分别为：300万元，400万元和200万元，适用于该企业的折现率为6%，求该企业的转让价格。

P=300÷（1+6%）+400÷（1+6%）+200÷（1+6%）

=300×（p/s,6%,1）+400×（p/s,6%,2）+200×（p/s,6%,3）

=806.9万232、每期收益等额（即年金形式）接上例，该企业未来三年预期收益均为300万元，求该企业的转让价格。

P=300×（P/A，6%，3）=801.9万元（二）未来收益无限期根据未来收益是否稳定分为两种方法。

1、稳定化收益法（年金化法）

A为等额年金（稳定化收益）；r为资本化率

资本化率与折现率的区别：资本化率用于永续年金（无限期）的折现,折现率用于普通年金（有限期）的折现稳定化收益（年金）A的估算方法：方法1：通过预测资产未来若干年收益倒求A例，某企业进行股份制改造，根据目前经营状况和未来市场预测，未来五年的收益分别为13万元、14万元、11万元、12万元和15万元，折现率为10%，试用年金法评估该企业价值。

∑=13×（p/s,10%,1）+14×（p/s,10%,2）+11×（p/s,10%,3）+12×（p/s,10%,4）+15×（p/s,10%,5）

=49.1617万元

A=∑÷（P/A，10%，5）=12.9689万元

P=A÷r=129.689万元i方法2：历史收益加权平均法

计算评估基准日以前若干年收益的加权平均数例，某资产在评估前五年的收益与加权平均计算结果如下表所示，该资产的资本化率为11%.

P=A÷r=631÷11%=5736万元年份历史收入（万元）权重加权收入（万元）20005001500200158021160200262031860200362042480200469253460总计159460加权平均数9460÷156312、分段法

若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的，则需采用分段法。

Ri为前期各年的预期收益额，n为前期年限，r为折现率，

r’为资本化率，A为后期固定的预期收益前期（设n=5）后期

0123456789分段法图解例，某企业预计未来5年收益额分别为60万元、75万元、65万元、55万元和70万元，假定从第6年开始以后各年收益均为70万元，确定的折现率和资本化率为10%，确定该企业持续经营下的评估值。解：前5年的评估值：P1=60×(p/s,10%,1）+75×(p/s,10%,2）

+65×(p/s,10%,3）+55×(p/s,10%,4）+70×(p/s,10%,5）=246.39万元第6年后的收益=70÷10%=700万元，折现为现值P2=700×（P/S,10%,5）=434.65万元企业总的评估值P=P1+P2=681.04万元选择前期期限的基本原则（1）延至企业生产经营进入稳态；（2）尽可能长，但也不宜过长（一般为3—5年）3、增长率法（1）当资产的收益预计呈持续增长，并且无期限、按固定比例增长时

R0为基期收益，r折现率，g为预期收益增长率（2）资产前期收益不稳定，在后期按固定比例、无期限增长时例，某企业预测未来三年的年收益分别为250万元、270万元和300万元，并从第四年开始年收益以4%的幅度持续增长，假设该企业的资本化率为10%，评估该企业的价值。解：前三年的收益现值

P1=250×(p/s,10%,1）+270×(p/s,10%,2）

+300×(p/s,10%,3）=675.8万元第四年开始的收益折现

P2=300×（1+4%）÷（10%-4%）×（p/s,10%,3）

=3906.8万元

P=P1+P2=675.8+3906.8=4582.6万元三、对收益法的评价1、该方法最适宜：资产的购建成本与其获利能力不对称的情况；成本费用无法或难以计算的资产2、该方法的局限性：需具备一定的前提条件含有较大成分的主观性因此该方法的运用比成本法难度大第三节市场比较法一、市场比较法的基本原理（一）理论基础均衡价值论:资产评估是一个模拟市场过程的结果，承认市价的相对合理性，并通过替代原则来为被估资产定价。（二）评估思路市场上寻找类似参照物的成交案例调整被估资产与参照物之间的差异将参照物的成交价调整成被估资产的评估值（三）运用的前提条件1、充分发育活跃的资产市场。2、参照物及其与被估资产可比较的指标、参数等资料均能搜集到。二、市场比较法的基本程序及有关指标（一）寻找参照物。

1、成交价必须真实。

2、至少三个交易案例。

3、与被估资产相类似

4、成交价是正常交易的结果。

5、尽可能选择近期成交的交易案例。（二）调整差异1、时间因素2、区域因素参照物所在区域比被估资产好：；反之系数>1一般以被评资产为100，3、功能因素采用功能系数法，计算出功能差异对评估值的影响。4、成新率因素5、交易情况调整（三）确定评估值将若干个经过调整的调整值进行加权平均或算术平均，确定评估值。

三、市场比较法的综合应用参照物与被估资产大体相似，但在多方面存在差异。相对于案例A的评估值＝参照物A的成交价×时间因素系数×

区域因素系数×功能因素系数×交易情况调整系数注意：1、各系数比值的分母均为参照物值，分子为被估资产值2、时间因素、功能因素的系数比值以参照物值为基数100，即区域因素、交易情况调整的系数比值以被估资产值为基数100，即例，某商业用房，面积为