嘉兴市房地产场研究报告

时代集团嘉兴房地产市场研究一、城市概况城市简概嘉兴市位于浙江省东北部、长江三角洲杭嘉湖平原腹心地带，是长江三角洲重要城市之一。东临大海，南倚钱塘江，北临太湖，西接天目之水，大运河纵贯境内。与上海、杭州、宁波、绍兴、苏州等城市相距均不到百公里，区位优势明显。嘉兴市下辖南湖（项目和嘉兴云商公司注册区均为南湖区）、秀洲2个区，嘉善、海盐2个县，桐乡、海宁、平湖3个县级市。嘉兴位于浙江省东北部、长江三角洲杭嘉湖平原腹心地带。与沪、杭、苏等城市相距均不到百公里，区位优势明显。嘉兴市为浙江省省辖市，下设南湖区、秀洲区2区，辖嘉善县、海盐县2个县以及平湖市、海宁市、桐乡市3个市（县级市）。嘉兴市有建制镇53个、已设有乡、街道22个、城市社区（居委会）187个、乡镇社区111个、乡镇居委会12个、行政村940个。城市区位优势明显，但市区范围较小，人口有限，城市整体能级不高。嘉兴上海苏州杭州嘉兴市陆地面积3915平方公里，南湖、秀洲两区面积967.8平方公里，传统市区范围不到全市的1/4。市区常住人口不到120万。地区常住人口（万人）南湖区61.27秀洲区58.92嘉善县57.42海盐县43.09海宁市80.7平湖市67.18桐乡市81.58城市人口嘉兴人口变化情况年份户籍人口常住人口2012344.52454.402013345.93455.802014348.14457.002015349.48458.50各区县有其独特的产业支撑，但是以乡镇企业为主，需求以厂房行政办公为主，商务办公需求不强。嘉兴各县区产业描述区县产业南湖区精细化工、五金塑料、合成纤维、电子材料和纺织服装等五大特色产业秀洲区现代纺织、家电、机械制造、电子信息四大产业集群和新兴制造业平湖市服装、光机电、造纸、箱包四大特色支柱产业和纺织、童车、化工、洁具、五金机械等新兴特色产业齐头并进海宁市皮革、经编、装饰布、袜业、小五金、锁具、塑料装饰板、运动服装、电子灯泡等块状特色经济群体桐乡市毛纺针织、化学纤维、丝绸服装、建筑材料四大支柱产业嘉善县现代化农业三色产业带、木业、电子电声、机械五金和纺织服装，成为工业主导产业和特色产业海盐县标准件五金产业作为海盐的一个传统产业，同时高强度、高附加值的产品也成为产业支柱城市产业

城市规划到2020年，将把嘉兴打造成国内一流城市旅游目的地、长三角区域旅游集散中心、运河国际旅游休闲城市。区域总体发展战略●加快融入长三角：抓住全球资本流动与新一轮产业转移的高潮，积极承接国际国内资本和产业的转移，加强长三角区域经济合作与交流，主动融入长三角一体化进程，充分发挥自身的潜在优势，在现状长三角“三级城市”的基础上实现大的飞跃，尽快跻身于长三角先进城市的行列。●接轨上海：在产业关联、人才引进、招商引资等各方面加强与上海的合作，争取成为上海大都市圈的副中心。●竞合江苏：充分发挥浙北门户功能，加强与苏锡常的产业协作与要素交流，增强自身的实力，在更高的平台上展开与江苏的竞合，实现区域经济的共同发展。●借力杭甬：充分利用同处一省的行政资源和自身的区位优势，“借力”于杭州、宁波的资金、信息、人才、技术等多方面的资源，实现自身社会经济的快速发展。●整合市域：整合市域资源，构建合理的都市区网络，协调城乡设施建设，推进城乡一体化进程，提升嘉兴市域综合竞争力。

2、都市区发展战略多元交融，与周边城市错位发展，构筑具有嘉兴自身特色的“和谐”大都市区，着力打造：●魅力嘉兴——提升文化的地域特色；增强都市地区的内聚力；●精明嘉兴——实行精明增长方式与集约化的发展模式；●精致嘉兴——建设高质量的都市景观，培育精致化的都市气质；●优雅嘉兴——营造恬静、儒雅、舒适的都市环境与氛围。市域功能定位

●浙江接轨上海、竞合江苏的门户型都市地区与交通枢纽；●长三角南翼新兴的现代服务业基地，浙江省科技创新和文化职教的先进地区，环杭州湾先进制造业的重点发展地区；●吴越古韵与现代文明交相辉映的城乡和谐发展地区，融汇江南水乡和江海特色的生态宜居型都市地区。嘉兴市经济技术开发区及国际商务区规划嘉兴经济技术开发区位于嘉兴市的主城区，1992年8月创建，2010年3月被国务院批准升级为国家级经济技术开发区，目前规划控制面积已达110平方公里，委托管理城南、嘉北、塘汇、长水四个街道，总人口32万多。嘉兴经济技术开发区规划为三个工业园区、三个商住区块、二个物流区块、一个高科技创业园区、一个高校园区、一个创意创新（软件）园和一个国际商务区。其中嘉兴国际商务区创建于2010年1月，规划面积40平方公里，四至范围：南至与南湖区行政界线；北至中环南路；东至三环东路；西至沪杭铁路、乍嘉苏高速公路。依托沪杭高铁开发建设。具体规划如下：功能定位为：按照构筑具有国际水平、时代特征和嘉兴特色的现代化新城区的要求，嘉兴国际商务区主要规划建设和重点发展总部经济、商务会展经济和科技研发、服务外包等现代服务业。形成集星级酒店、休闲购物、旅游集散、文化创意、教育培训、高档房地产和生态景观等为一体的高端人流集聚、功能相对完善的城市功能区；发展目标为：积极争取将嘉兴国际商务区列为省级现代服务业集聚区、示范基地和省服务外包示范园区。通过高起点规划、高层次招商、高标准建设，经过10—15年的努力，把嘉兴国际商务区打造成为嘉兴乃至全省接轨上海、融入长三角、面向世界的窗口和长三角重要的区域性国际商务中心。区域规划轨道交通（沪嘉同城）路网发达，四通八达上海都市圈的不断延伸发展，让诸多“环沪”房产逐渐走入上海人的视野。随着沪嘉同城进程的加快，嘉兴成为紧邻上海最具活力和吸引力的发展区域之一，尤其沪杭高铁通车之后，嘉兴嘉善成为浙江接轨上海的“第一站”，正式被纳入上海半小时经济圈。其独特的地理位置和区位优势引发了一系列“同城效应”。

沪嘉同城“13579”全方位对接上海——作为浙江省接轨上海的‘桥头堡”，嘉善与上海独特的地理和历史关系创造了独特的“13579”现象：10%的嘉善人到上海工作生活；30%以上的工业品为上海企业配套或通过上海进入其他地区；50%的农产品销往上海大市场；70%的游客来自上海；90%的外资和县外内资受上海影响进入嘉善。二、城市宏观经济城市GDP全市生产总值（GDP）3517.06亿元，比上年增长7.0%。其中，第一产业增加值140.09亿元，下降2.7%；第二产业增加值1850.04亿元，增长5.9%；第三产业增加值1526.93亿元，增长9.6%。三次产业结构调整为4.0:52.6:43.4。按常住人口计算，全年人均生产总值76834元（按年平均汇率折算为12336美元），增长6.7%。城市财政收入全市财政总收入638.80亿元，比上年增长8.6%，其中一般公共预算收入350.35亿元，增长7.1%。各级财政用于民生支出330.03亿元，占一般公共预算支出的77.8%。2015年，全市社会消费品零售总额1494.57亿元，比上年增长11.0%，扣除价格因素增长10.3%。从行业看，批发零售业零售额1345.54亿元，增长10.7%，住宿餐饮业零售额149.03亿元，增长13.1%。按经营地分，城镇消费品零售额1268.79亿元，增长10.7％；乡村消费品零售额225.78亿元，增长12.4％。全市电子商务网络零售额835.6亿元，比上年增长36.8%。全市接待海内外游客6382.65万人次，旅游总收入679.44亿元，分别增长18.4%和20.3%。其中，接待外国、港澳台游客72.64万人次，增长2.8%，旅游外汇收入2.53亿美元，增长11.5%；接待国内游客6310.01万人次，增长18.6%，国内旅游收入663.79亿元，增长20.5%。城市旅游经济2015年，全市城镇居民人均可支配收入45499元，比上年增长8%，剔除价格上涨因素实际增长6.9%；农村居民人均可支配收入26838元，比上年增长8.8%。城镇居民人均生活消费支出25544元，增长10.9%；农村居民人均生活消费支出17522元，增长8.4%。城乡居民家庭恩格尔系数（即居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重）分别为30.0%和29.6%。年末城镇居民家庭人均住房建筑面积38.94平方米。城乡居民收入2015年，全市固定资产投资额2513.82亿元，比上年增长13.2%，其中投资项目（单位）投资额2055.40亿元，增长21.2%；房地产开发投资额458.41亿元，下降12.8%。在固定资产投资中，第一产业投资额30.25亿元，增长20.4%；第二产业投资额1118.26亿元，增长11.6%；第三产业投资额1365.30亿元，增长14.3%。基础设施投资额526.99亿元，增长21.0%城市固定资产投资和房地产开发投资三、地块分析地块序号地块名称2016-10号地块用地性质住宅用地建设用地面积(㎡)66688.8容积率1.8-2.32建筑密度不大于30%3绿地率不小于30%4建筑限高（m）不大于60米7地上建筑面积(㎡)1533848起始总价（万元）246759起始亩单价（万元/亩）24710起始楼面价（元/㎡）160911保证金（万元）4935地块经济指标其它具体要求：1、社区用房：按不少于50㎡/100户配建社区用房。2、物业管理用房：根据《浙江省物业管理条例》要求按不少于该项目地上总建筑面积的7‰配建物业管理用房。3、商业计入容积率建筑面积的比例不大于5%。新气象路新气象路椆李路花园路石隆路地块四至地块位于嘉兴国际商务区椆李路、新气象路、石隆路、花园路围合处，毗邻金融广场，位置较好；地块方整，北侧有水系，利于产品规划打造；地块内有低伏高压线，标书约定9月底移除，目前地块上的信号塔已移除；地块配套交通：项目紧邻气象路和花园路可直通市区，距离嘉兴南站仅4.4KM。教育：北大嘉兴实验学校、杭师大经开附小石堰校区、杭师大经开附小府南校区。商业：万达广场、台昇国际广场（2018年开业）等。医院：嘉兴市一医院（3公里）、嘉兴市妇幼保健院（3.8公里）、曙光医院（3.3公里）。2016-10号地块项目位于国际商务区，东至花园路，南至檇李路，西至新气象路，北至冯家浜。项目距离植物园500M、距离嘉兴南站4.4KM、距离万达广场5KM，市政府4KM,周边主要为住宅和待开发地块三、房地产市场整体市场环境不温不火，房价几乎无涨幅，量稳价跌，市场以去库存为第一目标近几年，嘉兴市本级市场整体表现始终处于不温不火的状态。土拍相对平稳，自2013年到达高位后，有逐年下降的趋势；成交套数除2011年外，也保持在每年2-3W套之间；整体市场供大于求的，去库存压力较大，2014-2015年，供求比进一步拉大，为了保量价格有所下调。商品房市场上半年卖房21600套，接近去年全年成交，创历史新高，房价水涨船高2016年上半年，嘉兴市本级共成交各类商品房约21600套，同比去年上半年（12055套）猛79.06%，接近去年的全年成交量25982套，其中住宅成交16971套，商贸2190套，写字楼1672套，创下历史新高。2016年仅半年，已超过08、11、12年全年成交量据统计，2016年上半年商品房成交均价为6966元/㎡，住宅成交价7021元/㎡，虽然相比往年，并没有迎来大幅上扬，是因为备案系统中拆迁安置房稀释，第一季度价格低位，实际销售价格与备案价格不均等原因。第二季度，成交量与成交价开始水涨船高，尤其是5月开始，不少楼盘纷纷拔高自己的在售均价，涨幅高达200-2000元/㎡不等。在本届夏季房博会上，商品房的现场成交均价高达8299元/㎡，其中住宅的成交均价为8268元/㎡，这也是近几年来房博会成交均价最高的一次。库存情况成交量高涨，库存水位大幅降低，进入“房源告急”阶段2015年底、2016年初，央行再提“去库存”，嘉兴也迈入去库存大军，当时嘉兴楼市的库存量还需要近3年的时间来去化。2016年2月份，央行降首付、降契税、降准三大新政三连发，为新一年全国楼市的去库存之路做好铺垫，但对于嘉兴楼市的效果并不显著。而近段时间，由于上海人的介入，使得嘉兴楼市的热销态势突然来袭，既存的库存压力不复存在，但也提前进入了“房源告急”阶段。供应量——6月供应29.37万方，环比上月的22.09万方增加7.28万方，同比去年同期增加10.67万方。去化量——6月去化70.04万方，环比上月33.63万方增加36.41万方，同比去年同期增加46.24万方。成交均价——7121的均价环比上月每平米增加54元。存量——较上月减少40.67万方。存量279万㎡库存情况上面的图标对标了历年新增的预售量与实际备案量，据相关资料显示，2015年末，嘉兴的总库存量为683.5万方，以2015年年销售面积231.02万平米来计算，则在不增加预售面积的情况下，需要35.5个月才能售完库存。而2016年上半年嘉兴市新增商品房预售量约12394套，预售面积118.32万平米，半年销售面积221.5万平米，若按照今年的月均去化37万平米计算，仅需15.7个月，周期大幅缩短，警报拉响多时的库存水位已悄然下降。通过数据统计发现，1-5月份全市排名前十的住宅楼盘60%来自国际商务区，该区域受利于距离嘉兴高铁南站近可直达上海、未来规划前景好且房价较低的内因，加上近期又爆出嘉兴公积金将接轨上海的消息（嘉兴公积金网已发布，但尚无具体实行细则）以及上海限购政策、上海地王频出推升房价大幅上涨等外因，国际商务区已成为投资客尤其来自上海客户群的首选区域。销售排名排名前十名楼盘容积率总建（万m)销售数量（套）销售面积（㎡）售价（元）去化率1宝格丽公馆2.525495559379200售罄2尚东名邸2.529496510006300售罄3台昇悦府2.5764645243210000售罄4浙铁·丽江半岛2.52642253528950095%5旭辉朗香郡1.82141647424920095%6大树·英格澜1.936036638007900098%7金洋·紫金艺境2.2622345404201000098%8万达华府2.9340284303869300售罄9信达·香格里2.54228231830800080%10金都·南德大院2.23325228562930090%项目库存（国际商务区）骏园骏园容积率总建地价价格存量2.05.21628880050香缇御峰香缇御峰容积率总建地价价格存量2.0101300880095大树英格澜大树英格澜容积率总建地价价格存量1.9301500950050台昇悦府台昇悦府容积率总建地价价格存量2.52019541000020+700紫金艺境紫金艺境容积率总建地价价格存量2.31726179000582丽江半岛丽江半岛容积率总建地价价格存量2.52015069200200万达华府万达华府容积率总建地价价格存量3.24011779300260宝格丽公馆宝格丽公馆容积率总建地价价格存量2.51817729300370本案国际商务区目前存量264266平米项目库存（南湖）南德大院容积率总建地价价格存量2.22022669300235铂金府邸容积率总建地价价格存量1.472431809000210翰林兰庭容积率总建地价价格存量2.530369085001140翠湖壹号容积率总建地价价格存量1.59.83667890067东菱宝石公馆容积率总建地价价格存量1.230448311000500九城嘉佳家容积率总建地价价格存量2.03.51493700040绿地美郡容积率总建地价价格存量2.01822708000100英伦都市容积率总建地价价格存量1.5192933800084信达格兰上郡容积率总建地价价格存量1.820167170001800宏润花园容积率总建地价价格存量2.51621287500300南湖新区目前存量618264平米项目库存（油车港）海纳公馆容积率总建地价价格存量1.85.61022.2550013公园麟湖壹号托斯卡纳海纳公馆托斯卡纳容积率总建地价价格存量2.56.5596.86700355公园麟湖壹号容积率总建地价价格存量1.84.311256500100麟湖地块容积率总建地价2.04.31350区域状态项目名称拿地时间区域板块土地用途楼面地价土地面积容积率建筑面积存量面积存量套数板块存量油车港板块尾盘海纳公馆2011/5/29秀洲区油车商住1022.2309541.85571714301395522尾盘托斯卡纳2011/5/30秀洲区油车商住596.8506012.512650339050355尾盘公园麟湖壹号2011/5/31秀洲区油车商住1125360761.86493712000100土地麟湖新城2016/6/1秀洲区油车商住13502152124304243042/项目库存（城东）尚东名邸奥园黄金海岸浅水湾御华名都御华名都容积率总建地价价格存量1.611.67455600别墅120高层30浅水湾容积率总建地价价格存量211.61435170尚东名邸容积率总建地价价格存量2.59.911226300200奥园黄金海岸1容积率总建地价价格存量2201137.56200900区域状态项目名称拿地时间区域板块土地用途楼面地价土地面积容积率建筑面积存量面积存量套数板块存量城东板块在售尚东名邸2013/6/17经开区城东商住1122878302.521957522000200162000在售奥园黄金海岸12014/1/26经开区城东商住1137.54972829945688000900在售奥园黄金海岸22014/1/26经开区城东商住1206.5447272.3102872尾盘浅水湾2009/12/7经开区城东商住143550195210039017000170尾盘御华名都2009/3/27经开区城东商住745724321.611589135000别墅120高层30项目库存（中环）新中国际新中国际容积率总建地价价格存量1.842388.990001700万科吴越万科悦中环中山壹品苏嘉地块万科吴越容积率总建地价价格存量1.51127131500015万科悦中环容积率总建地价价格存量2.44260010000644山壹品容积率总建地价价格存量2.57.722009000125套，76套90方，49套140苏嘉地块容积率总建楼面价2.1113400区域状态项目名称拿地时间区域板块土地用途楼面地价土地面积容积率建筑面积存量面积存量套数板块存量中环板块在售新中国际2010/6/22经开区城西商住2388.9

1.802300001700392892在售万科吴越2015/4/16经开区城西住宅2713264571.539686181715在售万科悦中环2016/1/6经开区城西商住2600472602.411342470840644在售中山壹品2014/8/6经开区城西商住2200198282.54957013700125套，76套90方，49套140土地苏嘉地块2016/6/16南湖区城北住宅3400364452项目库存（秀洲新区）金色梦想二期容积率总建地价价格存量29.720838000/金色梦想二期艺墅家裕隆府旭辉朗香郡信达香格里景尚墅优优秀湖优优秀湖容积率总建地价价格存量220.713587100/景尚墅容积率总建地价价格存量1433837500别墅48套艺墅家容积率总建地价价格存量28.823859500105套130方，二期136套160-240叠墅裕隆府容积率总建地价价格存量416.6100957005信达香格里容积率总建地价价格存量3/165280001300旭辉朗香郡容积率总建地价价格存量24.718819000123秀洲新区目前库存352844区域状态项目名称区域板块土地用途楼面地价土地面积容积率建筑面积存量面积存量套数板块存量秀洲新区板块在售艺墅家秀洲区秀洲新区商住238554881210976240850105套130方，二期136套160-240叠墅352844尾盘裕隆府秀洲区秀洲新区住宅1009252024882075505尾盘旭辉朗香郡秀洲区秀洲新区商住188192464216643512300123在售景尚墅秀洲区秀洲新区住宅33833944814733812000别墅48套在售信达香格里秀洲区秀洲新区商住1652

301300001300在售金色梦想二期秀洲区秀洲新区住宅208380987214577760000

未售优优秀湖秀洲区秀洲新区商住13584857229714497144

项目库存（运河新区）蓝光名仕公馆容积率总建地价价格存量28.43389750068套大平层，12套别墅.5套高层蓝光名仕公馆晴湾烟雨名门中梁晴湾容积率总建地价价格存量37.91836760015烟雨名门容积率总建地价价格存量3825408500120晴湾容积率总建地价价格存量2121582/区域状态项目名称拿地时间区域板块土地用途楼面地价土地面积容积率建筑面积存量面积存量套数板块存量运河新区尾盘晴湾2010/6/22经开区运河新区商住1836826363206590165015122225尾盘烟雨名门2013/6/26经开区运河新区商住25043153237883013000120尾盘蓝光名仕公馆2011/3/7经开区运河新区住宅3389451132812032382068套大平层，12套别墅.5套高层土地中梁2016/5/16经开区运河新区商住15823807128375683775/项目库存（城南）紫元尚园御缇湾优优城南莫奈花园紫元尚园容积率总建地价价格存量26.9232195004优优城南容积率总建地价价格存量28.31769950070御缇湾容积率总建地价价格存量26.222459600高层50套90方,别墅20套莫奈花园容积率总建地价价格存量21021679200331紫元尚宸紫元尚园容积率总建地价价格存量2171718-17御缇湾二期区域状态项目名称拿地时间区域板块土地用途楼面地价土地面积容积率建筑面积存量面积存量套数板块存量城南板块尾盘紫元尚园2012/5/9经开区城南新区商住23126063021212605604390508在售优优城南2015/8/26经开区城南新区商住176934499268998840070在售御缇湾2012/6/18经开区城南新区住宅22454130628261213500高层50套90方,别墅20套在售莫奈花园2015/6/16经开区城南新区住宅21673463826234839720331土地御缇湾二期2016/1/6经开区城南新区商住2900465622102436102435/未售紫元尚辰2015/8/6经开区城南新区商住1718752592165570165569/土地祥生2016/7/6经开区城南新区住宅46473548526032560324/祥生地块容积率建筑面积楼面价1.764647项目库存（湘家荡）上置香岛澜湾二期容积率总建地价价格存量1.31010355500/上置香岛澜湾二期金湖别墅容积率总建地价价格存量2232077-23良友地块区域状态项目名称拿地时间区域板块土地用途楼面地价土地面积容积率建筑面积存量面积存量套数板块存量湘家荡板块未售上置香岛澜湾二期2008/2/15南湖区湘家荡板块商住1035766001.39958040570/394816未售金湖别墅2009/11/26南湖区湘家荡板块商住2077

23000020237684/土地良友地块2012/7/26南湖区湘家荡板块商住3258896631.3116562116562/良友地块容积率建筑面积楼面价1.3123258目前嘉兴整体库存279万平米土地市场2016上半年嘉兴市本级共成功出让41宗地块，相比去年同期增加11宗，土地成交面积约111.67万方，折合约1675亩，同比去年上涨约46.43%，总成交额约20.29亿元，同比上涨约126.26%，另有2宗地块遭遇流拍，1宗终止挂牌。楼市火爆，带动了土地市场的井喷41宗地块吸金20.29亿元

接近2015年总量宅地吸金12.84亿占比超六成

土地溢价率走高土地市场品牌房企积极拿地，“地王”重现市场在新房市场的一片“惊天”呼声中，2016嘉兴楼市的上半场已经走完。楼市热浪疯狂冲击之下，后备军土地市场已明显感受到暖意，品牌房企积极拿地，“地王”重现市场，土地溢价率走高……温吞许久的嘉兴土地市场开始呈现新的局面。土地位置经开2015-23经开2015-262016南-003号2016秀洲-012经开2016-7经开2015-242016秀洲-024万科地块容积率总建楼面价2.411.32600麟湖新城地块容积率总建楼面价24.31350兴晟置业、苏嘉物业地块容积率总建楼面价2.17.73238佳源和国源地块容积率总建楼面价29.71358中梁地块容积率总建楼面价2.428.41582兴裕置业地块容积率总建楼面价2.210.22900北大青岛地块容积率总建楼面价3.514.38622016年嘉兴土地成交表（住宅）序号编号界址（空间范围）土地面积用途容积率总建成交价楼面价成交总价竞得人出让时间1经开2015-23殷家桥港绿化带，洪殷路南侧，中环西路绿化带西侧，苏银大厦，迪卡侬地块北侧47260.3商住1.8-2.41134256240260029490万科2016/1/62经开2015-24东至红薇路，南至车浜绿化带，西至九里港绿化带，北至姚家荡路46561.5二类居住1.5-2.21024356380290029706兴裕置业2016/1/63经开2015-26东至庆丰路绿化带及景城路，南至站前路及高铁站地下车库边界，西至双溪路绿化带，北至百川路绿化带40917.6商务3.0-3.5143212301886212349北大青岛投资2016/1/2642016秀洲-012秀洲新区，东升西路南侧，秀园路东侧48572商住1.4-2.0971442715135813249佳源和国源2016/5/165经开2016-7东至富悦大酒店用地界，南至桐乡大道辅道北侧，西至九九大街及35kv禾西线、富悦西侧，北至楫川路及玉龙路38070.6商住1.8-2.2837553480158213187中梁地产2016/5/1672016南-003号嘉兴市区，东至禾兴北路、南至渡船桥港、西至三官塘、北至中环北路36445.3商住1.3-2.1765356800323824783兴晟置业、苏嘉物业2016/6/1682016秀洲-024油车港镇，奥星路南侧、广福路东侧21521商住1.3-2.043042270013505811麟湖新城地产2016/6/27第一阶段：3-4月，上海客户收沪九条影响，开始进入嘉兴市场，以相邻松江、青浦、嘉定、闵行客户为主，主要为投资需求，也有部分老年人自住需求（上海住房留给孩子）第二阶段：5-6月，沪嘉同城公积金政策落实，上海客户开始大量涌入嘉兴市场，甚至有部分项目分销只做上海客户，客户区域也开始覆盖全上海地区，以投资为第一诉求5月以后，上海人成为嘉兴市场的绝对主力上半年嘉兴楼市应分为两个阶段。第一阶段1至3月，市场延续2015年末行情，