神农城5#地块提案

神农城5#地块价值分析提案地块价值及投资估算报告湖南·株洲2013年8月16日价值结论开发成本：4018.0元/m2投资收益：4500.0元/m2直接投资利润率：7%可预见投资利润率：13%案名提议神农世纪新城土地价值分析项目地块SWOT分析项目地块分析交通条件位于株洲市天元区神农城板块，东邻神农大道，南临长江路，西临规划干道，北临黄山西路。距株洲商业繁华中心广场、商业综合枢纽中心的车程仅10分钟，距京广高铁站约10分钟车程。整体评价：通达性好，且地块不靠路边，噪音污染小，居住氛围浓厚。但目前受市政建设进度影响规划道路未开通的影响，交通暂有不便；周边未来道路规划较好，项目的进入性有很大提高，可快速进入生活配套较为成熟的区域。

交通条件图本地块工业大学炎帝广场地块状况地块状况地块内部情况土地条件良好：净地，不涉及拆迁、地块完整、沿街面整齐、基本规整的梯形，东西向线性长，有利用商业展示。地块景观分析地块内部及周边均有非常优越的景观资源，距1000亩级的天台公园近500m之遥，加上自身打造，通过中心园林、景观节点、水系等形成里应外合的氛围，从而提升项目价值。地块现状地块经济指标类型指标（m2）净用地面积84232.63容积率＜2.5建筑密度＜23%绿化率＞35%建筑限高100m住宅建筑面积（计容）6316.7商业建筑面积（计容）204263.8地块周围建筑物、景观前方景观（北方）面临成熟的人文景观，与株洲广播电视台、工业大学斜视相对，位于黄山西路旁。后方景观（南方）主要为当地的居民安置自建房以及与本地块高差达10m以上中低端住宅物业，小区楼间距小，布局凌乱，环境较差，立面效果差，视觉效果很差。左方景观（西方）为城市规划干道路，目前为在建的别墅区域，景观等均在建，可以达到视觉共享的效果。右方景观（东方）主要临近神农大道，天台公园的中轴景观尽收眼底。东侧在建物业南边竣工物业西边在建别墅物业景观综述从地块周围环临的景观、建筑物及远景视野开阔程序看，东、南、西、北四个方向景观、建筑物基本优势，南北通透性较好，尤其东方向的生态景观更具视觉冲击力。环境、污染情况水、气、土地污染情况地块周围为生活社区，没有大型严重污染工厂，水、气、土的污染情况比较轻。噪音污染因地块单面邻街，主要交通干道——黄山西路往来的机动车辆较少产生的噪音对未来小区的污染不是很严重。社会治安环境因为地块位于神农城配套片区内，社会治安环境良好，但因地块南面紧邻当地居民自建房，考虑房屋出租带来的流动人口，此方向的治安需着重考虑。项目周边情况株洲最好的消费群众所周知，株洲市政府倡导新城区大力开发，不仅拥有政府的大力支持，还拥有较为集中的社区，数万常住人口及流动人口，是株洲市新开发的生活区域。居民消费力普遍较高，项目周边更是聚集了政府单位、住宅区、学校、医院等机关单位及宿舍，拥有高消费力人群。主要消费者来源：学生、教师、公务员、私营老板、其他青年人。年龄结构：集中在18岁—45岁之间。收入水平：集中在1000-3500元/月，有自主的收入来源。生活状态：自我、个性、时尚，生活充满激情与活力，追求“休闲娱乐、轻松自由、丰富多彩的生活”。特性以中青年为主体，消费能力强，属于半消费半生产型群体。3万多人的校园经济圈3多万包括工业大学、学校、学校稳定人群，以及由于新城区的开发而带来的超过3万人的流动人口，构成了主体的消费群体。特性：以中青年为主体，消费能力强，属于生产型群体，普遍大专以上文化程度，月收入较高，在1000元-4000元不等，年龄20-30岁之间。有强烈的文化娱乐购物需求。该区域原有居民特性：以中年为主体，主要为企事业单位工作人员、教师、公司、厂房职工以及本地居民，有稳定的经济收入来源。具有强烈改善现有生活居住条件的愿望。该区域原有居民特性：以中年为主体，主要为企事业单位工作人员、教师、公司、厂房职工以及本地居民，有稳定的经济收入来源。具有强烈改善现有生活居住条件的愿望。项目价值分析类比土地价值的概念类比土地价值是指在正常的市场条件和规划水平下，某地块与周边同一价值圈内同类档次项目地块相比，所具备的土地比较价值。在具体的数量计算中，要综合考虑正常地价、基本的平均建安成本、同类项目价值实现情况等因素。决定土地价值的核心因素——地段资源项目价值分析宏观价值地段第一！这是房地产行业的金科玉律。地段的概念并不只是“距离”的概念。它实际上是一个“资源”的概念。不同地段具有不同的房地产资源优势；不同功能和档次定位的楼盘也对地产资源有相应的不同要求；甚至在不同的经济发展水平下的房地产市场中，“地段”内涵也不一样。在同一价值圈内，具有更多自然景观资源、拥有更便利的市政配套、环境污染更少的地段，将是更具有竞争力的地段。区域价值中高档住宅所应具备的地段资源，即地产因子。正是这些地段资源，决定了该项目地块基本土地价值。该地段的资源在“项目SWOT分析”中已有详细阐述。周边楼盘土地价值因素类比本地块性质决定的土地基本价值综合以上分析，本地块的类比价值在900-----1300元/平方米。产出价值地块价值提升和价值实现的主要要素分析影响中高档楼盘价值提升和价值实现的主要因素。宏观经济、形势政策是较重要的外部因素。房地产业和宏观经济之间是相互影响、相互制约的关系。房地产市场的发展是宏观经济走强的结果，而房地产业的发展，对国民经济增长的贡献又具有支柱性的作用。一般来说，房地产的市场周期是同宏观经济周期基本同步的经济，政策因素对项目价值提升和实现的影响，表现在市场预期和市场供求关系的变化上。例如2011年上半年长株潭房地产市场总体走淡，市场购买力达不到，一系列政策保持房地产稳定发展，总体价格保持同一水平，是市场需求基本达到饱和状态的结果。目前从需求的角度来看，不管是投资者还是寻找栖身之地的购房者对2014年房价的大幅增长还心有余悸；

地块可提升价值判断部分消费者仍然在期待房价回落后再作打算。同时，面对一手商品房高局不下的价格部分意向购房者开始将目光投向了二手房，2011年房交会二手交易市场的火爆场面便是直接体现，而由于2012年新政策实施以及今年的“国五条”政策出台，目前株洲市楼市出现“待销”状态，购房者把置业计划推迟，保持观望态度。市场定位和产品规划设计水平是关键因素。除经济、政策等不可控因素之外，决定中高档住宅成功的最关键的、可控制的因素就是产品的规划设计。准确的市场定位、超前的规划理念、精彩而独具个性的建筑风格和布局、人性化的环艺空间规划以及量体裁衣的户型设计，是住宅产品成功主要因子，是决定一个中高档住宅项目价值提升空间的最重要因素。事实上，在房地产新政策落实期，规划成功的楼盘，比规划差的楼盘更具抗风险能力。小区配套和物业管理非常重要。小区的品质感既来源于小区产品规划设计等硬件，亦体现于小区配套服务和物业管理等软件。事实证明，中高档住宅的业主对物业管理和小区康乐配套的要求要高于普通住宅业主。在房地产市场逐步成熟的株洲市场，名牌物业管理在中高档楼盘的价值实现中占5%左右的比重，项目后期营运成功与物业管理息息相关。项目优势城市未来发展方向、区域板块核心位置，片区内无高端物业，区域热点未呈现，目前均为小规模、无资源的住宅地块区域规划，随着板块开发建设的影响，其发展优势明显，同时受高铁物业利好影响，区位价值优越。目前为株洲市河西组团开拓的重点区域，是新兴的开拓板块，拥有巨大的发展潜力。项目优势总体市场定位：为2014年株洲人量向定造的欧式地中海园林景观设计规划尚住宅社区。主力客户群定位地域：以株洲市为中心辐射的新、老城区为主，其它地区及天元区、其它县、市为辅项目定位产品户型配置区间户型单套面积（m2）比例总面积(m2)A区1+1房48~5660%46108.082+1房78~8340%30738.72B区3+2房90~11030%38225.13+2房110~13060%76450.24+2房130以上10%12741.7阶层细分普通多层住宅（主力户型）的目标客户这类目标客户拥有稳定的收入来源，家庭年收入在4万~8万元的小康之家，年龄在25岁~35岁居多，家庭结构简单，生活品味较高，拥有较高的学历和文化层次。主要对象有以下几种：株洲知名企事业、单位职工中的中高级白领阶层和销售精英；在当地邮电、金融、医疗部门就职的白领人士；当地从事个体经营、小规模加工生产的私营企业主；天元区、其它县、市先富裕起来，有能力来天元及向往来天元生活居住的购房人群。跃层式大户型住宅的目标客户该群体拥有丰厚的私家财产，家庭年收入在10-30万元以上，年龄在35岁~60岁。主要对象有：当地从事建筑施工、建材交易的老板；当地经营花卉、养殖场的老板；株洲及周边地区大中型企业集团的高层管理人员；区县暴发户等成功与有能力之士。本报告以完全成本核算的方式对该项目进行投入产出分析。有关成本的明细核算科目基本参照和沿用相关经验的数据。因会所、简易健身设施、运动场所等配套设施为本项目价值实现不可或缺的因素，需在前期投资中反映，故在此计入成本。至于后期对外营业属物业经营部分，回收周期长，收益暂不作考虑。因本项目的规划方案未最后确定，只能根据周边类似物业及以往经验进行模拟。项目投资分析项目风险分析周边配套不足，区域人气不旺，项目规模小，无大盘优势，规划道路未完全通车，片区近期出让地块多，易造成竞争重叠，竞争对手众多区域政策非限购区域不受限购令影响，竞争分析主要来至早期规划的中低端大盘的竞争。项目风险分析环境风险因素房产新政影响5大预测预测一中小开发商受大冲击：新的税收政策限制了投机，将在一定程度上影响楼盘销售速度。另外，无条件回收闲置两年以上的土地将对开发商的资金实力有更高要求，中小型开发商将受到一定冲击。预测二房价将趋于平稳：近期出台的一系列政策对中长期房价发展是一个利好，使房价进入一个正常速度的“长跑”过程。政策风险因素预测三大批中、小中介面临淘汰：对于靠二手房业务吃饭的中介来说，这次调控不可谓影响不大。很多“夫妻老婆店”将可能陷于倒闭境地。预测四短期炒家被挤出市场：房产投资客的投资成本将大大提高，而市民投资者也应当重新计算回报率。以投资为目的出售二手房无利可图还可能赔本。预测五年底市场供求现逆转：今后还可能会