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住宅经济学

住宅经济学总论课程介绍住宅经济学是一门什么样的学科

本课程的主要内容

教材与参考书目

2研究对象、范围、结构体系一、住宅经济学与房地产经济学、土地经济学的关系1土地经济学：大土地→城市土地经济学2房地产经济学→城市土地和房产（住宅、非住宅）3房产经济学→住宅经济学横向：住宅、非住宅纵向：住宅：只研究经营（开发属建筑）非住宅：既讲开发又讲经营3课程主要内容

住宅经济学概述微观的住宅经济学分析住宅的需求与供给地租、地价与城市土地市场

住宅的区位及其决策因素宏观的住宅经济学分析住宅市场与房地产景气循环住宅金融与体制创新住房政策与住房制度改革4教材与参考书目张泓铭等著:《住宅经济学》,上海财经大学出版社,1998张跃庆等，《房地产经济学》（第二版）,中国建材工业出版社，2009

[美]丹尼斯·迪帕斯奎尔等著，《城市经济学与房地产市场》，经济科学出版社，2002[美]丹尼斯·J·麦肯齐等著，《房地产经济学》，经济科学出版社，2003查尔斯·H·温茨巴奇等著，《现代不动产》，中国人民大学出版社，2001成思危主编：《中国城镇住房制度改革——目标模式与实施难点》，民主与建设出版社，1999年

5讲授要求系统规范现代前沿学习要求学以致用：城市住宅经营管理6第一章住宅及住宅经济概述Ⅰ住宅、住宅经济概述Ⅱ住宅对经济发展的影响Ⅲ有益的补充：

房地产及其房地产业的内涵和范畴7一、住宅的功能

——居住要求是人类生存和发展的基本前提基本功能——庇护功能——休息休闲功能思考：住房的作用？为居住者提供安全、舒适、美观、便利的居住场所发展、享受功能8二、住宅及住宅经济的产生和发展1原始社会时期

原始社会时期生产力水平低下，不可能有多余的“住宅”来用于交换，更不存在商品货币关系，因此也无住宅经济可言。

92自然经济时期随社会生产力的发展，住宅的实物形态有了根本变化，住宅建造已经有了一定规范，具有了某些房地产制度雏形，总体来看，还是属于自然经济下的初级的住宅经济行为。

103自然经济和商品经济混合时期广泛的自然经济与局部地区发达的商品经济相混合，中国的住宅和住宅经济相伴而生，并得到快速发展。——住宅经济的发展产生了重大影响的还是十九世纪中后期；——旧中国的城市大部分住宅，具有了明显的商品经营特点；——建国后至84年，基本无住房商品化活动，也无住宅经济可言。11三、住宅经济的地位和特殊性住宅的经济过程：生产、分配、流通、消费1消费的个体性

住宅的消费对象是全部居民个人（家庭），而其他房地产的消费对象都是机构或群体。由此，决定了住宅消费的个体性特征。2产品的大量性由于居民构成了全部人口，而每一个人口需要固定地占有一定的居住面积，因此，住宅的生产数量是巨大的，一般要占城市全部房屋的70％左右123分配和流通的复杂性——一般商品的分配和流通基本上受经济规律制约，而住宅的分配和流通除了受经济规律制约之外，还受到社会其他规律和要求的制约。

——个人的消费偏好远比机构来得强烈和复杂13四、住宅与经济发展的相互影响1住宅是经济发展中的一个重大影响因素住宅作为人类的消费资料，它的发展基本上是由经济发展水平决定的。一般可以看到，经济发达的国家或地区，人民的居住水平是比较高的（包括数量和质量），发展中国家人民的居住水平是比较低的。在一个国家内，在经济较发达或不发达的地区，居住水平也有类似国际上的这种差异。14反过来，住宅的发展对于经济发展也有重大的影响。

要证明住宅对于经济发展的重大影响，我们可以从住宅同国民经济各环节、各产业的关系乃至国民经济全局的关系去了解。15⑴人类对于住宅的需要程度——住宅是人类生活的基本条件，又是人类发展和享受资料。——人们要求住宅满足基本生活要求，进一步要求住宅满足人们的发展要求，再进一步要求满足享受要求。16⑵住宅对于国民经济的影响通常将国民经济的生产环节，分成生活资料生产部门和生产资料生产部门。住宅属于生活资料生产部门。住宅同生产资料生产部门的关系

——密切的互相制约、互相推进。住宅同生活资料生产部门的关系

——住宅生产的比例和用于其他生活资料生产的比例，相互间此消彼长。17据专家测算，我国房地产业对国民经济的带动系数达1．76，房地产业每增加1亿元投资，可带动其他相关产业相应地增加l．479亿元投资，与其他产业有较广泛的前向后向联系。它与建筑业、建材、冶金、化工、机械、电器、家具等50多个物质生产部门有紧密的联系，还同金融、邮电通讯、旅游、交通运输、商业、服务业等第三产业部门有依赖关系。

18⑶住宅生产对于其他产业的推动作用住宅发展带动建筑材料行业的发展

住宅生产用得最多的建筑材料是钢材、水泥、砖瓦、、铝材、石材、玻璃、涂料等。

因此住宅发展，是建筑材料工业的巨大市场，能够带动冶金工业、建材工业、木材工业、化学工业等材料工业的有利发展。住宅发展带动工程机械和装备工业的发展

住宅生产的建筑工程中要大量使用建筑工程机械和装备，如挖土机、推土机、搅拌机、电工机械和构架装备等。住宅生产中还要使用作为住宅主体的通风设备、给排水设备、电力设备、电梯设备等19住宅的发展对相关行业的促进装饰工程当中，要用到品种、规格、花色繁多的各种装饰材料和制品，如地砖、木地板、地毯、墙纸、装饰玻璃、装饰灯具等。还有些住户要更新和提高原有的卫生和厨房设备。住户在迁人前后，还要增添新的家具和其他耐用消费品，如冰箱、彩电、空调，以及健身器材，还会添置盆景、工艺美术品这些美化居室的用品。总之，装饰工程及其随后添置的物品，是一项很可观的费用。据估计，全国平均起来，居民新购商品房的装饰费用每户要超过10万元。可见，住宅发展还能促进室内装饰、家具工业、耐用消费品等工业和行业的发展。20⑷住宅发展对于国民收入的影响直接影响：住宅建设的发展能够直接创造国民收入：在住宅的开发投资中，投资者要求收回成本费用、缴纳税金，并尽可能地取得利润，从而创造了国民收人。

间接影响：相关行业的发展间接增加了国民收入：住宅的发展，必然带动住宅经营中介业、住宅金融业等的发展。

住宅发展无论是直接地还是间接地增加国民收人，都会进一步引起消费和投资的新一轮投人，再推动经济增长，引起良性循环。21先修补充五、房地产及其房地产业的内涵和范畴

1．有关房地产的定义广义房地产是指土地、土地上的永久建筑物、基础设施以及诸如水和矿藏等自然资源，还包括与土地所有权有关的所有权利或利益，与分析房地产有关的知识以及经营房地产买卖的商业界。狭义房地产仅指土地以及土地上的永久建筑物和由它们衍生的各种物权。还有一个观点是房地产即不动产。认为房地产是不动产的原称；不动产是房地产的别称；房地产是通俗概念，而不动产则是理论化的概念。国外（realestate）,无房地产和不动产这两个概念的严格区分。

22我们如何来辨析以上这些定义？

原则：“房依地建，地为房载”

土地作为生产要素按用途，可分为三大类：一是承载用地（建筑用地、城市用地等）；二是养力用地（种植、养殖用地）；三是富源（矿藏等）地。房地产的一般定义：房地产是指建筑地块和建筑地块上以房屋为主的永久性建筑物及其衍生的权利。根据房屋建筑的不同，又可分为具体不同的房地产，即住宅房地产、非住宅房地产和其他房地产。

232．房地产属性⑴房地产的自然属性房地产位置的固定性。房地产的耐久性。房地产的异质性（独特性）。土地的不可再生性。

24⑵房地产的经济属性高资本价值。

价格的昂贵性使房地产开发与购买高度依赖于银行金融业，贷款利率、资金可得性、货币供给状况、首次分期付款额度等条件的变动都会影响房地产的供求状况。此外，买房还附有大量费用支出，如房地产税、保险费、产权登记费等。投资与消费的双重性。房地产可以作为一种生产要素用于生产消费（如厂房），也可以用于生活消费（如住房），但由于房地产的固定性、耐久性及稀缺性，使之亦成为一种重要的投资品。虽然房地产的变现能力较差，流动性较低，但在通货膨胀情况下，投资房地产比投资其他资产更具保值功能。25房地产利用的外部性。同任何财产权力使用一样，房地产的使用及价值常受到周围环境变动的影响，互相产生正或负的外部性。例如住宅的利用要有一定的配套设施；道路的投资会使路旁土地升值等。土地供给的稀缺性。经济物品都具有稀缺性，但土地供给的稀缺又具有特殊，首先是土地的供给量固定，其次人们利用土地总是首先开发利用位置较为优越的土地。随着对土地需求的不断增加，劣等地也会投入使用，这会导致优等地的地租、地价不断上涨，更加剧了土地的稀缺性。但从长期看，土地用途的转换会使土地的供给有一定弹性。

26土地投资收益的递减性。土地根据规模报酬递减原理，在技术不变条件下，对单位土地面积连续投资超过一定限度之后，投资收益将呈递减趋势，也就是收益的增加比率将低于投资的增加比率。这说明当土地作为固定要素时，投资将存在一个最优点，超过此点，投资的边际收益递减。

土地所有权的垄断性。财产的所有权具有排他性，但土地所有权的排他性则具有特殊性，我国国家土地所有制制度决定了以土地所有制为基础的土地使用制度、地租地价关系，也决定了由国家或代理人对土地实行社会化管理的必要性。27⑶房地产的社会属性住宅是社会发展中的重要因素。住宅的质量、建筑密度、城市结构、住址与工作地点的通勤距离等因素（通勤圈：指人们从居住地到工作地的通常所要花费的时间，一般用来衡量交通便利度）。这些因素都会对人类的生活、工作与娱乐产生有利或有害的影响。

住宅条件的好坏影响居住者对于政府和社会的认同态度住宅条件好，居民的体质、性格及心理比较健康，人际关系比较融洽，对于政府和社会比较容易认同，社会比较安定；反之，对于政府和社会不容易认同，社会关系不容易稳定。283．有关房地产业的定义

——第三产业“房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务的行业”。——周诚“房地产业是从事房地产投资、开发、经营、管理和服务，主要在流通领域里活动的产业部门”，其特点是强调房地产业的活动主要在流通领域。“房地产业是指从事房地产开发建设、租售经营以及与此紧密相关的中介服务，如融资、置换、装饰、维修、物业管理等经济活动的行业，是国民经济中兼有生产和服务两种职能的独立产业部门”，特点是强调房地产业是兼有经营管理职能的产业。29房地产业的概念可简单表述为房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，并由从事以上活动的经济实体所组成的众多行业的产业部门。房地产业包括土地开发、房屋建设、维修和管理，土地使用权的出让、转让，房屋所有权的买卖、租赁、产权产籍管理、物业管理、售后服务等一系列经济活动和从事这些经济活动的经济主体[1]。

[1]

参见赵代松主编，《房地产开发与经营》第8页，中国林业出版社，2003年9月。304不同类型的房地产分类按用途分：居住物业、商业物业、工业物业、旅游房地产、农业房地产、特殊用途物业按运作分：收益性房地产、非收益性房地产按交易市场性质分:分别用于出售、出租、抵押、典当的房地产31本章小结房地产经济学研究全部房地产产品，当然也包括了住宅产品。房地产经济学中所阐明的一些基本规律和观点，必然会在住宅经济学中得到表现，反过来也一样。同时，由于住宅经济学所揭示住宅产品再生产过程的特殊规律，从而补充、丰富了房地产经济学。

32第二章住宅的供给与需求一、住宅需求

1需求与有效需求之辨晰2住宅需求3住宅需求的分类现实需求、潜在需求、居住需求、投资需求

4住宅需求的地位和作用335

住宅需求的影响因素—住宅需求函数影响住宅需求的因素

(1)住宅商品价格

(2)

其他商品和服务的价格

(3)居民收入水平

(4)人口及增长

(5)家庭结构

(6)政府政策:税收等⑺预期：价格和收入

将住宅的价格、其他商品和服务的价格像银行利率、住宅需求者的财富和潜在的住宅消费等各影响住宅需求的因素综合起来，反映它们对住宅需求的影响，从而体现住宅需求对各影响因素的数量关系

Dh=f(价格、利率、人口结构……）Dh=f(a,b,c,d

…）

34住宅需求规律定义：在影响需求的其它因素既定的条件下，住宅商品的需求量与其价格之间存在着反向的依存关系个人需求曲线与市场需求曲线的关系水平加总PQOD35住房需求的几种表述：⑴需求表⑵需求曲线⑶需求函数价格（千元/平米）住房需求量个人需求量（百平米）市场需求量（万平米）甲乙丙丁…6214……605326……634437……673548……77PQOD366理论运用①一般认为，住宅的需求价格弹性比较缺乏原因：住宅是高价值、不流动商品，再变现不容易，此外住房作为人们的生活必须品，价格高的话，人们的首选是多支出一些费用而不是压缩对住房的需求，因此住房需求基本没什么价格弹性，价格的变动对需求的推动力是比较弱的。②人们普遍认为，收入对住房需求有重要影响

37③银行利率变化是影响住宅需求的复杂因素（短期和长期）长期：因素复杂，不好把握；短期:利率变化对于住房需求会产生负的影响：a当银行利率降低时，居民存入银行的利息也降低，迫使居民储蓄降低，转向消费或其他投资。如考虑扩大住宅消费或对住宅的投资，以实现资产的保值、增值。

后果：增加短期的住宅需求。

b利率降低时，住宅贷款利率也会同时降低，

后果：降低了居民贷款购房成本，刺激住宅的短期需求。C利率提高时，作用相反

后果：降低居民的短期住宅需求。38二、住宅供给定义：住宅供给者在不同的价格水平上愿意，并能够提供到市场上出售的住宅实物或住宅服务的数量。以生产提供能力为前提：供给≠生产，供给＝愿意出售∩能够出售同时涉及两个变量：商品房价格及与该价格相对应的供给量非实际售卖量地位：离开供给，需求也无从实现、无从满足。影响住宅供给的主要因素

投资、利率、土地、建筑成本、市场价格、政府政策等39土地一级市场的经营特点城市土地国家所有，表明作为国有资源的土地必然由国家垄断经营。40三、住宅市场的均衡课堂思考训练：

当前住宅价格的决定提示：价格并不是决定住房供给与需求的唯一因素。请分别绘制住房市场的需求与供给曲线41四、住宅供给的平衡与空置问题

1房地产的供求状况，虽然在总体上也能呈现买方、卖方市场均衡态势。但有时供不应求，有时因住房空置而缺乏需求。2追求住宅供给和需求的平衡，是政府在住宅经济活动中的一项长期目标供求平衡：总量、结构

（二者互为条件：没有总量平衡，结构不会平衡；没有结构平衡，总量平衡无意义）。供求的平衡：相对、暂时供求的失衡：绝对、始终

42五、住宅的供给体系与主体

1概念——住宅的供给体系：生产或提供住宅物品或劳务的的一套体系。基本区分：市场供给体系、福利保障体系2住宅供给体系形成的主要决定因素：国家经济体制（起决定作用）：

a一国实行计划经济体制，主要实行住宅计划供给体制

b一国实行市场经济体制，主要实行住宅市场供给体制

c以一种供给体系为主的住宅供给，不排斥另一种供给体系。

43Company

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第三章地租、地价与土地市场一、地租理论1．地租概念（rent）——如何解释“租”？

“租”：指一切生产要素在生产过程中获得的超过成本的报酬。⑴马克思：级差地租、绝对地租和垄断地租注重生产关系（地租产生的社会根源）——为什么会产生地租，偏向于对地租作定性的分析。⑵西方地租理论：契约地租、经济地租注重从空间上对地租作定量的分析

地租：“土地在生产利用中自然产生的或应该产生的经济报酬”．“土地总收益减去总成本之后的那一部分经济剩余”

契约地租（商业地租）——指土地所有者将土地租给土地使用者，签订的租赁合同中所约定的租金；经济地租（理论地租）——指利用土地获得收益超过成本的那部分纯收入。452．地租形成的经济学分析方法：均衡分析边际分析供需分析

463．地租理论的应用与作用⑴

理论地租影响契约地租的签订。契约租金是由租赁双方议价同意的结果

，一般非常接近理论上的地租水平。如果双方在土地产生地租能力的认识上有异议或者双方的议价地位不平等时，租金额度就会与理论地租产生差距。此外，如果预期的生产水准无法达到市场水平，这样也会使实际的租金与理论地租产生差距。双方议价过程中，不动产的租售有一特点，即双方特有的信息是不完全也不对称的，这样就会造成不同的地租水平。随着供需状况的改变，租金会进行调整。

——短期，供需状况的失调，会造成租金与理论地租之间有一定的差距；——长期，租金与理论地租通常往同一方向移动。

47⑵地租与土地价值——土地估价方法

收益还原法（地租资本化法）——将待估土地的未来正常年的纯收益，通过一定的土地还原利率进行还原，从而估算出土地的价格。将未来若干年可不断取得的土地纯收益折现为现在的价值时，它在数量上的表现就是土地的市场价格。土地的纯收益是扣除了其他要素贡献量的余额，因使用土地带来，理所当然归土地所有者所有（地租）。基本公式：V＝a/r

式中：V为土地收益价格a为土地纯收益（地租）r为还原利率（资本化率）48⑶地租与土地资源的开发、配置投资的决策，因土地开发性质的不同而不同：投资农业用地和建筑用地，相应生产效率、产品价格、经济成本和地租都会不同；投资农业土地，维护恰当，其报酬或利润可能会永远地维持在某一个水平上；投资有寿命周期的人工建筑，建成并投入使用的一段时间内，投资人可以获得相当高的报酬；但是，随着建筑物接近生命周期的终点，土地报酬就会逐渐减少直到消失；城市土地的配置利用在很大程度上取决于土地的区位条件。土地在地租的自发调节下会不断转换用途，最终促使土地收益和租金都趋向一个比较合理的空间结构。49二、土地价格

1何谓价格？马克思（劳动价值论）：价格是商品价值的货币表现，商品价值是凝结在商品中的无差别的人类劳动。西方经济学观点：价格是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西，通常用货币表示。2土地价格定义为购买土地而支付的用货币表示的交换价值，是土地未来地租的资本化贴现。3土地价格特点一种土地权益价格并非土地价值的单一货币表现总体上呈现一种上升态势50三．土地市场中的地价体系1．按土地使用权交易管理层次划分：基准地价、标定地价、出让底价、交易地价基准地价——按照土地的使用分类、区位以及基础设施配套、土地开发情况来评估测算各类用地的一种平均价格。（为土地交易市场调控、土地价格评估或开发商投资提供测算基础）。标定地价——以基准地价为基础，针对具体地块测算的价格。出让底价——政府在正常市场状况下，对出让地块制定的的最低控制价格。交易地价——土地使用权转让双方，按照一定的法律程序，在土地市场中实际达成的成交价格。512．按土地的出让方式划分：招标价、拍卖价、协议价（出让的土地使用权是土地使用者向国家购买的一种财产权，土地使用者不仅可以占有、使用和取得土地收益，还可以独立支配和处置土地使用权）。

3．按土地的开发程度划分：熟地价、生地价（土地使用权的出让包括熟地出让和生地出让。熟地是指已经完成了征地拆迁、七通一平的地块。熟地出让的地价就是熟地价。生地是指没有完成拆迁补偿和七通一平的地块，也称为毛地。生地出让的地价就是生地价或者是毛地价）。52第四章住宅的区位及其决策因素一、区位概念和特征1区位？指某个经济事物或从事某项经济活动占据的空间场所（地理、经济）

2区位决策？解决“哪里有什么、在哪里干？怎样干”3区位（本身）特征：

动态性

稀缺性

53二、区位理论的产生和发展社会背景：农业区位论——工业区位论——商业区位论——住宅区位论

1杜能的农业区位论——孤立国理论

杜能1826年撰写了名著《孤立国同农业和国民经济的关系》（简称《孤立国》）。在该书中，杜能认为，在这些方面起决定作用的是级差地租，首先是特定农场（或地块）距离城市（农产品消费市场）的远近。在证明这些论点的过程中，杜能提出了著名的孤立国农业圈层理论，即农业区位论。542韦伯的工业区位论

1909——1914年间发表认为工业区位应该选择生产成本最小的地方，运输费用、劳动力费用和集聚的费用对生产成本起着决定作用。

基本假设前提

55理论假设影响工业区位形成的各类条件中最主要的是经济因子，其中只有少数具有普遍意义。最小费用点的三个指向，即决定工厂最佳位置（一般区位因素）的因子主要有：运输成本劳力成本集聚效应563商业区位论——“中心与腹地效用”

中心地理论（德国克里斯特勒1933年提出）围绕经济区，将区域开发与城市布局作为一个整体来研究。城市与周围地区是一个共生的关系，某个地方的工业或农业生产，发展到一定规模就会产生一个城镇，构成周边地区的中心地，周围地区构成了它的腹地。中心地为整个区域提供商品和服务，是商品的集聚地，而腹地不光对中心提供农产品，还是它的消费市场。中心地理论也被称为商业区位论。

574住宅区位论

⑴

巴吉斯的同心圆理论——“过滤论”

城市的住宅分布，以城市中心商务区的几何中心为圆心，会呈现出一个同心圆带状结构；58⑵霍伊特的扇形区位论

1939年，霍伊特在《美国城市住宅附近的结构与增长》》一书中，提出了扇形住宅区位论。霍伊特不赞成巴吉斯关于一个城市只有一个商业中心的说法。他认为，现代社会，一个城市不止只有一个商业区。往往是，大城市在市中心有一个商业中心，而在离这个中心商业区很远的地方，有可能沿着道路形成更多的商业区。因此他发现，城市住宅区并非像巴吉斯所说的按同心圆状分布，而是呈扇形发散的状态。住宅区倾向于沿着空间摩擦和时间摩擦最小的路径由中心向外拓展，这个路径指的是便利的交通路线，如公路、铁路、河岸等等，同时高级住宅区有可能也会倾向于朝高级商务中心和社会名流居住地靠拢。59⑶哈里斯和乌尔曼的多核心理论由于城市快速成长，原本在郊区的商业中心会自行兼并或吸纳，成为新的都市核心区。同时，新工业区的开发，新住宅区以及新的区域性购物中心都会吸引人口迁人而成为新的都市核心。新核心的形成也会受到交通运输设施开发的影响，即原来市中心的商业区位形态会向郊区扩散。主要原因

60二、住宅区位决策的影响因素1阿兰索——住宅区位的费用替代论阿兰索重点考察了距离因素对居民住宅区位决策的决定性影响（人们的行为、心理因素、收入因素、还有房地产制度等因素都会影响居民的住宅区位决策）612伊文思的社会集聚论

集聚作用人的社会交往需求

需求类型的差异

“向美心理”

62第五章住宅市场与房地产景气循环周期：一种依次反复发生的循环现象

一、房地产周期波动概念1．范畴界定：周期与经济周期的基本概念在物理学和工程学中，周期被描述为一正弦曲线，并通过周期时间长度、频率、波峰、波谷、振幅、阶段和拐点等特征来界定。63642房地产周期波动在总体经济运行过程中作为一个相对独立系统的房地产业所自有的扩张、衰退、收缩、和复苏的周期性运动规律。房地产业增长率主要衡量指标：价格与租金，交易量、土地与楼宇供应量、空置率等高峰谷底

65二、房地产周期波动成因（一）复苏与增长阶段（二）繁荣阶段

（三）危机与衰退阶段（四）萧条阶段三、房地产周期波动的类型四、应用房地产业周期波动规律的意义微观宏观利用房地产周期规律为政策决策服务66五、房地产周期与经济周期的关系宏观经济周期:1．国民经济增长率

2．货币供应额及其增长率

3．中长期贷款利率。4．物价指数与通货膨胀率。房地产景气循环:绝对值相对值67Company

LogoCopyright©byARTCOMPTAllrightsreserved.pany.co.kr第六章住宅金融与产品创新一、住宅金融的基本构造及作用什么是住宅金融

金融业提供给住宅业的各种金融支持，即在住宅生产、流通和消费的全过程中，金融机构利用各种金融工具为住宅的融资、信贷、保险、抵押等各个环节提供各种形式的服务，也包括各种住宅证券等衍生工具的运用，如股票、债券的代理和交易，目的都在于从资金的良性循环上来保证住宅的再生产。

69二、住宅金融发展的国际比较

住宅金融机构类型专营住宅金融业务的专业化金融机构：专业住宅储蓄银行、住宅抵押银行；兼营住宅金融业务的一般性商业银行和普通储蓄银行

业务从事各种住房储蓄、住宅债券发行、住宅抵押贷款及住宅企业的结算等。住宅金融市场一般指初级市场，主要进行住宅专项储蓄、住宅贷款的发放、住房债券的发行。

702新加坡的中央公积金制新加坡不论是国家兴建住宅还是个人购买住宅，资金来源主要是来源于中央。公积金是由中央公积金局统一管理的一种社会公益性强制储蓄。雇员和雇主每月将一定比例的工资存入到中央公积金局设立的个人账户上，缴纳比例随经济发展和工资水平而变动，并向会员支付利息。利率平均水平要高于通货膨胀率，每半年会调整一次。目前会员已达到２４０多万，占到全部人口的９３％，管理局收到公积金后，会将其中的大部分交给中央投资局从事政府担保的投资项目，以保证使公积金增值。有关规定雇员购买住房的款项，包括首期的付款和从银行得到的贷款都可用公积金储蓄来偿还。

公积金使用范围：可供雇员买房、治病、养老和交子女学费等。

713香港的按揭贷款“居者有其屋计划”

：1987年推出，预算从1987年到2001年的年间，动用50多个亿，向市民提供低息贷款来支付楼价首期付款，主要是用来资助有意购买住宅的中下等收入家庭。（有申请资格的居民主要是住公共住房的、登记等待分配公共住房、以及低收入的公务员和拆迁户）。首期付款比例：通常由购房者按楼宇的总价格首次付现金一至二成。无严格期限限制：既有3到5年的短期贷款，也有十几年甚至百年期的分期还款贷款期限。

721．美国的住宅抵押市场住房抵押贷款：购房者在借款时必须以所购住宅作为抵押品，在还清金融机构贷款本息之前，金融机构对抵押品有处置权。住宅抵押贷款类型：

普通抵押贷款：对贷款未给出保险保证。金融机构都会要求有高额度的首期付款。保险抵押贷款：在住宅抵押之外，再由国家或民间机构出面提供保险、充当保证人。这种贷款的首期付款比普通抵押贷款要低，一般为房价的20%左右，并且在利率和还款期限方面给予更多的优惠。

73三、衍生金融工具

债券

——投资者以获得利息收入的方式来向发行者购买有价证券，到期，机构必须还本付息，所约定的期限可长可短，时间越长，利息收入越高。

证券融资

——将住宅资产变成流通性强的有价证券，比如股票，可以随时转让变卖，就可以在短时间内筹集到巨额的社会资金。74房地产信托财产信托：委托人将现存财产或财产性权利，比如房产、股权、路桥、加油站的收益委托给信托公司，再由信托公司向投资者转让信托权益。资金信托：投资者直接将资金信托给信托公司，由信托公司投入到某个信托产品项目。房地产投资信托（REIT）：

一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，即信托投资公司制定信托投资计划，与委托人（投资者）签订信托投资合同，委托人（投资者）将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资，或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券，或进行相关的房地产投资活动。

房地产信托计划

75第七章住宅产业化与城市化

一、何谓住宅的产业化？

产业化（工业化的过程）的特点工业化—工厂化—集约化