2018-深圳各区商圈情况及各大商业中心案例研究

深圳市各商圈定位及项目分布现状城市商圈发展研究宝安区龙华新区光明新区龙岗区坪山新区大鹏新区盐田区核心商圈次核心商圈罗湖金三角商圈万象城2004金光华广场2004KKMall2010东门步行街1998-2001类型：街铺、百货、购物中心档次：东门、人民南：中低档；蔡屋围：中高档至高档消费者特征：国内及港澳游客、本地中端消费群体、本地外国中高端消费者类型：写字楼底商及购物中心档次：中高档消费者特征：本地中高端消费人群，周边办公的白领人群罗湖商圈福田商圈华侨城商圈后海商圈前海商圈类型：特色商业街及商业文化街区、购物中心档次：中档至中高档消费者特征：本地高端消费人群及旅游者后海商圈花园城中心2006海岸城2007保利文化广场2008天利名城2010凯德来福士2017类型：购物中心、百货档次：中档至中高档消费者特征：西部区域的本地居民前海中心（未来5-20年）超级商业中心90万平方米、配套商业服务业180万平米从最早的罗湖商圈开始，到目前最新规划发展的前海自贸区，深圳整体零售市场呈现自东往西的发展趋势。当前深圳市内核心商圈仍集中分布在罗湖、福田以及南山。龙华商圈龙华Coco

City2014龙华九方2014缤果空间购物广场2014类型：购物中心档次：中档消费者特征：中北部区域的本地居民龙华商圈龙岗商圈宝安商圈华侨城-红树湾商圈波托菲诺纯水岸商业2007益田假日广场2008京基百纳广场2008欢乐海岸2013深南中商圈龙岗商圈宝能allcity龙岗店2013龙岗万科广场2013龙岗cocopark2012kohomall·广弘中心2016类型：购物中心档次：中档消费者特征：东北部区域的本地居民福田中心区商圈COCOPark2006卓越intown2011怡景中心城2007天虹君尚百货2010皇庭广场2014宝安商圈海雅缤纷城2013合正汇一城2013沙井京基百纳2013西荟城购物广场2013壹方城2017深圳市商圈定位及项目分布深圳市福田商圈分析城市商圈发展研究福田商圈福田的城市中心地位毋庸置疑，它的地段、城市功能、发展历程以及它提供的城市功能奠定了其城市中心的地位。福田拥有着丰富的城市公共服务资源，优质的文化娱乐配套，最重要的社会活动和机构，最便利严格的交通管理，最集中的建筑地标，最时尚新潮的消费，最昂贵的地价和租金，最优裕便捷的都市生活圈。深圳市商圈研究深圳市福田商圈分析城市商圈发展研究档次——以中高档商业为主，主要消费群是国内外商务游客以及福田区中高收入居民。优质商业代表项目cocopark，，汇聚initial（深圳首店）、TEXTURE（深圳首店）、QDA、TommyHilfiger、CKJeans、bubble、EDHardy、Moussy等年轻时尚品牌和潮牌，以及SimplyLife、探鱼、喜茶、美奈小馆、姜虎东烤肉、Vita味塔、wagas等特色餐饮。国际轻奢品牌主要集中在华强北茂业天地，汇聚Coach、MichaelKors、Max&Co、LoveMoschino等国际品牌。业态——华强北电子商圈：中国电子交易第一街，CBD商圈、中心区地下商圈、泰然天安商圈、保税区商圈构成了一个新型的国际化立体消费港。车公庙片区：集办公、商贸、展示、居住于一体的综合科技工贸园区八卦岭片区：片区以包装印刷、装饰材料市场、陶瓷专业市场以及美食街等市场业态为主，未来将打造金融科技为主导产业的新中心香蜜湖·东海片区：集商业、居住、办公为一体的综合功能区，重点引进高端商业品牌。福田商圈调性商圈经济福田区的地段、城市功能、发展历程奠定了其城市中心的地位。2016年上半年福田区经济量质齐升，与全市其他区相比，呈经济总量领先、质量效益突出、增长速度平稳的特点。其中社会消费品零售总额、税收总额、进出口总额和出口总额四项主要经济指标均排名全市第一。整体档次福田商圈汇聚众多国际品牌和中高档购物中心，同时存在中低档商业广场和步行街商业规模据统计，2016年福田拥有7家全球500强企业、18家规模百货、19家大型综合超市；商业和社会服务业网点25361个，商业网点占17319个，营业总面积达251.47万平方米。发展趋势福田CBD商圈将依托总部经济圈打高端时尚牌，华强北商圈依托创新电子产业打智能创新牌，天安金沙商圈重点打配套服务牌。以商圈联动为重点，引进国际商贸流通企业中国区总部、国内企业区域总部，重点引进国内外高端时尚品牌产品；重点建设平安大厦国际购物中心、天元国际购物广场等国际性综合商业体，支持打造地标性建筑，提供与深圳商务中心和会展中心相匹配的零售、餐饮和娱乐服务。鉴于福田区雄厚的购买力，福田区将会吸引更多优质品牌入驻，随着优质商业项目的入市，商圈整体档次将会提升深圳市商圈研究深圳市福田商圈城市商圈发展研究商圈名称商圈项目福田商圈COCOPARK购物中心皇庭广场怡景中心城君尚百货佐阾虹湾购物中心卓越·INTOWN购物中心岁宝百货(景田店)彩德城连城新天地华强茂业天地茂业百货（深南店）华强北九方购物中心kkone卓悦汇购物中心平安金融中心PAFCMALL（未来开业）福田商圈属于深圳的核心商圈，主要包括华强北商圈和福田CBD商圈。华强北商圈以电子专业市场、主题商城为主体、多种业态组合，代表项目有茂业百货、华强北商业街等。福田CBD是核心商业区，伴随商务区的成熟而发展，代表项目是cocopark等体验式购物中心。未来预计2017年底全球第六、中国第二高建筑平安金融中心PAFCMALL将建成开业。12345678910111213141514深圳市商圈研究深圳市福田商圈代表项目概况——COCOPark（福田购物公园）城市商圈发展研究体量85,000平方米（B3-L3）定位为国内首创情景式公园版休闲购物体验中心品牌列举百老汇影院、永辉Bravo（全国第三家“精标店”）、西西弗书店、无印良品、UNIQLO、Bubble、QDA、TommyHilfiger、CKJeans、星巴克、SimplyLife、探鱼、喜茶、Vita味塔、wagas、美奈小馆、姜虎东烤肉等开业时间2006年9月30日消费群福田中心区商务人士以及时尚年轻群体出租率超过95%停车位B2、B3层共计600个车位。销售额2016年销售额为17.9亿元，2014-2015年进行品牌调整后，2015年相较于2014年销售额递增12％，2016年比2015年递增5.3%租金水平B1层零售类租金范围为800-2000元/m2/月；L1层餐饮类租金范围为600-800元/m2/月；人流量工作日日均客流约6-8万人次左右，周末及节假日日均客流约10-12万人次左右项目分析福田COCOPark凭借CBD核心区域位置，打破常规业态组合，集中打造“美食”、“娱乐”、“潮流”、“时尚”四大主题式消费中心，目前仍为福田区标杆优质项目。开业十年来，在2014-2015年间调整了44个品牌，通过不断的调整优化，整体业绩的上升明显；餐饮品牌中业绩破百万门店也增多，如西贝、美奈小馆、元气、和民、星美乐等。整个项目2015年销售额同比2014年增加了近12%，租金收入也较2014年递增了11.3%。未来的调整方向，将进一步强化潮流定位，提升整体品牌档次，硬件设施也开始进行升级优化；深圳市商圈研究深圳市福田商圈代表项目概况——卓越Intown城市商圈发展研究深圳市商圈研究体量50,000平方米（B1-L4）

定位INTOWN以“悠享·优活·由心”为定位打造福田CBD丰盛生活的缤纷体验场品牌列举无印良品、smart精品生活馆、胜记、汉堡王、丽江人家、海底捞火锅、喜茶热卖、奈雪的茶、70后饭吧、探鱼、poke-doke、芭依珊、超级猩猩、汇丰银行开业时间2011年11月28日消费群福田区商务人士及年轻客群出租率超过90%停车位2000个租金水平L2、L3层餐饮类租金范围为300-500元/㎡/月；人流量工作日日均客流约4-6万人次左右，周末及节假日日均客流约7-9万人次左右项目分析卓越·INTOWN是卓越集团跨界商业领域的深圳第一力作。它依托于中心区最大体量的甲级商务体卓越世纪中心，以“爱”为主题，以“时尚”为宗旨，突破现有购物中心建筑布局，开放式经营，营造街区感和视觉震撼，被誉为“深圳CBD商务休闲主场”,现在已成为写字楼商务配套商业的标杆之作，更是被称为“美食魔方”和“开胃CBD”，开业至今通过招商调整汇集如爱马仕茶饮店813芭依珊、克拉咖啡、深圳首家喜茶热卖、70后饭吧等热门餐饮品牌。深圳市福田商圈代表项目概况——皇庭广场城市商圈发展研究深圳市商圈研究体量104,000平方米（B2-L4）定位中高端商务社交型购物中心品牌列举博纳国际影城、寇莎百货、H&M、元气寿司、星海Show、暹罗泰、6IXTY8IGHT、蓝蛙、九龙冰室、星巴克、六福珠宝、ASICS等开业时间2013年12月25日消费群福田中心区商务人士以及时尚年轻群体、观光客出租率超过90%停车位800个销售额2016年销售额为3.26亿元，2015年销售额为2.68亿元租金水平B1层零售类租金范围为1000-1500元/m2/月；L1层零售类租金范围为400-600元/m2/月；餐饮类租金范围为200-500元/㎡/月人流量工作日日均客流约4.5万人次左右，周末日均客流约6-7万项目分析项目位于深圳市中轴线的中心地带、中心商务区，覆盖了深圳市70％的顶级高层写字楼、国际会展中心、五星级酒店等。2015年度皇庭国际积极推动实施战略转型，从“重资产”向“轻资产”模式转变，2016年将项目重新定位为深圳社交型购物中心。从2013年开业以来，年销售额和客流量稳步上升，2015年更是创造了经营期购物中心同一年度客流提升80%的记录。深圳市福田商圈代表项目概况——怡景中心城城市商圈发展研究深圳市商圈研究体量140,000平方米（B2-L1）定位以“生态休闲消费”、“一站式满足”为核心理念的纯美式生态型休闲购物中心。品牌列举UNIQLO、家乐福、金逸影城、喜茶、AOJO、星巴克、ZARA、Hotwind、西堤厚牛排、胡桃里、Emoi、开饭餐厅、必胜客、奈雪的茶、麦当劳、肯德基等开业时间2010年4月28日消费群中产阶层以及CBD白领一族出租率超过95%停车位850个销售额/租金水平BI层零售类租金范围为800-1000元/㎡/月；L2层餐饮类租金范围为400-600/㎡/月；人流量工作日日均客流约5-7万人次左右，周末日均客流约6-8万项目分析位于福田CBD，毗邻皇庭广场、福田COCOPARK等项目。近十年经历了两次调整，在引入的品牌上更显“亲民范”。餐饮品牌如杂咔、大家乐、堂本家等，服饰美妆品牌上，尽管引入了诸如Lily、Ochirly等轻淑女装品牌，但ZARA、UNIQLO等快时尚品牌仍为主导。在品牌落位上，地上一层、地下二层的临街店面其放置的均为餐饮品牌，在地铁入口、临街入口等处则设置的是零售品牌，而其几个大型的主力店如ZARA、UNIQLO、反斗乐园、顺电等则都在中庭。深圳市福田商圈代表项目概况——华强茂业天地城市商圈发展研究深圳市商圈研究体量80,000平方米（B2-L9）定位原为全客层百货，正在“去百货”化转型中，定位为购物中心化的精品百货品牌列举博纳国际影城、UNIQLO、Coach、MichaelKors、Max&Co、LoveMoschino、Benefit、植村秀、GiorgioArmani、SK-II、Jurlique、雅诗兰黛、CPB、Sisley、Dior、翠华餐厅、海底捞火锅、星巴克、麦当劳等开业时间2003年10月1日消费群涵盖不同年龄段全客层，着重年轻白领群体。出租率超过90%停车位500个销售额2016年销售额为19亿元，2015年销售额为19亿元，2014年销售额为20亿元租金水平80%品牌为纯扣点合作方式，扣率约15-40%；20%品牌为保底方式人流量工作日日均客流约5-7万人次左右，周末日均客流约8-10万项目分析坐落于华强北商圈，毗邻华强北地铁站，项目已开业近14年，2008年开始转型，调整后的消费群体更为广泛。目前该项目定位为购物中心化的精品百货，另外还启动对卖场动线的改造以及与地铁7号线、华强北地下商业空间接驳通道改造等硬件升级。引入国际轻奢品牌Coach、MichaelKors、Max&Co、LoveMoschino等，从百货业态转型为百货+购物中心。伴随百货寒潮不断，尽管项目年销售额有所下降，但作为百货来说转型非常成功，市场潜力巨大。深圳市福田商圈代表项目概况——九方购物中心（华强北）城市商圈发展研究深圳市商圈研究体量180,000平方米（B2-L6）定位以“爱”为主题的深圳首个开放式街区与室内型购物中心品牌列举卢米埃影城、乐宴KTV、BLT精品超市、反斗乐园、星巴克、Wagas、港丽餐厅、GAGA鲜语、四季椰林椰子鸡、荷庭、江南厨子、H&M,UNIQLO,GAP,MUJI，i.t，Aape，chocoolate，b+ab，OLDNAVY,MOUSSY,SLY,Charles&Keith，OYSHO，MassimoDutti等开业时间2015年12月24日消费群以白领为主体的消费人群，并兼并时尚年轻群体。出租率超过90%停车位3300个销售额2016年销售额约7亿元租金水平零售类租金范围为550-1000元/㎡/月；餐饮类租金范围为200-450元㎡/月；人流量工作日日均客流约4-5万人次左右，周末日均客流约6-7万项目分析项目围绕华强北商圈流动客群大、年轻人多的特征，引进了大量快时尚、特色休闲餐饮品牌，在氛围打造上，借助独具特色的层层退台设计，增加大量外摆位营造了良好的休闲氛围，加上退台街头艺人表演等互动活动，。在空间打造上采用的是主题街区式布局方式、营造全玻璃独立商业空间，力求打造成为深圳首个开放式街区与室内型购物中心完美结合的商业典范。深圳市福田商圈代表项目概况——东海缤纷天地城市商圈发展研究深圳市商圈研究体量50,000平方米（B2-L2）定位“城市中轴优尚生活购物中心”，首创“城市优尚生活”概念，以满足片区人口对品质生活、时尚购物、休闲服务的追求为目标，填补片区商业空缺品牌列举星汇电影城、唐宫小聚、江南厨子、乐高教育、百丽、钻石世家、探炉、禾绿寿司、813、gaga鲜语、奈雪的茶、速度Pizza等开业时间2016年07月22日消费群周边消费群体、白领精英出租率超过90%停车位1680个人流量工作日日均客流约4-5万人次左右，周末及节假日日均客流约5-7万人次左右项目分析东海缤纷天地首创“城市优尚生活”概念，倡导零帕生活。商场整体业态规划以“人气餐饮+休闲娱乐+主力店+零售”的业态组合为主线，融时尚潮流购物、休闲娱乐、特色饮食、生活配套等多元业态为一体，为城市重压下的精英人群提供“美食、休闲、购物”一站式体验，创造出精致高品质的生活休闲空间。深圳市福田商圈小结城市商圈发展研究深圳市商圈研究总结——品牌定位趋于大众消费：受制于奢侈品销售下滑，实体零售不景气以及中高端品牌拓展缓慢的现状，深圳主要代表性商业项目目前均转向更为亲民的大众化零售品牌；定位中高端的商业项目均在作策略调整，未来发展策略以国际二三线品牌、快时尚或新颖的大众品牌为主。代表项目CocoPark在不断的升级调整中，将引入设计师品牌和人气潮牌；商业项目竞争加剧及品牌丰富度提升：福田区内未来项目如平安金融中心和深业上城等优质新项目的入市，将提升商圈商业档次，带来更多外来品牌及选择，同时也加剧了各项目的竞争；消费潜力巨大：福田区作为金融产业聚集地，高端写字楼办公人群具有巨大的消费潜力，消费力存量还可以进一步分享；启示——政策与商业环境支撑：深圳外围商圈发展速度较快，商圈多核心化发展虽是大势所趋。但福田CBD的核心地位仍难以被取代。本项目依托罗湖区产业转型，拥有很好的商业基础和消费基础；品牌组合差异性取舍：罗湖区已有大剧院、蔡屋围、人民南等成熟商圈，商业项目竞争激烈，新项目进驻需结合自身优势，凸显特点与亮点，在品牌组合上可突出话题性，争取首进深圳或区域范围内的特色品牌；精准目标客群选取：项目所针对消费群体要覆盖未来高端金融办公及公寓客群，紧扣商务及新兴家庭人群；深圳市罗湖商圈分析城市商圈发展研究罗湖商圈罗湖是深圳的最早建成区，也是改革开放的起步之地，借助先发优势，罗湖成为国内市场经济较为成熟的城区之一，形成了以金融、商贸物流、商务服务、黄金珠宝、文化创意、电子商务为主的现代产业体系。据统计，罗湖区2015年常住人口仅占全市总数的8.9%，但其社消零总额却达到全市的20.9%。罗湖区的消费溢出效应明显，东门、人民南和蔡屋围三个片区共同组成的“金三角”商圈分布着高中低端不同层次的消费业态。深圳市商圈研究深圳市罗湖商圈分析城市商圈发展研究档次——高中低档商业均有，罗湖的高端商业体如万象城汇聚LV、DIOR、BOTTEGAVENNETA、YSL、DOLCE&GABANNA、GIORGIOAMARNI、BURBERRY等国际一线品牌，众多国际品牌在这里开设了华南区或深圳旗舰店。万象城在整个华南商业市场一直处于榜首位置，2016年销售额高达67亿。中高端商业体如KKMALL云集Rainbow、Amarni

Exchange、Furla、Cerruti1881等国际轻奢品牌。业态——东门商圈：历史最悠久的商业密集中心，是集购物、休闲和旅游观光于一体的新型步行街，据统计东门步行街每天的客流量在40万左右，周六日则达50多万。人民南商圈：以人民南路为轴心向周边发散的中央商业区，是深圳商圈最初的繁衍地之一，是面积最大、商业最集中、业态品类最齐全的标志性商圈。吸引来自内地和深圳中高层消费者跟香港居民，与东门商业步行街形成互补关系。蔡屋围商圈：以万象城、KKMALL、城市广场为代表，引进华南地区第一家星巴克、五星级影院、永旺以及众多国际品牌。罗湖商圈调性商圈经济罗湖是深圳最早的商业中心与政治文化中心。在深圳建市之初，罗湖是唯一的主城区，且与香港国际市场接轨，有更大的国际商业空间。近年来，罗湖区GDP，社会消费品零售总额，人均可支配收入，与支出等各项指标稳步提高，市场成熟稳健。罗湖区2015年社会消费品零售总额已达1034亿元，且人均社消零额为全市平均水平的两倍。整体档次罗湖商圈分布着高中低端不同层次的消费业态，汇聚众多国际顶级奢侈品牌和高档购物中心，同时拥有综合性百货及商业步行街。商业规模罗湖区商业空间布局日趋完善，商业网点有序增长，截至2015年底，商业网点总数达到25597个；商业网点营业面积达到758.8万平方米，年均增长率15.12％。商业布局上采取以商圈为单元，大力发展中高端、多元化业态及国际化品牌的路线。发展趋势从深圳的商业布局和消费力来看，罗湖似乎不再是深圳的商业“老大”，但罗湖商业消费点密度高和溢出效应仍有明显的优势。2016年全年罗湖区城市更新固定资产投资超过100亿元，已经明确未来推动传统“金三角”商圈升级、由笋岗新商业商务中心、清水河国际物流中心、水贝—布心亚洲珠宝中心组成新“金三角”商圈，相关资料显示规划的2500亿总投资有超过60%的资金将集中投资在这三大产业片区，未来将迎来多个多元化、创意性、街区式、潮玩式社区型及大型综合购物中心。深圳市商圈研究（数据来源于《罗湖国际消费中心建设“十三五”规划》）深圳市罗湖商圈城市商圈发展研究商圈名称商圈项目罗湖商圈万象城kkmall购物中心金光华广场太阳百货茂业百货(东门店)佳宁娜广场地王购物中心喜荟城奥特莱斯购物广场(茂业店)DDMALL商业广场（2017年4月开业）深圳halo广场(未来开业)兆鑫·汇金广场(未来开业)华润万象食家(未来开业)水贝珠宝国际珠宝交易广场(未来开业)罗湖商圈发展了以人民南商圈、东门商圈及蔡屋围商圈为代表的金三角商圈。据相关数据统计，罗湖商业"金三角"仅有6.29平方公里的土地产出超过600亿元。人民南商圈拥有金光华广场、罗湖商业城、友谊城百货，吸引来自内地和深圳中高层消费者跟香港居民。东门商圈除了茂业百货、太阳百货等知名百货外，后来又涌现了华润1234space、DDMALL等购物中心；蔡屋围商圈则以万象城和KKMALL为代表，发展高端商业。未来将建成halo广场、华润万象食家、IBC等商业项目。12345678910蔡屋围商圈东门商圈人民南商圈11121413深圳市商圈研究深圳市罗湖商圈代表项目概况——万象城城市商圈发展研究深圳市商圈研究体量188,000平方米（B1-L5）定位深圳最高端的精品购物中心品牌列举Ole精品超市、橙天嘉禾影院、RéEL时尚生活百货、冰纷万象”滑冰场、无印良品、Chanel、LV、HERMES、Gucci、GiorgioArmani、Givenchy、KENZO、BURBERRY、FENDI、VALENTINO、RIMOWA、COACH、MichaelKors、MiuMiu、鼎泰丰、君悦酒店、COVA等开业时间2004年12月9日消费群高端商务人士以及追求生活品质的人群出租率超过95%停车位4000个销售额2016年销售额为66.3亿元，2015年销售额为62亿元，多年来稳居深圳购物中心年销售额榜首租金水平L3层零售类租金范围为600-800元/㎡/月；B1层餐饮类租金范围为1500-2000元/㎡/月；L3层餐饮类租金范围为300-500元/㎡/月；人流量工作日日均客流约8-12万人次左右，周末及节假日日均客流约13-15万人次左右项目分析随着国内高端消费日渐低迷，消费者对于奢侈消费逐渐理性，万象城现在一线奢侈品牌仍作为主定位品牌，同时加大轻奢占比，在业态品牌方面调整逐渐多元化，从餐饮、服饰、配饰覆盖到家居、生活、工艺品等各方面。2016年，深圳万象城引进了多家区域首家品牌服饰Neilbarrett、日本美妆品牌Covermark、深圳首家大I.T潮牌集合店、野兽派花店等。2016年LVMH麾下的甜点&咖啡品牌COVA、潮牌DVF、设计师品牌AlexanderMcQueen等进驻、万象城销售额同比增长8%。深圳市罗湖商圈代表项目概况——金光华广场城市商圈发展研究深圳市商圈研究体量120,000平方米（B2-L7）定位项目整体定位于中高档，集购物、观光、餐饮、娱乐、休闲为一体的大型购物中心品牌列举百佳精品超市、UNIQLO、ZARA、南国影院、力美健、反斗乐园、Gucci、TOPSHOP、Victoria’sSecret、MCM、COACH、ThomasPink、DEBRAND、牧之初心原切牛排等开业时间2004年11月消费群白领、学生、游客及家庭等大众消费客群出租率超过90%停车位1700个（标准停车位500个，联动停车位1200个）销售额2016年销售额为18.1亿元，2015年销售额为19亿元，租金水平零售类租金范围为700-1000元/㎡/月；L6餐饮类租金范围为250-400元/㎡/月；人流量工作日日均客流约8-12万人次左右，周末及节假日日均客流约13-15万人次左右项目分析项目与深圳地铁一号线国贸站相连，位于罗湖商业街区核心位置，地理位置优越，至今已成功运营近13年。随着消费者对于购物体验需求的不断提高和对品牌认知的日渐清晰，金光华广场购物环境和品牌进行同步升级,以满足消费者更加多样化需求。在2016年，金光华广场引进了四家华南首店品牌，分别是韩国衣恋集团旗下TheCoffeeBean&TeaLeaf、ThomasPink以及Nicholas以及台湾明星潮牌DEBRAND。以及数家深圳区域首店，如九毛九旗下太二酸菜鱼深圳首店、高兴玩珠宝全国首店、牧之初心原切牛排首店等。深圳市罗湖商圈代表项目概况——1234space城市商圈发展研究深圳市商圈研究体量10,000平方米（B1-L5）定位集时尚购物、创意休闲、世界美食于一体，为80.90甚至00后带来全新的潮流体验。品牌列举BLT精品超市、H&M、GAP、翠华餐厅、星巴克、西西弗书店、绿茶、theshoesbar等开业时间2013年10月31日消费群20-30岁年轻人及游客出租率超过90%停车位无停车位人流量工作日日均客流约7-10万人次左右，周末及节假日日均客流约9-10万人次左右项目分析有着mini万象城之称的“华润1234space自开业以来，日均客流量10万，已经成为了东门商圈的“黑马”，凭借华润品牌以及“小体量大容量”的特点，甚至迅速成为了东门商业升级的“新龙头”。引进了H&M的华南最大旗舰店，GAP华南旗舰店也同样坐落于此。经过调整，引进了设计师刘清扬的Chictopia潮牌店；餐饮方面更是有香港翠华茶餐厅及备受追捧的绿茶中餐厅；商场五楼引入有文化与咖啡融合的西西弗创意书店。深圳市罗湖商圈代表项目概况——喜荟城城市商圈发展研究深圳市商圈研究体量60,000平方米（B1-L3）定位社区型的中高档购物中心，涵盖观光、购物、商务、休闲和娱乐等高端消费内容品牌列举吉之岛、洲立影城、西湖春天、圣丰城酒家、完美美容、GSD纤体塑身馆、星巴克、gaga鲜语、反斗乐园等开业时间2010年4月22日消费群周边小区的中产家庭出租率超过90%停车位600个人流量工作日日均客流约3-5万人次左右，周末及节假日日均客流约4-6万人次左右项目分析喜荟城作为社区型购物中心，从最初的定位，就抓住了“老罗湖人”为周边主要客群的特点，抓住了周边客群追求“便捷生活与体验结合”的需要，项目品牌是混业组合，走的是“高端精致”路线，如时尚女装有dotacoko、MO&CO、芬狄诗、西蔻、only，男装有G2000、思莱德、欧尼杰等。在餐饮上，喜荟城除了引进了圣丰城、西湖春天等餐饮主力店之外，还引进了星巴克、gaga鲜语、四季椰林、阳光泰等二十多种餐饮品牌。深圳市罗湖商圈项目概况城市商圈发展研究针对餐饮、零售要走差异化路线高端购物中心开业，提升商圈的号召力和形象深圳市商圈研究总结——政策下商业及产业办公洗牌：罗湖是深圳最早的市中心，经过三十多年发展，罗湖已经成为金融中心、商贸中心和文化娱乐旺区。金三角商圈发展成熟，但存在城区老化、产业老化、基础设施老化和人员结构老化现象，根据《罗湖区十三五规划》，未来区域内城市更新的推进会为罗湖区带来更多的商业可能；区域商业饱和度高：罗湖商圈成熟，商业档次多元化共同发展，品牌丰富度高，商业市场饱和度高，现有消费基本满足；启示——挖掘未来潜在目标客群：项目所在地位于福田与罗湖交界处，具有跨区域性质，可充分利用罗湖区商业旧改和城市更新政策发展优势，项目周边未来将会入市的超甲级写字楼、大型商业、高星级酒店、高端住宅、公寓、教育文化配套等多种业态物业将为项目带来中高端优质消费客群，项目整体定位时目标客群应重点关注，以满足人们特别是城市新贵和新锐家庭的需求；业态打造兼顾空间利用：打破常规罗湖现有商业项目多以国际精品，常规消费的室内购物中心为主，建议本项目突出特色，建筑设计可利用外广场空地融入流行艺术元素，增加互动装置，招商上餐饮品牌可增加外摆区域并优化商家装修方案；深圳市南山商圈分析城市商圈发展研究南山商圈南山商圈是深圳市区内起步较晚

，但发展速度最快的商圈。南山已成为深圳商业发展的又一重心，目前已形成南油商业区、南头、及南油蛇口商圈三个商圈鼎立的格局。后海、前海、蛇口更成为高薪高素质人才的生活基地，居住人口多为罗湖、福田上班一族，文化水准普遍在大专以上，年龄主要集中在5-40之间，居住人口素质居深圳各之首。蛇口聚集了深圳市大部分外籍人士社区国际化氛围浓烈，具有较高的消费能力。深圳市商圈研究深圳市南山商圈分析城市商圈发展研究档次——锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗及欢乐谷四大主题公园让南山商圈的定位独一无二，以旅游和休闲为特色，把购物与度假、旅游结合在一起。如欢乐海岸，融会主题商业、时尚娱乐、生态旅游、商务度假等多元业态。南山区商业人气最旺盛的海岸城是迄今为止深圳西部最大的室内购物中心，以及kadespade，MichaelKors、rouge&lounge、patriziapepe等国际轻奢品牌。凯德集团在华南地区打造的首个综合体项目来福士广场2017年4月刚开业，更是汇集喜茶、SeesawCoffee、莆田、云海肴、动手吧、禄鼎记等热门品牌。业态——海上世界商圈：位于南山蛇口片区，以海上世界商业综合体为代表，人流量大，商业氛围较浓厚；蛇口老镇商圈则以街区商业为主。东滨路商圈：位于南山蛇口片区，以花园城中心为代表项目，沃尔玛、顺电、紫禁城等商业集中。华侨城商圈：位于华侨城片区及其以南地区，以京基百纳广场的集中商业和湾畔花园等街区商业为主。南山商业文化中心-后海商圈：位于南山文化中心区辐射区域，汇集海岸城、保利文化广场、来福士广场等大型商业项目。南山商圈调性商圈经济南山商圈被深圳市政府定位为深圳特区西部的商业中心、商务中心和文化中心。经济总量全市和全省区(县)第一、全国第三。上市企业117家，位居全国县区第二。以不到全市1/10的土地，创造了全市1/5的GDP、1/4的高新技术产品产值、1/3的战略性新兴产业增加值。人均GDP超过5万美元。2015年政府首次提出将南山打造成深圳“双中心”的目标和定位。整体档次南山商圈分布着高中低端不同层次的消费业态，汇聚众多国际轻奢品牌、中高档购物中心和街区商业。商业规模南山区现有主要商业项目，面积合计超过130万㎡。未来南山商业新推出商业总体量将超过150万㎡，现有商圈扩容，新兴商圈的兴起，商业竞争加剧。发展趋势南山商圈商业业态丰富度高，目前南山商圈整体消费档次以中档为主，但随着后海金融区的建成，前海中心商务区的打造，南山未来整体商业档次将得到大幅提升，商圈将不断扩容，影响力也将得到提升。随着万象汇、华润大冲项目、来福士广场、天佶湾、深圳湾1号、蛇口太子湾等多个不同档次不同定位的新增项目入市，南山商业将成为市场细分度非常高的区域。主题化、特色化的经营才能在未来的竞争中取得一席之地。同时，随着大量新项目入市，未来商业竞争将非常激烈，南山各小型商业项目将产生聚集和组合，在南山区内形成多个小商圈聚点，未来南山是将是小商圈与小商圈的竞争。深圳市商圈研究深圳市南山商圈城市商圈发展研究1号线（罗宝线）5号线（环中线）11号线（机场线）蛇口老镇-海上世界商圈华侨城商圈后海站商圈名称商圈项目南山商圈益田假日广场海岸城欢乐海岸来福士广场（2017年5月开业）花园城南山京基百纳广场汇港购物中心保利文化广场宝能allcity海上世界万象天地（2017年9月开业）12345678南山区商业随着近五年来的集中式发展，已初具规模，形成了五大业态完善、模式先进、购物环境优美的大型商圈——华侨城商圈、南山商业文化中心-后海商圈、前海-南头商圈、蛇口东滨路商圈、蛇口老镇-海上世界商圈，五大主力商圈主要以百货、大型购物中心、大型超市等为主的中高端商业，主要满足全市范围中高收入人群、区域居住小区的居民以及来深旅游的旅客等综合消费需求。910蛇口东滨路商圈后海商圈11深圳市商圈研究深圳市南山商圈代表项目概况——海岸城城市商圈发展研究深圳市商圈研究体量300,000平方米（B2-L5）定位由东座写字楼、海岸城西座写字楼、海岸城购物中心和海岸风情街组成，是购物、休闲、娱乐中心，深圳西部最大型购物中心品牌列举永旺超市、海岸影城、ZARA、深圳首家forever21、MUJI，英国潮牌superdry,美国新兴汽车品牌TESLA、MICHAELKORS、Sandro、深圳首家linefriendscafé&store、兰蔻、Kiehl's、fresh、Bobbibrown开业时间2007年12月16日消费群以20-45岁人群为主，定位中高档出租率超过95%停车位1500个销售额2016年销售额为30.5亿元，2015年销售额为27亿元，2014年销售额为24亿元租金水平L1-2零售类租金多以纯扣为主，介于10%-20%；L1层餐饮类租金范围为600-800元/㎡/月；人流量工作日人流量12万人次/天；周末及节假日人流量18万人次/天项目分析海岸城是深圳目前已开业最大的购物中心。自07年开业以来，海岸城每年的品牌调整幅度都在双位数以上，在七年内做了三次品牌升级，在挖掘本土优质品牌的同时，也在不断引进许多“首进”深圳的品牌，如深圳首家forever21、MICHAELKORS、Sandro、ICICLE等，2016年又引进了深圳首家linefriendscafé&store、superdry等热门品牌。年销售额多年来稳居深圳购物中心第二，仅次于万象城，近三年来均保持着双位数的高速增长。深圳市南山商圈代表项目概况——益田假日广场城市商圈发展研究深圳市商圈研究体量135,800平方米（B2-L3）定位以国际精品、时尚、体验为引导，集丰富业态于一体的体验式购物中心品牌列举Ole精品超市、中影国际影城、玩具反斗城、华尔街英语、AppleStore、ZARA、H&M、翠园、俏江南、四海一家、布哥东京、必胜客、星美乐、星巴克等开业时间2008年8月30日消费群大众消费人群，白领、学生、游客及家庭客群出租率超过90%停车位1000个销售额2016年销售额为25亿元，2015年销售额为23亿元，2014年销售额为20亿元。租金水平L2层零售类租金范围为300-500元/㎡/月；L3层餐饮类租金范围为200-500元/㎡/月；人流量日常人流量4-6万人次/天，节假日人流量8-9万人次/天项目分析以Ole’精品超市、中影益田·假日影城、全明星滑冰俱乐部、四海一家等为主力店，引进玩具反斗城华南首家旗舰店、ZARA、H&M的华南首家形象店，ARMANICOLLEZIONI、HUGOBOSS、CERRUTI1881等国际品牌旗舰店以及深圳首家苹果旗舰店，品牌调整上，重点提升零售及餐饮丰富度，包括完成深圳首家Laurèl、英国著名香薰WeltonLondon及花隐日料的引入，gaga鲜语全新设计概念店，西西弗书店等品牌也在2016年进入益田假日广场，具有很强的商业感召力。2016年销售额达25亿，同比增长8.6%。客流量2500万，同比增长10%。深圳市南山商圈代表项目概况——来福士广场城市商圈发展研究深圳市商圈研究体量88,000平方米（B1-L5）定位集时尚购物、创意休闲、世界美食于一体的时尚购物公园。品牌列举百丽宫影院PALACE，西西弗书店、Taste、丝芙兰、凑凑、Agatha、耐克、Adidas、FILA、UR、热风、百丽、BOYLondon、MOVEUP、IWODE、Guess、Misssixty、G-star、SWAROVSKI、PANDORA、Moussy&SLY等开业时间2017年4月29日消费群20-30岁年轻消费群体出租率超过90%停车位2325个销售额刚开业人流量工作日人流量3-4万人次/天；周末及节假日人流量6-7万人次/天项目分析商场内部流线简洁明朗，地面以上楼层以O型流线环绕设计，4层设有大型电影院。地下一层整体，动线贯穿南北且与南山购物公园无缝连接；作为全球的第八座来福士，深圳来福士广场继承了其“独特与新鲜、潮流与现代、动感与时尚”的品牌DNA，将引进众多国内外精品、设计师品牌、快时尚旗舰店和各地顶尖美食，部分品牌将是第一次进入华南或深圳市场。深圳市南山商圈项目概况城市商圈发展研究南山商圈代表...缺点空间不足，产业外流风险大，南北片区发展严重失衡定位：1、宜居宜业国际化海滨城区2、核心技术自主创新先行区（深圳硅谷）优点高新技术产业独领风骚，高校等创新资源聚集，特区+湾区+自贸区三区叠加，国际化程度较高。深圳市商圈研究总结——商业业态丰富：南山商业是深圳各大商圈中，将城市文化、艺术、旅游、休闲娱乐、家庭消费、商务消费等多元素融合的最好的商圈，商业业态丰富度高；商业档次提升：目前南山商圈整体消费档次以中档为主，但随着后海金融区的建成，前海中心商务区的打造，南山未来整体商业档次将得到大幅提升，商圈将不断扩容，影响力也将得到提升；商业细分度高：随着万象汇、华润大冲项目、来福士广场、天佶湾、深圳湾1号、蛇口太子湾等多个不同档次不同定位的新增项目入市，南山商业将成为市场细分度非常高的区域。主题化、特色化的经营才能在未来的竞争中取得一席之地；启示——业态组合和品牌可加大餐饮及体验业态占比：引入可借鉴主打中偏高档家庭型消费的海岸城，以时尚活力的品牌作为品牌主基调，休闲餐饮娱乐业态表现出色；将艺术文化活动融入公共空间：公区处理上海岸城双广场进行南北呼应：首层南广场以水景和绿化为主要特点，二层北广场是深圳最大的室外广场，周末经常举办音乐演出等活动，聚拢大量人气；将文化艺术融入商业：根据《2016年深圳零售商业顾客满意度调查报告》，深圳南山商圈顾客满意度最高，商业更注重文化与氛围营造；所以本项目的主题可以文化、艺术、音乐等相结合，营造商务、休闲、时尚氛围；深圳市龙华商圈城市商圈发展研究商圈名称商圈项目龙华商圈龙华星河ico龙华九方购物中心龙华星河cococity保利天街绿景1866佐阾荟缤果空间观澜湖MHMALL龙华保利悦都（2017年8月开业）壹方天地（未来开业）龙华新区是传统的产业大区，以往城市功能配套不足。新区成立后，大力推动城市转型，消费人群的增长和人口结构的改变，使得龙华新区的消费需求越来越大，也带动了商业的爆发式增长。2013至2015年，龙华新区5000平方米以上的大型零售商业体，从2011年的33家升至45家；汽车销售行业规模持续壮大，宝昌宝马、特斯拉等各类高端品牌汽车专营店纷纷落户。龙华新区商业面积从309.3万平方米增长为456.5万平方米。入驻龙华新区的商业项目，还体现出“高端”和“辐射”的特点。如观澜湖新城将辐射深圳北地区，并通过其“国际化”的客户辐射更广区域；缤果空间、优越时代等则借助地铁、高铁的便利，将深圳周边，以及华南地区更大范围纳入自己的辐射半径。未来壹方天地的入市将为龙华商圈带来新动力与商机。龙华商圈4号线（龙华线）5号线（环中线）123456789深圳市商圈研究深圳市龙华商圈代表项目概况——龙华九方购物中心城市商圈发展研究深圳市商圈研究体量100,000平方米（B1-L3）定位龙华新区体量最大、业态最丰富的购物中心，龙华首席都市生活中心。品牌列举中影国际影城、稻香迎囍皇宫、MELAND儿童体验乐园、杨梅红、玩具反斗城、星际传奇、瑞尔健身、H&M、优衣库、无印良品、星巴克、华润万家、西遇、ONLY、VEROMODA、仙踪林、杰克琼斯、元气寿司等开业时间2014年9月27日消费群龙华新区及周边家庭型客群出租率超过90%停车位2100个人流量工作日人流量2-3万人次/天；周末及节假日人流量4-6万人次/天项目分析引进覔书店、Realwellness瑞尔健身、稻香、玩具反斗城、Meland儿童成长乐园、中影国际城等多个主力店，同时UNIQLO、H&M、MUJI三大快时尚品牌也一同入驻，而且这也是H&M旗舰店首度进驻龙华。龙华商圈处于初步发展阶段，定位都市生活中心，周边住宅云集，集聚大量家庭消费群体。项目虽处于龙华核心区域，但整体定位并不高，品牌组合参差不齐，总体来说仍是一个社区型购物中心。深圳市龙岗商圈城市商圈发展研究龙岗中心城商圈3号线（龙岗线）商圈名称商圈项目龙岗商圈宝能allcity龙岗店龙岗万科广场龙岗cocopark万鑫五洲风情Mall龙盈泰商业中心麟恒中心广场赛格eco星都广场kohomall·广弘中心坪山益田假日世界（2017年4月开业）联美新天地（2017年5月开业）随着深圳中心区商业开始不断向外扩张，龙岗大学城、集中型学区、CBD中央商务集群形成，龙岗区大量高档社区陆续建成，商业配套不断完善。按照《龙岗区城市空间发展策略》，龙岗区发展战略定位为深圳重要现代产业基地，深圳国际旅游度假中心、滨海文化、客家文化传播中心以及新兴产业发展基地。尽管与罗湖、福田等区域商业相比仍有很大发展空间，但其商业体已以飞速巨量供应。总体来说，龙岗零售业主要集中于老中心区，布吉、平湖等区域商业却尤为缺乏。龙岗商业经过近二十年发展，到2013年，相继在龙岗开业的商业项目以购物中心形式出现。数据显示，其新增营业面积高达20万平米。未来，龙岗中心城附近还将迎来远洋新干线、坂田佳兆业城市广场、星都广场、深圳领汇广场、颐安都会中央等购物中心。123456789平湖商圈布吉商圈1011深圳市商圈研究深圳市龙岗商圈代表项目概况——万科广场城市商圈发展研究深圳市商圈研究体量105,000平方米（B1-L5）定位全客层，集休闲、娱乐、餐饮、购物于一体的适度领先的品质型一站式购物中心品牌列举Uniqlo、H&M、MONKI、华润BLT精品超市、星美国际影城、春满园、冠军溜冰场、顺电精品店、玩具反斗城、绿茶、汉拿山等开业时间2013年12月21日消费群龙岗中心区家庭客群出租率超过90%停车位2269个销售额2016年销售额为11亿元人流量工作日人流量3-5万人次/天；周末及节假日人流量6-10万人次/天项目分析龙岗商圈处于快速发展阶段，万科广场作为目前龙岗最大的购物中心，已渐渐培养成熟，项目整体定位以辐射中心区域家庭客群为主，品牌组合档次也在不断的招商调整中逐渐提升；因地理位置的局限性，短期内项目很难辐射到其他商圈客群。深圳市龙岗商圈代表项目概况——龙岗CocoPark城市商圈发展研究深圳市商圈研究体量82,000平方米（B4-L4）定位龙岗区首家大型综合型购物中心，年轻时尚家庭型购物中心品牌列举山姆会员商店、UNIQLO、海底捞、欧时力、博纳影院、喜悦真冰溜冰场、周大福、康美人生、反斗乐园、Adidas、星巴克、必胜客、面包新语等开业时间2012年9月1日消费群龙岗中心区家庭客群以及年轻群体出租率超过85%停车位1600个人流量工作日人流量3-5万人次/天；周末及节假日人流量6-9万人次/天项目分析作为福田cocopark的复刻版，整体定位延续了cocopark系列的年轻定位，零售占比大，也是龙岗区非常受欢迎的项目；项目目前也在陆续的做招商品牌调整，但因为地理位置的局限性，更多优质品牌进驻较为困难；深圳市宝安商圈城市商圈发展研究商圈名称商圈项目宝安商圈海雅缤纷城合正汇一城沙井京基百纳西荟城购物广场同泰时代广场（2017年4月开业）宝安益田假日天地（2017年6月开业）壹方城（2017年10月开业）随着深圳城市发展的西移，以宝安的新安、西乡、沙井等片区为主的“宝安商圈”逐步兴起，而较偏远的福永和松岗也引入一些知名商业体，成为宝安商圈发展的新亮点。自2013年起，海雅缤纷城、合正汇一城、沙井京基百纳、西荟城购物广场4个购物中心接连开业，一下填补了宝安大型购物中心的空白。特别是后两个购物中心在沙井的入驻，进一步证明了深圳商业西移的新动力。海雅缤纷城商业面积达19.8万平方米，规模超过万象城，成为深圳目前已开业商业面积最大的城市综合体。除了引进旗下的百货品牌-海雅百货、BUYit精品超市、海雅大剧院外，还花心思引进了深圳首家万达IMAX影城。沙井京基百纳是沙井地区的首个购物中心，体量达18万平方米，引进了近500个品牌商家。餐饮、休闲娱乐等业态在沙井京基百纳占比超过50%。而在福永街道，华润万家、国际家具村已入驻，餐饮、汽车、零售及城市综合体等各类商圈在福永悄然崛起，如同泰总部园区的在建将让福永告别“无商圈时代”。四大大型购物中心整体提升了宝安商业场所的便民和服务水平，也一改过去宝安“只有社区商业”的现象，有了高档次的消费场所和龙头性的商业中心。1沙井片区234新安片区西乡片区567深圳市商圈研究深圳市宝安商圈代表项目概况——海雅缤纷城城市商圈发展研究深圳市商圈研究体量198,000平方米（B1-L5）定位集购物、休闲、娱乐、文化、社交于一体的中高端一站式体验购物中心品牌列举万达影城、BuyIt精品超市、反斗乐园、英孚教育、瑞尔健身、海雅大剧院、COACH、MichealKors、GUCCI腕表、JUICYCOUTURE、PANDORA、SWAROVSKI、MAX&Co、YSL、Dior、ClédePeauBeauté、胡桃里、喜茶、大牛先生、绿茶、云海肴云南菜等开业时间2013年9月13日消费群宝安区家庭群体以及年轻白领出租率超过90%停车位3000个销售额2016年销售额为23.4亿元，2015年销售额为18亿元租金水平零售类租金范围为200-800元/㎡月；餐饮类租金范围为300-600元/㎡月；人流量工作日人流量4-8万人次/天；周末及节假日人流量8-12万人次/天项目分析海雅缤纷城代表了宝安商圈最高的商业档次。项目位于宝安的金融、商务和商业核心，周边大量商务人群，各大银行的办公楼和腾讯深圳总部都在附近，消费力非常强。从开业至今，经过不断的招商调整和后期运营，引入了YSL、Dior、ClédePeauBeauté等国际知名化妆品牌及COACH、MichealKors等轻奢品牌，项目一层“轻奢+国际美妆”的氛围基本形成，实现连续三年销售增长超30%，再经过未来2-3年的调整提升，将成为一个以国际轻奢为引领的一站式购物中心。深圳商圈分析小结城市商圈发展研究深圳商圈分析小结项目名称/销售额2016年较2015年同比增长率201620152014万象城6.9%676262海岸城13.0%30.52724益田假日广场8.7%252320海雅缤纷城30.0%23.418/华强茂业天地0.0%1