昆明德润朗悦湾商业价格建议徐锐丰姬艺丹尹星

德润朗悦湾商业价格建议目录市场情况分析市场总结商业定价建议

PART1市场情况分析针对性调研简介沿北京路、小康大道延展可把北市区划分为：3个城市次级商圈——白云路商圈、北辰商圈、小康城商圈；瑞丰龙商业和谐世纪小康城商圈荷塘月色云康园临湖商业穿金路龙泉路铂金大道霖雨路二环云南映象昆明广场中汇商业中心瑞丰龙商业和谐世纪北京路北辰大道金色大道白云路商圈北辰商圈三环三环俊发盛唐城荷塘月色云康园临湖商业国富现代城邦利嘉年华北辰财富中心

PART2

市场总结一、本次市场业态分类总结形态项目名称业态特点城市副中心和谐世纪写字楼办公+娱乐+购物+餐饮北辰财富中心写字楼办公+娱乐+购物+餐饮+酒店俊发盛唐城写字楼办公+娱乐+购物+餐饮+酒店同德昆明广场写字楼办公+娱乐+购物+餐饮世纪金源写字楼办公+娱乐+购物+餐饮+酒店特色商业街月牙潭临湖商业餐饮+休闲+办公瑞丰龙商业广场餐饮云南映象(一期)餐饮+休闲+便民+办公社区商业邦利嘉年华购物+餐饮+休闲荷塘月色餐饮+便民中汇商业中心购物+餐饮+休闲（国富现代城写字楼办公+娱乐+购物万科香缇坊餐饮+休闲二、城市副中心---案例1项目背景：北市区规划总面积为43平方公里，是集文教、商务、居住、第二产业于一体的昆明城市副中心区。而本项目是位于昆明北市区核心区域的一个标志性经典城市综合体项目。项目区位：位于北市区三竹营片区的中心位置，在三环北辰大道和北京路延长线交界处，东面是北市区小坝片区，北面是北市区北仓片区，西面是北市区上庄片区，南面是北市区金星片区。区位状况：三环边，属于北市区最核心的成熟位置。交通：未来的轻轨2号线途径项目。多条公交路线汇集于此，交通非常便利。参考案例---北辰财富中心小康城商圈穿金路龙泉路铂金大道霖雨路二环北京路北辰大道金色大道白云路商圈北辰商圈三环三环北辰财富中心北辰财富中心定位定位－文化艺术商业中心

文化艺术——代表着精神财富的最高级享受商业——代表着丰富的物质财富享受中心——代表着聚集和焦点北辰财富中心总图商务、办公区生活、展示区休闲、餐饮区购物、娱乐区北辰财富中心商业规划ABCD1D2D3D4D5EFGA交通银行、必胜客、写字楼、健身会所BCC公寓、家有宝贝、酒吧茶饮、服饰、精品CCD公寓、SPA、洗浴、物业D1精品超市、快餐D2特色餐厅D3中餐厅D4D5EF、G茶餐厅美发、美容服饰、音像数码、面点KFC新华书店电影院KTVKTV夜总会电玩北辰财富中心入驻品牌业态品牌餐饮1、KFC肯德基；2、新世界名厨国菜；3、必胜客；4、财富酒楼；5、屋里憩韩国烤肉；6、憶林咖啡；7、新秀1240；8、面包工坊；9、东厨茶餐厅；10、JUSTHOT佳禾面包；11、优之良品零食便利店；12、自由自在；13、赖客西餐•咖啡厅；14、印象会所泰国菜；15、翡翠鸟；16、顶牛；17、同顺源；18、紫晶阁服饰1、艾维名店；2、达衣岩；3、伊芙丽；4、方根都；5、OU；6、滔搏运动；7、玖姿；8、百丽；9、美儿；10、A-SK；11、佐丹奴；12、七匹狼；13、耐克；14、匡威；15、Levi’s;16、纬旎漫休闲1、童童影社；2、瓷艺天下；3、sala‘s；4、Ddot米奇；5、美发表现会所；6、名之城；7、谛美斯国际健身；8、大全眼镜；9、谭木匠文化娱乐1、北辰财富中心影院；2、新华书店；3、BARFISHBONE鱼骨酒吧；4、交通银行；5、家有宝贝北辰财富中心售价租金情况售价1.2～5万元/㎡，均为财富中心周边二手房源，临主街道单层商铺在4-5万元/㎡租金40元～150元/㎡，大型商家租金较低，为40-70元/㎡面积区间20㎡～300㎡备注因财富中心商业全由开发商自持，只租不售，因此将周边商业也作为调研对象，一起统计。北辰财富中心开发思路充分挖掘周边庞大的居民生活消费基础。现代、时尚、以及文化体验主题，层次丰富，引人入胜，整体气氛充满生活情调和乐趣。商业街尺度适宜。但是商业街氛围略显封闭交通动线主要入口设置有问题，应以凤凰城、北辰小区为主。评价：2004年开发，06年投入使用，在当时，北市区居住人群已经非常庞大、成熟。是一个顺势而生，填补片区空白点的经典项目。北辰财富中心精选照片北辰财富中心精选照片北辰财富中心精选照片北辰财富中心精选照片三、城市副中心---案例2项目背景：本项目占地180亩，商业建筑面积约9万㎡，属于金星片区的标志性大型城市综合体项目，由同德￭中央国际（269米写字楼）和同德￭MALL以及同德￭CEO尊邸组成。项目区位：位于北市区金星片区，在二环和北京路延长线交界处。区位状况：二环内，属于很成熟的黄金地段。交通：轻轨2号线的站点就在裙楼商业的正下方。由于和昆明轨道公司的合作，项目属于正宗的地铁上盖物业。多条公交路线汇集于此，交通非常便利。参考案例---同德昆明广场小康城商圈穿金路龙泉路铂金大道霖雨路二环昆明广场北京路北辰大道金色大道白云路商圈北辰商圈三环三环同德昆明广场商业部分的定位商业属性定位－城市约会地商业属性定位－一站式中央购物公园同德昆明广场商业区位置示意图商业区同德昆明广场商业规划-B1层同德昆明广场商业规划-F1层同德昆明广场商业规划-F2层同德昆明广场商业规划-F3层同德昆明广场商业规划-F4层同德昆明广场商业规划-F5层同德昆明广场商业规划-F6层同德昆明广场售价租金情况售价集中商业区只租不售，仅销售住宅区少量社区商铺，还未定价。租金120元～450元/㎡，地下一层地铁站出口处小铺租金最高位350-450元/㎡。面积区间面积可根据商家品牌情况自由组合。备注为配合项目片区地标的品质，集中商业招商时对品牌形象很挑剔，对于非知名品牌，要求先给店面设计图及后期经营计划，以判断是否符合项目整体形象品质。同德昆明广场开发思路突出269米地标写字楼，来聚集人气，扩展知名度和昆明轨道公司的合作，使地铁站点在商业裙楼地下，成为正宗的地铁上盖物业，提升了项目整体价值。挑剔的品牌入驻，设计严密的业态组合，商业潜力极高，先入驻知名商家包括万达影院、俏江南、星巴克等。但是住宅部分平淡，竞争力不够。项目价值塑造模糊，特点不清晰。推广与市场认知信息不对称。评价：写字楼和商业部分做的非常优秀的

地段核心价值稀缺，难以复制同德昆明广场效果图同德昆明广场效果图同德昆明广场效果图同德昆明广场效果图四、城市副中心总结城市副中心售价租金情况统计北辰财富中心及周边1.2～5万元/㎡周边二手40元～150元/㎡20㎡～300㎡俊发盛唐城1～4万元/㎡风情商街─36㎡～508㎡（主力商铺80㎡～100㎡）同德昆明广场无销售120元～450元/㎡─江东和谐世纪1.8～3.5万元/㎡全二手、社区底商30～200元/㎡50㎡～1000㎡城市副中心情况总结业态功能全面，至少涵盖购物、娱乐、影视、休闲、餐饮、KTV等基本功能，周边还配有写字楼办公和酒店会所，相当的“高、大、全”。面积大，至少都在15万㎡以上，甚至更多。集中商业只租不卖，整体商业效能高，品质好，只有居住区配套底商街铺对外卖。都有品牌商家入驻，整体的品质好、档次较高。

但普遍存在一些“硬伤”：概念重复，家家都干，各阶层的受众普遍审美疲劳，“没感觉”了。招商难，大量的品牌都快搜刮完了，和品牌商家的讨价还价余地越来越小。由于“内容丰富”，反而导致主题不鲜明，缺乏个性。五、特色商业街---案例分析3项目背景：绿化率达百分之七十的北市区月牙潭公园，是一座以自然风光为主体的现代园林景观，是北市区唯一的大型公共公园。项目区位：月牙潭公园和官房集团开发的云康园旁红锦路上。区位状况：三环边，属于北市区唯一的大型公共公园边。交通：多条公交路线汇集于此，交通顺畅。参考案例---月牙潭滨湖休闲商业街小康城商圈云康园临湖商业穿金路龙泉路铂金大道霖雨路二环北京路北辰大道金色大道白云路商圈北辰商圈三环三环月牙潭临湖商业月牙潭滨湖休闲商业街定位自发形成的北市区知名的酒吧、茶室、餐饮一条街。月牙塘滨湖休闲商业街售价租金情况售价2.5～3万元/㎡房源均为二手、2～3层建筑租金云康园业主物业：90元～130元/㎡月牙塘公园物业：80元～110元/㎡面积区间云康园业主物业：210㎡～350㎡月牙塘公园物业：300㎡～950㎡备注基本无人出售，临公园物业为公园所有，租金相对便宜，靠小区一边租金较高。由于视野大范围内没有高层，空间感受极其舒适。月牙潭公园的湖泊广大，视野好，构成了一个让人非常放松，极具快乐感的生活空间。在此地的经营户自发的形成了以酒吧、茶吧、餐饮为主的业态，成为北市区知名的滨湖休闲商业风情街。由于是自发形成的业态，核心环境优势没有有效挖掘。由于没有统一经营，且有部分工程抵款房源现为办公使用，影响了整体业态的统一，主题不够鲜明。月牙潭滨湖休闲商业街特点评价：一个让人非常放松的，休闲旅游景点五、特色商业街---调研案例2项目区位：霖雨路和小康大道交汇处。区位状况：三环外，北市区上庄片区。交通：多条公交路线汇集于此，交通顺畅。参考案例---瑞丰龙美食广场小康城商圈穿金路龙泉路铂金大道霖雨路二环北京路北辰大道金色大道金星商圈北辰商圈三环三环瑞丰龙广场瑞丰龙美食广场定位商业定位：餐饮文化一条街美食广场只租不卖。纯餐饮定位，没有其他业态。全部十多家餐饮品牌，每一个类型都不雷同，而且都是极具特色。知名特色餐饮：昆明第一家肯德基汽车穿梭餐厅、上世纪80年代在铁道部全国烹饪比赛拿最佳厨师奖的老道道七星气锅昆明味道酒楼、中国名火锅猪圈火锅、银河会滇味海鲜酒楼、名扬天下野生菌美食酒楼

瑞丰龙美食广场特点评价：小而精，初期很有特点，但是新鲜感很难保持，对大体量商业而言只能作为组成部分之一六、社区商业---调研案例1项目背景：总占地面积约23亩，总建筑面积4.6万㎡，周边是成熟的居住区，有众多楼盘围绕，比如美璟新城。项目区位：北市区霖雨路区位状况：成熟社区中间，项目位置很好交通：多条公交路线汇集于此，交通顺畅参考案例---邦利嘉年华小康城商圈穿金路龙泉路铂金大道霖雨路二环北京路北辰大道金色大道金星商圈北辰商圈三环三环邦利嘉年华邦利嘉年华定位商业定位：集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的社区购物中心邦利嘉年华一层业态示意邦利嘉年华二层业态示意邦利嘉年华三层业态示意邦利嘉年华四层业态示意邦利嘉年华五层业态示意基础功能相对较全。商业只租不卖，统一经营保证品质。但也有一些问题：功能、品牌单一。租户难求

邦利嘉年华特点评价：只租不卖运营品质较高，综合效能大。七、社区商业---调研案例2项目背景：项目片区还不成熟，虽然有众多楼盘围绕，但是入住率都较低。项目区位：北市区北仓片区。北京路延长线旁。区位状况：周边有昆十中求实校区、省游泳馆等，项目未来前景很好。交通：轻轨2号线的羊肠村站就在项目街对面，多条公交路线汇集于此，交通顺畅。参考案例---万科香缇坊万科香缇坊定位商业定位：居家购物、餐饮为主的社区配套商业万科香缇坊售价租金情况售价开盘30000元/㎡全售完暂无二手租金70元～120元/㎡面积区间36㎡～507㎡备注经营情况较差，依靠学校及未来的地铁站点。项目面积很小只有5520.81㎡，共计41间商铺。目前只有4家小商店在营业，其他均是未装修的空铺。由于设计时没有预留烟道和隔油池等设施，不能做餐饮业态，改造难度大。项目完全依赖未来价值的概念，没有任何特点。

万科香缇坊现状评价：纯卖的社区配套商业，没有科学的业态控制和引导，只能等待时间的流逝，随着小区的入住人口提高而自然成熟。八、社区商业---调研案例3项目背景：云南映象配套社区商业，小区占地560亩，建筑面积约71万㎡，其商业为大型社区型街铺。项目区位：铂金大道与穿金路交叉口区位状况：经过几年的培养，云南映象已经成为高入住的成熟社区，商业需求旺盛交通：多条公交路线汇集于此，交通顺畅参考案例---云南映象小康城商圈穿金路龙泉路铂金大道霖雨路二环北京路北辰大道金色大道金星商圈北辰商圈三环三环云南映象云南映象商业定位商业定位：居家购物、生活餐饮为主的文化主题商业云南映象商业售价租金情况售价1.3～3.2万元/㎡均为二手价格租金60元～100元/㎡面积区间16㎡～450㎡备注1、2期均为二手房源。商业面积有大有小，中部还配有生鲜超市，划分为多个小摊位。目前商业经营状况良好，1期商业经营情况好于2期。只要不是住宅下部正对的商铺均设计有烟道和隔油池等设施，利于餐饮经营。经过多年的培养及社区业主入住率的提高，逐渐形成较好的商业氛围。

云南映象商业现状评价：商业依托社区品质，随社区入住率提高逐渐成熟，无刻意的业态规划，仅从建筑形态上尽量满足各种业态，经过约4年的时间培养，现已形成成熟的商业氛围。九、社区配套商业总结社区配套商业售价租金情况统计云南映象1.3～3.2万元/㎡二手价格60元～100元/㎡16㎡～450㎡万科香缇坊开盘30000元/㎡全售完暂无二手70元～120元/㎡36㎡～2700㎡国富现代城1.3～3万元/㎡社区底商─30㎡～160㎡社区底商、地上两层荷塘月色社区商业2.4～3.5万元/㎡全二手、全是社区底商80元～100元/㎡60㎡～145㎡社区配套商业情况总结：

社区配套商业如邦利嘉年华、中汇商业中心。业态包含购物、娱乐、休闲、餐饮、KTV等基本功能。面积不大，一般在5万㎡以下，此类商业一般有以下优势：1、基础功能相对较全。2、不同于底商街铺，属于多层结构的集中商业。3、对社区居民而言，就近便利。4、商业只租不卖，统一经营保证品质。

但社区购物中心也存在一些不利问题：1、功能、品牌单一。不能满足消费者的多样化需求，选择面窄小。2、高、中、低各档次存在搭配不合理。3、对居住人口、交通便利的依赖较大，否则“养成难度”很高。4、客流不旺，顾客象看画展一样浏览各个专卖店，真正掏钱购物的人不多。5、租户难求，期待的零售商他不来，而想来的又不想要

PART3商业定价核心均价制定方法选取通过类似项目的系数比准，推算本项目商业价格区间寻找与本项目有相似区位或者类似物业的项目的的租金、售价比例，推算本项目类似位置的商铺售价市场比较法租金反算法通过租金和投资回报率推算整体商业售价通过调查市场中商业项目的租金情况，通过投资回报率的综合计算，得到类似位置的商铺售价商业住宅比准法通过市场调查，评估商业价格同住宅的价格比例，制定符合本项目的合理的价格；（验证）定价方法选取依据：1、项目所属区域；2、本项目的体量及市场情况；3、项目的目标客户群体核心均价推导租金反算法通过权重与市场租金之间测算，结合投资回报率反推项目均价2.8396万/㎡项目商业位于项目特色步行街商业，在未来大型招商确定下，依托未来集中商业具有一定资源优势：按照目前商业地产年8%的增幅，以及地块依托自身规模及未来集中商业影响，判断项目块商业自身价值溢价率7%-8%关于租金对比项目选取原则：以项目周边主要商业区及项目类似商业为选取原则）租金反算法项目名称最低租金(元\㎡\月）最高租金(元\㎡\月）平均租金(元\㎡\月）所占权重加权租金(元\㎡\月）万科金域缇香701209525%23.75月牙塘9013011020%22荷塘月色801009020%18江东和谐世界4020012020%24北辰财富中心401509515%14.25本案102本案平均销售价格：本案加权租金X12月*116%\5%=102X12X116%\5%=2.8396万\㎡通过权重与市场租金之间测算，可以推算出本项目租金水平，结合投资回报率反算项目均价以市场比较法量化各种价值指标，权重排序为：位置及人流量>升值前景>规模>昭示性>商业氛围市场比较法

以和谐世界、北辰财富中心、月牙潭小区、国福现代城、金域缇香等商业项目作为比准项目，从位置及人流量>升值前景>规模>昭示性>商业氛围商业价值五大影响因素进行综合评分，得出项目核心均价测算值。以1为基准分，优于本项目的加分最高分为2，反之扣分最低为0分；和谐世界、北辰财富中心、月牙塘小区、国福现代城、金域缇香、云南印象区域性质与项目存在类似,所以对于项目具有较高参考价值项目名称地理位置和人流量（30%）区域升值前景（25%）规模（20%）临街昭示性（15%）周边商业氛围（10%）比准得分和谐世纪10.71.11.21.21.04北辰财富中心1.20.91.21.41.31.2月牙潭0.70.70.70.80.80.74国服现代城110.9110.98金域缇香0.80.90.80.90.80.84本项目111111通过权重与市场价格之间测算，可以推算出本项目比准均价“比准价格”是由销售均价与比准得分商的结果；“所占权重”是参考案例对于项目参考价值的评估值。“加权均价”是”比准价格”、“所占权重”的乘积结果本项目“核心均价”是各项目加权均价之和的结果；通过市场比较法计算，推导本案平均销售价格=3.29万/㎡市场比较法项目名称一楼销售均价(万元)比准得分比准价格所占权重加权均价(元)和谐世纪3.51.043.6420%7280北辰财富51.2615%9000月牙潭30.742.2220%4440国服现代城30.982.9420%5880金域缇香30.842.5225%6300本项目

------32900备注：案例销售均价采用是项目一楼商业整体均价进行计算通过三种核心定价方法加权，最终推导项目商业整体核心均价为31999元/㎡66核心均价推导定价方法1F均价所占权重加权均价租金反算法2.8396万20%5679元市场比较法3.2900万80%26320元客户分析法——————最终核心均价约31999元备注：关于权重：市场比较法：由于本项目所在片区，周边同规模可售商业项目较多，在选取比较对象时均选择项目所在片区