第七讲-房产面积测算

第七讲房产面积量算§7.1概述§7.2房屋面积计算相关规定§7.3面积计算方法及精度要求§7.4公用建筑面积的确定与分摊§7.5共有建筑面积分摊§7.1

概述1.房屋面积测算：（水平面积）房屋建筑面积：房屋外墙（柱）勒脚以上各层，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且有上盖，有围护物，结构牢固，有实际使用功能，层高2.20m及以上的永久性建筑的外围水平投影面积。建筑面积、使用面积、产权面积、共有分摊面积；套内建筑面积、共有建筑面积、公用建筑面积；以幢为单位进行；2.房屋用地面积测算房屋占地面积院落面积共有土地分摊面积§7.2房屋面积计算相关规定

1.计算建筑面积应具备的条件（普遍性)应具有上盖；应有围护物；结构牢固，属于永久性建筑物；层高在2.20m（含）以上；可作为人们生产、生活的场所。2.计算全面积的建筑范围：（1）永久性结构的单层房屋、多层房屋。（2）房屋内结构层、技术层；梯间、电梯间。（3）穿过房屋的通道；房屋内的门厅、大厅，以及其内回廊。（4）楼梯间、电梯井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算。（5）房屋天面上的永久性建筑（楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶），按其外围水平投影面积计算。（6）挑楼、全封闭的阳台；（7）属永久性结构，有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算；（8）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按柱的外围水平投影面积计算；（9）房屋间永久性的封闭架空通廊；（10）地下室、半地下室及其相应入口，层高2.20m以上，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算；（11）有柱或有围护结构的门廊、门斗，按柱或围护结构的外围水平投影计算；（12）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影计算；（13）属于永久性建筑，有柱（承重）的车棚、货棚，按柱的外围水平投影计算；（14）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，2.20（15）有变形缝的房屋，若其与室内相通，伸缩缝计算建筑面积。§7.2房屋面积计算相关规定

2.计算半面积的建筑范围（1）与房屋相连，有上盖、无柱的走廊、檐廊；（2）未封闭的阳台、挑廊（3）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积一半计算；（4）无顶盖的室外楼梯；（5）有顶盖不封闭的永久性架空通廊§7.2房屋面积计算相关规定

3.不计算面积的建筑范围（1）层高小于2.20m的夹层、插层、技术层、地下室、半地下室；（2）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨棚等；（3）房屋间无上盖的架空通廊；（4）天面、挑台；（5）建筑物内的操作平台；（6）骑楼、过街楼底层用作道路街巷通行的部分；（7）利用引桥、高架桥、高架、路面作为顶盖建造的房屋；（8）活动房屋、临时房屋、简易房屋；（9）独立烟囱、亭、塔、地下人防等；（10）与房屋室内不相通的房屋间变形缝。§7.2房屋面积计算相关规定4.《房产测量规范》（2000）与《建设工程建筑面积计算规范》（2005）计算规则的区别：同一幢房屋，房产测量中房屋建筑面积与建筑施工中的房屋建筑面积结果不一致。

（1）低于2.20米的房屋；（2）阳台；（3）房屋外墙的保温隔热层；（4）墙体粉刷层；（5）自动扶梯等自动工具；§7.2房屋面积计算相关规定1、房产面积测算的方法（1）实地量距法:最普遍（2）坐标解析法：（3）软件机助统计；（4）求积仪法7.3房产面积量算的方法及精度要求2.面积量算精度要求（1）房产面积的精度分为三级，各级面积的限差和中误差不超过下列计算的结果：（2）坐标解析法计算面积精度要求：

7.3房产面积量算的方法及精度要求（3）图上量算面积精度要求：

7.3房产面积量算的方法及精度要求§7.4公用建筑面积的确定与分摊《物权法》明确规定：建筑区划内的公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。1.建筑面积分类：两部分

专有部分：套内建筑面积

共有部分：公用建筑面积公有建筑面积共有建筑面积公用建筑面积的确认：

（1）预售测量：建筑施工图、（2）竣工测量：（3）无间隔权属单位：埋标

2.公用建筑面积的所有权与使用权共有建筑面积的所有权、使用权：本幢所有参与分摊者共同所有、共同使用；分摊后，不划分各产权人分摊面积的具体部位；一经分摊，未经合法程序不得侵占或改变其原设计的使用功能和结构；公有建筑面积为小区业主共同所有、共同使用。（2/3）§7.4公用建筑面积的确定与分摊3.共有建筑面积（1）共有的电梯井、管道井、垃圾道等垂直通道；（2）共有的楼梯间、电梯间；（3）服务于本幢的变电室、水泵房、设备间、警卫室等；（4）服务于本幢的公共用房、管理用房；（5）共有的门厅、大厅、过道、门廊等；（6）共有的室外楼梯；（7）共有的地下室、半地下室；（8）套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积（外半墙面积）§7.4公用建筑面积的确定与分摊*外半墙墙体面积推算：D外：外墙尺寸D中：中线尺寸D内：内墙尺寸：墙厚4.不应分摊的建筑面积（1）作为人防工程的建筑面积；（2）独立使用的地下室、半地下室、车库等；（3）为多幢房屋服务的警卫室、设备用房、管理用房；（4）公共休憩用的亭、走廊、塔、绿化设施等建筑物；（5）用于公共事业的市政建设的建筑物；§7.4公用建筑面积的确定与分摊5.共有建筑面积分摊原则（1）产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行；（2）无产权分割文件或协议的，根据相关房屋的套（单元）内建筑面积按比例进行分摊；（3）以“幢”为单位进行测量与分摊。（本幢；多单元）（4）从整体到局部，按照幢、功能区、层、套（或户）的次序进行逐级分摊；（5）局部的共有建筑面积应参与分摊整体的共有建筑面积；（6）“谁使用谁分摊”原则。（合理不合法）§7.4公用建筑面积的确定与分摊*注4个单元，6层，均为一梯两户。1-3单元为75平米户型，4单元为120平米户型。楼梯间面积均为12平米，每个单元各自使用自己的楼梯间。专用楼梯6.共有建筑面积分摊公式Si=Si

=ΔSi/∑Si：分摊系数；Si：各单元参加分摊所得的分摊面积；Si：各单元参加分摊的面积；ΔSi：可被分摊的共有建筑面积。7.分摊方法（1）整体分摊：功能单一（2）多级分摊：多功能综合楼；从整体到局部，从大到小§7.4公用建筑面积的确定与分摊*多功能综合楼共有建筑面积分摊幢共有建筑面积分摊：幢→功能区

SGi=ZSGi

Z=ΔSZ/∑SGi功能区共有建筑面积分摊：功能区→层

SCi=GSCi

G=ΔSG/∑SCi

ΔSG=

ΔSG+SG层共有建筑面积分摊：层→套STi=CSTi

C=ΔSC/∑STi

ΔSC=

ΔSC+SC套（户）内产权面积计算：

SEi=

STi+STi§7.4公用建筑面积的确定与分摊检核：

∑SEi

=∑STi+ΔSZ+ΔSGi+ΔSCi*例1：住宅楼套面积计算普通住宅楼，