土地登记实务(第九章)

【土地登记实务】主讲：王秀兰华中农业大学土地管理学院2023/2/22华中农业大学土地管理学院第九章土地登记代理的内容与操作土地登记代理内容与程序土地登记代理合同土地登记代理业务的具体操作土地登记代理业务案例分析土地登记代理成果及其管理第一节土地登记代理的内容与程序一、土地登记代理的内容土地登记代理人主要可从事以下登记代理业务：（1）办理土地登记申请、指界、地籍调查、领取土地证书等；（2）收集、整理土地权属来源证明材料等与土地登记有关的资料；（3）帮助土地权利人办理解决土地权属纠纷的相关手续；（4）查询土地登记资料；（5）查证土地产权；（6）提供土地登记及地籍管理相关法律咨询；（7）与土地登记业务相关的其它事项。2023/2/23华中农业大学土地管理学院第一节土地登记代理的内容与程序二、土地登记代理的程序（一）接受委托1．被动接受。2．主动争取。（二）签订土地登记代理委托书、代理合同（三）收集查询土地登记相关信息与资料1.文字资料2.地籍或地形测绘资料3.实地察看4.向有关当事人了解情况2023/2/24华中农业大学土地管理学院第一节土地登记代理的内容与程序（四）开展具体业务（五）提交成果三、开展土地登记代理业务的基本要求（一）认真进行市场分析和政策分析（二）公平公正对待客户（三）不断提高服务水平和服务质量（四）加强沟通和交流（五）做好客户维护工作2023/2/25华中农业大学土地管理学院第二节土地登记代理合同一、土地登记代理合同的含义二、土地登记代理合同的特征三、土地登记代理合同的内容四、土地登记代理合同中代理人与委托人的权利和义务五、土地登记代理纠纷的规避方法2023/2/26华中农业大学土地管理学院一、土地登记代理合同的含义土地登记代理合同，是土地登记代理人与委托人明确双方所享有的权利和承担义务的协议。土地登记代理合同的重要作用主要体现在以下两个方面：（一）有效保障合同当事人的合法权益（二）维护土地登记代理市场的秩序2023/2/27华中农业大学土地管理学院二、土地登记代理合同的特征（一）土地登记代理合同是双方合同（二）土地登记代理合同是有偿合同（三）土地登记代理合同一般为书面合同2023/2/28华中农业大学土地管理学院三、土地登记代理合同的内容（一）当事人的名称或者姓名和住所（二）代理事项（三）代理成果与质量要求（四）代理权限范围（五）代理费用的支付标准、支付方式和时间要求（六）合同的履行期限和方式（七）违约责任（八）纠纷解决方式2023/2/29华中农业大学土地管理学院四、土地登记代理合同中代理人与委托人的权利和义务1、土地登记代理人的权利（1）

获取劳务报酬的权利。（2）依法开展土地登记代理业务的权利。（3）要求委托方提供相关资料的权利。2、土地登记代理人的义务（1）按照委托人指示处理代理事务的义务（2）及时告知的义务（3）维护委托人权益的义务（4）如实提交代理成果的义务（5）将处理事务的收益和所得交付委托人的义务2023/2/210华中农业大学土地管理学院四、土地登记代理合同中代理人与委托人的权利和义务3、委托人的权利（1）规定代理权限的权利。（2）监督土地登记代理人代理行为的权利。4、委托人的义务（1）承担后果的义务（2）承担处理事务费用的义务（3）支付代理佣金的义务。（4）提供相关资料的义务。（5）确保提供资料真实性的义务。2023/2/211华中农业大学土地管理学院五、土地登记代理纠纷的规避方法（一）签定规范的代理合同（二）制订服务标准，明确服务内容和要求（三）告知必要的代理活动事项，利于委托人监督（四）对已经出现的纠纷，应及时协商或通过法律途径解决2023/2/212华中农业大学土地管理学院第三节土地登记代理业务的具体操作一、代理地籍调查、土地登记申请、领取土地证书二、代理收集、整理土地权属来源证明材料等与土地登记有关资料三、帮助土地权利人办理解决土地权属纠纷的相关手续四、代理查询土地登记资料五、代理查证土地产权六、提供土地登记及地籍管理相关法律咨询2023/2/213华中农业大学土地管理学院一、代理地籍调查、土地登记申请、领取土地证书（一）收集、准备相关权属来源资料及文字申请资料（二）代理权属界限的认定和进行地籍测量（宗地测量）（三）代理土地登记申请的操作程序（四）代理领取土地权利证书的操作程序2023/2/214华中农业大学土地管理学院二、代理收集、整理土地权属来源证明材料等与土地登记有关资料（一）明确收集资料的目标、内容（二）利用各种渠道，收集所需资料在收集土地登记文件资料时，应注意：（1）土地登记文件资料要齐全、完整和准确。（2）应收集与委托目的直接有关的材料。（3）所收集的文件资料首先是通过土国土资源行政主管部门形成的文件资料。（三）整理资料，提交成果2023/2/215华中农业大学土地管理学院三、帮助土地权利人办理解决土地权属纠纷的相关手续帮助土地权利人办理解决土地权属纠纷的相关手续主要按一下步骤：（一）了解土地权属纠纷情况，代写土地权属纠纷调处申请书（二）向国土资源行政主管部门提交土地权属纠纷调处申请书（三）协助国土资源行政主管部门的承办人员调查取证（四）参与调解，起草纠纷双方达成的书面协议2023/2/216华中农业大学土地管理学院四、代理查询土地登记资料（一）明确委托人的查询目的和内容（二）核实委托人的查询要求，确定查询范围（三）申请查询，收集资料（四）整理查询结果，回复委托方2023/2/217华中农业大学土地管理学院五、代理查证土地产权代理查证土地产权大体可以分为以下三个步骤：（一）明确查证目标、内容（二）收集所需资料（三）整理和分析资料，向委托人提交分析结果2023/2/218华中农业大学土地管理学院六、提供土地登记及地籍管理相关法律咨询土地登记代理机构的法律咨询服务可以分为以下三个步骤：（一）了解情况，明确问题（二）搜集资料，分析问题（三）出具建议或咨询报告2023/2/219华中农业大学土地管理学院第四节土地登记代理业务案例分析一、代理地籍调查、土地登记申请、领取土地权利证书的操作案例二、代理领取土地权利证书三、代理查询土地登记资料四、代理查证土地产权2023/2/220华中农业大学土地管理学院一、代理地籍调查、土地登记申请、领取土地权利证书的操作案例1.案例情况（划拨国有土地使用权设定登记）M市A学校于2003年2月3日经批准，以划拨方式取得一宗国有建设用地使用权，批准用途为教育用地，2008年3月5日A学校选定大地土地登记代理机构代理划拨国有建设用地使用权初始登记工作，代理项目为地籍调查、土地登记申请和土地证书的领取，该代理机构派张建国为土地登记代理人。接受委托后，该土地登记代理机构应如何代理土地登记工作？2023/2/221华中农业大学土地管理学院2.操作步骤具体操作步骤如下：第一步、土地登记代理人需要与A学校就相关事宜进行接洽，充分了解A学校的意图与要求，了解A学校你申请登记宗地现有产权资料的情况。在与A学校接洽的过程中，具体要了解和明确以下两方面的事项：1）具体代理事项及目标：包括土地登记代理的内容、目标、时间要求以及质量要求等；2）了解A学校现有的权属来源资料等文件是否齐全，现有宗地图件资料和界址坐标情况。2023/2/222华中农业大学土地管理学院第二步、根据协商结果，签订土地登记代理委托书、土地登记代理合同，明确明确委托代理的具体事项和授权范围。土地登记代理委托书的参考格式如下：

土地登记代理委托书.doc2023/2/223华中农业大学土地管理学院第三步、根据土地登记规则及当地土地管理部门的要求，在学校的协助下收集、准备土地登记必备资料。A学校依法以划拨方式取得国有建设用地使用权，需要收集的权属来源资料包括：1）县级以上人民政府建设用地批准书；2）国有建设用地划拨决定书（含宗地红线图）。

还需要准备的其他文字资料有：1）A学校法人证明（事业单位法人登记证）；2）法人代表人身份证明书和个人身份证明；3）土地登记代理委托书及代理人身份证明；4）土地登记代理人资格证书等2023/2/224华中农业大学土地管理学院第四步、核实权属来源资料在收集了必需的权属来源资料后，土地登记代理人对所收集权属资料的真实性、合法性和完整性进行核实，以确定是否符合登记申请的要求。权属来源资料核实的要点包括：1）委托单位名称与国有建设用地使用权批准书国有建设用地划拨决定书上批准的土地使用者名称是否一致。2）国有建设用地批准书或建设用地划拨决定书的宗地红线图是否完整。3）土地登记部门要求提供的有关税费缴纳凭证是否齐全。2023/2/225华中农业大学土地管理学院第五步、进行地籍调查第六步、代写土地登记申请书地籍调查工作完成后，土地登记代理人要代委托人填写土地登记申请书。填写土地登记申请书时要注意以下几个方面内容：（1）土地权利人与申请单位名称要一致，应为A学校，具体名称参照该单位的法人代码和事业单位法人登记证；（2）申请登记类型应为“划拨国有建设用地使用权初始登记；2023/2/226华中农业大学土地管理学院（3）土地使用权类型要与批准文件相符为“划拨”；（4）土地使用权面积要与相关批准文件以及地籍调查结果一致；（5）其他相关栏目依照地籍调查表上的调查结果填写；（6）出了栏目上要求填写内容与本案无关的以外，所有栏目都应填写齐全。

2023/2/227华中农业大学土地管理学院第七步、向土地登记部门提交申请材料，并索取土地登记收件单。在上述工作结束后，土地登记代理人最终要向土地登记机关提交的申请材料包括：1）土地登记申请书；2）县级以上人民政府建设用地批准书；3）国有建设用地划拨决定书（含宗地红线图、界址点坐标）；4）地籍调查表；5）宗地图和坐标；6）A学校法人证明（事业单位法人登记证）；7）法人代表人身份证明书和个人身份证明；8）土地登记代理委托书及代理人身份证明；9）土地登记代理人资格证书等。2023/2/228华中农业大学土地管理学院第八步、在土地登记机关完成权属审核和注册登记后，有土地登记代理人代理领取土地证书。2023/2/229华中农业大学土地管理学院二、代理领取土地权利证书１、案例情况（代理领取出让土地使用权证）C银行有一宗地为协议出让方式取得，位于M市中心区文明街3号,批准用途为商业用地，土地面积的测量结果为1500平方米，出让合同中规定出让年限为40年，自2002年9月30日至2042年9月30日。C银行委托大地土地登记代理公司代理领取土地证书，试问如何办理？2023/2/230华中农业大学土地管理学院2.操作步骤具体操作步骤如下：第一步、接受委托后，与委托人明确土地登记代理的基本事项，包括代理内容及有关要求等；第二步、与委托人C银行签订土地登记代理委托书、土地登记代理合同，明确授权范围和权限；第三步、根据委托人C银行的要求，了解有关宗地信息，收集相关资料；第四步、领取并核实土地证书；第五步、向委托人反馈信息，并与土地登记机关进行沟通，解决存在的问题。2023/2/231华中农业大学土地管理学院三、代理查询土地登记资料１、案例情况D公司1998年9月以出让方式取得一宗位于M市莲花区解放路88号的国有建设用地使用权，面积为15000平方米，用途为工业，已办理土地登记手续。2002年8月，D公司拟以其所使用的国有出让建设用地作抵押，向B银行申请贷款。为验证D公司土地状况的真实性，降低银行贷款风险，现B银行委托大地土地登记代理公司代理查询该宗地的土地登记结果，试问如何办理。2023/2/232华中农业大学土地管理学院2.操作步骤具体操作步骤如下：第一步、接受委托后，应尽快明确委托人的查询目标和内容；第二步、与委托人签订土地登记代理委托书、土地登记代理合同，明确授权范围和权限；2023/2/233华中农业大学土地管理学院第三步、根据确定的查询内容，向土地登记机关提出查询申请；第四步、通过查询位于M市莲花区解放路88号土地登记簿等土地登记资料，了解该宗地的土地使用者、坐落、土地面积、土地权属状况、有无抵押登记或被查封等状况，并可复印有关土地登记资料；第五步、土地登记代理人将查询到的土地登记资料提供给B银行，完成土地登记资料的代理查询工作。2023/2/234华中农业大学土地管理学院四、代理查证土地产权１、案例情况2003年3月E公司拟与F公司合资，成立新的股份有限公司，根据双方初步达成的协议，E公司拟以其所使用的位于M市的国有土地使用权作价出资，F公司以设备作价出资。根据E公司提供的资料，其所使用的土地为出让土地，工业用途，但E公司尚未办理土地登记手续。现F公司委托大地土地登记代理公司欲查证E公司所使用的该宗土地的权属状况，试问应如何办理？2023/2/235华中农业大学土地管理学院2.操作步骤具体操作步骤如下：第一步、通过与F公司沟通，可以了解到F公司的委托代理需求主要体现在三个方面：1）该宗土地使用权是否为E公司所有；2）E公司有无合法、完整的用地手续；3）E公司是否欠缴土地出让金和相关税费。这样就进一步明确了查证的目标和内容；第二步、与委托人F公司签订土地登记代理委托书、土地登记代理合同，明确授权范围和权限；2023/2/236华中农业大学土地管理学院第三步、根据委托人F公司的要求，进一步分析需要什么材料予以验证，并可通过哪些途径获得有关产权资料。

通过分析，对于需要验证土地使用权的归属问题可以从以下几个方面着手：（1）调查目前的实际土地使用者是谁；（2）通过对土地登记资料的查询，了解该宗地的土地登记状况；（3）向相邻单位或有关当事人了解该宗地的权属来源及土地使用者的有关情况；2023/2/237华中农业大学土地管理学院

对于需要验证用地手续的合法性问题，可以从以下几个方面入手：（1）该宗地是否有合法的土地征用手续；（2）是否已取得规划部门的审批手续；（3）是否已取得有关用地审批文件。

2023/2/238华中农业大学土地管理学院

对于需要验证出让金的缴纳问题，则可以从以下几个方面入手：（1）国土资源行政主管部门有无E公司缴纳土地出让金的相关证明；（2）是否已经全部缴纳土地出让金；（3）是否已缴纳相关税费等；

2023/2/239华中农业大学土地管理学院

对于需要了解的上述资料，主要可以从以下几个方面收集资料：

（1）实地调查，并向有关当事人了解情况；（2）向土地登记机关查询土地登记资料；（3）向相关政府部门如规划部门、建设部门查询有关该宗地的规划审批、建设项目审批情况等资料；（4）政府档案馆中的相关文件、材料；第四步、整理资料，向委托人提交分析结果。2023/2/240华中农业大学土地管理学院第五节土地登记代理成果及其管理一、土地登记代理成果的内容二、土地登记代理成果的审核三、土地登记代理成果的归档2023/2/241华中农业大学土地管理学院一、土地登记代理成果的内容（一）代理办理地籍调查、土地登记申请、领取土地权利证书

其成果内容应是向委托方提供的办理土地登