土地登记实务(第二章)

【土地登记实务】主讲：王秀兰华中农业大学土地管理学院2023/2/22华中农业大学土地管理学院第二章土地登记的程序第一节土地登记申请第二节土地权属审核第三节注册登记第四节核发或更改土地权利证书第一节土地登记申请一、土地登记申请土地登记申请是土地权利人或土地权利变动当事人按照规定向土地登记机构申请其土地权利状况或权利变动事项，请求在土地登记薄上予以注册登记的过程和行为。二、土地登记申请人及申请方式土地登记申请人为土地权利人或者土地权利变动的当事人、利害关系人，包括自然人、法人和其他组织三种类型。其中法人和其他组织均可直接申请，而自然人中，只有完全民事行为能力人才可以直接申请土地登记，限制民事行为能力人和无行为能力人均不能直接申请，而必须由其法定代理人代理申请。土地登记申请人不管是自然人、法人还是其他组织，都可以委托代理人代理申请。2023/2/23华中农业大学土地管理学院第一节第一节土地登记申请三、土地登记申请人应提交的文件资料（1）土地登记申请书；（2）申请人身份证明材料；（3）土地权属来源证明；（4）地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；（5）地上附着物权属证明；（6）法律法规规定的完税或者减免税凭证；（7）其他证明材料。2023/2/24华中农业大学土地管理学院第一节土地登记申请四、土地登记申请书及填写说明《土地登记申请书》填写的基本要求：（1）《土地登记申请书》由申请人或其代理人填写；（2）《土地登记申请书》以宗地为单位填写；（3）一个土地权利人拥有两宗以上土地的，按宗地分别填写；（4）一宗地有多个权利人的，由各共有土地权利人分别填写；（5）申请书必须如实填写，确属不填的栏目用斜线填充；（6）土地登记申请人在填完《土地登记申请书》后，应在《土地登记申请书》上签名盖章。2023/2/25华中农业大学土地管理学院附件一：土地登记申请书2023/2/26华中农业大学土地管理学院第一节土地登记申请五、土地登记申请的受理和审查六、收件2023/2/27华中农业大学土地管理学院第二节土地权属审核土地权属审核是土地登记机构对申请人提交的相关证明文件和地籍调查资料进行审核，再由县级以上人民政府根据土地登记机构的审核意见，决定对申请登记的土地权利和权利变动事项，是否准予登记的过程。2023/2/28华中农业大学土地管理学院第二节土地权属审核一、土地权属审核的依据与应达标准权属审核的依据有两个方面：法律依据和书证依据。权属审核应达到三条标准：权属合法、界址清楚和面积准确。2023/2/29华中农业大学土地管理学院第二节土地权属审核二、土地权属审核的内容土地权属审核主要从以下几方面进行：对土地登记申请人的审核、对宗地自然状况的审核、对宗地权属状况的审核。2023/2/210华中农业大学土地管理学院第二节土地权属审核三、土地登记审批表及填写基本要求权属审核结束后，符合规定要求的，土地登记人员填写《土地登记审批表》。《土地登记审批表》的内容包括以下几个方面：（1）申请人姓名；（5）土地抵押情况；（2）土地情况；（6）土地权属来源证明文件的名称、编号、日等；（3）附着物情况；（7）国土资源行政主管部门初审意见和审核意见；（4）需役地情况；（8）人民政府批准意见。国土资源行政主管部门初审意见，由取得《土地登记上岗资格证》的土地登记人员提出，其他人员无效。2023/2/211华中农业大学土地管理学院初审意见包括以下几个方面：①申请资料是否齐全、是否符合法定形式等；②宗地的土地状况审核情况，如面积是否准确等。涉及到地籍调查的，还应填写地籍调查结果的审核情况，并记载宗地界址坐标；③宗地的权属状况审核情况，如权属是否清楚等；④当事人申请登记的理由是否充分等；⑤其他审核情况；⑥签署是否同意办理土地登记的意见及相应的法律依据；⑦初审人员签字盖章，注明审核日期。2023/2/212华中农业大学土地管理学院

国土资源行政主管部门审核意见，由取得《土地登记上岗资格证》的国土资源行政主管部门负责人提出，重点对初审情况进行核查。审核意见包括以下几个方面：①对初审结果进行核查的情况；②需要公告的，记载公告结果；③初审意见的事实理由和法律依据是否充分；④属于国土资源行政主管部门登记的，签署是否准予登记的意见；其他登记的，签署是否报请人民政府批准登记的意见；⑤审核人签名并加盖公章，注明审核日期。2023/2/213华中农业大学土地管理学院

是否报人民政府批准，视具体的土地登记类型而定。土地总登记主要是对土地所有权、使用权等进行的第一次登记，要报人民政府批准；至于初始登记和变更登记，凡是涉及土地权属（所有权和使用权）变更的，以及涉及核发或更换土地所有权证书和土地使用权证书的均需报人民政府批准，经人民政府批准后才能在《土地登记薄》上注册登记，进而核发或更换土地证书。凡是不涉及土地所有权和使用权变更，如名称、地址及土地用途变更登记等，或只涉及土地使用权抵押权、地役权初始登记等，以及不涉及核发或更换土地所有权证书和土地使用权证书的，不需报人民政府批准，经国土资源行政主管部门土地登记审核人员审核批准后，即可直接生效，作为土地登记人员在《土地登记薄》上注册登记的依据。2023/2/214华中农业大学土地管理学院第二节土地权属审核四、土地登记审查办结时限按照《土地登记办法》，国土资源行政主管部门应当自受理土地登记申请之日起二十日内，办结土地登记审查手续。特殊情况需要延期的，经国土资源行政主管部门负责人批准后，可以延长十日。附件二：土地登记审批表2023/2/215华中农业大学土地管理学院第三节注册登记按照《土地登记办法》第十八条的规定，有下列情形之一的，不予登记：（一）土地权属有争议的；（二）土地违法违规行为尚未处理或者正在处理的；（三）未依法足额缴纳土地有偿使用费和其他税费的；（四）申请登记的土地权利超过规定期限的；（五）其他依法不予登记的不予登记的，应当书面告知申请人不予登记的理由。2023/2/216华中农业大学土地管理学院第三节注册登记一、注册登记的概念和人员注册登记是指土地登记机构对批准登记的土地权利进行登卡、装薄、造册的工作程序。一经注册登记，土地权利即产生法律效力。二、注册登记的依据和内容《土地登记审批表》是土地登记机构进行注册登记的重要依据。注册登记的内容主要包括：填写《土地登记卡》和《共用宗土地登记卡目录》、填写《土地归户卡》、组装《土地登记薄》、填编《土地归户卡》。2023/2/217华中农业大学土地管理学院第三节注册登记三、土地登记薄组成和内容土地登记薄是土地登记的主件，也是土地权属归属和内容的依据。它由土地登记卡、土地登记卡续表和共用宗土地登记卡目录三部分组成。土地登记薄以物的编成为基础，以街道（乡、镇）为单位，按街坊（村）及宗地号顺序排列组装。其内容包括：土地权利人的姓名或者名称、地址；土地权属性质、使用权类型、取得时间和使用期限、权利以及内容变化情况；土地的坐落、界址、面积、宗地号、用途和取得价格；地上附着物情况等。土地登记薄应该加盖人民政府印章。2023/2/218华中农业大学土地管理学院第三节注册登记四、土地登记卡填写要求（1）土地登记卡以宗地为单位填写；（2）土地权利人独自拥有或使用一宗土地的，土地登记时，只填写土地登记卡及续表；（3）两个以上土地使用权人共同使用一宗土地的，土地登记时，填写宗地土地登记卡及续表、共用宗土地登记卡目录、各土地使用权人土地登记卡及续表；（4）土地登记卡记载的内容发生变更或进行初始、变更、注销或其他登记的，在土地登记卡续表上进行登记。但地号、宗地面积发生变更的，需更换土地登记卡。2023/2/219华中农业大学土地管理学院第三节注册登记五、土地归户卡及填写要求土地归户卡以土地权利人为单位填写。土地权利人在同一县级行政区域内拥有、使用两宗以上土地的，应当填写在同一土地归户卡上。附件三：土地登记薄2023/2/220华中农业大学土地管理学院第四节核发或更改土地权利证