保利国际广场专题研究(终)

2011年11月保利国际广场专题研究项目整体分析项目整体规划项目产品分析项目配套项目整体销售情况整体销售情况销售价格分析营销推广营销推售进度营销活动推广节奏客户研究客户对位来访渠道报告框架项目概况物业类型主力产品基本指标占地12.3万平，容积率为6，建筑面积48万平，其中商业办公占40%商业规划国际商业街区，特别打造了天际泳池和星光直升机停机坪等住宅约29万㎡，共由9栋超高层住宅组成，外立面为全干挂大理石，将豪宅区与商业区进行了完全的分离，设立业主专属停车层，内部配备中央空调、地暖系统、24小时热水、智能指纹门锁、高级面板等产品：以130-200㎡平为主写字楼及酒店19万㎡，200米高写字楼将被打造成南湖片区地标建筑，变成集商务、商业、高档居住和休闲娱乐等多功能为一体的滨江商务中心公寓商业写字楼住宅保利国际广场的品质理解：便利地段：城市腹地，市中心10分钟纯粹居住：商住分离，闹中有静，私密居住品位居住：超高层，超大中央园林，石材立面等。。当前市场最具居住品质的城市豪宅，便利+纯粹+品位兼得项目规划项目由8栋住宅(A1-A8栋)、一栋商业公寓（B1栋）、一栋4层商业（B2栋）及甲级写字楼和五星级酒店（B3栋）组成。A1栋(住宅)A2栋（住宅）A3栋（住宅）A4栋（住宅）A5栋（住宅）A6栋（住宅）A7栋（住宅）A8栋（住宅）B1栋（公寓、商业）B2栋B3栋公寓：1栋公寓，面积区间为45—80平米，弧形规划，可享270度绝版江景资源；住宅：8栋住宅，面积区间为125—558平米超高层住宅（含少量复式）；写字楼：为本案最大亮点，235.5米超高层，城市天际。西南向江景尽揽，一线江景办公环境，绝无仅有；商业：一线临江4层商业，借势沿江风光帯，可打造沿江风光帯风情商业街；酒店：江景顶级酒店、升级CBD核心生活，全面提高商务升级需要。工程进度项目建设单位：长沙南湖广场置业有限公司；

项目设计单位：湖南省建筑设计院、深圳市筑博工程建筑有

限公司；

勘测单位：中国有色金属工业长沙勘测设计研究院；

监理单位：湖大建设监理有限公司；

质检单位：长沙市质检站；安监单位：长沙市安监站；

施工单位：中国建筑第五工程局有限公司

目前的工程进度：住宅：A1、A2栋基本主体封顶；A4、A6、A8栋建至1-2层；A3栋已建至23层；A5栋已建至19层；A7栋已建至13层；商业：B1栋已建至2层，B2、B3栋还处于地基阶段。区位交通无缝对接侯家塘、五一路、东塘三大商圈

紧密对接长沙主城区核心地段，成功梯度过度新政升级

区域，具备良好的功能价值提升和整体价值落地。南湖新城南湖广场书院路湘江大道南湖路南湖新城核心区域、滨江商务区主干道书院路与南湖路交汇，交通便捷倚主干道书院路与南湖路交汇，位于中央区域的优势位置，交通意义重大；公交配套：1、139、101、160、108、130、140、901等近20趟公交车经过，交通便利，连接市区繁华地带。岳麓山国家风景名胜区市委、市政府南湖新城省委五一广场CBD贺龙体育馆黄兴路步行街长沙主城区二环线南湖广场城市发展方向区位交通

南湖路湘江隧道西起阜埠河路和潇湘大道交叉口，并与潇湘大道互通，下穿湘江、湘江大道后与南湖路相接，隧道主线总长3440米，采用双洞单层形式，为双向四车道；项目施工时间为30个月，预计将于2013年年底前完工，项目完工后将会大大解决交通拥堵问题，极大便利了项目业主的出行生活；4号线一期：呈西北—东南走向，西北起自滨水新城的月亮道路，经由滨江新城、溁湾镇、麓山路、阜埠河路、南湖新城、劳动路、高铁新城，至黄榔组团止，线路长约32.5km，设车站23个；地铁3、4号线预计今年年底开工，2016年竣工通车南湖路过江隧道平面图项目附近紧邻政府新规划的南湖路隧道和地铁4号线，目前正在建设中，其中地铁4号线直接经过该项目，过江隧道的建成将直线连接东西两岸，极大加速交通发展长沙地铁线路图4周边配套项目周边学校:长沙理工大学、长郡中学、第一师范第一附属小学；周边综合商场:新一佳超市、兴万家超市；周边银行:建设银行、中国银行、农村信用社；周边医院:长沙市第三医院、尚美妇科医院、地质医院；其他：项目紧邻湘江段处还有精美洲际岸边古典餐厅。

目前项目自身配套尚不完善，周边配套较好，但仍距离本项目有一定距离长沙首创业主专属层地下车库及智能停车引导系统；顶级精装会所式双大堂设计，配置长沙首创大堂私人管家服务；定制滨江豪宅顶级园林--50%绿化率；建筑外墙采用全干挂石材豪宅立面；拥有长沙首个瞰江无边界天际泳池；拥有长沙首个星空直升机停机坪.特色配套项目配套已创多个长沙首创，首创大堂私人管家服务，首个星空停机坪，首个无边界天际泳池园林规划风情主题园林景观园林由GVL-国际怡境景观设计有限公司设计；由花、草、湖、堤、景观小品构成的景观组团，共同打造了保利国际广场风情主题园林；悦湖、密林:清澈的中心景观湖、大气的特色跌水景墙、精心雕琢水木平台、入户小水景。香堤：整齐的树阵休闲广场、儿童活动广场满足不同的功能需求；花径、栈道，不失为一处休闲、散步的好去处，给予业主闹市中一处宁静、安详之地。密林组团香堤组团悦湖组团内部园林由悦湖组团、香堤组团、密林组团组成，打造风情主题园林景观项目整体分析项目整体规划项目产品分析项目整体配套项目整体销售情况整体销售情况销售价格分析营销推广营销推售进度营销活动推广节奏客户研究客户对位来访渠道报告框架产品配比A1#,44层，共220套，售罄；三房：129㎡、44套，169-171㎡、43套；四房：165㎡、44套，194-196㎡，86套。A2#，44层，共132套，销售64套，销售率48%；三房：130㎡、44套，140㎡、44套，四房：159㎡、44套。A3#，47层，共188套，销售121套，销售率64%；四房：260㎡、94套，五房：320㎡、47套，340套、47套。A7#,36层，共202套，销售8套，销售率4%；三房：135.㎡、68套，146、34套；四房：166-168㎡、67套，190㎡、33套。B1#,52层，共452套公寓，销售333，销售率73.6%；44-53㎡、393套，70-99㎡、59套。目前推出产品为公寓以及舒适、豪华型三房、四房、五房未售未售A1#A4#A7#A3#A5#A8#A6#A2#B1#235㎡

万豪酒店未售户型面积供应套数占比成交均价（元/㎡）公寓44-52㎡39334%1988170-99㎡595%21067三房129-146㎡23320%13591169-171㎡434%12468四房158-168㎡15412%13392190-196㎡12011.3%14237

259-273㎡947%18123五房328-349㎡846%17959365㎡90.7%18131合计44-365㎡1189100%公寓均价：20000住宅均价：15000产品配比项目目前推出产品以公寓产品及三房四房产品为主，其中三房主力面积段为129-146㎡，四房主力面积段为158-168㎡及190-196㎡；五房占比最小，主力面积段集中在328-349㎡之间；公寓产品主力面积段为44-52㎡占比39%占比24%占比30.3%占比6.7%123典型户型分析A2户型：三房两厅两卫129.86㎡外部优劣势优势：A2#栋南面是项目内最大的中心水景园林组团，该户型处于欣赏内部景观的绝佳位置；户型位于A2#南侧，噪声小；劣势：东面受其他户型影响，采光受到一定遮挡；户型未南北通透，通风不好且北面采光不足。A1A2A3A5A4A6A7A8户型优点：大空间入户花园，功能性强；180度景观阳台，内部园林景观一览无余；南北通透，户型方正；动静分区设计，动线布局合理；用餐空间、客厅区域较为独立；主卧套间设计，阔绰大气，彰显主人尊贵气度；户型缺点：生活阳台过小，功能性不强；厨房为暗房，通风采光受限；公共卫生间开窗正对入户花园，影响视觉及通风；餐厅未连接阳台或窗户，通风采光受限；次卧产生门冲现象，私密性低；A2户型：129.86㎡三房两厅两卫365度景观阳台

主卧套间设计大空间入户花园静生活阳台过小动厨房为暗房公共卫生间窗户正对入户花园餐厅通风采光不佳典型户型分析A8户型：三房两厅两卫，128.23外部优劣势优势：南向主卧、客厅，房屋前面无遮挡，采光好；劣势：为南向住宅，看不到小区内部中央景观带；临路，车流量较多，噪音较大；户型并不是南北通透，在通风方面不是很理想。A1A2A3A5A4A6A7A8典型户型分析户型优点：大空间入户花园，功能性强；270°阳台，开阔的视野；动静分区设计，动线布局合理；用餐空间、客厅区域较为独立；主卧套间设计，阔绰大气；户型缺点：生活阳台过小，功能性不强；公共卫生间开窗正对入户花园，影响视觉及通风；餐厅未连接阳台或窗户，通风采光受限；次卧产生门冲现象，私密性低；动静大空间入户花园生活阳台过小餐厅通风采光不佳270°景观阳台

主卧套间设计公共卫生间窗户正对入户花园A8户型：三房两厅两卫，128.23典型户型分析L1户型：四房两厅三卫，259.83㎡外部优劣势优势：户型南北通透，通风非常好；南北无遮挡采光好；东北面景观好，可俯视小区中央景观区；户型位于3#，在小区内部，噪音污染小。劣势：西北面有高层公寓遮挡，视野不开阔。A1A2A3A5A4A6A7A8典型户型分析户型优点：户型南北通透，采光、通风良好；东、西双厨房设计，满足主人不同饮食需求；独特电视厅设计，满足电影、电视、家庭影院需求；客厅、餐厅+南北双阳台，给予业主开阔的视野，以及良好的会客、就餐环境；双套间设计，华贵私密；特有工人房设计，给予主人最大的私密性；户户飘窗设计，性价比高。户型缺点：主、客卧室形成门冲，影响私密性；户型无明显的动静分离；

无公共卫生间，客卧动线过长。270°景观阳台270°生活阳台主卧套间设计主卧套间设计双厨房设计独特工人房设计电视厅主客卧门冲无与之配套卫生间L1户型：四房两厅三卫，259.83㎡典型户型分析M2：五房两厅三卫，328.87㎡外部优劣势优势：南北通透，通风好；南北无遮挡，采光良好；东北遮挡少，可直接俯视小区中央景观带；户型位于A3栋，在小区内部，噪音污染小；劣势：西北面有高层公寓，遮挡视野。A1A2A3A5A4A6A7A8典型户型分析M2：五房两厅三卫，328.87㎡户型优点：动静、干湿分离，功能分区明显；东、西双厨房设计，满足主人不同饮食需求；独特电视厅设计，满足电影、电视、家庭影院需求；双套间设计，华贵私密；特有工人房设计，给予主人最大的私密性；客、餐厅相连，超大宴客场所，彰显主人华贵。户型缺点：

入门玄关过窄；北边无阳台，对通风有一定影响。动静主卧套间设计主卧套间设计南向超大阳台独特工人房设计电视厅中西双厨房玄关过窄典型户型分析建筑特色建筑风格为现代新古典风格，外墙采用全干挂石材外立面，价格昂贵，在同类项目中首屈一指，体现其项目奢华高端的定位项目外墙均使用通体干挂石材，石材交错有序的拼缝和石材颜色质感的自然差异是饿墙面的机理丰富生动；

住宅的入口处采用轻钢玻璃雨棚，既时尚有具有一定的功能性；主体墙面与阳台生动搭配，阳台玻璃栏板采用玻璃板，而正面采用玻璃栏板使得景观最大化。通体干挂石材轻钢玻璃雨棚类别项目做法或品牌建筑外立面建筑风格现代与新古典相结合立面选材全干挂石材外立面入户大堂入户大堂设计大堂地面和墙面都采用全石材装修装甲门，高档钢木入户门电梯厅设计电梯采用进口大理石为主，整体采用精装标准架空层设计住宅采用6M高架空层，同样采用进口石材铺装，设计上还有供业主游乐设施及绿化景观点缀园林园林设计采用组团式设计分了三个组团:1,悦湖组团1400平米，人工湖湖沿湖分布的建筑小品。2，香提组团，绿植主要是：银杏，价格30万以上的桂花树，桂花林，香提树及下沉式设计的800元每平左右新西兰进口草坪。园林造价1200元/㎡建筑用材外墙通体干挂石材内墙涂料顶棚涂料窗镀银low-E玻璃，6+12A+6断桥隔热铝合金供水排水供水：市政供水，IC卡水表，管道入户，支管住户自理；排水：同层以及异层排水进入市管管材HDPE排水管基础设施电视长沙国安广播电视宽带网络，至多媒体箱电话、宽带中国电信、光纤入户，至多媒体箱供电住宅部分为公变供电，商业及公共设施为转变供电。燃气燃气安装到户，每户安装一块IC燃气表。采暖电暖，品牌速诺凡；中央空调大金户式中央空调入户门装甲门，高档钢木入户门锁具高级指纹，程控密码锁智能系统楼宇可视对讲，地下停车智能导车导航，一卡通（主入户口，次入户口，入户堂，电梯，呼叫装置，防攀爬系统，红外线监控，电子巡更）、户室窗式通风系统、高级指纹，程控密码锁产品配置产品配置门窗系统：保利整体采用毛坯房交房标准。入户门为品牌“装甲门”。即高级防火防盗门，防盗等级甲级以上。门锁为高级指纹，程控密码锁，即拥有密码开启，指纹开启，IC卡开启等多种方式，并配备智能管理及防盗系统。窗为高级断桥隔热铝合金框加镀银LOW-E双层中空玻璃，玻璃标准为6+12A+6能有效的隔音隔热，控制噪音在30分贝以下。结构设计：保利项目多数楼栋都为超高层设计，平均楼高都高于140米。整体设计采用框剪结构，大部分墙体都是剪力墙，不能自行随意改动，因此在房型设计上非常考究，根据国内家具尺寸，对房间客房等功能区间精心设计。布局，尽量让每一份空间都能有较好的利用，同时保证户型设计的舒适与大气。外墙部位较多的采用玻璃幕墙，增加采光面和取景面，另外在建筑平面布局上，摒弃了传统板式结构，在同一线轴上进行户型排列的设计，而是在保证南北通透的同时采取异型结构，户与户之间错开，做到360度采光270度取景的设计。顶级精装会所式双大堂设计：保利采用超五星级双大堂设计，且配置长沙首创大堂私人管家服务，传递豪门新视点。大堂装修呈现高贵、奢华的品质，强调半开放式的空间利用，融入户外景观，以延伸整体视觉和气势。采用高端建筑石材及室内配套设施：外立面采用全干挂石材，室内采用户室窗式通风系统、镀银LOW-E玻璃、智能指纹门锁、奥运会专用地暖、大金户式中央空调等，并与金钥匙物业联盟合作。项目整体分析项目整体规划项目产品分析项目配套项目整体销售情况整体销售情况销售价格分析营销推广营销推售进度营销活动推广节奏客户研究客户对位来访渠道报告框架车位动线分析公寓BA车辆通过A、B两个入口进入地下停车库采取人车分流设计，设东西两个出入口，车位动线设计通达性好车位动线分析地下停车场功能分区：三层地下车库；采取主宾分离设计，一层为业主私家停车场，地下二、三层为业主、商业共用停车场；层高：一层为5.8米，地下二、三层为5.0米；智能化导航系统：地下停车场采用刷卡门禁系统，以及停车自动导航系统；首层精装大堂6米挑高，负双层地下车库电梯入户独创设计精装修的接待大堂；一层采光井自然采光，地面景观延伸至地下。三层停车场，主宾分离设计，采用智能化导航系统，首层近6米挑高大堂，采光井自然采光，负双层车户精装修电梯入户大堂设计，注重细节打造智能化系统大金中央空调采用大金中央空调，随意调节，在湿度、温度上给予客户对于居家环境最优的选择，一年四季如春，温馨、舒适。窗式通风系统全新窗式可调通风系统，随心所欲，让室内保持良好的空气环境以及良好的居家环境。项目致力打造高品质的智能生活空间，集窗式通风系统、大金中央空调、楼宇可视对讲、指纹门锁、大金中央空调、电采暖系统、停车导航系统等智能化系统楼宇可视对讲，指纹门锁系统全数字网络对讲、业主外出可实现对访客进行留言、留影，遥控开锁功能，市内分机自动接收物业信息广播；入户电子密码锁配置，具有指纹、钥匙、密码等多重开启方式。电采暖系统运用当下最流行的电采暖系统，在冬天给予业主舒适、温暖的居家环境，同时利用电能（环保，无污染、无废气）供热，不仅经济、优越而且对业主健康无任何影响。智能化系统停车场智能导航系统长沙首创业主专属层地下车库及智能停车引导系统项目设置三层地下车库，将使用其中一层作为业主专属层车库；三层地下车库采用业主和非业主分离设计，业主专属停车区独立分离，且装置智能停车引导系统，目前在长沙可以说是史无前例，做到真正的豪宅生活区的高安全、私密化、人性化。智能导航系统项目整体分析项目整体规划项目产品分析项目配套项目整体销售情况整体销售情况销售价格分析营销推广营销推售进度营销活动推广节奏客户研究客户对位来访渠道报告框架户型面积供应套数占比销售套数销售率成交均价（元/㎡）公寓44-52㎡39334%30176%1988170-99㎡595%3254%21067三房129-146㎡23320%233100%13591169-171㎡434%43100%12468四房158-168㎡15412%7247%13392190-196㎡12011.3%8672%14237

259-273㎡947%5356%18123五房328-349㎡846%2732%17959365㎡90.7%555%18131合计44-365㎡1189100%82570%公寓整体均价：20000住宅整体均价：15000整体销售情况项目目前推出公寓产品和平层大宅产品，公寓整体去化率为74%，整体均价在20000元/㎡左右；平层大宅整体去化率为70%，整体均价在15000元/㎡左右目前一批发售的三房产品已全部售罄，四房产品供应量最大，占比23.3%，目前整体去化情况一般，目前仅去化44%；五房产品整体推量小，仅为6.7%，目前由于产品面积大，总价高，目前去化甚不理想，去化率仅为34%。售罄去化不理想去化一般整体价格变化目前整体去化852套,整体去化面积80503㎡推售周期：4月-11月月均去化106套，月均去划面积10062㎡项目整体定位高端，目前普通住宅整体均价在15000元/㎡左右，自4月开盘以来，价格持续上升，特别8月开始推售楼王产品，均价为17000-18000元/㎡左右，导致成交价格急剧上升，9月已突破2万；公寓项目入市时间段，目前价格呈小幅度上升趋势普通住宅：公寓产品：项目整体分析项目整体规划项目产品分析项目配套项目整体销售情况整体销售情况销售价格分析营销推广营销推售进度营销活动推广节奏客户研究客户对位来访渠道报告框架整体营销推售进度时间节点推出栋号推售户型面积度供应套数占比销售套数销售率成交均价（元/㎡）4月30日首次开盘A1三房130-172㎡8840%21296%13000-14000四房166-195㎡13260%5月28日加推A2三房130㎡4433.4%6448%13800三房140㎡4433.3%四房159㎡4433.3%

8月27日新品开盘A3四房260㎡9450%12164%15300五房320㎡4725%五房340㎡4725%10月30日新品加推A7三房135-146㎡10251%84%18000四房166-190㎡10149%10月公寓内部销售B1一房44-52㎡39334%33374%19881两房70-99㎡595%21067开盘热销加推不理想新推销售一般较之首次开盘销售情况明显降温4月201120125月8月

首次开盘A1开盘加推A2楼王A3开盘开盘去化率96%开盘去化率64%加推去化率48%10月公寓内购、A7加推散卖公寓去化74%，住宅去化率4%散卖销售情况差，去化速度缓慢销售情况甚不理想，去化速度放缓内部销售，万豪酒店认购营销活动重大营销活动铺排信息表时间节点活动主题活动内容2011/3/15“中国河流与城市命运”高峰论坛通过与长沙晚报合作，邀请政府官员，学术界专家、文艺界专家共同把脉湘江，通过对比一线城市滨江沿岸的发展，为湘江未来的规划指明方向。同时在引出项目在所处位置的重要性及对湘江对城市的意义，达到起势的目的。2011/4/9-4/12“国宝青铜，器韵中华”国宝青铜器展整合中国保利艺术博物馆资源，将保利艺术博物馆40余件青铜器精品运到长沙，为保利客户举办一场专属的文化盛宴。本次活动在保利国际广场展出三天。2011/5/20巅峰博弈奢想之旅活动根据业主家庭成员不同的需求及爱好设置了种类纷繁的娱乐项目，让到场的业主每一位家庭成员都能融入参与到活动中来，女主人可以享五星级酒店外籍厨师定制美食、男主人可参与主题派对活动，现场更为小朋友专门设置了魔术表演.活动最后更有一系列奢侈品的大抽奖，让到场的每一位业主都满载而归。2011/6/18保利国际广场献礼父亲节与父亲分享"苹果"味道嘉宾可亲手制作一份充满浓情蜜意的巧克力，一件绚烂多彩的T恤，亲手送给自己的父亲，以表达自己的感恩之心。还将请获得高级奢侈品鉴别护理保养师资格证的专业皮具护理师对客户的高档皮具进行保养，受邀到场的来宾，将享受独有的定制化专属服务。现场更准备了精美茶歇饮品，到场的客户可自取食用，以解夏日酷暑。与此同时，凡在父亲节期间购房成交客户均可获赠“苹果IMAC”电脑一台。2011/7/5香港万豪酒店体验之旅JW万豪酒店，正式签约保利国际广场，“香港万豪酒店体验之旅”同时启动。2011/8/6-8/7“月亮代表我的心邓丽君音乐现场”一代歌后邓丽君家族公认最佳继承人桐瑶小姐，莅临保利国际广场天际会所，温情唱响湘江畔：《我只在乎你》《美酒加咖啡》《小城故事》《何日君再来》《月亮代表我的心》《夜来香》《甜蜜蜜》……，让大家穿越时空，在音乐的甜蜜与惆怅中缅怀心中的完美女神——邓丽君。本次演唱会也是为保利国际广场的业主和贵宾客户定制的专场演唱会2011/10/29保利国际广场带你走进魔幻王国本次活动是韩国知名表演团体和原装设备,到场的朋友们可以观看泡泡秀大师精彩表演，享受泡泡大师为孩子们制作泡泡饰品、穿戴上泡泡做的头饰，与家长一起穿越泡泡搭建的隧道进入泡泡飞舞的全新世界。在观看泡泡秀演出的同时，小朋友们自己动手体验泡泡的乐趣，此次泡泡秀活动融合了科学馆、创意馆、想象馆、身体馆、图形馆、娱乐体验馆、照相馆等等。重要节点时间3月4月5月6月7月8月9月10月推广渠道报纸频次5次4次9次--5次8次7次4次营销诉求让长沙自豪的，再也不是历史，保利国际广场·滨江豪宅体验中心／3月底完美呈现所有的奢侈都不值得炫耀敬请阁下莅临保利国际广场天际会所品鉴130-190㎡奢侈大户，世界级地标豪宅/新品加推在即/VIP金卡限量申请中。--在这座城市你没有对手，只有伙伴，匹配长沙三百人物你，当然在列湘江视野，豪宅巅峰，8月27日全球公开发售保利国际广场一线江景酒店公寓，即将盛启，保利国际公寓全江景精装作品磅礴来袭！保利打造首席地铁江景物业,为湘江注册世界身份网络频次1次2次2次--2次3次4次2次营销诉求保利国际广场近日全球启幕，滨江豪宅体验中心3月底完美呈现保利国际广场首期空中豪宅，130-200平米奢阔空间，4月30日公开发售。保利国际广场业主专场答谢盛宴5月20日奢华开启。--保利国际广场240-360全江景楼即将登场。保利国际广场260-340㎡全江景楼王，8月27日开盘保利国际广场260-340平米全江景楼王在售，均价14000元/平米。50-110平米精装公寓，江景房，VIP认筹中50-110平米全江景精装公寓预计11月推出，目前正在进行VIP登记，交5万元开盘额外99折。主要活动活动主题中国河流与城市命运”高峰论坛国宝青铜，器韵中华”国宝青铜器展巅峰博弈奢想之旅保利国际广场献礼父亲节与父亲分享"苹果"味道“香港万豪酒店体验之旅月亮代表我的心邓丽君音乐现场--保利国际广场带你走进魔幻王国预热蓄客开盘加推持销蓄客开盘加推散卖不间断、连贯性的主题活动推广，根据开盘周期进行有效的线下圈层推广报广推广量较大，开盘前后集中发力网络营销采用传统方式线上（报广、网络、短信）+线下（主题活动）=线上线下整合营销时间节点发布媒体投放版面营销诉求3.18潇湘晨报1保利国际广场今日全球启幕3.18长沙晚报1让长沙自豪的，再也不是历史保利国际广场·滨江豪宅体验中心／3月底完美呈现3.18长沙晚报1恭迎·一座城市的精神领袖保利国际广场·滨江豪宅体验中心／3月底完美呈现3.18长沙晚报1湘江，可惜了保利国际广场·滨江豪宅体验中心／3月底完美呈现3.18长沙晚报1即日全球启幕保利国际广场·滨江豪宅体验中心／3月底完美呈现4.1潇湘晨报1中国豪宅的长沙面孔中国豪宅鼎级锯作长沙巨作历史变革4.8潇湘晨报1刷新一座城的终极高度4.15长沙晚报1引领湘江繁华刷新长沙新高度创造城市历史的人居上4.22潇湘晨报1所有的奢侈都不值得炫耀敬请阁下莅临保利国际广场天际会所品鉴5.3潇湘晨报1203位城市领袖选择保利国际广场5.3长沙晚报1！203位城市领袖选择保利国际广场5.6长沙晚报1130-190㎡奢侈大户，世界级地标豪宅/新品加推在即/VIP金卡限量申请中。5.6潇湘晨报1130-190㎡奢侈大户，世界级地标豪宅/新品加推在即/VIP金卡限量申请中。5.11潇湘晨报1长沙豪宅标杆揭晓，已无悬念。130-190㎡奢侈大户，新品加推在即。湘江畔世界级地标豪宅VIP金卡限量申请中。5.18潇湘晨报1世界级地标豪宅，新品加推在即，仅132席，再度挑战楼市想象力。5.18潇湘晨报1财富之后，懂得驾驭才能登封。巅峰博弈，奢享之旅——保利国际广场业主专享答谢盛宴5.20奢，VIP金卡限量申

请倒计时中。5.25长沙晚报1保利国际广场新品全城仅132席5.28载誉开盘130-190㎡稀缺豪宅湘江畔

5.25潇湘晨报0.5保利国际广场新品全城仅132席5.28载誉开盘130-190㎡稀缺豪宅湘江畔

推广密度：3月起密集，主要投放潇湘及长晚2大媒体推广主题：相对内敛，更多强调项目对城市的意义预热蓄客首开预热蓄客加推营销报广信息营销报广信息持销蓄客开盘7.13硬广潇湘晨报2在这座城市你没有对手，只有伙伴7.14硬广长沙晚报2在这座城市你没有对手，只有伙伴7.21硬广潇湘晨报1匹配长沙三百人物你，当然在列7.27硬广潇湘晨报1华语金曲月亮代表我的心7.28硬广长沙晚报1华语金曲月亮代表我的心8.3硬广潇湘晨报1大众的生活用来享受，你的生活仅供模仿8.11硬广长沙晚报1一座舞台只需要一个主角8.17硬广潇湘晨报1湘江视野，豪宅巅峰8.19硬广长沙晚报1湘江视野，豪宅巅峰8.25硬广长沙晚报0.58月27日全球公开发售8.26硬广潇湘晨报18月27日全球公开发售8.30软文长沙晚报1长沙的实力再次被验证8.2软文潇湘晨报0.25滨江豪宅再创热销奇迹9.7硬广长沙晚报2保利国际公寓与JW万豪共筑湘江传奇9.8硬广长沙晚报1有一种幸福叫回家9.15硬广潇湘晨报1350万长沙人，争抢这一栋你怎能错过？9.15软文潇湘晨报1保利国际广场一线江景酒店公寓，即将盛启9.16软文长沙晚报0.25保利国际公寓亮相湘江9.22硬广潇湘晨报150㎡临江公寓价值几何？你去上海外滩问一下！9.22软文潇湘晨报1城市地标必然抢手，长沙的热度也一样9.27硬广长沙晚报1保利国际公寓全江景精装作品磅礴来袭！9.28硬广潇湘晨报1保利国际公寓全江景精装作品磅礴来袭！10.13硬广潇湘晨报0.5全江景公寓不仅代表着城市的尊敬，还有敬仰10.13软文潇湘晨报0.5保利打造首席地铁江景物业,为湘江注册世界身份10.14硬广潇湘晨报1一见钟情，就在瞬间10.20硬广长沙晚报1名门世家所鉴略同持销蓄客加推推广密度：以开盘周期为推广主线，开盘前进行强势推广推广主题：以新推产品信息为主，展现其高端豪宅定位网络营销信息2011-11-09保利国际广场在售260-340平米全江景楼王、130-160平米房源，均价14000元/平米。2011-10-1450-110平米全江景精装公寓预计11月推出，目前正在进行VIP登记，交5万元开盘额外99折。2011-10-08保利国际广场50-110平米全江景精装公寓VIP认筹中。2011-09-27保利国际广场260-340平米全江景楼王在售，均价14000元/平米。50-110平米精装公寓，江景房，VIP认筹中。2011-09-27保利国际广场新推50-110平米精装公寓，江景房，VIP认筹中。2011-09-21保利国际广场50-110㎡奢华精装全江景公寓，VIP限量申请中。2011-09-09保利国际广场国际公寓与JW万豪共筑湘江传奇，保利国际广场50-110㎡全江景公寓，VIP限量申请中。2011-08-25保利国际广场260-340㎡全江景楼王，8月27日开盘。2011-08-11保利国际广场260-340㎡全江景楼王登场，VIP限量申请中。2011-08-02保利国际广场260-340㎡全江景楼王VIP认筹中，“宝岛台湾体验之旅”启动。2011-07-13保利国际广场240-360全江景楼即将登场。2011-07-05全球奢华时尚地标——JW万豪酒店，正式签约保利国际广场，“香港万豪酒店体验之旅”同时启动。2011-05-19保利国际广场业主专场答谢盛宴5月20日奢华开启。2011-05-06保利国际广场130-190㎡奢侈大户，世界级地标豪宅，加推在即，VIP金卡限量申请中。2011-04-29保利国际广场首期空中豪宅，130-200平米奢阔空间，4月30日公开发售。2011-04-01保利国际广场天际会所4月3日全球开放，品鉴预约中，天际会所VIP申请同步启动，全球邀约中。2011-03-18保利国际广场近日全球启幕，滨江豪宅体验中心3月底完美呈现。根据开盘周期进行密集型的营销推广推广形象较为内敛，冷色调为主，表现雅致，强化项目作为豪宅的精神内涵与品位高度。报纸广告报纸广告报纸广告报纸广告项目整体分析项目整体规划项目产品分析项目配套项目整体销售情况整体销售情况销售价格分析营销推广营销推售进度营销活动推广节奏客户研究客户对位来访渠道报告框架户型面积段客户年龄职业特征家庭结构置业次数客户来源置业目的客户关心非常看重品牌接受度三房129-146㎡28-35三一、中联高管、附近高校教授三口之家二次置业长沙市天心区、芙蓉区、地级市客户（株洲、郴州、邵阳、耒阳）投资兼顾自住地段、户型、品牌、配套、车位、景观地段、居住环境、户型1000元/㎡169-171㎡40-50高桥私营老板、理工大学、中南大学教授四口之家多次置业长沙市天心区、芙蓉区、岳麓区为主自住地段、户型、品牌、配套、车位、景观地段、景观、户型、物业、居住环境2000元/㎡四房158-171㎡35-45天心区、省府官员，中建五局高管三口至五口之家多次置业长沙市天心区、芙蓉区、雨花区为主，少量地级市客户（耒阳、郴州、邵阳）自住兼顾、投资地段、户型、品牌、配套、车位、景观地段、车位、景观视野、户型、物业、1500元/㎡190-196㎡35-50矿老板、煤老板、高桥、红星私营老板三口至五口之家多次置业长沙市天心区、芙蓉区、岳麓区为主自住为主地段、户型、品牌、配套、车位、景观、噪音地段、车位、景观、户型、物业，商业配套2000元/㎡

259-273㎡35-50私营老板、矿老板、烟厂高官、中建五局高管四口至五口之家多次置业长沙市客户居多，少量地级市居多（邵阳、株洲、郴州、耒阳）自住为主地段、户型、品牌、配套、车位、景观、噪音地段、车位、景观、户型、物业2000元/㎡五房328-349㎡35-55房企高层、私营老板、政府官员四口至六口之家多次置业长沙市客户居多，少量地级市客户居多（株洲、郴州、邵阳）自住为主地段、户型、品牌、车位、景观、噪音地段、车位、景观、户型、物业2500元/㎡365㎡35-55矿老板、煤老板、高桥、房企高管、中建五局高管、烟厂高管、政府三口至六口之家多次置业长沙市天心区、芙蓉区、为主自住为主地段、户型、品牌、车位、景观、噪音地段、车位、景观、户型、人文环境、物业2500元/㎡主流客户群体白描客户来源：以长沙本地客户为主，少量地州市客户和省外客户客户年龄：集中在35-50岁之间；客户职业：本地以天心区、芙蓉区私营业主、政府官员为主，地州市客户主要为邵阳、郴州、株洲、耒阳等地的煤老板、矿老板等私营业主为主；家庭结构：3-6口之家；置业次数：均为多次购房；置业目的：多改居住兼顾投资考虑；客户关注：主要看中其地段、品牌、品质、服务及配套；品牌溢价：接受品牌溢价在1500-2500元/㎡之间.数据来源：现场调研数据129-146㎡三房客户来源、职业构成客户来源：长沙本地客户为主，外地客户少区域性较强，主要集中在天心区，市中心芙蓉区和雨花区增多；一线城市主要集中在营销力较大城市，如上海、深圳、广州、、温州等一些追随保利品牌的投资客；地级市客集中在株洲、耒阳、邵阳、常德、郴州等地。职业构成：附近高校或企业高层管理人员占比重较大附近高校的高层管理人员和教授为最主要的购房人群。其次三一、中联这些企业的高管成为购房主力人群，集中于附近的企业和写字楼高层管理人员；代表阶层：理工大学，铁道学院等高等学府的教授和管理人员。外地一些追随保利品牌的投资者，品牌溢价明显；均为多次置业客户，本地客户自住兼顾投资，外地客户投资为主；区域性较强，本地客户集中在天心区，地级市集中在株洲，湘潭；市中心雨花区和芙蓉区客户增多；代表单位有省政府、高桥大市场、雨花区钢材市场、芙蓉区科技园、中联重科等。客户来源：区域性较强，项目所在区域客户为主力。客户职业多为私营业主、政府官员为主、高校高管和教授为辅；典型的代表阶层高桥大市场私营业主、天心区及省政府政府官员及公务员、周边高校管理人员；本地以自住为主，外地客户以投资为主，均为多次置业客户。职业构成：私营业主/政府官员/高校高管169-171㎡三房客户来源、职业构成客户来源：区域性较强，主要为长沙本地客户。职业构成：私营业主/企业老板/企业高管/政府官员/区域性较强，本地客户主要集中于中心城区的芙蓉区、于雨花区、天心区及项目本区客户。跨区域主要集中在各大市场及芙蓉路沿线企业老板；一线城市集中在上海、深圳、广州、温州以及各大品牌发展商营销力较大城市；地市客集中在邵阳，耒阳等地；区外外地客户比重低，自有交通工具，主要集中在株洲、湘潭等地。私营业主/企业老板/企业中高层管理人员经济实力雄厚，成为最主要的购房人群；代表阶层：小商品城老板，码头老板、上市公司、证券公司、基金、中联、三一等企业高管、广电职工、省内外投资公司等本地客户以自住兼顾投资，外地客户以投资为主，多数客户已有三套以上房产。158-171㎡四房客户来源、职业构成四房：190-196㎡客户来源、职业构成客户来源：区域性较强，项目所在区域客户为主力，少量外地客户区域性较强，主要集中在天心区，芙蓉区和岳麓区也占有一定比例，省内地州市客户主要来源于湘潭，邵阳、郴州，省外客户主要来源于广州、北京等一线城市。职业构成：私营业主/政府官员/企业高管客户职业多为私营业主，政府官员、企业高管为主；典型的代表阶层：煤老板、矿老板、高桥大市场的运货老板、红星大市场的私营老板置业目的：大多数客户以自住为主，少数业主有投资意向，80%以上为多次置业客户。客户的年龄在35-50岁之间四房：259-273㎡客户来源、职业构成客户来源：区域性有所弱化，长沙主要城区客户为主，省内地州市客户增加区域性有所弱化，市区内五个区域内客户均占有一定比例；省内地州市客户主要来源于常德、株洲、邵阳、耒阳，省外客户主要来源于广州、深圳、北京等一线城市。职业构成：私营业主/政府官员/企业高管客户职业多为私营业主、